6月樓市邊際復(fù)蘇；高能級(jí)城市與頭部房企率先企穩(wěn)修復(fù)

1、新房、二手房成交邊際改善，結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇顯著6 月新房成交：整體新房成交同比降幅明顯收窄，高能級(jí)城市率先企穩(wěn)復(fù)蘇受密集利好政策疊加以及疫情影響消散等因素的影響，6 月新房成交邊際復(fù)蘇，一二線城市率先企穩(wěn)回暖。我們跟蹤的 40 個(gè)城市 6 月成交面積為 2425 萬(wàn)平，環(huán)比上升 71.3%，較 5 月增速提升 59 個(gè)百分點(diǎn)，同比降幅 10.4%，較 5 月降幅收窄 38 個(gè)百分點(diǎn)；上半年累計(jì)同比下降 37.7%。我們認(rèn)為 6 月銷(xiāo)售邊際復(fù)蘇主要原因是：1）前期放松政策逐步起效傳導(dǎo)到銷(xiāo)售端；2）被疫情所延誤的需求在 6 月回補(bǔ)。其中 17 個(gè)大中城市1新房成交面積為 1659 萬(wàn)平，環(huán)比上升 78.

2、8%，同比下降 5.1%；一、二、三線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為+141.5%、+74.5%和+25.9%，同比增速分別為-8.5%、-2.5%和-13.3%。其余 23 個(gè)城市2新房成交面積為 766 萬(wàn)平，環(huán)比上升 57.0%，同比下降 20.2%。分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市 6 月單月成交 373 萬(wàn)平，環(huán)比大增 141.5%，同比下降 8.5%，降幅較上月收窄了 40 個(gè)百分點(diǎn)。其中北京、上海疫后迎來(lái)補(bǔ)償性需求釋放，環(huán)比漲幅分別高達(dá) 67%和 1146%，但同比仍有 31%和 12%的下降；深圳、廣州低位回升，單月成交量環(huán)比分別增長(zhǎng) 75%和 50%，同比增速也回正至 21%和 16

3、%。受各地政府利好政策頻頻影響，二線城市市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇，新房成交面積環(huán)比增速提升了 62 個(gè)百分點(diǎn)至 74.5%，同比跌幅縮小 39 個(gè)百分點(diǎn)至 2.5%。三線城市復(fù)蘇相對(duì)緩慢，新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng) 25.9%，較 5 月增速提升了 34 個(gè)百分點(diǎn)，同比下降 13.3%，較 5 月降幅收窄了 35個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，不同城市分化持續(xù)加劇，成都、南京、蘇州、杭州等城市回暖明顯，青島、福州、廈門(mén)等城市仍待觀察。青島、蘇州是唯二同環(huán)比齊增的二線城市。青島受到 6 月密集政策放松的影響（6 月 3 日放松限購(gòu)、6 月 15 日公積金額度提升、6 月 22 日認(rèn)貸不認(rèn)房），以及數(shù)據(jù)調(diào)整的影響，數(shù)據(jù)面明顯回

4、升，但成交實(shí)質(zhì)性回暖情況仍待觀察；蘇州一方面 5 月新政開(kāi)始見(jiàn)效，限售限購(gòu)全面放開(kāi)，首付降至 2 成，另一方面前期受上海疫情波及影響較大，疫情得到階段性控制，整體樓市迎來(lái)需求補(bǔ)償期；成都則因 530 新政疊加降首付等各類(lèi)利好政策頻出，南京、蘇州、杭州等政策密集出臺(tái)持續(xù)疊加向好預(yù)期，以上城市成交環(huán)比穩(wěn)步回升；而福州、廈門(mén)整體成交尚屬低位徘徊， 6 月成交同比跌幅仍在 6 成以上，環(huán)比也出現(xiàn)了下跌。圖表 1. 6 月 40 個(gè)城市新房成交面積為 2424.7 萬(wàn)平，環(huán)比上升 71.3%，同比下降 10.4%圖表 2. 6 月 17 個(gè)大中城市新房成交面積 1659.1 萬(wàn)平，環(huán)比上升 78.8%，

5、同比下降 5.1%3,5003,0002,5002,0001,5001,0005000400%300%200%100%0%-100%19年1月19年3月19年5月19年7月19年9月19年11月20年1月20年3月20年5月20年7月20年9月20年11月21年1月21年3月21年5月21年7月21年9月21年11月22年1月22年3月22年5月-200%2,0001,5001,0005000400%300%200%100%0%-100%19年1月19年3月19年5月19年7月19年9月19年11月20年1月20年3月20年5月20年7月20年9月20年11月21年1月21年3月21年5月21

6、年7月21年9月21年11月22年1月22年3月22年5月-200%43個(gè)城市新房月度成交面積（萬(wàn)平米）資料來(lái)源：萬(wàn)得， 環(huán)比同比17個(gè)大中城市新房月度成交面積（萬(wàn)平米） 環(huán)比同比資料來(lái)源：萬(wàn)得，2022 年 7 月 9 日1 17 城為北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都、青島、蘇州、福州、廈門(mén)、無(wú)錫、惠州、揚(yáng)州、韶關(guān)、南寧。4 個(gè)一線城市為北京、上海、廣州、深圳，8 個(gè)二線城市為杭州、南京、武漢、成都、青島、蘇州、福州、廈門(mén)，5 個(gè)三線城市為無(wú)錫、惠州、揚(yáng)州、韶關(guān)、南寧。2 其余 23 城為濟(jì)南、佛山、嘉興、溫州、金華、泉州、贛州、珠海、常州、連云港、柳州、紹興、鎮(zhèn)江、寧波、江門(mén)

7、、莆田、泰安、蕪湖、鹽城、寶雞、舟山、池州、海門(mén)。房地產(chǎn)行業(yè) 2022 年 6 月月報(bào) 6圖表 3. 6 月一二三線新房成交面積同比增速分別為-8.5%、-2.5%和-13.3%圖表 4. 6 月其余 23 個(gè)城市新房成交面積 765.6 萬(wàn)平方米，環(huán)比上升 57.0%，同比下降 20.2%300%200%100%0%19年1月19年3月19年5月19年7月19年9月19年11月20年1月20年3月20年5月20年7月20年9月20年11月21年1月21年3月21年5月21年7月21年9月21年11月22年1月22年3月22年5月-100%1,4001,2001,000800600400200

8、0600%500%400%300%200%100%0%-100%19年1月19年3月19年5月19年7月19年9月19年11月20年1月20年3月20年5月20年7月20年9月20年11月21年1月21年3月21年5月21年7月21年9月21年11月22年1月22年3月22年5月-200%資料來(lái)源：萬(wàn)得，一線城市新房月度成交面積同比二線城市新房月度成交面積同比三線城市新房月度成交面積同比其余23個(gè)城市新房月度成交面積（萬(wàn)平米） 環(huán)比同比資料來(lái)源：萬(wàn)得，圖表 5. 6 月有近 9 成城市新房成交環(huán)比上升，超過(guò) 7 成城市同比降幅收窄2022年6月全國(guó)重點(diǎn)城市新房成交面積（單位：萬(wàn)平）能級(jí)城市成交

9、面積環(huán)比同比能級(jí)城市成交面積環(huán)比同比一線北京8467%-31%三線無(wú)錫325%-15%上海1461146%-12%惠州1738%-45%廣州11150%21%揚(yáng)州1849%-42%深圳3375%16%韶關(guān)87%-18%合計(jì)373141%-9%南寧8831%12%二線杭州11648%-19%合計(jì)16426%-13%南京8523%-32%總計(jì)165979%-5%武漢19535%-33%成都16318%-15%青島324205%113%蘇州204211%39%福州18-17%-67%廈門(mén)15-13%-65%合計(jì)112275%-2%資料來(lái)源：萬(wàn)得，6 月二手房成交降幅持續(xù)收窄，近八成城市環(huán)比增長(zhǎng)經(jīng)過(guò)

10、4 月和 5 月初步筑底，6 月主要城市二手房成交均顯著回升。整體來(lái)看，6 月 13 個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量為 634 萬(wàn)平，環(huán)比上漲 35.9%，較 5 月增速提升了 41 個(gè)百分點(diǎn)，同比降幅收窄 24 個(gè)百分點(diǎn)至 3.8%。14 城上半年累計(jì)同比降幅為 30.4%。其中 10 大中城市3二手房成交面積 557.0 萬(wàn)平，環(huán)比上升 39.7%，同比下降 1.3%；一、二、三線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為 20.7%、47.4%和 35.7%，同比增速分別為-35.4%、15.8%和 25.9%。其余 3 個(gè)城市4二手房成交面積為 76.6 萬(wàn)平，環(huán)比上升 13.9%，同比下降 19.0%

11、。具體到城市來(lái)看，八成的城市均出現(xiàn)不同程度的環(huán)比上升；但從同比來(lái)看，仍有七成城市下跌。6 月除深圳、廈門(mén)環(huán)比下降外，其余城市均環(huán)比顯著增長(zhǎng)。如青島和杭州分別環(huán)比增長(zhǎng) 203%和 81%。蘇州環(huán)比上漲 60%，同比上漲 7%。2022 年 7 月 9 日3 10 城為北京、深圳、杭州、南京、成都、青島、蘇州、廈門(mén)、無(wú)錫、東莞、揚(yáng)州、南寧。2 個(gè)一線城市為北京、深圳，6 個(gè)二線城市為杭州、南京、成都、青島、蘇州、廈門(mén)，2 個(gè)三線城市為揚(yáng)州、南寧。4 其余 3 城為佛山、金華、江門(mén)。房地產(chǎn)行業(yè) 2022 年 6 月月報(bào) 7圖表 6. 6 月 13 個(gè)城市二手房成交面積為 633.6 萬(wàn)平，環(huán)比上升

12、35.9%，同比下降 3.8%圖表 7. 6 月 10 個(gè)大中城市二手房成交面積 557.0 萬(wàn)平，環(huán)比上升 39.7%，同比下降 1.3%1,0008006004002000400%300%200%100%0%-100%19年1月19年3月19年5月19年7月19年9月19年11月20年1月20年3月20年5月20年7月20年9月20年11月21年1月21年3月21年5月21年7月21年9月21年11月22年1月22年3月22年5月-200%8006004002000400%300%200%100%0%-100%19年1月19年3月19年5月19年7月19年9月19年11月20年1月20年3

13、月20年5月20年7月20年9月20年11月21年1月21年3月21年5月21年7月21年9月21年11月22年1月22年3月22年5月-200%13個(gè)城市二手房月度成交面積（萬(wàn)平米） 環(huán)比同比10個(gè)大中城市二手房月度成交面積(萬(wàn)平方米) 環(huán)比同比資料來(lái)源：萬(wàn)得，資料來(lái)源：萬(wàn)得，圖表 8. 6 月一二三線二手房成交面積同比增速分別為-35.4%、+15.8%和+25.9%圖表 9. 其余 3 個(gè)城市二手房成交面積 76.6 萬(wàn)平，環(huán)比上升13.9%，同比下降 19.0%300%200%100%0%-100%150100500500%400%300%200%100%0%-100%19年1月19年

14、3月19年5月19年7月19年9月19年11月20年1月20年3月20年5月20年7月20年9月20年11月21年1月21年3月21年5月21年7月21年9月21年11月22年1月22年3月22年5月-200%19年1月19年3月19年5月19年7月19年9月19年11月20年1月20年3月20年5月20年7月20年9月20年11月21年1月21年3月21年5月21年7月21年9月21年11月22年1月22年3月22年5月一線城市二手房月度成交面積同比三線城市二手房月度成交面積同比二線城市二手房月度成交面積同比資料來(lái)源：萬(wàn)得，其余3個(gè)城市二手房月度成交面積（萬(wàn)平米） 環(huán)比同比資料來(lái)源：萬(wàn)得，圖

15、表 10. 6 月重點(diǎn)城市中 8 成城市環(huán)比上升，除成都、蘇州、南寧同比上升外，其余城市同比下降2022年6月全國(guó)重點(diǎn)城市二手房成交面積（單位：萬(wàn)平）能級(jí)城市成交面積環(huán)比同比能級(jí)城市成交面積環(huán)比同比一線北京10427%-39%三線揚(yáng)州1423%-8%深圳22-2%-8%南寧2345%64%合計(jì)12621%-35%合計(jì)3736%26%二線杭州4581%-18%總計(jì)55740%-1%南京6426%-34%成都15835%342%青島51203%-19%蘇州5760%7%廈門(mén)20-13%-47%合計(jì)39447%16%資料來(lái)源：萬(wàn)得，1.3 整體庫(kù)存略有上升，滬深寧杭等去化率增 10 個(gè)百分點(diǎn)以上個(gè)別

16、城市供應(yīng)增加后導(dǎo)致整體庫(kù)存略有上升，去化周期有所下降。截至 6 月末，我們跟蹤的 14 個(gè)城市新房住宅庫(kù)存面積為 1.04 億平，環(huán)比增長(zhǎng) 0.3%，同比增長(zhǎng) 9.3%；去化周期為 14.7 個(gè)月，環(huán)比下降 2.5%，同比仍有 72.5%的增長(zhǎng)。一、二、三線城市庫(kù)存環(huán)比增速分別為 0.1%、0.2%和-2.5%，同比增速分別為 12.9%、8.1%和 4.9%；一、二、三線城市去化周期分別為 13.1、11.9 和 14.9 個(gè)月，環(huán)比增速分別為 2.7%、-2.1%和-12.2%，同比增速分別為 72.6%、62.7%和 49.7%。其中一線城市去化周期長(zhǎng)于二線城市主要是由于上海前期疫情影響

17、所致。具體來(lái)看，受成交向好支撐，超 6 成城市庫(kù)存環(huán)比小幅較少，但仍有超過(guò) 6 成城市去化周期有所拉長(zhǎng)。北京、廣州、南京、蘇州、福州、南寧、寧波和莆田庫(kù)存面積環(huán)比下降；僅北京、蘇州、南寧、溫州和寧波去化周期環(huán)比有所下降，其余城市去化周期同環(huán)比均有所上升。上海、深圳、杭州、南京、蘇州去化周期均在一年內(nèi)。2022 年 7 月 9 日房地產(chǎn)行業(yè) 2022 年 6 月月報(bào) 8疫情修復(fù)和熱盤(pán)集中入市推動(dòng)下，滬深寧杭等去化率增 10 個(gè)百分點(diǎn)以上。從開(kāi)盤(pán)去化率來(lái)看，全國(guó)重點(diǎn) 35 城開(kāi)盤(pán)去化率自 5 月下旬逐步企穩(wěn)回升，6 月第 3 周提升至 52%，較 6 月第 2 周提升了 5 個(gè)百分點(diǎn)。從具體城市的

18、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率來(lái)看，上海、濟(jì)南因疫后市場(chǎng)迎來(lái)補(bǔ)償性修復(fù)，去化率穩(wěn)中有增。濟(jì)南從 5 月的 19%穩(wěn)步回升至 22%。根據(jù)的調(diào)研結(jié)果顯示，上海 6 月復(fù)工以來(lái)，售樓處陸續(xù)開(kāi)放，整體成交也有了明顯回升，6 月去化率 68%，尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)高端盤(pán)熱度相對(duì)較高，例如 6 月 9 日瑞虹新城臻庭項(xiàng)目推出 609 套房源，吸引了 1906 人搖號(hào)；6 月 27 日開(kāi)盤(pán)的靜安區(qū)天匯世紀(jì)璽項(xiàng)目和 6 月 29 日開(kāi)盤(pán)的虹口區(qū)招商虹璽項(xiàng)目，推盤(pán)套數(shù)分別為 500 套和 379 套，開(kāi)盤(pán)去化率為 100%。南京、杭州等改善盤(pán)集中入市彌補(bǔ)了此前供應(yīng)空白的同時(shí)也拉升了整體城市的平均去化率，南京、杭州 6 月重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)

19、去化率增至 47%和 81%，較 5 月上漲了 32 和 13 個(gè)百分點(diǎn)。圖表 11. 截至 6 月末，14 個(gè)城市新房庫(kù)存面積 1.04 億平，較 5 月底上升 0.6%，同比上升 9.3%圖表 12. 截至 6 月末，9 個(gè)大中城市新房庫(kù)存面積 7405.9 萬(wàn)平，較 5 月底下降 0.2%，同比上升 9.6%12,00010,0008,0006,0004,0002,000070%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月

20、2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月-30%9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000060%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月202

21、2年5月-40%14個(gè)城市新房庫(kù)存面積（萬(wàn)平方米） 環(huán)比同比9大中城市庫(kù)存面積（萬(wàn)平） 環(huán)比同比資料來(lái)源：萬(wàn)得，資料來(lái)源：萬(wàn)得，圖表 13. 截至 6 月末，一二三線城市新房庫(kù)存面積環(huán)比增速分別為+0.1%、+0.2%和-2.5%圖表 14. 截至 6 月末，其余 5 個(gè)城市新房庫(kù)存面積 3040.7萬(wàn)平，環(huán)比上升 2.8%，同比上升 8.6%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%3,5003,0002,5002,0001,5001,000500060%50%40%30%20%10%0%-10%-20%2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月201

22、9年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月-30%2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月 一線城市新房庫(kù)存面積環(huán)比二線城市新房庫(kù)存面積環(huán)比三線

23、城市新房庫(kù)存面積環(huán)比資料來(lái)源：萬(wàn)得，其余5個(gè)城市新房庫(kù)存面積（萬(wàn)平方米） 環(huán)比同比資料來(lái)源：萬(wàn)得，2022 年 7 月 9 日房地產(chǎn)行業(yè) 2022 年 6 月月報(bào) 9圖表 15. 截至 6 月末，14 個(gè)城市整體新房庫(kù)存去化周期環(huán)比下降圖表 16. 截至 6 月末，一、二、三線城市新房庫(kù)存去化周期環(huán)比增速分別為+2.7%、-2.1%和-12.2%302525202015151010552019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5

24、月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月0014個(gè)城市新房庫(kù)存面積去化周期（月）9個(gè)大中城市新房庫(kù)存面積去化周期（月）其他5個(gè)城市新房庫(kù)存面積去化周期（月）資料來(lái)源：萬(wàn)得， 一線城市新房庫(kù)存面積去化周期（月）二線城市新房庫(kù)存面積去化周期（月）三線城市新

25、房庫(kù)存面積去化周期（月）資料來(lái)源：萬(wàn)得，圖表 17. 截至 6 月底，超過(guò) 6 成城市去化周期有所拉長(zhǎng)2022年6月全國(guó)重點(diǎn)城市新房庫(kù)存面積及去化周期（單位：萬(wàn)平、月）城市庫(kù)存面積環(huán)比同比去化周期環(huán)比同比北京1265.4-2%7%21.0-5%47%上海483.14%-20%5.55%24%廣州1140.4-1%33%17.58%128%深圳294.511%62%10.014%127%杭州920.75%12%10.417%70%南京917.3-2%33%11.33%115%蘇州879.9-1%6%10.4-27%29%福州543.9-1%-19%27.59%81%南寧960.7-2%5%14.

26、9-12%50%溫州1281.17%17%20.4-18%89%寧波417.2-3%25%12.3-10%170%莆田173.0-1%-14%29.49%180%寶雞482.82%-1%24.510%78%資料來(lái)源：萬(wàn)得，圖表 18. 全國(guó)重點(diǎn) 35 城開(kāi)盤(pán)去化率自 5 月下旬逐步企穩(wěn)回升，6 月第 3 周提升至 52%全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市周度去化率變動(dòng)情況圖表 19. 杭州、上海、合肥 6 月項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)平均去化率分別為81%、68%和 60%重點(diǎn)城市項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)平均去化率54%52%50%48%46%44%42%40%48%51%44%42%45%45%47%52%90%80%70%60%50%40

27、%30%20%10%0%81%68%60%57%53%47%40%27%22%15%11%杭州 上海 合肥 長(zhǎng)沙 深圳 南京 寧波 無(wú)錫 濟(jì)南 東莞 珠海6月 5月 4月資料來(lái)源：，資料來(lái)源：，2022 年 7 月 9 日房地產(chǎn)行業(yè) 2022 年 6 月月報(bào) 10土地成交規(guī)模延續(xù)低位運(yùn)行，溢價(jià)率受集中土拍影響環(huán)比上升從成交量來(lái)看，6 月百城成交土地成交量同環(huán)比均下降。6 月百城成交土地規(guī)劃總建筑面積為 1.43 億平，環(huán)比下降 39.0%，同比下降 58.8%；一二三線城市成交土地規(guī)劃建筑面積環(huán)比增速分別為-1.0%、-18.3%和-24.0%，同比增速分別為-10.0%、-65.0%、-41

28、.5%。單看住宅用地，百城住宅類(lèi)成交土地建面 4020 萬(wàn)平，環(huán)比減少 24.3%，同比減少 75.2%；一二三線城市住宅類(lèi)土地成交建面環(huán)比增速分別為+30.0%、+1.3%和-8.4%，同比增速分別為-20.4%、-81.1%、-67.3%。受集中土拍影響，一二線城市成交量環(huán)比增長(zhǎng)。其中一線城市中上海首輪土拍成為成交主力，40 宗地塊全部成交，成交總金額達(dá) 879億元，成交建面 446 萬(wàn)平，創(chuàng)下上海集中供地以來(lái)的單次土拍新高。北京的第二輪輪土拍也于 6 月 1日收官，成交建面 145 萬(wàn)平。此外，廣州、上海也于本月相繼掛出了二輪出讓地塊，預(yù)計(jì)將于下月開(kāi)拍。圖表 20. 6 月百城成交土地建

29、面 1.43 億平，同比減少 58.8%圖表21. 6 月一二三線城市成交土地規(guī)劃建面同比增速分別為-10.0%、-65.0%、-41.5%80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000250%200%150%100%50%0%-50%19年2月19年4月19年6月19年8月19年10月19年12月20年2月20年4月20年6月20年8月20年10月20年12月21年2月21年4月21年6月21年8月21年10月21年12月22年2月22年4月22年6月-100%200%150%100%50%0%-50%18年3月18年6月18年9月18年1

30、2月19年3月19年6月19年9月19年12月20年3月20年6月20年9月20年12月21年3月21年6月21年9月21年12月22年3月22年6月-100% 同比增速百城土地成交建面（萬(wàn)）二線城市成交土地建面增速 一線城市成交土地建面增速三線城市成交土地建面增速資料來(lái)源：萬(wàn)得，中銀證券圖表 22. 6 月百城住宅類(lèi)用地成交建面 4020.2 萬(wàn)平，同比減少 75.2%資料來(lái)源：萬(wàn)得，40,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000200%150%100%50%0%-50%18年2月18年5月18年8月18年11月19年2月19年5月19年8月

31、19年11月20年2月20年5月20年8月20年11月21年2月21年5月21年8月21年11月22年2月22年5月-100%圖表23. 6 月一二三線城市住宅類(lèi)用地成交規(guī)劃建面同比增速分別為-20.4%、-81.1%、-67.3%300%250%200%150%100%50%0%-50%18年3月18年6月18年9月18年12月19年3月19年6月19年9月19年12月20年3月20年6月20年9月20年12月21年3月21年6月21年9月21年12月22年3月22年6月-100%成交土地規(guī)劃建筑面積（萬(wàn)） 同比增速 一線城市成交土地建面增速 三線城市成交土地建面增速二線城市成交土地建面增速

32、資料來(lái)源：萬(wàn)得，資料來(lái)源：萬(wàn)得，2022 年 7 月 9 日房地產(chǎn)行業(yè) 2022 年 6 月月報(bào) 11從市場(chǎng)熱度來(lái)看，受集中土拍影響，溢價(jià)率環(huán)比上升，6 月溢價(jià)率為 4.9%。6 月百城成交土地平均樓面價(jià) 1944 元/平，環(huán)比上升 57.8%，同比下降 9.1%，因月內(nèi)一線成交占比上升，致樓面價(jià)環(huán)比上升；平均土地溢價(jià)率為 4.9%，較上月增加了 1.4 個(gè)百分點(diǎn)，仍處于低位，較去年同期下降了 6.4 個(gè)百分點(diǎn)。一二三線城市成交土地樓面均價(jià)分別為 14012、1774 和 1033 元/平，環(huán)比增速分別為+107.5%、-29.8%和+19.4%，同比增速分別為 50.8%、-49.6%和-4

33、1.9%；平均溢價(jià)率分別為 4.6%、6.7%和 3.8%，一、二線城市分別較上月增加了 4.0、4.1 個(gè)百分點(diǎn)，三線城市較上月減少了 1.5 個(gè)百分點(diǎn)。從住宅類(lèi)用地來(lái)看，百城住宅類(lèi)用地成交平均樓面價(jià)為 5699 元/平，環(huán)比上升 36.4%，同比上升 46.4%。重點(diǎn)城市中有 10 個(gè)城市在本月進(jìn)行集中土拍。在此影響下，本月百城住宅類(lèi)用地平均溢價(jià)率環(huán)比小幅上升 2.1 個(gè)百分點(diǎn)至 5.0%。一二三線城市住宅類(lèi)用地平均樓面價(jià)為 22508、4498 和 3182 元/平，同比增速分別為 64.5%、-18.8%、-5.0%，一、二、三線環(huán)比增速分別為+53.4%、-48.6%、+14.6%；

34、平均土地溢價(jià)率分別為 5.0%、5.2%和 4.0%，環(huán)比分別變化了+4.3 、+2.4 、+0.5 個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期分別變化了+0.1 、-7.4 、-11.8 個(gè)百分點(diǎn)。一線城市中，上海首輪集中土拍平均溢價(jià)率為 3.5%，較去年第三批集中土拍提升 0.6個(gè)百分點(diǎn)；北京的第二輪輪土拍也于 6 月 1 日收官，由于當(dāng)日北京出讓地塊均為多家房企競(jìng)拍地塊，其中有四宗地更是觸及地價(jià)上限，因而北京本月成交地塊的平均溢價(jià)率達(dá) 9.2%。圖表 24. 6 月百城成交土地平均樓面價(jià)為 1944 元/平，同比下降 9.1%圖表 25. 6 月百城成交土地平均溢價(jià)率為 4.9%，較去年同期下降了 6.4 個(gè)

35、百分點(diǎn)3,5003,0002,5002,0001,5001,0005000100%25(%)80%60%2040%20%150%10-20%-40%5-60%19年2月19年4月19年6月19年8月19年10月19年12月20年2月20年4月20年6月20年8月20年10月20年12月21年2月21年4月21年6月21年8月21年10月21年12月22年2月22年4月22年6月18年12月19年2月19年4月19年6月19年8月19年10月19年12月20年2月20年4月20年6月20年8月20年10月20年12月21年2月21年4月21年6月21年8月21年10月21年12月22年2月22年

36、4月22年6月-80%0百城土地成交平均樓面價(jià)（元/） 同比增速 溢價(jià)率（%）資料來(lái)源：萬(wàn)得，資料來(lái)源：萬(wàn)得，圖表 26. 6 月一二三線城市成交土地樓面價(jià)同比增速分別為 50.8%、-49.6%和-41.9%300%250%200%150%100%50%0%-50%18年3月18年6月18年9月18年12月19年3月19年6月19年9月19年12月20年3月20年6月20年9月20年12月21年3月21年6月21年9月21年12月22年3月22年6月-100%圖表 27. 6 月一二三線城市成交土地平均溢價(jià)率分別為4.6%、6.7%和 3.8%3025201510518年4月18年7月18年

37、10月19年1月19年4月19年7月19年10月20年1月20年4月20年7月20年10月21年1月21年4月21年7月21年10月22年1月22年4月0 一線城市樓面價(jià)增速二線城市樓面價(jià)增速三線城市樓面價(jià)增速資料來(lái)源：萬(wàn)得， 一線城市溢價(jià)率（%）三線城市溢價(jià)率 (%)二線城市溢價(jià)率（%)資料來(lái)源：萬(wàn)得，2022 年 7 月 9 日房地產(chǎn)行業(yè) 2022 年 6 月月報(bào) 12圖表 28. 6 月百城住宅類(lèi)用地成交平均樓面價(jià)為 5699 元/平，同比上升 46.4%圖表 29. 6 月百城住宅類(lèi)用地成交平均溢價(jià)率為 5.0%，較去年同期下降了 7.7 個(gè)百分點(diǎn)7,0006,0005,0004,00

38、03,0002,0001,000080%35(%)60%302540%2020%150%10-20%518年2月18年5月18年8月18年11月19年2月19年5月19年8月19年11月20年2月20年5月20年8月20年11月21年2月21年5月21年8月21年11月22年2月22年5月18年2月18年5月18年8月18年11月19年2月19年5月19年8月19年11月20年2月20年5月20年8月20年11月21年2月21年5月21年8月21年11月22年2月22年5月-40%0樓面價(jià)（元/） 同比增速 溢價(jià)率（%）資料來(lái)源：萬(wàn)得，資料來(lái)源：萬(wàn)得，圖表 30. 6 月一二三線城市住宅類(lèi)用地

39、成交樓面價(jià)同比增速分別為 64.5%、-18.8%、-5.0%300%250%200%150%100%50%0%-50%18年3月18年5月18年7月18年9月18年11月19年1月19年3月19年5月19年7月19年9月19年11月20年1月20年3月20年5月20年7月20年9月20年11月21年1月21年3月21年5月21年7月21年9月21年11月22年1月22年3月22年5月-100%圖表31. 6 月一二三線城市住宅類(lèi)用地平均土地溢價(jià)率分別為 5.0%、5.2%和 4.0%353025201510518年3月18年6月18年9月18年12月19年3月19年6月19年9月19年12月

40、20年3月20年6月20年9月20年12月21年3月21年6月21年9月21年12月22年3月22年6月0 一線城市樓面價(jià)增速二線城市樓面價(jià)增速三線城市樓面價(jià)增速資料來(lái)源：萬(wàn)得， 一線城市溢價(jià)率(%)三線城市溢價(jià)率(%)二線城市溢價(jià)率(%)資料來(lái)源：萬(wàn)得，今年首批重點(diǎn)城市集中土拍熱度略好于去年二、三批次。截止 6 月底，22 城首輪土拍已經(jīng)全部收官，二輪土拍也進(jìn)行近半。縱觀各地首批集中土拍表現(xiàn)來(lái)看，得益于地方供地規(guī)則的放寬和拿地門(mén)檻的降低，土地流拍現(xiàn)象有所好轉(zhuǎn)。但是不同區(qū)域之間的冷熱分化依舊顯著，除少數(shù)優(yōu)質(zhì)熱點(diǎn)板塊之外，大多數(shù)地塊仍需“央國(guó)平”托底。22 城首批集中土拍合計(jì)成交金額 4964

41、億元，成交建面 3896 萬(wàn)平，成交量較去年首批腰斬（成交建面較去年首批下降 63%）；樓面均價(jià) 1.27 萬(wàn)元/平，高于去年（去年三批集中土拍樓面均價(jià)分別為 9993 / 9594 / 10169 元/平）；底價(jià)成交率為 61.6%，較去年第二、三批顯著下降 12、15 個(gè)百分點(diǎn)；觸頂成交率為 22.5%，較去年二、三批均提升了 10 個(gè)百分點(diǎn)；流拍率僅 9.2%，較去年二、三批下降了 4.1、3.3 個(gè)百分點(diǎn)；平均溢價(jià)率為 3.9%，高于去年第二、三批的 3.6%、1.9%。2022 年 7 月 9 日房地產(chǎn)行業(yè) 2022 年 6 月月報(bào) 13圖表 32. 22 城首批集中土拍合計(jì)成交金額

42、 4964 億元，成交建面 3896 萬(wàn)平，成交量較去年首批腰斬集中土拍成交量與成交金額圖表 33. 22 城首批集中土拍樓面均價(jià) 1.27 萬(wàn)元/平，高于去年；平均溢價(jià)率為 3.9%，高于去年第二、三批集中土拍樓面均價(jià)與溢價(jià)率12000100008000600040002000010469 104616544 62785696 5792496438962021年首批2021年二批2021年三批2022年首批1400012000100008000600040002000012742999315.3%9594101693.6%3.9%1.92021年首批2021年二批2021年三批2022年首批

43、20%15%10%5%0%成交建面（萬(wàn)平）成交金額（億元）樓面均價(jià)（元/平）溢價(jià)率資料來(lái)源：，資料來(lái)源：，圖表 34. 22 城首批集中土拍底價(jià)成交率為 61.6%，較去年第二、三批顯著下降 12、15 個(gè)百分點(diǎn)；觸頂成交率為 22.5%，較去年二、三批均提升了 10 個(gè)百分點(diǎn)集中土拍底價(jià)成交與觸頂成交情況12.6%76.7%10.7%12.4%73.5%14.1%22.5%61.6%15.9%24.2%41.6%34.2%100%80%60%40%20%0%觸頂成交率底價(jià)成交率溢價(jià)成交率2021年首批2021年二批2021年三批2022年首批資料來(lái)源：，2022 年 7 月 9 日房地產(chǎn)行業(yè)

44、 2022 年 6 月月報(bào) 14房企：百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售降幅顯著收窄，行業(yè)即將迎來(lái)償債高峰期銷(xiāo)售：6 月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售環(huán)比進(jìn)一步回升，同比降幅明顯收窄百?gòu)?qiáng)房企單月銷(xiāo)售同比降幅明顯收窄，環(huán)比進(jìn)一步回升。百?gòu)?qiáng)房企 6 月單月權(quán)益口徑銷(xiāo)售額 5714 億元，同比下降 41.8%（前值-59.2%），環(huán)比增長(zhǎng) 57%（前值：3.5%）。6 月行業(yè)規(guī)模房企積極推盤(pán)及營(yíng)銷(xiāo)去化，供貨量穩(wěn)中有增，以沖刺半年度銷(xiāo)售；供應(yīng)放量疊加政策利好持續(xù)發(fā)酵，成交略有復(fù)蘇。但上半年百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額的同比降幅仍保持在五成以上的較高水平。上半年百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售額 2.43 萬(wàn)億元，同比下降 50.8%（前值：-53.2%）。

45、頭部房企修復(fù)幅度更大。CR5、CR10、 CR20、CR50 單月權(quán)益口徑增速-28.0%、-32.6%、-33.7%、-38.2%，較上月收窄了 26、23、22、19 個(gè)百分點(diǎn)。TOP20 房企中單月銷(xiāo)售額華發(fā)、越秀、濱江、華潤(rùn)同比正增長(zhǎng)，其余同比均下滑。累計(jì)銷(xiāo)售額同比均下滑，其中濱江與越秀降幅最小。圖表 35. 百?gòu)?qiáng)房企 6 月單月權(quán)益口徑銷(xiāo)售額 5714 億元，同比下降 41.8%（前值-59.2%），環(huán)比增長(zhǎng) 57%（前值： 3.5%）圖表 36. CR5、CR10、CR20、CR50 單月權(quán)益口徑銷(xiāo)售金額增速-28.0%、-32.6%、-33.7%、-38.2%，較上月收窄了 26

46、、 23、22、19 個(gè)百分點(diǎn)14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000權(quán)益銷(xiāo)售金額（億元）及增速200%150%100%50%0%-50%202001202002202003202004202005202006202007202008202009202010202011202012202101202102202103202104202105202106202107202108202109202110202111202112202201202202202203202204202205202206-100%200%150%100%50%0%-50%-100%單

47、月權(quán)益銷(xiāo)售金額增速202001202002202003202004202005202006202007202008202009202010202011202012202101202102202103202104202105202106202107202108202109202110202111202112202201202202202203202204202205202206CR100CR100資料來(lái)源：， CR5 CR10 CR20 CR50 CR100資料來(lái)源：，圖表 37. 2022 年 6 月 CR5、CR10、CR20、CR50 銷(xiāo)售額單月降幅均有所收窄，其中 CR5 修復(fù)幅度最大2

48、021 年 6 月2022 年 5 月2022 年 6 月2021 年 6 月2022 年 5 月2022 年 6 月CR5340015002212-1.9%-54.9%-34.9%CR105557217936241.8%-54.9%-34.8%CR20801131355131-1.6%-55.5%-36.0%CR501186645087115-0.7%-57.7%-40.0%CR10014419512280901.7%-60.2%-43.9%房企梯隊(duì)單月全口徑銷(xiāo)售（億元）單月全口徑銷(xiāo)售增速2021 年 6 月2022 年 5 月2022 年 6 月2021 年 6 月2022 年 5 月20

49、22 年 6 月CR5230210821659-16.5%-54.4%-28.0%CR10378215532549-9.7%-55.6%-32.6%CR20544322263609-8.8%-55.4%-33.7%CR50812631855026-5.4%-57.4%-38.2%CR100981936425714-2.0%-59.2%-41.8%房企梯隊(duì)單月權(quán)益口徑銷(xiāo)售（億元）單月權(quán)益口徑銷(xiāo)售增速資料來(lái)源： ，2022 年 7 月 9 日房地產(chǎn)行業(yè) 2022 年 6 月月報(bào) 15圖表 38. 2022 年 6 月 TOP20 房企中單月銷(xiāo)售額華發(fā)、越秀、濱江、華潤(rùn)同比正增長(zhǎng)，其余同比均下滑排名

50、公司年全口徑金額同比全口徑金額同比全口徑金額同比權(quán)益金額同比權(quán)益金額同比全口徑面積同比全口徑面積同比（億元）（億元）（億元）（億元）（億元）（萬(wàn)平）（萬(wàn)平）1碧桂園2470-42.1%458-36.7%378-53.0%347-30.1%281-49.2%545-34.4%450-51.4%2保利發(fā)展2102-26.2%510-1.0%380-35.5%342-15.4%254-37.8%54355.5%70882.9%3萬(wàn)科2096-40.9%423-37.4%293-48.3%275-37.4%191-48.3%256-43.1%147-58.2%4中海地產(chǎn)1375-33.1%410-15

51、.3%245-28.9%383-15.3%229-28.9%162-34.7%105-34.3%5華潤(rùn)置地1210-26.6%3972.5%203-19.0%3121.1%126-18.5%192-14.5%101-26.0%6招商蛇口1188-32.9%412-6.9%163-48.2%240-11.1%100-49.0%181-10.4%54-62.0%7融創(chuàng)中國(guó)1127-64.9%141-82.2%127-82.0%81-82.5%77-81.4%112-80.7%100-79.9%8金地集團(tuán)1006-38.1%284-16.5%142-49.6%176-16.4%88-49.7%127

52、-18.4%53-60.9%9龍湖集團(tuán)859-39.8%237-23.0%135-51.4%154-28.5%88-55.0%142-22.3%81-46.8%10綠城中國(guó)850-37.8%260-22.2%110-54.0%153-5.8%67-48.5%91-18.5%43-51.9%11中國(guó)金茂699-46.3%190-5.0%90-61.4%131-5.0%62-61.4%10818.6%39-67.0%12綠地控股684-58.3%187-62.9%109-53.5%168-62.9%98-53.5%159-58.2%74-61.5%13濱江集團(tuán)684-22.2%23428.8%93

53、-17.9%13771.9%7051.4%36-20.3%15-31.3%14新城控股650-45.4%135-45.0%113-53.4%89-50.8%79-53.5%128-42.7%116-49.0%15旭輝控股631-53.6%135-48.3%108-59.9%80-48.3%64-59.9%81-54.1%83-45.9%16建發(fā)國(guó)際620-33.6%156-19.6%107-38.6%118-28.3%75-45.3%78-26.7%54-38.0%17華發(fā)股份494-23.0%14440.5%70-51.0%9238.7%49-45.1%5639.6%29-50.5%18越秀

54、地產(chǎn)482-1.0%13676.6%9920.7%13578.3%9722.4%64122.1%3618.0%19金科股份440-56.9%80-53.4%79-58.0%58-52.9%57-57.4%98-41.5%108-44.2%20世茂集團(tuán)438-71.4%95-69.4%61-79.0%67-69.4%43-79.0%60-65.4%37-77.1%CR59253-46.9%2212-34.9%1500-54.9%1659-28.0%1082-54.4%1718-44.5%1529-48.2%CR1014283-45.4%3624-34.8%2179-54.9%2549-32.6%

55、1553-55.6%2435-43.9%1998-48.6%CR2020105-47.7%5131-36.0%3135-55.5%3609-33.7%2226-55.4%3304-44.0%2567-51.3%CR5028786-50.2%7115-40.0%4508-57.7%5026-38.2%3185-57.4%4556-44.1%3408-54.6%CR10034706-50.7%8090-43.9%5122-60.2%5714-41.8%3642-59.2%5138-46.5%3807-57.0%銷(xiāo)售2022年1-6月全6月單月5月單月6月單月5月單月6月單月5月單月資料來(lái)源：，公司

56、公告，2022 年 1-5 月行業(yè)集中度5低于過(guò)去兩年水平，百?gòu)?qiáng)房企市占率降至四成相較于 2020、2021 年同期，2022 年 1-5 月的行業(yè)集中度明顯下滑。百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷(xiāo)售金額口徑的市占率由過(guò)去兩年同期的近六成下降至不到四成。我們認(rèn)為主要是因?yàn)閺?2020 年下半年開(kāi)始“三道紅線”、房貸集中管理相繼推出且主要針對(duì)大中型房企，疊加近期銷(xiāo)售景氣度明顯下行、行業(yè)利潤(rùn)率走低，通過(guò)高杠桿、高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)快增長(zhǎng)的舊模式在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下已經(jīng)難以為繼，規(guī)模增長(zhǎng)已經(jīng)不是房企最主要的訴求，大中型房企更加追求現(xiàn)金流安全和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，短期內(nèi)拿地和新開(kāi)工意愿都有所下滑，導(dǎo)致 CR100 的銷(xiāo)售集中度有所下滑。此外，我

57、們統(tǒng)計(jì)了百?gòu)?qiáng)房企中信用風(fēng)險(xiǎn)暴露的房企銷(xiāo)售額的占比為 11%，風(fēng)險(xiǎn)房企的銷(xiāo)售降幅相對(duì)較大，其短期內(nèi)銷(xiāo)售急促下滑影響了整體百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售。我們認(rèn)為，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局將優(yōu)化，未來(lái)行業(yè)有序出清后，融資順暢的央國(guó)企及高信用民企占比將大幅提升。過(guò)去從銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，民企的占比較高；但我們預(yù)計(jì)未來(lái)市占率將從原來(lái)的 70%逐步降至 40%。2021 年下半年以來(lái)民營(yíng)房企暴雷事件頻出，其銷(xiāo)售占比將會(huì)逐步降低，隨著本輪陣痛期結(jié)束，市場(chǎng)加速出清。信用風(fēng)險(xiǎn)較低、融資渠道暢通、安全性較高、現(xiàn)金流穩(wěn)定的央國(guó)企將更多受益政策松綁和樓市回升，保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。而對(duì)于民營(yíng)房企，我們認(rèn)為一部分民營(yíng)房企將會(huì)出清，另一部分民營(yíng)房企盡管成功

58、度過(guò)危機(jī)，但由于陣痛期信用受損、融資不暢及可能的資產(chǎn)出售、投資放緩，未來(lái)規(guī)模面臨萎縮。整體而言，央國(guó)企：民營(yíng)房企銷(xiāo)售占比將從 3：7 逐步變?yōu)榧s 6：4 的格局。2022 年 7 月 9 日5 由于行業(yè)集中度數(shù)據(jù)依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，6 月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)未公布，因此目前討論 1-5 月的集中度情況房地產(chǎn)行業(yè) 2022 年 6 月月報(bào) 16圖表 39.2022 年 1-5 月行業(yè)集中度明顯下滑權(quán)益口徑銷(xiāo)售金額集中度CR5 CR10 CR20 CR50 CR100資料來(lái)源：，2020 年 1-5 月18.2%25.7%34.7%49.2%58.1%2021 年 1-5 月14

59、.6%21.6%31.0%46.5%55.9%2022 年 1-5 月10.6%15.4%21.6%31.6%38.2%拿地：5 月房企土地投資意愿有所下降，央企拿地仍相對(duì)積極5 月單月整體行業(yè)土地投資強(qiáng)度降低，部分主流房企沒(méi)有參與土拍。我們以百城土地成交總金額/全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額來(lái)作為行業(yè)土地投資強(qiáng)度數(shù)據(jù)作為衡量，我們發(fā)現(xiàn) 5 月單月土地投資強(qiáng)度下降至27.4%，較 4 月減少了 12.3 個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少了 27.3 個(gè)百分點(diǎn)。從披露了拿地?cái)?shù)據(jù)的具體房企來(lái)看，招商蛇口、萬(wàn)科、中海地產(chǎn) 5 月拿地強(qiáng)度相對(duì)較大，單月拿地金額/銷(xiāo)售金額分別為 142%、 39%和 25%，1-5 月累計(jì)

60、拿地金額/銷(xiāo)售金額分別為 57%、18%和 48%。圖表 40. 5 月單月土地投資強(qiáng)度降低至 27.4%120%(%)100%80%60%40%20%2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月20