中建某公司營銷融資、墊資管理控制程序_secret

1、營銷融資、墊資管理控制程序1、總 則1.1 為了適應日益激烈的市場競爭，擴大市場占有，現(xiàn)結合公司的實際情況，制定本管理控制程序。1.2 本程序所稱墊資，是指因建筑市場競爭的不規(guī)范性，業(yè)主為克服資金困難、減少資金成本、或轉嫁經(jīng)營風險，通過各種形式提出先決條件，或競爭對手提出相應承諾，使承包商為保證工程中標或承攬在施的后續(xù)工程，所接受的直接或變相為工程墊付資金、承擔資金風險的經(jīng)營行為。2、融、墊資判斷2.1 下列情況應認定為融、墊資：2.1.1 無工程預付款，以及工程進度款支付的時間在開工后或通常的結算期末30天以上；2.1.2 在某一分部或分項工程（工期在60天以上）完工以后，再辦理結算或付款；

2、2.1.3 直接或通過第三方為業(yè)主提供貸款，以及按業(yè)主或發(fā)包方要求，到其指定的銀行或機構辦理定期存款；2.1.4 為業(yè)主或發(fā)包方貸款提供擔保；2.1.5 影響公司資金周轉或為業(yè)主承擔資金風險的其他經(jīng)濟法律活動。2.2 上述融、墊資行為，以甲乙雙方依規(guī)定程序簽訂協(xié)議，或在施工合同中有明確規(guī)定的為協(xié)議融、墊資；無任何有效協(xié)議或違反合同付款規(guī)定業(yè)主未付（或少付）工程預付款、進度款及其他款項的，為拖欠墊資。3、融、墊資的原則3.1 工程融、墊資必須符合規(guī)范、合理、安全、受益，有利于擴大市場占有，有利于推進工程總承包，總量控制，分級管理，權責明確的基本原則。3.2 下列工程經(jīng)批準可以進行融、墊資：3.2

3、.1 由國有及商業(yè)銀行出具履約保函或擔保，或者國家投資的項目資金暫時不到位或暫時存在缺口；3.2.2 業(yè)主具有不低于融、墊資額度的易于變現(xiàn)或公司可以處置的資產(chǎn)做抵押；3.2.3 對公司進入新市場或擴大影響有戰(zhàn)略性意義，同時可以轉嫁或承受其風險；3.2.4 業(yè)主為上市公司或上市公司的控股公司；3.2.5 信譽良好、有雄厚優(yōu)質資產(chǎn)的獨立企業(yè)法人單位提供相應擔保；長期穩(wěn)定的合作伙伴，或在國內外有廣泛影響的業(yè)主；3.2.6 信譽良好、習慣性的以墊資作為前提條件的有實力和規(guī)模的發(fā)展商。3.2.7 公司認為可以融、墊資的其他情況。3.3 下列工程不予融、墊資：3.3.1 未辦妥建設或開工手續(xù)， 又無任何主

4、管部門的書面確認或認可；3.3.2 業(yè)主自用或自營，還墊資金不落實的房地產(chǎn)項目；3.3.3 國家法律或政策明令禁止或不鼓勵的項目；3.3.4 虧損或負債經(jīng)營，以及一貫（含同時在其他項目）依靠承包商墊資的業(yè)主所開發(fā)的項目；3.3.5 蓄意炒賣或可能引起經(jīng)濟、法律糾紛的項目；3.3.6 與公司有法律糾紛或以往信譽不佳的業(yè)主；3.3.7 公司認定的其他不可融、墊資的業(yè)主或項目。4、融、墊資總額比例控制原則4.1 每年初根據(jù)公司年度營銷計劃，發(fā)展規(guī)劃，市場情況，以及公司現(xiàn)金流量預算情況，下達年度融、墊資總規(guī)模，提供給公司市場營銷領導小組。4.2 融、墊資資金總額原則上項目階段缺口墊資額不超過合同總額1

5、0-15%，融資額不超過項目合同總額20%。超過此總額及比例均屬風險超負荷。4.3 融、墊資發(fā)生應以確保在建工程生產(chǎn)經(jīng)營資金的需求，以及公司正常流動資金周轉，并促進市場營銷工作的開展為前提。5、融、墊資前期調研5.1項目跟蹤人、市場經(jīng)理及市場投標部5.1.1 項目業(yè)主概況：評價業(yè)主總體經(jīng)營狀況5.1.1.1 所有制形式，如屬股份制，了解各股東名稱、持股比例。5.1.1.2 經(jīng)營范圍，注冊資金5.1.1.3公司業(yè)績及目前經(jīng)營情況。（附經(jīng)會計師事務所審計的財務報告）5.1.2 項目具體情況：評價該項目前景5.1.2.1 由業(yè)主提供項目可行性研究報告，（總投資額、項目地點、項目類型）5.1.2.2

6、項目預計工期，開、竣工時間5.1.2.3 項目現(xiàn)進展階段。5.1.3 項目資金狀況5.1.3.1 項目總投資額5.1.3.2 業(yè)主已有資金總額、業(yè)主資金結構來源分析、實際到位資金額5.1.3.3 業(yè)主方項目籌資方案：項目出現(xiàn)資金缺口，業(yè)主彌補已有資金缺口的方法途徑。5.1.4 業(yè)主方向我公司提出的融、墊資要求。5.1.4.1 融、墊資額5.1.4.2 融、墊資條件，包括時間、階段、部位、方式以及償付的方式、補償辦法等。5.1.5 通過業(yè)主的幾項財務指標總結評價業(yè)主財務狀況。此項由資金部進行評估。5.1.5.1 短期償債能力，是指企業(yè)流動資產(chǎn)對流動負債及時足額償還的程度保證，是衡量企業(yè)當前財務能

7、力，特別是流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力的重要標志。衡量指標主要有：流動比率（一般2：1比較適合）、速動比率、現(xiàn)金比率。5.1.5.2 長期償債能力，指企業(yè)償還長期負債的能力。主要指標有：資產(chǎn)負債率（一般應低于70%）、產(chǎn)權比率、利息保障倍數(shù)（至少應大于1，比值越高，償債能力越強）。5.1.5.3 獲利能力指標：銷售利潤率、總資產(chǎn)報酬率、資本收益率、資本保值增值率。5.1.5.4 營運能力指標：應收帳款周轉率、存貨周轉率。5.2 資金部5.2.1 通過金融機構了解業(yè)主資信、資金情況，已有貸款規(guī)模、或有負債情況。5.2.2 確認項目融資的擔保方式5.2.2.1 抵押擔保物不動產(chǎn)：土地、建筑物（不包括在建工程）

8、、有形動產(chǎn)：機器設備、原材料無形動產(chǎn)：合約權力、專利權等。以上各項必須經(jīng)評估，確實具備抵押或質押資格。對于業(yè)主提出以待建工程作為抵押物的一律不予同意。5.2.2.2 第三方信用擔保：可由與項目開發(fā)有直接利益關系的商業(yè)機構、工程公司、項目設備材料供應商等作為擔保人，擔保人應由我公司認可。5.2.2.3 銀行出具的銀行擔保函可由銀行開具我公司為受益人的到期還款保函，作為融、墊資的擔保方式。5.3 項目風險分析（總部各部門綜合）對商業(yè)風險作預測：從項目成本控制、預期工程利潤、項目銷售預期、金融政策變化、行業(yè)政策變化等方面進行。6、融、墊資決策6.1 總經(jīng)理是公司營銷融、墊資審批人，最終否決或批準營銷

9、融、墊資的決策意見。 超出公司決策權限（1000萬元）的，由總經(jīng)理批準報集團公司批準。6.2 總經(jīng)濟師是營銷融、墊資的主評審人，負責組織營銷決策的評審、判斷，并提出具體決策意見報總經(jīng)理審批，對營銷融、墊資的決策意見負第一責任。6.3 市場營銷領導小組是營銷融、墊資決策的評審機構。營銷墊資評審應建立評審檔案，具體由市場投標部負責，記錄會議內容，保存小組成員評審意見和提交的評審資料。小組成員應提出具體意見，并就其決策意見和提議的評審資料負責，法律事務部對有關法律問題提出評審意見。6.4 市場投標部為營銷融、墊資管理的日常辦事機構，負責建立營銷融、墊資的評審檔案，并對未融、墊資的評審項目進行跟蹤，對

10、營銷融、墊資決策的進行總結分析。6.5 公司資金部是融、墊資管理的主管部門，接受公司總經(jīng)理和分管領導的領導，負責組織有關融、墊資的調查論證、談判簽約、資金運作、核算監(jiān)督，參與營銷領導小組的墊資決策，或者根據(jù)營銷領導小組要求提供咨詢意見。并對已進行融、墊資的項目進行跟蹤，對營銷融、墊資決策的進行總結分析。6.6 工程總承包事業(yè)部是融、墊資決策的最終執(zhí)行機構：融、墊資款項由公司向總承包事業(yè)部撥付，但總承包要負責墊資協(xié)議的履行，以及通過分包墊資減少公司資金占用等。因此應積極參與營銷融、墊資決策，重點要建立相應的內部管理與信息傳遞制度，有關墊資的管理活動，如信息調查、對外談判、情況反映、重要會議等均要

11、形成系統(tǒng)全面的書面材料，并做好資料的保管工作。6.7 分公司必需執(zhí)行本辦法，在總經(jīng)理授權額度內自行控制，超出范圍以外報公司審批?？毓勺庸究蓞⒄毡巨k法制訂相應的辦法，經(jīng)董事會審議通過后執(zhí)行。7、融、墊資方式7.1 直接融、墊資7.1.1 通過以優(yōu)惠價購買業(yè)主期房支付定金，完工后業(yè)主優(yōu)先以市場價回購的方式，作為對業(yè)主的資金支持。7.1.2 直接與業(yè)主簽定融、墊資協(xié)議7.1.3 在將簽定的合同中，項目有無工程預付款，以及工程進度款支付時間在通常結算期后30天以上的，或在某一分部或分項工程完工以后再辦理結算或付款的，或工程進度款按比例支付等條款的。7.1.4 以上幾種方式主要用于如國家投資項目、帶有

12、商業(yè)性質的公益項目、銷售前景良好的房地產(chǎn)項目等。7.1.5 全額融、墊資由公司主管領導及有關部門專題研究決策。7.2 間接融、墊資利用公司在金融機構的關系幫助業(yè)主建立信貸關系，我公司在金融機構有良好的聲譽,目前與建行、交行、華夏、招商、中信、商行等銀行均建立了密切合作關系。我公司可為業(yè)主提供如下融資服務：7.2.1 在業(yè)主指定的銀行開戶并開展信貸業(yè)務。我公司保證在該行保持一定結算資金，或在該行開立定期存單作為對該行的支持，銀行可以此資金作為對業(yè)主貸款的考核依據(jù),由業(yè)主在該行申請貸款，我公司將以良好的資信協(xié)助業(yè)主辦理貸款業(yè)務。7.2.2 公司已開戶的銀行，我公司可憑借在銀行長期建立的信譽，以及已

13、有的貸款授信額度,協(xié)助業(yè)主以此項目進行貸款。我公司在該行保持一定資金余額,或開立定期存單,公司承接該項目后所有該工程的結算資金將在該行進行。7.2.3 由業(yè)主擔保我公司貸款，貸款用于該業(yè)主項目。業(yè)主作為擔保人需經(jīng)銀行認可。7.2.4 我公司擔保業(yè)主貸款，貸款資金進行封閉使用，只用于我公司承接項目。由銀行進行監(jiān)管。7.2.5 以上幾種方式主要適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，優(yōu)先采用前兩種方式。7.3 融資成本：公司提供融資幫助所承擔的資金利息損失或其他費用應由業(yè)主方承擔，如業(yè)主明確不承擔的，經(jīng)過公司營銷工作主管領導批準后在承接項目后計入項目營銷成本。8、權利與責任8.1 營銷融、墊資必須采取協(xié)議形式，最大

14、限度降低墊資風險，維護公司利益。8.2 營銷融、墊資協(xié)議由總經(jīng)濟師負責組織起草、談判，報總經(jīng)理審核批準后由資金部負責簽署。8.3 市場投標部資金部、法律事務部是融、墊資協(xié)議起草、談判的具體執(zhí)行部門，對營銷融、墊資協(xié)議負有直接工作責任，融、墊資方式涉及投資或房地產(chǎn)開發(fā)內容的，由資產(chǎn)投資部、房地產(chǎn)事業(yè)部參與，并就相關內容的談判、協(xié)議內容及未來的執(zhí)行負責 。8.4 融、墊資協(xié)議的簽定應加強策劃和二次公關，力爭采取對我公司最有利的方式進行融、墊資，在控制風險的同時積極爭取通過墊資獲取更大的利益。8.4.1 基本條件：明確融、墊資額度、支付進度、墊資期限、回收計劃、違約責任等。8.4.2 力爭取得可靠的財產(chǎn)或股權抵押。8.4.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目，可以考慮爭取以銷售的期房作為抵押。8.4.4 公建項目，可以考慮爭取以其未來收益作抵押。8.4.5 缺少抵押或確有發(fā)展前景的項目可以考慮以投資參股方式墊資。8.4.6 考慮爭取較為優(yōu)惠的利息回報，變被動墊資為積極的資金運作。8.4.7 積極爭取后續(xù)工程。 8.4.8 其它積極的融、墊資方式。8.5 融、墊資協(xié)議的履行8.5.1 融、墊資協(xié)議簽定后資金部會同市場投標部、法