戴德房車項(xiàng)目

1、房車基地項(xiàng)目前期方案策劃(烏鎮(zhèn)、桐鄉(xiāng))1“ 上天 ” 借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)籌整合多方資源，高處運(yùn)謀，細(xì)節(jié)著手“ 立地 ” 以烏鎮(zhèn)/桐鄉(xiāng)自身特點(diǎn)、本土文化、旅游發(fā)展階段為基礎(chǔ)，尋求創(chuàng)新和差異化“ 聚人氣 ” 產(chǎn)品鏈建設(shè)和項(xiàng)目營(yíng)銷并重，初期通過系列化營(yíng)銷手段和增值服務(wù)吸引眼球、快速聚集人氣，中后期通過豐富的產(chǎn)品選擇（度假+地產(chǎn)）和個(gè)性化體驗(yàn)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利。 以房車為主打賣點(diǎn)，構(gòu)建“主題公園+度假/旅游地產(chǎn)開發(fā)模式” 圍繞目標(biāo)吸引物，豐富產(chǎn)品及服務(wù)鏈條，強(qiáng)調(diào)復(fù)合化開發(fā)。桐鄉(xiāng)房車基地項(xiàng)目策劃思路 跳出單一房車、露營(yíng)局限，擴(kuò)寬思路以高標(biāo)準(zhǔn)的營(yíng)地“帳篷營(yíng)地、汽車營(yíng)地和房車營(yíng)地”建設(shè)為中心，以聯(lián)絡(luò)周邊城市/

2、景區(qū)的自駕服務(wù)體系、國(guó)際化房車基地度假體系（房車酒店、房車商務(wù)中心、房車系列主題活動(dòng)）為重點(diǎn)，全方位建設(shè)國(guó)際化房車度假主題園區(qū)。2產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局房車文化特征闡述房車基地及泛汽車文化園設(shè)施基本需求分析3房車旅行在美國(guó)、歐洲已經(jīng)是人們休閑旅游，甚至日常生活的重要組成部分。目前，在美國(guó)有2萬(wàn)多個(gè)，歐洲有5萬(wàn)多，近鄰日本有1500左右個(gè)露營(yíng)地。規(guī)范的汽車露營(yíng)地其經(jīng)營(yíng)管理和酒店大致一樣，也有“五星級(jí)”的建設(shè)和管理標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)外的露營(yíng)地建設(shè)早已與旅游項(xiàng)目結(jié)合，據(jù)資料顯示，目前在歐美國(guó)家已經(jīng)有70%的家庭擁有了房車，并且，其租賃市場(chǎng)約占總市場(chǎng)份額的30%。在美國(guó)，有約800萬(wàn)的龐大人群選擇房車

3、出行的旅游方式，占其總?cè)丝诘?%10%。為進(jìn)一步完善這個(gè)蓬勃發(fā)展的大市場(chǎng)，歐洲已建立起與之配套的五萬(wàn)個(gè)房車露營(yíng)地，擁有85萬(wàn)名俱樂部會(huì)員，以及三千多個(gè)俱樂部露營(yíng)地。這些營(yíng)地從最早的只是提供加油、加水和停車等簡(jiǎn)單服務(wù)，發(fā)展到現(xiàn)在復(fù)合型多功能營(yíng)地，食宿、游樂、休閑度假、汽車保養(yǎng)與維護(hù)、汽車租賃等功能齊全的接待地。全球房車銷售勢(shì)頭良好房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局全球房車旅游發(fā)展現(xiàn)狀分析4房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局美國(guó)是目前世界上使用房車最多的國(guó)家，歐洲在世界房車工業(yè)排行榜上名列第二，德國(guó)、加拿大、澳大利亞南非、日本、韓國(guó)與中國(guó)分列其后。全球房車旅游發(fā)展現(xiàn)狀分析5房車銷量穩(wěn)步增長(zhǎng)，房車旅游發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁房車在中國(guó)的保

4、有量已超過6000輛，2010年國(guó)內(nèi)房車銷售量達(dá)900輛，2011年銷售量達(dá)1500輛，預(yù)計(jì)今年有望突破2500輛，房車露營(yíng)旅游的市場(chǎng)規(guī)模雖還不能與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，但已顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。房車旅游業(yè)發(fā)展加速，多地爭(zhēng)當(dāng)領(lǐng)跑者從市場(chǎng)關(guān)注度及國(guó)家露營(yíng)地的整體發(fā)展來(lái)看，我國(guó)發(fā)展房車的形勢(shì)比較好，從中央到地方，房車露營(yíng)都被納入鼓勵(lì)發(fā)展范圍。目前，大連、天津、上海、陜西、云南等很多省市都在積極籌建汽車自駕游基地或房車露營(yíng)地。當(dāng)前房車旅游產(chǎn)業(yè)鏈尚不清晰，如何破題成為關(guān)鍵房車旅游還涉及相應(yīng)的酒店住宿文化，餐飲文化等相關(guān)衍生元素，并且還要考慮房車旅游客源市場(chǎng)。從現(xiàn)有國(guó)內(nèi)發(fā)展情況看來(lái)，房車旅游作為單項(xiàng)專題型旅游產(chǎn)

5、品，其產(chǎn)業(yè)鏈僅僅停留在休閑度假這一環(huán)節(jié)，并未與郊野游憩、城市綜合服務(wù)產(chǎn)生有效互動(dòng)，因此，整體的產(chǎn)業(yè)附加值也較低。房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局國(guó)內(nèi)房車旅游發(fā)展現(xiàn)狀分析6房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局國(guó)內(nèi)房車營(yíng)地分布7目前我國(guó)房車營(yíng)地分布圖 我國(guó)汽車露營(yíng)地作為一個(gè)新型產(chǎn)業(yè)，主要集中在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和兩條精品線上，雖然現(xiàn)在國(guó)內(nèi)建有上百個(gè)營(yíng)地，但大型、標(biāo)準(zhǔn)的營(yíng)地卻很少。華南地區(qū)房車旅游也發(fā)展尚不發(fā)達(dá)，發(fā)展空間較大。房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局國(guó)內(nèi)房車營(yíng)地分布8房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局 中國(guó)房車露營(yíng)旅游只有十幾年的發(fā)展歷程，我國(guó)目前擁有的房車還不到5000輛，因而與之配套的設(shè)施一一房車露營(yíng)地的產(chǎn)生和

6、發(fā)展也比較遲緩。國(guó)內(nèi)與國(guó)外房車營(yíng)地發(fā)展對(duì)比9國(guó)民旅游休閑綱要頒布，為房車旅游帶來(lái)了機(jī)遇隨著居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)和年假制度的實(shí)行，中國(guó)的法定假日已經(jīng)增長(zhǎng)到118天，加之國(guó)民旅游休閑綱要提出，加強(qiáng)城市休閑公園、休閑街區(qū)、環(huán)城市游憩帶、特色旅游村鎮(zhèn)建設(shè)，營(yíng)造居民休閑空間。發(fā)展家庭旅館和經(jīng)濟(jì)型酒店，支持汽車旅館、自駕車&房車營(yíng)地、郵輪游艇碼頭等旅游休閑基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。汽車普及率的提高與高速路網(wǎng)的建設(shè)為房車旅游發(fā)展提供了條件據(jù)統(tǒng)計(jì)，至2009年底，我國(guó)汽車保有量已達(dá)7619.31萬(wàn)輛，形成了堅(jiān)實(shí)的露營(yíng)旅游物質(zhì)基礎(chǔ)。此外，便捷通達(dá)的綜合立體交通在保證旅游最終目的實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，以其特有的魅力吸引著旅游群體，引導(dǎo)旅

7、游客源市場(chǎng)的分布。 露營(yíng)旅游已經(jīng)成為世界旅游業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)根據(jù)美國(guó)2010年2月的戶外產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)查，金融危機(jī)中很多產(chǎn)業(yè)受到了嚴(yán)重影響，但戶外產(chǎn)品尤其是涉及徒步、露營(yíng)、獨(dú)木舟、皮劃艇及其他一些簡(jiǎn)單戶外活動(dòng)的商品銷售卻保持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，各類戶外活動(dòng)用品及賓館飯店專用產(chǎn)品，已成為旅游業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局國(guó)內(nèi)房車旅游業(yè)發(fā)展的有利條件10家庭房車保有量嚴(yán)重不足，制約了房車旅游的發(fā)展隨著居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)和年假制度的實(shí)行，中國(guó)的法定假日已經(jīng)增長(zhǎng)到118天，加之國(guó)民旅游休閑綱要提出，加強(qiáng)城市休閑公園、休閑街區(qū)、環(huán)城市游憩帶、特色旅游村鎮(zhèn)建設(shè)，營(yíng)造居民休閑空間。發(fā)展家庭旅館和經(jīng)濟(jì)型酒

8、店，支持汽車旅館、自駕車&房車營(yíng)地、郵輪游艇碼頭等旅游休閑基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。露營(yíng)產(chǎn)品嚴(yán)重供給不足，房車營(yíng)地缺乏一方面，從露營(yíng)地的數(shù)量與分布上來(lái)看，我國(guó)露營(yíng)地供給明顯無(wú)法滿足需求。另一方面，從露營(yíng)產(chǎn)品的內(nèi)容上來(lái)看，我國(guó)現(xiàn)有的露營(yíng)旅游產(chǎn)品過于單于一，季節(jié)變化性、觀光性、參與性的不足，線路設(shè)計(jì)趨同，可供選擇的產(chǎn)品不多。此外，從露營(yíng)地的網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展上看，也還處在起步階段。國(guó)人對(duì)露營(yíng)市場(chǎng)及房車旅游缺少足夠的認(rèn)識(shí)當(dāng)前我國(guó)露營(yíng)旅游及房車旅游業(yè)的發(fā)展過程中，政府導(dǎo)向不足，行業(yè)協(xié)會(huì)引導(dǎo)欠缺，從而導(dǎo)致國(guó)人和潛在客戶人群對(duì)房車旅游的認(rèn)識(shí)不足，對(duì)其產(chǎn)品性質(zhì)和旅游體驗(yàn)沒有形成整體性的體系概念，也就間接導(dǎo)致了企業(yè)投入積極性不高

9、，制約了我國(guó)房車旅游市場(chǎng)的發(fā)展。房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局國(guó)內(nèi)房車旅游業(yè)發(fā)展的不利條件11房車（Recrcatlonal vehicle）兼具“房”與“車”兩大功能，但其屬性還是車，是一種可移動(dòng)、具有居家必備設(shè)施的車種。房車旅行集“衣、食、住、行”于一身，駕著房車的旅行途中不必?fù)?dān)心住所、交通和餐飲問題，房車是實(shí)現(xiàn)人們“生活中旅行，旅行中生活”的現(xiàn)代化產(chǎn)品。 房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局房車旅游概念12 房車營(yíng)地主要分幾大類：房車停靠場(chǎng)，帳篷露營(yíng)場(chǎng)，簡(jiǎn)屋式營(yíng)地（為一般露營(yíng)者和配置不完全的房車使用者），景點(diǎn)托掛車出租場(chǎng)，大型房車營(yíng)地（移動(dòng)房屋式），小別墅式營(yíng)地。 根據(jù)所處環(huán)境的不同，房車營(yíng)地劃分為以下六種類型：

10、山地型營(yíng)地、海島型營(yíng)地、湖畔型營(yíng)地、海濱型營(yíng)地、森林型營(yíng)地、鄉(xiāng)村型營(yíng)地。湖畔型營(yíng)地鄉(xiāng)村型營(yíng)地山地型營(yíng)地海島型營(yíng)地海濱型營(yíng)地森林型營(yíng)地房車文化特征闡述房車營(yíng)地類型劃分13房車露營(yíng)運(yùn)動(dòng)的特色與優(yōu)勢(shì)自然的生活方式以汽車為載體，拓展了人的活動(dòng)范圍集觀光、健身、休閑、娛樂于一體房車文化特征闡述14房車露營(yíng)運(yùn)動(dòng)的特色與優(yōu)勢(shì)能結(jié)合民俗活動(dòng)形成具有地方特色的旅游景點(diǎn)經(jīng)濟(jì)舒適，節(jié)約能源的旅行減低對(duì)酒店建設(shè)需求的壓力房車文化特征闡述15房車基地及泛汽車文化園設(shè)施基本需求分析房車基地通常包括以下兩大部分：核心服務(wù)圈層和外圍價(jià)值圈層。核心服務(wù)圈層為房車基本功能區(qū)，分為服務(wù)功能區(qū)、宿營(yíng)功能區(qū)、商務(wù)功能區(qū)、休閑娛樂功能區(qū)

11、等。外圍價(jià)值圈層主要包括城市服務(wù)功能、城市休閑功能、城市價(jià)值提升功能。主要包括星級(jí)酒店、購(gòu)物街、野奢別墅、城市公園、廣場(chǎng)、演藝中心等可以滿足游客多種需求。房車基地的功能構(gòu)成16核心服務(wù)圈層外圍價(jià)值圈層服務(wù)功能宿營(yíng)功能展示與交往功能休閑娛樂功能城市服務(wù)功能城市休閑功能城市價(jià)值提升功能房車俱樂部、國(guó)際奢侈品連鎖展銷廳、汽車文化展示中心、汽車駕乘體驗(yàn)中心、房車生活體驗(yàn)中心 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池、高爾夫球場(chǎng)地、兒童游樂園、鄉(xiāng)村俱樂部木屋區(qū)、帳篷區(qū)、房車區(qū)超市、商業(yè)購(gòu)物、停車場(chǎng)、管理中心、沖涼房、餐廳、酒吧五星酒店、購(gòu)物街/購(gòu)物中心醫(yī)院、產(chǎn)權(quán)式別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、城市公園、城市廣場(chǎng)、娛樂場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、健身中心

12、開敞空間、大型演藝活動(dòng)中心城市綜合服務(wù)設(shè)施完善、地塊價(jià)值提升、城市功能提升與旅游體系的完善房車基地及泛汽車文化園設(shè)施基本需求分析桐鄉(xiāng)房車基地房車基地的功能構(gòu)成17超市商業(yè)購(gòu)物服務(wù)功能停車場(chǎng)管理中心餐廳酒吧滿足游客日常生活的需要房車基地及泛汽車文化園設(shè)施基本需求分析房車基地的功能構(gòu)成18分為木屋區(qū)、帳篷宿營(yíng)等多種形式，是游客得到良好的休息和整頓情趣營(yíng)區(qū)帳篷區(qū)木屋區(qū)營(yíng)宿功能房車基地及泛汽車文化園設(shè)施基本需求分析房車基地的功能構(gòu)成19可舉辦房車展覽會(huì)、奢侈品展銷會(huì)等活動(dòng)房車俱樂部國(guó)際奢侈品連鎖展銷廳展示與交往功能房車展示廳房車基地及泛汽車文化園設(shè)施基本需求分析房車基地的功能構(gòu)成20如沙灘排球、徒步越

13、野、游泳戲水、垂釣/等。運(yùn)動(dòng)場(chǎng)游泳池休閑娛樂功能高爾夫球場(chǎng)地兒童游樂園房車基地及泛汽車文化園設(shè)施基本需求分析房車基地的功能構(gòu)成21產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式別墅城市服務(wù)功能產(chǎn)權(quán)式公寓購(gòu)物街/購(gòu)物中心醫(yī)院房車基地及泛汽車文化園設(shè)施基本需求分析房車基地的功能構(gòu)成22滿足游客休閑需要，形成休閑供給能力城市公園城市廣場(chǎng)城市休閑功能娛樂場(chǎng)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)健身中心演繹中心演繹中心房車基地及泛汽車文化園設(shè)施基本需求分析房車基地的功能構(gòu)成23房車基地及泛汽車文化園設(shè)施基本需求分析城市綜合服務(wù)設(shè)施完善、地塊價(jià)值提升城市功能提升與旅游體系的完善城市價(jià)值提升功能進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施，提升公共服務(wù)，從而使城市的吸引力得到持續(xù)的強(qiáng)化。房車基地的功能構(gòu)成24財(cái)務(wù)分析注：成本初步預(yù)算為134281萬(wàn)元。成本預(yù)算依據(jù)主要源于桐鄉(xiāng)市人民政府關(guān)于公布桐鄉(xiāng)市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通知及桐鄉(xiāng)市建安成本平均費(fèi)用等。開發(fā)成本預(yù)算25財(cái)務(wù)分析開發(fā)成本預(yù)算26此次收益測(cè)算包括兩部分：1、銷售收入（住宅、汽車營(yíng)地及配套公建變現(xiàn)收入）2、租賃收入（汽車營(yíng)地及配套公建租賃收入）詳情見表。財(cái)務(wù)分析投資收益分析27財(cái)務(wù)分析稅收及社會(huì)效益貢獻(xiàn)淺析28（一）項(xiàng)目的建設(shè)有利于將桐鄉(xiāng)旅游資源轉(zhuǎn)化為旅游產(chǎn)業(yè)， 拉動(dòng)當(dāng)?shù)貒?guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)、有利于促使其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、有利于環(huán)