某星級(jí)假日酒店市場(chǎng)調(diào)研與營(yíng)銷推廣報(bào)告書(shū)

1、WORD.91/91前言首先感貴司對(duì)我司的厚愛(ài)，參與皇冠濱海溫泉假日酒店項(xiàng)目全球市場(chǎng)銷售的機(jī)會(huì)，我司比較重視，專門成立地產(chǎn)專家、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃小組，對(duì)該項(xiàng)目?jī)A注極大的熱情；隨著區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)的日趨理性化，買方市場(chǎng)的形成，如何客觀、全面的看待市場(chǎng)現(xiàn)狀，展望市場(chǎng)未來(lái)；如何在項(xiàng)目先天優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上再塑造出后天的優(yōu)勢(shì)；如何使項(xiàng)目在未來(lái)的市場(chǎng)中特色盡顯；如何使貴司快捷地回收投資，贏取超期望的回報(bào)等等，我司提出具有市場(chǎng)針對(duì)性、建設(shè)性的建議；在項(xiàng)目整體運(yùn)作中，以專業(yè)分工，保證項(xiàng)目具強(qiáng)有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略廣為應(yīng)用，中介代理則為其中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，貴司能夠清楚地認(rèn)識(shí)到這點(diǎn)，邀請(qǐng)我司參與本項(xiàng)目，使本項(xiàng)目具有了成功的條件之

2、一；我司提供的皇冠濱海溫泉假日酒店市場(chǎng)調(diào)研與營(yíng)銷推廣報(bào)告書(shū)，本報(bào)告書(shū)的資料是我司通過(guò)對(duì)省的房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)的理性分析、實(shí)地的考察以與略微超前的對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，相信本報(bào)告書(shū)的資料全部屬實(shí)，為保障泰信實(shí)業(yè)的利益，本報(bào)告書(shū)只為貴司所有，他人不得傳閱、翻??；希望貴我雙方的通力合作，力求本項(xiàng)目以最小的投入，獲取最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)多贏的局面！市場(chǎng)分析篇房地產(chǎn)市場(chǎng)是有一個(gè)非常敏感的市場(chǎng)，國(guó)家政策的少許變動(dòng)，或者是發(fā)生一件有影響的事件，都有可能給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的動(dòng)蕩和波瀾；作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分房地產(chǎn)業(yè)，增長(zhǎng)勢(shì)頭十分明顯，將會(huì)有更大的發(fā)展前景；我司通過(guò)對(duì)2001年度以與今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的

3、透視，特別注重本項(xiàng)目的片區(qū)瓊山區(qū)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的分析，以與本項(xiàng)目即將面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，提供具有參考價(jià)值的資料，作為貴司參考的依據(jù)。目錄第一章宏觀市場(chǎng)調(diào)查與分析宏觀政策現(xiàn)狀宏觀政策的趨勢(shì)第二章房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)一、全國(guó)市場(chǎng)與國(guó)際化基礎(chǔ)二、生活方式的共同標(biāo)準(zhǔn)三、國(guó)際化進(jìn)程加速第三章省市場(chǎng)分析省近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展二、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀第四章項(xiàng)目分析一、經(jīng)營(yíng)管理模式分析二、項(xiàng)目SWOT三、本項(xiàng)目的三大賣點(diǎn)第五章項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目的總體定位二、項(xiàng)目綜合定位三、客戶定位分析四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位第六章項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略一、營(yíng)銷目標(biāo)二、營(yíng)銷推廣思路三、推廣主題四、推出時(shí)機(jī)五、推廣進(jìn)程六、全球推廣銷售策略七、全球宣傳策略八、造

4、勢(shì)策略九、常規(guī)宣傳策略十、銷售進(jìn)度計(jì)劃與銷售目標(biāo)十一、銷售時(shí)間與地點(diǎn)安排十二、媒體選擇策略十三、總體銷售策略十四、具體銷售策略的運(yùn)用十五、推廣計(jì)劃所需具體事項(xiàng)十六、推廣費(fèi)用預(yù)算十七、面臨的威脅與風(fēng)險(xiǎn)十八、規(guī)避經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的策略第七章項(xiàng)目的包裝建議一、地盤包裝方案二、銷售中心設(shè)計(jì)方案三、售樓中心包裝建議第八章銷售前準(zhǔn)備工作與安排一、現(xiàn)場(chǎng)包裝工作二、售樓書(shū)、單、價(jià)目表的準(zhǔn)備三、境外銀行按揭工作落實(shí)到位第九章?tīng)I(yíng)銷推廣中的品牌戰(zhàn)略一、品牌營(yíng)銷的重要性二、牌營(yíng)銷的幾種模式三、品牌在經(jīng)營(yíng)中的作用四、品牌建立的機(jī)遇與危機(jī)處理第一章宏觀市場(chǎng)調(diào)查與分析宏觀政策現(xiàn)狀與趨勢(shì)把握行業(yè)政策的現(xiàn)狀與趨勢(shì)，是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目

5、開(kāi)發(fā)時(shí)，規(guī)避政策性風(fēng)險(xiǎn)的有力保證。一、宏觀政策現(xiàn)狀在現(xiàn)階段，我國(guó)總體上的房地產(chǎn)政策是積極的，引導(dǎo)著房地產(chǎn)業(yè)理性地向著市場(chǎng)化的方向發(fā)展，并有力使得房地產(chǎn)業(yè)成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要支柱，進(jìn)一步改善和滿足了人民群眾不斷改善居住條件的需求。全國(guó)最新房地產(chǎn)政策動(dòng)向國(guó)家政策積極地采取措施，全力擴(kuò)大住房消費(fèi)需求，城市住房分配方案貨幣化方案已與1999年9月底出臺(tái)，國(guó)家通過(guò)體制創(chuàng)新、調(diào)整財(cái)政、信貸等方面的政策，最大限度地調(diào)動(dòng)個(gè)人買房積極性，推動(dòng)住房消費(fèi)需求增長(zhǎng),人民銀行推出多種擔(dān)保形式，促進(jìn)住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的有關(guān)政策，同時(shí)，研究擴(kuò)大住房公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的政策也已出臺(tái)。為鼓勵(lì)公民購(gòu)房，國(guó)家出臺(tái)了稅收優(yōu)惠

6、政策，以此減輕個(gè)人買賣普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，有效地啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，個(gè)人購(gòu)買住房并居住超過(guò)一年的普通住宅，成為個(gè)人自建自住的住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買住房并居住不足一年的普通住宅，銷售時(shí)營(yíng)業(yè)稅按銷售價(jià)減去購(gòu)買人原價(jià)后的差額計(jì)征；個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅，暫減年征收契稅；居民擁有的普通住宅，轉(zhuǎn)讓時(shí)暫時(shí)免收土地增值稅。為促進(jìn)積壓控制房銷售，在2000年底以前對(duì)此類住宅銷售時(shí)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅予以免征，1999年6月30日以前建成尚未出售而積壓的控制商品房，在2000年前銷售時(shí)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅予以免征。在外部支持力方面，國(guó)家積極采取一系列直接措施，刺激房地產(chǎn)消費(fèi)，2001年6月份，央行再次降低存

7、款利息，使得居民的消費(fèi)貸款的利息負(fù)擔(dān)大大減輕，9月份，央行又決定延長(zhǎng)住房貸款期限，降低住房貸款利息，規(guī)定各商業(yè)銀行所提供的住房貸款年限由原來(lái)最高20年延長(zhǎng)至30年，貸款利率由原來(lái)的6.33%降至5.58%5.31%（貸款年限在5年以下的其利率為5.31%，貸款年限在5年以上的其利率為5.5%）。為進(jìn)一步刺激消費(fèi)，九屆人大常委會(huì)第十一次會(huì)議，通過(guò)對(duì)“個(gè)人所得稅”的修正案，根據(jù)修改后的修正案規(guī)定，對(duì)個(gè)人存款利息所得按20%的比例征收稅額，自1997年央行降息以來(lái)，我國(guó)居民的存款利率已大幅下降，但對(duì)啟動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)未起到明顯作用，而同期城市居民存款余額卻增長(zhǎng)59000萬(wàn)億人民幣，較去年同期增長(zhǎng)18.5%

8、，針對(duì)這一現(xiàn)狀，再次降息對(duì)商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)影響，把個(gè)人存款利息作為征收對(duì)象，不僅變相降低了存款利率，更增加了國(guó)庫(kù)收入。根據(jù)此次政策出臺(tái)后的一次居民調(diào)查顯示，銀行儲(chǔ)蓄明顯下降，住房消費(fèi)意識(shí)明顯上升。目前支持房地產(chǎn)版塊走強(qiáng)的因素有：國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸向好，我國(guó)加入WTO，國(guó)家積極的財(cái)政政策和經(jīng)濟(jì)軟著陸，政府大幅消減47項(xiàng)房地產(chǎn)稅費(fèi)等。繼續(xù)困繞房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素有：有效需求尚顯不足、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本較高，結(jié)構(gòu)性供求矛盾突出、商品房空置比例高居不下等。最近五年，我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目年均占用耕地達(dá)300萬(wàn)畝，在總結(jié)近年經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，國(guó)務(wù)院下發(fā)了國(guó)發(fā)11號(hào)文關(guān)于整報(bào)規(guī)市場(chǎng)秩序的規(guī)定和國(guó)發(fā)15文關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地

9、資產(chǎn)管理的通知。國(guó)土資源部最近正在對(duì)各地土地管理部門就房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目用地等問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)整頓和規(guī)，這次要通過(guò)清理整頓建立起六項(xiàng)制度：建設(shè)用地總量控制制度、城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度、土地使用權(quán)公開(kāi)交易制度、土地更新登記制度、土地可查制度和審批事項(xiàng)部會(huì)審制度。1993年以來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，在總量控制的同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)也做了較大的調(diào)整，明確提出要以住宅開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，至1996年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中住宅的比例基本上保持在70%以上。九五期間，根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于“提高住房工程質(zhì)量”、“加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的步伐”等一系列要求，現(xiàn)“十五”期間，我國(guó)住宅質(zhì)量和產(chǎn)業(yè)化水平要更上一個(gè)新臺(tái)階其標(biāo)志就是達(dá)到國(guó)務(wù)院辦公

10、廳轉(zhuǎn)建設(shè)部等部門關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住房質(zhì)量的若干意見(jiàn)中所提到的要求，即到2005年，要解決住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量通病，初步建立住宅與材料、部品的工業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)體系，新建采暖住宅比1981年的能耗降低50%，科技對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的貢獻(xiàn)率達(dá)到30%。入世給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，注入鮮艷的血液中國(guó)已于2001年11月10正式加入世貿(mào)組織，將為所有成員國(guó)帶來(lái)更多的中國(guó)商機(jī)，提高貿(mào)易的政策透明度和穩(wěn)定性，中國(guó)加入世貿(mào)組織后，將會(huì)使得國(guó)的投資環(huán)境進(jìn)一步趨向平等化，有利于吸引外資，帶來(lái)新一輪資產(chǎn)潮。房地產(chǎn)作為中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，將有可能成為外來(lái)投資的重要目標(biāo)之一。外來(lái)的投資者不僅

11、帶來(lái)豐富的資金，還帶來(lái)先進(jìn)的技術(shù)與模式，可以看到，在今后一年兩年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因受這一影響而會(huì)顯得更加國(guó)際化和理性化。中國(guó)人民銀行2001年6月28日發(fā)布了關(guān)于規(guī)住房金融業(yè)務(wù)的通知，商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，要嚴(yán)格評(píng)估抵押物品的實(shí)際價(jià)值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值比例最高不得超過(guò)百分之八十，嚴(yán)禁對(duì)借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款，借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)所購(gòu)買的期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。我國(guó)住宅近期目標(biāo)：戶均一套、人均一室中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)慎在講話時(shí)說(shuō)，我國(guó)住宅正從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，提高住宅功能質(zhì)量已成當(dāng)務(wù)之急，提高住宅功能質(zhì)量的

12、先決條件是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量，要改進(jìn)目前的戶型設(shè)計(jì)，做到大小適當(dāng)，布局合理，方便實(shí)用；2001年6月1日起，正式實(shí)施商品房銷售管理辦法，規(guī)定了現(xiàn)售商品房必須符合的七個(gè)條件： 1、開(kāi)發(fā)商不準(zhǔn)分割拆零銷售商品房； 2、開(kāi)發(fā)商擅自變更房屋設(shè)計(jì)，買房人有權(quán)退房；3、未能按期交付房屋，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；4、開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任；5、買房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)不合格；并經(jīng)檢驗(yàn)屬實(shí)的，有權(quán)要求退房；6、“一房多售”將受重罰；7、強(qiáng)化商品房買賣合同管理，以防合同欺詐；8、規(guī)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理行為；9、廣告容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。二、宏觀政策的趨勢(shì)為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步得

13、到國(guó)家與地方政策的支持與扶持，有關(guān)房地產(chǎn)方面的優(yōu)惠稅率、優(yōu)惠金融政策、房地產(chǎn)證券化等詳盡的措施將得到進(jìn)一步的明確；宏觀政策將引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)向著更具市場(chǎng)化的方面發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化程序是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志和容。為使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革進(jìn)一步深化，政策引導(dǎo)的作用不可低估，適應(yīng)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的相關(guān)政策會(huì)顯得更具體和全面；房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法制化程序?qū)⒌玫竭M(jìn)一步提高，隨著全國(guó)性新一輪大規(guī)模國(guó)土資源調(diào)查的活動(dòng)，各種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的工程將受到制裁，在未來(lái)一二年，規(guī)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法律法規(guī)和政策將顯得更為嚴(yán)格；培育和規(guī)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的具體法規(guī)和政策，將順應(yīng)市場(chǎng)的需求而出臺(tái)，這些政策法規(guī)將重點(diǎn)對(duì)公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的實(shí)

14、施辦法進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，而住房交易市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放也將為政策調(diào)整的容之一；刺激消費(fèi)的政策將得到延續(xù)和引伸，各項(xiàng)優(yōu)惠房地產(chǎn)交易稅率政策、銀行貸款的優(yōu)惠率政策等都將在未來(lái)得到延續(xù)執(zhí)行，為刺激某些層面的消費(fèi)需求的政策顯得更具針對(duì)性；為推動(dòng)住房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，相關(guān)的住房建設(shè)的整體質(zhì)量（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、功能、環(huán)境、管理）的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)亦將出臺(tái)，信息科技在住宅現(xiàn)代實(shí)施過(guò)程中將進(jìn)一步深入；隨著中國(guó)跨入世貿(mào)組織，為適應(yīng)國(guó)際化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，政策已將由之而作調(diào)整，從而使得入世給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇得到充分利用。第二章房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)，作為涉與一個(gè)國(guó)家宏觀投資形式，涉與全社會(huì)家庭的直接利益、生活方式、基本價(jià)值的

15、復(fù)雜行業(yè)，必然受到“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)”的制約，受到全球共同價(jià)值觀的極大影響。一、全國(guó)市場(chǎng)與國(guó)際化基礎(chǔ)全球化的發(fā)展步驟，是從“經(jīng)濟(jì)一體化”開(kāi)始，基于產(chǎn)品、資金、技術(shù)、人員等主流開(kāi)始，逐漸擴(kuò)展到人類社會(huì)其它領(lǐng)域的一體化進(jìn)程，世界是從“物質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)”的逐漸趨同，發(fā)展到價(jià)值觀的趨同，WTO將進(jìn)一步推動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備了走向國(guó)際化的基礎(chǔ)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)走向國(guó)際化是必然的。二、生活方式的共同標(biāo)準(zhǔn)所謂的“現(xiàn)代生活方式”，其實(shí)是一種綜合價(jià)值體系的集中表現(xiàn)，其具有自由、開(kāi)放價(jià)值的特征現(xiàn)代生活方式，是全世界各國(guó)人民共同追求的、先進(jìn)的、更符合人性的生活價(jià)值觀念，具有強(qiáng)烈的時(shí)代性和國(guó)際性；房地產(chǎn)產(chǎn)品鄙人

16、遵循或體現(xiàn)“國(guó)際化生活方式”的基本價(jià)值發(fā)現(xiàn)；三、國(guó)際化進(jìn)程加速中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)界，特別是市的房地產(chǎn)，早在上個(gè)世紀(jì)末，就把目光投向世界，向世界各地學(xué)習(xí)一切好的建筑方式、社區(qū)風(fēng)格、文化表現(xiàn)等，以與交流、借鑒先進(jìn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和管理經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)已經(jīng)加入WTO，即將進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)際化的進(jìn)程發(fā)展，加快這一進(jìn)程的全面深入。第三章省市場(chǎng)分析一、省近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展1、總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度高于全國(guó)平均水平全省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加快、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)。去年共完成GDP 566.05億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8.9%，增幅高于上年0.1個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高出全國(guó)平均水平1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值200

17、.28億元，增長(zhǎng)9.7%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率41.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值131.18億元，增長(zhǎng)8.7%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率19.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值234.59億元，增長(zhǎng)8.3%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率39.3%。表一：全省近年GDP總值（單位：億元）表二：2001年三產(chǎn)在GDP中所占比重2、建筑業(yè)和固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)建筑業(yè)保持增長(zhǎng)全社會(huì)建筑業(yè)增加值完成40.13億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)6.2%。其中：房屋建筑施工面積453.5萬(wàn)m2，增長(zhǎng)4.2%；房屋建筑竣工面積205.5萬(wàn)m2，增長(zhǎng)5.3%。上繳稅金1.99億元，增長(zhǎng)7.2%。固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資206億元，比

18、上年增長(zhǎng)6.5%。其中：基本建設(shè)完成投資140.5億元，增長(zhǎng)6.4%；更新改造完成投資10.6億元，增長(zhǎng)8.2%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資12.5億元，增長(zhǎng)21%。表三：全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額（單位：億元）二、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1、國(guó)際、國(guó)旅游業(yè)現(xiàn)狀國(guó)際旅游業(yè)在20世紀(jì)開(kāi)始蓬勃發(fā)展。世界旅游組織的有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示：2000年全球跨國(guó)旅游達(dá)6.98億人次，比1999年增長(zhǎng)了7.4%。預(yù)測(cè)分析，到2020年，全球接待跨國(guó)旅游者將達(dá)到16億人次，國(guó)際旅游消費(fèi)將達(dá)2萬(wàn)億美元。從2000年到2020年間旅游年均收入增長(zhǎng)將達(dá)6.7%。這些資料顯示出了旅游業(yè)在全球和各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的潛力。我國(guó)旅游業(yè)在2000年旅游總

19、收入達(dá)4519億元人民幣（約合550億美元），比上年增長(zhǎng)12.9%，入境游人數(shù)達(dá)8344萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)14.6%，旅游外匯收入達(dá)162億美元，比上年增長(zhǎng)15.1%，相當(dāng)于當(dāng)年全國(guó)外貿(mào)出口創(chuàng)匯的6.5%。國(guó)旅游人數(shù)達(dá)7.44億人，比上年增長(zhǎng)3.5%，旅游收入達(dá)3175億元人民幣（約合380億美元）比上年增長(zhǎng)12.1%，為世界第五旅游大國(guó)。據(jù)世界旅游組織最新的展望報(bào)告稱：到2020年，中國(guó)將成為世界旅游的一個(gè)主要的目的地和客源國(guó)，接待境外游客由現(xiàn)在一年5000萬(wàn)人次增加到1.73多億次，旅游業(yè)收入增長(zhǎng)的幅度將極為可觀。我國(guó)已把旅游列為第三產(chǎn)業(yè)中新興產(chǎn)業(yè)的首位。旅游業(yè)“十五”計(jì)劃和到2020年遠(yuǎn)

20、景目標(biāo)綱要所提的“十五”總體目標(biāo)為：到2005年入境游人數(shù)8500萬(wàn)人次，旅游外匯收入220億美元，國(guó)游人數(shù)將達(dá)11億人次，旅游收入達(dá)5000億人民幣（約合610億美元），總收入為7500億元人民幣（約合910億美元）相當(dāng)于全國(guó)GDP的5.8%。旅游市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀島作為旅游勝地在國(guó)享有極高知名度，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)潛力很大。如今已成為備受國(guó)人青睞的旅游目的地，在國(guó)已樹(shù)立起奇特的熱帶海島目的地形象。其自然環(huán)境和熱帶氣候，為相對(duì)寒冷的華中、華北、東北、西北等地區(qū)游客提供避寒休閑好去處，2001年來(lái)旅游人數(shù)已達(dá)1124萬(wàn)人次。在港、澳與的知名度也較高，但來(lái)游人數(shù)近兩年有下降趨勢(shì)。在國(guó)際市場(chǎng)上，在亞洲圍享有一

21、定的知名度，尤其是日本、國(guó)與馬來(lái)西亞的“利基”市場(chǎng)（指面對(duì)少數(shù)人的專門市場(chǎng)），不過(guò)來(lái)訪人次仍然很少，2001年為45.7萬(wàn)人次。旅游資源利用與旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀在地理面積較小的島嶼上聚集了豐富的旅游資源，已被證明這些資源對(duì)國(guó)際游客是頗有吸引力的，并已早在過(guò)去的規(guī)劃研究中就得到了認(rèn)證。但與有著相似旅游資源并已得到成功開(kāi)發(fā)的旅游目的地來(lái)比較，如美國(guó)的佛羅里達(dá)、歐洲的地中海地區(qū)、夏威夷等地。的單個(gè)旅游產(chǎn)品尚不具備足夠的獨(dú)特性與之相匹配。旅游資源的利用與旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)從質(zhì)量來(lái)講喜憂參半。一方面有達(dá)到國(guó)際水準(zhǔn)的高品位旅游產(chǎn)品，如南山佛教文化苑，它們恰到好處地增加了自身的歷史、文化旅游價(jià)值，在周邊也不盲目興

22、建一些大規(guī)模輔助性旅游吸引物，對(duì)今后發(fā)展新旅游產(chǎn)品很有借鑒。同時(shí)也有質(zhì)量低下的旅游產(chǎn)品，主要集中在旅游路線周邊地區(qū)（即東部走廊），許多景區(qū)每況愈下，因年久失修而顯現(xiàn)出破敗的景象，這些酒店等住宿設(shè)施原本就是頭腦發(fā)熱開(kāi)發(fā)商手下敗筆，加上設(shè)計(jì)不新穎，保養(yǎng)不到位，故難以維系運(yùn)作，徒留下“爛尾”建筑。值得慶幸的是，這種低水準(zhǔn)旅游產(chǎn)品只是散布在東部旅游線路的幾個(gè)地點(diǎn)，尚未泛濫成災(zāi)。更重要的是，未受到盛行的城市盲目擴(kuò)展（在較為發(fā)達(dá)的陸地區(qū)相當(dāng)普遍）的負(fù)面影響沖擊，除市外，其它城鎮(zhèn)，特別是在很大程序上保留了一種縮型的城市結(jié)構(gòu)，仍保存有廣大的未開(kāi)發(fā)的后備區(qū)域（山丘或開(kāi)闊的鄉(xiāng)野），給游客提供了賞心悅目的田園風(fēng)光和

23、熱帶景觀，使游客有一種屬地感和親切感。4、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)島總面積3.5萬(wàn)平方公里。島礁與其海域，約200多萬(wàn)平方公里，約占南海海域面的三分之二。其靠近港、澳與珠江三角洲，該地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度居全國(guó)首位，將會(huì)也成為重要的客源市場(chǎng)。的氣候宜人（能為氣候寒冷地區(qū)的游客提供理想的避寒勝地），生態(tài)環(huán)境趣味盎然，山區(qū)有茂密的熱帶雨林，海里有豐富多彩的海洋資源，島上處處呈現(xiàn)出別具特色的熱帶海島景象。其獨(dú)有的熱帶海島旅游資源，能為游客提供一種少有的度假體驗(yàn)。將能夠在開(kāi)發(fā)可持續(xù)旅游方面發(fā)揮重要作用。旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位國(guó)家旅游局把全國(guó)分為7大旅游發(fā)展區(qū)域，獨(dú)占其一，足見(jiàn)國(guó)家決策層對(duì)旅游寄與的厚望

24、，島是國(guó)最有條件發(fā)展度假旅游的省份，它肩負(fù)著中國(guó)旅游業(yè)從觀光型向度假型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的歷史重任?！?，中國(guó)與西方在此相會(huì)”，作為亞洲首屈一指的休閑目的地，擁有獨(dú)具特色的、高品質(zhì)的濱海度假設(shè)施，能提供許多與眾不同的、多樣化的旅游吸引物和旅游活動(dòng)。在此，游客可朝夕沐浴于椰風(fēng)海韻之中，晝夜流連在雨林山川之顛。5、旅游市場(chǎng)構(gòu)成與發(fā)展趨勢(shì)隨著人們可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，旅游消費(fèi)市場(chǎng)日漸膨大，旅游人群主要來(lái)自中國(guó)大中心城市的中產(chǎn)階層，而他們將形成新旅游產(chǎn)品的主要基礎(chǔ)市場(chǎng)（見(jiàn)下表）。省旅游群體多樣化，并且有向高端群體（即高收入、高學(xué)歷、高職務(wù)的社會(huì)主流群體）發(fā)展的趨勢(shì)。到旅游的客流量以年17%的增長(zhǎng)率在遞增，幾年之后

25、將會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的高端人群來(lái)此生活、休閑、度假，所以就必須有相應(yīng)的符合其身份的居住場(chǎng)所，有滿足這個(gè)群體生活工作、通信、保健、醫(yī)療、休閑、娛樂(lè)等各方面需求的各類場(chǎng)所、設(shè)施。旅游群體兩級(jí)分化現(xiàn)象在旅游市場(chǎng)由來(lái)已久，而社會(huì)主流群體的需求取向?qū)⒋聿Q定未來(lái)旅游市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。獨(dú)有的熱帶旅游資源隨著每年1000萬(wàn)登島人次親身感受與傳播，所產(chǎn)生的影響力是任何宣體所不能比擬的。只有超前考慮即將到來(lái)的度假旅游熱，建造規(guī)?；姆鲜∫?guī)劃與特點(diǎn)的、達(dá)到國(guó)際水準(zhǔn)的大型或超大型高星級(jí)度假酒店，才能夠有足夠的聚向力來(lái)吸引到度假居住的社會(huì)主流群體。、在旅游市場(chǎng)構(gòu)成情況（據(jù)2000年不完全統(tǒng)計(jì)）地區(qū)人均年消費(fèi)假日出游增長(zhǎng)率

26、家庭旅游度假人均消費(fèi)到人次喜歡項(xiàng)目9163元15-20%70%3000元20萬(wàn)人/年濱海度假XX10000元10%50%2500元50萬(wàn)人/年濱海度假?gòu)V州9126元14%50%2000元80萬(wàn)人/年濱海度假6、分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)酒店的現(xiàn)狀與發(fā)展（1）分時(shí)度假產(chǎn)生條件與現(xiàn)狀全國(guó)旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性調(diào)整，促進(jìn)由單純觀光型向觀光度假型轉(zhuǎn)變。1992年我國(guó)批準(zhǔn)建立了12個(gè)國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)，相應(yīng)的產(chǎn)生了許多新的度假產(chǎn)品，但總體度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā)水平還不高，度假旅游產(chǎn)品對(duì)國(guó)外度假旅游者的吸引力還不大，極需深度大力開(kāi)發(fā)。全國(guó)涉外旅游飯店平均出租率較低，經(jīng)濟(jì)效益逐年下降，1994年為62.2%，截止1998年平均為51.67

27、%，1999年略有回升（53.4%），但整體效益繼續(xù)下降，98年客房總數(shù)上升到76.5萬(wàn)間，增長(zhǎng)88%，營(yíng)業(yè)收入797億元，增長(zhǎng)了45%，平均每間收入10.4萬(wàn)元，僅相當(dāng)于1994年的77%。全國(guó)涉外酒店經(jīng)營(yíng)狀況態(tài)勢(shì)（19891999年）9080706050A403020B10C019891990199119921993199419951996199719981999注：A曲線為客房出租率（%）B曲線為客房數(shù)（萬(wàn)間）C曲線為營(yíng)業(yè)收入總額（坐標(biāo)數(shù)10億元）全國(guó)房地產(chǎn)積壓嚴(yán)重，全國(guó)1998年底商品房空置面積8783萬(wàn) M2，沉淀的資金6000億元左右。房地產(chǎn)積壓和接待設(shè)施出租率低的大背景為分時(shí)度假

28、的發(fā)展創(chuàng)造出良好的供給條件，與發(fā)達(dá)國(guó)家分時(shí)度假產(chǎn)生發(fā)展的背景類似，企業(yè)可通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向和吸引度假地飯店加盟的形式，低成本發(fā)展分時(shí)度假。國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入水平提高，休假日的延長(zhǎng)與休閑觀念的形成是度假旅游在我國(guó)高速發(fā)展的兩個(gè)主要條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)全國(guó)城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)率1985年為60.4%，1998年為229.9%（以1978年為100）達(dá)到5425.1元。另國(guó)務(wù)院調(diào)整節(jié)假日制度后形成的全年3個(gè)7天長(zhǎng)假，已成為我國(guó)的“旅游黃金周”對(duì)刺激假日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，作用十分明顯。2001年僅“五一”旅游黃金周期間，全國(guó)共接待旅游者7377萬(wàn)人次，過(guò)夜人數(shù)、時(shí)間人均延長(zhǎng)0.35天，形成度假旅游的傾向明顯。由

29、于我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，在中國(guó)形成一個(gè)具有一定規(guī)模的高收入階層，這個(gè)高收入群體，緊跟國(guó)際潮流，講究生活質(zhì)量，這個(gè)群體代表主流社會(huì)，已完全具備購(gòu)買分時(shí)度假產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。雖然這批高收入者平均住房建筑面積均已達(dá)百平方米以上，但投資房地產(chǎn)的投資意向有著較高比例與意識(shí)，這個(gè)高收入群體，就是發(fā)展分時(shí)度假的主要的基本的潛在購(gòu)買者，他們是中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)階層，是發(fā)展分時(shí)度假的需求源，主要的分時(shí)度假產(chǎn)品消費(fèi)者。7、省分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)式酒店情況A：康樂(lè)園度假村該酒店屬海航集團(tuán)旗下的產(chǎn)權(quán)酒店，海航為發(fā)揮其空中優(yōu)勢(shì)，以帶動(dòng)地面發(fā)展，實(shí)現(xiàn)空地嫁接、產(chǎn)業(yè)組合的戰(zhàn)略構(gòu)想，大舉涉足旅游業(yè)，在海航園通航城市建立全國(guó)性連鎖酒店，并

30、與國(guó)際化經(jīng)營(yíng)管理接軌。日前，以五星級(jí)康樂(lè)園大酒店第四期工程項(xiàng)目作為試點(diǎn)，推出“康樂(lè)園度假村產(chǎn)權(quán)式酒店”即是海航集團(tuán)涉足旅游業(yè)的重大舉措。該項(xiàng)目充分借鑒了已推出的兩個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和國(guó)其它產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作實(shí)踐，依托海航品版優(yōu)勢(shì)與康樂(lè)園大酒店10年來(lái)的良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，著重突出“旅游度假投資”概念，精心打造全新容而富有特色的精品。同時(shí)按上市公司規(guī)、透明操作模式進(jìn)行運(yùn)作。同時(shí)利用毗鄰康樂(lè)園大酒店的優(yōu)勢(shì)，充分利用其管理經(jīng)驗(yàn)與硬件設(shè)施。B：華夏之旅分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)華夏之旅分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)是中國(guó)本土首家大型分時(shí)度假交換機(jī)構(gòu)。于2000年6月在召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，并于當(dāng)年7月在烏魯木齊國(guó)旅游交易會(huì)上正式推出。華夏

31、之旅針對(duì)休閑度假旅游和商務(wù)旅行，設(shè)計(jì)了一個(gè)能在全國(guó)圍進(jìn)行自由住宿造反的系統(tǒng)，并建立了廣泛的業(yè)聯(lián)系，擬將全國(guó)各地的酒店或度假村組成一個(gè)規(guī)模龐大的分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)體系。其交換網(wǎng)核心就是為消費(fèi)者提供實(shí)惠的分時(shí)度假產(chǎn)品，并為國(guó)星級(jí)酒店或度假村開(kāi)房率偏低的現(xiàn)狀尋求出路。省已加盟華夏之旅交換網(wǎng)絡(luò)的酒店有26家。其中四星級(jí)8家、三星級(jí)18家、外省36家。華夏之旅正在以省為省為基地，并在全國(guó)圍建立起廣泛網(wǎng)絡(luò)。第四章項(xiàng)目分析一、 “產(chǎn)權(quán)式酒店”經(jīng)營(yíng)管理模式分析1、分時(shí)度假基本概述 2、產(chǎn)權(quán)式酒店的基本概述3、分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展與趨勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目概況 2、優(yōu)勢(shì)點(diǎn)(S) 3、局限性(W) 4、機(jī)會(huì)

32、點(diǎn)(O) 5、威脅點(diǎn)(T)三、項(xiàng)目三大賣點(diǎn)第四章項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式“產(chǎn)權(quán)式酒店”的闡訴1、分時(shí)度假基本概述分時(shí)度假含義分時(shí)度假（Timeshare）是指投資者（游客）在度假地購(gòu)買部分時(shí)段酒店（度假村）產(chǎn)品的使用權(quán)，并可通過(guò)交換系統(tǒng)對(duì)不同地點(diǎn)的同類酒店（度假村）產(chǎn)品使用權(quán)進(jìn)行等值交換。目前國(guó)際上通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（酒店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時(shí)銷售給投資者游客，每位購(gòu)買者在約定的時(shí)段每年享有在這一標(biāo)準(zhǔn)酒店住宿單元中住宿一周的權(quán)利。分時(shí)度假的國(guó)際認(rèn)定分時(shí)度假的實(shí)質(zhì)是介于傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品和傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品，一種旅游酒店

33、產(chǎn)品新態(tài)勢(shì)，一種新的旅游產(chǎn)品。分時(shí)度假為國(guó)際社會(huì)所廣泛接受的定義是基于兩個(gè)法律規(guī)定的容，一是美國(guó)佛羅里達(dá)州分時(shí)度假房產(chǎn)法案（以下簡(jiǎn)稱“法案”）；二是歐洲歐盟分時(shí)度假指（以下簡(jiǎn)稱“指令”）。令分時(shí)度假的法律涵以上法案與指令中對(duì)分時(shí)度假的定義都從法律上做了具體規(guī)，其定義的核心要素包括：（1）對(duì)合同有效期做了具體規(guī)定即3年以上酒店產(chǎn)品的使用權(quán)；（2）預(yù)付款的約定，即：使用前一次性交付約定的款項(xiàng)，以取得約定時(shí)間與時(shí)段的使用權(quán)；（3）享有使用權(quán)最低天數(shù)，如指令規(guī)定為不低于7天；2、產(chǎn)權(quán)式酒店的基本概述（1）產(chǎn)權(quán)酒店含義產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種全球化的旅游投資工具與一種新的旅游產(chǎn)品，是歐美中產(chǎn)階級(jí)興起后的產(chǎn)物，

34、由瑞士企業(yè)家亞力山大耐首先提出（Timeshare Hotel）即“時(shí)權(quán)酒店”的概念。產(chǎn)權(quán)酒店是分時(shí)度假產(chǎn)品的一種特殊模式，一個(gè)分支演變的，是指投資者（游客）買斷某一部分酒店單位產(chǎn)品的所有權(quán)，除部分時(shí)間自己使用外，統(tǒng)一將其它時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營(yíng)，自己獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)模式。（2）產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)品獲得產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品獲得國(guó)際上通行的作法是按照房產(chǎn)品種操作，即：交付首期款購(gòu)買一定單位的產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，同時(shí)確定自己的使用時(shí)段（通常為21天），其它時(shí)間則交酒店管理公司做為酒店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，每年酒店的經(jīng)營(yíng)收入，單位產(chǎn)品獲得的利潤(rùn)則用于支付產(chǎn)權(quán)酒店的單位產(chǎn)品分期付款之費(fèi)用，一般在1015年后即可取得產(chǎn)權(quán)

35、酒店單位產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)。（3）產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品的法律涵由于產(chǎn)權(quán)酒店是分時(shí)度假產(chǎn)品的一種特殊形態(tài)，雖在法案和指令中均未專門的明文規(guī)定，但它已發(fā)展成為旅游發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級(jí)和企業(yè)集團(tuán)青睞的旅游產(chǎn)品投資方式之一。它具有如下法律特性：產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品具有產(chǎn)權(quán)概念，每位業(yè)主（投資者）擁有固定的單位產(chǎn)品所有權(quán)。業(yè)主與酒店經(jīng)營(yíng)者是委托經(jīng)營(yíng)的法律關(guān)系。在業(yè)主未付完金融部門貸款之前，單位產(chǎn)品所有權(quán)并不屬于業(yè)主而處于一種被抵押的法律關(guān)系。3、分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)式酒店的國(guó)際發(fā)展軌跡與趨勢(shì)（1）全球分時(shí)度假地與會(huì)員總量分析全球分時(shí)度假地與會(huì)員總量比較與發(fā)展目前，全球約有5200個(gè)分時(shí)度假地分布在各地區(qū)，分時(shí)度假消費(fèi)者大約有4

36、00萬(wàn)500萬(wàn)人，共擁有700萬(wàn)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單位的分時(shí)度假產(chǎn)品。1998年全球分時(shí)度假業(yè)的總銷售收入超過(guò)60億美元。1985年1998年間，分時(shí)度假以年平均1015%的速度迅速發(fā)展，是旅游業(yè)當(dāng)中增長(zhǎng)速度最快領(lǐng)域之一。其中分時(shí)度假地?cái)?shù)量平均年增長(zhǎng)14%，會(huì)員數(shù)量年均增長(zhǎng)15%，分時(shí)度假產(chǎn)品數(shù)量的年均增長(zhǎng)率為15%，雖然1994年以后分時(shí)度假業(yè)的增長(zhǎng)速度有所放緩，但仍保持較好的成長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，整體分時(shí)度假業(yè)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于旅游業(yè)的整體年均增長(zhǎng)4%，和飯店業(yè)2%的增長(zhǎng)速度。 表一全球分時(shí)度假業(yè)發(fā)展情況（19851998年）年 份會(huì)員數(shù)（千人）分時(shí)度假地?cái)?shù)當(dāng)年銷售產(chǎn)品（千個(gè)）累計(jì)產(chǎn)品銷售量（千個(gè)）會(huì)員人均擁有產(chǎn)品

37、數(shù)銷售額(百萬(wàn)美元)標(biāo)準(zhǔn)單位產(chǎn)品售價(jià)（百萬(wàn) $）85177480524512251.5215806449871822112528017451.5519406929892132153039524701.6129707519912687207044033151.6037408500933653276053043451.5745058500954355374468352831.4151237503974840453271066691.4757108046985156499873574041.4861258334資料來(lái)源：RCI,美國(guó)經(jīng)濟(jì)組織,TTI分時(shí)度假發(fā)展速度變化與分析從上表的統(tǒng)計(jì)資料可看到，隨

38、著全球分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)的日趨成熟，在近年來(lái)發(fā)展速度有所放慢、減緩。特別是1994年以后，增長(zhǎng)速度明顯下降。如下表所示：分時(shí)度假業(yè)增長(zhǎng)速度變化情況（19851998年）年份項(xiàng)目19851998年19941998年1997-1998分時(shí)度假地1465會(huì)員15128年銷售額15137資料來(lái)源：RCI、AEG、TTI、分析：雖然1985年以來(lái)分時(shí)度假地的年均長(zhǎng)速度為14%，但是1994年以后增長(zhǎng)速度大幅放緩，年均增長(zhǎng)率僅為6%。不過(guò)分時(shí)度假地的平均規(guī)模據(jù)統(tǒng)計(jì)卻在不斷增大，這主要是由于大型開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商進(jìn)入這一領(lǐng)域并堅(jiān)持發(fā)展大型綜合度假地的結(jié)果。從全球圍來(lái)看，分時(shí)度假地的平均為擁有36套住宿單元，1998年

39、新建設(shè)的分時(shí)度假地平均規(guī)模為62個(gè)住宿單元，最大的40家開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的分時(shí)度假地的平均規(guī)模則高達(dá)110個(gè)住宿單元。另外值得注意的一個(gè)特征是，每個(gè)消費(fèi)者擁有的分時(shí)度假產(chǎn)品數(shù)量有所增長(zhǎng)。1994年，平均每個(gè)會(huì)員擁有1.44個(gè)分時(shí)度假產(chǎn)品，到1998年這一數(shù)字增加到1.48個(gè)。主要原因是：新購(gòu)買產(chǎn)品的用戶傾向于一次購(gòu)買多個(gè)產(chǎn)品；老客戶因?qū)Ξa(chǎn)品較滿意增加購(gòu)買新產(chǎn)品。全球不同地區(qū)分時(shí)度假的發(fā)展情況美國(guó)是分時(shí)度假業(yè)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，到1999年中期，美國(guó)境共有約1670個(gè)分時(shí)度假地，占全球總量的32%；歐洲緊隨美國(guó)之后，是分時(shí)度假業(yè)的第二大發(fā)達(dá)地區(qū)。截止1999年中期，歐洲共有1355個(gè)分時(shí)度假地，歐美兩地相

40、加占有全球分時(shí)度假地總量的60%。全球分時(shí)度假地情況（1999年中期估算）國(guó)家 / 地區(qū)分時(shí)度假地?cái)?shù)量占總量比例（%）美國(guó)167032.1歐洲135526.1南美3757.2東南亞/日本3506.7中美洲3406.5加勒比地區(qū)2003.8南非1953.8加拿大1252.4中東1062.0澳大利亞1001.9其它1102.1未加盟交換系統(tǒng)2755.3合計(jì)5200100.0資料來(lái)源：美國(guó)度假地協(xié)會(huì)分時(shí)度假業(yè)新發(fā)展的情況1995年以來(lái)，分時(shí)度假業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，如果按分時(shí)度假地?cái)?shù)量計(jì)算，絕對(duì)值增長(zhǎng)數(shù)量最多的是美國(guó)、西班牙、墨西哥和意大利。到1997年南非發(fā)展速度超過(guò)了法國(guó)，排名列在全球第五名。在199

41、5年1997年的3年間，這些國(guó)家的分時(shí)度假地以年均3%-7%的速度增長(zhǎng)，全球1996年和1997年的平均增長(zhǎng)率分別為5%和6%。近年來(lái)，全球分時(shí)度假業(yè)領(lǐng)域有一批新興市場(chǎng)發(fā)展迅速，如俄羅斯雖然其境尚沒(méi)有分時(shí)度假地，但是卻已擁有2萬(wàn)名以上的會(huì)員，會(huì)員所購(gòu)買的分時(shí)度假產(chǎn)品多集中在西班牙一帶。全球分時(shí)度假前五名發(fā)展情況（19951997年）國(guó)家1995年分時(shí)度假地?cái)?shù)量1997年分時(shí)度假地?cái)?shù)量年均增長(zhǎng)率（%）美國(guó)146816088.7西班牙4054459.0墨西哥2732947.1意大利1571728.7南非13615411.7亞洲分時(shí)度假市場(chǎng)情況按現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前亞洲共有分時(shí)度假地260處，擁有

42、分時(shí)度假產(chǎn)品的國(guó)家有12個(gè)，現(xiàn)有分時(shí)度假住宿單元1.52萬(wàn)個(gè)，潛在的分時(shí)度假住宿單元79萬(wàn)個(gè)，已銷售分時(shí)度假產(chǎn)品53.2萬(wàn)個(gè)單位，占總量的67%，共擁有分時(shí)度假會(huì)員20萬(wàn)人。亞洲分時(shí)度假市場(chǎng)分布情況國(guó)家與地區(qū)度假地?cái)?shù)量每個(gè)度假地平均住宿單元數(shù)量日本9666馬來(lái)西亞7138泰國(guó)3846印尼2551國(guó)18133中國(guó)1741菲律賓1162中國(guó)643其它（4國(guó)）845合計(jì)260525資料來(lái)源未來(lái)分時(shí)度假產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)影響可以看到亞洲的分時(shí)度假會(huì)員雖然僅占世界分時(shí)度假市場(chǎng)的5%左右，總量很小，但近年來(lái)發(fā)展速度較快，且由于亞洲地區(qū)人口基數(shù)大，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)復(fù)，穩(wěn)定增長(zhǎng)，所以也是具有很大發(fā)展分時(shí)度假業(yè)的潛在市場(chǎng)，如

43、泰國(guó)、印度尼西亞、馬來(lái)西亞、中國(guó)等。4、分時(shí)度假對(duì)旅游目的地的經(jīng)濟(jì)影響為目的地創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)由于分時(shí)度假地的建立，無(wú)論是在建設(shè)中、經(jīng)營(yíng)管理中與運(yùn)營(yíng)維護(hù)中，都將產(chǎn)生大量的直接就業(yè)機(jī)會(huì)，如據(jù)最新調(diào)查表明，在20世紀(jì)90年代中期，分時(shí)度假業(yè)在美國(guó)新創(chuàng)造出了35000個(gè)直接就業(yè)機(jī)會(huì)，在墨西哥創(chuàng)造出了16000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。分時(shí)度假產(chǎn)生了一批消費(fèi)巨大的旅游者調(diào)查表明，分時(shí)度假旅游者的總體消費(fèi)比普通旅游者高出20%。分時(shí)度假的整體經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)可觀按照乘數(shù)效應(yīng)，考慮到分時(shí)度假業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷、銷售收入、物業(yè)管理、稅收等方面的綜合間接經(jīng)濟(jì)影響后，分時(shí)度假業(yè)的整體貢獻(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響會(huì)進(jìn)一步加大。如美國(guó)一個(gè)分時(shí)度假住宿單元會(huì)

44、產(chǎn)生18萬(wàn)美元的直接貢獻(xiàn)，如果從更廣泛的圍進(jìn)行測(cè)算，這一影響會(huì)更大。分時(shí)度假使游客重游率增大據(jù)調(diào)查顯示，分時(shí)度假會(huì)員對(duì)某個(gè)目的地的重游率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般度假游客，美國(guó)分時(shí)度假會(huì)員在未來(lái)10年中計(jì)劃去分時(shí)度假購(gòu)置地4.5次，而一般游客僅會(huì)來(lái)1.8次，這樣將產(chǎn)生巨大的重復(fù)消費(fèi)，也節(jié)約了當(dāng)?shù)芈糜尾块T的大量宣傳促銷費(fèi)用。從以上情況可以得出結(jié)論：分時(shí)度假對(duì)旅游目的地的經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生多方面的積極影響。5、我國(guó)分時(shí)度假業(yè)的現(xiàn)狀分時(shí)度假業(yè)處于概念宣傳啟動(dòng)階段，南北發(fā)展不均衡從國(guó)分時(shí)度假實(shí)際來(lái)看，目前已有了一批開(kāi)展分時(shí)度假的企業(yè)，從整體行業(yè)的規(guī)性、影響性與在旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)中所占比例來(lái)看是很小的，嚴(yán)格說(shuō)還不能稱之為“分

45、時(shí)度假業(yè)”。但是由于是在90年代后期才在我國(guó)開(kāi)始的，所以起步較高，直接跨過(guò)了外國(guó)分時(shí)度假業(yè)較長(zhǎng)的摸索階段，進(jìn)入到較高層次的發(fā)展階段。20世紀(jì)90年代末期，國(guó)酒店業(yè)對(duì)開(kāi)展分時(shí)度假進(jìn)行了早期的探索，并加入國(guó)際最大的分時(shí)度假交換公司RCI網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中。在97年版的RCI度假地名錄中，我國(guó)的夢(mèng)湖度假村、九華山莊、燕苑度假村名列其中，并注明開(kāi)始使用時(shí)間，其中在RCI度假地名錄中排序號(hào)最早的是夢(mèng)湖度假村（3953號(hào)）和九華山莊（3954號(hào)）。已加入國(guó)際分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)分布網(wǎng)絡(luò)RCI33311111111II121998年8月28日，泰慕賽爾休閑產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)在人民大會(huì)堂召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣布推出“泰慕賽爾權(quán)時(shí)空共享

46、網(wǎng)絡(luò)”來(lái)自中國(guó)經(jīng)濟(jì)休制改革研究會(huì)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、中共中央改革研究會(huì)、國(guó)資局、中旅飯店協(xié)會(huì)、清華、北大等專家與知名人士組成的酒店度假村資產(chǎn)重組專題研究組，對(duì)泰慕賽爾的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)模式給予肯定，并有前門飯店、華廈大酒店、錦江賓館、度假村等50多家星級(jí)酒店簽約加盟。同時(shí)，產(chǎn)生了中國(guó)第一批分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者。分時(shí)度假種類較多，規(guī)模較小國(guó)目前專業(yè)從事分時(shí)度假的企業(yè)主要類別是：加盟國(guó)際交換網(wǎng)絡(luò)的公司或酒店度假村，其經(jīng)營(yíng)模式與國(guó)際市場(chǎng)接軌，采用銷售2040年的每年一周的度假產(chǎn)品住宿權(quán)的方式。獨(dú)立開(kāi)發(fā)的度假俱樂(lè)部（如海航度假村）。這部分企業(yè)依靠自有的酒店度假村開(kāi)發(fā)分時(shí)度假俱樂(lè)部產(chǎn)品，采用不同的方式：

47、如點(diǎn)數(shù)制、會(huì)員制、加入國(guó)際交換網(wǎng)絡(luò)等，度假俱樂(lè)部是分時(shí)度假業(yè)中極有發(fā)展前途的一種分時(shí)度假產(chǎn)品，可以成為適合市場(chǎng)需求的個(gè)性化發(fā)展的特色俱樂(lè)部品種，但由于其大部分俱樂(lè)部實(shí)力不強(qiáng)，在操作運(yùn)行的商業(yè)模式上還需很多完善的地方。而走聯(lián)盟化是較佳的生存方式。分時(shí)度假銷售公司。目前，國(guó)已有數(shù)家專門經(jīng)營(yíng)分時(shí)度假產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)的專業(yè)公司成立，這類分時(shí)度假企業(yè)并不參與分時(shí)度假房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也不參與分時(shí)度假酒店度假村的經(jīng)營(yíng)管理，只負(fù)責(zé)分時(shí)度假產(chǎn)品的銷售推廣，所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品基本為傳統(tǒng)類型的分時(shí)度假產(chǎn)品。如愛(ài)特樂(lè)度假服務(wù)公司等。主要是專業(yè)銷售RCI和II公司的分時(shí)度假產(chǎn)品。這類公司多分布于國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)。目前，國(guó)還沒(méi)有出現(xiàn)一

48、家大型的、全國(guó)性的專業(yè)分時(shí)度假銷售公司。主要原因是因?yàn)榉謺r(shí)度假的國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)尚未完全發(fā)育成熟，而國(guó)分時(shí)度假產(chǎn)品的推出正處于一個(gè)啟蒙時(shí)間。自主開(kāi)發(fā)的分時(shí)度假產(chǎn)品國(guó)網(wǎng)絡(luò)公司。自主開(kāi)發(fā)具有中國(guó)特色分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)是推動(dòng)中國(guó)分時(shí)度假發(fā)展的主力軍之一。這類公司不多于10家，主要集中分布在、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和、等分時(shí)度假目的地。這些公司一般都以實(shí)力雄厚的大集團(tuán)公司做后盾，致力于分時(shí)度假產(chǎn)品的改革、設(shè)計(jì)，使之成為中國(guó)市場(chǎng)能接受的新型分時(shí)度假產(chǎn)品運(yùn)行模式，并構(gòu)建適應(yīng)中國(guó)市場(chǎng)的分時(shí)度假產(chǎn)品和交換網(wǎng)絡(luò)。2000年11月，由首創(chuàng)集團(tuán)、中旅集團(tuán)、旅游集團(tuán)等6家股東聯(lián)合發(fā)起組建的專業(yè)從事分時(shí)度假和休閑度假產(chǎn)業(yè)的天倫度假發(fā)展

49、在成立。天倫度假公司的成立標(biāo)志著國(guó)大型旅游企業(yè)第一次直接涉足分時(shí)度假行業(yè)。專業(yè)大型旅游企業(yè)的介入對(duì)分時(shí)度假行業(yè)的發(fā)展提供了極好的推動(dòng)力。因?yàn)閷I(yè)旅游企業(yè)熟悉旅游市場(chǎng)，擁有分時(shí)度假發(fā)展必須的大量可依靠的資源。分時(shí)度假交換公司。分時(shí)度假交換公司在分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)中有著舉足輕重的地位，他的服務(wù)水平高低對(duì)于分時(shí)度假企業(yè)的發(fā)展生存有著直接的關(guān)系，他是分時(shí)度假鏈中必不可少的一個(gè)中間環(huán)境、一個(gè)交換平臺(tái)。它是分時(shí)度假業(yè)的發(fā)動(dòng)機(jī)。如美國(guó)的RCI和II公司。目前在國(guó)“華夏之旅分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)”是中國(guó)唯一的一家專業(yè)從事分時(shí)度假國(guó)交換業(yè)務(wù)的公司。它的商業(yè)模式與運(yùn)行機(jī)制，是根據(jù)國(guó)外最大的兩家分時(shí)度假交換公司RCI和II的模式和

50、體制進(jìn)行了適當(dāng)改造后建立的，較適合中國(guó)的實(shí)情。雖然該公司對(duì)于“如何實(shí)現(xiàn)使用權(quán)益保障的問(wèn)題”、“銷售模式問(wèn)題”存在著兩個(gè)實(shí)際操作方面的難題，但是該公司在對(duì)分時(shí)度假交換技術(shù)的掌握理解和規(guī)化方面是處于領(lǐng)先地位，其交換系統(tǒng)有著較強(qiáng)的兼容性，非常適合中國(guó)國(guó)情的分時(shí)度假業(yè)的發(fā)展。相關(guān)創(chuàng)新概念企業(yè)。這是一批借用分時(shí)度假概念開(kāi)發(fā)出類似產(chǎn)品的單體企業(yè)。如新旅網(wǎng)度假村資源開(kāi)發(fā)公司。他們是將分時(shí)度假的點(diǎn)數(shù)制形式經(jīng)過(guò)改造應(yīng)用于中國(guó)市場(chǎng)的分時(shí)營(yíng)銷公司。他們通過(guò)與加盟飯店簽約獲得合作保證，然后再通過(guò)自己的銷售網(wǎng)絡(luò)以點(diǎn)數(shù)卡（IC卡）的形式對(duì)外銷售分時(shí)度假產(chǎn)品，稱之為“房東卡”實(shí)質(zhì)是含有一定數(shù)額資金的消費(fèi)卡。這種點(diǎn)數(shù)制適用于

51、一個(gè)企業(yè)控制的飯店群，這樣才不會(huì)因權(quán)益分配問(wèn)題各方產(chǎn)生異議，同時(shí)會(huì)努力保證顧客的使用權(quán)。中國(guó)分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)分類類別代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式與容加盟國(guó)際分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)公司九華山莊按國(guó)際慣例銷售一周的分時(shí)度假產(chǎn)品分時(shí)度假俱樂(lè)部泰達(dá)度假交換公司、海航集團(tuán)以交換網(wǎng)絡(luò)式點(diǎn)數(shù)制銷售自有的分時(shí)度假產(chǎn)品分時(shí)度假銷售公司愛(ài)特樂(lè)度假服務(wù)公司專業(yè)銷售RCI和II公司的分時(shí)度假產(chǎn)品獨(dú)立的國(guó)分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)公司天倫度假發(fā)展分時(shí)度假地開(kāi)發(fā)、分時(shí)度假產(chǎn)品交換、分時(shí)度假交換卡銷售與相關(guān)服務(wù)分時(shí)度假交換公司華夏之旅分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)分時(shí)度假產(chǎn)品的交換相關(guān)新概念分時(shí)度假企業(yè)新旅網(wǎng)度假村資源開(kāi)發(fā)公司與酒店簽約銷售自己的點(diǎn)數(shù)卡（房東卡儲(chǔ)值卡）6、我國(guó)

52、產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展現(xiàn)狀相關(guān)背景介紹產(chǎn)權(quán)式酒店亦稱“時(shí)權(quán)酒店”（Timeshare Hotel）其概念本身即含兩個(gè)概念，一是“時(shí)”即“時(shí)間、時(shí)段”，二是“權(quán)”即“權(quán)力”可延申“產(chǎn)權(quán)”等。自1976年，第一批真正意義上的分時(shí)度假酒店在法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)興起后，即在瑞士和歐洲傳播開(kāi)，之后20年逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以與太平洋地區(qū)發(fā)展。一個(gè)分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店，成為旅游發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級(jí)和企業(yè)集團(tuán)歡迎的投資方式之一。類型：退休住宅型退休前購(gòu)樓，每年居住一定時(shí)間，其余交酒店管理公司出租，退休后完全自用。有限自用投資型酒店將每個(gè)單位產(chǎn)品分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不居住，而是統(tǒng)一由

53、酒店管理公司經(jīng)營(yíng)出租以獲取利潤(rùn)回報(bào)，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。公司自用型為集團(tuán)公司購(gòu)買后一方面用于投資，另一方面用于公司年會(huì)、職工度假。特征：產(chǎn)權(quán)式酒店具有明顯的地域特征，一般都集中坐落在山岳海濱旅游度假地和大城市附近。產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)群體多集中在城市的高收入階層中，且這些度假產(chǎn)品購(gòu)買者均為“二次置業(yè)”的家庭，其目的主要是為了投資。賣點(diǎn)相對(duì)集中。一是由于度假產(chǎn)品的低房?jī)r(jià)與少量首付其余按揭的購(gòu)置方式，無(wú)須再投資即可取得度假酒店房產(chǎn)權(quán)，且每年有一定的回報(bào)，對(duì)度假產(chǎn)品消費(fèi)者有著極大吸引力。二是國(guó)假日經(jīng)濟(jì)的興起發(fā)展，帶動(dòng)了一批人高品質(zhì)生活的需求，特別是海景產(chǎn)權(quán)式酒店消費(fèi)時(shí)尚朝流。三

54、是投資意識(shí)的增強(qiáng)為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了發(fā)展的基礎(chǔ)。特別是海景資源的有限，使海景產(chǎn)權(quán)式酒店具有雙重投資色朋。四是銷售方式多采用在異地代理銷售，這是由于產(chǎn)權(quán)式酒店所處地域位置，與消費(fèi)群體源地的特征所決定的。產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店的未來(lái)發(fā)展：一是：由于度假旅游的逐年發(fā)展與產(chǎn)權(quán)式酒店的新概念的普與，使一批房地產(chǎn)商、大旅游企業(yè)參與產(chǎn)權(quán)式酒店的行列，競(jìng)爭(zhēng)更趨于激烈，而且競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也將向?qū)嵙π酆竦钠髽I(yè)傾斜，向集中化的道路、方向發(fā)展；二是：產(chǎn)權(quán)式酒店由于其特殊性，它的發(fā)展在由房地產(chǎn)業(yè)向旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)移發(fā)展的過(guò)程中，其產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)服務(wù)物業(yè)管理水平成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的利器，管理服務(wù)的重要性將成為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的一個(gè)關(guān)

55、鍵制約因素。三是：由于政府的重視和大力推動(dòng)產(chǎn)權(quán)式酒店得以快速健康發(fā)展。如省專門召開(kāi)了產(chǎn)權(quán)式酒店與分時(shí)度假研討會(huì)對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店與分時(shí)度假的發(fā)展表示樂(lè)觀。并表示由于確定做為國(guó)際度假、休閑目的地和國(guó)際會(huì)議中心的發(fā)展方向，已到了妄動(dòng)產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假的時(shí)候。二、項(xiàng)目SWOT分析與對(duì)策1、項(xiàng)目概況分析本項(xiàng)目座落在省的東岸，位于瓊山新市區(qū)瓊山大道1號(hào)，東營(yíng)濱海開(kāi)發(fā)區(qū)，距離美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)8分鐘的車程，市中心亦僅有20分鐘的路程，交通便利。其主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指針如下： 1、總占地面積：99486平方米 2、總建筑面積：98000平方米 3、綠化率：62.7% 4、層數(shù)：7層 5、總戶數(shù)：1054戶2、項(xiàng)目的SWOT分

56、析1）、優(yōu)勢(shì)點(diǎn)（S）本項(xiàng)目的發(fā)展商是大型跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)中源集團(tuán)與泰信實(shí)業(yè)共同投資開(kāi)發(fā)，兩大集團(tuán)公司業(yè)務(wù)圍涉與多項(xiàng)行業(yè)，實(shí)力雄厚，業(yè)績(jī)卓越；本項(xiàng)目榮獲大世界基尼斯總部授予的兩項(xiàng)基尼斯記錄，分別是“中國(guó)規(guī)模最大、功能設(shè)施最多的度假酒店”和“世界最大的室溫泉水療中心”，用語(yǔ)1000多間套房而成為中國(guó)之最；充分利用當(dāng)?shù)靥烊宦糜钨Y源，是集旅游、度假溫泉療養(yǎng)火山灰美容美體、美食、酒店、娛樂(lè)、餐飲等于一體的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立與裝修，各種配套設(shè)施十分完善的度假酒店；唯一擁有天然海灘和優(yōu)質(zhì)溫泉的度假概念的物業(yè)本項(xiàng)目唯一引進(jìn)國(guó)際酒店管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理的國(guó)際五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店（PROPERTY HOTEL），聘請(qǐng)國(guó)際知名的假

57、日酒店管理公司（SIX CONTINENTS），以全球統(tǒng)一的服務(wù)品牌提供專業(yè)管理服務(wù)，并且在經(jīng)營(yíng)中賺取豐厚的利潤(rùn)與所有的酒店股東一起分享；本項(xiàng)目物業(yè)具有稀缺性與優(yōu)越的投資價(jià)值；項(xiàng)目地處的位置距離國(guó)際美蘭機(jī)場(chǎng)僅幾分鐘的車程，而美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)境外的航線多達(dá)70多條，可以直達(dá)、新加坡、馬來(lái)西亞等多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，海上客輪每天多班往來(lái)；進(jìn)入市區(qū)也只要20分鐘的時(shí)間，交通極為便利、完善；發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：A、項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，宣傳產(chǎn)權(quán)式、休閑、度假物業(yè)概念；宣傳本項(xiàng)目物業(yè)的稀缺性與巨大的投資潛力；在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，充分渲染項(xiàng)目的休閑、度假、旅游、享受、投資的概念；宣傳充分享受五星級(jí)酒店成熟的配套設(shè)施，可隨時(shí)享受的沙灘

58、、大海；享受世界上最大室溫泉水療生活；2、局限性（W）；1）本項(xiàng)目難以形成一定規(guī)模的產(chǎn)權(quán)式酒店投資效應(yīng)；2）本項(xiàng)目準(zhǔn)目標(biāo)客戶的局限性較大，一定程度上，沒(méi)有充足的消費(fèi)群體，所針對(duì)的目標(biāo)客戶的圍比較狹窄；3）宣傳所覆蓋區(qū)域圍廣，在一定的目標(biāo)區(qū)域，所形成的推廣實(shí)效性較低，未形成大的消費(fèi)潮流，在目標(biāo)的集中點(diǎn)上形成較大難度；解決方法：1）加快波賽東酒店、雅典娜酒店的裝修工程進(jìn)度，給人的總體感覺(jué)是酒店已經(jīng)全面開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，給客戶現(xiàn)在投資、立即就能獲取可觀利潤(rùn)的感覺(jué)；2）建議利用中源集團(tuán)公司、泰信實(shí)業(yè)的品牌知名度，借助假日酒店管理公司（SIX CONTINENTS）的充足客戶資源優(yōu)勢(shì)，加大市場(chǎng)號(hào)召力，增強(qiáng)買家入

59、市信心；3、機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）1）開(kāi)發(fā)商泰信實(shí)業(yè)的實(shí)力以與中源集團(tuán)具有跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨所有制和跨國(guó)經(jīng)營(yíng)的大型集團(tuán)公司的品牌效應(yīng)；2）項(xiàng)目的地理位置與獨(dú)有海景、景觀的優(yōu)勢(shì)；3）本項(xiàng)目?jī)身?xiàng)吉尼斯世界記錄：最大室溫泉水療中心以與中國(guó)規(guī)模最大、功能設(shè)施最多的度假酒店，成熟的商務(wù)配套與完善的生活配套設(shè)施；4）全國(guó)唯一的引入國(guó)際管理集團(tuán)SIX CONTINENTS的投資性產(chǎn)權(quán)式五星級(jí)度假酒店；4、威脅點(diǎn)（T）本項(xiàng)目直接面對(duì)號(hào)稱中國(guó)最大的熱帶生態(tài)花園康樂(lè)園大酒店五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店、本區(qū)域高文件住宅項(xiàng)目以與正在營(yíng)業(yè)中的眾多的酒店業(yè)等，帶來(lái)的潛在爭(zhēng)奪目標(biāo)客戶、消費(fèi)者的威脅； 2）近幾年全國(guó)各地產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)的蓬勃發(fā)展

60、，以與高檔住宅物業(yè)的境外銷售，吸引了大量的境外客戶，給本項(xiàng)目在外銷上造成一定的壓力。三、項(xiàng)目的三大賣點(diǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店是休閑、置業(yè)與經(jīng)營(yíng)的有機(jī)結(jié)合，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的水平時(shí)所產(chǎn)生的新的市場(chǎng)需求，代表著現(xiàn)代物業(yè)休閑發(fā)展的方向，體現(xiàn)著休閑物業(yè)擁有著與眾不同的消費(fèi)觀念和生活質(zhì)量，它適應(yīng)了國(guó)新興的中產(chǎn)階層追求生活品味和心理上的自主與卓越。對(duì)于因?yàn)橄M(fèi)習(xí)慣、假期安排、氣候等因素導(dǎo)致沿海酒店業(yè)無(wú)一例外的都遇到淡旺季的瓶頸問(wèn)題，通過(guò)酒店的產(chǎn)權(quán)式投資經(jīng)營(yíng)，將房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合，一方面降低了酒店置業(yè)的門檻，使客戶能以遠(yuǎn)低與酒店實(shí)際投資的價(jià)格擁有一間星級(jí)酒店客房，在土地資源極為稀缺的旅游勝地占有一席之地；另一方