房地產成本管理分析(共6頁)

1、目前(mqin)，國內房地產公司成本管理主要存在以下問題：1、對房地產開發(fā)過程(guchng)中的成本控制的理解過多局限于具體施工過程的成本控制； 2、在房地產開發(fā)企業(yè)，雖基本都已經設立了專門的成本控制部門，但其作用由于成本管理環(huán)節(jié)的監(jiān)控(jin kn)機制不健全而未能充分發(fā)揮?，F有的成本控制部門在實際管理過程中，其功能多局限于工程造價的施工圖預算和決(結)算的編制、核算；在其他如可行性研究、工程成本估算、概算階段，由于企業(yè)沒有建立良好的控制程序，使成本控制部門不能發(fā)揮應有的職能。另外，由于企業(yè)制度流程建設的匱乏，沒有事先控制環(huán)節(jié)，成本控制部門往往成為工程項目運作部門的附屬物，只能根據這些部門

2、提交的資料進行成本造價的核算，沒有相應的依據，其職能作用自然降低。 3、成本控制的基礎管理工作不到位。項目成本管理除了工程造價方面的工作外，還包括以下基礎工作：規(guī)劃設計管理、招評標管理、合同管理、施工管理、信息管理、供方管理、原始記錄等。4、部分房地產企業(yè)一味壓低工程造價，同時施工單位為爭取中標競相壓價，導致部分工程造價偏離合理水平。在利益的驅動下，選材以次充好，達不到美觀、安全、耐久的使用規(guī)范，輕者造成社會資源的浪費，重者埋下工程質量隱患。 5、部分房地產企業(yè)成本居高不下，成本指標一再突破，限額設計在實施過程中遭遇現實條件的約束而不能落到實處。 6、基于房地產項目的實施周期長，而實施過程不可

3、逆轉，房地產企業(yè)普遍對成本進展缺乏有效的實時跟蹤，在資金的使用方面缺乏有效的管理工具，造成資金使用成本偏高。 房地產開發(fā)成本管理的原理大致如下：根據項目的特點和投資規(guī)模，確定合理的總成本目標和子成本目標，制定項目整體成本計劃和具體實施措施，在項目建設過程中，通過嚴格的執(zhí)行落實，糾正發(fā)生的偏差，確保最終各項成本目標的實現。房地產項目成本管理與控制的技術措施分析 設計階段的成本管理 在規(guī)劃設計方面采取相應的成本管理措施，對項目成本影響的可能性可達到70%80%。影響建設工程項目投資的主要是設計階段，項目投資控制的關鍵環(huán)節(jié)是設計階段。建設項目設計的節(jié)約是最大的投資節(jié)約，設計確定工程造價，預算、結算只

4、能計量而并不能改變工程造價。因此房地產企業(yè)的工程造價控制要以設計階段為重點，這是最直接、有效控制建設項目投資的根本所在。一份好的設計方案，不僅可以取得良好的社會效益，而且還應具有一定的經濟合理性(經濟效益)。 對某一個具體的項目來說，要達到同一個使用功能標準，采取不同的設計方案，應用不同的材料工藝標準，工程造價最大可能相差15%20%，而在項目的實施過程當中，設計單位通過提供優(yōu)質的現場服務，及時更改設計文件中的毗漏，為建設單位提供可靠的技術支持，可節(jié)省工程造價5%以上。因此一個項目設計管理工作的組織好壞，將對該項目的成本管理工作起到決定性影響。一、設計階段成本(chngbn)控制目標的劃分在設

5、計階段，設計單位應根據房地產開發(fā)商的設計任務委托書的要求和設計合同的規(guī)定，將設計概算控制在委托設計的投資限額內。房地產開發(fā)項目的設計按初步設計和施工圖兩個階段進行。但在設計工作(gngzu)的同時要進行相應的成本管理控制工作。 1、設計概算。設計單位根據批準的可行性研究報告、投資估算和設計承包合同進行初步設計，在此階段應根據初步設計圖紙(tzh)和說明書及概算定額編制初步設計總概算，概算一經批準，即為開發(fā)建設項目成本控制的最高限額。 2、施工圖預算。根據批準的初步設計文件或擴大初步設計文件和主要設備定貨情況進行施工圖設計。此階段應根據施工圖紙和說明書及預算定額編制施工圖預算，用以核實施工圖階段

6、成本控制是否超過批準的初步設計概算。 設計階段的成本控制是一個有機的整體，各設計階段的成本估算、概算和預算相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成房地產開發(fā)項目成本控制系統。二、設計階段成本控制的主要措施 房地產開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設計階段所采取的各種成本控制措施和降低成本的方法包括： 進行設計招標、進行限額設計、優(yōu)化設計、進行設計概算和施工圖預算的編制和審查等等，從而降低房地產開發(fā)項目的建筑安裝工程費用和房地產開發(fā)企業(yè)的實際支出成本，最終實現預期的經濟效益。1、規(guī)劃設計采用招投標制。因為設計問題造成的成本浪費甚至后期賠償等在實際業(yè)務中時有發(fā)生，而由于當前法制的不健全和相關行業(yè)標準的

7、不完善，所以開發(fā)商一般也很難在事后去向設計單位“討個說法”，致使一直這部分最核心的成本控制環(huán)節(jié)房地產企業(yè)把握不住。由于當前確實沒有很好的制約手段，所以最佳辦法就是選擇并維系一家能主動為開發(fā)商設想、有責任感、講誠信、易配合的設計單位。進行設計招標，可多方而擇優(yōu)選擇設計方案。通過設計招標競爭，對提高設計質量，最大限度地設計文件要求；各項經濟技術指標是否經濟合理；同時，在選擇設計方案時、采取成本效益分析法，在滿足工程質量和使用功能的前提下，選擇壽命周期成本最低的方案，實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法，使設計單位在設計階段把工程造價放在重要位置。工程建設實行投標制是市場競爭機制在建筑領域中的

8、具體表現，打破了吃“大鍋飯”的體制，為建設單位在規(guī)劃設計階段提高設計質量，進行投資控制提供了契機。 2、推行限額設計，制定設計成本目標。限額設計的重點是對工程量和設備、材質的控制，而施工圖設計階段的重點在于工程量控制。限額設計的投資限額一般以可行性研究投資估算造價為最高限額,按直接工程費的80%90%下達分解,留下10%20%作為調節(jié)使用。為了合理使用設計限額，應實行對設計限額的動態(tài)管理，各專業(yè)從投資分配的限額設計中再分離一個“實際設計限額”。采用折現法的實際設計限額計算公式為： 實際設計限額=投資分配設計的限額(1+) 式中：有關部門公布的工程造價上漲指數(%)； 工程建設年限(年)。 限額

9、設計就是按著批準的投資估算控制初步設計，按批準的初步設計總概算控制施工圖設計。即將審定的投資額和工程量先行分解到各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，以確?？偼顿Y限額不被突破。將限額設計貫穿于項目設計的全過程，從投資決策開始就根據投資估算設立目標限額，以此為限嚴格控制施工圖及施工過程中的設計變更，直至項目實施的施工圖設計階段重點控制工程量，達到合理使用人力、物力、財力，提高資金的使用價值，進而提高投資效益。 價值(jizh)工程是一種在20世紀(shj)90年代(nindi)逐漸得到推廣應用的

10、科學理論，它是以提高產品價值和有效利用資源為目的，通過有組織的創(chuàng)造性工作，尋求用最低的壽命周期成本，可靠地實現使用者所需功能的一種管理技術.這里的“價值”是一個相對的概念，是指作為某種產品所具有的功能與獲得該功能的全部費用的比值，這種關系可以表示如下： V=F/C 式中V價值 F產品的功能 C為實現產品功能耗費的成本 價值工程在建設工程項目中主要應用在項目決策和規(guī)劃設計階段，因為這兩個階段是提高建設工程經濟效益的關鍵階段。價值工程采用系統的工作方法，分析功能與成本，開展價值工程(原理)的應用。價值工程的主要特征是：以提高價值目標為重點，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系

11、統觀點為指針，技術分析與經濟分析相結合。運用價值工程，既可提高工程的功能、又可降低工程的造價；運用價值工程，可在保證工程功能不變的情況下降低工程的造價；運用價值工程，可在保證工程造價不變的情況下提高工程的功能；運用價值工程，可在工程功能略有下降的情況下使工程造價大幅度降低；運用價值工程，可在工程造價略有上升的情況下使工程功能大幅度提高。使設計工作做到功能與造價相統一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如，利用深坑基礎，增加地下室，這樣地下室既可以停放車輛和儲存雜物，小區(qū)又可以不建地上停車場，既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境。這就是運用價值工程的結果。這樣一來，既取得了經濟效益又取得了很好的社會效益

12、。一般說來，提高產品價值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現建設項目最佳經濟效益。 4、加強設計出圖前的審核工作。在設計圖紙出圖前，嚴格質量審核。對設計單位設計的圖紙質量進行仔細復核與審查，對各專業(yè)間圖紙的矛盾盡早向設計單位提出修改，以免出現返工現象，造成不必要的資金浪費。對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經濟性進行審核，以求提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤

13、而帶來的經濟損失。提高設計概算和施工圖預算的準確性，防止“三超”(概算超估算，預算超概算，結算超預算)，具有重要的實際意義。一方面工程造價管理人員應主動與設計人員配合，認真運用價值工程原理及投資分析方法，對設計方案進行多方而分析比較和選擇，同時加大經濟論證的比重；另一方而在滿足投資者所要求達到的使用功能的前提下，計算出最合理的工程造價。5、優(yōu)化設計是控制(kngzh)工程造價的關鍵。對規(guī)劃設計的“優(yōu)化”是成本控制的關鍵點，但成本管理人員、設計管理人員難免對某些專業(yè)存在生疏、不了解(lioji)的情況，所以應該盡量讓相關專業(yè)部門一起參與結構選型設計、基礎設計，參與材料、設備的經濟性評估，為設計部

14、門提供全面客觀的經濟性建議，做到經濟合理性最大化(d hu)?？傮w規(guī)劃一經確定，如何搞好優(yōu)化設計便是房地產開發(fā)企業(yè)控制造價的關鍵。例如層高的控制，在滿足規(guī)范的情況下，層高如果每降低0.lm，就可節(jié)約成木1.1%；適當的采用大進深戶型，可以達到提高容積率，增加建筑而積的效果。同時，針對地形、地貌起伏較大的情況，要做到因地制宜、合理利用。另外，精心設計，仔細的會審圖紙，減少設計變更，也是控制造價的一個重要措施。 6、規(guī)劃設計要樹立“以人為本”的思想，適應市場需求。隨著計劃經濟向市場經濟的轉化，房地產企業(yè)已由過去被動地接受設計轉變?yōu)槟軇拥馗鶕袌鲆龑гO計，主要表現在設計前對房地產市場的調研上，一切從

15、消費者需求出發(fā)，實現“以人為本”的營銷理念，根據前期市場調查結果，細分市場，確定目標客戶群，進而確定適銷對路的戶型和滿足功能的戶型，然后進行反饋。這樣，不僅避免了設計的盲目性，減少了設計變更，又控制了工程成本，同時對房地產開發(fā)企業(yè)來講，又增加了賣點，從而有效地發(fā)揮了投資效益。在“萊茵假日”項目上，“以人為本”的思想，抓住了山水樓盤“第二居“的市場定位，戶型主要是一室一廳、兩室一廳，面積從3285平方的范圍。設計充分考慮了市場需求，創(chuàng)造了很好的賣點，在很短時間內就完成了預期目標。 7、把握好設計周期。正所謂“欲速則不達”，許多后期的成本失控都是規(guī)劃設計階段“趕時間”趕出來的。如缺乏以施工圖為依據

16、的成本控制目標而只能跟著經驗走，大量的設計變更、甚至因規(guī)劃不當造成后期銷售失利等等，所以我們必須保證合理的設計周期。若開發(fā)商在規(guī)劃設計把關方面的力量較弱，則應考慮委托監(jiān)理工程師從事設計監(jiān)理工作，確保設計一流，把設計質量搞上去，把建設投資降下來。若僅是造價控制方面的力量較弱，可把造價控制工作委托給社會化、事業(yè)化的工程造價事務所，讓造價工程師從事設計階段的造價控制工作，即概預算把關工作。在設計階段，對于有些特殊的難以預料的情況，如地質、項目實施中人工、材料、設備價格上升、自然災害等，在編制概預算時要預留“不可預見費”或“風險費”。不可預見費用的預測，需要造價工程師具有一定的專業(yè)知識，豐富的經驗和判

17、斷能力，并與設計人員密切配合才能完成。簽證變更的改進措施 1、嚴格控制工程量簽證和設計變更的審批權限。對工程量簽證和設計變更實行等級審批制度，即根據工程量簽證和設計變更的造價高低，將審批權限劃分為幾個等級，不同的等級授予不同的審批款額度。例如，規(guī)定監(jiān)理和甲方代表的審批權限為5000元以下，部門經理的審批權限為10000元以下，超過10000元的工程量簽證和設計變更必須由工程部、設計部、成本部共同會簽，超過50000元的工程量簽證和設計變更必須經總經理簽字認可。2、實行時間限制原則。對工程量簽證、設計變更實行嚴格的時間限制。施工單位對擬提出工程量簽證的項目，必須在該項目實施前3日內向監(jiān)理公司遞交

18、工程量簽證通知單和工程量簽證審批單。 甲方應在3日內完成相關的審批手續(xù)。如因乙方原因超過時限，視為無效(wxio)，嚴禁過后補辦。如甲方在巧日內對乙方報送的簽證報告未加以書面異議，視為工程師已認可該項簽證。3、先定價后實施(shsh)的原則。所有的工程量簽證和設計變更都要實行先定價后實施，只有特殊情況才能(cinng)例外。特殊情況是指必須馬上執(zhí)行而且延緩實施會造成重大損失的簽證，對于特殊情況，施工單位必須立即無條件執(zhí)行。樹立成本管理思想與觀念 一、樹立企業(yè)成本管理的系統觀念 在市場經濟環(huán)境下，企業(yè)應樹立成本的系統管理觀念，將企業(yè)的成本管理工作視為一項系統工程，強調整體與全局，對企業(yè)成本管理的

19、對象、內容、方法進行全方位的分析研究。通過研究每種成本管理方法的本質及其適應的經濟環(huán)境的特色，構造出系統的成本管理方法體系。隨著市場經濟的發(fā)展，為使企業(yè)產品在市場上具有強大競爭力，成本管理就不能再局限于產品的生產過程，戍本管理的內涵也應由物質產品成本擴展到非物質產品成本，如人力資源成本、資本成本、服務成本、產權成本、環(huán)境成本等。對所有這些成本內容都應以嚴格、細致的科學手段進行管理，以增強產品在市場中的競爭力，使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。 二、在成本管理中引入戰(zhàn)略成本管理思想 在現代，企業(yè)所處的經濟環(huán)境發(fā)生了很大的變化，競爭日益激烈，面對激烈的行業(yè)競爭企業(yè)開始重視制定競爭戰(zhàn)略，并隨時根

20、據顧客需求與競爭者情況的變動，做出相應調整。這樣就進入了戰(zhàn)略成本管理階段。戰(zhàn)略成本管理以企業(yè)的全局為對象，根據企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略而制定的。即將成本信息貫穿于戰(zhàn)略管理整個循環(huán)過程之中，通過對公司成本結構、成本行為的全面了解、控制與改善，尋求長久的競爭優(yōu)勢。它把企業(yè)內部結構和外部環(huán)境綜合起來，企業(yè)的價值鏈貫穿于企業(yè)內部自身價值創(chuàng)造作業(yè)和企業(yè)外部價值轉移作業(yè)的二維空間，價值鏈不同于價值增值，它是更廣闊的外在于企業(yè)的價值系統鏈，企業(yè)不過是整個價值創(chuàng)造作業(yè)全部鏈節(jié)中的一部分，一個鏈節(jié)。因此，戰(zhàn)略成本管理從企業(yè)所處的競爭環(huán)境出發(fā)，其成本管理不僅包括企業(yè)內部的價值鏈分析，而且包括競爭對手價值鏈分析和企業(yè)所處行

21、業(yè)的價值鏈分析，從而達到知己知彼，洞察全局的目的，并由此形成價值鏈的各種戰(zhàn)略。 三、 增強成本觀念，實行全員成本管理 由于目前有不少的企業(yè)領導和工程技術人員不懂成本，因而對他們進行的設計、擬定的工藝，制定的計劃，采取的措施，將對產品成本起什么作用，有多大的影響，一般心中無數。因此，加強成本管理，首要的工作在于提高廣大職工對成本管理的認識，增強成本觀念，貫徹技術與經濟結合、生產與管理并重的原則，向全體職工進行成本意識的宣傳教育，培養(yǎng)全員成本意識，變少數人的成本管理為全員的參與管理。企業(yè)應該高度關切成本專業(yè)人才的培養(yǎng)和使用，采取措施，積極舉辦各種類型的成本培訓班，借以提高成本方面的專業(yè)知識，從技術經濟領域開辟降低成本的廣闊途徑。在企業(yè)內部形成職工的民主和自主管理意識。在日常成本管理中，積極運用心理學、社會學、社會心理學、組織行為學的研究成果，努力在職工行為規(guī)范中引入一種內在約束與激勵機制。改變企業(yè)常用的靠懲罰、獎勵實施外在約束與激勵的機制，實現自主管理，既是一種代價最低的成