周口市商業(yè)市場(chǎng)研究分析報(bào)告課件

1、周口市商業(yè)市場(chǎng)研究分析報(bào)告【商業(yè)格局】周口核心商圈主要集中在七一中路沿線，規(guī)劃將形成東、北兩個(gè)區(qū)域級(jí)中心，但整體仍處于起步水平老城區(qū)商業(yè)中心關(guān)帝廟商業(yè)中心東城區(qū)商業(yè)中心周口城市總體規(guī)劃三級(jí)商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心：一處為七一路、八一路、中州路、交通路之間及附近區(qū)域，主要安排大型的百貨商場(chǎng)、金融貿(mào)易大廈、各類(lèi)中高檔專(zhuān)業(yè)性商場(chǎng)、中高檔賓館等，塑造該地區(qū)的全市商業(yè)中心形象；一處為八一路、建設(shè)路、大慶路、北環(huán)路之間的區(qū)域，該區(qū)域以中原商貿(mào)城為基礎(chǔ)，形成以商品批發(fā)、零售、周轉(zhuǎn)為主的區(qū)域性商貿(mào)流通中心。區(qū)級(jí)商業(yè)中心：一處位于東行政中心，一處位于川東工業(yè)基地辦公區(qū)，主要安排為該區(qū)服務(wù)的綜合及專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)、銀行、賓館

2、等設(shè)施。在城市出入口地段規(guī)劃建材、家具和農(nóng)副產(chǎn)品3個(gè)大型市場(chǎng)。兩大城市副商業(yè)中心尚處于起步階段，需要較長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)期，目前核心商圈絕對(duì)商業(yè)影響力已經(jīng)形成老城區(qū)核心商圈：七一中路與中州大道交匯處：以萬(wàn)果園百貨人民商場(chǎng)、新天地、一峰生活廣場(chǎng)等為主的商業(yè)集中體；七一中路與五一路交匯處：以萬(wàn)順達(dá)、萬(wàn)果園名品百貨、等為代表的中高端百貨是目前周口人氣最旺的地方；七一中路沿線商業(yè)街：包括餐飲、雜貨、家電、鞋業(yè)、服裝、電子產(chǎn)品等日常生活用品。2【核心商業(yè)圈】核心商圈由七一中路、八一路、中州中路交叉形成的商圈位置七一中路、八一路、漢陽(yáng)中路中州中路交叉商圈特征周口最具影響力的市級(jí)商業(yè)中心；以步行街、傳統(tǒng)百貨為主；商

3、業(yè)現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，基礎(chǔ)設(shè)施老化程度、滯后程度較嚴(yán)重早期商業(yè)街交通較擁堵，缺乏整體規(guī)劃新興商業(yè)街；購(gòu)物舒適度有待提高，公共休憩區(qū)有限，缺少情趣化空間；萬(wàn)順達(dá)百貨屬于該區(qū)域最有影響的集中商業(yè)，開(kāi)發(fā)時(shí)間相對(duì)較短，但周邊區(qū)域的消費(fèi)者對(duì)其極為認(rèn)可，為當(dāng)?shù)仄鞄眯蜕虡I(yè)體；商業(yè)模式單一，城市初級(jí)購(gòu)物中心初現(xiàn)中州大道七一中路五一路六一路八一路人民商場(chǎng)一峰生活廣場(chǎng)新天地萬(wàn)順達(dá)精品百貨3【商業(yè)形態(tài)】已完成傳統(tǒng)的商業(yè)街鋪到百貨業(yè)態(tài)的發(fā)展階段，城市級(jí)購(gòu)物中心初現(xiàn)，萬(wàn)順達(dá)實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)跨越初級(jí)的商業(yè)街和批發(fā)市場(chǎng)，以零售業(yè)為主購(gòu)物環(huán)境逐漸改善，出現(xiàn)了百貨業(yè)種集合了購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等功能為一體的購(gòu)物中心也已經(jīng)出現(xiàn)200

4、8-2010年20002005-2006荷花市場(chǎng)七一中路商業(yè)街一峰購(gòu)物廣場(chǎng)新友誼百貨萬(wàn)果園人民商場(chǎng)（新改造）萬(wàn)順達(dá)廣場(chǎng)4【商業(yè)檔次】五一路商圈定位中高端，商業(yè)影響力較大，其余商業(yè)以中低端為主，輻射周口及周邊縣市居民類(lèi)型項(xiàng)目體量（m2）檔次集中商業(yè)萬(wàn)順達(dá)27000中高端周口新天地17672中低端萬(wàn)果園人民商場(chǎng)18000中端一峰購(gòu)物廣場(chǎng)25000中端萬(wàn)果園超市3000中低端萬(wàn)果園名品百貨12000中高端新友誼百貨3000中端兒童大世界6000中高端商業(yè)街家電一條街4000中低端電子產(chǎn)品專(zhuān)賣(mài)2000中低端百貨餐飲等2000低端家居建材市場(chǎng)3000低端一峰購(gòu)物廣場(chǎng)周口新天地萬(wàn)果園人民商場(chǎng)萬(wàn)順達(dá)萬(wàn)果園名

5、品百貨萬(wàn)果園超市新友誼百貨電子產(chǎn)品日用百貨、餐飲家電一條街五一路、七一中路商圈是周口市的核心商圈，輻射范圍廣、商業(yè)業(yè)態(tài)和種類(lèi)豐富，商業(yè)檔次參差不齊，其中萬(wàn)順達(dá)和萬(wàn)果園名品百貨是周口市最高端的商場(chǎng)；其他區(qū)域集中商業(yè)和商業(yè)街均以中低端為主。荷花市場(chǎng)家居建材市場(chǎng)特色商貿(mào)市場(chǎng)兒童大世界5【核心商圈七一中路】傳統(tǒng)商業(yè)步行街區(qū)，商業(yè)業(yè)態(tài)以服裝、鞋包為主，但是，餐飲和娛樂(lè)業(yè)態(tài)匱乏，租金達(dá)50-200元/月.平米不等七一中路商業(yè)分析：商圈輻射范圍全市，亦輻射周邊轄市縣，除道路交叉口集中型商場(chǎng)外，主要以住宅底商街鋪為主，人流量較大，商業(yè)氛圍較好；街鋪以出租為主，出租率99%以上；租金水平50-200元/月.平米

6、；零售功能比重大，且集中在服裝服飾類(lèi)，少量餐飲小吃，娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)缺乏；難以滿(mǎn)足客戶(hù)一站式消費(fèi)的需求，商業(yè)業(yè)態(tài)配比有待進(jìn)一步優(yōu)化。6【核心商圈中州路】以服飾、家電、餐飲、休閑娛樂(lè)為主，租金30-60元/月.平米租金30元/月平米租金45元/月平米租金50元/月平米租金100-150元/月平米業(yè)種 家數(shù)（家） 業(yè)種 家數(shù)（家） IT家電75美容美發(fā)4服裝42家具家居 3餐飲 13銀行 4超市商場(chǎng)4其它 12休閑娛樂(lè) 4合計(jì) 168煙酒副食7租金35元/月平米7【核心商圈五一路】百貨服飾為主，定位為中高端，但較高端的商場(chǎng)生意較冷淡，租金水平為50-150元五一商業(yè)分析：商圈輻射范圍全市，有新友誼百貨

7、和萬(wàn)果園名品百貨，周口飯店也位于五一路，沿街是商鋪，人流量大，商圈成熟；街鋪以出租為主，出租率100%；租金水平50-150元/月.平米；五一路商圈定位中高端，除了有clanks 、 蘭蔻等國(guó)際品牌，也有三福和凡人優(yōu)品等中低端品牌，主要集中在服裝服飾類(lèi)和餐飲小吃，娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)較少，商業(yè)業(yè)態(tài)配比有待進(jìn)一步優(yōu)化。萬(wàn)果園名品百貨定位較高端，顧客稀少，而定位叫低端新友誼百貨和沿街服裝餐飲商鋪更受客戶(hù)歡迎周口飯店新友誼百貨萬(wàn)果園名品百貨8【典型商業(yè)萬(wàn)順達(dá)廣場(chǎng)】城市新興商業(yè)綜合體，是由傳統(tǒng)百貨向購(gòu)物中心進(jìn)化的集中商業(yè)標(biāo)桿，業(yè)態(tài)以購(gòu)物為主參數(shù)指標(biāo)地址周口市七一路與五一路交匯處開(kāi)業(yè)時(shí)間2008年?duì)I業(yè)面積270

8、00，分割商鋪主力面積為40樓層10層（地下一層地上九層，其中七層以上為商務(wù)寫(xiě)字間一樓平層圖外立面9樓層業(yè)態(tài)代表租戶(hù)租金6F美食館美食館、熱帶風(fēng)暴樂(lè)園總營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)：20%-25%扣點(diǎn)；其中六層餐飲為出租方式，約25元/5F運(yùn)動(dòng)兒童家居館晉帛、阿芙蘿、可欣、可可鴨、西瓜太郎、力果、笛莎娃娃、奧迪雙鉆4F紳士休閑館威可多、路易至尊、順美、鄂爾多斯、高爾普、九牧王、法派3F名媛淑女館哥弟、聲雨竹、纖、紅人、芭蒂娜、OdbO2F少女時(shí)尚館艾格、艾格周末、歌利亞、F4、JUSTMODE、史努比、奧絲藍(lán)黛1F流行名品館（化妝品）歐珀萊、凱伊秀、鄭明明、U/2/B、名表廳、戴夢(mèng)得珠寶、周大生珠寶、金九福、翡

9、翠物語(yǔ)（皮鞋）接吻貓、卡蒂樂(lè).鱷魚(yú)、紅蜻蜓一樓黃金珠寶一樓女鞋專(zhuān)柜兒童樂(lè)園六樓餐飲區(qū)【典型商業(yè)萬(wàn)順達(dá)廣場(chǎng)】?jī)?nèi)含國(guó)內(nèi)眾多一二線品牌，業(yè)態(tài)較為復(fù)合且分布合理，以扣點(diǎn)模式經(jīng)營(yíng)10【典型商業(yè)萬(wàn)果園人民商場(chǎng)】典型中檔傳統(tǒng)百貨店，憑借品牌和商圈核心區(qū)位獲得消費(fèi)者的普遍認(rèn)同，業(yè)態(tài)以購(gòu)物為主參數(shù)指標(biāo)地址中州南路與七一中路交叉口開(kāi)業(yè)時(shí)間2011年12月24日營(yíng)業(yè)面積18000，商鋪面積段為40-400平，以40左右的中小商鋪為主樓層共四層租售情況85%以上已出租，租金依樓層位置不同而有差異，一樓旺鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá)到260元/樓層主題業(yè)態(tài)租金4F繽紛娛樂(lè)館四樓主營(yíng)童裝、床上用品，還有各大品牌羽絨服、飾品等主要按照扣點(diǎn)方

10、式，以1F40鋪位（女包、女鞋）為例，點(diǎn)數(shù)約15%+1%管理費(fèi)(根據(jù)商品種類(lèi)、牌子、檔次等有所不同)。3F雅儒紳士館三樓主營(yíng)休閑男裝、商務(wù)男裝，并設(shè)有小家電和辦公文具專(zhuān)區(qū)2F摩登時(shí)尚館二樓主要經(jīng)營(yíng)少淑裝、貴婦裝、內(nèi)衣、皮具，代表品牌MeCity1F璀璨名品館一樓主營(yíng)黃金珠寶、化妝品、各式男女皮鞋、醫(yī)藥、超市周口市萬(wàn)果園百貨11【典型商業(yè)新天地】位于城市核心區(qū)老牌綜合體項(xiàng)目，商家無(wú)法承受高額租金，現(xiàn)整體經(jīng)營(yíng)管理混亂，人氣較差地址川匯區(qū)中州路與七一路交叉口開(kāi)業(yè)時(shí)間2008年8月項(xiàng)目現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)中商場(chǎng)建筑面積18000商場(chǎng)樓層1-4層鋪位面積25、40、80停車(chē)位地面臨時(shí)停車(chē)大型主力店香香羊火鍋店、京東

11、造型租售情況樓層越高，租售情況越差，出租率不到60%新天地樓層業(yè)態(tài)租金及經(jīng)營(yíng)情況4F舞蹈培訓(xùn)/3F美甲、英語(yǔ)培訓(xùn)30元/2F美容美發(fā)、婚慶攝影按位置50-120元/不等1F中介、鞋服類(lèi)180元/二樓空置商業(yè)用房情況 新天地早期的時(shí)候人氣還是挺旺的，但越到后期租金越來(lái)越高，商家被高租金趕跑了，最后連物業(yè)也癱瘓了，現(xiàn)在常年連電梯都無(wú)法啟用，安保也沒(méi)有，人氣現(xiàn)在很差了，基本上沒(méi)有人上二樓。 商家訪談：新天地二樓青禾攝影 12銷(xiāo)售型商業(yè)周口兒童大世界：周口首個(gè)以?xún)和?gòu)物為主題的一站式廣場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售80%，客戶(hù)認(rèn)可度較高地址周口市七一路與大慶路交匯處開(kāi)業(yè)時(shí)間2014年6月1日總建面6000商場(chǎng)單層面積單

12、層面積1200，單鋪面積在15-50戶(hù)型占比較大樓層5層租售情況全部出售，5樓均價(jià)10000元/被整層售出，4樓18000萬(wàn)元/，3層22000元/，三四樓已經(jīng)售罄，一二層現(xiàn)在為蓄客期，返租8年，年回報(bào)率約10%運(yùn)營(yíng)管理商場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，統(tǒng)一售后服務(wù)在我們之前周口還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)于兒童的商場(chǎng)，嚴(yán)重缺乏和兒童有關(guān)的娛樂(lè)、培訓(xùn)方面的商家 ，我們項(xiàng)目把與兒童有關(guān)的業(yè)態(tài)集中到一起，可以滿(mǎn)足兒童的一站式需求，客戶(hù)都比較認(rèn)可這個(gè)項(xiàng)目，銷(xiāo)售情況很好 。 兒童大世界銷(xiāo)售顧問(wèn)去化情況：年去化約5000方13銷(xiāo)售型商業(yè)關(guān)帝財(cái)富廣場(chǎng)：周口首個(gè)文化風(fēng)情商業(yè)綜合體，以文化創(chuàng)意、茶葉、古玩、餐飲為主，前

13、期銷(xiāo)售走速較快，后期受運(yùn)營(yíng)影響，臨河商街和內(nèi)街基本空置參數(shù)指標(biāo)區(qū)位中州北路（中州橋頭）時(shí)間2012年11月建筑面積30000 平樓層地上3層，地下1層層高（凈高）一層6.5米，2層5.4米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、茶葉市場(chǎng)、古玩字畫(huà)、小吃一條街銷(xiāo)售價(jià)格5500元/租金水平外街50-60元/中街40-50元/內(nèi)街約10元/臨河商街基本空置中街茶葉市場(chǎng)內(nèi)街名吃一條街內(nèi)街空置街鋪外街為文化創(chuàng)意主題，臨近中州路主干道，經(jīng)營(yíng)狀況較好中街為茶葉市場(chǎng)，鋪面有少量空置，經(jīng)營(yíng)狀況一般內(nèi)街原為名餐飲一條街，但經(jīng)營(yíng)狀況較差，后慢慢轉(zhuǎn)型為餐飲+古玩，商鋪多數(shù)空置141、商業(yè)街形式為主，集中商業(yè)價(jià)值認(rèn)同度高。 周口目前的商業(yè)形態(tài)主要以商業(yè)街為主，主要集中于核心商圈，集中型商業(yè)價(jià)值逐漸得到市場(chǎng)認(rèn)同， 以萬(wàn)順達(dá)、萬(wàn)果園和一峰為代表的集中型商業(yè)雄踞核心商圈一線位置。2、餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)種缺失。 在中心商業(yè)區(qū)