沈陽市07房地產(chǎn)市場回顧及08年展望

1、 2007年沈陽房地產(chǎn)市場回顧及2008年的展望齊錫晶一、2007年沈陽房地產(chǎn)市場的基本回顧（一）2007年沈陽房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)1.沈陽房地產(chǎn)市場成為國內(nèi)和國際資本投資凹地全國知名的開發(fā)企業(yè)在沈投資已達(dá)70%左右。萬科、碧桂圓、保利、恒大 、金地、綠地、容力、華僑城、首創(chuàng)、中遠(yuǎn)、中海等知名企業(yè)都來沈陽搶灘，投下巨資；中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力排名前10名中，已有7名進(jìn)駐沈陽。2房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長態(tài)勢2007年，全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)累計(jì)完成投資730.4億元，同比增長35.7%，比2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額絕對值凈增192億元，增幅較快，在全國處于領(lǐng)先地位。其中，住宅完成投資558.9

2、億元，同比增長40.8%。住宅投資占開發(fā)投資的76.5%，繼續(xù)保持主導(dǎo)地位。3商品房新開工面積大幅度增加2007年施工面積5019.9萬平方米，比上年同期增長45.3%；其中住宅4019.8萬平方米，同比增長50.1%；新開工面積2923.1萬平方米，同比增長99.7%，其中住宅2483.7萬平方米，同比增長98.1%。4房地產(chǎn)進(jìn)入大盤時代2007年，沈陽房地產(chǎn)開發(fā)施工面積超10萬平方米的在建項(xiàng)目有145個，施工面積達(dá)3118萬平方米，占全市施工面積66%，成為房地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)力量。計(jì)劃總投資超十億元的項(xiàng)目80個，完成投資213.1億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資的33.3%。5房地產(chǎn)開發(fā)資金到

3、位狀況良好2007年的111月份，沈陽房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)823.1億元，同比增長53.8%。在到位資金中，利用外資增速最快，自籌資金比重最大。利用外資51億元，比上年同期增加38.5億元，同比增長2.1倍，占本年資金的比重由上年同期的2.3%提高到6.2%；自籌資金474.3億元，同比增長52.3%，占本年到位資金的比重57.6 %。6工業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展2007年5月沈陽市工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推介會至年底，沈陽已建成和在建標(biāo)準(zhǔn)化廠房702.5萬平方米，其中已建成42萬平方米。目前沈陽已建成的廠房大多已經(jīng)出租，在建標(biāo)準(zhǔn)廠房出售出租率接近85%。工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，不僅促進(jìn)了招商引資，也在集約用地方面也做出了

4、新的貢獻(xiàn)。以往工業(yè)廠房的容積率為0.7左右，但現(xiàn)今沈陽工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目容積率達(dá)到1.2左右，從中節(jié)省了大量土地。7房地產(chǎn)項(xiàng)目成為全市投資項(xiàng)目的主體2007年2月份至10月份，在沈陽市通過立項(xiàng)的超億元基本建設(shè)項(xiàng)目多達(dá)133個，投資總額559.32億元，每月在沈陽投資立項(xiàng)超億元企業(yè)近15個。從分類統(tǒng)計(jì)看，近八成的超億元投資項(xiàng)目都是房地產(chǎn)項(xiàng)目。8商品住宅供求結(jié)構(gòu)合理2007年，批準(zhǔn)入市商品住宅每套平均面積為88.95平方米，實(shí)際銷售商品住宅每套平均面積為90.86平方米。在實(shí)際銷售商品住宅中， 90平方米以下占銷售總量54.2%，每平方米4000元以下占66.3%。中小戶型和中低價位商品住宅仍是主流需求

5、。9商品房銷售保持較快增長2007年，商品房銷預(yù)售面積1303.24萬平方米，其中商品住宅銷預(yù)售面積1152.82萬平方米，同比分別增長17.71%、17.2%，呈現(xiàn)出較快的增長態(tài)勢。10.住宅郊區(qū)化的步伐不斷加快在2007年出讓的土地中，大多地塊在城鄉(xiāng)結(jié)合處，全年新開樓盤中，有90%以上在二環(huán)以外，而且絕大部分用于普通商品房建設(shè)。由于沈陽正在下大氣力解決城市交通問題，修建地鐵，不斷增加、延長公交線路，加之私家車增加較快，人們出行更加方便，沈北新區(qū)、渾南新區(qū)、棋盤山旅游區(qū)、細(xì)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)逐漸成為宜居之地，原核心城區(qū)居民開始大批量向郊區(qū)搬遷，這大大加快了沈陽住宅郊區(qū)化的進(jìn)程。11房交會取得優(yōu)異成

6、績2007年沈陽四次房交會都取得了很大的成功，共實(shí)現(xiàn)簽約面積540.4萬平方米、簽約額154.7億元。其中，商品住宅簽約面積284.75萬平方米、簽約額93.66億元，存量住宅簽約面積255.65萬平方米、簽約額58.38億元。其銷售量、銷售金額、參展人數(shù)都比2006年有很大提升。12國家宏觀調(diào)控政策對沈城樓市影響不大央行六次加息和十次提高準(zhǔn)備金率，以及“房貸新政”和“從緊的貨幣政策”，對全國房地產(chǎn)市場都產(chǎn)生了不同程度的影響。由于沈陽房地產(chǎn)市場是以自住房為主，投資和投機(jī)的購房者比重較小，所以影響并不像其他對城市影響那么強(qiáng)烈，2007年后三個月沈城房地產(chǎn)市場的交易量仍保持平穩(wěn)的增長態(tài)勢。13外地

7、人購房比例又有所上升按本市和外地居民進(jìn)行分類，分析購買住房群體構(gòu)成情況，外地人購房占31.2%，同比增長4.3個百分點(diǎn)（注：外地人購房是按購房人身份證件號碼區(qū)分的，其中包括在沈工作的外地大學(xué)畢業(yè)生）；其中省內(nèi)外地人購房占全市購房總量的17.9%，套均建筑面積85.19平方米，比本市居民購房套均建筑面積92.83平方米少7.64平方米；外省市人占全市購房總量的13.3%，套均建筑面積86.81平方米，比本市居民購房套均建筑面積少6.02平方米。其中外省市人購房面積比去年同期增加48.23萬平方米，套數(shù)增加5669套。14住房消費(fèi)層次逐漸清晰從住房銷售登記狀況看，沈陽商品住宅消費(fèi)兩個高峰段比較明顯

8、：一是銷售面積在6090平方米這一區(qū)段的商品住宅，占銷售總量的44.8%；二是銷售面積在 90120平方米這一區(qū)段，占銷售總量的19.2%。從中反映出中等收入（銅領(lǐng)）階層和中高收入（銀領(lǐng)）階層住房消費(fèi)需求較為旺盛，成為當(dāng)前住房消費(fèi)的兩個中堅(jiān)階層。15商品住房開發(fā)建設(shè)模式發(fā)生了諸多變化沈陽住宅開發(fā)模式不斷演變，2007年明顯提速并具有以下特征：由粗放式的開發(fā)模式轉(zhuǎn)化到集約式的開發(fā)模式；由小規(guī)模單一項(xiàng)目開發(fā)模式轉(zhuǎn)化到大規(guī)模綜合開發(fā)模式；由居住小區(qū)開發(fā)模式逐步演變到社區(qū)開發(fā)模式；由核心城區(qū)開發(fā)模式轉(zhuǎn)化到郊區(qū)化開發(fā)模式；由重視地段開發(fā)模式開始轉(zhuǎn)化到重視生態(tài)住宅開發(fā)模式；由單純重視住房面積開發(fā)模式開始轉(zhuǎn)

9、化到開始重視居住文化開發(fā)模式。16住房消費(fèi)進(jìn)入了轉(zhuǎn)型期伴隨沈陽房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，住房消費(fèi)進(jìn)入了新的歷史階段。居民住房消費(fèi)由原來的數(shù)量型為主階段，向數(shù)量型和質(zhì)量型并重階段邁進(jìn)。這給沈陽房地產(chǎn)市場帶來重大影響。（二）2007年沈陽房地產(chǎn)市場銷售價格分析 1新建商品房價格按房產(chǎn)局合同備案數(shù)據(jù)，全市商品房銷售均價3565元/平方米，同比增長4.24%；其中商品住宅銷售均價3382元/平方米，同比增長4.97%。2存量房價格2007年，存量房均價2452元/平方米，同比增長11.96%；其中住宅2402元/平方米，同比增長11.14%。3房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2007年，沈陽市房屋銷售價格指

10、數(shù)為106.1，即比上年增長6.1%，其中新建商品住宅銷售價格指數(shù)為106.1，存量住宅銷售價格指數(shù)為106.2。（三）2007年沈陽房地產(chǎn)市場存在的主要問題1存量住房市場嚴(yán)重滯后沈陽市存量房市場嚴(yán)重滯后于商品房市場。2007年存量住宅銷售面積下降2.47%，商品住宅和存量住宅銷售額差距越來越大，二者比例由多年的1：1降為1：0.42，呈現(xiàn)嚴(yán)重失衡狀態(tài)。存量住宅銷售量大幅下降，主要原因是房源不足。據(jù)有關(guān)中介部門反映，存量房市場需求仍然旺盛，買房與賣房的比例是2.5：1，處于供不應(yīng)求狀態(tài)。2房價上漲壓力較大由于居民對中小戶型和中低價位住房需求旺盛，市場供應(yīng)相對不足，中小戶型和中低價位住房市場成為

11、賣方市場。加之土地價格上漲，土地增值稅賦增加，建造質(zhì)量提高，以及融資成本、人工成本、稅賦上調(diào)因素，對房價上漲壓力日益增大，尤其是對中小戶型和中低價位住房的漲價壓力更大。2007年12月份，沈陽市房屋銷售價格指數(shù)109點(diǎn)，比上月增加1個百分點(diǎn)；其中新建商品住宅銷售價格指數(shù)109.4點(diǎn)，比上月增加0.9個百分點(diǎn)；存量住宅銷售價格指數(shù)109.4點(diǎn)。房屋價格指數(shù)達(dá)到沈陽近期最高點(diǎn)。全年，4000元/平方米以下的商品住宅套數(shù)占總銷售套數(shù)的69%，與上年同期比下降15個百分點(diǎn)；每平方米4000元以下的商品住宅占總銷售面積總量的67%，同比下降15.9個百分點(diǎn)。3出現(xiàn)開發(fā)商囤地跡象當(dāng)前沈陽出讓土地多以大宗地

12、塊為主。由于采用拍賣方式，價高者得，大宗土地多為資本雄厚的大開發(fā)商取得，眾多的中小開發(fā)商被排擠在土地市場邊緣。其結(jié)果一是易形成大開發(fā)商壟斷局面；二是剝奪中小開發(fā)商開發(fā)權(quán)利。沈陽市某些大開發(fā)商甚至依仗資金優(yōu)勢，開始大量囤地。4四大開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)需求當(dāng)前沈陽許多住宅大盤在二環(huán)與三環(huán)之間，多屬于四大開發(fā)區(qū)。相當(dāng)多的開發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施配套環(huán)節(jié)薄弱，甚至根本沒有，需巨額投資，目前資金籌措進(jìn)展緩慢，壓力相當(dāng)大。5.沈陽住宅開發(fā)建設(shè)遺留問題比較突出，住房投訴較多據(jù)市房產(chǎn)局調(diào)查，沈陽市312個實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，竟有245個住宅小區(qū)有問題，占全市小區(qū)總量的78.5%。共查出問題508件

13、，其中，涉及開發(fā)建設(shè)單位遺留房屋質(zhì)量和物業(yè)用房等問題、開發(fā)建設(shè)單位擠占挪用維修基金等。據(jù)工商局調(diào)查，對住房的投訴居高不下，其主要內(nèi)容有：商品房產(chǎn)權(quán)證不能辦理或不能如期辦理，進(jìn)駐幾年仍拿不到產(chǎn)權(quán)證；物業(yè)景觀與開發(fā)商的承諾大相徑庭；一些廣告存在虛假宣傳的現(xiàn)象；房屋建造質(zhì)量問題嚴(yán)重等。（四）2007年沈陽房地產(chǎn)市場形勢總體判斷1供求基本平衡從2007年全市批準(zhǔn)入市商品房以及商品住宅的面積、套數(shù)等分析，屬于供求基本相當(dāng)，供略大于求。2居民住房需求旺盛，成交面積增幅較大受城市化、青年人結(jié)婚及居民改善住房條件等因素推動，沈陽居民對住房需求，尤其是中小戶型住房需求仍然十分旺盛，推動著新建商品住宅交易節(jié)節(jié)升高

14、。2007年，新建商品房和商品住宅銷售同比分別增長17.71%和17.2%。3住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理據(jù)專家測算，當(dāng)前沈陽市居民購房中自住比例約占89%右，投資性購房約占10%右，炒房約占1%右。在購房者中，約90%屬于自住性購房，并成為沈陽市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的前提。4房價運(yùn)行基本平穩(wěn)2007年，全市商品房和商品住宅銷售均價分別同比增長4.24%和4.97%；存量房和存量住宅均價分別同比增長11.96%和11.14%。2007年，沈陽市房屋銷售價格指數(shù)為106.1，即比上年增長6.1%，其中新建商品住宅銷售價格指數(shù)為106.1，存量住宅銷售價格指數(shù)為106.2。盡管沈陽市房價漲幅壓力較大，但沈仍比全

15、國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)低1.5個百分點(diǎn)。商品房和存量房銷售價格基本上處于平穩(wěn)運(yùn)行的良好態(tài)勢。6銷預(yù)售商品住房中小戶型和中低價位處于主導(dǎo)地位2007年，實(shí)際銷售住宅面積每套平均為90.86平方米，同比下降2.02%。在實(shí)際銷售商品住宅中，套型面積90平方米以下占銷售總套數(shù)53.8%，占銷售面積40.4%。每平方米4000元以下占總套數(shù)69%，占總面積67%。從中看出，小戶型和中低價位商品住宅處于商品房銷售的主流地位。7房價收入比有所下降2007年房價收入比又有了一個較大的下降幅度，其中每戶購房60平方米的房價收入比為4.88，比上年下降0.65；每戶購房70平方米的房價收入比為5.70

16、，比上年下降0.75；每戶購房80平方米的房價收入比為6.51，比上年下降0.86。從中可以看出，沈陽房價收入比基本符合國際36的標(biāo)準(zhǔn)。8房價與GDP、人均可支配性收入增長比率合理房價與GDP、人均可支配性收入增幅的比例關(guān)系，是衡量房地產(chǎn)市場的重要指標(biāo)之一。2007年，沈陽市地區(qū)生產(chǎn)總值比上年增長17.7%；人均可支配性收入比上年增長25.3%。2007年，沈陽市商品住宅全年價格指數(shù)比上年增長6.1%。房價與GDP增長比率為0.34；房價與人均可支配性收入增長比率為0.24。房價與GDP、人均可支配性收入增長比率都遠(yuǎn)低于1。房價增幅比地區(qū)生產(chǎn)總值增幅低11.6個百分點(diǎn)，比人均可支配性收入增幅低

17、19.2個百分點(diǎn)。沈陽市房價與GDP、人均可支配性收入增幅的這種比例關(guān)系，是一種非常理想的狀態(tài)，說明沈陽房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況是良好的。盡管沈陽房地產(chǎn)市場存在一些不足，但沈陽房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)說明總體發(fā)展形勢是規(guī)范的、健康的，處于可持續(xù)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，基本上實(shí)現(xiàn)了國家的“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相適應(yīng)、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)”的宏觀調(diào)控目標(biāo)。與此同時，存量房市場低迷、住房價格上漲偏快以及“從緊貨幣政策”對沈陽房地產(chǎn)發(fā)展的影響等問題仍然需要密切關(guān)注。二、當(dāng)前沈陽房地產(chǎn)市場形勢的基本分析（一）當(dāng)前（2008年12月）沈陽房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況 1房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)市場

18、 2008年12月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)累計(jì)完成投資、施工面積和竣工面積均呈現(xiàn)不同程度的增長，但新開工面積有所下降。2.增量房市場2008年12月份，全市銷預(yù)售商品房149.86萬平方米，銷預(yù)售金額55.52億元，同比分別增長5.15%和11.15%；其中住宅銷預(yù)售面積118.31萬平方米，銷預(yù)售金額39.74億元，同比分別增長2.00%和1.87%。3.存量房市場2008年12月份，全市存量房銷售面積66.42萬平方米，銷售金額19.54億元，分別比上年同期增長6.46%、42.32%；其中存量住宅銷售面積48.65萬平方米，銷售金額12.67億元，分別比上年同期增長-1.59%、16.99

19、%。4房地產(chǎn)金融市場2008年12月份，全市房地產(chǎn)抵押貸款面積425.44萬平方米，抵押貸款額62.94億元，分別比去年同期增長188.2%和138.1%。其中個人抵押貸款面積122.64萬平方米，貸款金額27.4億元，分別同比上漲94.8%和126.4%。（二）2008年12月房地產(chǎn)市場交易價格分析1新建商品房價格按房產(chǎn)局合同備案數(shù)據(jù)，2008年12月份，全市商品房銷售均價3704.46元/平方米，同比增長5.69%，其中商品住宅銷售均價3358.80元/平方米，同比增長3.96%。2存量房價格2008年12月份，存量房均價2941.44元/平方米，同比增長33.68，其中住宅2604.09

20、元/平方米，同比增長18.85%。3.房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2008年2月份，沈陽市房屋銷售價格指數(shù)108.8點(diǎn)，其中新建商品住宅銷售價格指數(shù)108.1點(diǎn)，二手住宅銷售價格指數(shù)113.7點(diǎn)。（三）2008年12月存量房交易分析第一，存量房銷售面積比上年有小幅增長，漲幅為6.45%，其中存量住宅略下降，同比下降1.52%，非住宅同比上升36.71%；第二，存量房交易額中，存量住宅占73.24%，占主體地位；第三，存量住宅交易仍以普通住宅交易為主，占全市存量住宅交易總量的67.97%；第四，各類別存量住宅中僅有普通住宅銷售量呈上漲態(tài)勢，同比上漲4.31%，其他均有不同程度的下降；第五，存

21、量房中，銷售面積漲幅最大的是存量辦公用房，其銷售面積同比上漲291.06%，其次是商服用房，占59.64%。（四）沈陽房地產(chǎn)市場與全國15個副省級城市的比較沈陽商品房銷售量在副省級城市中排名第一，超過去年一直占據(jù)第一位的成都市。 按國家宏觀調(diào)控要求進(jìn)行綜合指數(shù)評價，沈陽名列第一。2008年2月在15個副省級城市房地產(chǎn)價格指數(shù)排名中，沈陽市房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)排在第七位；但二手住房價格指數(shù)沈陽排名第二。說明沈陽房價總體上運(yùn)行平穩(wěn)，但二手住房價格指數(shù)偏高，漲幅較大。從中看出，沈陽房地產(chǎn)市場在15個副省級城市中已經(jīng)進(jìn)入第一集團(tuán)，是當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場最好城市之一。三、2008年沈陽房地產(chǎn)市場形勢的基本展

22、望（一）房地產(chǎn)市場運(yùn)行的規(guī)律性 一般來講，影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要規(guī)律有價值規(guī)律、市場供求規(guī)律、競爭規(guī)律和周期波動規(guī)律，而且他們存在一定的交互作用。（二）2008年沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利因素分析1沈陽經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了快速發(fā)展時期裝備制造業(yè)快速崛起帶動了沈陽工業(yè)及整個經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個快速增長期，迎來了一個可持續(xù)發(fā)展的黃金時代。2振興東北老工業(yè)基地的政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)近期國務(wù)院批準(zhǔn)沈北新區(qū)成立，國家發(fā)改委、國務(wù)院振興東北辦命名沈陽市鐵西為“老工業(yè)基地調(diào)整改造暨裝備制造業(yè)發(fā)展示范區(qū)”，充分體現(xiàn)了國家對沈陽老工業(yè)基地的高度重視和強(qiáng)有力的支持。3大沈陽經(jīng)濟(jì)圈初步形成以沈陽為中心的遼寧中部城市群已經(jīng)構(gòu)成了大沈陽經(jīng)

23、濟(jì)都市圈，沈陽必將成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的重要增長區(qū)域，也將吸引更多的人來沈陽購房。4.居民住房消費(fèi)能力增強(qiáng)伴隨經(jīng)濟(jì)形勢趨好，沈陽在全國副省級城市里工資增長速度最快，2007年已超過全國城鎮(zhèn)平均水平，這大大提升了沈陽市居民的住房消費(fèi)能力。5地鐵建設(shè)為沈陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了新的機(jī)遇地鐵1號線的大規(guī)模建設(shè)與2號線的上馬為沈陽城市交通、居住環(huán)境改善創(chuàng)造了良好條件，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了巨大商機(jī)。6沈陽市在國內(nèi)外的形象發(fā)生了重大變化由于沈陽市城市建設(shè)飛速發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，環(huán)境質(zhì)量大幅提高，近年來已連續(xù)榮獲了中國十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市、國家環(huán)保模范城市、國家森林城市等殊榮。去年11月6日沈陽市又被

24、評為全國十大最具幸福感城市的第二名。7城市化進(jìn)程加速當(dāng)前，沈陽處于城市化快速發(fā)展的時期。城市化是房地產(chǎn)業(yè)第一推動力,它為沈陽房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。8沈陽市潛在住房需求旺盛沈陽人均住房建筑面積比全國城鎮(zhèn)人口住房面積低1.76平方米，比東部地區(qū)城市低3.76平方米，說明沈陽住房需求潛力巨大9沈陽房地產(chǎn)發(fā)展周期處于高潮期沈陽房地產(chǎn)市場于2001年進(jìn)行調(diào)整，2003年結(jié)束，2004年進(jìn)入上升期。當(dāng)前處于高潮期，需求旺盛，市場慣性較大，購銷兩旺的局面還將持續(xù)一段時間。10居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)良好沈陽居民購房自住比例占89%，投資性和投機(jī)性購房僅占11%，因此受國家宏觀調(diào)控政策影響比較小。11住房產(chǎn)品

25、結(jié)構(gòu)合理2007年商品住宅銷售平均每套建筑面積為90.86平方米，比全國平均數(shù)低20余平方米，基本上達(dá)到了國家宏觀調(diào)控的要求。12房價運(yùn)行狀態(tài)良好沈陽房價運(yùn)行平穩(wěn)，一直處于穩(wěn)中有升的良性狀態(tài)。商品房均價在15個副省級城市中位居倒數(shù)第四，提升空間較大。（三）2008年沈陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利因素分析1國際房地產(chǎn)市場處于萎縮狀態(tài)按國際貨幣基金組織的評價，目前西方多數(shù)工業(yè)化國家的房價都虛高，泡沫過多。去年美國樓市下跌，英國房地產(chǎn)市場開始萎縮，這預(yù)示著國際房地產(chǎn)市場已進(jìn)入衰退期。2我國此輪房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高峰期明年將可能結(jié)束根據(jù)有關(guān)國家的經(jīng)驗(yàn)，舉辦奧運(yùn)會之前的幾年是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高峰期，隨著奧運(yùn)會的結(jié)

26、束，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會由擴(kuò)張轉(zhuǎn)向收縮。國內(nèi)眾多專家認(rèn)為，我國從今年下半年開始，這一輪房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高潮期將隨奧運(yùn)會閉幕而過，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入調(diào)整期。3宏觀調(diào)控影響人們的心理預(yù)期國際、國內(nèi)房地產(chǎn)市場的諸多不利消息，以及國家將進(jìn)一步實(shí)施宏觀調(diào)控的信息，使房地產(chǎn)市場的投資者和投機(jī)者暫時收手；自住購房者則駐足觀望，推遲購房計(jì)劃，造成了目前樓市的低迷。此種狀況在今年上半年仍將延續(xù)。4政策風(fēng)險加大當(dāng)前國家調(diào)控政策儲備雄厚，已經(jīng)開始醞釀新一輪的宏觀調(diào)控。物權(quán)法使動遷成本增加，帶動地價上揚(yáng)。限制外資將使開發(fā)商的資金來源減少?！皬木o的貨幣政策”將會直接影響開發(fā)建設(shè)速度、規(guī)模，以及房地產(chǎn)市場的交易。5國家的稅收及信貸

27、政策加大了商品房交易成本國家征收營業(yè)稅和個人所得稅會繼續(xù)制約著存量房市場，土地增值稅清算將會對沈陽市開發(fā)企業(yè)，進(jìn)而對全市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生負(fù)面影響。6沈陽面臨著房價較大上漲的壓力按國家新的規(guī)定，土地價格漲幅較大；開發(fā)企業(yè)稅費(fèi)都有明顯增加，開發(fā)成本不斷加大，這既可能壓縮開發(fā)商的利潤空間，同時也極容易促使開發(fā)商將其轉(zhuǎn)嫁到房價上，使房價產(chǎn)生較大上漲的可能性。7新建大盤的風(fēng)險有所增加沈陽當(dāng)前進(jìn)入大盤時代，居住區(qū)大盤過百萬平方米的已不罕見，大盤帶來一定優(yōu)勢的同時也帶來一定的風(fēng)險。綜上所述，2008年沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展既受有利因素的推動，也受不利因素的制約，比較而言，有利因素仍然居主導(dǎo)地位?；谏蜿柺蟹康禺a(chǎn)市場的特殊性，國家宏觀調(diào)控措施對沈陽的房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定的影響，但影響不大，不會引發(fā)沈陽房地產(chǎn)市場格局發(fā)生大的轉(zhuǎn)變。房價的漲幅也將控制在合理的區(qū)間。綜合以上多方面因素，可以對2008年沈陽房地產(chǎn)市場做一個比較謹(jǐn)慎樂觀的估計(jì)：20