房地產(chǎn)創(chuàng)意營(yíng)銷(xiāo)全案策劃分析-蜜水田園項(xiàng)目

1、青島恒源偉業(yè)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)序言結(jié)合項(xiàng)目面臨的實(shí)際銷(xiāo)售環(huán)境；專業(yè)的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)新的操盤(pán)手法；綜合運(yùn)用常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)、特色營(yíng)銷(xiāo)、事件營(yíng)銷(xiāo)、精細(xì)營(yíng)銷(xiāo)、節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)、關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的整合營(yíng)銷(xiāo)組合；立體運(yùn)作廣告投放、公關(guān)活動(dòng)、銷(xiāo)售促進(jìn)、人員推銷(xiāo)四大營(yíng)銷(xiāo)工具。.準(zhǔn)備充份后入市.無(wú)造勢(shì)不入市：.銷(xiāo)售旺季入市：.有控制地入市：一、客戶群定位及客戶營(yíng)銷(xiāo)策略：房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的定位主要目的是劃分出項(xiàng)目主要購(gòu)買(mǎi)人群、次要購(gòu)買(mǎi)人群、并通過(guò)對(duì)這些人群需求特征進(jìn)行分析，以使在項(xiàng)目推廣策略、推廣方式方面做出具有較強(qiáng)針對(duì)性措施，有的放矢的針對(duì)這部分客戶展開(kāi)宣傳攻勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度、效率的最大化。1.1本案區(qū)域市場(chǎng)客戶群構(gòu)成及心態(tài)分析通

2、過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和分析，我司認(rèn)為，目前本案區(qū)域市場(chǎng)尚不足以吸引更多的投資客戶注入資金，故本案目標(biāo)客戶群仍以自住型客戶為主，投資客戶僅占極少比例。在以下分析中，我司僅對(duì)自住型客戶作詳盡分析：工作、生活在西南區(qū)域的國(guó)有企事業(yè)單位的中級(jí)管理人員這些人大多在福利分房時(shí)代就擁有了單位分配的住房，但此種住房為初級(jí)住宅產(chǎn)品，品質(zhì)較差。隨著工資水平的提升和“灰色收入”的增加，他們的消費(fèi)能力也越來(lái)越強(qiáng)，在生活水平提高的同時(shí)，他們迫切要求改善居住品質(zhì)。這部分客戶在本區(qū)域內(nèi)選擇住宅時(shí)，主要考慮的因素是住宅產(chǎn)品品質(zhì)、位置、交通狀況等?，F(xiàn)狀生活區(qū)中的居民及其親朋現(xiàn)狀生活區(qū)（如鄰近城中村平房區(qū)等）戶型設(shè)計(jì)較老，社區(qū)規(guī)劃也比較落

3、后，生活服務(wù)等各方面軟性條件都處于初級(jí)水平，居住品質(zhì)較差。另外，這部分客戶還會(huì)考慮為子女就近置業(yè)，以方便今后生活。隨著公積金和按揭政策的逐步放寬，這部分居民可以在比較輕松的情況下再次置業(yè)以提升其居住品質(zhì)，并可能通過(guò)以舊帶新的方式帶來(lái)部分要求提升居住品質(zhì)的客戶。這部分客戶在挑選住宅時(shí)主要考慮交通位置、戶型、社區(qū)規(guī)劃和價(jià)格等。工作或生活在南城的大中型企業(yè)的普通白領(lǐng)高密當(dāng)?shù)卮笾行推髽I(yè)的普通白領(lǐng)年齡一般較為年輕，他們主要選擇總價(jià)15萬(wàn)元以下的項(xiàng)目。他們現(xiàn)階段消費(fèi)的主要目的就是為了解決這一時(shí)期的居住需求，因此比較關(guān)注產(chǎn)品的位置、交通及價(jià)格、戶型。1.2本案區(qū)域市場(chǎng)客戶的需求特征分析交通方面他們對(duì)所購(gòu)物業(yè)

4、與城市中心的距離較為關(guān)注，且要求交通便利，居住區(qū)要離主干道較近。選擇區(qū)位以南城為購(gòu)房首選。房?jī)r(jià)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者所能承受的總價(jià)款大多在10萬(wàn)至15萬(wàn)之間；單價(jià)要求在1300以下。喜好的戶型戶型面積要求二居室面積在7590平方米之間，三居室面積在90110平方米之間，此外，還要求戶型設(shè)計(jì)符合北方人居住習(xí)慣、南向房間盡可能設(shè)計(jì)成臥室、浪費(fèi)面積少，并有一定創(chuàng)新。配套設(shè)施在本區(qū)域購(gòu)房的客戶追求一種自然、健康、舒適的純粹居住氛圍，不希望社區(qū)內(nèi)由于設(shè)置太多的商業(yè)配套而使居住環(huán)境過(guò)于嘈雜。他們需要社區(qū)周邊有各種完善的生活配套設(shè)施，對(duì)社區(qū)內(nèi)只要求有便民超市及專屬的休閑娛樂(lè)設(shè)施作為自家空間的延展，更多的是依靠物業(yè)公司

5、提供完備、人性化的服務(wù)，使基本生活無(wú)憂；最好有獨(dú)具特色的園林景觀，可在工作之余放松心情。智能化系統(tǒng)由于在本區(qū)域購(gòu)房的客戶主要為純粹的居家生活，所以對(duì)智能化系統(tǒng)的要求較高，要保證保安系統(tǒng)、門(mén)禁對(duì)講、遠(yuǎn)程抄表等基本功能和服務(wù)。1.3本案目標(biāo)客戶群定位結(jié)論通過(guò)對(duì)本案自身的特點(diǎn)和區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)目的具體情況和銷(xiāo)售狀況進(jìn)行分析，再考慮本案的市場(chǎng)定位，我司分析得出本案的目標(biāo)市場(chǎng)主要客戶群結(jié)論如下：認(rèn)同西南區(qū)域生活環(huán)境、講究居住品質(zhì)或力求改善現(xiàn)有居住品質(zhì)的人群主力客群（約70%）工作、生活在西南區(qū)域及鄰近區(qū)域的國(guó)有企事業(yè)單位的中層管理人員；周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋；工作、生活在該區(qū)域及鄰近區(qū)域的教師及

6、其親朋。輔助客群（約30%）工作或生活在南城及城區(qū)其他位置的大中型企業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)的白領(lǐng)工薪族。1.4目標(biāo)客戶群特征1.4.1地域特征根據(jù)我司對(duì)本案區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查和了解，同時(shí)考慮對(duì)本區(qū)域環(huán)境的認(rèn)同，本案目標(biāo)客群還是以南城客群為主。其中，本案周邊及鄰近區(qū)域的客群大約可占到70%左右；另外30%的客戶將來(lái)源于中南部和東城，其余極小比例可能來(lái)自于城市其他區(qū)域。1.4.2收入特征綜合考慮本案的各方面因素，我司認(rèn)為，本案未來(lái)購(gòu)買(mǎi)人群的收入水平將主要分布于家庭月收入15003500元這一范圍內(nèi)。1.4.3年齡特征從本案整體市場(chǎng)定位和價(jià)格因素考慮，我司認(rèn)為，本案未來(lái)所面對(duì)的目標(biāo)市場(chǎng)70%80%的客戶群年齡層將

7、會(huì)集中在3045歲之間，其余部分將主要在45歲以上，而30歲以下客戶所占比例較小。1.4.4需求特征購(gòu)買(mǎi)主體年輕化當(dāng)前，新經(jīng)濟(jì)的資本膨脹速度較舊有經(jīng)濟(jì)有了大幅度提高，加之投資渠道相應(yīng)拓寬，使資本積累的速度比以前有了相當(dāng)大的提升，這使得許多人能夠在30歲左右便擁有一定的資本數(shù)額，具備較強(qiáng)的支付能力。價(jià)格敏感度高本案目標(biāo)客戶群年齡結(jié)構(gòu)比較年輕，整體承受能力比較低，加之主力客戶群以認(rèn)同南城環(huán)境的人群為主，主觀觀念上就認(rèn)為南城房?jī)r(jià)較低，故本案購(gòu)買(mǎi)群體對(duì)物業(yè)的價(jià)格非常關(guān)注，偏愛(ài)優(yōu)質(zhì)低價(jià)高性價(jià)比的好物業(yè)。購(gòu)房消費(fèi)趨于理性化，對(duì)物業(yè)品質(zhì)更為關(guān)注隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變和成熟、購(gòu)房者消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的

8、增加，使得客戶群體有非常理性的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房消費(fèi)更趨于理性化，加之他們對(duì)改變現(xiàn)狀居住品質(zhì)的迫切要求，導(dǎo)致其對(duì)物業(yè)的品質(zhì)、工程質(zhì)量、配套設(shè)施等更加挑剔。受同一階層人士影響較大就物業(yè)銷(xiāo)售推廣而言，通過(guò)報(bào)紙、廣播及電視等廣告手段來(lái)傳播信息，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度、樹(shù)立物業(yè)形象是至關(guān)重要的；人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)商品，特別是諸如房地產(chǎn)等高檔商品時(shí)，通常所采用的廣告手段對(duì)其影響力較之“口碑”的作用要遜色不少，從購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)產(chǎn)生到最終購(gòu)買(mǎi)完成整個(gè)過(guò)程中，同一階層的人們相互之間的影響作用很大。1.5客戶營(yíng)銷(xiāo)策略：最大限度挖掘、捕獲項(xiàng)目周邊及鄰近區(qū)域客源，同時(shí)積極開(kāi)拓其他區(qū)域的輔助客源，主動(dòng)行銷(xiāo)與售樓處被動(dòng)坐銷(xiāo)相結(jié)合。二、產(chǎn)品定位

9、建議：2.1產(chǎn)品定位需要考慮的幾個(gè)問(wèn)題切合實(shí)際的產(chǎn)品定位，對(duì)于任何項(xiàng)目而言，都是至關(guān)重要的。產(chǎn)品定位過(guò)高會(huì)使消費(fèi)者望而卻步，從而失去許多潛在客戶。產(chǎn)品定位過(guò)低會(huì)造成客戶對(duì)項(xiàng)目失去信心，難以引起目標(biāo)客戶群對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注。只有對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目自身特點(diǎn)及同類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)情況最初正確分析，確定了項(xiàng)目合理的產(chǎn)品定位，才能為項(xiàng)目銷(xiāo)售工作奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。就本案而言，產(chǎn)品定位依據(jù)如下：區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮髲恼邇A向和市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)看，區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)供需兩旺，尤其是對(duì)面積適中、總價(jià)合理的升級(jí)換代型居住物業(yè)需求相當(dāng)旺盛，存在巨大的市場(chǎng)潛力。目前區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品供給比較單一目前區(qū)域市場(chǎng)提供的產(chǎn)品類(lèi)型比較單一、落后，大多數(shù)是

10、設(shè)計(jì)理念一般的多層住宅樓，缺乏創(chuàng)新、多樣的產(chǎn)品類(lèi)型，且樓體外立面單一，缺乏變化。未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈隨著“發(fā)展南城”進(jìn)程的推進(jìn)，區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量驟增。因此，未來(lái)本區(qū)域居住型物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必然異常激烈。保證開(kāi)發(fā)商有較合理的利潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)最終目的就是利潤(rùn)最大化，要通過(guò)各種創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)手法、保證開(kāi)發(fā)商在預(yù)期時(shí)間內(nèi)獲得一個(gè)較合理的利潤(rùn)。項(xiàng)目自身限制考慮項(xiàng)目所在西南城區(qū)位的因素，限制了本產(chǎn)品在檔次上不可能無(wú)限制的提升。2.2產(chǎn)品最終定位建筑形式以造型和外立面新穎（部分貼優(yōu)質(zhì)面磚）、風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約的多層花園式社區(qū)。2.3產(chǎn)品定位支撐點(diǎn)以中小面積為主；戶型類(lèi)型多樣；全封閉、智能化物業(yè)管理；小區(qū)內(nèi)多點(diǎn)綴些

11、精美的建筑小品和花園，營(yíng)造花園市社區(qū)；造型和外立面務(wù)必新穎美觀、成為南城一道美麗的風(fēng)景線。三、價(jià)格定位及價(jià)格策略：項(xiàng)目在規(guī)模、配套等方面初期優(yōu)勢(shì)尚不明顯，為盡快取得市場(chǎng)認(rèn)同，建議本案采取“準(zhǔn)現(xiàn)房入市，低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，入市時(shí)通過(guò)平實(shí)的價(jià)格、有力的產(chǎn)品支撐即較高的性能價(jià)格比吸引客戶關(guān)注，迅速聚集“人氣”，并搶占市場(chǎng)先機(jī)、從湖濱花園等主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手那里搶奪有限的客戶資源。后期將根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展及項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售情況做出相應(yīng)調(diào)整。建議項(xiàng)目啟動(dòng)階段銷(xiāo)售均價(jià)控制在1300元以內(nèi)。四、宣傳造勢(shì)攻擊波：第一攻擊點(diǎn)：吻合高密市場(chǎng)實(shí)際、獨(dú)樹(shù)一幟且對(duì)目標(biāo)客源有充足誘惑力的案名及主題形象定位。（備注：這一部分的創(chuàng)意工

12、作我司已準(zhǔn)備完畢，待具體運(yùn)作時(shí)提交實(shí)施）第二攻擊點(diǎn)：銷(xiāo)使鋪單封殺市場(chǎng)、主動(dòng)“搶”、“截”主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的目標(biāo)客源；第三攻擊點(diǎn)：特色鮮明、視覺(jué)沖擊力強(qiáng)勁的現(xiàn)場(chǎng)包裝形象展示；第四攻擊點(diǎn)：利群等市中心繁華路段的項(xiàng)目展示廳；第五攻擊點(diǎn)：富有創(chuàng)意的樓盤(pán)炒作和造勢(shì)，在整個(gè)市場(chǎng)引起轟動(dòng)效應(yīng)和新聞效應(yīng)；第六攻擊點(diǎn)：戶外宣傳及引導(dǎo)。1、推廣策略以目標(biāo)客戶為關(guān)注核心，將“整合營(yíng)銷(xiāo)”的理念貫穿始終，以項(xiàng)目為中心，整合政府、媒體、市場(chǎng)等各層次的資源。基于高密的地域特征，在具體的組織形式上，主要采取精細(xì)營(yíng)銷(xiāo)（又稱小眾營(yíng)銷(xiāo)）的方式，直擊目標(biāo)消費(fèi)群，通過(guò)集中優(yōu)勢(shì)資源，最大限度的引爆市場(chǎng)，激起目標(biāo)消費(fèi)群的購(gòu)買(mǎi)欲望，通過(guò)媒體導(dǎo)向

13、及三、四次大型公關(guān)活動(dòng)及數(shù)量適宜的銷(xiāo)售促進(jìn)活動(dòng)，炒熱帶動(dòng)整個(gè)銷(xiāo)售。2、推廣思路整合開(kāi)發(fā)公司內(nèi)外資源，以廣告、新聞報(bào)道以及大型的公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)，帶動(dòng)整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)工作的全面展開(kāi)。2、1、“借勢(shì)借力”思路就目前形式而言，與當(dāng)?shù)卣献?，借助?dāng)?shù)卣畡?shì)，是非常重要的方面。（比如從高密市政府爭(zhēng)取一個(gè)“高密市南城開(kāi)發(fā)示范社區(qū)”等稱號(hào)）2、2、“精細(xì)營(yíng)銷(xiāo)（即小眾營(yíng)銷(xiāo)）”思路膠州市的地域相對(duì)不大，結(jié)合本案目標(biāo)消費(fèi)群的自身特點(diǎn)，采用精細(xì)營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)確尋找并鎖定目標(biāo)客戶群，無(wú)疑是最直接、最有效的辦法。2、3、“蓄勢(shì)引爆”思路在開(kāi)盤(pán)前，注意“蓄勢(shì)”效果的營(yíng)造，做足工作，積累足夠多的認(rèn)購(gòu)客戶，在開(kāi)盤(pán)之時(shí)瞬間引爆，達(dá)到銷(xiāo)售目的

14、。引爆要采取與大型公關(guān)活動(dòng)相結(jié)合的方式。2.4、倡導(dǎo)高密市區(qū)居住新觀念造大勢(shì)（到南城去居住）2.5、開(kāi)發(fā)商公司品牌的導(dǎo)入與提升造中勢(shì)2.6、高密人居住觀念的調(diào)整從平房到時(shí)尚多層從大中戶型轉(zhuǎn)向精戶型從普通物業(yè)轉(zhuǎn)向“品位物業(yè)”從居住到生活方式的轉(zhuǎn)變從大眾轉(zhuǎn)向品牌經(jīng)營(yíng)2.7、價(jià)值與價(jià)格認(rèn)同問(wèn)題保證預(yù)期利潤(rùn)的前提下，提高性價(jià)比2.8、精細(xì)營(yíng)銷(xiāo)（小眾營(yíng)銷(xiāo)），直擊客戶在本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)中，除了關(guān)注大眾媒體的傳播效果，更重要的是建立直銷(xiāo)渠道，找到精準(zhǔn)目標(biāo)客戶，通過(guò)精細(xì)營(yíng)銷(xiāo)的方式，將項(xiàng)目信息直接傳達(dá)到目標(biāo)消費(fèi)群手中。針對(duì)個(gè)體業(yè)主，建議采用DM郵寄的方式；針對(duì)大中型企業(yè)，可考慮一下推廣方式：在該公司醒目位置放置本樓

15、盤(pán)的宣傳資料或在其附近派單采取主動(dòng)上門(mén)推銷(xiāo)的方式，舉行推介日活動(dòng)。在前期采取“預(yù)約登記”的策略設(shè)計(jì)精美調(diào)查單頁(yè)，內(nèi)容設(shè)計(jì)姓名、性別、年齡等基本內(nèi)容，同時(shí)包含價(jià)格、戶型、朝向、面積等內(nèi)容，為客戶檔案的建立積累資源，了解消費(fèi)者需求，便于及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略。總結(jié)：我們?cè)谶M(jìn)行實(shí)質(zhì)性宣傳推廣時(shí)，秉承如下原則：1、對(duì)項(xiàng)目整體推廣銷(xiāo)售負(fù)責(zé)。2、經(jīng)濟(jì)節(jié)約，最大限度為甲方省錢(qián)。3、追求創(chuàng)新，各種廣告形式都力求創(chuàng)新，創(chuàng)新同時(shí)與創(chuàng)意進(jìn)行很好的結(jié)合。4、努力建立起項(xiàng)目與目標(biāo)人群之間的關(guān)系。（大眾媒體，通常可以有效地幫助建立項(xiàng)目的知名度；而對(duì)于小眾媒體，則可以針對(duì)某些特定人群，可以很好地建立起項(xiàng)目與消費(fèi)群體之間的某種內(nèi)在

16、聯(lián)系，讓消費(fèi)者感覺(jué)到親切，感覺(jué)到這是專門(mén)為他們制作的廣告。）5、建立協(xié)作關(guān)系，巧妙融入到媒體中去，而不僅僅是進(jìn)行廣告宣傳。6、巧妙穿插利用公關(guān)活動(dòng)，四兩撥千斤。五、利群商場(chǎng)等市區(qū)繁華商業(yè)中心設(shè)置樓盤(pán)展示廳：攻擊核心：*在開(kāi)盤(pán)前，一定要讓更多的人了解項(xiàng)目，在開(kāi)盤(pán)月，形成看到的、聽(tīng)到的、談到的，都是蜜水田園，我們稱之為“蜜水田園月”，形成社會(huì)熱點(diǎn)；*要讓更多的人了解項(xiàng)目，一定要到人流量最大的地方來(lái)開(kāi)戰(zhàn)，在高密，一定要在利群商場(chǎng)、維客超市一帶開(kāi)1、小型沙盤(pán)模型；2、分戶大模型；3、燈箱式背景形象墻；4、畫(huà)架式展板；5、宣傳資料；6、洽談臺(tái)；7、看樓專車(chē)。六、現(xiàn)場(chǎng)包裝-主要內(nèi)容： 外路牌 導(dǎo)示牌 立柱

17、掛旗 工地路牌 圍板 售樓處導(dǎo)示牌 售樓處標(biāo)牌 停車(chē)場(chǎng)標(biāo)牌 歡迎標(biāo)牌 看樓專車(chē) 取出彩旗或吊旗設(shè)計(jì)樓體招示布（項(xiàng)目名稱、銷(xiāo)售信息、促銷(xiāo)概念等等） 樓層進(jìn)度牌七、賣(mài)場(chǎng)包裝-說(shuō)明： 售樓處包裝。買(mǎi)家一般到售樓處是一種敵對(duì)行為，提防和抗拒心理非常重，我們的目標(biāo)就是把這種心理弱化，讓買(mǎi)家與銷(xiāo)售人員進(jìn)行溝通 分宣傳品、展示、VI三個(gè)部分賣(mài)場(chǎng)包裝-內(nèi)容售樓處裝修布置：1、構(gòu)想售樓處根據(jù)裝修設(shè)計(jì)的平面布置安排，總體要求寬敞、明亮、典雅氣派、個(gè)性突出。2、功能分區(qū)主要分為接待區(qū)；洽談區(qū)；模型展示區(qū)；音像區(qū)（兼作休息區(qū)）等。3、主要配置內(nèi)容接待臺(tái)、展板（包括廣告板、效果圖、說(shuō)明圖）、形象墻、樓盤(pán)模型、戶型設(shè)計(jì)模

18、式、銷(xiāo)售進(jìn)度表、售樓書(shū)、說(shuō)明書(shū)、椅、臺(tái)、屏風(fēng)、飲水機(jī)等。4、售樓處建筑外觀售樓處的建筑外觀風(fēng)格應(yīng)與樓盤(pán)的類(lèi)型、檔次相吻合、顏色、造型盡量與樓盤(pán)配合，協(xié)調(diào)一致。5、其他細(xì)節(jié)如：在售樓處擺設(shè)一些盆景，嵌掛一些藝術(shù)畫(huà)，或者播放一些溫和輕柔的背景音樂(lè)。九、工地包裝建議：1、入駐工地前外墻廣告包裝策略如：將外墻用墻柱分格成多面，粉刷上發(fā)展商名稱、案名、LOGO、廣告語(yǔ)、畫(huà)面等。備注：不定期的組織周邊學(xué)校學(xué)生進(jìn)行書(shū)畫(huà)比賽，將優(yōu)秀作品粉刷在外墻上，也可現(xiàn)場(chǎng)安排書(shū)法繪畫(huà)愛(ài)好者就地比賽，優(yōu)秀作品予以墻上保留。該活動(dòng)方式不僅加強(qiáng)項(xiàng)目與學(xué)校之間的溝通起到公關(guān)效應(yīng)，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目外墻也是一種美化作用。2、施工階段樓盤(pán)包裝

19、策略策略A：先人為主的致歉公告如：尊敬的本工地因施工不便之處，敬請(qǐng)?jiān)彙Ｃ鬯飯@施工工地策略B：施工進(jìn)度板主要內(nèi)容為施工進(jìn)程，安排在工地外圍。策略C：廣告布幅在樓座上懸掛條幅，條幅內(nèi)容可以是廣告語(yǔ)、也可以是說(shuō)明樓宇棟座方向的說(shuō)明布幅如：“X座X棟”。策略D：指示牌指示牌主要起引導(dǎo)作用，方便消費(fèi)者參觀看樓。展示發(fā)展商的細(xì)心與誠(chéng)意。建議在通往售樓處的轉(zhuǎn)角道路上安排相應(yīng)指示牌，說(shuō)明售樓處方向。策略E：精神堡壘在售樓處門(mén)口，設(shè)置帶有樓盤(pán)標(biāo)識(shí)（L0G0）的建筑小品，如：雕有樓盤(pán)案名的漂亮石頭。不僅增添景觀，同時(shí)給參觀者難以忘懷的視覺(jué)印象。策略F：溫柔的警告牌如：為了您的安全，請(qǐng)注意為了您和家人的幸福注意

20、通告該類(lèi)警告牌，主要設(shè)置在施工現(xiàn)場(chǎng)需要注意安全地帶。3、預(yù)售階段樓盤(pán)包裝策略策略A:路旗在樓盤(pán)旁邊的主要道路兩旁設(shè)置的宣傳旗幟，內(nèi)容主要為樓盤(pán)名稱及樓盤(pán)標(biāo)識(shí)。項(xiàng)目目前所在地人流量相對(duì)少，因此在預(yù)售階段設(shè)置路旗不但起引導(dǎo)和美化作用，同時(shí)為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)渲染氣氛。策略B：小彩旗采用三角小彩旗或旋轉(zhuǎn)風(fēng)輪小彩旗，布置在售樓處，裝點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)、營(yíng)造氣氛。策略C：景觀庭園在售樓處外根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況，適當(dāng)安排景觀小品，如假山、雕塑、噴泉、小瀑布、或微型小花園等。該景觀庭園可以為售樓環(huán)境注入活力生氣，表現(xiàn)開(kāi)發(fā)公司的細(xì)心體貼，增加親和力和溫馨感。4、收尾階段樓盤(pán)包裝策略策略A：樹(shù)立銷(xiāo)售率廣告板把銷(xiāo)控表放大，告知消費(fèi)者樓盤(pán)良好的

21、銷(xiāo)售情況，加緊其購(gòu)房迫切度。策略B：逐步回撤各種包裝工具有步驟地撤回路旗，彩旗，充氣拱門(mén)、廣告板等，并注意環(huán)境清潔。策略C：告謝板公開(kāi)感謝鳳城人民的大力支持，樹(shù)立公司品牌形象！十、各階段主要推廣手法：兩條宣傳線：第1條工程線：*單體：奠基、開(kāi)工、封頂、外立面、入伙*社區(qū)：展示、組團(tuán)、小區(qū)、社區(qū)、品牌第2條節(jié)日線：*中秋、國(guó)慶、元旦、春節(jié)、元宵節(jié)、植樹(shù)節(jié)、五一勞動(dòng)節(jié)按照房地產(chǎn)運(yùn)做的一般規(guī)律，將本項(xiàng)目宣傳推廣分為四個(gè)階段，即籌備期、公開(kāi)期、強(qiáng)銷(xiāo)期和持續(xù)期。以下將對(duì)項(xiàng)目在四個(gè)推廣階段不同的廣告推廣手法予以闡述。1、籌備期（1）、廣告宣傳策略：概念引導(dǎo)、形象推廣（2）、媒體投放策略：戶外媒體及印刷媒體

22、為主，少量的SP活動(dòng)、報(bào)紙廣告等形式為輔；（3）、目的：塑立形象、吸引消費(fèi)者關(guān)注，為開(kāi)盤(pán)制造聲勢(shì)。（4）、時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前12個(gè)月左右（5）、銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（6）、具體的廣告形式和需準(zhǔn)備的宣傳方式A、售樓處籌建包括售樓處選址、搭建、售樓處內(nèi)部裝修及銷(xiāo)售道具的準(zhǔn)備等，售樓處確立應(yīng)在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前完成；詳細(xì)的售樓處包裝建議后續(xù)工作中有專案提出。B、戶外看板戶外看板具體設(shè)置位置，將根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行安排。其內(nèi)容主要包括：項(xiàng)目樓盤(pán)透視效果圖、案名、LOGO、主題廣告語(yǔ)、銷(xiāo)售熱線、區(qū)位坐標(biāo)等；C、戶外廣告建議在項(xiàng)目正式接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，于通往項(xiàng)目的主交通干道設(shè)置羅馬旗，或懸掛小型彩色旗，升空模型、充氣拱門(mén)

23、、條幅等戶外宣傳廣告。其中羅馬旗內(nèi)容因考慮到發(fā)布周期較長(zhǎng)，因此建議主要以形象廣告為主。而其他戶外廣告內(nèi)容可以配合內(nèi)部認(rèn)購(gòu)進(jìn)行渲染。D、印刷媒體制作主要包括樓書(shū)、折頁(yè)、派報(bào)、手提袋等；其內(nèi)容建議如下：樓書(shū)內(nèi)容主要介紹通盤(pán)情況，使參觀者對(duì)項(xiàng)目全盤(pán)有個(gè)初步概念；同時(shí)樓書(shū)在制作之時(shí)盡可能做到精美、典雅、使其具有一定的觀賞價(jià)值和收藏價(jià)值，體現(xiàn)高品位樓盤(pán)細(xì)節(jié)之處也堪稱經(jīng)典的不凡品位。折頁(yè)內(nèi)容主要以各期所推出的內(nèi)容為主要宣傳對(duì)象，進(jìn)行分期制作，在制作方面可做的稍微遜色與樓書(shū)，但設(shè)計(jì)風(fēng)格仍需保持精致、美觀大方的視覺(jué)感受；派報(bào)內(nèi)容主要圍繞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)進(jìn)行闡述。其用途主要用于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間街頭派發(fā)。手提袋，風(fēng)格和樓

24、書(shū)等印刷媒體保持一致，但在制作水平上，除其固有的堅(jiān)固耐用的本性之外，更多一份視覺(jué)的享受美，使拎者感其美，閱者賞心悅目，成為高密街頭一道迷人的風(fēng)景線。E、報(bào)紙?jiān)撾A段的報(bào)紙形式主要以項(xiàng)目?？瘓?bào)道、軟性宣傳為主，配合內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的開(kāi)始，適當(dāng)安排硬性廣告。宣傳內(nèi)容如：其一通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)公司介紹引出對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念的闡述。其二以開(kāi)創(chuàng)高密和諧居家時(shí)代先河為形象宣傳點(diǎn)，引出項(xiàng)目即將帶來(lái)的生活哲學(xué)。引起社會(huì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的廣泛關(guān)注，從而提升項(xiàng)目的品牌。媒體安排建議：建議以高密當(dāng)?shù)匦⌒蛨?bào)刊為主。F、SP活動(dòng)主要圍繞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)而開(kāi)展，為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的開(kāi)始制造聲勢(shì)，同時(shí)在活動(dòng)形式的選擇上，盡可能選擇宣傳面較廣的活動(dòng)形式，而活動(dòng)內(nèi)容須與

25、樓盤(pán)品質(zhì)保持一致，具備一定的新穎感和品位感。G、電視廣告片制作將項(xiàng)目?jī)?yōu)美環(huán)境、卓越品質(zhì)、平實(shí)的價(jià)格、先進(jìn)開(kāi)發(fā)理念制作成三維動(dòng)畫(huà)片或?qū)ｎ}片。制作內(nèi)容，推出“蜜水田園系列廣告”之“形象版”、“規(guī)劃介紹版”、“賣(mài)點(diǎn)介紹版”?！靶蜗蟀妗敝饕瞥鲰?xiàng)目的形象定位；“規(guī)劃介紹版”主要介紹項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑特色、地理位置和環(huán)境等；重點(diǎn)介紹版”主要從項(xiàng)目的園林環(huán)藝、建筑風(fēng)格、文化品位、配套設(shè)施、等方面分別介紹。加強(qiáng)項(xiàng)目從總體到細(xì)部全面介紹宣傳。宣傳方式可用于售樓處、促銷(xiāo)點(diǎn)的播放，同時(shí)也可以對(duì)意向客戶發(fā)行，使其能在家中享受樓盤(pán)的優(yōu)美意境。或適當(dāng)安排在電視中插播。該階段主要安排電視片的制作問(wèn)題，重點(diǎn)宣傳主要放在開(kāi)

26、盤(pán)后期。H、費(fèi)用預(yù)估約占總廣告費(fèi)用的1/5。2、公開(kāi)期（1）、廣告宣傳策略：發(fā)揮內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶耳語(yǔ)傳播效應(yīng)、借勢(shì)造市（2）、媒體投放策略：多渠道媒體全方位轟炸；（3）、目的：掀起銷(xiāo)售熱潮、吸引市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注；（4）、時(shí)間：開(kāi)盤(pán)期間（5）、銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)：開(kāi)盤(pán)（6）、具體的廣告形式及推廣渠道A、報(bào)紙廣告廣告內(nèi)容主要圍繞開(kāi)盤(pán)活動(dòng)做宣傳，開(kāi)盤(pán)前提前做宣傳預(yù)熱，告知開(kāi)盤(pán)信息，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天或一天前，發(fā)布整版彩色硬廣告宣布開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)38天左右，借開(kāi)盤(pán)聲勢(shì)，發(fā)布系列軟文，報(bào)道開(kāi)盤(pán)盛況，并借助媒體的軟性攻擊，制造噱頭，揭露項(xiàng)目備受青睞的原因。B、夾報(bào)夾報(bào)主要配合報(bào)紙廣告的發(fā)布進(jìn)行推廣，在內(nèi)容上和報(bào)紙廣告形成延續(xù)性和補(bǔ)充性，

27、使樓盤(pán)產(chǎn)品信息更加完整的傳達(dá)。C、戶外廣告因開(kāi)盤(pán)時(shí)間短暫，發(fā)布時(shí)間較長(zhǎng)的戶外廣告顯然不適合用于對(duì)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的專列宣傳，因此建議此時(shí)的戶外廣告，主要選擇發(fā)布時(shí)間較短，且具有良好烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛的戶外廣告做宣傳。當(dāng)然長(zhǎng)效戶外廣告也可以作為考慮，但其宣傳內(nèi)容不局限于開(kāi)盤(pán)之時(shí)，而是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的一種形象訴求。戶外廣告形式如：基地道路彩旗、懸掛彩色小旋風(fēng)旗、條幅、升空模型、拱門(mén)，建設(shè)基地內(nèi)在不影響施工的情況下，進(jìn)行簡(jiǎn)易包裝烘托氣氛，；長(zhǎng)效媒體如：在開(kāi)盤(pán)前沿通往項(xiàng)目的主要交通干道懸掛羅馬旗，在市區(qū)繁華地段懸掛大型戶外看板或橫幅等；以上戶外廣告形式重點(diǎn)安排在開(kāi)盤(pán)前發(fā)布，為開(kāi)盤(pán)之時(shí)制造氣氛。D、派報(bào)派報(bào)內(nèi)容主要以開(kāi)盤(pán)

28、信息為主訴求，結(jié)合樓盤(pán)相關(guān)賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行宣傳。派報(bào)時(shí)間安排在開(kāi)盤(pán)前，進(jìn)行不定期的派發(fā)；派報(bào)地點(diǎn)主要安排在繁華交通路段或大型繁華商場(chǎng)門(mén)口等，也可針對(duì)一些居住小區(qū)派報(bào)。E、SP活動(dòng)該階段的活動(dòng)主要表現(xiàn)為開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，活動(dòng)地點(diǎn)根據(jù)當(dāng)時(shí)所具備的條件進(jìn)行安排，活動(dòng)形式如：開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)或所邀請(qǐng)的相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)致辭、剪裁、現(xiàn)場(chǎng)娛樂(lè)活動(dòng)、派發(fā)禮品，銷(xiāo)售人員樓盤(pán)信息介紹（同時(shí)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期所制作的電視廣告也可用在售樓處播放）、現(xiàn)場(chǎng)簽定合同等，為進(jìn)一步刺激開(kāi)盤(pán)熱潮，可以適當(dāng)安排當(dāng)天定購(gòu)者享受一定的優(yōu)惠措施或贈(zèng)送禮物?；顒?dòng)當(dāng)天主要參加者如：開(kāi)發(fā)商人員、代理商人員、政府人員、媒體人員、意向客戶等；備注：活動(dòng)結(jié)束后，邀請(qǐng)媒體給予新聞發(fā)布

29、。F、公關(guān)活動(dòng)開(kāi)盤(pán)時(shí)，必然牽涉到相應(yīng)的公關(guān)事件，如，邀請(qǐng)政府人士或媒體參與開(kāi)盤(pán)活動(dòng)等。因此在開(kāi)盤(pán)前公關(guān)關(guān)系尤其重要。建議在開(kāi)盤(pán)之前，以項(xiàng)目名義，舉辦主題酒會(huì)（酒會(huì)內(nèi)容主要介紹開(kāi)發(fā)商企業(yè)實(shí)力、開(kāi)發(fā)理念、發(fā)布即將開(kāi)盤(pán)的新聞信息，和樓盤(pán)相關(guān)內(nèi)容等）并邀請(qǐng)相關(guān)人士參加。3、強(qiáng)銷(xiāo)期（1）、廣告宣傳策略：以主題賣(mài)點(diǎn)為核心進(jìn)行系列性宣傳；（2）、媒體投放策略：直效式媒體為主，采用主打賣(mài)點(diǎn)重點(diǎn)突破式策略；（3）、目的：提高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，加快銷(xiāo)售周期（4）、時(shí)間：開(kāi)盤(pán)后半個(gè)月一個(gè)月左右進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期（5）、銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)：強(qiáng)銷(xiāo)期（6）、具體的廣告形式和需準(zhǔn)備的宣傳方式A、報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告形式主要以軟文為主，適當(dāng)輔以硬性廣告。

30、報(bào)紙廣告投放量根據(jù)前期報(bào)紙效果評(píng)估為基礎(chǔ)，進(jìn)行投放量安排。B、夾報(bào)結(jié)合報(bào)紙廣告、根據(jù)銷(xiāo)售需求進(jìn)行投放；C、派報(bào)根據(jù)不同時(shí)期的銷(xiāo)售難點(diǎn)，進(jìn)行集中整合，提煉出可挖掘的賣(mài)點(diǎn)，進(jìn)行宣傳。因此派報(bào)與銷(xiāo)售進(jìn)度緊密結(jié)合，屬于強(qiáng)銷(xiāo)期主要廣告推廣渠道。同時(shí)在對(duì)銷(xiāo)售難點(diǎn)進(jìn)行整合之后，分析其主要消費(fèi)群體消費(fèi)習(xí)慣，進(jìn)行有針對(duì)性的訴求和派發(fā)。D、SP活動(dòng)主要為節(jié)假日促銷(xiāo)、銷(xiāo)售進(jìn)度促銷(xiāo)等內(nèi)容，促銷(xiāo)方式建議以贈(zèng)送為主，如活動(dòng)當(dāng)天購(gòu)買(mǎi)者，可以獲得禮品或免一定時(shí)期的物業(yè)管理費(fèi)等。E、公關(guān)活動(dòng)如：組織學(xué)生書(shū)畫(huà)比賽、節(jié)慶日組織客戶召開(kāi)聯(lián)歡會(huì)、政府重大節(jié)日發(fā)表祝賀性廣告等；如：“主題景觀”征名活動(dòng)，從參加者中選取最佳名稱獲得者，頒發(fā)

31、紀(jì)念品，該活動(dòng)不僅掀起高密消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的關(guān)注，同時(shí)征名活動(dòng)將增加消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的好感度，而且更能體現(xiàn)項(xiàng)目細(xì)節(jié)之處人文內(nèi)涵。F、費(fèi)用預(yù)計(jì)公開(kāi)期和強(qiáng)銷(xiāo)期約占總廣告費(fèi)用的3.5/5左右。4、持續(xù)期（1）、廣告宣傳策略：耳語(yǔ)傳播策略；（2）、媒體投放策略：減少投放，集中整合；（3）、目的：將項(xiàng)目的品質(zhì)真諦，淵源傳播并快速結(jié)案；（4）、時(shí)間：項(xiàng)目銷(xiāo)售率約85%左右（5）、銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)：基本結(jié)案清盤(pán)（6）、具體的廣告形式和廣告渠道A、媒體渠道住宅銷(xiāo)售進(jìn)入持續(xù)期，將剩余單元進(jìn)行整合，從整合中尋求市場(chǎng)可接受度的訴求點(diǎn)，進(jìn)行針對(duì)性推廣。該階段在宣傳渠道選擇上，將減少報(bào)紙、夾報(bào)、派報(bào)等媒體投放。重點(diǎn)加強(qiáng)與意向客群之間的

32、交流和溝通，使其加強(qiáng)對(duì)樓盤(pán)的好感度，帶動(dòng)其周邊親朋好友的購(gòu)買(mǎi)熱情。同時(shí)可采用對(duì)意向潛在客群，進(jìn)行有針對(duì)性的直郵廣告，加強(qiáng)最后沖刺。B、公關(guān)活動(dòng)該階段的公關(guān)活動(dòng)，重點(diǎn)為項(xiàng)目和業(yè)主之間的互動(dòng)。形式如：業(yè)主聯(lián)歡活動(dòng)、入住活動(dòng)、交接儀式等。備注：該階段可適當(dāng)?shù)耐瞥鲆恍┯兄跇I(yè)主搬入新家的活動(dòng)，如：提供菜單式裝修服務(wù)等；總結(jié)：以上各階段的廣告推廣方式，是項(xiàng)目宣傳推廣的總體思路，具體的形式和表現(xiàn)內(nèi)容，我司還將根據(jù)項(xiàng)目推廣時(shí)市場(chǎng)情況、同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)者宣傳手法及項(xiàng)目所處時(shí)期自身情況等多種因素，制定適時(shí)的詳細(xì)的、富有創(chuàng)意的推廣方案。通過(guò)我司對(duì)媒體及高密區(qū)域情況等多方面分析，在本項(xiàng)目廣告推廣渠道上，建議以派報(bào)、戶外廣告

33、和活動(dòng)為主要形式，結(jié)合報(bào)紙、夾報(bào)、直郵等形式進(jìn)行整合推廣。同時(shí)為確保推廣渠道的準(zhǔn)確度，我司將在項(xiàng)目前期，通過(guò)市場(chǎng)反饋情況對(duì)各種媒體渠道所帶來(lái)的效果進(jìn)行評(píng)估。從而選取最佳通路，作為重點(diǎn)宣傳渠道。錦囊1：富有沖擊力和吸引力的軟性新聞炒作：例：蜜水田園率先實(shí)現(xiàn)高密“四個(gè)現(xiàn)代化”園林式綠化堅(jiān)持“先造園，再造房”的環(huán)境法則，高于35%的綠化率，令整個(gè)小區(qū)春意盎然，金玉滿園；物管人性化聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司，實(shí)施全封閉、全天候物業(yè)管理；社區(qū)生活人文化堅(jiān)持“開(kāi)發(fā)不僅是造房子，更是創(chuàng)造生活”的開(kāi)發(fā)理念；致力于打造高密首席花園式和諧生活社區(qū)中心音樂(lè)廣場(chǎng)，業(yè)主共處的平臺(tái)。充滿文化氣息的景觀小品；智能配套數(shù)字化（寬帶

34、、有線、雙電話接口、電子對(duì)講、智能報(bào)警系統(tǒng)錦囊2：實(shí)戰(zhàn)創(chuàng)新的定價(jià)及推盤(pán)策略1、在定價(jià)上：運(yùn)用垂直定價(jià)和水平定價(jià)法相結(jié)合，考慮成本、樓層、采光、通透、面積、私密性、景觀、戶型等因素、先以多因素加權(quán)平均法推定樓盤(pán)現(xiàn)實(shí)均價(jià)，然后采用先進(jìn)的多維定價(jià)模型為每一棟樓，每一層樓，甚至每一套房定價(jià)。以保證公司利潤(rùn)最大化加強(qiáng)增樓盤(pán)整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力為原則。差別定價(jià)、細(xì)化定價(jià)。2、推盤(pán)及價(jià)格策略小規(guī)模的推盤(pán)，小幅度、高頻率控升房?jī)r(jià)，有升有降，名升暗降，升降結(jié)合，使項(xiàng)目始終保持旺銷(xiāo)態(tài)勢(shì)；先調(diào)高已售比列最高的樓層、戶型，借此拉大與滯銷(xiāo)樓層、戶型的價(jià)差，促銷(xiāo)滯銷(xiāo)樓層、戶型；同時(shí)挑出某些產(chǎn)品條件特別好的戶型以促進(jìn)剩余戶型的銷(xiāo)

35、售；對(duì)產(chǎn)品條件相對(duì)較差、滯銷(xiāo)現(xiàn)象明顯的樓層、單元，戶型以優(yōu)惠的方式間接降價(jià)促銷(xiāo)。錦囊3：在銷(xiāo)售達(dá)到一定程度時(shí)、通過(guò)人性化的公關(guān)活動(dòng)，加強(qiáng)已成交客戶的溝通工作。提高老客戶的滿意度，促進(jìn)正面的口碑傳播。形成項(xiàng)目銷(xiāo)售慣性沖頂階段，使越來(lái)越多的客戶不再單純依賴廣告和促銷(xiāo)活動(dòng)，而是依賴于已購(gòu)房客戶的口碑傳播，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)銷(xiāo)售。1、聯(lián)系聯(lián)通、移動(dòng)、網(wǎng)通青島公司手機(jī)群發(fā)部門(mén)，編輯幾條“蜜水田園國(guó)慶祝福短信”群發(fā)給已購(gòu)房客戶。2、設(shè)法得到已購(gòu)房老客戶的確切通訊地址，用項(xiàng)目統(tǒng)一信封給老客戶郵寄新春有獎(jiǎng)明信片。錦囊4：開(kāi)展創(chuàng)新實(shí)用性主題營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)例：前期大規(guī)模入戶傳播式調(diào)研一、調(diào)研目的通過(guò)工商局、稅務(wù)局、高密黃頁(yè)

36、等渠道初步設(shè)定當(dāng)?shù)貍€(gè)體、小私營(yíng)企業(yè)主、外企中層管理人員、政府公務(wù)員及項(xiàng)目周邊居民等目標(biāo)客戶，采取詢問(wèn)式調(diào)查方式，獲取第一手客戶資料，快速獲得市場(chǎng)認(rèn)可，傳播樓盤(pán)品牌及信息。二、調(diào)研時(shí)間：國(guó)慶前安排特定時(shí)間三、調(diào)研地點(diǎn)：各企業(yè)辦公室、政府辦公室四、調(diào)研方式：入戶式五、活動(dòng)準(zhǔn)備禮品2006年年歷（設(shè)計(jì)印制）樓盤(pán)初步資料和信息調(diào)研問(wèn)卷錦囊5：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)暨產(chǎn)品說(shuō)明新聞發(fā)布會(huì)1、活動(dòng)意義a)聚集人氣b)增加開(kāi)盤(pán)的轟動(dòng)效應(yīng)c)直接促銷(xiāo)d)擴(kuò)大項(xiàng)目知名度2、活動(dòng)目的擴(kuò)大項(xiàng)目聲勢(shì)，吸引周邊客戶，形成轟動(dòng)效應(yīng)，達(dá)到引爆市場(chǎng)和增加市場(chǎng)銷(xiāo)售的目的。3、活動(dòng)原則場(chǎng)面熱烈，氣氛高漲，資金較省。十二、銷(xiāo)售準(zhǔn)備一）工地現(xiàn)場(chǎng)管理

37、：工地施工形象直接反映了施工單位的工作作風(fēng)、責(zé)任意識(shí)、工作效率、規(guī)范程度等。而工程進(jìn)度、工程質(zhì)量直接關(guān)系到購(gòu)房人的切身利益，工地總是一片熱火朝天的景象，購(gòu)房人自然心里踏實(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)單位信心十足。結(jié)合北海嘉園的實(shí)際情況，總的要求是：1、 按照操作規(guī)程進(jìn)行嚴(yán)格的文明施工，塑造一個(gè)整潔、有序的工地形象；2、 確保工程的正常進(jìn)度，展示開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，給買(mǎi)家充分的信心保證。二）展示系統(tǒng)建立：樓盤(pán)展示系統(tǒng)中最主要的元素就是售樓處的形象，售樓處作為展示樓盤(pán)的窗口和銷(xiāo)售的前沿陣地，是能否讓買(mǎi)家“一見(jiàn)鐘情”的關(guān)鍵，售樓處的形象包括整體建筑和室內(nèi)展示兩大部分：1、 整體建筑：包括建筑外立面的風(fēng)格、接待和展示大廳的設(shè)計(jì)

38、風(fēng)格。要求在符合樓盤(pán)的形象定位和目標(biāo)人群的基礎(chǔ)上，結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)成本量力而行。2、室內(nèi)展示：1) 沙盤(pán)模型：包括整體園區(qū)、主力戶型2) 展板：包括地段、綠化、配套、建材、物業(yè)等幾方面內(nèi)容的介紹3) 大屏幕電視及音響：播放樓盤(pán)的電視廣告片，烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛。4) 洽談區(qū)桌、椅、飲水機(jī)等。三）導(dǎo)視系統(tǒng)建立：導(dǎo)視系統(tǒng)對(duì)樓盤(pán)起到視覺(jué)上的引導(dǎo)作用，包括：1) 大型廣告牌（2處）：在本案附近發(fā)布一塊廣告牌：加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的導(dǎo)視；在市區(qū)內(nèi)繁華地段發(fā)布一塊廣告牌，吸引和提醒區(qū)域內(nèi)的人群；2) 工地圍擋：3) 路旗：4) 指示牌：5) 彩旗：具體方案及設(shè)計(jì)根據(jù)排期表確定。1、形象識(shí)別系統(tǒng)的建立：樓盤(pán)的形象建設(shè)中，一個(gè)統(tǒng)一、清晰、易于識(shí)別的形象識(shí)別系統(tǒng)必不可少，包括樓盤(pán)統(tǒng)一形象標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體、輔助圖形、辦公事物用品、工作服、胸卡、公關(guān)用品等，同時(shí)形象識(shí)別要貫串于所有銷(xiāo)售工具及樓盤(pán)載體，如：園區(qū)指示牌、垃圾桶、公告欄、看房車(chē)、工程車(chē)等。（具體設(shè)計(jì)暫略）2、銷(xiāo)售資料制作：樓盤(pán)進(jìn)行銷(xiāo)售必須備齊相應(yīng)資料，主要包括：1) 樓書(shū)：2) 戶型卡：3) 宣傳單頁(yè)：4) 宣傳