某家居廣場建設工程可行性研究報告

1、常德市匯美家居廣場建設工程可行性研究報告二00五年十一月目 錄 總 論 項目建設的必要性 市場分析與預測 選址及建設條件 建設規(guī)模及功能標準 建設方案 環(huán)境保護、綠化及節(jié)能 項目管理、物業(yè)管理與實施進度安排 投資估算與資金籌措 項目投資效益分析 風險分析及對策第一章 總 論一、項目概況1、項目名稱常德市匯美家居廣場建設工程2、項目承辦單位常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)建于1992年11月，系國家認可的房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，公司設立在常德市洞庭大道中段“希豪嘉苑”小區(qū)內(nèi)，注冊資本2100萬元。公司以房地產(chǎn)開發(fā)和裝飾為主業(yè)，兼營其它產(chǎn)業(yè)，公司擁有一支愛崗敬業(yè)、團結務實、紀律嚴明、開拓進取的高素質(zhì)員

2、工隊伍?，F(xiàn)有員工24人，其中具有中、高級技術職稱的管理人員15人。為應對入世挑戰(zhàn)，進一步提高管理水平，公司正積極進行ISQ9002國際質(zhì)量體系的認證工作。公司以“開發(fā)房產(chǎn)、建設常德、回報社會、服務人民”為宗旨，秉承“團結務實、高效創(chuàng)新”的企業(yè)精神。以質(zhì)量求生存，以優(yōu)質(zhì)創(chuàng)品牌，現(xiàn)已累計完成投資20000多萬元，并已建成希豪苑、希豪嘉苑、麗都名居三個大型商居小區(qū)和慈利商貿(mào)城，建筑面積20萬平方米。公司在2000年、2001年、2002年分別獲得常德市政府頒發(fā)的“房產(chǎn)開發(fā)與銷售”二等獎和三等獎，在2002年被湖南省房產(chǎn)協(xié)會、開發(fā)協(xié)會評為“房地產(chǎn)開發(fā)誠信單位”。公司經(jīng)過近十年艱苦努力和快速發(fā)展，目前已

3、成為常德市房地產(chǎn)開發(fā)市場上的一支生力軍。常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為了適應市場需要，經(jīng)研究決定在常德市南坪路以南，皂果路以西建設常德市匯美家居廣場。匯美家居廣場是常德市人民政府的重點工程，該項目也是常德市家具產(chǎn)業(yè)園的一個重要組成部分，是一個集家具、室內(nèi)裝飾為一體的建設項目。同時該項目又位于常德市火車站商業(yè)圈的最佳位置，南臨南坪三星路、北臨207國道、東臨皂果路、西臨市場路，是湘西北地區(qū)最大的家居大市場之一。3、研究范圍與研究依據(jù)本報告研究范圍主要包括市場分析、選址、建設條件、工程初步方案、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟效益等方面內(nèi)容。研究依據(jù)是根據(jù)國家有關部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為：

4、（1）常德市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃；（2）常德市城市總體規(guī)劃19992020； （3）場址所在地1：1000現(xiàn)狀地形圖；（4）常德市規(guī)劃局發(fā)出的地塊規(guī)劃設計條件；（5）投資項目可行性研究指南（試用版），國家計委計辦投資200215號審定；（6）國家計委、建設部聯(lián)合頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）；（7）建設部建標2000205號房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法；（8）其他有關專業(yè)設計規(guī)范；（9）常德市統(tǒng)計局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的數(shù)據(jù)；（10）建設方提供的其它相關資料。4、項目提出的理由2001年以來，常德市改革開放不斷深入，國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長，社會事業(yè)長足發(fā)展，城市面貌煥然一新，

5、城市基礎設施日益完善。根據(jù)常德市城市總體規(guī)劃1999-2020，城市范圍將由1998年底的48.25平方公里擴大至2005年的60平方公里和2020年的95平方公里；城市人口將由1998年底的47.25萬人增加至2005年的60萬人和2020年的100萬人；江北城區(qū)近期發(fā)展重心將向西向北發(fā)展及適當向東發(fā)展。而本項目位置正處于城市發(fā)展框架之內(nèi)。本項目地處常德家具產(chǎn)業(yè)園之內(nèi)，位于皂果路和南坪路交匯處的西南側。該項目已基本上建成，預計2005年12月底可試營業(yè)，該項目具有現(xiàn)代建筑風格的家具大市場，既能滿足常德市民21世紀新的住房要求，又擴大了常德市家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營面積，提升常德市城市品味。此研究報告

6、旨在通過對有關情況詳細調(diào)查的基礎上進行可行性分析，作為本項目投資開發(fā)的決策依據(jù)及項目招商、融資的參考依據(jù)。二、項目概況1、建設地點本項目位于常德西北部，南坪路以南，皂果路以西。該區(qū)域地段優(yōu)越，是常德家具產(chǎn)業(yè)園的最佳地段，經(jīng)濟活躍，交通便利。（與常德火車站，汽車總站毗鄰）2、項目建設規(guī)模與目標規(guī)劃占地25346平方米（含公用道路、綠化用地），實際建設用地19459.81，總建筑面積約45865平方米，其中：家居經(jīng)營商鋪29355，住宅16510，該項目總投資為6105萬元。（1）建設期限：2003年12月2005年12月。（2）建設目標：本項目主要是為了順應常德市城市發(fā)展戰(zhàn)略的需要，以市場化的運

7、作方式建設一個環(huán)境優(yōu)美、功能完善的家居市場，滿足湘西北消費群體的家居購物需求，為家居產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營戶提供住宅服務，同時擴大家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營范圍。（3）項目總投資項目總投資：6105萬元。項目建設資金來源：企業(yè)自籌、銀行貸款。（4）項目經(jīng)濟效益項目建成后，實現(xiàn)收入10409萬元，實際收入為9977萬元，凈利潤1506萬元，投資利潤率達到25.6%，投資利稅率達到37.5%，稅后財務內(nèi)部收益率13.15%，投資回收期5.7年。（5）項目社會效益a、項目可提供2.9萬平方米市場鋪位和1.6萬平方米住宅，滿足消費者需求；b、項目是常德市家具產(chǎn)業(yè)園的一個重要組成部分，對發(fā)展常德市的家具產(chǎn)業(yè)的一個重要的促進作

8、用。c、帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接、間接帶動建材、冶金、機械等60多個部門和行業(yè)發(fā)展，每增加投入1億元帶動相關產(chǎn)業(yè)增加1.479億元的投入； 三、主要經(jīng)濟技術指標主要技術經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位指標備注1總用地面積m219459.81實際建設用地2總建筑面積m245865家具經(jīng)營用房29355m2，住宅16510m23住宅戶數(shù)戶1364建筑密度%49.55容積率2.36綠化系數(shù)%157建設總工期年2.08總投資萬元61059總收入萬元1040910財務費用萬元30011銷售稅金萬元57212所得稅萬元50013利潤總額萬元343214稅后利潤萬元293215投資利潤率%59.616投資利稅率%8

9、1.3四、問題與建議本項目的開發(fā)與常德市人民政府常德市鼓勵發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)的若干政策常政辦發(fā)（2000）14號的文件精神是一致的，其總體方向符合政策導向。通過對市場需求、工程方案以及財務效益等方面的分析，項目是可行的。在具體規(guī)劃建設過程中，還需注意以下問題：1、重視建筑細節(jié)。盡管一個經(jīng)營商鋪項目地成功開發(fā)很大程度上有賴于區(qū)域位置，但同一地段高、中、低檔樓盤并列的情況也不乏實例，就其原因無非是建筑產(chǎn)品細節(jié)上的差異。在規(guī)劃設計應貫徹生態(tài)原則、文化原則和效益原則，力求塑造一個具有優(yōu)雅環(huán)境、文化內(nèi)涵豐富、經(jīng)濟效益和鮮明個性的人性化生活康居空間。2、貫徹“以人為本”、自然與“可持續(xù)發(fā)展”思想，以建設生態(tài)型經(jīng)

10、營環(huán)境空間為規(guī)劃目標，滿足家具商鋪的安全性、耐久性和經(jīng)濟性，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代家具廣場。第二章 項目建設的必要性一、項目建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策近期我國固定資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是適當控制投資規(guī)模，調(diào)整投資結構。國家要求房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)健康的發(fā)展，提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活的基本需要，保持國民經(jīng)濟健康發(fā)展。黨的十六報告中明確提出了中國在本世紀頭二十年全面建設小康社會的奮斗目標，而康居是小康社會最核心的主體。二、項目建設是滿足常德市和湘西北地區(qū)家具廣場的實際需求常德市人民政府為了發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)，采取“商貿(mào)起步，產(chǎn)業(yè)跟進”的開發(fā)思路。而常德希豪房地產(chǎn)

11、開發(fā)有限公司力爭打造一個常德市最完美的家居廣場，常德市目前的家居廣場比較分散，主要有：一是火車站附近的家具產(chǎn)業(yè)園。該項目建筑面積為60000，屬二層臨時建筑，主要建筑結構為輕綱建筑材料組成。而火車站廣場前應為常德市的示范工程和標志性的建筑用地，也就是說如果該地區(qū)有其他項目開發(fā)，則火車站的家居廣場可能就會被拆除。二是金鉆廣場真優(yōu)美家居廣場，經(jīng)營面積約10000，該家居商鋪開業(yè)不到半年。由于金鉆廣場占地面積比較大，商鋪比較多，許多商鋪閑置，開發(fā)商為了搞活廣場，采取一個臨時措施，將部分商鋪開發(fā)為經(jīng)營家具。而該家居商鋪不符合規(guī)劃的要求，也屬臨時家居商鋪。而匯美家居廣場是一座永久性的家居商鋪，從設計到施

12、工，從總體布置到細部構造，從總圖到消防均是按照家居商鋪來進行建設的。三、項目建設能滿足常德市家具產(chǎn)業(yè)廣場的需要根據(jù)常德市城市總體規(guī)劃1999-2010，常德市城市范圍將由1998年底的48.25平方公里擴大至2005年的60平方公里和2020年的95平方公里；城市人口將由1998年底的47.25萬人增加至2005年60萬人和2020年的100萬人。從1998年底到2002年末，常德市凈增城市人口8.75萬人（含自然增長和機械增長），每年平均增長1.75萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，常德市每年因人口增長而拉動住房需求將達到50萬平方米（按日前我市人均居住建筑面積28.27平

13、方米計算）。實際上2002年常德市凈增城市人口1.94萬人，這一理想需求將達到55萬平方米。另外城市外來人口的購買需求也不容忽視，據(jù)統(tǒng)計，常德市目前外來人口購房的比重為15%左右，這部分人群也直接拉動了商品房需求的增長。從消費結構分析，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念也發(fā)生了明顯的變化。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念。常德住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大，“終極置業(yè)者”不斷涌現(xiàn)，常德人均居住水平迅速提高。根據(jù)這一需要，同樣也會帶動常德市本地區(qū)的家居產(chǎn)業(yè)。根據(jù)初步測算，常德市城區(qū)一年僅家具的銷售量到2020年預計

14、可達15億。四、項目建設是促進城市建設，完善城市規(guī)劃的需要隨著城市建設步伐的加快和常德市城市發(fā)展重心的轉移，常德市城市發(fā)展日新月異。項目周邊的商業(yè)與居住氛圍也在逐漸增強，學校、銀行、集市已經(jīng)形成，購物、上學、通訊、儲蓄、就醫(yī)也較為方便。在此修建家居產(chǎn)業(yè)廣場具有得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢。對完善家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)城市規(guī)劃，促進城市建設有重大意義。第三章 項目市場分析營銷方案一、常德市經(jīng)濟及家具流通市場發(fā)展情況 （一）常德市經(jīng)濟發(fā)展概況 根據(jù)常德市統(tǒng)計局發(fā)布的2004年常德市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，2004年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值58337億元，同比增長l25，增幅比上年提高1.2個百分點。按常住人口計算，

15、人均GDP1l064元。 2004年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額為2397億元，增速高達633。全市商品房屋銷售面積達11677萬平方米，比上年增長433；商品房屋銷售額達112億元，比上年增長165。 2004年全市居民儲蓄存款263.25億元，比上年增長114。 2004年全市人口自然增長率持續(xù)下降。年末總人口60105萬人，全年出生人口10779人，全年凈增人口5908人，人口自然增長率1%。全市城鎮(zhèn)化水平為318。2004年全市人民生活繼續(xù)得到改善。城鄉(xiāng)居民收入增長迅猛，消費升級步伐加快。市區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入887167元，比上年增長123，居民人均消費性支出695886元，比上年增長77，

16、市區(qū)城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)361。農(nóng)民人均純收入2953元，比上年增長1 58，農(nóng)民人均生活消費支出2564元，比上年增長16，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)53.7%。據(jù)2005年前三個季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，2005年常德市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展在國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的大背景中，仍然保持較高的發(fā)展速度，步入可持續(xù)的健康的發(fā)展軌道。（二）常德市家居流通市場發(fā)展狀況 商品流通市場是連接生產(chǎn)與消費的紐帶，是生產(chǎn)流通消費鏈條的中間環(huán)節(jié)。根據(jù)常德市家具工業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計調(diào)查，2004年常德市最大家具的兩個流通市場銷售額為2億元，其中外地家具產(chǎn)品銷售額達14億元，本地產(chǎn)品銷售額達06億元。外地家具產(chǎn)品70通過家具流通市場銷售，本地家

17、具產(chǎn)品的30通過家具流通市場銷售。如果加上外地采購和單位團購，常德市每年家具銷售量近4.8億元至5.8億元。而加上家飾、燈飾以及衛(wèi)生潔具、廚具等家居銷售量，常德市每年的家居銷售量過10億元。外地家具產(chǎn)品與本地家具產(chǎn)品在生產(chǎn)發(fā)展和消費品味上相互影響、相互作用、相互滲透。由于常德市流通市場構成特點，因此常德市家具流通市場潛力和發(fā)展前景與整個家具生產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展，整個消費者構成的現(xiàn)狀與變化密不可分。 1、2004年全國家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 據(jù)中國輕工業(yè)信息中心統(tǒng)計，2004年全國家具行業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，努力開拓國內(nèi)外市場，取得了優(yōu)異的成績，生產(chǎn)、內(nèi)銷、出口均呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，為未來的發(fā)展打下了良好的基礎

18、。國有及規(guī)模以上企業(yè)全年完成產(chǎn)值95292億元，同比增長3415，產(chǎn)銷率為9815，銷售收入增長3228，利稅總額增長2979。2004年度全行業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值2650億元。據(jù)海關統(tǒng)計，全年出口總額突破100億美元大關，達到10353億美元，同比增長393；全年進口726億美元，增長2628。 家居行業(yè)的高速發(fā)展是由于國民經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展、人民生活水平不斷提高和國際市場需求旺盛的大好形勢推動的結果。全年家居行業(yè)發(fā)展有如下幾個特點： 一是生產(chǎn)規(guī)模不斷擴大。 二是產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，花色品種不斷增加，多功能性產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品更加豐富多彩。三是產(chǎn)業(yè)集群和特色區(qū)域逐步形成。四是家具城的建設方興未艾。規(guī)模越

19、來越大，水平越來越高。同時一批經(jīng)銷商的隊伍已經(jīng)形成，對促進家居產(chǎn)品流通和銷售起了重要的作用。 五是家具出口增勢強勁。盡管受到美國木制臥房家具反傾銷的影響，但出口仍呈高速增長。2004年110月出口8047億美元，增速3783。美國商務部終裁后，11月份超高速增長，月增1057億美元；12月份出口1249億美元，創(chuàng)出新高。總體上說美國終裁修改后的平均665的稅率對多數(shù)對美出口企業(yè)有利。 目前對美出口平穩(wěn)增長。 六是在高速發(fā)展中也存在不少問題：主要是有一些地區(qū)和產(chǎn)品盲目發(fā)展，造成與國民經(jīng)濟和人民生活需求不夠協(xié)調(diào)，高檔產(chǎn)品不足，中低檔產(chǎn)能過剩，競爭激烈；人才缺乏，管理水平不高，勞動生產(chǎn)率還處于較低水

20、平；資源缺乏，土地供給不足，能源緊張也將制約家具行業(yè)發(fā)展。2常德市家居產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 一是家居產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。2000年，常德市委、市政府為了培育常德市新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展家居產(chǎn)業(yè)、出臺了一系列的優(yōu)惠政策，把家具產(chǎn)業(yè)確定為常德市經(jīng)濟增長總量的重要工程項目和支柱產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)有家具生產(chǎn)企業(yè)100余家，其中機械設備現(xiàn)代化生產(chǎn)企業(yè)10余家，年產(chǎn)值2億余元。 二是市場占有率上升。2000年，家具市場規(guī)模小，不成氣候，銷售品種幾乎全部是外地產(chǎn)品，生產(chǎn)企業(yè)也只能生產(chǎn)簡單的實木家具。2004年，經(jīng)過五年的時間，培育了火車站家居城、真優(yōu)美家居廣場兩個大型家居市場，經(jīng)營戶由50余戶發(fā)展到330余戶，2004年（僅指兩個市場）

21、銷售額達2億元，本地產(chǎn)品市場占有率升至30。稅費從原來的低稅賦、免收費到2004年年收稅費200余萬元。 三是家居產(chǎn)業(yè)凸顯優(yōu)勢。(1)家居產(chǎn)品種類逐漸豐富。(2)生產(chǎn)成本低，銷售價格低。(3)常德市有豐富的竹木資源，為發(fā)展特色、環(huán)保家具產(chǎn)品奠定了基礎。(4)質(zhì)量逐步上升。質(zhì)量由原來的粗放型發(fā)展到現(xiàn)在的精細化。(5)外銷產(chǎn)品占比上升。2004年外銷產(chǎn)品占本地生產(chǎn)量的10。 四是存在的問題：(1)知名企業(yè)不多，家庭式小家具企業(yè)占主體。(2)產(chǎn)品開發(fā)滯后。(3)外地產(chǎn)品市場占有率高。家飾、燈飾、廚、衛(wèi)等產(chǎn)品，幾乎是外來產(chǎn)品。3、常德市家具流通市場發(fā)展現(xiàn)狀 常德市成氣候、成規(guī)模的專業(yè)家具流通市場僅有火

22、車站家具城和真優(yōu)美家居廣場兩個市場?；疖囌炯揖叱墙?jīng)營面積約6萬平方米，經(jīng)營客戶約300戶，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營，屬場地局限，經(jīng)營戶達到飽和?；疖囌炯揖叱墙?jīng)營場址是以21層高樓批地，將來是常德市國道口的標志性建筑。2000年常德市委、市政府在家具產(chǎn)業(yè)園正式啟動前，為帶動家具產(chǎn)業(yè)園的全面開發(fā)和建設，以2年期臨時建筑作為首期工程，建成家具、家飾城，吸引經(jīng)營者入場經(jīng)營，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營?；疖囌炯揖叱墙ㄔO初期，因規(guī)劃的原因，存在消防隱患。雖然火車站家具城按照政府要求2年一批繼續(xù)經(jīng)營，但是火車站家具城因政府計劃用地內(nèi)容不變和消防因素會適時取消，遷址經(jīng)營。真優(yōu)美家居廣場經(jīng)營面積約1萬平方米，經(jīng)營戶約30戶，

23、經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營，因場地局限，經(jīng)營戶達到飽和。而且市場內(nèi)均無倉儲中心，造成了倉儲與銷售脫節(jié)的弊端。 二、常德市家具流通市場的發(fā)展趨勢、全國家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 中國家具行業(yè)正處于生命周期的第二階段即成長期。近十年來中國家具行業(yè)經(jīng)歷了第一個高速發(fā)展期，主要是以量的擴張為主，初步建立起了門類齊全、與國際接軌的完整的工業(yè)體系，產(chǎn)品能基本滿足經(jīng)濟發(fā)展和人民生活需要以及國際市場出口的需要。未來五到十年，在國內(nèi)經(jīng)濟高速發(fā)展、人民生活水平穩(wěn)步提高和國際市場需求旺盛、國際家具產(chǎn)業(yè)轉移的大背景下，中國家具行業(yè)迎來第二個高速發(fā)展期。這個時期主要不是在量的擴張，而是質(zhì)的提高。用高新技術改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，轉變增長方式，提高

24、產(chǎn)品質(zhì)量，實現(xiàn)第二次飛躍，基本實現(xiàn)由家具生產(chǎn)大國向強國跨越的目標。 (1)家具企業(yè)向規(guī)?；?、專業(yè)化、品牌化的趨勢發(fā)展。 (2)家具企業(yè)向集群化、特色產(chǎn)業(yè)區(qū)域不斷形成的趨勢發(fā)展。 (3)家具產(chǎn)品向功能化、多元化、時尚化趨勢發(fā)展。 (4)國際家具產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，加速向中國轉移的趨勢。我國良好的投資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)配套水平以及低廉的勞動力將繼續(xù)吸引大量外資注入。歐元升值，美元貶值，使歐洲家具企業(yè)原輔材料漲價，出口受阻，將加速向中國轉移。美國、 日本、韓國亦是如此。 (5)家具市場向國際化的趨勢發(fā)展。世界家具商把目光集聚中國，今年家具零關稅，進口家具將進一步擴大。國際上大的經(jīng)銷商也看中中國巨大的潛在的發(fā)展中的

25、市場。 (6)家具流通向?qū)I(yè)化、梯度化的趨勢發(fā)展。面對洋家具商的進攻，我們家具流通企業(yè)必須改造目前無限擴大場地的做法，要有特色，專業(yè)細分，大中城市、中小城鎮(zhèn)梯度化經(jīng)營。 (7)出口國家和地區(qū)多元化，出口產(chǎn)品多樣化的趨勢。美國對中國木制臥房家具反傾銷使中國全行業(yè)受到了教育，同時也促進了我國家具出口國家和地區(qū)多元化及產(chǎn)品多元化趨勢的形成。目前我國出口國家增加到100多個，但近期仍以美國為主，歐洲和其他地區(qū)會增長很快。 (8)家具會展國際化、專業(yè)化、大型化趨勢。目前上海、廣東幾大家具展展位供不應求，國外采購商持續(xù)增長。幾大展會將成為世界級的展會，與很多專業(yè)展會相結合，中國將成為世界家具的采購中心 (

26、9)全國家具行業(yè)協(xié)會結合“十五”期間家具行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，結合2020年國家發(fā)展規(guī)劃，認為“十一五”期間，按GDP增幅7左右，家具行業(yè)增長15， 出口增長20為宜。 從九個方面充分表明，家具行業(yè)的發(fā)展空間大。 、常德市家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 2000年以來，常德市委、市政府一直把家具產(chǎn)業(yè)作為常德市的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上給予扶植，專門出臺了常德市鼓勵發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)的若干政策，在207國道饒城線的皂果路以西兩側建立1平方公里的家具產(chǎn)業(yè)園，爭取3年完成，5年成為常德市的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為進入園區(qū)的生產(chǎn)、經(jīng)營者提供場地和配套服務，專門成立了由市長(副市長)為組長的發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導協(xié)調(diào)小組。常德市家具市場占據(jù)了天時、地

27、利、人和的優(yōu)勢，常德市的家具市場以創(chuàng)立常德市的特色家具產(chǎn)業(yè)為契機將會得到更大的發(fā)展。 (1)緊跟國家家具市場發(fā)展大趨勢，抓住機遇，大力發(fā)展常德市的特色、環(huán)保家具產(chǎn)業(yè)。 (2)根據(jù)消費群體的特點，走規(guī)模效益之路，整合產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)造特色產(chǎn)品。(3)根據(jù)常德市竹木資源豐富的特點，引進品牌家具企業(yè)，帶動整個家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 (4)根據(jù)本地家具產(chǎn)品多而雜的特點，提高設計水平，加大市場宣傳，樹立品牌，以品牌創(chuàng)效益，擴大常德市家具產(chǎn)業(yè)的知名度，帶動整個家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 2004年（兩個市場）家具銷售額達到2億元，比2000年的銷售額1億元翻了一番，復合增長率達20。按照中國家具行業(yè)協(xié)會“十一五”的建議，家具增長

28、率15較為適宜，常德市家具產(chǎn)業(yè)受政府政策扶持，處在成長期，可以以此作為估算依據(jù)，在“十一五”期間， 以2004年常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值2億元基數(shù)計算，2010年常德市家具產(chǎn)值可達4.6億元。2020年可達15億元，家具市場前景十分可觀。 、常德市家具流通市場的發(fā)展趨勢 除家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢影響常德市家具流通市場外，還從消費者，房地產(chǎn)、區(qū)域和交通影響常德市家具流通市場四個主要因素著手，全面分析常德市家具流通市場的發(fā)展趨勢。 (1)從消費者收入和恩格爾系數(shù)分析： 根據(jù)國家統(tǒng)計局的城市社會經(jīng)濟調(diào)查總隊2000年調(diào)查文獻資料我國居民收入群體與消費結構研究結論： 處于金字塔頂端的高收入階層，人口接近4500萬

29、，占城市人口的10左右，占全體人口的35左右他們的人均可支配收入接近20000元，這個階層的消費傾向最低，恩格爾系數(shù)已降至15以下，達到了發(fā)達國家的平均水平，其所進行的消費是一種富裕型消費。 處于金字塔中部的中等收入階層，總人口在45億左右。其人均可支配收入或人均純收入在6000至7000元之間，這個階層的邊際消費傾向居中，恩格爾系數(shù)在35左右，其消費正在從小康型向富裕型、從數(shù)量追求型向質(zhì)量追求型轉變。 處于收入”金字塔”底部的低收入階層，總人口在7億上下。他們的人均可支配收入或純收入低于2000元，這個階層的邊際消費傾向最高但收入增長緩慢，恩格爾系數(shù)在50左右，其消費尚處于溫飽有余的階段。在

30、這個階層中，還有8000萬左右人均純收入低于700元的農(nóng)村人口，其恩格爾系數(shù)在60以上。 2000年至2005年，我國GDP每年平均按8的速度增長，居民的收入以兩位數(shù)增長，扣除物價增長因素，收入增長率仍然接近10。通過幾年的積累，思格爾系數(shù)在15左右的消費人群，積累了龐大的金融資產(chǎn)，為了資產(chǎn)保值、增值的需要，這部分人群會加大投資力度。幾年來股市跌跌不休，至今風險仍然沒有釋放殆盡，債市收益太低，由于對中國的發(fā)展保有信心，這部分人群往往會把金融資產(chǎn)適時地、有選擇地投資到風險相對較低、升值潛力大的住宅和鋪面上去。思格爾系數(shù)在35左右的消費人群從小康型步入富裕型，生活從數(shù)量追求型向質(zhì)量追求型轉變。這個

31、群體約為45億人，從市場角度看，對于家具市場而言是現(xiàn)在的目標消費群體，數(shù)量可觀。恩格爾系數(shù)在50左右的消費人群從溫飽型步入小康型，生活品質(zhì)發(fā)生變化，開始關注用、住的品味。這個群體約為7億人以下，從市場角度看，對于家具市場而言是潛在的消費群體，數(shù)量龐大。由此可見，低、中、高檔家具市場蘊藏著巨大的商機和潛力。(2)從房地產(chǎn)發(fā)展狀況分析：1986年至2004年房地產(chǎn)投資年均增長速度為359。銷售量2004年達到3223164萬子方米，比2003年增加4514萬平方米，比1997年至2003年年平均銷售量4118萬平方米多396萬平方米，其中住宅部分占比達90，商鋪占比達10。住宅和商鋪的增長有力地拉

32、動了住家家具和辦公家具的需求，帶動了家具市場的發(fā)展。 工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設，人口的凈增長，一會增加城鎮(zhèn)人口數(shù)量，二會提高人民的生活水平，與此相應會拉動居民房地產(chǎn)市場的有效增長，必然拉動家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 (3)從常德市的地理位置和交通狀況分析常德市位于焦柳鐵路、石長鐵路、207、319國道、湘北干線以及常長高速公路交匯處。根據(jù)國家重點干線公路網(wǎng)常德過境方案規(guī)劃報告和常德市公路規(guī)劃網(wǎng)(1991-2020年)戰(zhàn)略目標，在三十年規(guī)劃期要建成由國道、省道組成的“四縱四橫四聯(lián)線”高等級公路主骨架，形成干支相聯(lián)的現(xiàn)代公路網(wǎng)絡。其中有常德至長沙、常德至張家界、常德至荊沙、常德至吉首、常德至岳陽、常德至邵陽高等級

33、公路共6條線路經(jīng)過常德市區(qū)，與城區(qū)內(nèi)的主干道及市區(qū)外的干支公路相連通，從而構成了常德市區(qū)與周邊地區(qū)的四通八達的公路交通網(wǎng)。常德市以其優(yōu)越的位置和交通條件，被列入全國60個交通主樞紐之一。常德至張家界高速公路即將于2005年12月26日通車。隨著6個高速公路的逐步貫通，常德市家具市場輻射力可達周邊200300公里，輻射范圍比2000年100公里擴展了23倍，為常德市家具市場帶來了更多的潛在的消費群體。 根據(jù)常德市政府的常德市1999年-2020年城市總體規(guī)劃方案的遠景規(guī)劃，到2020年常德市中心城區(qū)人口發(fā)展到近100萬。2004年常德市城區(qū)面積559平方公里，人口5376萬，城鎮(zhèn)面積的持續(xù)、有序

34、地發(fā)展擴大，人口的增長，從理論上計算，意味著全市在16年中平均每年將新增城市人口289余萬人，按3口人家粗略計算，新增住房需求近1萬余戶，按新增住房住戶1萬余戶。從1998年末至2002年末，常德市凈增城市人口875萬人(含自然增長和機械增長)，每年平均增長175萬人，而2002年常德市凈增城市人口194萬人，超過平均增長數(shù)，從一個側面充分佐證了城市人口凈增長已成不可逆轉的趨勢，帶動常德市房地產(chǎn)業(yè)的強勁發(fā)展，相應地拉動了家具產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。 根據(jù)常德市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的常德市房地產(chǎn)預警預報系統(tǒng)2004年度市場形勢分析報告資料顯示，實有房屋建筑面積28372萬平方米，1585萬棟，其中住宅建筑面

35、積l 51 98萬平方米，人均住宅建筑面積2827平方米。常德市人均居住面積按家庭住宅面積120平方米小康標準相差近100平方米，預示著房屋更新量大。 全國家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，昭示著將來會有更多的企業(yè)參與到常德市流通市場來，更多、更新的家具產(chǎn)品會通過常德市家具流通市場展示給消費者，銷售給消費者。以常德市家具流通市場2004年銷售額2億元為基數(shù)，取中國家具行業(yè)協(xié)會的預測家具產(chǎn)業(yè)增長率保守數(shù)字15，產(chǎn)銷率98計算，2010年，通過家具流通市場的流通量達到46億元，比2004年增加流通量2.6億元。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入的不斷提高而變化，中、小城市消費結構和消費升級步伐加快，外地家具產(chǎn)業(yè)不會輕

36、易放棄常德市家具流通市場，本地家具產(chǎn)業(yè)也會加大占領常德市家具流通市場的份額，通過常德市流通市場擴大產(chǎn)值，增加銷售量?？梢灶A見，2010年，家具流通市場實際流通量要大于46億元，增加量大于26億元。 消費群體的擴大，一方面會吸引更多企業(yè)參與到常德市家具流通市場來，另一方面會增加流通量。 消費群體構成和消費品味變化，縮短了消費周期，增加消費頻率，增加購買次數(shù)，家具產(chǎn)品的更新?lián)Q代步伐加快，同樣會吸引更多企業(yè)參與到常德市家具流通市場來，也會加大家具流通市場的流通量。 通過四個方面分析，常德市家具流通市場蘊涵較大的發(fā)展空間和升值潛力。由于現(xiàn)有兩個最大的家具流通市場幾乎飽和，增量部分必須通過增加新的流通市

37、場來消化。通過火車站家具城和真優(yōu)美家居廣場兩個專業(yè)市場的銷售額和面積對比測算，需要3個“匯美家居廣場”才能消化家具新增流通量。從嚴謹?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，考慮到高檔家具的價格因素，則至少需要2個“匯美家居廣場”才能消化家具新增流通量。由于家具銷售系展示性銷售，經(jīng)營場地要求較大，受土地調(diào)控的限制，在“匯美家居廣場”未形成氣候前，不可能產(chǎn)生新的家具流通市場，因此昭示著“匯美家居廣場”具有明確的市場前景。只要“匯美家居廣場”市場定位準確，受家具生產(chǎn)和消費的強力帶動，具有大的升值空間?！皡R美家居廣場”市場定位準確，還可以擴大項目銷售的目標群體，有利項目的銷售三、項目市場分析順應常德市家具市場的發(fā)展?jié)摿Α①Y源和交

38、通方面的優(yōu)勢，“匯美家居廣場”應時而生，具有如下特點： “匯美家居廣場”規(guī)模 “匯美家居廣場占地面積29畝，總建筑面積45865平方米，框架結構，共六層。其中一、二層為市場部分，整體框架結構，未分棟，一至四區(qū)為家具經(jīng)營場所，五區(qū)為市場主入口、水電及消防配套設施和商品集中展示場所。市場部分總建筑面積29355平方米。三至六層為住宅部分，分10棟，每層四層， 一至四區(qū)上各有5棟住宅，共有136套住宅。住宅部分總建筑面積16510平方米。 、位置及交通 “匯美家居廣場”坐落于常德市家具產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，北臨207國道，南臨三星路，東臨皂果路，西臨市場路，與天下糧倉，水果市場、鋼材及建材市市場、服裝市場、糖酒

39、副食品市場、火車站、汽車總站、短途汽車站毗鄰、通過207國道、皂果路、三星路城區(qū)主干道，可通往全市的各個方向。 、項目的設計優(yōu)勢 1、項目四面臨街，其中207國道網(wǎng)聚周邊各市縣人流、皂果路接納常德市區(qū)人流，三星路接納項目附近人流。2、項目多入口的設計帶來多重的人流系統(tǒng)，整體四周均勻設置八個出入口，既利于分散消費者人流，又避免了邊角位的出現(xiàn)。 3、項目主入口設計有近600平方米的中庭大廳，一方面便于消費者購物休閑，另一方面可以盡顯項目形象，有利于日后經(jīng)營場地的宣傳活動的開展和物業(yè)管理。4、項目鋪面實用率高達70以上，為業(yè)主提供實惠。 5、項目商鋪的分割最小只有6平方米，可以任意組合，有利于經(jīng)有利

40、于投資，降低風險。6、項目發(fā)達的交通系統(tǒng)設計有利于消費者的流動。7、項目功能分區(qū)明確，有利于經(jīng)營和消費，提升項目形象和檔次。、政府服務和管理常德市政府2000年就把家具產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，制訂一系列優(yōu)惠政策鼓勵家具市場的開發(fā)、家具產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營。專門成立常德市發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導協(xié)調(diào)小組。由市長(副市長)任組長，各職能部門負責人和副負責人為小組成員。指導協(xié)調(diào)小組負責產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃的審定；建設中重大問題的協(xié)調(diào)；產(chǎn)業(yè)園投資，生產(chǎn)機關內(nèi)應優(yōu)惠政策的制定和落實；協(xié)助開發(fā)商組織重大的招商活動。指導協(xié)調(diào)小組下設辦公室，負責指導協(xié)調(diào)小組日常工作。產(chǎn)業(yè)園形成一定的規(guī)模后，成立常德市家具產(chǎn)業(yè)園管理辦公室，管理

41、園區(qū)的行政社會事務、實行“多家事一家管，多家費一家收”。在管理辦公室未組建之前， 由市家具產(chǎn)業(yè)辦公室代行管理辦公室職能。常德市各級政府、各有關部門和單位，積極支持家具產(chǎn)業(yè)園的建設和發(fā)展，對涉及到產(chǎn)業(yè)園的事宜，明確一名領導分管，指定相關科室承辦。應由市直有關部門為產(chǎn)業(yè)園提供的配套與服務，有關部門要根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的統(tǒng)一規(guī)劃與開發(fā)建設要求，納入各自的工作計劃，與產(chǎn)業(yè)園的建設發(fā)展同步。 、預售情況 截止2005年7月31日，住宅預售率達100，鋪面認購率達697。鋪面預租率達4979。2005年7月11日，聯(lián)邦家私、艾迪爾家私、興利萬家私、全友家私與該公司簽訂租賃合同，租賃面積4000多平方米。四、項目營

42、銷方案和銷售計劃分析 (一)、產(chǎn)品方案及價格設計“匯美家居廣場”項目分住宅部分和市場部分兩個部分，住宅部分10棟，每棟4層，共1 36套住宅，銷售均價889元平方米； 市場部分二層，共分鋪面1 760個， 一層鋪面806個，二層鋪面954個。市場部分一層建筑面積121 83平方米，銷售均價5200元平方米，夾層建筑面積3847平方米，銷售均價1500元平方米，二層建筑面積1332 5平方米，銷售均價2738元平方米。一、二層銷售總均價為3969元平方米，根據(jù)項目的銷售策略，投資者購買商鋪可獲得一次性返還租金24(年回報率8)， 即折合銷售均價為3016元平方米，就其價格方面在常德市具有明顯的吸

43、引力。 （二）、市場定位 為促進銷售工作的推開開發(fā)商將“匯美家居廣場“商鋪劃分較小且價格較低，一般百姓均有能力購買。80的鋪面面積為8.59平方米1722平方米，對應的鋪面單價為2378元平方米5200元平方米，以銀行五成按揭計算，扣除三年一次性返租，首付在5800元12000元之間，資金壓力小，投資獲利簡單。因此目標客戶群體可以覆蓋常德市絕大部分市民。1、從職業(yè)劃分客戶群體：(1)經(jīng)營群體：經(jīng)營群體鎖定在中小經(jīng)營戶上，是項目的主要投資者。這部分投資者對行業(yè)較為熟悉，所以投資較為理性，有自己的思維和想法，但是也敢于投資和承擔風險。雖然數(shù)量不多，但是是“匯美家居廣場“的強化拓展的客戶群體。(2)

44、、其他職業(yè)：鎖定在中高級管理人員、公務員、政府官員的基礎上，向老師、企業(yè)員工、其他行業(yè)的中小個體戶等方面擴散。2、從年齡上劃分客戶群體：在考慮鞏固中年人目標消費主體的同時，可考慮向兩端拓展，挖掘年輕人和老年人等被競爭對手遺忘的客戶。主要通過低風險、低首付和高回報來降低置業(yè)門檻和打消疑慮。3、從性別上劃分客戶群體：在把男性作為投資決策土體的基礎上，挖掘一些經(jīng)濟獨立、有投資意識的女性投資者。（三）、項目銷售策略與收益分析銷售策略與投資者收益分析：、(1)、銷售策略：投資低風險。所有商鋪帶12年租金發(fā)售，年回報率8。12年后投資者如續(xù)租，年回報率將超出12。第10年投資者還可以選擇由開發(fā)商原價回購。

45、投資低門檻。投資者在購買商鋪時，開發(fā)商一次性返還銷售價款的24(年回報率8)。80的鋪面面積為859平方米1722平方米，對應的鋪面單價為2378元平方米5200元平方米， 以銀行五成按揭計算，扣除三年一次性返租，首付在5800元12000元之間。隨機抽取兩個樣本進行定量分析(具體見第2點投資者收益分析)：投資者按揭貸款36000元購買1722平方米商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，月租金抵月供盈余為-48元，第二年，月租金抵月供盈余為-23元，第三年，月租金抵月供盈余為2元。十年本益和為118396元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為44600元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復合收益率為5

46、39。投資者按揭貸款7000元購買859平方米的商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，租金抵月供盈余為6元，第二年，租金抵月供盈余為11元，第三年，租金抵月供盈余為1 02元。十年本益和為27l 77元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為10512元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復合收益率為558。無論是定性還是定量分析，投資者即使是按揭投資本項目，也有投資價值。而且選擇合適的按揭成數(shù)，從按揭的第一年開始，月租金抵月供后盈余大于零。因此不論是個人全額投資，還是按揭貸款投資，本項目均有實實在在的投資價值，適合全民投資。高回報率，高升值潛力。一開發(fā)商對投資者按8II報率返還租金。二隨著家具產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與消

47、費的強力帶動，對“匯美家居廣場”的市場定價而言，具有高的升值潛力。 2、投資者的收益分析：隨機抽樣分析表單位：面積：平方米，單價：元/平方米，金額：元單元面積單價價值五成十年按揭貸款應交首付月租金收入抵扣三年租金額實際首付B1082172244187607838039380395071825819781B252885920001718085908590114.54123.24466.8第一年按揭月供盈余第二年按揭月供盈余第三年按揭月供盈余十年按揭利息十年投資本益和十年凈收益復合年收益率540 48 515 23490 21444011839644600539% 105 6 100 119546

48、10228082717710512558%注：1、本例中月供為五年十成按揭遞減法第一，二、三年中的最大月供數(shù) 2、盈余為租金抵月供后的余額 3、十年凈收益為總租金收入投資額總的按揭貸款利息（四）、項目營銷策略的可行性分析由于我國計劃國民收入2020年達到小康水平，CDP則將以年平均7的速度增長。隨著城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，受人類追求生活品質(zhì)的天然動力的推動，家具產(chǎn)業(yè)前景十分可觀。對一個新興的市場而言，一般會經(jīng)歷一個市場培育期。在培育期間，政府和開發(fā)商會以各種優(yōu)惠手段搞活市場，一但成功后，則或取消優(yōu)惠或按市場發(fā)展狀況適當減少優(yōu)惠政策程度?！皡R美家居廣場”2006年7月8日開業(yè)，計劃培育期二年，鋪

49、面投資者簽約租期12年，12年后可續(xù)租。商鋪經(jīng)營戶租賃租金標準：市場樓層匯美家居廣場開業(yè)起租之日起第一、二年月租金標準第三年月租金標準第四、五年月租金標準一層17元/月22元/月26元/月夾層4元/月7元/月12元/月二層10元/月14元/月18元/月商鋪經(jīng)營戶優(yōu)惠措施：項目匯美家居廣場開業(yè)后首年租賃期內(nèi)第一季度第二季度第三季度第四季度第二年至第五年租金優(yōu)惠期限前3個月3個月3個月3個月租金收取比例免收租金按正常標準30%收取按正常標準60%收取按正常標準80%收取按正常標準收取備注租金優(yōu)惠期間，租戶必須交納管理費；租金折扣優(yōu)惠屬一次性享受，不做累加。根據(jù)“匯美家居廣場”的租賃租金標準和優(yōu)惠措

50、施測算，開發(fā)商收益情況如下：2006年7月至2006年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)615=32(萬元)2007年1月至2007年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)1285=36287(萬元)2008年1月至2008年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)6+(1218322+1332514+38477)= 50235(萬元)2009年1月至2009年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218322+1332514+38477)6+(1218326+1332518+384712)

51、= 65057(萬元)2010年1月至2010年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218326+1332518+384712)12=72333萬元從“匯美家居廣場”租賃政策來看：家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場市場經(jīng)營租賃收入為20元平方米30元平方米，“匯美家居廣場”的月租對比最低租金20元平方米要低3元，租賃標準起步較低，然后隨著市場的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢。從定量分析表明：對開發(fā)商而言，雖然在銷售時一次性返還租金24(年回報率8)，但是2006年7月至2008年獲得租金收入897萬元。2010年經(jīng)營租金收入723萬元，扣除營業(yè)稅及附加40萬元(7233355=3978萬元)

52、為683萬元，與按年回報率8計算給予投資者的總投資收益681萬元相抵略有盈余。開發(fā)商實施一系列的銷售、經(jīng)營策略，不僅銷售出了所有的鋪面，而且還獲得了超過銷售預期的長期收益。（五）、項目銷售計劃銷售計劃共分五個階段：第一階段：2004年1 2月2004年12月， 住宅預售率50：第二階段：2005年1月2005年1 2月， 住宅預售率100 鋪面預售率20鋪面預租率50：第三階段：2006年1月一一2006年12月 ， 鋪面銷售率40鋪面預租率100第四階段：2007年1月2007年12月， 鋪面銷售率70第五階段：2008年1月2008年12月， 鋪面銷售率100（六）、項目銷售計劃的調(diào)查結論

53、截止2005年7月31日，按住戶數(shù)統(tǒng)計，預售率為1 00，鋪面認購率1 4，預租率4979。結合宏觀政策、開發(fā)商具體營銷策略和經(jīng)營思路，通過調(diào)查和分析：預計該項目銷售計劃和租賃計劃可以實現(xiàn)。 第四章 項目選址及建設條件一、項目選址項目選址于常德市江北城區(qū)南坪路以南，皂果路以西。該項目的地塊屬新城區(qū)，用地性質(zhì)為商住用地，用地區(qū)域內(nèi)交通便捷，城市基礎設施及居民生活配套設施較完善。該區(qū)域雖是常德市的新城區(qū)，但隨著城市建設步伐的加快，現(xiàn)在人氣很旺，購物、就醫(yī)、上學、儲蓄投資都非常方便。二、建設條件1、位置優(yōu)越本項目建設地段位于南坪路以南，地處家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，該區(qū)域是城市發(fā)展經(jīng)濟重心。通過南坪路、皂果路

54、可通往城區(qū)的各個方向，周邊商業(yè)銀行、學校、農(nóng)貿(mào)市場應有盡有。因此開發(fā)建設匯美家居廣場，具有得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢。2、交通方便本項目地段交通優(yōu)勢明顯，北面緊鄰南坪路，市內(nèi)有多條公交線路經(jīng)過此地，并通往市區(qū)各個方向。其四通八達的交通優(yōu)勢，為本項目的開發(fā)建設提供良好的交通環(huán)境。3、建設場區(qū)“五通”條件具備小區(qū)周邊市政設施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設施。供水：城市自來水管網(wǎng)供水。供電：項目區(qū)域緊鄰供電線路，電源直接從城市供電系統(tǒng)引入。煤氣：可以直接從鄰近城市燃氣管道預留口接入。通訊：直接由常德市電信局通信網(wǎng)

55、接入。場地：場地平整。第五章 建設規(guī)模、功能標準及建設進度一、建筑面積和內(nèi)容匯美家居廣場建設總用地面積19459.81m2，初步規(guī)劃總建筑面積45865m2，其中家具經(jīng)營商鋪29355，住宅16510。該家具廣場的建設規(guī)劃考慮到周邊的實際情況，建議以多層房屋為主，主出入口設在皂果路，以確保交通暢通。二、功能設施標準1、建筑使用功能 匯美家居廣場總建筑面積為45856，其中家具經(jīng)營商鋪29355。該商鋪為全框架結構，分為一、二、三、四、五區(qū)。家具經(jīng)營商鋪為二層，一、二、三、四區(qū)為家具經(jīng)營場所，五區(qū)臨皂果路，為市場主出入口和水、電、消防配套設施及商品集中展示區(qū)。三至六層為住宅區(qū)，共10棟，住宅部分

56、的建筑面積為16510，計136套。最近商居小區(qū)的發(fā)展趨勢是空間功能要求更加明確，設備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其人性化，配套和環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢。商鋪的靈活性和適應性要求更高。并使商鋪的空間有可能再劃分，同時也必須達到國家規(guī)定的目標。根據(jù)這一趨勢，匯美家居廣場商鋪建筑功能和配套設施按相應的標準規(guī)劃設計，特別要注重與家具市場的經(jīng)營風格融為一體。2、設施標準商鋪的室內(nèi)環(huán)境，設備與設施以及消防、安全防護等基本要求符合國家的有關規(guī)范。（1）商鋪裝飾及設施標準：商鋪初裝修。外墻：高級外墻漆和瓷磚；內(nèi)墻：仿瓷“888”涂料；頂棚：“888”仿瓷涂料；地面：毛地面；門窗：高級鋁合金窗；防盜門；（2）園區(qū)配套

57、設施：園區(qū)設有院內(nèi)花壇、草地、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、廣播及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。3、建設進度該項目自2003年9月動工建設以來，目前主體工程已基本完成，住宅部分已經(jīng)全部銷售完畢，商鋪部分正在熱銷之中，預計2005年12月28日可試營業(yè)。第六章 建設方案一、建設場地環(huán)境1、地形本項目建設場地呈長方形形狀，地形較平坦，地塊高程約32米左右。2、場地自然條件地貌：場地位于常德市江北城區(qū)，地貌上屬平原崗地類型，為河流崗地沖積平原，其地貌單元屬沅江北岸級階地范疇。氣象資料： （1）歷年平均氣溫 16.7（2）歷年最高氣溫 40.1（3）歷年最低氣溫 -13.

58、2（4）歷年平均降雨量 1373mm（5）歷年最大降雨量 2020mm（6）歷年最小降雨量 927mm（7）歷年平均氣壓 1011.8毫巴（8）歷年最高氣壓 7032.6毫巴 （9）歷年最低氣壓 1032.6毫巴（10）歷年平均相對濕度 81%（11）歷年最大絕對濕度 42.8%（12）歷年最小絕對濕度 1.9%（13）歷年平均蒸發(fā)量 1173.5mm（14）歷年月平均最大蒸發(fā)量 202.4mm（15）歷年月平均最小蒸發(fā)量 36.0mm（16）歷年平均風速 2.1m/s（17）歷年最大風速 22m/s（18）歷年主導風向 NNE（19）歷年最大積雪深度 200mm（20）歷年土壤最大凍結深度

59、20mm水文地質(zhì)擬建的工程項目場地內(nèi)有賦存于雜填土中的滯水及賦存于圓礫-卵石層的孔隙潛水兩種。滯水賦存于雜填土中，以地表水入滲為主要補給源，潛水賦存于圓礫卵石層中，具有承壓性質(zhì)，水量大，為場地內(nèi)主要地下水類型。但場地內(nèi)地下水對混凝土及其中鋼筋無腐蝕。地震烈度：根據(jù)建設部建抗（1993）13號關于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）”有關規(guī)定的通知和省建抗（1993）44號關于抗震設施烈度有關規(guī)定的通知，本工程按常德市地區(qū)標準，設防烈度要求為7度。地基土工程地質(zhì)評價：依據(jù)巖土工程勘察規(guī)范（GB50021-94）、建設地基基礎設施規(guī)范（GBJ7-89）、建筑抗震設計規(guī)范（GBJ11-89）、土的分

60、類標準（GBJ145-90）。根據(jù)鄰近地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積（沼）相堆積層組成，地質(zhì)物理力學性質(zhì)較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為類建筑場地。二、總體規(guī)劃布局規(guī)劃布局總的思想：堅持以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，堅持經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益相結合的原則。1、片區(qū)規(guī)劃常德市規(guī)劃局已對該地塊用地性質(zhì)進行了規(guī)定，以商居樓為主。目前，該片區(qū)市政配套設施較齊全。2、家具廣場整體規(guī)劃設計原則根據(jù)地形現(xiàn)狀綜合考慮經(jīng)濟效益和社會效益；綜合服務配套設施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格，增加識別性；充分利用地塊優(yōu)勢，考慮到該地塊為家居產(chǎn)業(yè)園的一部分，其