22例經(jīng)典物業(yè)案例

1、22例經(jīng)典物業(yè)案例，各種角度著手，你一定需要了解！案例1：物業(yè)要求刷卡進(jìn)出小區(qū) 不買車位 車就難回家案例介紹： 不買停車位，就不讓業(yè)主的車進(jìn)小區(qū)。一小區(qū)物業(yè)管理公司要求有車業(yè)主刷卡進(jìn)出小區(qū)，但沒(méi)有購(gòu)買車位的業(yè)主不能辦理出入卡，也就不能進(jìn)入小區(qū)。十多天來(lái)，沒(méi)有購(gòu)買車位的業(yè)主們只能將車停在小區(qū)外。高女士就遭遇了這樣的規(guī)定。高女士去年搬進(jìn)了新買的商品房，私家車一直就隨意停放在小區(qū)里。從上個(gè)月開(kāi)始，情況出現(xiàn)了變化，物業(yè)公司貼出告示說(shuō)小區(qū)內(nèi)停車得交車位費(fèi)。每月交了120元停車費(fèi)后，物業(yè)就給一張門(mén)禁卡，業(yè)主開(kāi)車進(jìn)小區(qū)直接打卡進(jìn)門(mén)。如果不交錢(qián)，從10月1日起就不讓開(kāi)車進(jìn)小區(qū)了。高女士對(duì)物業(yè)的做法非常生氣，她

2、認(rèn)為，物業(yè)公司只是進(jìn)行一些職責(zé)范圍內(nèi)的管理工作，物業(yè)不讓業(yè)主開(kāi)車進(jìn)小區(qū)就是“行為越位”。自己作為小區(qū)的業(yè)主，王女士有進(jìn)出小區(qū)的自由和權(quán)利，物業(yè)公司的做法嚴(yán)重侵害了自己的合法權(quán)利。物業(yè)公司辯稱：此舉主要是為了維護(hù)小區(qū)的環(huán)境，制止車輛亂停亂放。案例分析： 讓不讓業(yè)主開(kāi)車進(jìn)小區(qū)和業(yè)主買不買車位是兩個(gè)完全不同的法律問(wèn)題。物業(yè)不讓業(yè)主開(kāi)車進(jìn)小區(qū)，這種做法肯定是不對(duì)的。這侵犯了業(yè)主的自由出入權(quán)。業(yè)主購(gòu)買了商品房，對(duì)小區(qū)院落內(nèi)的處地享有共同使用權(quán)，車位只是商品房的附屬物，業(yè)主有商品房就是物權(quán)所有人。該物業(yè)公司以不購(gòu)買車位為由不讓業(yè)主開(kāi)車進(jìn)入小區(qū)的做法侵犯了業(yè)主的物權(quán)。如果小區(qū)內(nèi)要收取車位費(fèi)首先應(yīng)由業(yè)委會(huì)通過(guò)

3、，按照物價(jià)部門(mén)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)街道辦、派出所等有關(guān)部門(mén)備案。如果小區(qū)內(nèi)沒(méi)有業(yè)主的合法組織，則需由全體業(yè)主協(xié)商通過(guò)。在業(yè)主不知情的情況下，物業(yè)公司擅自定價(jià)的做法是不合法的。案例2：在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任?案例介紹： 徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺(tái)階上走，因當(dāng)天廠房三樓漏水正好滴在臺(tái)階上，由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。徐某走上臺(tái)階滑倒摔傷。醫(yī)院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩關(guān)節(jié)脫位。徐某摔傷當(dāng)天，該廠房的物業(yè)管理單位派人員前去探望。徐某要求物業(yè)公司對(duì)此事承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為沒(méi)有義務(wù)承擔(dān)，雙方各執(zhí)已見(jiàn)，因次起訴至法院。案例分析： 原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道，白天行走，也應(yīng)看到臺(tái)階上有

4、結(jié)冰，并應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到滑冰的危險(xiǎn)性，故應(yīng)對(duì)摔傷的行為負(fù)主要責(zé)任。但被告作為廠房的物業(yè)管理單位應(yīng)對(duì)物業(yè)公共配套設(shè)施完好起保養(yǎng)維修的責(zé)任，在接到廠房漏水報(bào)修通知后，理應(yīng)及時(shí)修理，但未提供及時(shí)安排修理的有效證據(jù)，發(fā)現(xiàn)結(jié)冰后未及時(shí)清除或積極的防范措施，故對(duì)原告滑倒致傷應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。案例3：物業(yè)合同爭(zhēng)執(zhí)案例介紹： 某小區(qū)物業(yè)管理公司原由小區(qū)開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)，業(yè)主入住后對(duì)該物業(yè)管理公司不滿意，雙方矛盾很大，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)決定解聘該公司，但該公司稱：其與開(kāi)發(fā)商有委托管理合同，且業(yè)主購(gòu)樓時(shí)與開(kāi)發(fā)商的契約中已訂明：“同意開(kāi)發(fā)商委托的管理公司管理”，因此，業(yè)主現(xiàn)在無(wú)權(quán)解聘管理公司，業(yè)主稱服務(wù)質(zhì)量不好，無(wú)法舉證，且物業(yè)管

5、理服務(wù)質(zhì)量沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以物業(yè)管理公司不存在違約，如果業(yè)主堅(jiān)持解聘，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。為此，業(yè)主與物業(yè)管理公司爭(zhēng)執(zhí)不下，訴諸于法院。1、試析本案所涉及的法律問(wèn)題。2、對(duì)此類糾紛應(yīng)如何解決。案例分析： 1、本案涉及的是物業(yè)管理法律關(guān)系問(wèn)題;2、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更的基礎(chǔ)是協(xié)議委托。在物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)管理公司的管理權(quán)來(lái)自于產(chǎn)權(quán)人的委托授權(quán)。在物業(yè)開(kāi)發(fā)階段，產(chǎn)權(quán)是開(kāi)發(fā)商的，因而這時(shí)只有開(kāi)發(fā)商有權(quán)決定請(qǐng)哪一家物業(yè)管理公司參與開(kāi)發(fā)和日后過(guò)渡期的管理;在業(yè)主入主后，由于產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，物業(yè)管理的決定權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了，由業(yè)主的所有權(quán)派生出來(lái)的管理權(quán)或委托管理權(quán)自然也屬于業(yè)主，因此，開(kāi)發(fā)商委托的

6、物業(yè)管理公司在完成了過(guò)渡期的管理后，物業(yè)管理的決定權(quán)就隨即從開(kāi)發(fā)商手上轉(zhuǎn)移到了業(yè)主手上，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)對(duì)原開(kāi)發(fā)商聘用的物業(yè)管理公司的考察來(lái)決定是續(xù)聘還是改聘別的更好的物業(yè)管理公司。3、本案中，物業(yè)管理公司拒絕交出管理權(quán)的理由不能成立，業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理公司自行協(xié)商不成的情況下，可請(qǐng)求政府主管部門(mén)行政調(diào)處或提起司法訴訟。案例4：樓上跑水，樓下要求物業(yè)索賠案例介紹： 徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢(qián)剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒(méi)有漏，并且很不情愿配合檢查問(wèn)題。雖說(shuō)經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問(wèn)題，但劉先生心里還是不痛快

7、，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒(méi)有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)?徐先生應(yīng)該向誰(shuí)要求索賠?案例分析： 1.樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水但無(wú)論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。2.房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。3.樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)

8、產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。4.物業(yè)管理公司在本案中只涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒(méi)有理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。案例5：業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)管理公司設(shè)障合法嗎?案例介紹： 小王購(gòu)買了一套期房。住房建成后，在辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司提出兩個(gè)要求：第一，簽訂業(yè)主公約;第二，簽三年的物業(yè)管理協(xié)議。小王發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約中有些條款與開(kāi)發(fā)商的承諾不一樣，同時(shí)他認(rèn)為簽訂3年的管理協(xié)議也是不合理的，所以他拒絕了物業(yè)管理公司的要求，結(jié)果該物業(yè)管理公司

9、卻以此為由不給他房屋鑰匙。請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)管理公司這種做法合法嗎?小王該怎么辦?物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，由于業(yè)主不簽業(yè)主公約和管理合同而拒絕交付房鑰匙的做法明顯欠妥，也是不合法的。案例分析： 業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)，已與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋買賣合同。作為開(kāi)發(fā)商，按照合同約定收取業(yè)主的購(gòu)房款，就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù)，這與物業(yè)管理公司是沒(méi)有關(guān)系的。如果開(kāi)發(fā)商或是物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主沒(méi)有簽訂業(yè)主公約、對(duì)物業(yè)管理公司協(xié)議有意見(jiàn)而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的違約，也是對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵害。2.逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒(méi)有道理的，既不符合國(guó)家有關(guān)的法律規(guī)定，也

10、與目前物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)格格不入。物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時(shí)性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為3年的物業(yè)管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規(guī)定的，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)拒絕。3.如果物業(yè)管理公司因?yàn)橐陨显蚓芙^交付鑰匙，作為業(yè)主，可以直接找開(kāi)發(fā)商交涉，如果不成，可以到法院起訴開(kāi)發(fā)商違約，并要求其承擔(dān)違約導(dǎo)致的損失賠償。案例6：業(yè)主涂改自家外墻顏色被物業(yè)起訴案例介紹： 王先生將屋后的絕大部分墻面，屋前的小部分墻面涂成了紅色，事由：土黃色外墻打了個(gè)紅色補(bǔ)丁，今年5月12日，南京高淳法院開(kāi)庭審理了此案。物業(yè)公司的代理人范律師一副頭疼的模樣，他豎起四根手指，苦笑著對(duì)記者說(shuō)：“這是我第四次在法庭上跟他(指王先生)見(jiàn)面，外墻

11、的案子開(kāi)了兩次庭，之前他告開(kāi)發(fā)商，我是開(kāi)發(fā)商代理人，也開(kāi)了兩次庭?！狈堵蓭煼Q，小區(qū)物業(yè)是開(kāi)發(fā)商的前期物業(yè)，王先生之所以跟物業(yè)為難，是因?yàn)橹暗氖虑?，?duì)開(kāi)發(fā)商心懷不滿。據(jù)介紹，王先生于2010年7月與江蘇越商置業(yè)發(fā)展有限公司簽訂合同，購(gòu)買了該公司開(kāi)發(fā)的201室商品房。但是簽約后不久，因?qū)Ψ课輼?gòu)造不滿，王先生將開(kāi)發(fā)商告到了高淳縣法院。訴訟期間，他干了一件令全小區(qū)業(yè)主目瞪口呆的事：將屋前屋后的外墻涂成紅色，并將屋前小花園統(tǒng)一安裝的起裝飾作用的鐵柵欄拆除。屢次交涉無(wú)果物業(yè)告到了法院案例分析： (1)物業(yè)觀點(diǎn)：物業(yè)公司遞交了2010年12月上旬拍攝的照片作為證據(jù)，照片顯示，王先生將屋后的絕大部分墻面，屋

12、前的小部分墻面涂成了紅色，并將屋前小花園統(tǒng)一安裝的鐵柵欄截短十多厘米。物業(yè)公司認(rèn)為，建筑物有專有部分和共有部分之分，商品房?jī)?nèi)部屬于業(yè)主的專有部分，專有部分怎樣使用，全憑業(yè)主做主，但是共有部分的所有權(quán)及管理權(quán)歸全體業(yè)主所有，個(gè)別業(yè)主只能使用，不得占有，也不得改變其結(jié)構(gòu)和用途。本案中，王先生雖然是201室的業(yè)主，但201室的外立面和屋前小花園屬于共有部分，他無(wú)權(quán)隨心所欲地加以改變。范律師稱，這些內(nèi)容在商品房銷售合同和業(yè)主臨時(shí)公約中都有明確規(guī)定，王先生既然在合約上簽了字，就應(yīng)當(dāng)遵守，因此，要求法院判決王先生將外墻和柵欄恢復(fù)原狀。(2)業(yè)主觀點(diǎn)：買下房子就有改變外墻顏色的權(quán)利201室業(yè)主王先生卻有自己

13、的一套理論，他認(rèn)為，自己既然買下了房子，就有權(quán)按照喜好改變外墻的顏色?！皼r且我只涂刷了凹進(jìn)來(lái)的那部分墻面，也就是陽(yáng)臺(tái)的墻面，陽(yáng)臺(tái)是我花錢(qián)買的面積，我把它涂成紅色怎么了?”庭審中，王先生情緒頗激動(dòng)。(3)律師觀點(diǎn)：未封閉陽(yáng)臺(tái)的墻面與商品房外立面是不可分割的整體，王先生也應(yīng)將這一部分恢復(fù)原狀。(4)第三方觀點(diǎn)：房屋外立面系共有部分，應(yīng)歸全體業(yè)主共有和共同管理，王先生無(wú)權(quán)改變房屋外立面顏色。至于未封閉陽(yáng)臺(tái)，即使王先生享有專有權(quán)，也應(yīng)考慮到未封閉陽(yáng)臺(tái)的墻面與建筑物的外立面是不可分割的整體，如改變顏色將降低建筑物美觀度，故而從維護(hù)全體業(yè)主利益的角度，王先生也宜保持陽(yáng)臺(tái)墻面的本來(lái)面目。屋前小花園的柵欄屬于

14、建設(shè)物附屬設(shè)施，也屬全體業(yè)主共有和共同管理，王先生無(wú)權(quán)截短。據(jù)此，判決王先生限期將墻面和柵欄恢復(fù)原狀。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的：第四十六條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。而且，根據(jù)第五十條，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。而居民樓是公用建筑。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討

15、論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。記者說(shuō)，王先生與開(kāi)發(fā)商的訴訟仍在審理中。除了對(duì)開(kāi)發(fā)商不滿，王先生對(duì)物業(yè)公司也有諸多意見(jiàn)，包括服務(wù)、收費(fèi)等等。但由于小區(qū)尚未成立業(yè)委會(huì)，目前沒(méi)有辦法更換物業(yè)公司。如已成立業(yè)委會(huì)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，是可以解聘老物業(yè)公司，重新選聘新的物業(yè)公司的。法官就此案提醒廣大業(yè)主，與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)有矛盾，應(yīng)采取理性方法溝通解決，不理智的舉動(dòng)既不能解決問(wèn)題，還會(huì)擴(kuò)大矛盾。案例7：小區(qū)9輛車被劃傷 物管說(shuō)承擔(dān)維修案例介紹： 事由：停在小區(qū)路邊的車子，晚上停放時(shí)完好無(wú)損，第二天清早，車身卻出現(xiàn)明顯劃痕。昨日，成都科興南路近郊民居院子里，停放在小區(qū)的9輛私家車，同一側(cè)的車身，出現(xiàn)10厘

16、米到1米不等長(zhǎng)度的劃痕。住戶周先生前晚7點(diǎn)將車子停在樓下。昨日清晨6點(diǎn)，他準(zhǔn)備開(kāi)車外出，拉開(kāi)車門(mén)的一瞬間，發(fā)現(xiàn)把手下方有一道長(zhǎng)約30厘米的劃痕，寬不到2毫米。同一側(cè)的另一個(gè)門(mén)上也有劃痕。小區(qū)物管公司唐先生說(shuō)，早上巡查時(shí)，發(fā)現(xiàn)有車子被劃，已通知部分車主。上午10點(diǎn)，有車主前來(lái)查看車子，同時(shí)和物管商討解決辦法。“小區(qū)應(yīng)該安裝監(jiān)控器嘛!”有車主建議?！斑@個(gè)小區(qū)年代比較久，一直沒(méi)有監(jiān)控系統(tǒng)。我們3個(gè)月前才接手，正在向街道辦申請(qǐng)安裝監(jiān)控系統(tǒng)。”保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)王先生說(shuō)，已經(jīng)報(bào)警。王先生說(shuō)，小區(qū)共有9輛車子被劃，除其中一輛是車主說(shuō)自己維修外，其余8輛車子的維修由物管公司承擔(dān)。同時(shí)，他表示，物管公司會(huì)加緊安裝監(jiān)控

17、系統(tǒng)工作。案例分析： 根據(jù)物業(yè)管理的理論，業(yè)主有監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。該小區(qū)沒(méi)有安裝監(jiān)控器，是屬于物業(yè)的過(guò)錯(cuò)，應(yīng)該由物業(yè)承擔(dān)維修責(zé)任。非常幸運(yùn)的是，該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因?yàn)闃I(yè)主提出的建議和意見(jiàn)，馬上認(rèn)識(shí)到了不足之處，并及時(shí)的采取措施，計(jì)劃安裝監(jiān)控器，這樣使業(yè)主的權(quán)利得到了保障。同時(shí)，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例：第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。案例8：公共設(shè)施的主人究竟是誰(shuí)?案例介紹： 近日，上海市某樓盤(pán)的地下停車庫(kù)被開(kāi)發(fā)商賣給了個(gè)人，使得小區(qū)的停車費(fèi)

18、用漲價(jià)，造成車庫(kù)有空位而業(yè)主卻無(wú)法停車的現(xiàn)象，間接侵害了業(yè)主的利益。而部分小區(qū)的公共配套設(shè)施比如商鋪、會(huì)所等被出讓給個(gè)人的現(xiàn)象也不在少數(shù)，并且出讓之后因?yàn)檫@些公共配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)范圍和功能的改變，不再作為小區(qū)的配套服務(wù)所引起的矛盾，也已經(jīng)開(kāi)始成為物業(yè)管理方面的主要焦點(diǎn)之一。案例分析： 這類的物業(yè)管理糾紛其實(shí)牽涉到的問(wèn)題就是小區(qū)的公共配套設(shè)施的“主人”到底是誰(shuí)的問(wèn)題，究竟是開(kāi)發(fā)商還是全體業(yè)主。在物業(yè)管理?xiàng)l例中，目前只對(duì)停車位作了相關(guān)的明確規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))，應(yīng)當(dāng)提供給本小區(qū)外的單位和個(gè)人;停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人?！倍鴽](méi)有對(duì)共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬

19、等問(wèn)題作出規(guī)定。這一系列問(wèn)題目前有待相關(guān)部門(mén)制定相關(guān)法規(guī)。不過(guò)總的來(lái)說(shuō)，業(yè)主們還需提高自身的維權(quán)意識(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行解決。案例9：物業(yè)闖入私人住宅強(qiáng)行整改住房案例介紹： 2005年，某小區(qū)業(yè)主來(lái)訪反映，小區(qū)管理部在未經(jīng)業(yè)主同意的前提下，派員進(jìn)入其尚在裝修的房屋內(nèi)，將業(yè)主自行安裝的窗框拆除并拿走，安裝部位的外墻在拆除的同時(shí)也遭到破壞。業(yè)主認(rèn)為：小區(qū)管理部雖出具了書(shū)面整改通知書(shū)，但無(wú)權(quán)擅自闖入私人住宅強(qiáng)行拆除，這種行為嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，管理部人員缺乏最基本的法律常識(shí)，同時(shí)要求小區(qū)管理部對(duì)在該事件中給業(yè)主造成的損失進(jìn)行賠償。注：1、經(jīng)有關(guān)部門(mén)認(rèn)定，業(yè)主安裝的窗為違章搭建的構(gòu)筑物;2、小區(qū)物業(yè)管

20、理部之前已向業(yè)主發(fā)出違約行為整改通知書(shū)，但業(yè)主表示拒不整改。案例分析： 1.小區(qū)管理部有沒(méi)有對(duì)業(yè)主在裝修過(guò)程中的行為進(jìn)行必要限制的責(zé)任?作為物業(yè)管理服務(wù)合同內(nèi)約定的一項(xiàng)義務(wù)，物業(yè)管理公司有責(zé)任對(duì)業(yè)主在裝修過(guò)程中的行為進(jìn)行監(jiān)管和必要的限制。首先，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)審查業(yè)主的裝修方案，將住宅裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)通過(guò)住宅裝修須知的形式告知業(yè)主和業(yè)主委托的裝修公司，并與業(yè)主簽訂住宅裝修管理服務(wù)協(xié)議。值得注意的是：在簽訂協(xié)議時(shí)，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主在裝修時(shí)的禁止行為。例如：不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌，改變房屋外部顏色;應(yīng)考慮樓層樓板承載力;不影響毗鄰房屋的安全使用;不影響其他業(yè)主的正常使用

21、等等。其次，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議，加強(qiáng)對(duì)日常裝修現(xiàn)場(chǎng)的巡視和檢查，監(jiān)督業(yè)主或裝修公司履行裝修協(xié)議條款內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者裝修公司有違反協(xié)議的行為，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)依法處理。最后，裝修完畢，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，凡有違反裝修協(xié)議的行為，應(yīng)要求業(yè)主或裝修公司恢復(fù)或賠償。2.小區(qū)管理部是否應(yīng)對(duì)業(yè)主的違約(違章)行為承擔(dān)管理不善的責(zé)任?物業(yè)管理公司作為受托實(shí)施管理的公司，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，履行相應(yīng)的管理義務(wù)。但是，物業(yè)管理公司是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，因此，物業(yè)管理公司是不能采取強(qiáng)制措施的，它所能做的僅僅是在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題

22、時(shí)向業(yè)主及使用人提出改進(jìn)意見(jiàn)，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小區(qū)管理部向業(yè)主提出了整改意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)就已盡到了依管理合同而履行的義務(wù)，對(duì)于業(yè)主的違約行為物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。但是，如果物業(yè)管理公司根本沒(méi)有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒(méi)有能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出建議，也沒(méi)有及時(shí)告知有關(guān)部門(mén)或業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理公司就違背了物業(yè)管理合同的義務(wù)，此時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。綜上可知，本案中業(yè)主違章搭建的行為影響了小區(qū)這個(gè)整體商品的整體外觀，且沒(méi)有履行對(duì)業(yè)主自身行為規(guī)范的約定，物業(yè)公司是有必要對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管和限制的;但物業(yè)管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理權(quán)限，且不利于矛盾的解決。物業(yè)公司應(yīng)把握好尺度，

23、使用較為委婉的方法，融管理于服務(wù)中，設(shè)法得到業(yè)主的理解與支持。案例10:廣州幼兒小區(qū)游泳池溺亡誰(shuí)之過(guò)?案例介紹： 9歲幼兒翻越游泳池外圍墻上的欄桿進(jìn)入游泳池而致溺亡，幼兒父母將開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理方起訴法院，法院審理后認(rèn)為，幼兒父母作為監(jiān)護(hù)人應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，物業(yè)公司C公司在管理方面存在漏洞，承擔(dān)二成責(zé)任。汪軍(化名)與妻子謝芳(化名)均為廣東電白縣人，膝下育有二子。2009年9月6日晚，9歲的長(zhǎng)子汪大寶和7歲的次子汪小寶進(jìn)入住所附近的中山市南頭鎮(zhèn)A小區(qū)后，通過(guò)翻越游泳池外圍墻上的欄桿進(jìn)入游泳池。汪大寶先跳入游泳池，因不識(shí)水性導(dǎo)致溺水，汪小寶呼叫汪大寶，無(wú)人回應(yīng)后因害怕離開(kāi)游泳池。當(dāng)晚11時(shí)許，汪大

24、寶被發(fā)現(xiàn)，送入中山市廣濟(jì)醫(yī)院搶救，經(jīng)搶救無(wú)效確認(rèn)因溺水導(dǎo)致呼吸、循環(huán)衰竭死亡。汪軍、謝芳認(rèn)為該小區(qū)的開(kāi)發(fā)商B公司及物業(yè)管理方C公司需對(duì)汪大寶之死負(fù)責(zé)，遂起訴法院，要求兩被告連帶賠償合計(jì)530614.5元。家長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商各執(zhí)一詞雙方對(duì)被告B、C公司對(duì)汪大寶溺亡是否有過(guò)錯(cuò)各執(zhí)一詞。原告認(rèn)為，游泳池屬無(wú)證經(jīng)營(yíng)，且游泳池的安全設(shè)施、人員及安全管理不到位。B公司為A小區(qū)的開(kāi)發(fā)商，但A小區(qū)游泳池建設(shè)沒(méi)有向體育監(jiān)管部門(mén)申報(bào)。因此，兩被告對(duì)汪大寶的死亡負(fù)有直接的、不可推卸的責(zé)任。B公司稱，開(kāi)發(fā)商不是泳池的所有人或管理人，不存在疏于管理的過(guò)失責(zé)任。受害人之死亡與建筑質(zhì)量或其他審批手續(xù)不齊全不存在任何的因果關(guān)系，汪大

25、寶的監(jiān)護(hù)人對(duì)其監(jiān)護(hù)失職才是造成汪大寶溺水的原因。C公司則認(rèn)為，汪大寶溺水身亡時(shí)間是在對(duì)泳池檢查完后，且是擅自進(jìn)入泳池的。作為物業(yè)管理公司，公司已于泳池原有的各項(xiàng)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上安置了多處安全防范的提示標(biāo)志，并配套工作人員進(jìn)行巡邏檢查，泳池內(nèi)也配置了安全員進(jìn)行安全防范。汪大寶在泳池關(guān)閉以后私自進(jìn)入泳池而致溺水，與公司管理工作無(wú)關(guān)。案例分析： 物業(yè)公司承擔(dān)二成責(zé)任市第二人民法院審理后認(rèn)為，本案基本事實(shí)為，汪大寶、汪小寶脫離監(jiān)護(hù)人監(jiān)護(hù)，在A小區(qū)游泳池關(guān)閉熄燈、救生員撤離后翻越游泳池邊的欄桿進(jìn)入游泳池并最終致汪大寶溺水身亡。汪大寶的父母作為監(jiān)護(hù)人應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，物業(yè)公司C公司在管理方面存在漏洞，承擔(dān)二

26、成責(zé)任。A小區(qū)為封閉管理小區(qū)，C公司在小區(qū)門(mén)口設(shè)有崗?fù)ぃ瑣復(fù)さ谋０踩藛T應(yīng)對(duì)進(jìn)入小區(qū)人員進(jìn)行必要管理，汪大寶、汪小寶并非A小區(qū)的住戶，其二人作為未成年人在沒(méi)有大人陪同的情況下進(jìn)入該小區(qū)時(shí)，C公司在小區(qū)門(mén)口的保安沒(méi)進(jìn)行必要的盤(pán)問(wèn)或者阻攔;當(dāng)晚汪大寶、汪小寶試圖攀爬進(jìn)游泳池時(shí)，C公司工作人員發(fā)現(xiàn)后雖制止但沒(méi)進(jìn)行必要的盤(pán)問(wèn)或者將其勸阻出小區(qū)，C公司對(duì)汪大寶之死存在一定過(guò)錯(cuò)。綜合本案案情，酌定C公司承擔(dān)2成的賠償責(zé)任，判決C公司賠償原告9萬(wàn)余元。一審判決后，C公司不服，提起上訴。近日，市中院做出二審判決，駁回上訴，維持原判。案例11:業(yè)委會(huì)擅自打官司案例介紹： 本市東部某小區(qū)業(yè)委會(huì)今年共打了5起官司，四

27、輸一贏。贏的是奪得了一間業(yè)委會(huì)辦公用房，業(yè)委會(huì)委員們?cè)僖膊挥玫叫^(qū)隔壁的咖啡館碰頭開(kāi)會(huì)了。輸?shù)墓偎纠镉幸粋€(gè)是侵害了物業(yè)公司的商譽(yù)，須賠償幾萬(wàn)元，業(yè)委會(huì)希望每家每戶分?jǐn)値装僭X(qián)，但遭到絕大多數(shù)業(yè)主的反對(duì)，理由是這5起官司中沒(méi)有一起征得過(guò)業(yè)主大會(huì)的表決通過(guò)。因此，業(yè)主表示該由業(yè)委會(huì)成員本人承擔(dān)訴訟風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)委會(huì)準(zhǔn)備將拒付訴訟費(fèi)的業(yè)主告上法庭，由法院替業(yè)委會(huì)做主，討回公道。分析：國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，誰(shuí)擁有房地產(chǎn)權(quán)證誰(shuí)就是業(yè)主，業(yè)主大會(huì)是廣大業(yè)主的權(quán)利機(jī)構(gòu)，而業(yè)委會(huì)則是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它既不是企業(yè)法人，也不是群眾自治組織，它無(wú)權(quán)作出任何重大決議，包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關(guān)廣大業(yè)主切身利益的決定，

28、必須按照法律法規(guī)的規(guī)定，得到管理區(qū)域有投票權(quán)的三分之二以上通過(guò)并明確授權(quán)才能生效。案例分析： 目前，在本市一些小區(qū)，有的業(yè)委會(huì)擅自自作主張的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。有的業(yè)委會(huì)動(dòng)不動(dòng)就提起訴訟，有一個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)一年里共打了8起官司，輸了官司業(yè)委會(huì)就辭職不干了。有的業(yè)委會(huì)雖然形式上通過(guò)了書(shū)面投票表決，而大多在征詢意見(jiàn)時(shí)往往寫(xiě)上這么一句話：如果你未在規(guī)定的時(shí)間里將征詢意見(jiàn)表寄回業(yè)委會(huì)，則視為業(yè)主同意訴訟云云。這種做法其實(shí)是法律本身所禁止的。法律明確規(guī)定：投票表決有3種，即同意、反對(duì)、棄權(quán)。既不能將棄權(quán)票加在反對(duì)票身上，更不能將棄權(quán)票強(qiáng)加到同意票的頭上。案例12:客戶欠租 物管應(yīng)該怎么做案例介紹： 某高級(jí)商務(wù)辦

29、公樓內(nèi)有一本地公司-A公司，其業(yè)務(wù)并未因入駐了一個(gè)好的辦公樓而有進(jìn)一步發(fā)展，反而較為昂貴的房租倒成了不小的負(fù)擔(dān)，一年多以后，欠租的情形出現(xiàn)了。物業(yè)管理部門(mén)發(fā)出在指定的期限內(nèi)，如果A公司仍不付清欠款的話，將不得不采取必要措施中止部分服務(wù)的通知，A公司對(duì)此未做出任何反應(yīng)，也沒(méi)有能力做出反應(yīng)。期限到了，物業(yè)管理部門(mén)將其通訊線路從接線大盤(pán)上摘除。隨后A公司通訊中斷。這時(shí)A公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為寫(xiě)字樓物業(yè)管理部門(mén)侵犯了他們的權(quán)利，遂雙方引起糾紛。案例分析： 1、物業(yè)項(xiàng)目在招租招商過(guò)程中，要對(duì)租戶的商業(yè)信譽(yù)及其行業(yè)前景做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)研，盡可能避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。2、一般情況下，對(duì)欠租租戶的處理要依據(jù)1998年建設(shè)部

30、關(guān)于物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃的管理準(zhǔn)則規(guī)定：對(duì)欠租人先進(jìn)行書(shū)面催租，如果沒(méi)有得到有效回應(yīng)，則以書(shū)面形式說(shuō)明期限，并采取措施，這類措施的實(shí)施要堅(jiān)決有效，要有層次，要能夠解決問(wèn)題，并且可以把出現(xiàn)后遺癥的可能性降至最低。3、個(gè)別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些質(zhì)地較為優(yōu)良的公司或?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當(dāng)?shù)膶捪藓蜏p免，在對(duì)這類公司采取處理措施時(shí)一般應(yīng)適當(dāng)留出余地。4、對(duì)欠租租戶采取措施的基礎(chǔ)是與之簽署了具備法律效力的租賃合同。因而合同文本的有效性非常重要。這些文本當(dāng)然要通過(guò)律師審核，但僅僅通過(guò)律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業(yè)管理專家們的意見(jiàn)。案

31、例13：失竊導(dǎo)致的責(zé)任糾紛案例介紹： 2009年，昆明市某業(yè)主收房時(shí)與物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，約定物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)保安義務(wù)，包括對(duì)小區(qū)進(jìn)行封閉式管理、24小時(shí)保安巡邏值班，確保小區(qū)內(nèi)無(wú)重大刑事案件發(fā)生等內(nèi)容。2009年11月17日，該業(yè)主家中失竊，該業(yè)主認(rèn)為這是物業(yè)公司未履行保安義務(wù)，提供物業(yè)管理服務(wù)有瑕疵造成的，故向物業(yè)公司提出索賠。物業(yè)公司認(rèn)為其已經(jīng)盡其所能提供了物業(yè)管理服務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，且業(yè)主家中究竟是否失竊、損失多少無(wú)法確定，故拒絕了業(yè)主的索賠要求。因雙方各執(zhí)一詞，協(xié)商未果，業(yè)主遂向人民法院起訴，要求物業(yè)公司賠償其因失竊遭受的損失兩萬(wàn)元。法院在審理此案過(guò)程中倍感困惑，一

32、個(gè)看似簡(jiǎn)單的案件，如何分配舉證責(zé)任以及如何認(rèn)定舉證責(zé)任是否完成卻相當(dāng)棘手。究竟是要求物業(yè)公司證明其“已經(jīng)依約履行了義務(wù)”，還是要求業(yè)主證明物業(yè)公司“履行義務(wù)存在瑕疵”?法院最后只好采取了折中的妥協(xié)做法，按照所謂“公平分擔(dān)”的原則，讓物業(yè)公司承擔(dān)了賠償部分損失的責(zé)任。案例分析： 本文認(rèn)為，讓業(yè)主完全承擔(dān)舉證責(zé)任，只能是導(dǎo)致業(yè)主敗訴，有失公平。鑒于此類物業(yè)案件舉證的復(fù)雜性，應(yīng)本著公平與誠(chéng)信原則合理分配舉證責(zé)任。物業(yè)管理是一個(gè)過(guò)程，該過(guò)程很難再現(xiàn)和證明，因此，不能把舉證責(zé)任完全加在任何一方頭上。原則上，業(yè)主主張物業(yè)公司的服務(wù)不達(dá)標(biāo)，應(yīng)首先提供必要的證據(jù)，使舉證責(zé)任發(fā)生轉(zhuǎn)換;物業(yè)公司也應(yīng)提出證據(jù)證明自

33、己履行了義務(wù);法官綜合運(yùn)用所有的證據(jù)材料進(jìn)行分析判斷，并形成自己的內(nèi)心確信。就上面的案例來(lái)說(shuō)，業(yè)主應(yīng)首先提供證據(jù)證明物業(yè)公司沒(méi)有盡到24小時(shí)巡邏值班的義務(wù)，并提供報(bào)案材料以及受案的公安機(jī)關(guān)做的勘驗(yàn)筆錄作為證據(jù);物業(yè)公司也應(yīng)提供保安24小時(shí)巡邏的簽到簿、訪客進(jìn)出小區(qū)登記簿、保安交接班記錄等書(shū)證，由法院綜合這些證據(jù)進(jìn)行判斷。案例14:沒(méi)簽訂物業(yè)合同被判繳納物業(yè)費(fèi)案。案例介紹： 艾某經(jīng)營(yíng)的網(wǎng)吧位于某小區(qū)內(nèi)。2003年7月1日，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與政興物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托合同。合同簽訂后，政興物業(yè)按約定進(jìn)行了物業(yè)服務(wù)。但艾某未向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)。政興物業(yè)公司于2003年11月7日訴至法院，要求艾

34、某付拖欠的2003年第三至第四季度的物業(yè)管理費(fèi)3611元。艾某以其與物業(yè)公司之間沒(méi)有簽訂物業(yè)合同、物業(yè)公司給其經(jīng)營(yíng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的服務(wù)不多為由，拒交物業(yè)費(fèi)。審判結(jié)果：中法認(rèn)為，艾某作為業(yè)主，物業(yè)服務(wù)合同對(duì)其具有約束力，其負(fù)有向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。判決艾某一次性給付物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)3611元。案例分析： 物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，在業(yè)主委員會(huì)依法成立后，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理合同，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。如果業(yè)主委員會(huì)也未與物業(yè)公司簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主則應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)的價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)的費(fèi)用。當(dāng)前，物業(yè)管理服務(wù)合同到期或未到期即新更換

35、物業(yè)公司，從而引發(fā)老物業(yè)不走、新物業(yè)進(jìn)不來(lái)的情況十分普遍，新進(jìn)物業(yè)公司運(yùn)用法律手段來(lái)維護(hù)自身權(quán)益是明智之舉。案例15：保安半夜進(jìn)民宅物業(yè)公司被判賠案例介紹： 北京朝陽(yáng)某住宅區(qū)張先生夫婦在凌晨被室內(nèi)的響動(dòng)驚醒，立即起床并打開(kāi)臥室的門(mén)，發(fā)現(xiàn)有人已走到客廳和臥室過(guò)道處，這個(gè)人自稱是物業(yè)公司的保安員。于是張先生夫婦把物業(yè)公司告上了法庭，并要求賠償每人精神損失費(fèi)各5萬(wàn)元。此案件在北京各界，尤其是在居民和物業(yè)管理界引起了強(qiáng)烈震動(dòng)和激烈爭(zhēng)論。法院認(rèn)為，張先生夫婦身為業(yè)主(住戶)，與物業(yè)管理公司間形成了委托管理關(guān)系。保護(hù)業(yè)主的安全，維護(hù)業(yè)主的利益是物業(yè)管理公司的職責(zé)。但在履行職責(zé)時(shí)應(yīng)注意采取適當(dāng)合理的方式，如

36、果措施不當(dāng)侵害了業(yè)主的權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)公司保安員在值班時(shí)進(jìn)入張先生夫婦房間，其自稱因?yàn)榉块T(mén)虛掩，為張先生夫婦的安全和利益而入室檢查。而按照住戶手冊(cè)規(guī)定，遇此緊急情況其既不與業(yè)主家電話聯(lián)系，又未請(qǐng)公安人員見(jiàn)證，該行為是不符合有關(guān)規(guī)定的，侵害了公民住宅不受侵犯的權(quán)利。而且其是在張先生夫婦深夜熟睡之機(jī)闖入，給張先生夫婦帶來(lái)了一定的精神刺激，影響了生活，應(yīng)該就此不當(dāng)行為承擔(dān)責(zé)任。因該保安員是在履行職務(wù)中侵害了張先生夫婦的權(quán)利，故由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。問(wèn)題：1、物業(yè)公司保安進(jìn)入居民住宅，是否屬于違紀(jì)?2、遇到保安進(jìn)入居民住宅問(wèn)題，物業(yè)公司如何處理?3、張先生夫婦把物業(yè)公司告上法庭，法庭如何

37、判決?案例分析： 按慣例和法律法規(guī)規(guī)定，任何個(gè)人和單位是不能私入民宅的，否則被視為侵犯。但是也有例外，因?yàn)槲飿I(yè)公司的保安員有著極為特殊的義務(wù)，須保護(hù)服務(wù)范圍的財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)服務(wù)范圍的正常秩序，做好服務(wù)區(qū)域內(nèi)的防火、防盜、防爆炸、防破壞、防治安災(zāi)害事故等安全防范工作。并且據(jù)調(diào)查，物業(yè)公司保安員由于是在深夜值班時(shí)發(fā)現(xiàn)張先生家的家門(mén)虛開(kāi)，在經(jīng)按鈴房?jī)?nèi)無(wú)反應(yīng)的可疑情況下，他才進(jìn)入房?jī)?nèi)進(jìn)行檢查，完全是在履行職責(zé)，是對(duì)張先生夫婦的安全負(fù)責(zé)。根據(jù)物業(yè)公司了解的情況及相關(guān)物業(yè)管理制度，保安當(dāng)時(shí)不可能掌握張先生家的鑰匙，而張先生沒(méi)有任何物品丟失，也無(wú)門(mén)鎖及其他損壞后果。物業(yè)管理公司認(rèn)為在此種情況下保安入室沒(méi)有違

38、法，只屬于違紀(jì)行為，因?yàn)楣镜淖羰謨?cè)規(guī)定，保安員在社區(qū)內(nèi)作24小時(shí)巡邏，如遇緊急情況，應(yīng)按登記的電話號(hào)馬聯(lián)系有關(guān)住戶并立即通知公安部門(mén)或消防等部門(mén)，如無(wú)法聯(lián)系有關(guān)住戶時(shí)，即邀請(qǐng)公安人員或消防人員開(kāi)啟正門(mén)，進(jìn)入單元審查事故情況，并做適當(dāng)處理。案例16：業(yè)主擅自堵排水口案例介紹： 因排水管道不暢，而使業(yè)主室內(nèi)受損的責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)?提要：樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)口處按規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng)，被鳥(niǎo)鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。被告華某在裝潢602室房屋時(shí)，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽(yáng)臺(tái)處的排水口封死甲小區(qū)某號(hào)602室由被告華某承租，502室由原告王某承租。因被告某物業(yè)管理公司未在該號(hào)樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)口處按

39、規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng)，被鳥(niǎo)鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。被告華某在裝潢602室房屋時(shí)，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽(yáng)臺(tái)處的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn)602室陽(yáng)臺(tái)，因該陽(yáng)臺(tái)排水口已封死，積水無(wú)法排出，沿602室周圍墻角深入502室，致使原告王某裝潢的地板等物受損。原告王某要求賠償，但因被告華某與物業(yè)管理公司相互推諉，原告王某遂訴訟至法院。案例分析： 對(duì)于此案，法院審理經(jīng)審理判定：1、物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對(duì)房屋樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進(jìn)華某和原告王某承租的房屋內(nèi)，造成原告財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)

40、任。2、華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽(yáng)臺(tái)處排水管道口封死，使陽(yáng)臺(tái)的積水無(wú)法從排水管及時(shí)排出，加重了原告的財(cái)產(chǎn)損害。為此，華某對(duì)原告的財(cái)產(chǎn)損害也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。案例17：業(yè)主與業(yè)主直接對(duì)簿公堂案例介紹： 王某與李某是鄰居關(guān)系，2004年7月中旬，王某未將其空調(diào)室外機(jī)安裝在物業(yè)指定位置，而安裝在正對(duì)李某房門(mén)的位置，空調(diào)機(jī)啟動(dòng)后，熱風(fēng)從窗戶吹進(jìn)鄰居房?jī)?nèi)，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。所以李某就一紙?jiān)V狀將鄰居王某告上了法庭，要求王某拆除空調(diào)室外機(jī)并賠償精神損失。案例分析： 王某作為小區(qū)業(yè)主對(duì)自有房屋依法享有權(quán)利，但必須接受相應(yīng)的限制。王某將空調(diào)器的室外機(jī)移至房屋的北側(cè)外立面，違反了民法通

41、則的關(guān)于相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定，李某得到法院的支持也在情理之中。目前，業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢(shì)，其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前，有的業(yè)主不了解，有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對(duì)簿公堂，而是選擇由物業(yè)公司出面處理，如物業(yè)公司不肯協(xié)調(diào)，則大多以拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)相要挾，無(wú)形中物業(yè)公司做了他們的“替罪羊”。案例18：超時(shí)訴訟時(shí)效法院不支持物業(yè)費(fèi)支付案案例介紹： 楊林華在交納了1994年9月至1996年12月的物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)、水費(fèi)后，不再交納任何費(fèi)用。2007年7月19日，楊林華所屬的華新國(guó)際訴至沈河區(qū)人民

42、法院，請(qǐng)求法院判令楊華林給付1997年至2003年的物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)和稅費(fèi)。原審法院判決楊華林應(yīng)給付華新國(guó)際1997年12月的物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)和水費(fèi)。宣判后，雙方均不服原審判決，向沈陽(yáng)中法提起上訴。審判結(jié)果：沈陽(yáng)中法認(rèn)為，華新國(guó)際向原審法院起訴的時(shí)間是22004年7月19日，而其所請(qǐng)求的楊林華應(yīng)支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)是從1997年1月起至2004年6月30日止，支付拖欠的采暖費(fèi)分別是1998至1999年度，2002年至2004年度。華新國(guó)際應(yīng)該在得知自己的權(quán)利受侵害后的兩年之內(nèi)起訴。對(duì)于2002年7月19日前發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)該適用法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。最后法院判決楊林華只需支付2002年以后i

43、的費(fèi)用。案例分析： 我國(guó)民法通則規(guī)定了訴訟時(shí)效制度，如果在法定期限內(nèi)不行使權(quán)利，將導(dǎo)致權(quán)利的喪失或權(quán)利的減損。物業(yè)合同適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。案例19：業(yè)主私自搭建房屋案例介紹： 邱先生在某小區(qū)購(gòu)買了一套商品房，并在該商品房屋頂上違章搭蓋了一間100多平方米的房間，嚴(yán)重影響了小區(qū)的安全和整體形象，其行為遭到了其他業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。小區(qū)物業(yè)公司多次制止邱先生違章搭建，但對(duì)方均置之不理。市城建監(jiān)察支隊(duì)也向其發(fā)出停止違章建筑、限期拆除的通知，但邱先生依然我行我素。物業(yè)公司遂向法院起訴。法院認(rèn)為，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的違章搭建行為，其職責(zé)和義務(wù)是進(jìn)行勸阻、制止，法律和業(yè)主大會(huì)并沒(méi)有授權(quán)其可直接提起民事訴訟，按照

44、物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的小區(qū)業(yè)主臨時(shí)公約，其權(quán)利義務(wù)應(yīng)由業(yè)主承受，物業(yè)公司并非該臨時(shí)公約的權(quán)利義務(wù)相對(duì)人，也不是相關(guān)權(quán)利義務(wù)的承受主體。因此，當(dāng)有業(yè)主未遵守公約承諾時(shí)，應(yīng)由相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)提起民事訴訟，物業(yè)公司無(wú)權(quán)以合同相對(duì)人的身份起訴要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。案例分析： 住在頂層或靠近其他公共空地的業(yè)主，經(jīng)常會(huì)往公共空間打主意，改造公共用地并占為己有，不僅影響了小區(qū)的整體景觀形象，也侵害了其他業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)公司對(duì)這種行為應(yīng)及時(shí)進(jìn)行制止，制止無(wú)效情況下應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告房屋行政管理部門(mén)，也可建議相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)提起民事訴訟進(jìn)行維權(quán)。案例20：裝修管理案例分析案例介紹： 某小區(qū)物業(yè)管理處規(guī)定，

45、裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶門(mén)關(guān)閉，以便裝修管理人員隨時(shí)檢查。一天，管理處工作人員在例行巡查過(guò)程中，見(jiàn)一裝修戶房門(mén)虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，于是推門(mén)而入。發(fā)現(xiàn)裝修工人在滿是易燃物的施工現(xiàn)場(chǎng)吸煙，并且沒(méi)有按規(guī)定配備必要的消防器材。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時(shí)通知保安人員將裝修施工負(fù)責(zé)人帶到管理處接受處理。不久，業(yè)主知道了此事。遂投訴管理處工作人員在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業(yè)主和裝修施工人的合法權(quán)益。同時(shí)表示將訴諸公堂。注：1、該戶業(yè)主未簽署裝修管理服務(wù)協(xié)議。2、管理處認(rèn)為施工單位違反了該小區(qū)裝修安全管理規(guī)定，要對(duì)其作出相應(yīng)的處罰。案例

46、分析: 1、本案例中物業(yè)管理工作人員的行為，似乎是在根據(jù)相關(guān)法規(guī)和合同認(rèn)真履行自己的職責(zé)和義務(wù)，制止違規(guī)裝修行為，消除安全隱患，維護(hù)廣大業(yè)主的共同利益，從表面看好象是合情、合理、合法的?？墒?，本案例中物業(yè)管理工作人員以裝修管理為由，在未經(jīng)業(yè)主(所有權(quán)人)同意的情況下對(duì)私家住宅堂而煌之地“推門(mén)而入”。這一行為顯然有違我國(guó)憲法關(guān)于公民的合法財(cái)產(chǎn)以及人身權(quán)益不受侵犯的法律規(guī)定，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，確有侵權(quán)之嫌。2、物業(yè)管理人員在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)裝修施工人員的違規(guī)事實(shí)和安全隱患以后，按照相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，將施工負(fù)責(zé)人帶到管理處接受處理(比如向其告知禁止行為和注意事項(xiàng)，發(fā)放違章整改通知書(shū)要求限期整改等)，并沒(méi)有

47、限制該負(fù)責(zé)人的人身自由的主觀故意和事實(shí)情節(jié)，不構(gòu)成所謂的“非法滯留”。當(dāng)然，如果這時(shí)出現(xiàn)施工人員拒絕到管理處處理的情況，物業(yè)管理人員也可以采取服務(wù)上門(mén)的方式履行“告知禁止行為和注意事項(xiàng)”以及其他法定義務(wù)。3、物業(yè)管理?xiàng)l例第四十七條規(guī)定：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。可見(jiàn)物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有行政處罰權(quán)，不能對(duì)施工單位“作出相應(yīng)的處罰”。4、業(yè)主未簽署裝修管理服務(wù)協(xié)議并不能說(shuō)明業(yè)主沒(méi)有履行物業(yè)管理?xiàng)l例第五十三條規(guī)定的“事先告知物業(yè)管理企業(yè)”的義務(wù)，因?yàn)椤笆孪雀嬷辈灰欢ㄒ院炇饏f(xié)議為載體。也不構(gòu)成業(yè)主

48、對(duì)其住宅進(jìn)行裝修的先決條件，這是業(yè)主的權(quán)利(在不違章的情況下)。案例21：早期介入越早越好案例介紹： 某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于1997年末立項(xiàng)開(kāi)發(fā)浦東某地區(qū)的一個(gè)中高檔商品住宅小區(qū)，隨即便選聘了一家物業(yè)管理公司早期介入該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工與安裝工程。物業(yè)管理公司非常重視早期介入，本著做發(fā)展商“好參謀、好幫手、好朋友”的服務(wù)理念，專門(mén)成立了由公司物業(yè)管理部和工程設(shè)備部負(fù)責(zé)人組成的項(xiàng)目組，深入項(xiàng)目工地，查閱擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案和其它設(shè)計(jì)資料，與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)、工程技術(shù)人員達(dá)成一致，很快拿出了早期介入工作計(jì)劃和工作方案，經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可后迅速開(kāi)展了工作。項(xiàng)目組在早期介入的一年中，立下“兩會(huì)一單”制度，堅(jiān)持參加開(kāi)發(fā)

49、商的項(xiàng)目專題會(huì)議和工程例會(huì)，從保障業(yè)戶的未來(lái)利益、有利于物業(yè)銷售和售后物業(yè)管理出發(fā)，先后發(fā)出工作聯(lián)系單25張，對(duì)工程建設(shè)中的各種問(wèn)題提出了71條意見(jiàn)和建議，其中大部分意見(jiàn)或建議被發(fā)展商采納，既提高了工程質(zhì)量，又降低了工程成本，還避免了事后大量難以彌補(bǔ)的終生遺憾。另外，項(xiàng)目組還配合“開(kāi)發(fā)商”擬制了住宅使用說(shuō)明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用公約、業(yè)戶手冊(cè)、前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同等大量的文件，組織策劃了前期物業(yè)管理總體方案、業(yè)戶入伙實(shí)施方案、物業(yè)管理處籌建方案、物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算等前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作。由于“開(kāi)發(fā)商”站得高、看得遠(yuǎn)，物業(yè)管理公司服務(wù)理念正確、關(guān)系處理得當(dāng)，充分發(fā)揮了自身的優(yōu)勢(shì)，使得該項(xiàng)目如期完成了建設(shè)過(guò)程和竣工、接管驗(yàn)收;實(shí)現(xiàn)了一邊小區(qū)施工，一邊業(yè)戶入伙，物業(yè)管理服務(wù)從高起點(diǎn)出發(fā)，向著高標(biāo)準(zhǔn)方向努力。兩年后很快成為上海市物業(yè)管理的一個(gè)樣板樓盤(pán)，各地前來(lái)參觀學(xué)習(xí)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)管理公司絡(luò)繹不絕。切身的體驗(yàn)使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)管理公司都一致認(rèn)為：物業(yè)管理的早期介入是非常重要的和非常必要的，而且介入越早越好，這對(duì)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、開(kāi)發(fā)銷售者和管理服務(wù)者都極為有利。案例分析： 本案例從總體上描述了物業(yè)管理早期介入的重要性和必要性，我