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文檔簡介
1、鵬達龍崗深惠路地塊策劃方案策劃方案目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc74550756 前 言 PAGEREF _Toc74550756 h 3 HYPERLINK l _Toc74550757 第一部分 基本研判 PAGEREF _Toc74550757 h 4 HYPERLINK l _Toc74550758 一.地塊認識 PAGEREF _Toc74550758 h 4 HYPERLINK l _Toc74550759 二.地塊綜合比較 PAGEREF _Toc74550759 h 10 HYPERLINK l _Toc74550760 三.觀點闡述 PA
2、GEREF _Toc74550760 h 11 HYPERLINK l _Toc74550761 第二部分 項目診斷 PAGEREF _Toc74550761 h 13 HYPERLINK l _Toc74550762 一.項目SWOT分析 PAGEREF _Toc74550762 h 13 HYPERLINK l _Toc74550763 二.問題的提出 PAGEREF _Toc74550763 h 17 HYPERLINK l _Toc74550764 第三部分 把握市場 PAGEREF _Toc74550764 h 18 HYPERLINK l _Toc74550765 一.2004年的
3、市場形勢 PAGEREF _Toc74550765 h 18 HYPERLINK l _Toc74550766 二.項目周邊物業(yè)概況 PAGEREF _Toc74550766 h 20 HYPERLINK l _Toc74550767 三.結(jié)論和建議 PAGEREF _Toc74550767 h 25 HYPERLINK l _Toc74550768 第四部分 項目定位 PAGEREF _Toc74550768 h 26 HYPERLINK l _Toc74550769 一.項目物業(yè)定位 PAGEREF _Toc74550769 h 26 HYPERLINK l _Toc74550770 二.
4、目標客戶群初步定位 PAGEREF _Toc74550770 h 28 HYPERLINK l _Toc74550771 三.項目形象定位 PAGEREF _Toc74550771 h 29 HYPERLINK l _Toc74550772 第五部分 項目規(guī)劃設計建議 PAGEREF _Toc74550772 h 32 HYPERLINK l _Toc74550773 一.總體思路 PAGEREF _Toc74550773 h 32 HYPERLINK l _Toc74550774 二.布局規(guī)劃設計建議 PAGEREF _Toc74550774 h 34 HYPERLINK l _Toc745
5、50775 三.各類物業(yè)面積配比初步建議 PAGEREF _Toc74550775 h 37 HYPERLINK l _Toc74550776 四.非銷售部門設施規(guī)劃建議 PAGEREF _Toc74550776 h 38 HYPERLINK l _Toc74550777 五.景觀環(huán)境規(guī)劃建議 PAGEREF _Toc74550777 h 39 HYPERLINK l _Toc74550778 六.結(jié)構(gòu)規(guī)劃設計建議 PAGEREF _Toc74550778 h 41 HYPERLINK l _Toc74550779 第六部分 整合營銷推廣策略 PAGEREF _Toc74550779 h 42
6、 HYPERLINK l _Toc74550780 一.營銷總體思路 PAGEREF _Toc74550780 h 42 HYPERLINK l _Toc74550781 二.銷售策略建議 PAGEREF _Toc74550781 h 43 HYPERLINK l _Toc74550782 第七部分 我們的服務優(yōu)勢 PAGEREF _Toc74550782 h 46 HYPERLINK l _Toc74550783 科學經(jīng)緯,藝術尺度 PAGEREF _Toc74550783 h 46 HYPERLINK l _Toc74550784 關于尺度 PAGEREF _Toc74550784 h 4
7、7 HYPERLINK l _Toc74550785 CDEM人力資源理念 PAGEREF _Toc74550785 h 49 HYPERLINK l _Toc74550786 CDEM項目管理架構(gòu) PAGEREF _Toc74550786 h 51 HYPERLINK l _Toc74550787 CDEM項目成員結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc74550787 h 53 HYPERLINK l _Toc74550788 類似案例選輯 PAGEREF _Toc74550788 h 55 HYPERLINK l _Toc74550789 結(jié)束語 PAGEREF _Toc74550789 h 62
8、前 言前言房地產(chǎn)項目策劃的核心是通過對項目地塊內(nèi)部資源和外部環(huán)境的調(diào)研和分析,找出項目的利基,然后確定其市場定位,再根據(jù)明確的市場定位來統(tǒng)籌項目推廣的多項工作展開。房地產(chǎn)項目策劃的過程實際上就是項目內(nèi)部資源與外部環(huán)境優(yōu)化組合的過程。對于鵬達龍崗深惠路地塊項目的營銷策劃,我們的思路是通過對本項目內(nèi)部資源與外部環(huán)境的充分了解,運用SWOT分析技術,找出市場的供需失衡或資源配置不合理之處,再結(jié)合項目本身具備的資源條件做出相應的調(diào)整。以力圖挖掘出本項目的利基,并加以充分的利用,從而迎合市場需求,以使整個項目有一個完美的銷售結(jié)局。第一部分 基本研判地塊認識項目概況基本研判項目地塊處于深惠公路、鵬達商業(yè)街
9、、銀威路和龍崗路圍合而成的區(qū)域,地塊近似呈矩形,地塊長約180米左右,寬約110米左右。項目總用地28334平方米,規(guī)劃總建筑面積10萬平米,用地性質(zhì)為商住用地,商業(yè)和住宅的分配比例待定。其它指標不詳。項目區(qū)位特點項目地塊現(xiàn)狀基本研判項目地塊目前已用磚墻圍起來。地勢平坦,除一棟國潤加油站的二層住宿樓待拆遷外,項目地塊上無任何建筑物和構(gòu)筑物?;狙信谢狙信许椖克闹良爸苓吔ㄖ椖繓|面至龍崗路。東南角有一在建項目東森商業(yè)大廈,占地2。7萬平方米,為一地下為2層,地上16層的高層建筑,計劃在2004年7月竣工。一街之鄰有福臨百貨?;狙信心厦嬷零y威路。街對面為泰興五金彈簧廠等工廠廠房。建筑外觀比較凌
10、亂。西面至鵬達商業(yè)街?;狙信许椖勘泵嬷辽罨莨贰T诒泵婺壳斑€有國潤加油站在營業(yè)。它的存在對本項目有巨大影響?;狙信斜镜貕K四面臨街,四面都是龍崗比較主要的商業(yè)干道,開發(fā)商業(yè)有其先天的優(yōu)勢,但本地塊在臨深惠路一側(cè)有一加油站,既影響了將來的布局規(guī)劃又影響了項目形象,因為深惠路是本地塊最重要的臨街面,所以將來對商業(yè)氣氛的形成也會產(chǎn)生不利的影響。地塊綜合比較物業(yè)類型影響因素分析表影響因素住宅底商公寓(產(chǎn)權(quán)酒店)綜合商業(yè)地塊情況對公共交通的依賴性一般弱很強很強公共交通發(fā)達基本研判對周邊居住人口數(shù)量的依賴性很低很高一般很高居住人口密度高對區(qū)域經(jīng)濟指標的依賴性很低一般一般很高較好對周邊自然及人文環(huán)境的要求
11、很高很低很低很低一般對容積率、覆蓋率的要求很高一般一般較低容積率3.5以上,很高對休閑空間和綠化的要求很高很低較高一般休閑空間,綠地不足,但可以在屋頂設置對地段的依賴性一般一般很高很高地段較好對噪音的控制要求很高較低一般很低噪音較大對大氣環(huán)境的要求很高較低一般一般大氣環(huán)境一般對發(fā)展商品牌要求一般一般很高很高在龍崗知名度較高對物業(yè)管理要求較高較低很高很高一般物業(yè)類型選擇從上表的分析可以看出,本地塊較為符合建設綜合商業(yè)和商務公寓(或產(chǎn)權(quán)酒店)的條件,假設在本地塊建設住宅,則優(yōu)勢不多,而劣勢卻相當突出。所以我們建議本地塊的產(chǎn)品采用綜合商業(yè)商務公寓(或產(chǎn)權(quán)酒店)的組合模式。基本研判觀點闡述本地塊做商業(yè)
12、有比較明顯的優(yōu)勢,而做住宅則有不可回避的劣勢,而且做商業(yè)才可以達到利潤最大化;假若在本地塊做住宅則只可能做中低檔的住宅,地塊價值難以完全發(fā)揮,而且會有一定的風險;單從地塊本身條件來看,若做商業(yè),高、中、低檔的商業(yè)均可選擇,實際操作可根據(jù)開發(fā)商自身資源以及競爭環(huán)境作出選擇,選擇的空間較大;根據(jù)我們商業(yè)項目操作的經(jīng)驗,三層以上散鋪的競爭力將會銳減,四層以上的散鋪若不是有非常具有吸引力的主題或環(huán)境,一般來說,其單價已接近甚至低于同樓層的住宅單價,而銷售的難度卻遠高于同樓層的住宅。從這方面來看,本項目除了核心店可視情況建成四層以上,其它商鋪應盡量不超過四層;低層建筑建設成本更低建設周期更短,這也是商業(yè)
13、易受青睞的原因之一;但是商業(yè)地產(chǎn)操作難度也遠高于住宅,開發(fā)風險也大于住宅?;狙信械诙糠?項目診斷項目SWOT分析優(yōu)勢(S):區(qū)位優(yōu)勢:隨著五洲風情MALL、天虹商場、柏龍奧特萊斯折扣城等眾多商業(yè)項目的啟動,項目所在片區(qū)的知名度和商業(yè)氛圍都已大大提高;項目診斷地段優(yōu)勢:瀕臨深惠公路,項目的通達性和可視性非常好;規(guī)模優(yōu)勢:項目地塊比較規(guī)則,有利于項目規(guī)劃;品牌優(yōu)勢:開發(fā)商鵬達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過對鵬達花園、疊翠新峰成功開發(fā),對項目所在地的房地產(chǎn)市場非常了解,在龍崗具有一定的企業(yè)品牌,有利于給客戶信心。環(huán)境優(yōu)勢:在地塊的東北角有一個城市休閑公園。劣勢(W):周邊環(huán)境差:地塊南面是一些工廠的廠房
14、,周邊環(huán)境給人的印象還比較亂;地塊北面目前有一個加油站,對項目的形象是個嚴重的損害;噪音大:臨近城市主干道深惠路,晝夜交通噪聲大;機會(O):基礎設施改善:在龍崗區(qū)政府原則通過的2004-2005年龍崗區(qū)擬投資重大基礎設施建設項目中,計劃投資約30億元改造本項目鄰近的深惠公路,這將使項目的交通現(xiàn)狀得到極大的改善;地鐵3號線將在2005年1月1日前全線正式動工,計劃2007年底建成,2008年投入運營。項目鄰近3號線的終點站龍興街站,這必將給項目帶來極大的人流,有利于項目聚集到大量消費者。項目診斷市場需求:隨著鵬達花園、疊翠新峰等項目的相繼面世,項目周邊已擁有幾千人的大社區(qū)的消費人群,但現(xiàn)有項目
15、的商業(yè)都是較小的底層商鋪,缺乏綜合性的大型商業(yè)。威脅(T):政策風險:據(jù)了解,從2月份開始,商務部和銀監(jiān)會已經(jīng)開始了對大型購物中心的全面檢查。其中,商務部在3月15日專門刊發(fā)了商務部關于對大型商業(yè)網(wǎng)點建設情況進行調(diào)查的通知,其中要求建筑面積5000平方米及以上的百貨店、超級市場、大型綜合超市、倉儲式商場、專業(yè)店、購物中心以及商品交易市場(含批發(fā)市場),必須如實填寫建設投資總額、資金來源、開業(yè)情況、經(jīng)營情況、是否享受優(yōu)惠政策、是否符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃等情況,在4月15日之前必須如期交給商務部門。4月30日,在發(fā)改委召開的電話會議中,專門部署了關于清理固定資產(chǎn)投資項目的行動,其中大型購物中心也赫然在列
16、。銀監(jiān)會也開始了對固定資產(chǎn)貸款清理。主要是對在建和擬建的包括大型購物中心在內(nèi)的重點項目固定資產(chǎn)貸款的清理。資金風險:行業(yè)內(nèi)通常估計,大型購物中心的建安成本超過3500元/平方米,加上土地成本,投資10萬平方米Mall至少需要4億元。另外做Mall至少需要2年的前期準備、2年的建設和3年的開業(yè)運營投入期,這就意味著開發(fā)商可能會一直虧損7年。同質(zhì)化風險:目前龍崗區(qū)的商業(yè)物業(yè)供應量巨大,部分項目同質(zhì)化嚴重。矩陣組合分析S(strength):區(qū)位和地段擁有明顯的相對優(yōu)勢,比較符合建設商業(yè)物業(yè)的要求。W(weakness):噪聲大,影響居??;周邊工廠多,區(qū)域商業(yè)形象尚須進一步引導; O(opportu
17、nity):項目診斷深惠路的改造和地鐵3號線工程的實質(zhì)性啟動,有利于加速項目片區(qū)商業(yè)氛圍的形成。具有較高升值潛力的物業(yè)有市場機會T(Threat):目前國家宏觀政策對大型商業(yè)物業(yè)的調(diào)控加嚴;目前項目片區(qū)現(xiàn)有較大規(guī)模的商業(yè)供應量。通過上述SWOT分析以及矩陣組合比較,可以基本掌握對本項目的總體評價,總體而言,本項目具有較明顯的地段優(yōu)勢,但由于周邊大量的工廠存在,再加上國家加大了對大型商業(yè)設施的控制,對項目的未來發(fā)展是一個極大的影響。但由于相關的基礎設施的改造和軌道交通的建設,以及五洲風情MALL、柏龍奧特萊斯折扣城等到大型商業(yè)物業(yè)的出現(xiàn),提升了項目所在片區(qū)的知名度和商業(yè)價值,具有較高升值潛力的物
18、業(yè)有較大的市場機會。如果通過詳實的市場環(huán)境研究,準確的項目定位,新興的商業(yè)形態(tài)、能打動潛在消費者的產(chǎn)品規(guī)劃設計,本項目的成功就有了保證。問題的提出如何充分利用本項目的優(yōu)勢和市場機會?項目診斷如何根據(jù)本項目的片區(qū)物業(yè)情況及2004年的市場環(huán)境去細分市場,確定項目的市場定位?通過什么樣的規(guī)劃設計來實現(xiàn)該項目的定位?如何解決內(nèi)街商鋪以及二三四層商鋪的銷售難題?什么樣的產(chǎn)品組合能夠有效降低項目的風險?采取什么樣的營銷推廣策略以使該項目順利完成銷售?第三部分 把握市場2004年的市場形勢深圳房地產(chǎn)向特區(qū)外發(fā)展是必然趨勢,為龍崗房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的大環(huán)境把握市場近年來,隨著特區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展以及國
19、家相關房地產(chǎn)政策出臺,特區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)高速發(fā)展,特區(qū)內(nèi)土地供應與土地資源出現(xiàn)了相對“稀缺”,龍崗作為深圳市最大的行政區(qū),擁有豐富的土地儲備和良好的自然生態(tài)環(huán)境,為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的空間。此前出臺的深圳市近期建設規(guī)劃(2003-2005)所提出的七大重點居住區(qū)就有六個設在特區(qū)外(分別是新安、光明、龍華、橫崗、龍崗和坪山),其中就有3個設在龍崗區(qū),亦預示未來龍崗區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的良好前景。近年來龍崗房地產(chǎn)持續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展,物業(yè)檔次與市場競爭力明顯提高,商品房銷售量穩(wěn)步增長2002年龍崗區(qū)全年商品房銷售達20750套,比上年增長9.7%;商品房銷售面積達170.2萬, 比上年增長0.5%;商品房銷售
20、金額達69.8億元,比上年增長12.4%。近年來龍崗零售業(yè)發(fā)展勢頭迅猛從市場環(huán)境來看,龍崗商業(yè)零售總額從2000年的978億元升到2002年的2578億元,上升幅度很大。另外龍崗人均可支配收入和人均消費以5的年速度增長,龍崗區(qū)的消費能力近年也一直呈68的年增長率。龍崗商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。近期商業(yè)物業(yè)相對集中上市,對龍崗后繼開發(fā)的商業(yè)項目是一個大的考驗把握市場據(jù)統(tǒng)計,2003年龍崗在售商鋪的總量超過了羅湖、福田、南山的總和,其商業(yè)容量近30萬平方米。新龍崗商業(yè)中心、五洲風情MALL等眾多商業(yè)項目如雨后春筍般拔地而起。而今年龍崗又將有新的商業(yè)項目面市,預計屆時該片區(qū)的商鋪供應量將達到50萬平方米。項
21、目周邊物業(yè)概況龍崗商業(yè)地產(chǎn)市場特點未來1-2年將推出的有較大商業(yè)規(guī)模的項目項目名稱地址占地面積(平方米)建筑面積(平方米)備注G01035-9龍崗區(qū)中心城17萬262000,商業(yè)建筑面積82000平方米星河地產(chǎn)于2003年年底拍得龍崗商業(yè)已呈現(xiàn)供大于求現(xiàn)象在售樓盤概況把握市場項目名稱地址占地面積(平方米)建筑面積(平方米)備注碧湖皇冠假日酒店商業(yè)街龍崗中心城,吉祥路、龍福路及公園路的交匯處3500016000萬鑫五洲風情MALL深惠公路龍興街段總建筑面積約28萬平方米,分兩期開發(fā),一期建筑面積為14.8萬平方米規(guī)劃建造一個集觀光、購物、娛樂、運動、休閑、度假于一體的大型商業(yè)中心新龍崗商業(yè)中心龍
22、崗鎮(zhèn)盛平村2545540729把握市場“南京路商業(yè)廣場”(雅豪祥苑二期)龍崗區(qū)龍城中路與龍河路交匯處5448575000項目定位為一個“大型綜合性街區(qū)式”商業(yè)廣場,擬規(guī)劃為以“大型休閑、餐飲、娛樂”為特色,集“購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、商務”于一體的現(xiàn)代化商業(yè)中心,東方國際茶都龍崗龍河路總占地面積達到8萬平方米。1期招商營運面積約為4萬平方米,一層建筑面積14064平方米,二層建筑面積14776平方米,三層建筑面積1754平方米,地下室建筑面積9299平方米。龍崗新興商業(yè)物流項目定位為匯聚中外各國產(chǎn)區(qū)茶葉、茶具、茶藝用品、茶產(chǎn)業(yè)服務商等在內(nèi)的,超大規(guī)模的國際茶業(yè)商貿(mào)中心。德眾五金物流園龍崗
23、區(qū)深惠公路(龍崗鎮(zhèn)段)30萬平方米總建筑面積50萬平方米,一期規(guī)劃建筑面積150000 平方米商業(yè)業(yè)態(tài)為專業(yè)的五金生產(chǎn)資料物流園,是商業(yè)物流地產(chǎn)項目。該項目將分二期開發(fā),首期開發(fā)100000平方米集五金展示、物流、倉儲及五金原材料、半成品、產(chǎn)成品交易于一體。把握市場典型個盤分析五洲風情MALL3.1、概況龍崗萬鑫商業(yè)項目總建筑面積約28萬平方米,分兩期開發(fā)。萬鑫五洲風情MALL為第一期開發(fā)部分,由深圳市鑫業(yè)投資有限公司投資,建筑面積為14.8萬平方米,它東至雙龍立交橋,南臨龍溪河的八仙嶺公園,北為深惠公路,西至翠竹路,規(guī)劃建造一個集觀光、購物、娛樂、運動、休閑、度假于一體的大型商業(yè)中心,并配套
24、有1000多個車位,是今年龍崗最大型商業(yè)航母。預計今年7月即將面市。把握市場五洲風情MALL由6大核心主題風格和若干商業(yè)步行街組合而成,由專業(yè)商業(yè)管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營管理,各功能區(qū)即相對獨立又相互聯(lián)系,形成購物、觀光、休閑、娛樂、餐飲等布局的完美呼應。在經(jīng)營中通過美式風情街、泰國風情街、日本風情街、法國風情街、意大利風情街和中國風情街等6大風情主題,為消費者營造和提供不同的、極具濃厚地域文化風格和購物情調(diào)的商業(yè)購物環(huán)境。3.2、優(yōu)劣勢分析地段為其最大的優(yōu)勢。地鐵3號線總站就設在五洲風情MALL對面,政府還在項目所在地投資興建起一個大型中心廣場和兩座橫跨深惠公路的人行天橋,有利于集納更多消費人群
25、。劣勢:盡管開發(fā)商稱有1800米的臨街面,但除深惠惠路外,其它周邊道路目前都不成熟,因此其真正的臨街商鋪不多。由于產(chǎn)品設計上為三通道、甚至四通道商業(yè)賣場,造成二樓、三樓全為內(nèi)鋪,不利于項目的銷售。3.3、推廣手法先引進大型知名企業(yè),目前五洲風情MALL已引進賽格電子市場、吉之島等品牌商家,確保商鋪投資者的投資信心把握市場進行重點區(qū)域的招商工作,比如溫州、臺州等。銷售特征五洲風情MALL自開盤以來,銷售并不太理想,反而是面向溫州臺州的銷售起到了一定的效果,一個重要的原因是五洲風情MALL的產(chǎn)品概念相對龍崗其它商業(yè)樓盤并無創(chuàng)新之處,對單純看重投資回報高和首付款小的溫州人臺州人有吸引力,在本地卻未能
26、得到普遍認可。結(jié)論和建議近幾年來,由于城市化進程的推進和城市基礎設施的建設,龍崗中心城和龍崗鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展勢頭非常迅猛。從項目商業(yè)價值最大化的角度出發(fā),尺度建議應充分利用本項目鄰近深惠公路的地段優(yōu)勢,盡可能地做足商業(yè)。把握市場但由于近期推出的商業(yè)物業(yè)體量非常大,因此在本項目的市場定位上應充分注意采取差異化策略,這不僅指商業(yè)主題定位上,還包括對龍崗商業(yè)投資市場的深入研究,針對投資者的投資心理,設計出有良好市場前景的產(chǎn)品,這樣才能保證從眾多的項目脫穎而出,得到市場的熱捧,從而降低項目的開發(fā)風險。第四部分 項目定位市場定位的過程如下:項目定位認清整個市場細分變量 市場細分 評 價 選擇目標市場 確定市場
27、定位項目物業(yè)定位通過前面我們對2004年市場環(huán)境的分析把握和對本項目所在片區(qū)的市場空白點的把握以及對項目的優(yōu)勢和機會的充分利用,我們把本項目定位為:集合海洋文化,陽光購物,綠色休閑多重內(nèi)涵的投資型物業(yè)【定位依據(jù)】本項目是一個明確瞄準投資者的產(chǎn)品,本項目所有物業(yè)都是首先從投資角度出發(fā)規(guī)劃設計的產(chǎn)品,從設計角度考慮了讓投資者更易于接受,更具競爭力,更有信心,更貼合投資者的投資需求;尋找市場空白,挖掘深圳尤其是龍崗的文化文脈,以海洋文化為主線打造深圳商業(yè)建筑的前衛(wèi)象征,吸引人氣;項目定位突出本項目陽光商場,尤其是陽光商鋪的概念和設計思想,凸現(xiàn)其商鋪的獨特性,能區(qū)別于競爭項目商鋪,突出本項目商鋪幾乎鋪
28、鋪臨街的競爭優(yōu)勢;彰顯本項目具備衣、食、住以及購物、文化、休閑、娛樂等多項功能的城市綜合型地區(qū)中心的地位;切合以陽光綠地水景為重心的項目景觀環(huán)境;展示對光綠水的創(chuàng)新利用從而將大商場、步行街商鋪、商務公寓、產(chǎn)權(quán)酒店(或者還有住宅)多種物業(yè)形態(tài)巧妙融合,糅合成一個整體;以文化、休閑等復合概念提升項目附加價值;體現(xiàn)項目獨特魅力,舒適度和在生態(tài)購物方面的創(chuàng)新。目標客戶群初步定位商業(yè)部分40為龍崗常住居民,作投資用途者。20為香港、臺灣人士,熟悉龍崗環(huán)境,有意在龍崗發(fā)展者,購買商鋪作投資用途。項目定位20為經(jīng)營者,看好本項目將來的發(fā)展前景。20%為其它地區(qū)人士,作投資用途者。商務公寓或產(chǎn)權(quán)酒店部分50%
29、為投資客,看好本項目易出租,易轉(zhuǎn)手,投資回報快。20%為周邊小企業(yè)老板,看好本項目既可居住又可做寫字樓。20%為經(jīng)常往返龍崗、香港或臺灣的港人、臺商,看重酒店式服務。10%為外資、合資企業(yè)的高級白領,看重酒店式服務項目形象定位理性定位理性定位,也即身份定位,是項目本身希望在市場中扮演的角色?;诒卷椖开毺氐牡乩砦恢?優(yōu)越的環(huán)境配套,人文環(huán)境,便利的交通,我們把它定位為:項目定位生態(tài)走廊街區(qū),休閑購物天堂【定位解釋】生態(tài):提到生態(tài),其環(huán)境自然跟陽光與綠化緊密聯(lián)系,也與健康、舒適生活息息相關,生態(tài)休閑場所現(xiàn)在已經(jīng)很多了,而生態(tài)購物環(huán)境并不多見,本項目所創(chuàng)造的生態(tài)購物環(huán)境在現(xiàn)在是一種創(chuàng)新,而在未來則
30、體現(xiàn)為一種方向,它也是本項目區(qū)別于周邊其它競爭項目的重要競爭性利益點。走廊街區(qū):既是跟其它競爭商鋪的產(chǎn)品差異之處,又是營造商鋪陽光化,景觀化的重要落腳點,走廊街區(qū)營造出更多環(huán)境魅力,也意味著更高的投資價值。休閑購物:休閑購物,是本項目功能的出發(fā)點,同時也是本項目價值實現(xiàn)的途徑。休閑購物也強調(diào)以尊重人的文化倡導為前提,以法制、契約、誠信為底線,相互尊重和理解,共同品味生活。天堂:天堂是充滿樂趣的,天堂是最有活力的,天堂是自由的,而且天堂也是令人向往的。實現(xiàn)休閑購物天堂需要必備兩條件:一是通過顧客自我演繹千變?nèi)f化的精彩生活,二是具有開放的建筑風格,舒適的交流空間,有風格迥異的商業(yè)為大背景。項目定位
31、感性定位感性定位是項目希望在確定的目標消費群心目中的建立的形象,根據(jù)本項目的物業(yè)定位及目標消費群,我們把本項目定位為:新生活演藝中心【定位解釋】新生活:這里是時尚、健康、舒適生活的發(fā)源地,有購物、有休閑、有文化、有娛樂、還有居住,生活在這里更加多彩,體現(xiàn)了自由的、獨立的、隨意的、自然的、優(yōu)美的、空閑的、開放的、任性的人的本性釋放,本項目強調(diào)在自然與人文環(huán)境、現(xiàn)代與歷史風格、建筑與服務氣氛的和諧,突出尊重人本主義環(huán)境營造宗旨,回顧歷史折射人文情懷,追求自然建立服務特色。讓新生活更加立體化,更加讓人向往。演藝中心:示范性的多彩時尚精品生活,包羅各種商品服務的多樣性的購物休閑方式選擇,這里內(nèi)涵是商業(yè)
32、的,又是文化的,也是藝術的,這是一個多元的世界,這個多元世界的外在則是一個以非特定人群為目標的,具有環(huán)境魅力,文化魅力,與購物魅力的特色街區(qū)。項目定位第五部分 項目規(guī)劃設計建議總體思路項目規(guī)劃設計建議本項目規(guī)劃應從投資者需求角度出發(fā),充分考慮商業(yè)經(jīng)營、休閑娛樂以及居住的功能,采用生態(tài)化的設計以可以實現(xiàn)本項目衣、食、住以及購物、文化、休閑、娛樂等多項功能的和諧,但是對開發(fā)商來說本項目最大利潤來源于其銷售,所以順利銷售是其規(guī)劃最重要的著眼點,當然本項目最終的成功還要靠激發(fā)其最大的經(jīng)營潛力,所以充分激發(fā)其經(jīng)營潛力也是至關重要的規(guī)劃著眼點。本項目的規(guī)劃設計力圖再現(xiàn)深惠公路這一交通要道的風采與繁華,建造
33、深圳新街景,龍崗新名勝,所有店鋪采用大開間設計,并呈現(xiàn)一種對顧客完全開放的形式。以寬敞的店鋪、活潑富有情趣的流線組織以及設施內(nèi)各個體現(xiàn)明快主旋律的空間舞臺,來展現(xiàn)出一種令人備感幽雅舒適、富于變化的空間,使之成為一個具有超強集客能力、充滿樂趣與活力、環(huán)境舒適的商業(yè)設施。本項目對營業(yè)區(qū)的規(guī)劃設計,盡量使人們保持一種在晴空下徜徉所能夠感受到的情趣,在4層或5層布置多功能廳、電影院、攝影室等功能,使之成為年輕人文化信息的發(fā)散中心。項目規(guī)劃設計建議由于本項目內(nèi)部動線長達兩百多米,為確保流線組織順暢,一方面利用高效率電梯設置垂直動線,一方面采用富有韻律的空間設計。采用多種建筑修飾,配以中庭、生態(tài)步行走廊,
34、與自然風光一道為建筑增添更多風采,而且借助這些空間媒介,使外部街道、整個建筑、建筑內(nèi)的各個分區(qū)都達到和諧、統(tǒng)一。最終成功開發(fā)出一個具備衣、食、住以及購物、文化、休閑、娛樂等多項功能的城市綜合型地區(qū)中心,并使之成為提高周邊地區(qū)活力的先導,形成一個能夠促進地區(qū)商業(yè)發(fā)展的公共空間。布局規(guī)劃設計建議下圖為布局規(guī)劃設計初步建議示意圖(一層)深惠路核心店(百貨)核心店(超市)核心店商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪步行街步行街步行街步行街商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪室內(nèi)通道商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪中庭中庭中庭中庭布局規(guī)劃特點說明本規(guī)劃設想的原則是充
35、分考慮商鋪投資者的需求,充分考慮商業(yè)場所的活力;本項目地塊深惠路側(cè)有寬闊的綠化帶,和公共空間,所以本規(guī)劃方案巧借外部環(huán)境將自身的綠化,水景和公共空間大都設置在項目內(nèi)部,力圖與外部空間融合為一體,并增加本項目建筑內(nèi)部空間吸引力。從投資者需求出發(fā),本規(guī)劃設想做到了臨街商鋪最多化,全部商鋪小型化;項目規(guī)劃設計建議本規(guī)劃設想充分考慮了本項目的核心店將來的分割出售的便利性,將來三大核心店的分割十分便利;將項目內(nèi)部需要空出的面積設計為步行街和中庭空間,充分發(fā)揮了項目地塊的使用效率;建筑與景觀以海洋文化為主題組織,建筑主題鮮明,易于形成特色;步行空間高度網(wǎng)絡化,人流動線清晰,使整個項目無經(jīng)營死角;適應投資者
36、心理將大部分散鋪建造成走廊街式商鋪;寬闊的生態(tài)步行街設計,將銷售阻力大的內(nèi)街商鋪包裝成生態(tài)商鋪,陽光商鋪,臨街商鋪,消除內(nèi)街商鋪的銷售阻力;商鋪銷售最為困難是二層以上商鋪,樓層越高銷售阻力越大,本規(guī)劃設想致力于解決二層以上商鋪的銷售問題,把二層以上散鋪大量設置成走廊街沿線商鋪,使其可以充分采光,可以充分利用外部景觀,而且處于核心店之間的直接交通線上,自然解決了二層以上商鋪人流不足的問題;項目規(guī)劃設計建議本規(guī)劃設想考慮了各種物業(yè)形態(tài)及各業(yè)種業(yè)態(tài)的互補效應,增加了逗留其間的樂趣,增添了項目的魅力;本規(guī)劃設想表現(xiàn)出一種年輕、健康、舒適的生活方式。商務公寓(或產(chǎn)權(quán)酒店或住宅)設置商務公寓(或產(chǎn)權(quán)酒店或
37、住宅)沿項目地塊南面設置;商務公寓(或產(chǎn)權(quán)酒店或住宅)可設置成南北朝向?qū)︿N售有利;一層設豪華大堂,與南面商鋪業(yè)種業(yè)態(tài)配合,并與南面通道貫通;利用北面商業(yè)建筑屋頂平臺設置大量休閑娛樂設施和海洋水景、綠化設施作為商務公寓(或產(chǎn)權(quán)酒店或住宅)的配套設施;項目地面商鋪做成餐飲休閑娛樂一條街,與商務公寓(或產(chǎn)權(quán)酒店或住宅)形成互補,強化一種新年輕時尚街區(qū)印象;將商務公寓(或產(chǎn)權(quán)酒店或住宅)設計為超小戶型投資型物業(yè);設計為商務公寓或產(chǎn)權(quán)酒店可以保證最佳收益,同時還避免了設置轉(zhuǎn)換層,或者影響底層商鋪的柱網(wǎng)距。項目規(guī)劃設計建議由于在本項目設置住宅與商業(yè)互補性差,相互之間可能形成不利影響,而且大量設置住宅的入口
38、對臨街商鋪的連續(xù)性會產(chǎn)生影響,原則上不建議設置住宅。各類物業(yè)面積配比初步建議物業(yè)類型面積(平方米)三大核心店34000小商鋪34000商務公寓(或產(chǎn)權(quán)酒店或住宅)32000總計100000非銷售部門設施規(guī)劃建議內(nèi)部設施構(gòu)成及其流線設計建議項目規(guī)劃設計建議內(nèi)部設施規(guī)劃應以營銷設施為主,采用營銷設施在下、非營銷設施在上,營銷設施靠近入口,非營銷設施安置在深處或兩側(cè)的布局方法。流線設計要保證在部分設施關門之后,其它設施所需的通道和電梯暢通。在本項目特別要求核心店與散鋪以及其它非營銷設施的流線設計和諧統(tǒng)一,還要求在核心店關門以后,散鋪及其它非營銷設施的流線不致中斷。非銷售部門設施的設置文化設施可在4層
39、以上設置文化學校、水族館等。體育設施可設置健身房、游泳池休閑設施可設置兒童樂園、游樂園、游戲角餐飲可設置異國餐飲區(qū)公共設施可設置展示室項目規(guī)劃設計建議服務設施可設置金融設施,以及房產(chǎn)角。景觀環(huán)境規(guī)劃建議商業(yè)設施與舒適環(huán)境本項目的環(huán)境設計建議圍繞海洋文化主題賦予項目獨特的個性魅力,利用人們對光、綠、水的喜好,建造一個生態(tài)購物休閑環(huán)境,充分利用綠地以及海洋水景營造出日間與夜晚不同的景象,起到吸引客流的作用。本項目環(huán)境建設上最具代表性的就是將主力店間道路摩爾化,使之成為晝夜都能夠令人愉快流連其中、終日展現(xiàn)繁華的室內(nèi)街道。本項目在設計中還繼承了嶺南商業(yè)建筑文脈,如在每個單體建筑都引入嶺南慣用的廊道空間
40、,以極富人性化的設計使建筑的內(nèi)外空間得到自然的融合。項目內(nèi)部的步行街道是本項目的重要特點,通過打造出一個特殊的街道空間,使人們能夠聚集于此休閑娛樂購物,感受各種體驗,繼而增添城市、街區(qū)魅力,營造繁華。項目規(guī)劃設計建議利用項目內(nèi)部生態(tài)步行街道以多個中庭的透光設計使其中流動的人群和來自建筑頂部的頂光交織,勾勒出一幅熱鬧的景象。步行街中庭規(guī)劃建議各核心店間以摩爾化的步行街連接,利用步行街、多處中庭,給顧客以放眼環(huán)顧、放松身心的空間。本項目的步行街、中庭由于深圳天氣較熱,降雨也多,而且樓頂層要做休閑娛樂用途,建議設置玻璃頂棚,做成室內(nèi)形式。結(jié)構(gòu)規(guī)劃設計建議結(jié)構(gòu)形式結(jié)構(gòu)宜采用框架結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)距柱網(wǎng)距建議普遍
41、采用8.4米,以保證商鋪使用和分割的靈活性層高項目規(guī)劃設計建議本項目地塊地勢平坦,建議核心店與散鋪采用同一層高以便于相互之間的流線設計。第六部分 整合營銷推廣策略營銷總體思路營銷總體思路出發(fā)點主要是從投資者需求出發(fā)設計出適合投資者需要的產(chǎn)品,營銷操作貫徹“招商先行,以大帶小,散鋪先推,公寓借勢”的原則。整合營銷推廣策略在營銷過程中要做好以下幾件工作大力傳播生態(tài)陽光型商業(yè)的概念;為本項目起一個響亮的名字;充分展示項目具有競爭力的消費者利益點:臨街商鋪,成熟商業(yè)地段,生態(tài)商鋪,陽光型商鋪,中小型投資商鋪,以海洋文化為主題包裝整個項目;圍繞投資者經(jīng)營者的需求出發(fā)設計項目,做投資者喜愛的產(chǎn)品;發(fā)展多種
42、溝通渠道,利用多種媒體傳播,提高銷售點溝通的技巧,做好項目推介會等傳播活動,實行全面的傳播溝通;開發(fā)除現(xiàn)場銷售中心銷售外的其它銷售渠道,比如組織異地銷售,跨地區(qū)招商活動。銷售策略建議整合營銷推廣策略招商先行,引入大商家入駐,實行反租之策略。(可待商定后制作詳細操作案)大商家招商應該先行,在項目有了初步布局規(guī)劃設想之后,可以用紅線圖招商,完全按大商家的需求來定制產(chǎn)品,采用定制式的銷售模式可以有效降低項目的風險。異地(如溫州臺州)招商推介原因:溫州臺州商人投資意識強,有大量投資客戶存在,也有極強的對外地投資的意向目的:加寬銷售渠道,擴大客戶來源執(zhí)行:在異地(溫州臺州)組織專場投資推介會在異地(溫州
43、臺州)駐點銷售爭取優(yōu)惠的銀行按揭,提升本項目的優(yōu)勢發(fā)展商提供三年至十年返租回報租售并進之策略,先聚集人氣,待做活市場后,高價出售互惠連動銷售原因:除商鋪外,尚有公寓整合營銷推廣策略目的:吸引商鋪、公寓交叉需求客戶群執(zhí)行:凡已購商鋪者,買其他者可另獲3%特別優(yōu)惠凡已購公寓者,買商鋪可另獲2%特別優(yōu)惠以老帶新滾動銷售原因:利用客戶好“扎堆”做生意的心理目的:開發(fā)新客戶資源買鋪帶租策略:原因:打消投資客對未來預期的消極心理目的:帶旺市場,增添人氣執(zhí)行:若租戶選中鋪位未出售也可出租,并連租約一起出售,即把租約轉(zhuǎn)讓,給日后的買家,租金收入歸買家所有,連租約出售可增加該鋪位的吸引力,(連租約出售的鋪位不再
44、享受租金回報)整合營銷推廣策略第七部分 我們的服務優(yōu)勢科學經(jīng)緯,藝術尺度1997年深圳第一家市場研究公司關于尺度2000年進入房地產(chǎn)營銷研究和策劃2001年被授予“中國地產(chǎn)專業(yè)市場調(diào)查模式”2001年國際建筑中心聯(lián)盟授予尺度“21世紀世界(中國)著名地產(chǎn)專業(yè)調(diào)查機構(gòu)”。浙江大學區(qū)域經(jīng)濟和發(fā)展研究所華南服務中心浙江大學CARD區(qū)域和發(fā)展中心實踐基地關于尺度開專業(yè)地產(chǎn)市場研究之先河。關于尺度在策劃大師層出不窮的房地產(chǎn)市場,一心一意埋頭于市場研究理論和技術的實踐和創(chuàng)新,形成尺度的乃至全行業(yè)的房地產(chǎn)市場研究操作規(guī)范,并建立了綜合多學科背景的專業(yè)化團隊,從而適應國內(nèi)不同區(qū)域或繁雜變化的市場,在國內(nèi)房地產(chǎn)
45、市場研究領域保持一定的技術優(yōu)勢和競爭優(yōu)勢。尺度房地產(chǎn)全程營銷策劃是市場研究的延伸。出于對研究結(jié)果負責、回報客戶信賴及延續(xù)統(tǒng)一的開發(fā)營銷思路的考慮,尺度延伸專業(yè)服務同時延伸了尺度的技術領先傳統(tǒng)。在長期的房地產(chǎn)項目策劃實戰(zhàn)中,尺度提出基于大量市場研究的房地產(chǎn)項目開發(fā)全程操作規(guī)范,真正實現(xiàn)房地產(chǎn)全程營銷服務(CDEM)。區(qū)域策劃使尺度的發(fā)展空間豁然開朗。在多年房地產(chǎn)項目服務的基礎之上,尺度公司持續(xù)探索總結(jié)土地綜合開發(fā)、城市經(jīng)營和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實問題,積累了鎮(zhèn)域、縣域、市域和開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展策劃的豐富實踐經(jīng)驗,借助浙江大學CARD區(qū)域發(fā)展研究所的基礎理論支持,進行發(fā)展策略研究論證,提供長期貼身顧問和實
46、地操作服務。關于尺度尺度認識論謹慎一種態(tài)度,為了杜絕項目投資失誤而采取一切可能的規(guī)避措施,并不惜自己承擔責任;同時也是中國不動產(chǎn)行業(yè)機構(gòu),在市場中得以繼續(xù)生存發(fā)展的理由之一??茖W尺度認識論地產(chǎn)行業(yè)文明程度的進化標準,從外面看像是知識、方法和工具,從里面看是觀念和意識,實際上是一種精神和人格。聚變幾類專業(yè)人員在有機結(jié)合時形成項目小組,并導致投資目標成為現(xiàn)實的資源的組合過程。執(zhí)著過分浸淫在吃力不討好的房地產(chǎn)項目前期投資研究和發(fā)展策劃領域而不愿意超脫,類似偏執(zhí)或固執(zhí)。CDEM人力資源理念營銷策劃也需高學歷CDEM組織管理學歷始終是進入的門檻,尺度堅持高學歷,要求部門副總監(jiān)及以上業(yè)務骨干具有碩士及以上
47、學歷或高級技術職稱從而始終保持分析研究技術在業(yè)內(nèi)的領先地位,將科學營銷的服務理念具體化。杰出的營銷策劃需要一定的人文精神,一定的文化底蘊,一定的知識儲備。多元化的專業(yè)背景?;诳茖W和聚變的經(jīng)營觀點,尺度提倡人力資源結(jié)構(gòu)的多元化,在市場研究方面以統(tǒng)計學、社會學和信息管理專業(yè)為主,在投資分析方面以會計學、工程預決算、投資經(jīng)濟、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理等專業(yè)的國家注冊資格人員為主,在發(fā)展策劃方面以城市規(guī)劃、建筑學、工民建專業(yè)為主,在營銷策劃方面以經(jīng)濟學、市場學、營銷學、廣告學為主,尺度技術資源多元化的聚變優(yōu)勢已經(jīng)在諸多項目操作過程中得到充分體現(xiàn)。經(jīng)驗是寶貴的財富。CDEM組織管理尺度主要骨干員工在房地產(chǎn)行業(yè)
48、從業(yè)經(jīng)驗超過10年或接近10年,曾經(jīng)分別在房地產(chǎn)開發(fā)商及設計院等相關機構(gòu)供職,服務足跡遍及國內(nèi)20多個省/區(qū),近60個城市。項目類型涉及各種物業(yè)類型,服務對象包括開發(fā)商、投資機構(gòu)、政府、銀行,上市公司和知名企業(yè)比比皆是。成功或失敗的經(jīng)驗都被作為一種財富為所有尺度員工所繼承。CDEM項目管理架構(gòu)為保障項目顧問服務的穩(wěn)定性、持續(xù)性和協(xié)調(diào)管理能力,尺度公司實行項目管理制度,項目成員結(jié)構(gòu)包括:項目總監(jiān)CDEM組織管理負責項目運作的整體設計,重要決策的制定,項目全程指導,項目總監(jiān)作為項目小組的最高負責人,其做出的決定代表尺度的意見。項目經(jīng)理負責協(xié)調(diào)項目內(nèi)外關系,制定項目整體計劃,具體執(zhí)行市場研究、策劃與
49、銷售方案的制定與執(zhí)行 ,協(xié)調(diào)研究、策劃、銷售部門與工程部、 財務部、物業(yè)管理部門的關系,處理好銷售中可能出現(xiàn)的各種突發(fā)事件。負責把握項目銷售進度,及時溝通甲乙雙方思想,解決項目實施中出現(xiàn)的問題,保證項目銷售按計劃進度進行,實現(xiàn)項目銷售成功。研究主管負責項目市場研究工作,包括方法設計、組織實施、分析研究、地價評估等工作,為項目各個階段營銷策略制定提供科學的決策依據(jù);跟蹤監(jiān)測當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢及主要競爭者的營銷活動,洞察市場機會與風險;檢驗營銷活動效果,調(diào)整、修正營銷策略。策劃主管CDEM組織管理負責制定項目整體營銷策劃方案,負責銷售推廣方案的審核和執(zhí)行,指導執(zhí)行媒體廣告投放、現(xiàn)場包裝、樣板房
50、布置、促銷活動等,審定廣告方案 ,監(jiān)控、調(diào)整總體實施方案 ,掌握市場動態(tài),編制樓盤銷售百問、內(nèi)部銷售快訊等。銷售主管負責執(zhí)行銷售總體計劃與分期銷售計劃,負責銷售資料準備工作、編制售樓手冊,銷售員培訓,銷售進度控制及客戶跟蹤,價格折扣控制,合同簽定、建立客戶檔案、銷售統(tǒng)計、及時反饋銷售信息、協(xié)助催款、按揭、公證、入伙等工作。CDEM項目成員結(jié)構(gòu)全程營銷策劃的執(zhí)行機構(gòu)為尺度營銷顧問部,下設市場分析、建筑策劃、營銷策劃和銷售顧問四個組別。營銷顧問部由市場分析師、建筑策劃師、營銷策劃師和銷售主管組成。市場分析師CDEM組織管理根據(jù)項目地塊特點擬訂市場研究計劃書,組織收集市場信息,確定目標市場,形成項目
51、定位。建筑策劃師根據(jù)項目定位和消費者需求特點,提出項目規(guī)劃設計建議和建筑設計建議,并對建筑設計單位的產(chǎn)品設計進行消費者測試和組織評估。營銷策劃師根據(jù)目標市場定位制定項目總體營銷策略、招商策略以及階段性營銷推廣計劃,制定廣告策略和媒介購買計劃。銷售顧問CDEM組織管理根據(jù)營銷策略,準備銷售工具和環(huán)境布置,培訓現(xiàn)場銷售人員,制定并實施產(chǎn)品銷售計劃,把握銷售控制,處理營銷事件。類似案例選輯【山東淄博寶藝商貿(mào)城項目】時 間:2003年9月-客 戶:山東省淄博市寶藝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目背景:類似案例選輯中國內(nèi)地市場的特殊性,催生了富有中國特色的專業(yè)批發(fā)市場這一特殊的商業(yè)地產(chǎn)類型。在專業(yè)市場建設大轉(zhuǎn)型的
52、背景中,有著專業(yè)市場開發(fā)經(jīng)驗的寶藝公司在山東淄博又獲得了一個體量為580畝的專業(yè)市場開發(fā)權(quán)。在同城同區(qū)的淄川服裝城等老市場大力改造、溫州服裝城等新市場借牌爭利的情況下,寶藝商貿(mào)城這一新投資項目應該如何運營,才能夠獲得理想的投資回報呢?服務目標:在全面的市場研究基礎上,提出富有差異性的項目定位進行項目開發(fā)規(guī)劃,并提供相應的建筑策略建議和投資策略建議制定銷售和招商策略,全程代理銷售和招商,負責實現(xiàn)項目投資目標從可持續(xù)經(jīng)營角度出發(fā),建立市場經(jīng)營管理和物業(yè)管理體系,并輔助執(zhí)行服務內(nèi)容:專業(yè)市場研究與項目定位報告建筑策劃暨設計指南投資策略與風險控制策略類似案例選輯項目銷售策略和分階段銷售計劃項目招商策略和分階段招商計劃市場經(jīng)營管理系統(tǒng)和品牌經(jīng)營策略上述作業(yè)內(nèi)容的代理執(zhí)行主要結(jié)論與成果:1、中國內(nèi)地專業(yè)市場正面臨前所未有的大轉(zhuǎn)型,以現(xiàn)代化建設、專業(yè)化經(jīng)營、品牌化管理的
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