大家顧問(wèn)_福州鼓樓海晟江景高層項(xiàng)目定位提案ppt課件

1、我們是誰(shuí)？全稱：大家投資顧問(wèn)理念：專業(yè)提升價(jià)值我們的特質(zhì)：11年專業(yè)地產(chǎn)閱歷操盤勝利率100%開(kāi)發(fā)商背景，全局化視野熟開(kāi)發(fā)流程，擅資源整合資深的團(tuán)隊(duì)，精準(zhǔn)的謀劃開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力雄厚，強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和政府背景彰顯開(kāi)發(fā)商雄厚資金實(shí)力；彰顯開(kāi)發(fā)商求新進(jìn)取精神；彰顯工程走在時(shí)代前沿和城市前列的質(zhì)量；彰顯居住質(zhì)量的非凡；彰顯購(gòu)房者目光的獨(dú)到一案成名工程開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析，樓市未來(lái)開(kāi)展預(yù)判工程地塊區(qū)位市場(chǎng)研判目的客戶需求分析工程掃描產(chǎn)品市場(chǎng)定位市場(chǎng)根據(jù)鼓樓中心濱江高端質(zhì)量社區(qū)溫馨中小戶型產(chǎn)品產(chǎn)品市場(chǎng)定位工程整體規(guī)劃建議工程建筑單體建議工程園林景觀建議工程配套設(shè)備建議【匯報(bào)思緒】工程定位1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境開(kāi)展分析，樓市

2、未來(lái)市場(chǎng)開(kāi)展預(yù)判福州樓市開(kāi)展的宏觀環(huán)境福州樓市分析福州土地供求趨勢(shì)工程開(kāi)發(fā)目的的界定宏觀市場(chǎng)踏浪海西 福州樓市高歌而行大家觀念：在海西戰(zhàn)略成為國(guó)策后的五年規(guī)劃中，福州城區(qū)建立面積和常住人口將隨著兩岸產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)對(duì)接中擴(kuò)容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立面臨新一輪的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。作為海西省會(huì)城市的福州快速?gòu)慕瓰I型城市向跨江面海型城市開(kāi)展，城市建立容顏日新月異，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一片活力盎然。土地市場(chǎng)分析地塊位置土地面積（畝）競(jìng)拍人或樓盤名價(jià)格（萬(wàn)/畝）樓面價(jià)（元/平米）鼓樓區(qū)，錦江路東側(cè)、烏山西路南側(cè)50.22廈門海晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1218.644810.39洪灣路西側(cè)，三環(huán)路東側(cè)282.12遠(yuǎn)珍有限公司（華潤(rùn)橡樹(shù)

3、灣）340.283002.46洪灣路東、西側(cè)258.06遠(yuǎn)珍有限公司331.3183106.09金山展覽城地塊303.06福州新榕城市建設(shè)發(fā)展有限公司3361800元/倉(cāng)山區(qū)東部新城會(huì)展島西北側(cè)222.9福建省世界閩商股份有限公司80757.58元/臺(tái)江區(qū),白馬南路以東,原保溫瓶廠和玻璃場(chǎng)地塊46.5福建群升置業(yè)有限公司12175680元/為了營(yíng)造有利于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建立的用地條件，刺激土地市場(chǎng)成交，近期福州市政府不僅從土地供應(yīng)數(shù)量、構(gòu)造、方式和地塊出讓條件等多方面的調(diào)整入手，更開(kāi)場(chǎng)試行防止流拍的“用地預(yù)懇求制度.土地買賣進(jìn)入“買方市場(chǎng) 福州樓市分析2021年4月2021年4月福州市區(qū)內(nèi)住宅成

4、交均價(jià)走勢(shì)圖大家觀念：從上圖看出福州市市區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)一年內(nèi)房?jī)r(jià)趨勢(shì)為緩慢下降，近階段略有上升，主要緣由為閱歷了08年年末的一輪調(diào)整行情后，多數(shù)開(kāi)發(fā)商不看好后市，因此08年年底及09年新入市工程開(kāi)盤均價(jià)根本都低于市場(chǎng)預(yù)期程度導(dǎo)致。福州樓市分析福州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交戶型趨勢(shì)逐漸降低大家觀念：隨著成交總價(jià)的不斷上升，而現(xiàn)今的主要需求為25-40歲一次置業(yè)的背景下，80-100平方戶型曾經(jīng)成為主流成交戶型，且面積需求有進(jìn)一步下降的能夠。同時(shí)市場(chǎng)在戶型設(shè)計(jì)的需求上更在乎得房率及適用性和功能性，80-100平方面積的適用三房成為市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品 鼓樓區(qū)域產(chǎn)品分析大家觀念：上圖為2021年4月-2021年4月鼓樓區(qū)商品

5、住宅簽約均價(jià)變化趨勢(shì)圖，4月鼓樓區(qū)報(bào)出均價(jià)8488元/，與3月根本持平。根本表達(dá)了鼓樓區(qū)應(yīng)有的程度。鼓樓區(qū)域市場(chǎng)隨著行業(yè)整體復(fù)蘇也出現(xiàn)了成交放大的情況，但價(jià)錢并未出現(xiàn)明顯動(dòng)搖，根本在8000元左右浮動(dòng)福州以及鼓樓區(qū)域市局面臨一個(gè)前所未有的開(kāi)展機(jī)遇市場(chǎng)觀念市場(chǎng)研判：從目前情況看，市場(chǎng)價(jià)錢將堅(jiān)持平穩(wěn)不會(huì)出現(xiàn)過(guò)度動(dòng)搖，因此未來(lái)市場(chǎng)成交量也將出現(xiàn)溫暖放大的能夠。同時(shí)鼓樓區(qū)在稀缺的地塊資源背景下，以其獨(dú)一、獨(dú)特的升值潛力，消費(fèi)者能夠從原有的自住客戶占多轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣康目蛻粼龆?，將很有能夠再次出現(xiàn)價(jià)錢攀升的情況。市場(chǎng)觀念：海西開(kāi)展戰(zhàn)略為福州房地產(chǎn)帶來(lái)的新的契機(jī)，但市場(chǎng)在近階段剛需放量后，仍需時(shí)間調(diào)整，鼓樓區(qū)

6、市場(chǎng)價(jià)錢堅(jiān)持平穩(wěn)，適用且功能齊全的2房、3房戶型受市場(chǎng)追捧。2、工程地塊區(qū)位市場(chǎng)研判鼓樓的城市定位和規(guī)劃工程產(chǎn)品定位:高端質(zhì)量住宅社區(qū)構(gòu)成行政、商業(yè)雙核中心經(jīng)濟(jì)區(qū)，構(gòu)筑福州經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的“雙核動(dòng)力鼓樓規(guī)劃百年商業(yè)中心區(qū)福州百年商業(yè)老城區(qū) ，擁有無(wú)法替代的商業(yè)中心位置。行政中心區(qū)本區(qū)域?yàn)楦＝?、福州多個(gè)省市機(jī)關(guān)單位所在區(qū)域，歷來(lái)為福州行政中心行政中心區(qū)東街商圈新興商業(yè)中心區(qū)該區(qū)域?yàn)榻陙?lái)福州市政府重點(diǎn)打造的商業(yè)龍頭區(qū)域，以現(xiàn)代化的城市建筑規(guī)劃及完善的公共根底建立對(duì)該商圈進(jìn)展了重點(diǎn)開(kāi)展。萬(wàn)寶商業(yè)圈本案五一商圈 市政配套價(jià)值：客觀推進(jìn)區(qū)域市政根底配套建立，城市道路建立、軌道交通建、大型公共設(shè)備建立； 城市

7、人口導(dǎo)入，居住人氣提升，地塊升值潛力：新中心經(jīng)濟(jì)圈的開(kāi)展帶來(lái)大量居住人口和流動(dòng)人口，人口導(dǎo)入地，居住人氣的提升，居住價(jià)值得到提高； 未來(lái)商業(yè)中心圈主要居住區(qū)：城市開(kāi)展閱歷通知我們，隨著新商圈經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，中心區(qū)域?qū)⒊蔀閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，周邊區(qū)域必然成為中心圈的輔助居住區(qū)。隨著中心商圈內(nèi)地塊的商務(wù)、辦公、酒店的開(kāi)發(fā)建立，新商業(yè)中心區(qū)生長(zhǎng)為福州的又一東街將毋庸置疑.新中心經(jīng)濟(jì)圈帶來(lái)地塊價(jià)值工程位于新中心經(jīng)濟(jì)圈板塊的輻射范圍內(nèi)，定義為商業(yè)中心圈主要居住區(qū)，享用新中心經(jīng)濟(jì)圈帶來(lái)的市政配套，城市人口導(dǎo)入，體驗(yàn)城市中央新中心經(jīng)濟(jì)圈的便利生活3、工程掃描工程地塊城市區(qū)位和地塊現(xiàn)狀工程地塊開(kāi)發(fā)目的工程緊鄰城市干道，

8、擁有多條城市交通要道，通達(dá)性好區(qū)位交通工程位福州鼓樓區(qū)的西部，屬于鼓樓區(qū)與臺(tái)江區(qū)板塊交接地帶； 烏山西路是鼓樓城區(qū)開(kāi)展重要的中軸線;與寶龍萬(wàn)象間隔較近，完全位于商圈輻射半徑內(nèi)與閩江親密接觸本案環(huán)境工程周邊還在建立，生活商業(yè)配套缺乏，目前最近獨(dú)一的集中式購(gòu)物網(wǎng)點(diǎn)寶龍萬(wàn)象，生活配套主要靠融僑配套商業(yè)本案萬(wàn)寶商圈融僑配套拆遷安置房拆遷安頓房融僑配套地塊周邊商業(yè)配套地塊及周邊正在建立的拆遷安頓房萬(wàn)寶商圈繁華的商業(yè)濱江概念閩江概念已非常稀缺，而鼓樓中心的江濱概念更是無(wú)法再?gòu)?fù)制而今隨著海西戰(zhàn)略開(kāi)展，福州沿江地塊日益稀缺，壯美的閩江江景已是“寸水寸金。一個(gè)現(xiàn)實(shí)擺在眼前：作為不可再生的資源，福州閩江邊的江景房

9、曾經(jīng)越來(lái)越稀缺。十年閩江開(kāi)發(fā)，見(jiàn)證了一個(gè)北江濱奇觀，一個(gè)福州地產(chǎn)的價(jià)值奇觀。環(huán)境按周邊工程規(guī)劃分析，本案的江景資源非常有限，無(wú)法做到全案觀江工程離江間隔較近約200米市政公園：北江濱沿江公園金沙園 無(wú)法做到全案觀江，因此提出“鼓樓中心濱江概念做為本案的賣點(diǎn)本案條件小結(jié)鼓樓區(qū)板塊/鼓樓中心板塊且濱江 工程位置在鼓樓區(qū)板塊的中心區(qū)域，間隔閩江較近，接近臺(tái)江區(qū)板塊；北江濱臨江概念按周邊工程規(guī)劃分析，本案的江景資源有限，因此提出濱江而非江濱概念便利城市交通，城市主干道工程地塊周圍均有市政干線交通，公共交通方便周邊商業(yè)配套有待完善，拆遷安頓房影響工程整體質(zhì)量 工程周邊還在進(jìn)展建立、市政配套還有待跟進(jìn)建立

10、，周邊生活配套缺乏，主要依托1公里半徑內(nèi)的萬(wàn)寶商圈的商業(yè)配套樓盤快速去化，縮短工程開(kāi)發(fā)周期，實(shí)現(xiàn)工程預(yù)期利潤(rùn)目的；提高企業(yè)市場(chǎng)口碑和佳譽(yù)度，企業(yè)市場(chǎng)籠統(tǒng)得到提升開(kāi)發(fā)目的市場(chǎng)依據(jù)開(kāi)發(fā)目標(biāo)海西發(fā)展戰(zhàn)略為福州房地產(chǎn)帶來(lái)的新的契機(jī)在企業(yè)預(yù)期的利潤(rùn)目標(biāo)下，快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售，縮短企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，減少企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，確保項(xiàng)目安全運(yùn)作項(xiàng)目位于新核心經(jīng)濟(jì)圈板塊的輻射范圍內(nèi)，定義為商業(yè)核心圈主要居住區(qū)，享受新核心經(jīng)濟(jì)圈帶來(lái)的市政配套，城市人口導(dǎo)入，體驗(yàn)城市中央新核心經(jīng)濟(jì)圈的便利生活鼓樓江濱唯一、獨(dú)特的升值潛力通過(guò)本案開(kāi)發(fā)，提升企業(yè)的市場(chǎng)口碑和形象，提升市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)期和信心產(chǎn)品定位高端質(zhì)量城市住宅區(qū)域板

11、塊現(xiàn)狀南北江濱曾經(jīng)構(gòu)成了大量高端城市住宅鼓樓區(qū)江濱資源已根本耗盡本工程產(chǎn)品定位鼓樓中心濱江高質(zhì)量住宅工程地段價(jià)值鼓樓區(qū)中心城區(qū)板塊北江濱臨江概念便利城市交通，城市主干道市政配套齊全，商業(yè)配套需時(shí)間完善未來(lái)商業(yè)中心圈主要居住區(qū)4、目的客戶需求分析工程目的客戶特征和需求總結(jié)福州購(gòu)房者需求分析中心目的客戶特征分析次級(jí)目的客戶特需求偏好分析本案中心目的客戶選擇中心目的客戶需求偏好分析工程產(chǎn)品定位：區(qū)域內(nèi)相對(duì)較小，適用及功能性強(qiáng)的戶型產(chǎn)品客戶分析福州購(gòu)房客戶以自住需求為主，剛性需求相當(dāng)劇烈，接近九成客戶來(lái)自福州本地從“福州海西房產(chǎn)網(wǎng)對(duì)0個(gè)購(gòu)房者網(wǎng)絡(luò)調(diào)查來(lái)看，有將近87%的購(gòu)房者是為了自住型需求客戶，且這

12、些客戶根本上來(lái)至福州本地；在自住需求中以“處理居住需求為購(gòu)房目的的客戶居多， “改善生活需求的購(gòu)房客戶也占有接近4成比重，因此說(shuō)福州購(gòu)房自住需求中有相當(dāng)一部分是處理首套住房的剛性需求，未來(lái)福州市場(chǎng)的住房剛性需求會(huì)異常劇烈。能否購(gòu)房者擁有產(chǎn)權(quán)房？1萬(wàn)以下1-5萬(wàn)5-10萬(wàn)10-20萬(wàn)20-50萬(wàn)50-100萬(wàn)100萬(wàn)以上家庭收入程度？沒(méi)有一套二套三套四套以上1人2人3人4人5人以上家庭常住人口？ 目前福州住房的剛性需求劇烈，將近7成的被訪者目前還沒(méi)有產(chǎn)權(quán)房，同時(shí)只需一套的被訪者比重也比較大占到24.57%，市場(chǎng)改善型需求也非常劇烈； 家庭收入主要集中在5-10萬(wàn)元，占被訪者的78%,其中收入在1

13、0萬(wàn)的家庭占超越三成，福州中高等收入程度的購(gòu)房客戶市場(chǎng)比重較大； 福州市場(chǎng)購(gòu)房者家庭人口為2-3人的占總受訪者的77%，闡明福州購(gòu)房者以年輕家庭為主；福州購(gòu)房客戶家庭構(gòu)造偏向年輕化，家庭年收入程度在10萬(wàn)元左右的比重較大 福州購(gòu)房者需求最多的戶型是兩室兩廳和三室兩廳,分別占受訪者比重34%和31.6%;其次是兩室一廳的戶型市場(chǎng)接受度也還可以,對(duì)以一室一廳的小戶型和四室二廳的大戶型在福州的市場(chǎng)接受度較差; 福州需求量最大的戶型面積是80-100平米,將近5成的受訪者選擇這一面積；其次100-120平米的戶型也有21%的受訪者會(huì)選擇；再次是60-80平米的小戶型產(chǎn)品；計(jì)劃購(gòu)買的戶型？一室一廳兩室一

14、廳兩室兩廳三室兩廳四室兩廳其他計(jì)劃購(gòu)買的面積？60以下60-8080-9090-100100-110110-120120-150150-180200以上福州購(gòu)房客戶對(duì)于兩室兩廳和三室兩廳面積在控制80-100平米的戶型需求量最大，接近50%的購(gòu)房客戶會(huì)選擇購(gòu)買鼓樓房地產(chǎn)市場(chǎng)主體客戶特征首套住房需求居多，改善生活需求也比較劇烈根本上來(lái)自福州本市區(qū)10萬(wàn)元左右家庭年收入，相對(duì)穩(wěn)定80009000元/平米，超越10000元/平米購(gòu)買志愿下降明顯二房二廳/三房二廳，面積控制在80-100平米房型需求旺盛家庭構(gòu)造年輕化，2-3人家庭成員家庭收入程度購(gòu)房目的客戶來(lái)源 購(gòu)房心思價(jià)位 戶型偏好家庭構(gòu)造目的客戶

15、本案網(wǎng)羅的目的客戶：家庭年收入在10萬(wàn)元以上的城市精英階層本案目的客戶不再進(jìn)展鎖定，而是采用網(wǎng)羅的手法，參考客戶為家庭年收入在10萬(wàn)元以上的精英階層，這部分客戶具有穩(wěn)定的家庭收入客戶特征根據(jù)目的客戶的斷定，本案主要面對(duì)城市中端客戶和高端客戶支付才干中低端客戶職業(yè)：小型個(gè)體業(yè)主、企事業(yè)單位中高層管理者、大學(xué)教授、政府官員經(jīng)濟(jì)實(shí)力：置業(yè)預(yù)算在150-200萬(wàn)元置業(yè)特點(diǎn)：追求居住溫馨度的提升，對(duì)價(jià)錢敏感，關(guān)注社區(qū)生活配套和生活的便利性職業(yè)：大學(xué)教職工、泛公務(wù)員經(jīng)濟(jì)實(shí)力：置業(yè)預(yù)算在80萬(wàn)元以下置業(yè)特點(diǎn)：對(duì)工程價(jià)錢敏感度極高，通常思索在任務(wù)區(qū)域選擇置業(yè)，降低上班本錢職業(yè)： 餐飲、IT等行業(yè)的小型個(gè)體業(yè)主

16、、企事業(yè)單位中高層管理者、大學(xué)教授、政府公務(wù)人員經(jīng)濟(jì)實(shí)力：置業(yè)預(yù)算在80-150萬(wàn)元置業(yè)特點(diǎn)：追求居住溫馨度的提升，對(duì)價(jià)錢相對(duì)敏感，關(guān)注社區(qū)生活配套和生活的便利性職業(yè)：商貿(mào)物流、加工制造業(yè)等行業(yè)的私營(yíng)企業(yè)主、外企職業(yè)經(jīng)理人、小型個(gè)體業(yè)主、企事業(yè)單位高管、高級(jí)政府官員經(jīng)濟(jì)實(shí)力：置業(yè)預(yù)算在200萬(wàn)元以上置業(yè)特點(diǎn)：多次置業(yè)閱歷，對(duì)價(jià)錢不敏感，喜歡圈子里的生活，追求高雅時(shí)髦，注重身份感200萬(wàn)元150萬(wàn)元80萬(wàn)元高端客戶中高端客戶中端客戶知富精英認(rèn)識(shí)年輕高學(xué)歷城市主人質(zhì)量/品味關(guān)注家庭他們出生于上世紀(jì)70年代，受過(guò)良好教育，任務(wù)集中于金融、IT、房地產(chǎn)、教育、醫(yī)療、政府、壟斷國(guó)企等這些相對(duì)高收入的行業(yè)

17、，家庭年收入1015萬(wàn)；福州的高速開(kāi)展加速了他們的生長(zhǎng)；他們已成為所在單位的骨干，財(cái)富積累迅速；他們大多子女幼小或無(wú)子女，父母在經(jīng)濟(jì)上根本可以自我養(yǎng)老；這群人有非常強(qiáng)的精英認(rèn)識(shí)；快速的財(cái)富積累、良好的事業(yè)開(kāi)展前景使得他們敢于消費(fèi)、敢于享用生活；他們相對(duì)知性，能感知細(xì)節(jié)，追求精細(xì)的、高尚的質(zhì)量感和尊貴感；這群人可以引領(lǐng)城市風(fēng)尚，他們的生活方式，消費(fèi)偏好可以成為其他人群追逐、模擬的對(duì)象，在市場(chǎng)上具有相當(dāng)?shù)闹更c(diǎn)力 城市精英，追求便利和質(zhì)量的都市生活，關(guān)注家庭中端客戶階層 置業(yè)現(xiàn)狀： 無(wú)置業(yè)閱歷，或在市區(qū)已有一套住房 置業(yè)目的： 改善居住 置業(yè)敏感點(diǎn)： 產(chǎn)品質(zhì)量：外立面材質(zhì)、社區(qū)風(fēng)格、顏色調(diào)和一致 社

18、區(qū)環(huán)境：自然的、生態(tài)的社區(qū)園林，如小橋、瀑布、綠植 有實(shí)力的教育資源可以刺激購(gòu)買，照實(shí)驗(yàn)、育才 生活配套：滿足生活需求，接近中心商業(yè)區(qū)，生活便利 品牌與實(shí)力：對(duì)品牌開(kāi)發(fā)商的品牌依賴性較大 客戶地源： 福州本地、周邊縣.置業(yè)偏好：注重工程周邊的生活配套，對(duì)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)具有一定依賴他們或是政府權(quán)益公務(wù)員、或是事業(yè)單位指點(diǎn)、抑或是大型國(guó)企高管他們的工資收入不甚突出，但福利好，沒(méi)有后顧之憂他們或多或少會(huì)有一定的隱性收入，會(huì)有一些性價(jià)比極高的消費(fèi)時(shí)機(jī)他們住著單位福利分房，但多數(shù)在外還有一、兩套商品房，買給孩子或買給退休后的本人他們有很強(qiáng)的任務(wù)才干和社會(huì)責(zé)任感他們喜歡一點(diǎn)“端架子的覺(jué)得，追求身份感和尊貴感

19、他們理想的房子要有好環(huán)境，規(guī)劃概念，有檔次，有一定知名度以撐面子高端客戶階層城市的權(quán)益階層，掌握大量社會(huì)資源，比較低調(diào)，注重家庭，較多的思索為子女購(gòu)房權(quán)益隱性收入架子尊貴感身份感貴而不顯面子置業(yè)偏好：注重地段價(jià)值，信任本地的開(kāi)發(fā)品牌，改善生活需求比較劇烈，注重社區(qū)環(huán)境和規(guī)劃 置業(yè)現(xiàn)狀： 多處房產(chǎn)，有福利分房 置業(yè)目的： 提高生活質(zhì)量、保值 置業(yè)敏感點(diǎn)： 社區(qū)環(huán)境：自然、生態(tài)的社區(qū)環(huán)境，綠化率高 物業(yè)管理：較關(guān)注平安性 生活配套：根本生活配套設(shè)備 品牌與實(shí)力：信任本地品牌開(kāi)發(fā)商 升值潛力：關(guān)注地塊區(qū)域的升值潛力，有自住加投資的想法客戶地源： 主城區(qū)面積、戶型偏好分析：需求量最大的面積區(qū)間70-1

20、10平米的兩房戶型購(gòu)買最為集中的面積段在70-110平米，占購(gòu)房套數(shù)的47%70-110平米在福州市場(chǎng)根本上是二房或小三房的戶型總價(jià)需求判別：目的客戶可以接受的房款總價(jià)程度為80-150萬(wàn)元中心目的客戶家庭年收入程度10萬(wàn)元以上家庭月收入程度10000元能接受的還款額度3000-4000元/月能接受的貸款總額度60-80萬(wàn)元可以購(gòu)買總價(jià)80150萬(wàn)元推斷條件1：家庭月收入選取一個(gè)中間估值推斷條件2：通常還款額度不能大于總收入的30-40%推斷條件3：按照通常20年的貸款年限計(jì)算貸款額度推斷條件4：根據(jù)目前新房可以享用銀行8成房貸從目的客戶收入程度推到出可以接受的房?jī)r(jià)區(qū)間購(gòu)房?jī)?yōu)先思索的要素是總價(jià)

21、、戶型面積、城市交通和工程的生活配套，在此根底上才會(huì)思索物業(yè)管理、升值潛力數(shù)據(jù)來(lái)源合美市場(chǎng)研討部需求總結(jié) 本案中心目的客戶可以接受價(jià)錢區(qū)間在9000-12000元/平米 需求量最大的面積區(qū)間70-110平米的兩房戶型 目的客戶可以接受的房款總價(jià)程度為80-150萬(wàn)元 購(gòu)房?jī)?yōu)先思索的要素是總價(jià)、戶型面積、城市交通和工程的生活配套目的網(wǎng)羅客戶：城市年收入10萬(wàn)以上的精英階層區(qū)域產(chǎn)品適用、功能齊全的戶型產(chǎn)品逐漸增多樓盤名稱產(chǎn)品類型面積區(qū)間開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)小戶型較多的產(chǎn)品群升國(guó)際尚都高層40-1052009-04-189200元/平米世茂天城超高層105-5382008-915000元/平米三迪香頌楓丹高

22、層43-1902007-129500元/平米烏山榮域高層43-2102008-9-269200元/平米大戶型較多的產(chǎn)品融匯江山高層117-200以上2008-11-1611000元/平米江南水都悅湖高層90-1602009.5.68000元/平米大儒世家朗園小高層、高層82-168以上2008-046000元/平米產(chǎn)品定位中高檔價(jià)位,適用戶型產(chǎn)品本工程產(chǎn)品定位鼓樓中心濱江中小戶型高質(zhì)量社區(qū)城市精英階層購(gòu)房需求 9000-12000元/平米價(jià)錢區(qū)間可以接受 偏好 70-110平米的兩房戶型 房?jī)r(jià)總金額控制在80-150萬(wàn)元 購(gòu)房?jī)?yōu)先思索的要素是總價(jià)、戶型面積、城市交通和工程的生活配套5、產(chǎn)品定位

23、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較優(yōu)勢(shì)本案工程經(jīng)過(guò)產(chǎn)品定位躲避與融僑和融匯及烏山榮域優(yōu)勢(shì)，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)；將產(chǎn)品總價(jià)控制在80-120萬(wàn)元比較項(xiàng)本案烏山榮域融僑華府融匯江山主力戶型面積控制在80-1004050170以上180以上主力總價(jià)控制80-120萬(wàn)元4050萬(wàn)元150萬(wàn)以上180萬(wàn)以上建筑立面現(xiàn)代風(fēng)格但富有質(zhì)感普通較為現(xiàn)代前衛(wèi)現(xiàn)代古典印象社區(qū)配套社區(qū)景觀會(huì)所提供個(gè)性化服務(wù)社區(qū)會(huì)所會(huì)所國(guó)際幼兒學(xué)校雙會(huì)所社區(qū)景觀風(fēng)格純粹且與江景交輝相映社區(qū)中庭國(guó)際知名公司景觀設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)“山”、“水”兩大主題園林景觀產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)比較結(jié)論融匯江山融僑華府建筑立面烏山榮域社區(qū)配套烏山榮域融僑華府融匯江山社區(qū)配套空中泳池、以及的家居智能配

24、套體系等。300米社區(qū)環(huán)形商業(yè)步行街，2萬(wàn)平方米融僑新天地，55攝氏度溫泉入戶 大型購(gòu)物中心沃爾瑪山姆會(huì)員店、蘇寧電器、永輝超市近在咫尺；水岸休閑商業(yè)街、社區(qū)高級(jí)會(huì)所、幼兒園等配套 景觀規(guī)劃融僑華府、融匯江山都竭力打造工程的景觀質(zhì)量，以此表達(dá)工程獨(dú)特的價(jià)值烏山榮域融僑華府融匯江山景觀坐擁近20畝城市綠地廣場(chǎng)，以“都市中的大山地”的景觀理念，構(gòu)筑社區(qū)4大主題公園，并與烏山山景形成相互滲透、相互折射的態(tài)勢(shì)江濱西大道近25m寬闊尺度退距，營(yíng)造都市蔥蘢綠色鏈 有閩江、金牛山、西河公園等亮麗的自然風(fēng)景及現(xiàn)代古典水色園林 “山”、“水”兩大主題園林景觀 6、工程定位工程整體定位想象工程生活主角定位工程籠統(tǒng)

25、定位想象工程生活方式想象會(huì)展區(qū)的未來(lái)生活構(gòu)架與本案生活方式的對(duì)接N北S南ParkShopping MallExhibitionHotelConventionOfficeShopping StreetApartment出行居住交流任務(wù)文娛休閑購(gòu)物學(xué)習(xí)School滿足人們對(duì)于生活的一切要求中學(xué)、小學(xué)、幼兒園賣場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)街酒吧街、養(yǎng)生健身會(huì)所文娛城、KTV、電玩城寫(xiě)字樓、SOHO辦公江濱公園高端住宅、五星酒店軌道交通、公共交通、繞城高速、長(zhǎng)安路總價(jià)：80萬(wàn)120萬(wàn)，大多數(shù)選擇按揭貸款， 月供不超越家庭月收入50 本案：總價(jià)根本上在120萬(wàn)以內(nèi)地段：臨江至上，傾向于成熟生活/商務(wù)區(qū) 本案：鼓樓

26、區(qū)/濱江概念戶型：兩房和小三房，面積緊湊，滿足根本功能需求 本案：1房、2房、2X為主，多功能空間，適宜自住功能：社區(qū)一卡通、智能化系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)全覆蓋等等 本案：關(guān)注城市生活的新變化，關(guān)注目的客戶的需求在工程生活主角定位目的客戶群置業(yè)關(guān)注點(diǎn)7、工程整體規(guī)劃建議經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的分析兩種不同的方向產(chǎn)品戶型配比闡明工程規(guī)劃建議規(guī)劃方向簡(jiǎn)介產(chǎn)品規(guī)劃表示經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的地塊位置：鼓樓區(qū)錦江路東側(cè)、烏山西路南側(cè)，地處鼓樓區(qū)，離福州市市政府較近，且在江濱大道旁；用地性質(zhì)：商業(yè)、居住用地；占地面積：50.22畝(合33482.7m2)；建筑密度：24.2%；容積率：3.8；綠化率：30%預(yù)估總建筑面積：地上總建筑面積(

27、約120000m2)+地下總建筑面積(約15000m2)；地上總建筑面積：120000m2(其中預(yù)估住宅面積：110000m2，預(yù)估商業(yè)面積：約6000m2)；地下總建筑面積：約15000m2；地上建面12萬(wàn)平方，建筑高度為80米以上，目的上確定是蓋25層以上的高層；工程規(guī)劃建議主入口在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要從銷售角度，思索景觀的平衡性。特別是對(duì)于低樓層住宅，更要添加賣點(diǎn)；為節(jié)約本錢，工程的售樓處最好放置臨烏山西路的永久建筑內(nèi)，使工程籠統(tǒng)得到良好展現(xiàn)。注重營(yíng)造社區(qū)的私密性和平安感，建議社區(qū)只設(shè)一個(gè)出入口。烏山西路作為城市的主干道，具備了良好的引導(dǎo)小區(qū)內(nèi)人流和車流的功能。高質(zhì)量工程主入口是強(qiáng)調(diào)社區(qū)質(zhì)量感

28、、身份感的重要表達(dá)，將主入口的設(shè)置在接近烏山西路，利于工程籠統(tǒng)的得以充分展現(xiàn)；社區(qū)內(nèi)住宅的排布要保證較大樓間距，以提高社區(qū)質(zhì)量，陽(yáng)臺(tái)、窗戶的設(shè)計(jì)要防止相互視野干擾；兩種不同規(guī)劃方向簡(jiǎn)介在3.8容積率下，社區(qū)總建筑面積在12萬(wàn)平方米左右：規(guī)劃方向一板式住宅搭配點(diǎn)式住宅，西北面以點(diǎn)式中小套型1房和2房為主，搭配底層商業(yè)街，定位于年輕客戶市場(chǎng)；東南面板式住宅，戶型14房均有。規(guī)劃方向二以點(diǎn)式住宅為主，同樣以100平米以下的中小套型為主，以低總價(jià)、高質(zhì)量吸引年輕客戶購(gòu)買，商業(yè)街同樣沿西北面烏山西路布置。方案一戶型配比建議戶型配比表建筑形式房型面積區(qū)間（）面積比例板式2房2廳1衛(wèi)(舒適型)85-9010

29、%3房2廳2衛(wèi)120-12520%4房2廳2衛(wèi)140-14510%復(fù)式180以上23%左右點(diǎn)式1房1廳1衛(wèi)55-6078%左右2房2廳1衛(wèi)(緊湊型)75-7820%2房2廳1衛(wèi)89-9030%合計(jì)100.00%方案一方案二戶型配比建議戶型配比表建筑形式房型面積區(qū)間（）面積比例點(diǎn)式1房2廳1衛(wèi)58-6015%2房2廳1衛(wèi)(緊湊型)75-7830%2房2廳1衛(wèi)(舒適型)88-9020%3房2廳2衛(wèi)120-12520%4房2廳2衛(wèi)140-14510%復(fù)式180以上5%合計(jì)100.00%方案二8、工程建筑單體建議建筑風(fēng)格及外立面建議板式高層產(chǎn)品建議建筑科技化運(yùn)用建議建筑風(fēng)格及外立面建議國(guó)際現(xiàn)代的建筑風(fēng)

30、格整體籠統(tǒng)表現(xiàn)年輕態(tài)住區(qū)的活力并到達(dá)整體的調(diào)和一致國(guó)際現(xiàn)代風(fēng)格但富有質(zhì)感我們希望本案的建筑是有氣質(zhì)的，現(xiàn)代經(jīng)典，從容雅致，也是有思想的，溝通未來(lái)。立面經(jīng)過(guò)特制面磚的運(yùn)用，突出帶有凹槽的細(xì)部，在某種程度上構(gòu)成一定的呼應(yīng)；而在窗戶的外框上，部分搭配豐富的顏色，這樣可以表達(dá)新的時(shí)代氣味，整個(gè)建筑看上去更加的現(xiàn)代、國(guó)際和精神。表達(dá)內(nèi)涵的當(dāng)代建筑符號(hào)運(yùn)用有質(zhì)感的資料，如：帶有凹槽細(xì)部的面磚，表達(dá)客戶身份感，迎合目的客戶需求；強(qiáng)調(diào)資料的對(duì)比和交叉運(yùn)用，使立面豐富而不失穩(wěn)重；玻璃使建筑變得通透和敞亮，用面磚和顏色涂料裝點(diǎn)部分，表達(dá)活力、摩登的覺(jué)得。注重窗框、檐口、欄桿、入戶臺(tái)階等細(xì)部工藝的質(zhì)量，從小處表達(dá)工

31、程整體的高檔次和高價(jià)值；留意落水管道和空調(diào)機(jī)位的處置；細(xì)節(jié)處思索周到，表達(dá)精細(xì)化。經(jīng)過(guò)建筑立面顏色、材質(zhì)或籠統(tǒng)等的變化，表達(dá)出立面的設(shè)計(jì)感和創(chuàng)新，表達(dá)內(nèi)涵，不落俗套?？萍家匀藶楸疽钥萍肌部底≌膰?guó)際通行規(guī)范造房 中水處置系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)以科技、安康住宅的國(guó)際通行規(guī)范造房 新風(fēng)置換系統(tǒng)以科技、安康住宅的國(guó)際通行規(guī)范造房 中央吸塵系統(tǒng)質(zhì)量源于溫馨板式高層產(chǎn)品建議以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積。餐廳客廳主陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間廚房凸窗臥室任務(wù)陽(yáng)臺(tái)主力戶型建議房型：一房?jī)蓮d一衛(wèi)建筑面積：60平方米以下板式高層產(chǎn)品建議以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積。次臥室客廳主陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室任務(wù)陽(yáng)臺(tái)

32、餐廳主力戶型建議房型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)緊湊型建筑面積：75-78平方米板式高層產(chǎn)品建議以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積。飄窗次臥室衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽(yáng)臺(tái)主力戶型建議房型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)溫馨型建筑面積：85-88平方米板式高層產(chǎn)品建議以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積。飄窗次臥室衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽(yáng)臺(tái)主力戶型建議房型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)溫馨型建筑面積：85-88平方米板式高層產(chǎn)品建議以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積。飄窗次臥室飄窗次臥廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間主力戶型建議房型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)2+1建筑面積：88-90平方米10、工程園林景觀建議景觀設(shè)計(jì)建議

33、 生態(tài)發(fā)明新生活本工程景觀設(shè)計(jì)建議：現(xiàn)代立體園林景觀 本工程景觀設(shè)計(jì)原那么要與本工程的營(yíng)銷推行定位“未來(lái)家居典范 這個(gè)概念相吻合，與工程配套設(shè)備相結(jié)合，滿足觀景的同時(shí)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)其實(shí)踐運(yùn)用功能，并充分思索消費(fèi)者的生活習(xí)慣中心主景設(shè)計(jì)可以思索采用立體式設(shè)計(jì)，由泳場(chǎng)會(huì)所、地面綠化及架空網(wǎng)球場(chǎng)、露天酒吧等組成 泳場(chǎng)會(huì)所地面綠化架空運(yùn)動(dòng)場(chǎng)工程景觀設(shè)計(jì)需有劇烈的現(xiàn)代感，注重外型小品的細(xì)節(jié)點(diǎn)綴設(shè)計(jì)，可以思索以外型、小品組成小組團(tuán)景觀，再由多個(gè)小組團(tuán)景觀組成中央主景。景觀人流步行的主通道。作為主通道，其銜接會(huì)所，極大的主導(dǎo)人流方向，也成為小區(qū)的一大向心力。中心軸即景觀主軸，挺拔的植株巍列兩旁，嚴(yán)謹(jǐn)而規(guī)整；鋪地的幾何方式采用