南京融僑世家競品項目調研分析ppt課件

1、融僑競品工程分析2021-8-23項目名稱總建（萬）物業(yè)類型容積率交付時間樓層差價（元/）東西差價（元/） 銷售情況金地自在城103高層、花園洋房2.22011年8月(一期)2012年7月（二期7棟和8棟，其他待定）10-50（高層）；1000-2000（花園洋房）200-300（高層）；1000-1500（花園洋房）推出1707套，已售1632套，去化率95.6%，項目存量約78萬萬科金域藍灣54.5小高層、高層和別墅2.02011年1月（一期）80-100500-1000推出842套，已售647套，去化率76.8%，項目存量約42.5萬托樂嘉74多層、小高層和高層1.652006-12-3

2、1（一期）2007年6月（二期）2007年11月（三期）2010年1月（四期）80-100500-800推出1795套，已售1782套，去化率99.3%，項目存量約47.3萬文鼎雅苑14.6多層、小高層、高層1.992010年5月（一期）100200一期去化81%，剩余20多套，項目存量約11.2萬天鵝湖花園20.5多層、小高層1.32010年4月（一期）2011年9月（二期）150-300200二期三批96套房源售罄，后續(xù)加推小高層，項目存量約14萬天澤苑25多層、小高層、高層、聯排22008年12月（一期）2009年6月（二期）2011年12月（三期）50-110500-600三期二批去化

3、過半，項目存量約18.4萬宜家國際公寓12.5多層、小高層 1.52012年5月（一期）50-200100-200一期僅剩10多套房源在售；項目存量約10.78萬萬裕龍庭水岸36.2高層、聯排1.35待定待定待定未售，存量：36.2萬東方龍湖灣23.8小高層、洋房、 別墅1.22009年5月（一期）2010年7月（二期）2011年6月（三期）100500二期僅剩下78套別墅、三期剩下50套在售；項目存量：7.9萬競品工程總表金地自在城地址：南京雨花臺區(qū)板橋街道大方村開發(fā)商：金地集團南京置業(yè)開展總建面：103萬容積率：2.2建筑類型：高層、花園洋房交付時間：2021年8月(一期)，2021年7月

4、二期7棟和8棟，其他待定物業(yè)公司：金地物業(yè)物業(yè)費：1.9元/平方米/月產品均價：9500元/高層，14500元/(花園洋房)樓層差價：10-50元/高層，1000-2000元/花園洋房東西差價：200-300元/(高層)，1000-1500元/(花園洋房)客戶來源：建鄴區(qū)、板橋的客群為主，公務員和企事業(yè)單位為主華為、中信等配套：1.本身配備有兩所雙語幼兒園12個班，建筑面積約6500及一所30班的小學(建筑面積12000)、五星會館和10萬的商業(yè)街。2.工程臨24公頃石閘湖新城中心，規(guī)劃逾30萬商業(yè)、商貿、辦公、文化、文娛等多功能效力中心；競品個案推售情況工程2021年底開盤至今，共推出170

5、7套房源，已售1632套，去化率為95.6%，高層以89平2房和132平3房為主力戶型，花園洋房面積區(qū)間為：130-170平，工程存量約78萬推盤情況開盤時間上市套數成交套數成交均價主力戶型去化率2009.12.666864873552房3房97%2009.12.2023623685232房3房100%2010.3.2016714795002房3房88%2010.5.278080121893房4房100%2010.6.22108739286三房68%2010.8.154484489500二房100%總計170716329300兩房95.6%推盤情況2021年潛在供應上市未成交75套2010年上

6、市量預計推盤時間上市量9月5萬平總計約5.9萬平一期二期戶型點評戶型方正、緊湊，贈送產品附加值，陽臺和飄窗設計提升居住質量；設置設備平臺和貯藏空間，提高空間利用率戶型優(yōu)點：戶型方正、緊湊，無浪費面積；利用設備平臺巧偷面積戶型設計大飄窗，提升居住質量設有大面積陽臺及飄窗，添加附加值的同時提升生活質量感；客廳與寬大觀景陽臺銜接；戶型缺陷作為高層戶型，無較大缺陷。2室2廳1衛(wèi)89平米3室2廳1廚1衛(wèi)73平米I-TOWN戶型優(yōu)點：戶型緊湊，無浪費面積，功能齊備；過道設置貯藏空間，小空間大利用；客廳寬面開窗；戶型缺陷：無較明顯缺陷。SWOT分析Strength 優(yōu)勢：工程處于板橋新城中心地域，是未來開展

7、的搶手地域；緊鄰1300畝奧體南體育公園，旅游資源豐富；本身配套齊全，教育、商業(yè)和休閑文娛配套齊全；金地品牌優(yōu)勢。Weakness 優(yōu)勢：工程所在區(qū)位較偏遠，離南京主城間隔較遠距市中心新街口約21公里，車程約40-50分鐘)，間隔奧體中心約10公里，車程約25分鐘；目前工程周邊生活配套較少；梅鋼等企業(yè)對工程存在一定的環(huán)境污染。Opportunity 時機點：板橋新城區(qū)的建立將大大提升該工程的關注度；未來軌道交通的開通將大大提升該區(qū)域的價值規(guī)劃中的地鐵8號線和5大快速公交。Threat 要挾點：房產新政在短期內對市場構成下行壓力。工程小結工程做為陌生區(qū)域大盤，遵照陌生區(qū)域大盤開發(fā)的7大關鍵舉措，

8、勝利運營：利用區(qū)域規(guī)劃展現城市價值；用自在城概念定義生活方式；合理配置各期資源價值、產品價值，先抓區(qū)域主要首改、首置客群，再抓主城，制定合理的開發(fā)節(jié)拍；依靠體育公園、本身商業(yè)配套的內容及建立節(jié)拍，充分利用內外配套價值；對整個工程而言，合理配置各地塊容積率，打造首置、首改、再改的不同產品類型，進展資源合理匹配；1期啟動區(qū)勝利立勢，工程高調開盤，首日銷售6億；嫁接南京處女作金地名京的工程價值到企業(yè)品牌，再到自在城，構成工程在板橋的市場話語霸權，品牌價值不斷提升。近郊板橋新城質量樓盤，享用規(guī)劃利好，地段優(yōu)勢明顯，未來升值潛力較大萬科金域藍灣地址：南京江寧雙龍大道以東、清水亭路以北開發(fā)商：南京萬科置業(yè)

9、總建面：54.5萬容積率：2.0建筑類型：小高層、高層和別墅交付時間：2021年1月一期物業(yè)公司：萬科物業(yè)物業(yè)費：1.9元/平方米/月產品均價：16000元/樓層差價：80-100元/東西差價：500-1000元/客戶來源：市區(qū)和江寧各占50%左右，以私營企業(yè)主和公務員為主配套：1.本身配套有：幼兒園21個班，運動主題會館、社區(qū)中心、凈菜市場和社區(qū)商業(yè)街，共2萬，另有3000的會所2.江寧商務區(qū)約7.8平方公里和江寧新商圈；教育配套有江寧最好的小學/中學-南師大附中江寧分校，工程緊鄰江寧獨一三級甲等醫(yī)院同仁醫(yī)院。競品個案推售情況推盤情況開盤時間上市套數成交套數成交均價主力戶型去化率2010-4

10、-10（1-6#樓）6986091500013587%2010-7-25（7#樓）144381600013526%總計8426471600013576.8%推盤情況2021年潛在供應上市未成交23824.792010上市量預計推盤時間上市量10月20000總計43824.7912345678工程2021年4月開盤至今共推出842套房源，已售647套，去化率為76.8%，以溫馨性三房為主力戶型，工程存量約42.5萬戶型點評戶型方正、緊湊適用，設置入戶玄關、收納空間和貯藏室，多陽臺和飄窗設計，明廚明衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)90平米戶型優(yōu)點：戶型方正、緊湊，無浪費面積； 設有收納空間，提升空間利用率設有大面積

11、陽臺，添加附加值的同時提升生活質量感；主臥和次臥均有南向飄窗，客廳與寬大觀景陽臺銜接，明廚明衛(wèi)。戶型缺陷：無較大缺陷3室2廳1衛(wèi)平米戶型優(yōu)點：戶型緊湊、適用，無浪費面積； 設置入戶玄關 奢華主臥設計，配備步入式衣帽間和寬大獨立衛(wèi)生間寬大飄窗設計戶型缺陷：無較大缺陷SWOT分析Strength 優(yōu)勢：萬科品牌優(yōu)勢明顯；工程體量大，內部商業(yè)和教育配套齊全，市場定位高；周邊的配套比較齊全，有三級甲等醫(yī)院同仁醫(yī)院和南師大附中江寧分校；工程產品線較長，產品豐富多樣；物業(yè)管理程度高；九龍湖豐富的自然資源。Weakness 優(yōu)勢：周邊生活配套尚未完善，需求投入大量資金完善社區(qū)配套；本工程的價錢是目前江寧區(qū)的

12、標桿價錢，存在一定的市場風險。Opportunity 時機點：區(qū)域規(guī)劃利好，區(qū)域價值繼續(xù)提升；地鐵改線，設清水亭站，帶來艱苦利好。Threat 要挾點：房產新政在短期內對市場構成下行壓力；九龍湖板塊改善型產品對本工程構成競爭分流。工程小結南京萬科打造的江寧板塊大體量、高質量樓盤。間隔南京主城較遠，目前工程周邊的商業(yè)配套設備比較缺乏，但醫(yī)療和教育配套齊全，工程本身的商業(yè)配套比較完善；工程共推出842套，已售647套，去化率76.8%，由于168 大戶型總價較高，去化率普通；區(qū)域規(guī)劃利好、齊全的配套設備以及品牌優(yōu)勢是本工程的中心賣點，價錢標桿一方面帶動了板塊的市場熱度，也對工程本身大戶型的去化帶來

13、一定的負面影響，然而產品線豐富保證了工程的整體去化率較高。九龍湖板塊高質量大盤，區(qū)域規(guī)劃利好，地段價值高，加之萬科品牌及其豐富產品線支撐，市場影響力大托樂嘉 地址：南京江寧經濟技術開發(fā)區(qū)將軍大道9號 開發(fā)商：南京新城置業(yè)開展 總建面：74萬 容積率：1.65 建筑類型：多層、小高層和高層交付時間：2006-12-31一期；2007-6二期；2007-11三期；2021-1四期物業(yè)費：1.3元/平方米/月 產品均價：12000元/樓層差價：80-100元/東西差價：500-800元/客戶來源：江寧本區(qū)域約占70%，其他區(qū)域約占30% 配套：1.本身配套有：中央公園以及和其他樓盤共用的幼兒園、小學

14、和商業(yè)中心。2.周邊配套：國際名店街、易初蓮花超市、星級影城、大型凈菜鮮蔬超市，大型奢華網吧和下沉式音樂廣場。競品個案推售情況工程從2004年至今，共推出1795套房源，以122-145平三房為主力戶型，銷售1782套，去化率為99.3%。估計2021年9月和10月推出248套房源，以89-122平的兩房為主力戶型。工程存量約為47.3萬推盤情況開盤時間上市套數成交套數成交均價主力戶型去化率2004-10-018107983227元/136-176(三房)98.5%2007-06-303003005015元/126-145(三房)100%2008-09-173323316715元/150-17

15、6(四房)100%2009-05-211931936265元/122-137(三房)100%2009-11-061261268315元/149-154(三房)100%2010-01-1534349192元/135(三房)100%總135（三房）99.3%推盤情況2021年潛在供應上市未成交13套2010年上市量預計推盤時間上市量2010-9月和10月1-7棟（248套）總計261套戶型點評127平戶型緊湊，贈送產品附加值，獨特弧線型陽臺設計，另有寬大主臥，客廳與寬大景觀陽臺銜接，提升生活質量；153平戶型方正、緊湊，采光和通風效果良好3室2廳2衛(wèi)127平米戶型優(yōu)點：寬

16、大客廳設計，與弧形景觀陽臺銜接；奢華主臥設計，配備獨立衛(wèi)生間和衣帽間，且?guī)Т箫h窗戶型缺陷：存在一定的面積浪費3室2廳2衛(wèi)153平米戶型優(yōu)點：戶型緊湊、適用；雙南向臥室，保證采光 寬大主臥，主臥與客廳均與觀景陽臺相連，提升居住質量 明廚明衛(wèi)，廚房外接北向露臺戶型缺陷：存在一定的面積浪費SWOT分析Strength 優(yōu)勢：本工程總建筑面積74萬，是大體量、綜合性的社區(qū)；工程位于江寧翡翠山下，十公里范圍內有將軍山、牛首山和雨花臺，自然景觀資源豐富；工程周邊商業(yè)配套、教育配套和醫(yī)療配套齊全。Weakness 優(yōu)勢：本工程開發(fā)商品牌普通，產品戶型無特征和亮點；工程銷售期較長。Threat 要挾點：房產新

17、政在短期內對市場構成下行壓力；江寧板塊同質化競爭猛烈。Opportunity 時機點：一主城三副城規(guī)劃利好，江寧新市區(qū)的開展將帶動樓盤價值提升；軌道交通的規(guī)劃將進一步拉近區(qū)域同主城的時間間隔；隨著主城房價的不斷抬升，大量客戶外溢至江寧板塊。工程小結工程位于南京江寧將軍路板塊，總建約74萬平米，是一個大體量、綜合性的工程。工程中心賣點是優(yōu)越的自然景觀資源和便利的交通條件，以及周邊齊全的商業(yè)和生活配套；工程共推出1795套，已售1782套，去化率99.3%，工程存量約為47.3萬平米；贈送產品附加值，弧形陽臺設計和寬大主臥，但存在一定的面積浪費；工程開發(fā)商品牌普通，而且戶型無亮點，銷售周期較長。江

18、寧板塊大體量綜合性工程，開盤至今，整體去化良好，但銷售周期過長，產品設計普通競品個案文鼎雅苑地址：江寧秣陵街道玉樹路88號南京交院南側)開發(fā)商：南京江寧科學園藍天實業(yè)總建面：14.6萬容積率：1.99建筑類型：多層、小高層、高層主力戶型：84-87 兩房和103-117 三房交付時間：2021年5月一期物業(yè)公司：南京隆鑫物業(yè)管理物業(yè)費：未定產品均價：8400元/樓層差價：100元/東西差價：200元/客戶來源：大學城教師及區(qū)域剛性需求為主配套：小區(qū)北部為南京交通職業(yè)技術學院，西側為江寧體育館及文鼎廣場等商業(yè)配套,另外內部規(guī)劃約3000平米會所推售情況目前在售一期，僅剩10#和11#樓5層以上房

19、源約20套，全部為103-108三房，后期存量約11.2萬分期推盤時間推出產品銷售情況一期2010-7-11共104套，103-108去化81%，僅剩20余套房源6幢多層已內部認購，全部售給大學城教師一期推出10#樓及11#高層，全部為103-108三房，共104套，目前已去化81%，僅剩20余套房源。后期存量約11.2萬方，詳細推盤方案未定戶型點評戶型以緊湊型三房為主，戶型設計無突出亮點，以滿足居住各項根本功能為主，迎合剛性需求戶型優(yōu)點：南北通透，采光充足；廚房L型設計并設計任務陽臺，方便生活；入戶花園設計提高產品附加值；戶型缺陷：入戶視覺效果不佳。三室兩廳一衛(wèi)103平米三室兩廳一衛(wèi)117平

20、米戶型優(yōu)點：戶型方正，規(guī)劃緊湊；廚房L型設計，方便生活；主臥及次臥均設有凸窗，客廳采光較好。戶型缺陷：入戶口處無收納空間設計，呵斥生活不便。SWOT分析Strength 優(yōu)勢：位于大學城內，人文氣味豐富；產品迎合剛性需求客戶，具有一定競爭力；距南京交院站較近，出行便利；宣傳推行較有針對性。Weakness 優(yōu)勢：產品質量普通，外立面、戶型等設計普通；與主城存在較長時間間隔；周邊各項配套較差；一期戶型較為單一。Opportunity 時機點：一主城三副城規(guī)劃利好，江寧新市區(qū)的開展將帶動樓盤價值提升；軌道交通的規(guī)劃將進一步拉近區(qū)域同主城的時間間隔；隨著主城房價的不斷抬升，大量客戶外溢至江寧板塊。T

21、hreat 要挾點：房產新政在短期內對市場構成下行壓力；東山及岔路口板塊樓盤眾多，截流本工程客群。工程小結定位剛性需求，販賣大學城人文氣味和區(qū)域提升價值位于大學城內，人文氣味豐富，軌道交通較為便利；目前在售一期，僅剩10#和11#樓5層以上房源約20套，全部為103-108三房，去化情況較好，工程存量約11.2萬；戶型以規(guī)范三房為主，戶型設計無突出亮點，以滿足居住各項根本功能為主，迎合剛性需求；面對剛性需求的產品設計是其最大優(yōu)勢，同時隨著區(qū)域價值的提升，產品價值也將隨之提升。天鵝湖花園地址：江寧上元大街1088號，公交東山總站開發(fā)商：南京銀安房地產開發(fā)總建面：20.5萬容積率：1.30建筑類型

22、：多層、小高層主力戶型：66 一房、75-96 兩房、94-129 三房交付時間：2021年4月一期、2021年9月二期物業(yè)公司：南京明月物業(yè)管理公司物業(yè)費：0.70元/月多層，1.2元/月小高層產品均價：9000元/樓層差價：150-300元/ 東西差價：200元/ 客戶來源：以區(qū)域首改客戶及部分主城外溢剛需為主配套：片區(qū)緊靠江寧最大的商業(yè)中心大市口商業(yè)圈。位于商業(yè)街上元大街延伸段，是江寧新城商業(yè)開展方向競品個案推售情況目前二期三批推出的96套多層房源已售罄，二期后續(xù)推出6幢小高層房源，詳細信息待定，后期存量約14萬分期推盤時間推出產品銷售情況一期2008-9-4推出12棟多層、小高層房源，

23、共376套，約3.8萬，多層主力戶型面積82-115，小高層主力戶型面積60-120售罄二期2009-11-17截止目前二期已推出三批多層房源，共12幢，292套，約2.6萬，主力戶型面積66-129已推房源全部售罄，后續(xù)推出6幢小高層房源，信息待定目前在售二期，后續(xù)推出6幢小高層房源一期已售罄三期為高層和一幢綜合樓，推出時間待定戶型點評戶型設計多較為緊湊，無突出亮點，以滿足各項居住功能為主，面向城市剛性需求戶型優(yōu)點：戶型緊湊，功能齊全，無浪費面積；主臥及客廳朝南，采光充足；廚房L型設計，方便生活；戶型缺陷：餐廳緊靠主臥門，私密性受影響。兩室兩廳一衛(wèi)75平米三室兩廳一衛(wèi)94平米戶型優(yōu)點：戶型緊

24、湊，功能齊全，無浪費面積；雙臥室朝南，采光充足；戶型缺陷：廚房設計不合理，與入戶門相距較遠，雜物不便清理；入口處存在面積浪費。SWOT分析Strength 優(yōu)勢：片區(qū)緊靠江寧最大的商業(yè)中心大市口商業(yè)圈。位于商業(yè)街上元大街延伸段，是江寧新城商業(yè)開展方向；產品迎合剛性需求客戶，具有一定競爭力；位于東山公交總站旁，交通便利；車位銷售較為靈敏。Weakness 優(yōu)勢：離地鐵河定橋站約1.8公里；兵營式排布，戶型缺乏創(chuàng)新；存在道路交通噪聲污染；社區(qū)質量普通，無標桿產品。Opportunity 時機點：一主城三副城規(guī)劃利好，江寧新市區(qū)的開展將帶動樓盤價值提升；軌道交通的規(guī)劃將進一步拉近區(qū)域同主城的時間間隔

25、；隨著主城房價的不斷抬升，大量客戶外溢至江寧板塊。Threat 要挾點：房產新政在短期內對市場構成下行壓力；區(qū)域樓盤眾多，同質化競爭嚴重。工程小結地段及配套優(yōu)勢明顯，產品迎合剛性需求客戶，堅持良好銷量本工程緊鄰大市口商圈，地段優(yōu)勢明顯；目前二期三批推出的96套多層房源已售罄，二期后續(xù)推出6幢小高層房源，詳細信息待定，工程后期存量較大，約14萬；戶型設計多較為緊湊，無突出亮點，以滿足各項居住功能為主，面向城市剛性需求；本工程質量普通，但產品迎合剛性需求客戶，因此銷售較好，同時優(yōu)越的地段及配套是其兩大優(yōu)勢。天澤苑地址：江寧秣陵街道竹山路588號開發(fā)商：南京景元置業(yè)總建面：25萬容積率：2.00建筑

26、類型：多層洋房、小高層、高層、聯排主力戶型：84-114兩房、95-141三房、140-178四房、219五房交付時間：2021年12月一期、2021年6月二期、2021年12月三期物業(yè)公司：南京好鄰居物業(yè)管理物業(yè)費：0.60元/月產品均價：12000元/樓層差價：50-110元/東西差價：洋房東西價差500-600元/客戶來源：區(qū)域及主城改善型客戶為主配套：間隔東山商業(yè)中心較近，教育配套、商業(yè)配套相對完善競品個案推售情況三期二批在售，目前去化過半，聯排、高層及小高層產品推出時間未定，后期存量約18.2萬分期推盤時間推出產品銷售情況一期2007-5-18推出184套5F洋房，共約2.7萬，主力

27、戶型面積140-193售罄二期2008-4-11推出260套5F洋房，共約2.8萬，主力戶型面積106-120售罄三期2009-11-28三期雍景園，共198套5F洋房，約2.1萬，主力戶型面積95-141目前去化51%二期已全部售罄一期已全部售罄三期去化51%規(guī)劃中聯排別墅，尚未推出規(guī)劃中小高層和高層產品，尚未推出戶型點評偏溫馨戶型，出現步入式衣帽間、南北雙陽臺等設計，產品符合改善型客戶需求戶型優(yōu)點：戶型方正，南北雙陽臺，通透溫馨；廚房L型設計，聯通餐廳、陽臺及入戶門，方便居家生活；主臥私密性較好；戶型缺陷：無獨立收納空間。三室兩廳一衛(wèi)119平米四室兩廳兩衛(wèi)140平米戶型優(yōu)點：三臥室朝南設計

28、，采光較好；廚房設計任務陽臺，方便生活；大面積客廳聯通超大陽臺，提高居住溫馨度；戶型缺陷：無獨立收納空間。SWOT分析Strength 優(yōu)勢：接近方山風景區(qū)及秦淮河，景觀資源較為豐富；臨近大學城，人文氣味良好；道路交通興隆，離地鐵竹山路站較近；規(guī)模適中，物業(yè)類型豐富；價錢相對較低，且有三重優(yōu)惠措施，較具吸引力。Weakness 優(yōu)勢：距主城較遠，各項配套尚待完善；一期及二期產品籠統(tǒng)普通；物業(yè)管理程度有限；銷售周期較長。Opportunity 時機點：一主城三副城規(guī)劃利好，江寧新市區(qū)的開展將帶動樓盤價值提升；軌道交通的規(guī)劃將進一步拉近區(qū)域同主城的時間間隔；隨著主城房價的不斷抬升，大量客戶外溢至江

29、寧板塊。Threat 要挾點：房產新政在短期內對市場構成下行壓力；區(qū)域樓盤眾多，同質化競爭嚴重。工程小結區(qū)位、地段和價錢要素是該工程的三大競爭優(yōu)勢，同時豐富的產品線降低了風險預期，規(guī)劃中聯排別墅拉升社區(qū)質量地處江寧區(qū)竹山路地鐵站附近，距東山商業(yè)中心較近，區(qū)位條件優(yōu)越；在售三期雍景園二批，目前去化過半，規(guī)劃中的聯排、高層及小高層產品推出時間待定，后期存量約18.2萬；偏溫馨戶型，出現步入式衣帽間、南北雙陽臺等設計，產品符合改善型客戶需求；本工程物業(yè)類型豐富，產品線較長，同時價錢存在較大優(yōu)惠，對區(qū)域改善型客戶吸引力較強。宜家國際公寓地址：南京市江寧區(qū)文博路1號 開發(fā)商：南京景致佰富置業(yè)開展 總建面

30、：125019 容積率：1.5建筑類型：多層、小高層 主力戶型：5060平米一房，80平方米左右的兩房交付時間：2021.5物業(yè)公司：南京中聯物業(yè)管理 物業(yè)費：待定產品均價：8800元/小高層樓層差價：50200東西差價：100200客戶來源：主要為80后人群，市區(qū)居多 配套：地鐵一號南延線交通學院站，安廣線、南廣線、區(qū)內3、6、17、19路公交；樂活時髦街區(qū)和江寧大學城商貿中心，配建1幢基層社區(qū)中心，方山自然園林公園、高爾夫球場、江寧體育中心 競品個案推售情況工程于2021年6月19日開場正式對外銷售，截止目前一期推出200套房源，目前僅剩下十幾套在售，后期余量10.78萬分期推盤時間推出產

31、品銷售情況一期2010.6推出70平米一房、81、82平米的兩房（約占90%）、148平米的四房（約占10%）共200套目前剩下十幾套在售一期一期所推戶型148平米四房70平米一房、81、82平米兩房占比10%90%戶型點評戶型方正、規(guī)劃緊湊合理、南北通透、寬大陽臺、得房率可達82.3%；部分主力戶型設置入戶花園、雙陽臺設計在提升觀景采光效果的同時贈送產品附加值，新穎的花池設計成為本工程一大創(chuàng)新亮點戶型優(yōu)點：明廚帶曬掛陽設計；明晰亮堂超大景觀陽臺；廚衛(wèi)全明戶型缺陷：餐廳面積略顯偏大一室兩廳一衛(wèi)70平米兩室兩廳一衛(wèi)83平米戶型優(yōu)點：北面雙陽臺設計，擴展觀景面，提升附加值；南面花池設計，全部贈送并

32、使居家與風景相結合廚房、餐廳開敞適用、獨立清楚；戶型缺陷：無較明顯缺陷。SWOT分析Strength 優(yōu)勢：工程緊鄰方山風景區(qū)、外部環(huán)境較好；地處江寧大學城，有著豐富的高教資源與深沉的人文底蘊；就近有南京天印山小學及幼兒園，樂活時髦街區(qū)和江寧大學城商貿中心等、另外小區(qū)內也有4000多平米的商業(yè)用房 ；本工程戶型設計整體較為合理、產品定位80后，戶型經濟適用，總價低，符合剛需客戶需求；公交網絡、地鐵的運營使該工程的交統(tǒng)統(tǒng)達性良好；Weakness 優(yōu)勢：工程位于江寧區(qū)。整體區(qū)位價值與市區(qū)差距明顯；本工程位于江寧偏遠位置，交通末梢，認知度較低；工程周邊生活配套整體缺乏；工程規(guī)模不大、檔次不高，不利

33、于在市場上構成較大影響力。Opportunity 時機點：主城房價明顯較高，本工程具有價錢的比較優(yōu)勢；80后群體對房價較敏感，且大多以剛需為主，為本工程帶來時機；主城對價錢敏感的外溢客群對江寧的地鐵工程較易接受。Threat 要挾點：新一輪宏觀調控后，客戶產生明顯的置業(yè)張望心思；對本工程正常去化構成要挾新一輪宏觀調控后，目前江寧市場房價普遍下跌，對工程的盈利呵斥要挾。同屬方山板塊、比較優(yōu)勢明顯的在售工程較多，對本工程構成競爭要挾工程小結本工程屬方山板塊偏遠區(qū)域的典型中低端工程，以經濟優(yōu)良的戶型設計、較低的價錢鎖定價錢敏感度較高的全城青年首置人群、尤其80后客群，獲得不錯的效果本工程隸屬方山板塊

34、，周邊環(huán)境較好；地處江寧大學城，具備豐富的高教資源與深沉的人文底蘊，同時可享用大學城的商業(yè)配套，但生活配套整體缺乏；公交與地鐵的通行大大加強了本工程與市區(qū)的可達性，但處于交通末梢，耗時仍較多；本工程自6月19號初次對外銷售以來，迄今為止推出的200套小高層房源僅剩下十幾套在售，均價8800元/平方米；本工程戶型方正、規(guī)劃緊湊合理、南北通透、寬大陽臺、得房率可達82.3%；部分主力戶型設置入戶花園、雙陽臺設計在提升觀景采光效果的同時贈送客觀的產品附加值，新穎的花池設計成為本工程一大戶型亮點；本工程屬方山板塊較偏遠的中低端樓盤，周邊環(huán)境較好，人文底蘊深沉，高教資源豐富，戶型設計緊湊合理、創(chuàng)新點明顯

35、，以經濟型的戶型、較低的價錢鎖定價錢敏感度較高的全城青年首置人群、尤其80后客群，在市場上具備一定的競爭力。萬裕龍庭水岸地址：江寧區(qū)大學城龍眠大道開發(fā)商：萬裕(南京)房地產開發(fā) 總建面：36.2萬容積率：1.35建筑類型：高層、聯排別墅 主力戶型：80-120平米的兩房和三房 物業(yè)公司： 待定物業(yè)費：待定產品均價： 待定 初次開盤時間：估計2021年10月初客戶來源：/配套：地鐵一號線南延線海事學院站、藥科大學站，南廣線、大同線、安廣線、區(qū)內6路和區(qū)內19路等公交線路；緊鄰東山鎮(zhèn)和大學城，享用周邊成熟配套，附近還有江寧體育中心。享用東山鎮(zhèn)和大學城周邊商業(yè)配套。配建有會所、幼兒園十二班、游泳池

36、競品個案推售情況估計2021年10月初初次開盤，推出6棟高層約370套房源，主力戶型為7882平米兩房、101.106.130平米三房2021年估計推出一期上市未成交 無2010年上市預計推盤時間上市量10月6棟高層總計約370套是否首次推盤是分期推盤時間推出產品銷售情況一期預計10月初預計推出78.80.82平米的兩房（約占50%）101.106.129、130平米的三房（約占50%）尚未推盤戶型點評戶型緊湊贈送客觀的產品附加值，寬闊觀景平臺，落地飄窗戶型優(yōu)點：方正適用，無浪費面積；采光、觀景效果明顯；視野開闊戶型缺陷：作為點式戶型，無較大缺陷。兩室兩廳一衛(wèi)82平米三室兩廳兩衛(wèi)102平米戶型

37、優(yōu)點：方正適用，南北通透、明廚明衛(wèi)；大面積落地飄窗、視野開闊景觀陽臺，添加附加值的同時提升生活質量感；SWOT分析Strength 優(yōu)勢：地處江寧大學城中心地帶，有豐富的高教資源和較深的人文底蘊；緊靠方山風景區(qū)，具有一定的景觀環(huán)境資源 ；附近還有江寧體育中心。享用東山鎮(zhèn)和大學城周邊商業(yè)配套。配建有會所、幼兒園十二班、游泳池，內外部配套較為齊備；工程東面緊鄰龍眠大道，北至玉樹路，西至行知路，位于地鐵一號線南延線海事學院站和藥科大學站之間 ，公交網絡、地鐵的運營使該工程的交統(tǒng)統(tǒng)達性良好；Weakness 優(yōu)勢： 工程位于間隔主城較遠的江寧區(qū)域，而且還是江寧的偏遠地段；工程周邊生活配套整體較少；Op

38、portunity 時機點：；江寧房價整體低于市區(qū)，曾經成為集聚主城外溢客戶的主要區(qū)域之一 區(qū)域客戶對本工程的抗性較少，較易接受； 青年職業(yè)人群、尤其80后人群對價錢的敏感度較高。Threat 要挾點： 新一輪宏觀調控后，客戶產生明顯的置業(yè)張望心思；對本工程正常去化構成要挾 新一輪宏觀調控后，江寧片區(qū)的房價整體下跌明顯；給本工程帶來一定利潤要挾 在市場情勢最不利的情況下上市，給本工程的勝利運營帶來一定風險工程小結該工程屬方山板塊位置偏遠的地鐵樓盤，具有良好的觀景效果，高教資源豐富，戶型設計方正適用、偏經濟型戶型，假設總價控制合理，對于價錢敏感度較高的青年首置人群具有一定吸引力本工程隸屬江寧方山

39、板塊，屬江寧較偏遠位置樓盤，交通節(jié)點末梢，緊鄰東山鎮(zhèn)和大學城，享用東山鎮(zhèn)和大學城周邊商業(yè)配套，但生活配套整體缺乏；本工程的初次開盤時間原定在上半年，但鑒于市場情勢日趨惡化，后調整為在下半年的10月份；本工程戶型緊湊，以80平米左右的兩房與100120的三房為主，戶型設計方正適用，注重觀景效果，落地飄窗、觀景平臺的設計在提升生活質量的同時添加了工程附加值；本工程緊鄰方山風景區(qū)，具備一定的觀景效果，有著豐富的高教資源與良好的人文底蘊，屬于典型的地鐵樓盤，戶型設計著眼于經濟的緊湊型戶型。假設總價控制合理，對于價錢敏感度較高的初次置業(yè)者具有一定的吸引力。地址：江寧區(qū)秣陵街道龍眠大道588號 開發(fā)商：龍建南京置業(yè) 總建面：237666 M2 容積率：1.2建筑類型：小高層、洋房、 別墅 主力戶型：80