房地產(chǎn)項目前期定位與規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)_115PPT課件

1、房地產(chǎn)項目前期定位與規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)博泰投資集團有限公司營銷客服中心編制前 言隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的加劇,市場細(xì)分化趨勢愈來愈突出, 房地產(chǎn)企業(yè)開始積極尋求產(chǎn)品、信息、技術(shù)、人才等企業(yè)快速發(fā)展的要素。而特色而成熟的產(chǎn)品線已經(jīng)成為企業(yè)的一項核心競爭能力。將成熟的產(chǎn)品線復(fù)制到新進入的市場, 不僅僅意味著提高效率和成本管理, 也有利于保證產(chǎn)品的品質(zhì)以及在不同的區(qū)域形成差異化?？茖W(xué)成熟的產(chǎn)品線有利于品牌宣傳和公司的穩(wěn)定發(fā)展。目錄第一部分：產(chǎn)品線對比分析的類別第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線拓展策略 第三部分：住宅產(chǎn)品市場的分類需求1住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展的因素2建立住宅產(chǎn)品線的方法-價值點分類組合法3目

2、標(biāo)產(chǎn)品線類別和其價值特征4常規(guī)目標(biāo)產(chǎn)品線第四部分：地產(chǎn)企業(yè)品牌的價值點 1住宅市場常見的品牌價值類型2 地產(chǎn)企業(yè)品牌價值分析方法3 品牌產(chǎn)品線的合成第五部分：產(chǎn)品線建設(shè)工作計劃的分解和數(shù)據(jù)庫建立 1 市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立2 材料、工藝、新技術(shù)和成本數(shù)據(jù)庫3 品牌產(chǎn)品線控制體系組建第六部分：產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 第一部分 產(chǎn)品線對比分析的類別產(chǎn)品線市場定位對比分析產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)特色對比分析產(chǎn)品線盈利能力對比分析產(chǎn)品線市場定位對比分析產(chǎn)品線市場定位對比分析產(chǎn)品線市場定位著重點在于產(chǎn)品線內(nèi)各種房地產(chǎn)品的分別定位并相互呼應(yīng), 相互配合, 從而使整條產(chǎn)品線在市場中取得較強的競爭力。產(chǎn)品線市場定位必須綜合分

3、析顧客需求與競爭者產(chǎn)品線的情況, 并在此基礎(chǔ)上進行綜合考慮。在制定產(chǎn)品線定位策略時, 要講求產(chǎn)品線中各房地產(chǎn)品定位要有針對性、目標(biāo)一致性和彼此協(xié)調(diào)性。產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)特色對比分析產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)特色對比分析產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)分析包括產(chǎn)品線長度分析、產(chǎn)品線內(nèi)產(chǎn)品相關(guān)度分析、產(chǎn)品線之間關(guān)系分析三方面的內(nèi)容。產(chǎn)品線長度分析由于房地產(chǎn)行業(yè)保持高速發(fā)展態(tài)勢, 發(fā)展良好的房地產(chǎn)公司在產(chǎn)品線長度上不斷延伸。同時, 市場成長也會要求房地產(chǎn)企業(yè)具有較長的產(chǎn)品線。產(chǎn)品線盈利能力對比分析 房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的目的就是盈利, 產(chǎn)品線只是盈利的形式。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須重視產(chǎn)品線的贏利性分析。企業(yè)要知道產(chǎn)品線上每一個產(chǎn)品品種的銷售額和利潤

4、, 自身的產(chǎn)品線與競爭對手的對比情況。在產(chǎn)品線盈利方面, “ 金地” 、“ 華潤” 的觀點相同, 認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該增加商業(yè)物業(yè)的投入, 而“ 萬科” 很少參與商業(yè)物業(yè), 戰(zhàn)略上專注住宅產(chǎn)品。第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線拓展策略在中國的房地產(chǎn)市場中, 很多的中小房地產(chǎn)企業(yè)可能沒有意識到產(chǎn)品線的重要性, 也沒有到總結(jié)產(chǎn)品線的這個高度,大型房地產(chǎn)公司目前的戰(zhàn)略多為開拓新的市場、增加顧客群, 同時為了適應(yīng)顧客需求的變化, 對產(chǎn)品線進行延伸拓展。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身特點拓展產(chǎn)品線的策略主要有以下幾點：第一, 增加新的產(chǎn)品線, 以擴大房地產(chǎn)品組合的廣度。第二, 擴展現(xiàn)有的產(chǎn)品線, 使其產(chǎn)品線更加豐滿。 第三, 更

5、多地增加每一房地產(chǎn)產(chǎn)品的品種, 以增加產(chǎn)品組合的深度。 第一, 增加新的產(chǎn)品線, 以擴大房地產(chǎn)品組合的廣度。 采用這種方法, 新的產(chǎn)品線就可以利用房地產(chǎn)企業(yè)在其他產(chǎn)品線的聲譽。例如萬科希望為客戶的全生命期提供產(chǎn)品, 希望能夠涵蓋客戶從第一次置業(yè)的低端產(chǎn)品到今后選擇的中高端產(chǎn)品, 即鎖定終身客戶,現(xiàn)在萬科已經(jīng)嘗試性建設(shè)一些中低價商品房和廉租房并開始涉足高檔住宅開發(fā)。第二, 擴展現(xiàn)有的產(chǎn)品線, 使其產(chǎn)品線更加豐滿。 通過分散風(fēng)險、拉長產(chǎn)品線來順應(yīng)調(diào)控。例如在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)上, 很多房產(chǎn)公司將產(chǎn)品線拉長, 既開發(fā)高檔商場, 也開發(fā)普通商業(yè)街既開發(fā)星級豪華酒店, 也開發(fā)經(jīng)濟型酒店。寫字樓開發(fā)有出租型

6、的, 也有出售型的, 租售并舉。第三, 更多地增加每一房地產(chǎn)產(chǎn)品的品種, 以增加產(chǎn)品組合的深度。 房地產(chǎn)企業(yè)在確定自己的產(chǎn)品組合時應(yīng)該考慮產(chǎn)品線之間的相關(guān)度, 一般來說, 產(chǎn)品線之間的相關(guān)度越高, 越有助于公司發(fā)揮自己在某個領(lǐng)域內(nèi)的優(yōu)勢, 萬科就是一個典型的代表, 其在大眾住宅領(lǐng)域具有明顯優(yōu)勢。 眾所周知, 高端住宅產(chǎn)品線盈利能力較好, 但是項目運作周期長, 資金占壓風(fēng)險大中低端住宅產(chǎn)品線雖然贏利性不如高端產(chǎn)品, 但是有利于解決資金的快速周轉(zhuǎn)和收入的穩(wěn)定延續(xù), 也有助于企業(yè)適當(dāng)規(guī)模的擴展。不同的產(chǎn)品線各有所長, 所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)顧客的需要以及本企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略不斷的調(diào)整產(chǎn)品線以促進企業(yè)的不

7、斷發(fā)展。市場分類需求企業(yè)品牌價值點企業(yè)分類品牌產(chǎn)品線設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)材料和設(shè)備選用標(biāo)準(zhǔn)運營管理和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)平均利潤目標(biāo)品牌價值傳遞目標(biāo)關(guān)于住宅產(chǎn)品線建設(shè)工作的說明第三部分：住宅產(chǎn)品市場的分類需求在中國的房地產(chǎn)市場中, 很多的中小房地產(chǎn)企業(yè)可能沒有意識到產(chǎn)品線的重要性, 也沒有到總結(jié)產(chǎn)品線的這個高度,大型房地產(chǎn)公司目前的戰(zhàn)略多為開拓新的市場、增加顧客群, 同時為了適應(yīng)顧客需求的變化, 對產(chǎn)品線進行延伸拓展。1住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展的因素復(fù)合地產(chǎn)旅游地產(chǎn)創(chuàng)意地產(chǎn)高科技地產(chǎn)文化地產(chǎn)按開發(fā)的復(fù)合價值模式分類按產(chǎn)品描述的生活方式分類新城鎮(zhèn)建設(shè)郊區(qū)休閑養(yǎng)生郊區(qū)旅游度假城市便捷生活城市綜合商

8、務(wù)生活產(chǎn)品研究的不同類別 細(xì)分價值點-研究內(nèi)容 loft 建筑空間和生活方式 小戶型青年公寓 建筑空間和生活方式 70/90產(chǎn)品 建筑空間和生活方式 精裝修公寓 風(fēng)格和品質(zhì)質(zhì)量 老年公寓 建筑功能和服務(wù)配置 獨立廚衛(wèi)的加工和工業(yè)生產(chǎn) 產(chǎn)品模塊的工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)、成本 花園洋房 建筑藝術(shù)形式、空間形式、生活方式 住宅產(chǎn)業(yè)化 經(jīng)濟性、效率、質(zhì)量、建筑空間和形式 品牌產(chǎn)品線 規(guī)劃特征、建筑風(fēng)格、品質(zhì)質(zhì)量、建筑空間形式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 1住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展的因素按產(chǎn)品價值點細(xì)分的研究1住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展的因素影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的趨勢：經(jīng)濟性好、效率高、能耗低，質(zhì)量穩(wěn)定

9、技術(shù)成熟和市場接受認(rèn)可度提升形成對中低端住宅產(chǎn)品的覆蓋開發(fā)綜合服務(wù)能力提高的需求社會文化和社會結(jié)構(gòu)的變化因素政策的傾向2.建立住宅產(chǎn)品線的方法產(chǎn)品線建設(shè)的目的提高企業(yè)的生產(chǎn)效率：建立開發(fā)流程的參考標(biāo)準(zhǔn)、有效控制開發(fā)環(huán)節(jié)的資金成本和時間成本項目品質(zhì)保障-品牌價值傳遞：對開發(fā)模式、設(shè)計、材料使用、施工工藝、配套服務(wù)等內(nèi)容，建立參照標(biāo)準(zhǔn)2.建立住宅產(chǎn)品線的方法產(chǎn)品線建設(shè)的原則借鑒各種開發(fā)模式的利弊和適用性與地產(chǎn)企業(yè)文化和品牌建設(shè)相結(jié)合形成明確的指導(dǎo)性和參考規(guī)范易于管理、操作和學(xué)習(xí)易于維護和更新2.建立住宅產(chǎn)品線的方法價值點組合：地段、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)密度、目標(biāo)品質(zhì)、目標(biāo)生活狀態(tài)家庭構(gòu)成地段市區(qū)市遠(yuǎn)郊區(qū)

10、市郊區(qū)市區(qū)市遠(yuǎn)郊區(qū)市郊區(qū)2.建立住宅產(chǎn)品線的方法價值點組合：地段、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)密度、目標(biāo)品質(zhì)、目標(biāo)生活狀態(tài)家庭構(gòu)成建筑規(guī)模200萬平方以上的城市綜合功能開發(fā)50萬以下的小型居住區(qū)50萬以上的大型社區(qū)25萬方以下的小型綜合體項目25萬方以上的綜合體項目2.建立住宅產(chǎn)品線的方法價值點組合：地段、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)密度、目標(biāo)品質(zhì)、目標(biāo)生活狀態(tài)家庭構(gòu)成建筑密度容積率2.5以上，高層為主的住區(qū)容積率11.8，小高層為主的住區(qū)容積率1.82.5，高層混合住區(qū)容積率0.31.0，花園洋房、連排別墅、疊加別墅為主的社區(qū)容積率0.61.2，多層為主的住區(qū)容積率0.30.8，house獨幢住區(qū)容積率0.3以下，Vi

11、lla住區(qū)2.建立住宅產(chǎn)品線的方法價值點組合：地段、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)密度、目標(biāo)品質(zhì)、目標(biāo)生活狀態(tài)家庭構(gòu)成目標(biāo)品質(zhì)基本保障類產(chǎn)品：廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房、回遷房舒適類產(chǎn)品：中高等品質(zhì)安居類產(chǎn)品：中小戶型、中等品質(zhì)商品房頂級產(chǎn)品享受生活類產(chǎn)品2.建立住宅產(chǎn)品線的方法價值點組合：地段、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)密度、目標(biāo)品質(zhì)、目標(biāo)生活狀態(tài)、家庭構(gòu)成目標(biāo)生活狀態(tài)朝9晚5的普通工薪族，居家生活Soho人士，以家為工作場所的生活方式長期出差的商務(wù)人士，投資或第二置業(yè) 財富階層、高級官員的休閑生活第二居所企業(yè)主、高管、職業(yè)經(jīng)理人、娛樂及體育界高收入群體、政府高官，第一居所，居家生活2.建立住宅產(chǎn)品線的方法價值點組合：

12、地段、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)密度、目標(biāo)品質(zhì)、目標(biāo)生活狀態(tài)、家庭構(gòu)成家庭構(gòu)成單身青年：0居室、1居室丁克家庭：1居室、2居室婚戀二人：1居室、2居室三代人同室：3居室和更多功能間和未成年子女一起的兩代人：2居室、2+1居室、3居室空巢老人：1居室、2居室城市商務(wù)類的：0居室及以上家庭度假類的：2居室及以上2.建立住宅產(chǎn)品線的方法產(chǎn)品線的研究方向選擇原則市場容量大：存在大量、持續(xù)的需求；共性特征強：宜于建立標(biāo)準(zhǔn)化參數(shù)和流程；相對利潤率高；政策風(fēng)險小：結(jié)合在正常的市場秩序之下的真實需求；并順應(yīng)社會的政策變動傾向；3目標(biāo)產(chǎn)品線的類別和價值特征 類別 城市中檔住宅、 城市高檔住宅、郊區(qū)別墅、 中低端住宅、 新城

13、鎮(zhèn)建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè)4常規(guī)目標(biāo)產(chǎn)品線 城市康居社區(qū)、城市白領(lǐng)社區(qū)、城市高級公寓、城市別墅和郊區(qū)house （附表） 城市康居社區(qū)城市白領(lǐng)社區(qū)城市高級公寓城市別墅和郊區(qū)house市區(qū)舊城及近郊改造類的青年住區(qū)項目；涵蓋各類別中等收入人群；開發(fā)規(guī)模較大；以開發(fā)增值為主要利潤點，高層高密度小戶型公寓；以塑造多樣化豐富城市生活為主要特征；平均利潤低，品牌價值低技術(shù)難度小，分期開發(fā)，建設(shè)速度快，回收資金快；市區(qū)中高密度住宅建設(shè)項目；以高層公寓為主，多層住宅或花園洋房的混合形態(tài)；開發(fā)規(guī)模在50萬平米以下；開發(fā)增值+文化附加價值增值+服務(wù)增值；中等面積、大面積戶型；技術(shù)復(fù)合度高，建設(shè)速度相對較慢，回收資金慢；

14、利潤高，品牌價值高市區(qū)舊城及近郊改造類的青年住區(qū)項目；針對年輕的家庭構(gòu)成；開發(fā)規(guī)模較小；或者是大規(guī)模開發(fā)中的局部；以開發(fā)增值為主要利潤點，高層高密度小戶型公寓；以塑造多樣化豐富城市生活為主要特征；技術(shù)難度小，建設(shè)速度快，回收資金快；平均利潤低，品牌價值低市區(qū)或近郊的低密度住宅建設(shè)項目；以聯(lián)排、高密度獨棟、或者疊加別墅為主；開發(fā)規(guī)模在20萬平米以下；開發(fā)增值+文化附加價值增值+服務(wù)增值；大戶型；技術(shù)復(fù)合度高，建設(shè)速度相對較慢，回收資金慢；利潤高，品牌價值高；第四部分：地產(chǎn)企業(yè)品牌的價值點 1住宅市場常見的品牌價值類型生活元素及人文價值高技派元素的居住價值運動健康-倡導(dǎo)健康生活傳統(tǒng)地域文化-弘揚地

15、方文化的價值財富人生的價值觀-追求贏得財富和尊重的生活態(tài)度創(chuàng)意和創(chuàng)新的價值觀-以思維自由、存在自由、創(chuàng)意生活為自我生活價值的生活態(tài)度家庭生活-以家庭和睦、體驗家庭親情為生活態(tài)度尊重自然和他人-與自然接觸、熱愛自然的體驗式生活態(tài)度綠色建筑 采用低能耗生產(chǎn)的材料、原生材料； 采用生產(chǎn)過程無污染或者低污染的產(chǎn)品設(shè)備 采用無污染低污染的工藝流程；使用低污染能源；環(huán)保生活 節(jié)能建筑-低能耗建筑，保溫性能好 節(jié)水建筑-提高水的使用率 低排放-減少二氧化碳?xì)怏w的排放 采用了減少使用維護成本的技術(shù)，使建筑運營過程中經(jīng)濟效益強高舒適度環(huán)境 采用高技術(shù)設(shè)備，提升居住環(huán)境的安全性和舒適度，更健康。2地產(chǎn)企業(yè)品牌價值

16、分析方法 建筑人的環(huán)境居住舒適度心理健康和情感需求生活便利性家庭的日常生活成本尊貴感自由私密性鄰里交往安全感2地產(chǎn)企業(yè)品牌價值分析方法 居住舒適度 生活便利性生活空間對光、日照的健康標(biāo)準(zhǔn)等級；對窗、陽臺、戶外空間的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)；生活空間空氣質(zhì)量的評判標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定：室內(nèi)的通風(fēng)和加濕、恒溫以及過濾等措施；室外空氣的凈化和污染控制；生活空間的溫度舒適度標(biāo)準(zhǔn)：建筑保溫、窗體及屋面保溫，控制室內(nèi)適宜溫度生活空間噪音標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定和控制；生活用水的健康標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定；出行：交通方式、道路空間、距離購物：種類、規(guī)模、檔次、運動：類別、檔次娛樂：種類、檔次、平均成本日常生活成本心里健康和情感需求降低建筑物的冬夏采暖制冷成本；降

17、低物業(yè)管理維護成本的措施；房屋的建設(shè)質(zhì)量和設(shè)備設(shè)施使用年限的合理標(biāo)準(zhǔn)； -太陽能熱水、太陽能路燈或其他綠色能源的使用； -中水利用；節(jié)水馬桶等設(shè)備的選用；節(jié)能灶具； -不易老化損壞的材料和配件； -電梯節(jié)能技術(shù)； -易于養(yǎng)護的植物； -易于維護的景觀水循環(huán)設(shè)計； -合理的物業(yè)配套設(shè)施運營計劃；提供不同交往空間；茶室、棋牌、游泳、戶外休息、健身場；不同年齡人的活動場：兒童、青年、老年人提供散步道、社區(qū)商業(yè)街等空間；根據(jù)不同等次社區(qū)提供不同類別的服務(wù)：訂票、購物、洗衣、維修、接送、保健、健身、養(yǎng)生社區(qū)興趣活動組織：社區(qū)戶外俱樂部、社區(qū)車友會、社區(qū)馬會俱樂部，社區(qū)高爾夫團體提供針對家庭問題的專門服務(wù)

18、：寵物托管、子女照顧、老人照料、心理咨詢、教育社區(qū)形象建設(shè)和宣傳2地產(chǎn)企業(yè)品牌價值分析方法 3品牌產(chǎn)品線的合成開發(fā)價值品質(zhì)質(zhì)量文化價值塑造文化感受服務(wù)價值物業(yè)和管理+品牌價值附：各類產(chǎn)品線開發(fā)特征對比表第五部分：產(chǎn)品線建設(shè)工作計劃的分解和數(shù)據(jù)庫建立 1市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立（收集辦法：通過案場問卷、專業(yè)公司調(diào)研；建立基礎(chǔ)信息庫，長期跟以年齡和家庭構(gòu)成為基數(shù)，建立分類標(biāo)準(zhǔn)）年齡生活狀態(tài)家庭構(gòu)成教育、職業(yè)家庭收入活態(tài)度和消費觀針對產(chǎn)品的功能需求1824243535454555556565以上客戶分類 客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、數(shù)據(jù)庫資料建筑功能套

19、型功能單元使用方式功能要求配置標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求備注客廳起居室門庭餐廳廚房衛(wèi)生間1、衛(wèi)生間2臥室1、臥室2工作室儲藏間洗衣間、傭人房衣帽間休憩陽臺、工作陽臺其他1市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、數(shù)據(jù)庫資料（收集辦法：通過案場問卷、專業(yè)公司調(diào)研；建立基礎(chǔ)信息庫，長期跟以年齡和家庭構(gòu)成為基數(shù)，建立分類標(biāo)準(zhǔn)）配套功能園區(qū)配建功能需求使用方式服務(wù)特征和功能標(biāo)準(zhǔn)備注超市、菜市場面包店、花店影樓、郵局衛(wèi)生站醫(yī)院銀行托兒所、幼兒園小學(xué)、中學(xué)會所影院書店1市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會

20、所功能、數(shù)據(jù)庫資料（收集辦法：通過案場問卷、專業(yè)公司調(diào)研；建立基礎(chǔ)信息庫，長期跟以年齡和家庭構(gòu)成為基數(shù)，建立分類標(biāo)準(zhǔn)）社區(qū)環(huán)境園區(qū)環(huán)境要求功能需求和特征備注主要景觀特征綠化率水環(huán)境或其他老人活動區(qū)兒童休息區(qū)運動活動空間交流活動空間地面停車場步行系統(tǒng)其他1市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、數(shù)據(jù)庫資料（收集辦法：通過案場問卷、專業(yè)公司調(diào)研；建立基礎(chǔ)信息庫，長期跟以年齡和家庭構(gòu)成為基數(shù)，建立分類標(biāo)準(zhǔn)）配套設(shè)施分類及特征標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求備注電梯供電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)給排水園區(qū)公共管理機動車位自行車位其他設(shè)備設(shè)施1市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立客

21、戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、數(shù)據(jù)庫資料物業(yè)管理服務(wù)需求特征服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)隊伍的建立備注家政服務(wù)保安公共安全公共區(qū)域維護管理酒店式服務(wù)老人救護定制服務(wù)其他物業(yè)服務(wù)1市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、數(shù)據(jù)庫資料會所服務(wù)需求和使用特征運營和管理備注書屋、酒吧棋牌類球類運動養(yǎng)生、SPA美容、健身、游泳俱樂部、社團會所功能1市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、數(shù)據(jù)庫資料項目分類項目名稱項目規(guī)模和區(qū)位項目目標(biāo)客戶項目產(chǎn)品特征康居類城市高級

22、公寓城市別墅白領(lǐng)社區(qū)典型開發(fā)個案的數(shù)據(jù)庫資料1市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料宣傳賣點產(chǎn)品類別和分期風(fēng)格和文化配套設(shè)施康居類城市高級公寓城市別墅白領(lǐng)社區(qū)產(chǎn)品特征1市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料規(guī)格尺度材料標(biāo)準(zhǔn)工藝標(biāo)準(zhǔn)規(guī)律規(guī)劃格局道路植物類別活動空間停車和管理小品和文化設(shè)施水景觀系統(tǒng)照明系統(tǒng)安防系統(tǒng)綠化率建筑密度建筑形態(tài)其他指標(biāo)典型開發(fā)個案園區(qū)環(huán)境1市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)

23、服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料規(guī)格尺度材料標(biāo)準(zhǔn)工藝標(biāo)準(zhǔn)規(guī)律戶型及室內(nèi)配置戶型配比設(shè)備設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)大堂和公共區(qū)域電梯入口門庭外立面材料門、窗五金件、電氣配件裝修標(biāo)準(zhǔn)其他典型開發(fā)個案建筑特征1市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料功能配置標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)律社區(qū)商業(yè)物業(yè)服務(wù)會所典型開發(fā)個案物業(yè)和會所1市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料建筑材料數(shù)據(jù)庫2-材料、工藝、新技術(shù)和成本數(shù)據(jù)庫材料特點和適用性室內(nèi)室外使用規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)常見品牌及檔次砌體磚、面磚、鋪

24、地磚天然石材、人造石木材、仿木材料水泥、混凝土涂料、合成材料金屬板材陶瓷、玻璃鋼材光源防水材料管材、線材其他材料客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料分類特點和適用性技術(shù)要求價格和品質(zhì)等級建筑屋面系統(tǒng)、門、窗、幕墻產(chǎn)地性能描述適用范圍材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量保證安裝及維護成本電梯五金件、衛(wèi)浴規(guī)劃公共安全管理系統(tǒng)公共垃圾回收系統(tǒng)公共信息發(fā)布通知系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)水景觀的維護系統(tǒng)車輛管理系統(tǒng)給排水給水設(shè)備、表具；污水處理、中水使用供暖系統(tǒng)方式，設(shè)備系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)強弱電變配電設(shè)備，弱電設(shè)備燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)人防工程相關(guān)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)成套設(shè)備數(shù)據(jù)庫2-材料、工藝、新技術(shù)和成本數(shù)據(jù)

25、庫客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料分類做法分類特征和適用區(qū)域材料和施工技術(shù)要求品質(zhì)等級建筑內(nèi)外墻體設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)圖樣做法特點：適用范圍屋面欄桿陽臺臺階衛(wèi)生間雨篷樓梯間凸窗通風(fēng)井建筑構(gòu)件和常規(guī)節(jié)點標(biāo)準(zhǔn)做法2-材料、工藝、新技術(shù)和成本數(shù)據(jù)庫客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料園區(qū)規(guī)劃常規(guī)節(jié)點標(biāo)準(zhǔn)做法2-材料、工藝、新技術(shù)和成本數(shù)據(jù)庫分類做法分類特征和適用區(qū)域材料和施工技術(shù)要求品質(zhì)等級規(guī)劃 車行道路斷面和做法 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)圖樣集 步行道做法減速帶、交通指示圍墻、大門路牙、排水溝擋板車庫出入口井蓋、管溝花池、路燈

26、、草坪燈無障礙設(shè)計要素車棚、亭廊水景觀、屋面種植、常規(guī)種植灌溉系統(tǒng)客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料分類植物名稱氣候適應(yīng)特征和生長特征技術(shù)要求價格和品質(zhì)等級喬木速生千頭椿適應(yīng)區(qū)域樹型特點生長習(xí)性適應(yīng)土質(zhì)適用場所規(guī)格大小遷移養(yǎng)護要求植物成本、養(yǎng)護成本慢生觀賞類果樹行道樹灌木花草常用植物數(shù)據(jù)庫2-材料、工藝、新技術(shù)和成本數(shù)據(jù)庫客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料技術(shù)名稱技術(shù)特點適用范圍維護特點價格和維護成本太陽能使用戶用吸塵系統(tǒng)恒溫恒濕系統(tǒng)呼吸式幕墻系統(tǒng)水循環(huán)使用地源熱光伏電風(fēng)能綠色建筑材料新型保溫材

27、料節(jié)水、節(jié)能材料隔音降噪材料或做法成熟技術(shù)、新材料的數(shù)據(jù)庫2-材料、工藝、新技術(shù)和成本數(shù)據(jù)庫客戶分類、建筑功能、配套功能、社區(qū)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料3品牌產(chǎn)品線控制體系組建基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息+市場需求信息產(chǎn)-品線分類特征模版品牌價值的技術(shù)元素+產(chǎn)品分類特征=品牌產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)第六部分：產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)總平面設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)1.間距! 1.1 建筑平面搭接錯位時,h值(凈尺寸)不宜大于2.4m,以免影響采光總平面設(shè)計、單元戶型設(shè)計 、公共空間 、室外工程、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料總平面設(shè)計2.消防2.1總圖中應(yīng)做好消防車道及消防車登高面設(shè)計,注意人車分流;當(dāng)消防

28、車道下面為地下室時,結(jié)構(gòu)應(yīng)考慮消防車總重300KN荷載. 2.2 登高面 登高面宜在用的紅線內(nèi)解決,條件限制時可利用綠化帶作登高面,但綠化帶下應(yīng)設(shè)硬地,并按消防車總重300KN計算當(dāng)建筑物凹入處進深不大于4m(凈寬)時,該凹入范圍可計入1/4周邊長度算作登高面;如凹槽寬度不大于2.5m(凈寬),該寬度可不計入建筑周邊總長度.產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)總平面設(shè)計、單元戶型設(shè)計 、公共空間 、室外工程、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料2.3 消防車道 高層建筑周圍宜設(shè)環(huán)形或沿建筑的兩個長邊設(shè)置消防車道;盡端式消防車道應(yīng)設(shè)18m18m回車場 消防車最小轉(zhuǎn)彎半徑:高層12m,多層 消防車道最小寬度:登高

29、面處6m,其它處4m. 消防車道的坡度:登高面1%,其它處7%. 消防車道距建筑物距離宜5m 高層建筑的沿街長度超過150m或總長度超過220m時應(yīng)設(shè)穿過高層建筑的消防通道. 高層建筑應(yīng)設(shè)有連通街道和內(nèi)院的人行通道,通道之間的距離不宜超過80m.總平面設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)總平面設(shè)計、單元戶型設(shè)計 、公共空間 、室外工程、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料3.流線設(shè)計住宅出入口處應(yīng)設(shè)置人車分流專用通道;當(dāng)商住樓住戶大堂與流量大的商業(yè)服務(wù)空間臨近時,商業(yè)用房的貨運出入口宜設(shè)在地下室或與大堂入口異向布置,避免人,貨流交叉,減少交通安全隱患.4. 附屬用房 總平面設(shè)計時應(yīng)在小區(qū)顯著位置(如入口附

30、近)設(shè)置管理用房.應(yīng)在住宅(區(qū))的下風(fēng)向和較隱蔽處設(shè)垃圾站,其面積不宜小于6,與住宅距離不宜小于10m,外部與道路相連;垃圾站地面及內(nèi)壁宜貼光滑,宜清潔材料,并配置給排水設(shè)施.5 s8 W9 B1 r5 M: E 箱式變電在總圖中要綜合考慮,不應(yīng)設(shè)在入口附近,建議其與主體建筑的間距不小于9m,以免影響景觀和采光.總平面設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)總平面設(shè)計、單元戶型設(shè)計 、公共空間 、室外工程、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料5.摩托車,自行車存放總圖中應(yīng)結(jié)合綠化設(shè)置摩托車,自行車存棚(庫),其與主體建筑的間距不宜小于9m;偏低檔次的住宅項目,宜按每戶一輛自行車,每十戶一輛摩托車設(shè)置出于安全問

31、題,自行車庫不宜設(shè)在地下車庫內(nèi),應(yīng)單獨考慮. 總平面設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)總平面設(shè)計、單元戶型設(shè)計 、公共空間 、室外工程、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料單元戶型設(shè)計 單元戶型基本設(shè)計要求 層高:采用分體空調(diào)的普通樓盤層高宜為2.8m,檔次較高的可為3.0m;若采用中央空調(diào)不宜小于3.3m.1 w: E6 t7 p2 o6 s, M- c廚房,衛(wèi)生間室內(nèi)凈高不小于2.2m;排水橫管下皮距樓地面的凈高不小于1.9m且不應(yīng)影響門窗的開啟.2 |7 D( k8 ) X/ M3 p, 起居廳開間不宜小于3.4m(凈寬),深寬比不宜大于2;應(yīng)減少開向起居廳的門洞,布置家具的墻面直線長度不應(yīng)小于3

32、m;無陽臺的起居廳宜設(shè)計寬度大于1.8m的低窗臺觀景凸窗.1 t! g) k1 Q/ c1 4 V9 k平面有凹槽的高層住宅,其凹槽的開口寬度不應(yīng)小于2.4m(凈寬),凹槽的深寬比不應(yīng)大于4.產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)總平面設(shè)計、單元戶型設(shè)計 、公共空間 、室外工程、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料 避免臥室緊靠電梯井道,如無法解決則應(yīng)采取相應(yīng)降噪措施:相鄰的墻體為隔音墻體;大于2.5m/s井道上部應(yīng)設(shè)高度大于1m的隔聲層,隔聲層設(shè)800800進出口復(fù)式住宅頂層衛(wèi)生間設(shè)在下層臥室上方時不應(yīng)采用下排式排水.戶內(nèi)通向所有房間的走道凈寬不宜小于1000;當(dāng)走道長度大于2000時,應(yīng)相應(yīng)加寬至1100.

33、戶內(nèi)樓梯寬度應(yīng)注意為凈寬;當(dāng)一面臨空時,墻面到樓梯扶手最小寬度應(yīng)不小于800門寬大于900的儲藏室門宜采用推拉或外開平開門以增加儲藏空間.北方地區(qū)首層為架空車庫時二層地面應(yīng)采取保溫措施.設(shè)于底層或靠近外墻的壁柜以及廚房,衛(wèi)生間儲物柜應(yīng)采取防潮措施嚴(yán)寒地區(qū)居室,起居廳的外窗應(yīng)設(shè)置可開啟的氣窗以進行定期通風(fēng)換氣,且內(nèi)門門下空隙不應(yīng)小于252. 玄關(guān)玄關(guān)內(nèi)應(yīng)考慮衣帽鏡,柜的設(shè)置空間,凈寬宜1500戶配電箱應(yīng)避免與對講機,開關(guān)及門鈴一同設(shè)置,以免發(fā)生沖突;戶配電箱所龕入墻面可適當(dāng)加寬為120;門鈴宜采用遙控式門鈴;對講機距門邊的距離宜大于100,其下方可設(shè)玄關(guān)燈開關(guān)3. 廚房中,高檔住宅廚房面積不應(yīng)小

34、于5m2;單排布置設(shè)備的廚房凈寬不宜小于1.6m, 雙排布置時凈寬不宜小于2.2m 櫥柜布置應(yīng)遵循洗,切,炒的流線,以間距800,單排布置為宜.爐灶應(yīng)避開窗口設(shè)置;櫥柜進深宜550,長度在2000-3000之間,吊柜進深350,凈高不小于500;廚房應(yīng)考慮微波爐,消毒柜的位置,并設(shè)相應(yīng)的插座;電器插座應(yīng)避免靠近水盆,灶具.(廚房具體設(shè)計可詳集團設(shè)計工程部之廚廁詳圖廚房主要設(shè)備尺寸表設(shè)備名稱 長(mm) 寬(mm) 高(灶臺 800 500-550 650-700洗滌臺 900-1200 500-550 800操作臺 400-1200 500-550 800吊柜 普通 400-1200 300-

35、350 500調(diào)料 400-1200 300-350 350-400抽油煙機 800 300-350 根據(jù)油煙機型配合確定 冰箱位寬度不小于650,若考慮美式大冰箱尺寸應(yīng)為800;注意冰箱門的開啟方便及冰箱散熱.如洗衣機設(shè)在廚房,預(yù)留機位應(yīng)不小于600 x600;廚房僅在布置有洗衣機時設(shè)防止溢流和干涸的專用排水地漏地漏,地漏位于洗衣機出水口一側(cè),離櫥柜距離不小于200.洗菜盆,洗手盆建議采用底出水供水方式.廚房吊柜設(shè)置時應(yīng)注意避免擋窗吊頂下皮應(yīng)高于窗洞上皮50廚房應(yīng)設(shè)排煙道;中高檔廚房應(yīng)結(jié)合煙道設(shè)計管道井.(排煙道尺寸表詳見二.單元戶型設(shè)計9.油煙機 )為便于迅速排除油煙和異味,廚房外窗或外墻

36、宜設(shè)換氣扇北方地區(qū)廚房應(yīng)進行采暖設(shè)計設(shè)于底層或靠外墻,靠衛(wèi)生間的廚房壁柜內(nèi)一定要采取防潮措施,北方地區(qū)尤其要注意.廚房樓面結(jié)構(gòu)板未降板時應(yīng)設(shè)門檻廚房門下端如設(shè)百頁通風(fēng)口,其外形尺寸不小于250450;無百頁者,門下空隙不應(yīng)小于25.4. 衛(wèi)生間當(dāng)兩戶衛(wèi)生間位于凹槽相對布置時,窗應(yīng)錯位布置避免通視;衛(wèi)生間窗宜采用磨砂玻璃衛(wèi)生間門應(yīng)在隱蔽處開設(shè);直接開向起居廳的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室.應(yīng)考慮坐便器,洗臉盆等潔具上下水噪音對臥室的影響,不宜沿臥室墻面布置衛(wèi)生間設(shè)施(衛(wèi)生間具體設(shè)計可詳集團設(shè)計工程部之廚廁詳圖公用衛(wèi)生間宜以柱盆或掛式臺盆為主,柱盆或臺盆邊距墻應(yīng)大于150; 主人衛(wèi)生間臺面寬度宜560-600,

37、長度不小于900,高度850;臺盆鏡面寬度應(yīng)與臺面長度相同且鏡面底邊距臺面的距離為200毛巾架距地1200;避免與插座位置矛盾坐便器凈寬宜為900,最小凈寬不小于850.淋浴間凈寬宜為1000,最小凈寬不小于900;淋浴開關(guān)距地1000-1200,淋浴噴頭由距地1680-1880上下推拉桿固定;地漏位于淋浴頭下部居中,并距墻400.浴缸尺寸宜采用750 x1550,檔次較高時可考慮增加浴缸平臺尺寸;淋浴噴頭做法參上;熱水器不應(yīng)設(shè)在浴缸的中部.普通有外窗的衛(wèi)生間排氣扇應(yīng)安裝在窗固定扇上;高檔次宜結(jié)合吊頂設(shè)吸頂式排風(fēng)扇;無外窗的衛(wèi)生間排氣扇應(yīng)與通風(fēng)道排風(fēng)口相連 不宜采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計;如條件限制

38、必須采用時,衛(wèi)生間樓面應(yīng)為抗?jié)B混凝土,給水管管材宜采用新型管材,水平溢流管應(yīng)接至排水立管 排水設(shè)計時嚴(yán)禁將給水管明設(shè)在浴缸底部;施工時要注意浴缸底部一定做防水層./ R“ C6 V; M5 x( M) P! u7 z, c大戶型主衛(wèi)生間宜洗,浴分間設(shè),潔具設(shè)施要與戶型檔次相匹配;應(yīng)設(shè)管道井暗廁應(yīng)設(shè)計通風(fēng)道,其位置應(yīng)避免靠近給水管及設(shè)在門后.成品排風(fēng)道選用表層數(shù) 尺寸6 360200或380240或4302907-9 500300或55035010-30 600300或650350注:1.高層排風(fēng)道宜采用主-次-主變壓式風(fēng)道,且防止串味應(yīng)采用單雙層分別排風(fēng)系統(tǒng).2.高層排風(fēng)道排風(fēng)口應(yīng)有防火止回閥

39、,加工廠應(yīng)隨風(fēng)道統(tǒng)一供應(yīng) 當(dāng)下層為商用空間時,結(jié)構(gòu)設(shè)計時應(yīng)考慮衛(wèi)生間潔具的布置,避免潔具正下方是大梁,導(dǎo)致無法居中安裝復(fù)式住宅當(dāng)頂層衛(wèi)生間設(shè)在下層臥室上方時不應(yīng)采用下排的排水方式衛(wèi)生間,廚房地漏的排水管應(yīng)設(shè)存水彎;且洗衣機排水處應(yīng)設(shè)防止溢流和干涸專用地漏衛(wèi)生間應(yīng)從門口向地漏找坡度;地漏應(yīng)設(shè)在室內(nèi)最低端并靠近浴盆或淋浴噴頭.衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)宜沉板50-100;未降板的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)門檻衛(wèi)生間吊頂下皮應(yīng)高于窗洞上皮50.管線設(shè)計要合理,避免影響放置浴盆,淋浴房及開窗;塑料泛水管穿墻埋設(shè)時,高度應(yīng)大于1500,避免因高度不合理被二次裝修打穿漏水.插座應(yīng)靠近鏡臺設(shè)置并避免設(shè)在毛巾桿的下方北方地區(qū)衛(wèi)生間散熱片位置

40、設(shè)計時一定要與電氣專業(yè)互相配合以免互相矛盾,如將插座設(shè)在散熱片的后面室內(nèi)的PVC管線應(yīng)設(shè)置消音措施以減少上下水管道噪音.5. 陽臺非封閉陽臺地面應(yīng)比室內(nèi)最少低50,如有困難以及頂層露臺的門應(yīng)設(shè)門檻當(dāng)洗衣機位于陽臺時,洗衣污水不應(yīng)直接排到雨水管內(nèi),應(yīng)設(shè)防止溢流和干涸專用排水地漏;陽臺欄板要考慮洗衣機位的擺放避免鏤空;當(dāng)洗衣機置于窗下時,窗臺高度不宜小于1200,以保證窗的開啟和給水管的設(shè)置.進深大于1500的陽臺挑梁要設(shè)計成梯形,避免挑梁高度過大影響室內(nèi)采光陽臺欄板下部應(yīng)設(shè)100高邊梁;陽臺欄桿嚴(yán)禁橫向設(shè)計,防止幼兒攀爬,減少安全隱患.觀景陽臺寬度不宜小于1500,其它陽臺不宜小于1200頂層陽

41、臺應(yīng)設(shè)頂板;復(fù)式住宅的陽臺應(yīng)考慮晾衣及遮陽的需要.北方地區(qū)生活陽臺應(yīng)設(shè)計為封閉陽臺,且欄板及頂層陽臺頂部要設(shè)保溫以防止產(chǎn)生結(jié)露;底為架空的封閉陽臺應(yīng)在底板下面貼50厚聚苯保溫板,并設(shè)吊頂陽臺排水禁止散排應(yīng)設(shè)地漏,地漏的位置建筑專業(yè)要結(jié)合雨水管,宜靠近外墻,陽臺角端設(shè)置,不宜設(shè)在門口;陽臺地面應(yīng)向地漏找坡陽臺門應(yīng)選用密閉效果好,質(zhì)量高的產(chǎn)品,不宜采用門聯(lián)窗;考慮室內(nèi)鑲地板的高度,陽臺門下門框高度不應(yīng)小于50,避免使室內(nèi)完成面高于門框,影響美觀且不防水;北方地區(qū)開敞陽臺門窗應(yīng)為保溫門窗.各戶毗鄰陽臺應(yīng)考慮分隔,避免可以互相走通,減少不安全因素.陽臺金屬欄桿應(yīng)進行防銹處理;北方地區(qū)高層住宅宜采用實體

42、欄板.高層陽臺使用玻璃欄板時應(yīng)充分考慮安全性,玻璃厚度不小于10厚.6. 門門洞口宜按如下尺寸設(shè)計入戶門1000 x2100(普通)1200 x2100(高檔),位于門洞外樘臥室門 900 x2100,位于門洞中樘;廚房門 800 x2100,位于門洞內(nèi)樘;門下方宜設(shè)250450通風(fēng)百頁;無百頁者,門下空隙不應(yīng)小于25衛(wèi)生間門 750 x2100,位于門洞外樘;門下方宜設(shè)300 x300或250450通風(fēng)百頁;無百頁者,門下空隙不應(yīng)小于25.傭人房門 800 x2100,位于門洞中樘門碰距地100門垛尺寸不小于50 ,且做構(gòu)造柱加固.(施工時注意不要遺漏)外檐門應(yīng)外開以防風(fēng).住戶首層外檐門窗需

43、考慮防盜設(shè)施.7.窗 凸窗窗臺高宜400-450,進深500.距地900高以下應(yīng)為固定窗扇,且全落地窗應(yīng)設(shè)900高窗護欄(窗外為陽臺或平臺時不受此限制)窗楣應(yīng)設(shè)滴水槽凸窗遮陽板在墻根處應(yīng)設(shè)導(dǎo)流槽,以免遮陽板上的水停留時間過長,導(dǎo)致砌體外墻滲漏;或者在遮陽板外墻挑檐位置設(shè)100高混凝土止水坎(詳?shù)谒牟糠止?jié)點詳圖).廚衛(wèi)窗臺宜900高,窗上部應(yīng)設(shè)400-450高固定扇以安裝排風(fēng)扇,并在相應(yīng)位置設(shè)中心距地2000的電源插座,固定扇開關(guān)和頂燈開關(guān)一起設(shè)于衛(wèi)生間門口.廚衛(wèi)橫向管線應(yīng)貼近樓板以免擋窗.廳臥窗上皮距樓地面高度宜為2300或以上;廚衛(wèi)考慮設(shè)備污水管不穿洞(走梁下),可降低到2200.開間大于,

44、等于3300的房間窗寬不宜小于1800未設(shè)陽臺的起居廳大窗開啟扇最少有兩扇,以便于空調(diào)室外機安裝.兩側(cè)未設(shè)混凝土擋板的凸窗設(shè)計時應(yīng)考慮風(fēng)向因素,開啟扇不應(yīng)面向主導(dǎo)風(fēng)向以免引起漏水窗框與凸砼體結(jié)合的施工縫一定要用防水砂漿填實,避免雜物導(dǎo)致凸窗臺底板部及窗角處滲水. 窗型設(shè)計時不應(yīng)僅考慮外觀整體形象,還應(yīng)考慮室內(nèi)通風(fēng),開啟扇面積不小于房間地板面積的1/20且廚房不得小于0.6;凸窗不應(yīng)采用較特殊,拼接過多的窗型. 北方地區(qū)凸窗上,下封板一定要貼保溫板或抹保溫砂漿,以免墻體交接處產(chǎn)生結(jié)露.位于轉(zhuǎn)角處的窗(陽臺門)應(yīng)避免視線干擾.8.空調(diào)采用分體式空調(diào),空調(diào)室內(nèi)機應(yīng)避免對床直吹;戶型單元平面圖應(yīng)繪制家

45、具布置圖并確定室內(nèi)機位置.空調(diào)機位空調(diào)機位應(yīng)考慮便于安裝及維修(不必用吊籃);不宜設(shè)在凸窗窗臺板下面,應(yīng)靠近門窗洞口設(shè)置位于凹槽處距離過近而對吹的兩個室外機應(yīng)相互錯位如空調(diào)板設(shè)于衛(wèi)生間外墻,衛(wèi)生間的窗戶開啟扇應(yīng)考慮空調(diào)主機出去,寬度不小于700,高不小于1100.室外機位下皮距地宜1600(雙機1000常用分體空調(diào)室內(nèi),室外機參考尺寸型號 室內(nèi)機 室外機長 高 厚 長 高 厚1匹 800 250 180 800 560 2406 1.5匹 900 280 180 800 560 2匹 1150 320 200 850 880 3502.5匹 1200 350 200 890 900 350注:

46、本表為偏大機型尺寸,僅供參考;不同品牌外形尺寸略有不同空調(diào)洞要靠近空調(diào)插座并在同一方位.(詳?shù)谒牟糠止?jié)點詳圖)大面積起居廳要考慮大功率空調(diào)或柜機,應(yīng)考慮柜機留洞位置,冷凝水管預(yù)埋,管中距地350普通分體空調(diào)冷凝水管應(yīng)預(yù)埋,避免直接插入雨水管中(特別是北方地區(qū));標(biāo)準(zhǔn)層留三通,距地1800;三通口留于室內(nèi)時,考慮美觀高度可適當(dāng)上移.(詳?shù)谒牟糠止?jié)點詳圖) 空調(diào)外機不宜設(shè)置在封閉陽臺內(nèi),夏季不散熱,易死機,噪聲大北方特別是東北地區(qū)空調(diào)板應(yīng)設(shè)保溫減少冷橋.低檔項目宜考慮窗式空調(diào)的安裝.陽臺推拉門到墻邊應(yīng)留不小于100寬的門垛,避免空調(diào)管穿玻璃9.油煙機 廚房內(nèi)應(yīng)設(shè)成品排煙道,多層550 x350(外

47、圍尺寸),高層 600 x400.成品排煙道選用表層數(shù) 尺寸6 500300或5503507-9 560300或61035010-24 700400或75045025-30 800400或850450注:1. 高層排煙道應(yīng)采用主-次-主變壓式煙道,且防止串煙串味應(yīng)采用單雙層分別排風(fēng)系統(tǒng)2.高層排煙道排風(fēng)口應(yīng)有防火止回閥,加工廠應(yīng)隨煙道統(tǒng)一供應(yīng).10. 熱水器 熱水器宜設(shè)在廚房,且采用強排式,不應(yīng)采用直排式;注意預(yù)留安裝空間和電源插座; 廚房與衛(wèi)生間合用時宜考慮10升,安裝寬度度700 ;衛(wèi)生間單用,考慮6-8升,安裝寬度度 500 ;排氣道尺寸為120,排風(fēng)孔中距地1700熱水器與用水點管道不

48、應(yīng)過長,宜控制在2米之內(nèi),大于2米的熱水管應(yīng)設(shè)保溫. 熱水管(鋁塑管)埋墻時容易被設(shè)釘槍打穿,與之相連衛(wèi)生間安裝 毛巾桿等配件時應(yīng)注意.熱水器應(yīng)避免設(shè)置在浴缸側(cè)面中間,影響使用.插座,開關(guān),散熱器插座,開關(guān)(散熱器)應(yīng)結(jié)合家具布置合理設(shè)計,避免與門的開啟方向,流線相矛盾;床頭柜,電視柜書桌處應(yīng)設(shè)插座,門口,空調(diào)附近設(shè)開關(guān);廚房應(yīng)考慮微波爐,消毒柜的位置,并設(shè)相應(yīng)的插座,且電器插座應(yīng)避免靠近水盆,灶具.建筑專業(yè)平面門窗進行修改時應(yīng)及時照會設(shè)備專業(yè)可視對講,門鈴,玄關(guān)燈開關(guān)離入戶門邊距離宜100,要考慮玄關(guān),鞋柜的位置客廳電話線與電視線插座應(yīng)避免設(shè)在同一方位,書房應(yīng)設(shè)電話線.網(wǎng)線接口建議設(shè)在書房,

49、不宜設(shè)在起居廳,且接口位置應(yīng)結(jié)合字臺及插座設(shè)計.高檔次住宅起居廳宜考慮音響線的埋設(shè).11. 其它建,結(jié),水,暖(空調(diào)),電各專業(yè)應(yīng)在初步設(shè)計,施工圖設(shè)計時分階段進行專業(yè)會審,各留洞位置應(yīng)與雨落管,排污管位置相協(xié)調(diào)以免發(fā)生沖突;大型洞口應(yīng)計算洞頂標(biāo)高,以免與樓板,梁發(fā)生沖突.結(jié)構(gòu)設(shè)計時應(yīng)注意校對梁,墻關(guān)系,并考慮梁對室內(nèi)環(huán)境影響避免梁偏向降板房間一邊而使地面出臺;避免位于隔墻上的梁偏向起居室,餐廳一側(cè)避免衛(wèi)生間座廁正下方是大梁,導(dǎo)致無法居中安裝;房間中部及門頂不應(yīng)見梁;室內(nèi)明梁下皮不應(yīng)低于2200洗衣機進水龍頭應(yīng)采用接口式公共空間 1.單元入口單元入口處應(yīng)設(shè)雨篷,門洞最小尺寸宜為1500 x23

50、00,且設(shè)閉門器,地面找1%坡坡向門外.設(shè)置電梯的住宅單元入口臺階處應(yīng)設(shè)坡道,以方便殘疾人,嬰兒車通行及用戶搬運管道不宜集中設(shè)在單元入口處;如設(shè)置應(yīng)用輕質(zhì)隔板加以封堵,并在隱蔽位置設(shè)可拆卸的500500壁板檢查口單元入口處應(yīng)設(shè)信報箱.單元入口處走道凈寬不應(yīng)小于1300.北方地區(qū)高層住宅首層大廳應(yīng)進行采暖設(shè)計首層入戶大堂墻面應(yīng)采用可擦洗材料.產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)總平面設(shè)計、單元戶型設(shè)計 、公共空間 、室外工程、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料2.樓梯樓梯外窗宜采用推拉窗,窗臺高小于900的窗及通窗應(yīng)設(shè)900高窗護欄 高層住宅樓梯消火栓明設(shè)在休息平臺處時,休息平臺寬度應(yīng)比正常寬度加寬200,同

51、時設(shè)計時應(yīng)注意消火栓上皮與框架梁的關(guān)系.樓梯高度多層住宅小進深樓梯結(jié)構(gòu)設(shè)計時應(yīng)重點注意入口處以及二層休息平臺處凈高不應(yīng)小于2m;梯段凈高(為最低或最高一級踏步前緣線以外0.30m范圍內(nèi)至上方突出物下緣間的鉛垂高度)不應(yīng)小于2.20m,應(yīng)特別注意長短跑樓梯的梯段凈高(詳?shù)谒牟糠衷攬D示意);公共空間 產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)總平面設(shè)計、單元戶型設(shè)計 、公共空間 、室外工程、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料計算凈高時應(yīng)注意預(yù)留100施工誤差.與地下室合用的樓梯應(yīng)在首層設(shè)乙級防火門加以分隔.當(dāng)高層住宅疏散樓梯為剪刀梯時,兩個樓梯不應(yīng)均與同一部消防電梯合用前室高層建筑標(biāo)準(zhǔn)層的二部疏散樓梯到達(dá)底層時,不得

52、合二為一共用門廳的同一個出口,兩個安全出口應(yīng)均直通室外,并且兩個出口之間的距離不應(yīng)小于5m.3.電梯電梯數(shù)量,噸位,速度應(yīng)滿足居住人流量要求,平均等候時間不宜超過120秒,發(fā)梯間隔時間不宜超過69秒.具體設(shè)計參下表.住宅電梯設(shè)計參數(shù)類別 數(shù)量(戶/臺) 額定容量(人) 速度(m/s)經(jīng)濟級 80-100 8 1常用級 60-80 8-18 1-1.5舒適級 40-60 10-15 1.5-2.0豪華級 2.0公共空間 產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)總平面設(shè)計、單元戶型設(shè)計 、公共空間 、室外工程、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料大于十一層的高層住宅,其電梯數(shù)不應(yīng)少于2臺;其中,每層住40人,層數(shù)為2

53、4層以上時,應(yīng)設(shè)3臺電梯;每層住40人,層數(shù)為35層以上時,應(yīng)設(shè)4臺電梯,且至少設(shè)一部2.5s/m的電梯.消防電梯的速度VH/601.5s/m,容量11人(800kg).當(dāng)層數(shù)超過25層時,電梯宜垂直分區(qū)設(shè)計(消防電梯除外消防電梯井底應(yīng)設(shè)排水設(shè)施,排水井容量不應(yīng)小于2m3,且不宜布置在電梯井內(nèi),而應(yīng)布置在臨近消防電梯的地方,并用暗管連接;如地下室兼人防時,應(yīng)注意排水井應(yīng)設(shè)在染毒區(qū).電梯在人防清潔區(qū)內(nèi)使用時應(yīng)設(shè)前室且前室門為防護密閉門.電梯間宜自然通風(fēng)采光,否則應(yīng)考慮通風(fēng)抽濕設(shè)施.電梯井道不宜與起居廳,居室貼臨,必須貼臨時電梯井道應(yīng)為隔音墻體, 且大于2.5m/s井道上部應(yīng)設(shè)高度大于1m的隔聲層

54、,隔聲層設(shè)800800進出口. 速度大于2m/s的電梯應(yīng)在井道底部和頂部設(shè)置不小于600600帶百頁窗的通氣孔.電梯機房樓面,墻面應(yīng)采用隔音材料并考慮通風(fēng)散熱,窗戶開啟扇面積不小于房間地板面積的1/10,且應(yīng)設(shè)排氣扇.不應(yīng)在電梯機房頂板上直接設(shè)置水箱或在機房內(nèi)直接穿越水管,蒸汽管和煙道.電梯廳旁的水表房的,垃圾房,配電間等設(shè)備或附屬用房應(yīng)設(shè)門檻,且水表房,垃圾房設(shè)地漏電梯門口應(yīng)做1%反坡,防止梯井進水北方地區(qū)電梯機房應(yīng)采暖保溫,以免頂層住戶屋頂結(jié)露.公共空間 4. 裙房商鋪底商餐廳對外公共廚房應(yīng)設(shè)通到屋頂排煙道;如前期設(shè)計時底商未定性,應(yīng)在平面適當(dāng)位置考慮設(shè)置集中排煙道.底商應(yīng)設(shè)集中供冷,前期

55、設(shè)計時可將平面適當(dāng)分區(qū)分段設(shè)置;如條件限制采用分體空調(diào),設(shè)計時應(yīng)在隱蔽位置考慮空調(diào)機位,避免靠近住宅入口底商應(yīng)設(shè)專用的貨運通道;當(dāng)流量大的商業(yè)服務(wù)空間與商住樓住戶大堂臨近時,商業(yè)用房的貨運出入口宜設(shè)在地下室或與大堂入口異向布置,避免人,貨流交叉,減少交通安全隱患產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)總平面設(shè)計、單元戶型設(shè)計 、公共空間 、室外工程、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料5.地下室,半地下室層高設(shè)計:應(yīng)保證管道下凈高2.40m;計算凈高時須預(yù)留100的設(shè)備管道安裝量底層地下室地面應(yīng)設(shè)置150-200寬的排水溝,間距不大于12m,溝坡度不小于0.5%;地面向排水溝找0.5%泛水;超過二層的地下室應(yīng)設(shè)設(shè)

56、計濾水層.排水溝不應(yīng)跨越防火分區(qū)或人防防護單元.首層地面應(yīng)注意預(yù)留大型設(shè)備吊裝孔洞.應(yīng)注意計算首層電梯,自動扶梯底坑處的地下室凈高度,如高度小于2.2m,此處不宜設(shè)車位或布置設(shè)備.公共空間 產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)總平面設(shè)計、單元戶型設(shè)計 、公共空間 、室外工程、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料當(dāng)?shù)叵率逸喞笥谑讓悠矫?應(yīng)注意確定超出范圍的地下室頂板標(biāo)高;如此部分頂板必須與室外地坪標(biāo)高相同時,應(yīng)核算地下室高度是否滿足車庫或設(shè)備用房要求.半地下室外窗底皮距室外地面高度不應(yīng)小于300.位于室外的地下室頂板應(yīng)做好防水,保溫設(shè)計(詳?shù)谒牟糠止?jié)點詳圖);防水,保溫材料應(yīng)采用抗壓耐磨型.地下室各設(shè)備專業(yè)一

57、定要進行管線綜合,密切配合,設(shè)計時宜按(從上到下)風(fēng)道,水管(噴淋),電氣管線順序室外庭院設(shè)置在地下室頂板上,覆土層較厚時要充分考慮其重量,花池排水可通過帶有微孔的PVC管外包土工布排入最近的雨水井,或事先在地下室頂板上預(yù)留排水孔,但應(yīng)做好防水處理當(dāng)?shù)叵率疑戏綖橄儡嚨罆r,結(jié)構(gòu)計算應(yīng)注意考慮消防車總重300kg荷載.五級人防地下室主入口應(yīng)設(shè)洗消間而不應(yīng)設(shè)簡易洗消間.6.會所會所功能設(shè)置要根據(jù)使用者的組成考慮,不應(yīng)一味求全或設(shè)置華而不實的項目,應(yīng)突出特點以提高利用率.(有關(guān)會所設(shè)計可參考設(shè)計工程部之萬科集團住宅會所科目配置研究報告)會所可適當(dāng)增加棋牌室,乒乓球室的數(shù)量.大型會所宜設(shè)計廚房,以便開

58、展商務(wù)會議或業(yè)主租用聚會.公共空間 產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)總平面設(shè)計、單元戶型設(shè)計 、公共空間 、室外工程、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料7. 墻體小型空心砌塊墻體,應(yīng)增加整體墻面的剛度:在墻交接處,寬度大于1.8m門窗或洞口兩端等處設(shè)構(gòu)造加強柱;長度大于3m的實體墻應(yīng)每隔3m設(shè)一道構(gòu)造加強柱;$ q) W% ! J/ a外檐墻在窗下皮設(shè)100高現(xiàn)澆混凝土帶,內(nèi)配26,6200,主筋與柱子(構(gòu)造柱)甩筋焊接;內(nèi)隔墻在距地面高1200處設(shè)100高現(xiàn)澆混凝土帶,內(nèi)配210,4250,作法同外檐墻;公共空間 產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)總平面設(shè)計、單元戶型設(shè)計 、公共空間 、室外工程、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、會所功

59、能、相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料空心砌塊墻門窗固定宜局部砌實體磚墻,先立框,后砌墻.不應(yīng)采用含水率大的空心砌塊,避免造成墻體開裂.砌塊的相對含水率級別 相對含水率三塊平均值使用地點的年平濕度75% 50-75% 50%M 45% 40% 35%高層外維護墻體宜采用粘土空心磚.北方地區(qū)應(yīng)注意墻體保溫,特別是加強突出墻體的重點部位如凸窗上下口,空調(diào)板與墻體交接處,閣樓外墻的保溫,避免產(chǎn)生冷橋,局部結(jié)露以及凍脹產(chǎn)生的水平力使墻體產(chǎn)生裂縫.澆注混凝土應(yīng)注意密實度避免溫度應(yīng)力造成梁,柱,墻體交接處開裂.墻體保溫層不宜內(nèi)置;如保溫層內(nèi)置,表面應(yīng)加設(shè)鋼絲網(wǎng)片后再抹灰,以免墻體表面龜裂墻體抹灰不宜在抹灰層表面進行膠水加輕鈣

60、粉批光處理.小方塊形的外墻體瓷磚施工時應(yīng)注意粘貼飽滿避免空鼓;瓷磚勾縫要均勻密實外墻砼體螺桿洞在墻體抹灰之前要將洞填密實并作防水處理進行裝修前一定要將墻面潮氣盡量排盡避免結(jié)露現(xiàn)象產(chǎn)生,北方地區(qū)采用電熱膜采暖時應(yīng)尤其注意.分戶隔墻砌塊厚度小應(yīng)于2008. 屋面,女兒墻,屋頂欄桿上人屋面不應(yīng)在防水層上直接澆筑40mm厚鋼筋混凝土,或整澆后再割分倉縫,以免產(chǎn)生收縮裂縫并牽帶防水層斷裂,造成屋面滲水.(屋面作法詳?shù)谌糠譅I造做法)北方地區(qū)應(yīng)注意出屋面的排氣管,人孔,豎井,閣樓側(cè)墻等處的保溫,避免遺漏以造成頂層房間頂棚,閣樓側(cè)墻結(jié)露.雨水口應(yīng)根據(jù)不同的排水方式一個立管能承擔(dān)的最大集水面積來設(shè)置,并應(yīng)注意