新政下深圳市場分析PPT課件

1、深圳中原2019.10.24日9.30新政下的深圳市場分析4123政策出臺(tái)背景及政策解讀 2009年-2019年政策及影響全回顧 新政前后樓市表現(xiàn) 后市影響預(yù)判 目錄4.15新政過去不到三個(gè)月時(shí)間，全國各地樓市在一段時(shí)間的觀望后，又進(jìn)入了普遍的量價(jià)齊飛階段，在各界的猜測中，官方再度出手調(diào)控2019年9月26日晚，國土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知， 此后中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部三部門29日晚間聯(lián)合發(fā)文，要求房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)連番出臺(tái)的新政將房地產(chǎn)推向風(fēng)頭浪尖，直指民生 背景一： 背景二：

2、 背景三：報(bào)告寫作背景新政背景：當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況 4.15新政后僅三個(gè)月，房價(jià)出現(xiàn)量價(jià)齊升的局面。房地產(chǎn)調(diào)控力度空前，但是效果倒退，引至新一輪的上漲。投資客迅速抬頭，剛需客戶恐慌性購房。房地產(chǎn)快速增長信貸過度市場供給矛盾寬松的貨幣政策新政背景：促使本輪房地產(chǎn)快速增長的原因 與2019年底處于次貸危機(jī)的大環(huán)境不同，我國經(jīng)濟(jì)在全球經(jīng)濟(jì)回暖過程中起到了重要作用。目前經(jīng)濟(jì)處于繼續(xù)回暖之中，實(shí)施適度寬松的貨幣政策。但另一方面也令國內(nèi)物價(jià)上漲加速，通脹壓力增加，重新回到負(fù)利率時(shí)代，資金有保值增值的迫切需要。新政背景：流動(dòng)性過剩，經(jīng)濟(jì)重入負(fù)利率時(shí)代 一年期存款利率與CPI走勢(shì)CPI和PPI走勢(shì)供求比一直處

3、在失衡的狀態(tài)，一方面是房改使自住需求大幅度上升，中國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展及城市人口的不斷膨脹使得房地產(chǎn)的有效需求不斷增加。在CPI漲幅不斷走高、銀行儲(chǔ)蓄利率偏低的情況下，居民對(duì)樓市的投資性需求大量增加，另一方面由于人民幣不斷升值，投機(jī)性外資也較大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場。以現(xiàn)有銷售速度來看，現(xiàn)有的可售量僅供銷售半年時(shí)間。 新政背景：市場需求旺盛，有效供給不足，保障房建設(shè)滯后供應(yīng)：商品住宅供應(yīng)總量呈下降走勢(shì)供求對(duì)比：供銷比低于1，存量迅速消化，短期供給仍然不足新政背景：適度寬松的貨幣政策，促使天量信貸推動(dòng)房價(jià)井噴居民中長期消費(fèi)性貸款規(guī)模房貸利率和貸款加權(quán)平均利率2009年我國新增信貸規(guī)模達(dá)9.6萬億元,相當(dāng)

4、于過去2、3年的新增量,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過GDP增長8%對(duì)信貸的需求。2019年至2019年8年間我國新增信貸20萬億元,同期新增GDP也是20萬億元（名義值）,即1個(gè)信貸換1個(gè)GDP,2009年我國僅新增GDP2.1萬億元,即4至5個(gè)信貸換1個(gè)GDP,信貸的效率很低,或者講貨幣和信貸投放嚴(yán)重偏多。多出的貨幣和信貸絕大部分都流入房地產(chǎn)市場。 新政背景：房價(jià)“不自律”倒逼政府調(diào)控加碼，催生新政出臺(tái)2010年8月中國70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲9.3%，漲幅比7月份縮小1個(gè)百分點(diǎn)，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲12.5%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲15.1%。 而進(jìn)入9月以后，省內(nèi)多個(gè)城市的房價(jià)均在上揚(yáng)。京滬等一線城市也

5、再現(xiàn)價(jià)升量增的態(tài)勢(shì) 樓市的持續(xù)火熱和不斷攀高的房價(jià)，使得4.15新政的調(diào)控效果成為笑談，逼迫政府出臺(tái)更為嚴(yán)厲的政策萬科董事長王石：開發(fā)商不懂得自律，這種博弈的后果可能不堪設(shè)想，倒逼管理層出更狠的牌。而此前他曾有名言：不自律，必自斃。 新政分類：9.30日出臺(tái)的新政，不乏非常手段，如限購令內(nèi)容點(diǎn)評(píng)改善供應(yīng)類加強(qiáng)土地增值稅征管抬高開發(fā)企業(yè)成本，超率累進(jìn)稅鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)平價(jià)賣房對(duì)房價(jià)明顯高于周邊房價(jià)水平的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查有利于物業(yè)管理和建筑品質(zhì)差的企業(yè)，并形成威嚇作用推動(dòng)開發(fā)企業(yè)快速出貨切實(shí)增加住房有效供給將土地溢價(jià)率維持在很低的水平，近期一直都在020%之間徘徊，防范了行業(yè)成本上升風(fēng)

6、險(xiǎn)。開發(fā)企業(yè)若土地閑置，改變土地用途和性質(zhì)，拖延開竣工時(shí)間，捂盤惜售，將被暫停股票債券發(fā)行，新獲取開發(fā)貸和購買土地。威嚇推動(dòng)開發(fā)企業(yè)快速出貨繼續(xù)支持開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居以保障房解決民生問題，緩解輿論壓力落實(shí)支持公租房稅收優(yōu)惠，加緊制定關(guān)于公租房中長期貸款政策。意識(shí)到傳統(tǒng)保障房在分配等方面的問題，抓緊新建公租房引導(dǎo)需求類限制部分城市居民購房套數(shù)將北京的政策推廣到其他城市，該政策是一把雙刃劍，一旦放松將刺激需求增加全國范圍暫停發(fā)放第三套房貸款一線城市早已執(zhí)行，在二三線城市有影響，但根據(jù)中原等中介以及銀行的統(tǒng)計(jì)，目前認(rèn)定為第三套房貸的房貸占房貸總量比例很低全面上調(diào)

7、貸款首付比例到30%以上對(duì)二三套購房者沒有影響，遏制了首次購房原來享受2成首付的一些需求，對(duì)純剛需項(xiàng)目略有影響對(duì)“純外來需求”停止放貸影響一些純粹靠外來需求推動(dòng)歷史上又利用房貸的區(qū)域加強(qiáng)消費(fèi)性貸款管理，禁止用于購買住房切斷炒房者套取資金的空間調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策加大購房成本，遏制需求，預(yù)計(jì)很快有細(xì)則落實(shí)加快推行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步推廣到全國重在利用房產(chǎn)稅改變購房者心理預(yù)期，房產(chǎn)稅本身很難改變供求關(guān)系，長期威脅和若干試點(diǎn)最為可能加大住房市場檢查力度，依法查處經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣，陰陽合同等。規(guī)范二手房市場新政分類：刺激供應(yīng)數(shù)量，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)禁囤地，加速開發(fā)開發(fā)貸，按揭貸

8、和銀行貸款總余額增速比較開發(fā)資金來源來自國內(nèi)貸款在供應(yīng)端的措施主要包括提供豐富的土地，鼓勵(lì)或者 迫使開發(fā)企業(yè)新開工，加快進(jìn)度，提供更多的中低價(jià)位和中小戶型房屋子，以及鼓勵(lì)建保障性住宅。嚴(yán)禁囤地。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，預(yù)收款臨管，暫停房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股票融資，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)信托，收緊資金鏈，推動(dòng)企業(yè)加速推盤。揭制需求的最終是為了分化需求和滿足需求，此次房地產(chǎn)需求政策的核心，應(yīng)該是對(duì)需求首先分化，打擊一部分，滿足一部分，其次是平滑其釋放的時(shí)間，使需求盡量和供應(yīng)的節(jié)奏相匹配。揭制不合理需求就是對(duì)投機(jī)投資需求進(jìn)行期限制，大幅提高其成本，甚至禁止其進(jìn)入市場。如首付比例提高至三成，限購令。個(gè)人所得稅方面，

9、之前的優(yōu)惠是對(duì)所購新房金額大于所售舊房金額的部分征收，但新政直接控制交易的時(shí)間，在1年內(nèi)只要有購銷的無論新舊房價(jià)值如何都需要全額繳納個(gè)人所得稅。新政提升了短期交易成本，抑制了炒房者的炒房行為。新政前后交易稅調(diào)整對(duì)比稅種新政之前新政之后契稅個(gè)人購買自用普通住宅暫減半征收契稅（一般為1.5%）對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人，配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅，對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅個(gè)人所得稅對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房扥納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新

10、購房的價(jià)值可全部或部分予以免稅對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅新政分類：分化需求結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)需求釋放調(diào)整房產(chǎn)交易稅各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費(fèi)性貸款的禁止用于購買住房。對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。 解析：此條政策不再像“國十條”那樣只要求房價(jià)過高城市有選擇性地實(shí)行，將有利于打壓投資投機(jī)性購房，尤其是外地投資投機(jī)者。對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整

11、到30%及以上”，以前的政策中對(duì)于首次購買90平米以下普通住宅的貸款最低首付可為20%，現(xiàn)在一刀切，必須三成以上?！案魃虡I(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房”，這條將比較有力地堵住那些通過消費(fèi)貸款買房的所謂“灰色通道”。但同時(shí)對(duì)居民的改善型需求也有影響。 新政分類：分化需求結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)需求釋放限貸令調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并擴(kuò)大到全國。 10月1日起，對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。另外，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納

12、稅人不再減免個(gè)人所得稅。解析：新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或?qū)⑸婕胺慨a(chǎn)稅新政。但發(fā)現(xiàn)，此次并未明確房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況。房產(chǎn)稅政策可能會(huì)由試點(diǎn)城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件統(tǒng)一公布。房產(chǎn)稅一旦開征，其規(guī)模將達(dá)到7000億元。不小的房產(chǎn)稅額度將會(huì)給地方稅收以很大的補(bǔ)充，同時(shí)一旦開征房產(chǎn)稅必將對(duì)地方依靠出讓土地的財(cái)政模式給以徹底的改革。 新政分類：分化需求結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)需求釋放推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)1、9月30日前（含9月30日當(dāng)天）已在市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽的認(rèn)購書及買賣合同仍可按原政策執(zhí)行，之后（從10月1日起計(jì)）的所有商品住房交易必須執(zhí)行通知規(guī)定；2、“家庭”的范圍界定為“購房人、配偶及未

13、成年子女”；3、家庭成員全部為深圳戶籍，或者家庭成員中部分為深圳戶籍、部分為非深圳戶籍的，均可購買兩套住房（登記在深戶或非深戶家庭成員名下均可）；新政分類：抑制不合理購房需求，打擊投資炒房限購令細(xì)則7、境外人士在深購買住房仍按照原有政策執(zhí)行；8、購房人在購房時(shí)所提交的無婚姻登記記錄證明，應(yīng)當(dāng)為購房人戶籍所在地婚姻登記處出具的證明；9、購房人在辦理備案、產(chǎn)權(quán)登記過戶等手續(xù)時(shí)，無需提供房地產(chǎn)權(quán)查檔證明。4、為配合新政實(shí)施，二手房過戶審查手續(xù)增加，因此二手房過戶期限由5個(gè)工作日調(diào)整為10個(gè)工作日；5、家庭持有住房數(shù)量以新購房時(shí)產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)登記、房地產(chǎn)交易系統(tǒng)已簽訂買賣合同數(shù)量為準(zhǔn)，允許賣掉現(xiàn)有住房后在政

14、策標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)新購住房；6、對(duì)于產(chǎn)權(quán)人在一套住房物業(yè)中僅占部分份額的情況按其擁有一套住房計(jì)算；新政分類：抑制不合理購房需求，打擊投資炒房限購令細(xì)則本輪房地產(chǎn)調(diào)控的明顯特點(diǎn)是：調(diào)控的手段已經(jīng)由市場手段變?yōu)橛缮现料碌男姓深A(yù)，在市場手段屢不奏效的情況下，通過強(qiáng)有力的行政措施打壓市場，其短期影響不可忽視，但長期看來容易產(chǎn)生以下兩種不良反應(yīng)：1、政策變化過快，上有政策，下有對(duì)策例如假離婚，簽訂買賣合同不過戶，只公正，等待政策放松后在進(jìn)行過戶備案等等所謂的“擦邊球”；2、市場需求在短期內(nèi)受到強(qiáng)行打壓抑制，容易引起反彈就如同4.15新政后的樓市變化，房價(jià)也越調(diào)越高，嚴(yán)重脫離了剛需群體購房的承受能力；綜上所述：中

15、原認(rèn)為，“限購令”并不能從根本上解決房地產(chǎn)市場的問題，所以“限購令”政策也明確指出只是暫時(shí)實(shí)施，而至于限購令實(shí)施至何時(shí)？我們認(rèn)為，限購令之后一定會(huì)有后續(xù)的政策，限購令在為房產(chǎn)稅、保障性住房等爭取時(shí)間。深圳雙限令：旨在短期抑制房價(jià)，為后續(xù)政策爭取時(shí)間4123政策出臺(tái)背景及政策解讀 2009年-2019年政策及影響全回顧 新政前后樓市表現(xiàn) 后市影響預(yù)判 2019年1月（國十一條）2019年4月15日（國十條）2019年9月國辦發(fā)通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%，強(qiáng)力遏制信貸沖鋒增加保障性住房供給打擊捂盤惜售，土地閑置行為提高房地產(chǎn)市場消費(fèi)入市門檻提

16、升利率，增加購房成本；暫停三套房以上的購房貸款2009年7月銀監(jiān)局發(fā)文嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸政策深圳三套房貸款首付4成以上，利率1.1倍深圳嚴(yán)格整頓房地產(chǎn)市場秩序，違建、開發(fā)、經(jīng)紀(jì)等領(lǐng)域2009年3月3日（粵十五條）廣東省關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見包含三方面內(nèi)容：一是加大保障性住房建設(shè)，二是進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，三是支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場變化。2009年12月14日（國四條）增加普通商品房供給，提高土地供應(yīng)和使用效率繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房加強(qiáng)市場監(jiān)管，整頓房地產(chǎn)秩序，加強(qiáng)市場監(jiān)測擴(kuò)大保障性安居工程建設(shè)閑置地優(yōu)先供給保障房建設(shè)；開發(fā)商土地閑

17、置一年以上禁止買賣土地，嚴(yán)控土地出讓全面暫停第三套房貸發(fā)放，限制家庭購房套數(shù)，限購2套房推進(jìn)房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)09年至今重大調(diào)控政策回顧：政策不斷加壓，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)4.12新政4.15新政國十一條09.07嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，市場逐漸低迷政策收緊，市場成交減少抑制投資性購房，打壓市場二套房首付、利率增加，停發(fā)三套房貸。市場受影響大政策寬松，刺激市場快速發(fā)展，成交旺國四條數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)均來自于國土局公布數(shù)據(jù)09年至今深圳一手樓市受政策影響呈“周期性”震蕩變化，但影響持續(xù)時(shí)間均不超過3個(gè)月4.12新政政策寬松，刺激市場快速發(fā)展，成交旺，價(jià)格上漲政策收緊，市場成交減少，成交價(jià)下跌國四條國十一條抑

18、制投資性購房，打壓市場，成交價(jià)格跌落明顯4.15新政二套房首付、利率增加，停發(fā)三套房貸。市場受影響大，均價(jià)下跌數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)均來自于國土局公布數(shù)據(jù)09年至今深圳市一手房成交價(jià)格受政策影響持續(xù)時(shí)間短暫，政策消化期不到3月，價(jià)格總體呈上漲態(tài)勢(shì)2009年至今深圳一手房成交均價(jià)走勢(shì)4.12新政4.15新政國十一條09.07嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，市場逐漸低迷一手市場打壓力度大，刺激二手成交量上漲抑制投資性購房，打壓市場二套房首付、利率增加，停發(fā)三套房貸。市場受影響大政策寬松，刺激二手市場成交火爆國四條數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)均來自于國土局公布數(shù)據(jù)409年至今深圳二手房成交情況受政策影響呈“周期性”震蕩變化

19、，成交情況基本與一手市場類似，政策影響持續(xù)期不超過3個(gè)月09年至今深圳二手房成交情況受政策影響呈“周期性”震蕩變化，成交情況基本與一手市場類似，政策影響持續(xù)期不超過3個(gè)月4.15新政國十一條抑制投資性購房，打壓市場二套房首付、利率增加，停發(fā)三套房貸。市場受影響大一手市場打壓力度大，刺激二手成交量上漲政策寬松，刺激二手市場成交火爆4.12新政國四條數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)均來自于國土局公布數(shù)據(jù)09年至今深圳市二手房成交價(jià)格受政策影響波動(dòng)不大，總體呈上漲態(tài)勢(shì)2009年至今深圳二手房成交均價(jià)走勢(shì)4123政策出臺(tái)背景及政策解讀 2009年-2019年政策及影響全回顧 新政前后樓市表現(xiàn) 后市影響預(yù)判 數(shù)據(jù)來源

20、： 國土局網(wǎng)站項(xiàng)目銷售公示明細(xì)新政前深圳樓市情況：成交再創(chuàng)新高 從深圳市場9月份的成交情況來看，4.15新政出臺(tái)后，樓市有3個(gè)月的調(diào)整期，成交量較以往有所下跌，但從8月份開始，受到新政抑制的市場需求開始釋放，深圳樓市迎來新一輪的上漲，成交量開始強(qiáng)勁反彈，周均成交量超過1600套，再次超過09年高峰時(shí)期，創(chuàng)造深圳樓市月度成交的新高；套數(shù)面積新政前深圳樓市情況：價(jià)格持續(xù)上漲 數(shù)據(jù)來源： 國土局網(wǎng)站項(xiàng)目銷售公示明細(xì)4.15新政后，深圳一手樓價(jià)格開始進(jìn)入下行通道，在6月達(dá)到谷底，從7月開始，樓市價(jià)格開始迅猛上漲，環(huán)比平均漲幅超過6%，到9月，全市成交均價(jià)20193元/平方米，比6月的全市均價(jià)上漲了19

21、%，上漲幅度和速度驚人，樓市迎來報(bào)復(fù)性反彈；新政后深圳樓市情況：成交開始回落新政前后樓市成交量統(tǒng)計(jì)表數(shù)據(jù)來源： 國土局網(wǎng)站項(xiàng)目銷售公示明細(xì)9.30新政后，深圳樓市成交量開始大幅度回落，國慶第一周的成交量環(huán)比更是驟跌，跌幅超過50%，第二周的成交量仍然繼續(xù)下跌，跌破了2019年周均成交量（684套）。新政的出臺(tái)，使得樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”不在，此次調(diào)控政策的力度，遠(yuǎn)超以往，深圳樓市在經(jīng)歷了2個(gè)月的“小陽春”后，又開始調(diào)頭下行；備注說明：10月第三周全市成交量有所反彈，環(huán)比上漲幅度超過30%，這主要是因?yàn)榈谌車辆止剂讼拶徚罴?xì)則，使得大批在9.30前受困大批交易得以松綁，帶動(dòng)了深圳樓市成交量的

22、大幅回升，并非樓市真實(shí)走向的趨勢(shì)；新政后深圳樓市情況：價(jià)格波動(dòng)不大2019年周均11921元/平米2019年周均13283元/平米本周 20640.082009年周均15966元/平米2019年周均20410元/平米數(shù)據(jù)來源： 國土局網(wǎng)站項(xiàng)目銷售公示明細(xì)雖然新政后深圳樓市成交開始大幅度下滑，但是整體成交價(jià)格卻相對(duì)平穩(wěn)。這主要是因?yàn)榇舜涡抡?duì)于樓市的影響并非在于樓市價(jià)格，而是在限定了客戶購房資格的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步抬高了置業(yè)門檻，市場買家的狀態(tài)從以前的“買不起”，迅速轉(zhuǎn)為如今的“買不了”，單純的價(jià)格調(diào)整，已經(jīng)難以帶動(dòng)成交量的攀升，所以導(dǎo)致目前價(jià)格仍然在高位徘徊；新政后寶安在售樓盤現(xiàn)狀：花郡2期新政前

23、（9.1-9.27）：月度成交量：126套；周均成交量：32套；周均到訪量：160批次；周均進(jìn)線量：260個(gè)；新政后（9.28-10.24）：總成交：19套；周均成交量：6套；周均到訪量：78批次；周均進(jìn)線量：90個(gè)；備注：花郡2期目前已銷售600余套單位，銷售率達(dá)到55%，目前項(xiàng)目的整體均價(jià)為：24000元/平方米，現(xiàn)場銷售經(jīng)理和發(fā)展商負(fù)責(zé)人各有一個(gè)點(diǎn)的暗折；新政后寶安在售樓盤現(xiàn)狀：天健新政前（9.1-9.27）：月度成交量：約90套；周均成交量：23套；周均到訪量：133批次；周均進(jìn)線量：180個(gè)；新政后（9.28-10.24）：總成交：11套；周均成交量：3套；周均到訪量：87批次；周均

24、進(jìn)線量：110個(gè)；備注：目前項(xiàng)目銷售率達(dá)到75%，整體銷售均價(jià)為22000元/平方米，除一次性付款95折，按揭付款98折的優(yōu)惠外，無其他任何折扣；新政后寶安在售樓盤現(xiàn)狀：第五大道新政前（9.1-9.27）：月度成交量：約65套；周均成交量：17套；周均到訪量：121批次；周均進(jìn)線量：173個(gè)；新政后（9.28-10.24）：總成交：18套；周均成交量：6套；周均到訪量：76批次；周均進(jìn)線量：109個(gè)；備注：目前項(xiàng)目銷售率達(dá)到62%，整體銷售均價(jià)為26000元/平方米，在售的主力單位為140-160平米的四房單位，還剩余少量110-130平米的高樓層三房單位在售；新政后寶安在售樓盤現(xiàn)狀：灣上六座

25、新政前（9.1-9.27）：月度成交量：約33套；周均成交量：8套；周均到訪量：74批次；周均進(jìn)線量：85個(gè)；新政后（9.28-10.24）：總成交：3套；周均成交量：1套；周均到訪量：32批次；周均進(jìn)線量：47個(gè)；備注：目前項(xiàng)目銷售率達(dá)到64%，整體銷售均價(jià)為13500元/平方米，在售的主力單位為28-65的公寓類產(chǎn)品，帶1500元/平米的精裝修出售；新政后寶安在售樓盤現(xiàn)狀：華海瀾灣項(xiàng)目10.6日開盤開盤當(dāng)天成交量：約20套；開盤當(dāng)天到訪量：110批次；前期周均進(jìn)線量：110個(gè)；新政后（10.7-10.24）：總成交：14套；周均成交量：4套；周均到訪量：77批次；周均進(jìn)線量：100個(gè)；備注

26、：目前項(xiàng)目銷售率達(dá)到3%，整體銷售均價(jià)為19000元/平方米，在售的主力單位為110-170平米的合拼戶型產(chǎn)品，據(jù)中原了解，已購買的客戶中，發(fā)展商關(guān)系戶占大多數(shù)；新政后寶安將售樓盤現(xiàn)狀：佳華名苑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積：6022平米；建筑面積：31523平米；容積率：3.7；總套數(shù)：208套；主力戶型：65-88平米的兩房、三房；項(xiàng)目進(jìn)展：目前已建到7-8層高，正在進(jìn)行前期蓄客，項(xiàng)目戶外T牌已經(jīng)出街，訴求內(nèi)容以形象為主，預(yù)計(jì)年底發(fā)售；備注：據(jù)中原了解，受雙限令的影響，小戶型單位在市場上壓力較大，發(fā)展商目前考慮將延后項(xiàng)目的發(fā)售時(shí)間，計(jì)劃在新政有所松動(dòng)或者明年第一季度再進(jìn)行發(fā)售；新政后寶安將售樓盤現(xiàn)狀：

27、西津美地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積：7814平米；建筑面積：23148平米；容積率：2.0；總套數(shù)：209套；主力戶型：40-70平米的兩房項(xiàng)目進(jìn)展：目前項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到預(yù)售條件，正在進(jìn)行開盤前的蓄客、洗客活動(dòng)，樣板房已于25日正式開放，預(yù)計(jì)將在11月底發(fā)售備注：上門客戶提供5萬元銀行存款證明，即可獲得開盤時(shí)的額外優(yōu)惠（兩房減3萬，1房減1萬），并可獲得選房順序號(hào)，開盤當(dāng)天，按照選房順序號(hào)進(jìn)行選房；新政后寶安將售樓盤現(xiàn)狀：匯一城經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積：57000平米；建筑面積：331520平米；容積率：4.9；總套數(shù)：2102套；主力戶型：78-120平米的兩房、三房項(xiàng)目進(jìn)展：目前項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到預(yù)售條件，正在進(jìn)

28、行入市前的蓄客工作，售樓處預(yù)計(jì)將于11月中下旬開放；備注：做為區(qū)域內(nèi)首個(gè)大體量的都市綜合體項(xiàng)目，目前戶外T牌已經(jīng)出街，訴求內(nèi)容主要以項(xiàng)目形象、綜合體物業(yè)以及地鐵上蓋為主。據(jù)中原了解，發(fā)展商在新政出臺(tái)后，就將項(xiàng)目的入市時(shí)間從10月中下旬延后到11月中下旬，預(yù)計(jì)開盤時(shí)間在12月中旬；項(xiàng)目名開盤時(shí)間推售量主力戶型開盤價(jià)格到場客戶開盤銷售開盤銷售率玉湖灣2019-9-279581房、2房140004000人846套88%深業(yè)紫麟山2019-9-286313房、4房14000160批約68套11%朝陽里雅居2019-9-292682房、3房1350090批8套0.3%怡龍楓景園2019-9-302882

29、房、3房12000180批70套24%曦城2019-9-2952別墅聯(lián)排65000獨(dú)棟9500090批28套54%荔山公館2019-9-305182房、3房、4房22000400批230套44%坤祥花語岸2019-10-11462房、3房13500270批約30套21%山海陽光園2019-10-61301房、2房、3房17000110批約50套39%星河時(shí)代花園2019-10-1080別墅35000200余批38套48%桃源峰景園2019-10-102604房、復(fù)式15000300余批130套50%四季麗晶公寓2019-10-16212公寓、1房、2房22800270批80套37%御峰園二期2

30、019-10-20113別墅疊拼15000聯(lián)排20000100余批30套27%陽光天建成2019-10-211923房、4房12000200余批約30套15%御府名筑2019-10-232993房、4房、5房15000150批70套23%世紀(jì)新城2019-10-233272房、3房10500300余批130套40%新政前后全市新開盤項(xiàng)目情況：開盤成交率下滑明顯4123政策出臺(tái)背景及政策解讀 2009年-2019年政策及影響全回顧 新政前后樓市表現(xiàn) 后市影響預(yù)判 后市影響于政府調(diào)控效果顯現(xiàn)，樓市穩(wěn)定發(fā)展讓位民生意圖利好并非扼殺行業(yè)，而是促使行業(yè)更好地為經(jīng)濟(jì)及民生服務(wù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)過熱擔(dān)憂并非主流，人民

31、幣升值的壓力也客觀降低了加息可能行政手段多于態(tài)度，非持久行為改善供應(yīng)和引導(dǎo)需求為主的意圖將刺激及鼓勵(lì)行業(yè)加快交易和促使行業(yè)血液循環(huán)產(chǎn)業(yè)集中度將大幅度提升，成熟企業(yè)的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步顯露，開發(fā)水平行業(yè)將得到相互促進(jìn)后市影響于政府調(diào)控效果顯現(xiàn)，樓市穩(wěn)定發(fā)展讓位民生 調(diào)整后市影響于政府資本市場鏈加快收縮，促使企業(yè)加快開發(fā)供應(yīng)各項(xiàng)貸款余額增速下降2019200920192019下半年銀行貸款增速超過開發(fā)貸和個(gè)貸個(gè)貸超越銀行貸款增速（銷售回暖）開發(fā)貸超越銀行貸余額增速（基數(shù)原因和擴(kuò)大開工等）主要思路：限制開發(fā)企業(yè)資金鏈，激發(fā)開發(fā)企業(yè)加快交易及運(yùn)營速度后市影響于政府資本市場鏈加快收縮，促使企業(yè)加快開發(fā)供應(yīng) 后

32、市影響于行業(yè)宏觀層面，以“遏制需求”為中心的現(xiàn)狀，未來數(shù)月內(nèi)的商品房成交將會(huì)出現(xiàn)反復(fù)和震蕩15大城市受政策影響明顯，未來數(shù)月還會(huì)更為明顯震蕩后市影響于行業(yè)宏觀層面，以“遏制需求”為中心的現(xiàn)狀，未來數(shù)月內(nèi)的商品房成交將會(huì)出現(xiàn)反復(fù)和震蕩 趨勢(shì)一、需求結(jié)構(gòu)分化趨勢(shì)二、 平穩(wěn)軟著陸，保障個(gè)人自住需求 趨勢(shì)三、行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)體系中發(fā)揮更積極作用行業(yè)發(fā)展更為積極，住房自住率將一定程度提高民生中需要購房置業(yè)的人的需求將得到釋放，打擊一部分，滿足另外一部分，平滑其釋放時(shí)間會(huì)成為短期趨勢(shì)“出現(xiàn)房價(jià)下跌”非主要目的，“可以下跌”才是政策核心目的，長遠(yuǎn)來說，行業(yè)發(fā)展利好且健康后市影響于行業(yè)宏觀層面，需求結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步

33、得到分化，需求和供應(yīng)的節(jié)奏的盡量相匹配或許是政策決心的最直接表現(xiàn) 后市影響于行業(yè)微觀層面，價(jià)格箱體震蕩而銷售維持高位是短期現(xiàn)象，行業(yè)長循環(huán)將更為合理行業(yè)長循環(huán)轉(zhuǎn)變可能“理性定價(jià)-熱銷-提價(jià)”這一常規(guī)行業(yè)規(guī)律將趨于更為理性合理，存在朝“理性定價(jià)-熱銷-政策- 理性定價(jià)”長循環(huán)發(fā)展可能，價(jià)和量的微跌并非指房地產(chǎn)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，而是價(jià)格比購買者想 象中合理，政策擔(dān)心反而是行業(yè)長遠(yuǎn)信心的保證行業(yè)發(fā)展持續(xù)市場化限購令均有“暫停”一詞，廈門甚至規(guī)定了時(shí)間，可以預(yù)見這是政府臨時(shí)手段，目前調(diào)控是以手動(dòng)移動(dòng)需求供應(yīng)曲線，而不是規(guī)定價(jià)格及配給房屋，限購令在未來供應(yīng)節(jié)奏平穩(wěn)后，其歷史使命也將完成各地限購令影響預(yù)估北京-所有居民和非居民政策出臺(tái)后每個(gè)家庭允許新購一套房屋打擊了投機(jī)炒作需求，短期內(nèi)對(duì)市場影響比較小打擊力度短期強(qiáng)，中長期威力或減弱影響極為有限深圳戶籍居民限購兩套，非戶籍但有社保的限購一套，三無人員禁止購房廈門2019年四季度家庭只能購買一套后市影響于行業(yè)微觀層面，價(jià)格箱體震蕩而銷售維持高位是短期現(xiàn)象，行業(yè)循環(huán)將更為合理 后市影響于客戶短期觀望勢(shì)必成主流心態(tài)，大型投資客受壓最重中原真實(shí)案例：A生通過中原購買過60套房，新政后，購房失敗，曾借其名的親屬全部受牽連 受影響大，短期無法釋放小投資客剛需客戶 受影響大，住宅投資面將受收縮常年多套投資客 受影響小，