青島恩馬嶗山項目客戶及產(chǎn)品定位ppt課件

1、恩馬嶗山工程客戶及產(chǎn)品定位謹(jǐn)呈：恩馬房地產(chǎn)開發(fā)本次研討內(nèi)容構(gòu)成1青島沿海豪宅工程分析2參照系典型工程分析3青島高端客戶分析4工程產(chǎn)品戰(zhàn)略研討5工程產(chǎn)品定位及戶型配比Part 1 青島沿海豪宅工程分析隨著青島城市骨架的逐漸拉大，豪宅工程逐漸由沿海一線深化到沿海二線及腹地，由市南延伸至嶗山/平米愛丁堡 2.1萬元/平米頤和星苑 2.7萬元/平米(綜合) 山水名園 2萬元/平米(2021)銀海一號 1.5萬元/平米(2021)魯商中心 2.7萬元/平米海信天璽 4.5萬元/平米御景峰 萬元/平米(2021)恩馬文景園 1.8萬元/平米(2021)遠雄國際廣場 4萬元/平米萬麗海景 5萬元/平米凱悅中

2、心 2.9萬元/平米銀座領(lǐng)海公館 4.2萬元/平米 (估計)東海路9號 3.5萬元/平米上實海上海2.6萬元/平米(2021)典型樓盤萬麗海景東海路9號銀座領(lǐng)海公館規(guī)模占地面積:21748平方米總建筑面積:150000平方米占地約10100平方米，總建筑面積11萬平方米占地面積3.6萬平方米；建筑面積12.8萬平方米產(chǎn)品形式2棟海景公寓、1棟酒店式公寓 公寓高層住宅，1棟五星級酒店，1棟公館價格均價50000元/平米，最貴80000元/平米起價24000元/平米，目前均價35000元/平米預(yù)計均價42000平方米客戶特征外地客戶50%，已居住在市南區(qū)與嶗山區(qū)為主的私營企業(yè)老板，或上市公司老總私

3、營業(yè)主為主職業(yè)特征：商界、政界成功人士戶型面積50-96 ：47% 120-170 ：23%220-380 ：22% 560 ：8%140平方米200平方米為主，頂層躍層式公寓為623平方米 160-550平方米，主力戶型：160-360平方米沿海一線工程典型樓盤海信天璽上實海上海山水名園頤和星苑規(guī)模總建筑面積7萬平方米占地面積：26000平方米，建筑面積：6.6萬平方米占地600畝，規(guī)模40萬平方米占地1400畝；建筑面積100萬平米產(chǎn)品形式高層、訂制化別墅 5棟板式高層(28-30層)平層與復(fù)式別墅、多層、小高層、高層獨棟、雙拼、聯(lián)排、洋房、多層、小高層價格均價45000/平米均價：260

4、00元/平方米總價：463-1500萬均價：14000-20000元/平方米均價27000/平米客戶特征自用為主，改善需求為主本地人居多自用為主，貿(mào)易物流公司老板、跨省企業(yè)董事、高管購置目的：自用為主，其中改善居住為主，部分小戶型120平米為投資較為復(fù)合，主力客戶為改善升級型客戶，部分資源占有型客戶，少量度假養(yǎng)老型客戶戶型面積140平方米-560平方米，主力戶型220平方米戶型區(qū)間：178-500平方米主力戶型：230平方米戶型區(qū)間;110平方米-150別墅總套數(shù)：24套 主力面積區(qū)間：230-500平米戶型區(qū)間：150平米420平米沿海一線高層塔樓和別墅外地高端客戶居多，本地客戶大多居住在沿

5、海一線社區(qū)感較強的工程中地塊位置土地面積（）容積率建筑面積（）用途樓面地價（元/）萊陽路8#288011.234561住宅、商業(yè)（約4:1）38900市南區(qū)香港西路南、東海二路東（原審計局地塊）349246.5227004商業(yè)、住宅17800合計63725261565萊陽路8號綠城地塊沿海一線區(qū)域土地稀缺沿海一線土地資源稀缺，2021年以來，僅有兩塊土地供應(yīng)；未來高端海景住宅工程上市量很少，高端海景住宅產(chǎn)品具有較大稀缺性沿海一線土地供應(yīng)很少，土地非常稀缺青島海景土地供應(yīng)分析典型樓盤魯商中心凱悅中心中海銀海1號規(guī)模占地面積124700平方米 ,建筑面積1039000平方米占地面積:8500平方米

6、 總建筑面積:110000平方米 占地面積:5.81萬平方米 ，總建筑面積:23萬平方米產(chǎn)品形式住宅,公寓, 商鋪, 寫字樓 公寓價格一期均價2.7萬元/平方米目前均價29000元/平米起價15000元，最高價18000元客戶特征本地客戶與外地客戶一半一半青島本地客戶為主，外貿(mào)類私營企業(yè)為主，以自住為主要需求自用為主，改善性居住較多70%-80%左右戶型面積;面積區(qū)間為125-26060-100平米：49%100-150平米：35%150-200平米：12%380平米復(fù)式：4%戶型面積區(qū)間90205平米沿海二線及腹地工程典型樓盤御景峰恩馬文景園愛丁堡國際公寓規(guī)模總占地3.114萬平方米，總建筑

7、面積為7.1萬平方米 占地：1.8萬平方米，建面：10萬平方米占地面積10萬平米，總規(guī)模27萬平米，20棟樓，容積率2.93，綠化率60%產(chǎn)品形式多層花園洋房、小高層、高層住宅 5座板式高層，29-31F高層11層小高層、1921層高層,公寓，網(wǎng)點商鋪價格高層16000/平方米均價,洋房21000/平方米均價均價18000元/平方米16000/平方米起，均價21000/平方米，最高28000/平方米客戶特征客戶以青島市內(nèi)的私營企業(yè)主、金融系統(tǒng)職員、公務(wù)員、教師構(gòu)成項目占主要比例客群自主為主、部分為投資，私營主偏多，大學(xué)教師、企業(yè)中高層90平米左右的戶型主要為首次改善客戶，160180平米主要為

8、升級改善客戶戶型面積花園洋房面積在150平米240平米，小高層、高層面積在90平米330平米戶型區(qū)間，94-160平米平層戶型，和160-300的復(fù)式一期戶型為90-240平方米，其中170-180平方米四居為主力戶型，占69%，90平方米占30%，另有幾套240平米隨著沿海一線土地稀缺，沿海二線及腹地工程多為社區(qū)感較強的并有海以外的資源依托，多為本地高端客戶自住小結(jié)隨著青島城市骨架的逐漸拉大，豪宅工程逐漸由沿海一線深化到沿海二線及腹地，由市南延伸至嶗山 沿海一線高層塔樓和別墅外地高端客戶居多，本地客戶大多居住在沿海一線社區(qū)感較強的工程中 沿海一線土地資源稀缺，2021年以來，僅有兩塊土地供應(yīng)

9、；未來高端海景住宅工程上市量很少，高端海景住宅產(chǎn)品具有較大稀缺性 隨著沿海一線土地稀缺，沿海二線及腹地工程多為社區(qū)感較強的并有海以外的資源依托，多為本地高端客戶自住Part 2 參照系典型工程分析本工程參照系選取愛丁堡國際公寓御景峰上實海上海海信天璽本工程直接參照工程間接參照工程沿海二線及腹地工程沿海一線工程新華錦愛丁堡國際公寓位于嶗山東區(qū)域內(nèi)，主要為晉級改善客戶，產(chǎn)品程度領(lǐng)先規(guī)模占地面積10萬平米，總規(guī)模27萬平米，20棟樓，容積率2.93，綠化率60%產(chǎn)品類型11層小高層、1921層高層,公寓，網(wǎng)點商鋪戶型配比一期戶型為90-240平方米，其中170-180平方米四居為主力戶型，占69%，

10、90平方米占30%，另有幾套240平米價格16000/平方米起，均價21000/平方米，最高28000/平方米銷售狀況2010年3月15日開盤，一期開盤4棟樓，一周賣掉3棟，目前一期銷售80%以上產(chǎn)品水平 精裝修，5000元/平方米（中央空調(diào)系統(tǒng)，三層中空玻璃，地板采暖）客戶情況：購置目的：自住為主、投資客戶來源：主要為市內(nèi)客戶置業(yè)特征：90平米左右的戶型主要為首次改善客戶，16180平米主要為升級改善客戶，除區(qū)位因素外較為關(guān)注教育配套及松嶺路較為便捷的交通配套底商、酒店、幼兒園、高爾夫嶗山宜居大環(huán)境、區(qū)域規(guī)劃前景、產(chǎn)品力程度領(lǐng)先針對市南區(qū)、市北區(qū)和嶗山區(qū)外溢的高端改善型客戶愛丁堡國際公寓休閑

11、康體度假區(qū)高檔住宅區(qū)軟件園花卉觀光旅游區(qū)海洋大學(xué)愛丁堡金家?guī)X山公園午山公園老寨頂嶗山區(qū)東部的宜居環(huán)境和科技谷規(guī)劃前景展現(xiàn)的居住投資價值遭到高端客戶的認(rèn)可科技谷規(guī)劃：工程位于規(guī)劃的青島科技谷高檔住宅區(qū)和休閑度假區(qū)的銜接帶，客戶對此認(rèn)知較高人文教育資源：區(qū)域內(nèi)包括海洋大學(xué)、青島大學(xué)、青島科技大等高校及青島二中，人文教育資源豐富高爾夫資源：毗鄰青島國際高爾夫球場，但本地高端客戶對高爾夫資源的價值認(rèn)知不高。該球場也以日韓客戶為主。山地景觀豐富：周圍有午山、金家?guī)X、老寨頂?shù)龋襟w大多遭破壞愛丁堡國際公寓建筑：三段式英倫風(fēng)格建筑，舶來建筑打造高端社區(qū)籠統(tǒng)公建破壞了社區(qū)規(guī)劃的整體感園林：綠化率高達49%

12、社區(qū)中心軸線串聯(lián)7大英倫主題景觀舶來風(fēng)格建筑+高綠化率主題園林景觀，打造高端社區(qū)意向愛丁堡國際公寓戶型面積配比均價銷售進度客戶特征兩室兩廳91平/97平16%90%第一類是相對低端的客戶，屬于自住型，多選擇90-120平兩居戶型，消化速度是各種戶型中最快的123平90%三室兩廳144平10%90%160平20%約16500元90%第二類屬于從市南區(qū)市北區(qū)溢出的客戶，現(xiàn)有住房無法滿足，在市南區(qū)市北區(qū)改善困難的客戶，或者是外地人在青島有業(yè)務(wù)往來的自住客戶，他們多會選擇160-180平的戶型181平20%約23000元60%五室兩廳25319套約19000元90%第三類是久居海邊想回歸內(nèi)地資源較好地

13、段的本地人和少量的投資客，這部分人多選擇大于180平的戶型。復(fù)式戶型202-272平8套90%戶型面積覆蓋90272的平層和復(fù)式，160180平米的主力三居室面向市南區(qū)市北區(qū)外溢的高端改善客戶愛丁堡國際公寓160平米三居戶型方正，主臥功能比較豐富動線設(shè)計不合理，相互關(guān)擾戶型設(shè)計注重主臥、后臺空間、會客空間的處置，但整體上與豪宅仍有一定間隔180平米四居戶型方正，南北通透，空間尺度溫馨，工人房強化功能空間大面寬、小進深，會客空間強化，符合高端客戶需求愛丁堡國際公寓設(shè)計師：香港高文安精裝修規(guī)范為每平5000元DAIKIN大金空調(diào)系統(tǒng)ALDES愛迪仕中央新風(fēng)系統(tǒng)HYDRO海德魯門窗系統(tǒng)OTIS奧的斯

14、電梯系統(tǒng)DURAVIT杜拉維特衛(wèi)浴NOBILIA柏麗廚具巨匠設(shè)計+頂級品牌，到達城市豪宅平臺程度的極致精裝修，產(chǎn)品力成為置業(yè)的重要驅(qū)動要素愛丁堡國際公寓御景峰位于香港東路與青大三路交匯處，占據(jù)絕對資源優(yōu)勢，北依浮山、南觀黃海 規(guī)?？傉嫉?.114萬平方米，總建筑面積為7.1萬平方米 ,綠地率41.8%，容 積 率 1.80,共11棟住宅 產(chǎn)品類型多層花園洋房、小高層、高層住宅 戶型配比花園洋房面積在150平米240平米，小高層、高層面積在90平米330平米。價格高層16000/平方米均價,洋房21000/平方米均價銷售狀況開盤時間 2008-05-10,目前基本售完 產(chǎn)品水平 精裝修，2000

15、元/平方米（中央空調(diào)系統(tǒng)，地板采暖）;停車位與總戶數(shù)比例大概為1:1客戶情況：客戶以青島市內(nèi)的私營企業(yè)主、金融系統(tǒng)職員、公務(wù)員、教師構(gòu)成項目占主要比例客群,成交新客戶以地緣性客戶為主，居住在金帝山莊和通過英派斯健身來訪的客戶誠意度非常高成交客戶以改善性自住需求為主，占90%以上成交客戶普遍能夠接受開盤價位，大戶型客戶為價格不敏感型選擇中高樓層，平層186平米西戶客戶量不足，兩居室客戶集中在低樓層，有實力的客戶傾向位置景觀更好的樓座，選擇東戶居多。配套會所御景峰海景資源：屬于三線海景，由于南部已建建筑物的阻撓，僅在地塊高處可以看到海，海景的價值略低。山景資源：緊貼浮山，高達20米的落差構(gòu)成良好的

16、臺地風(fēng)貌的園林，與周邊工程構(gòu)成差別。城市資源：五分鐘車程內(nèi)購物中心、超市、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、文娛健身、旅游勝地一應(yīng)俱全 人文資源：毗鄰中國海洋大學(xué)、青島大學(xué)師范學(xué)院、青大國際學(xué)術(shù)交流中心、青大藝術(shù)學(xué)院等高等學(xué)府，既賦予工程人文顏色，更帶給工程部分潛在客戶。工程可快速直達城市中心區(qū)，周邊具有根本的生活配套，天然的文娛資源，強勢的教育配套區(qū)域價值御景峰規(guī)劃建筑：單體由美國愛普斯頓國際設(shè)計公司來完成，以“山水綠城為主題，依托參差的臺地特征，發(fā)掘居山的獨有優(yōu)勢和最大化利用海景資源?；▓@洋房依山而建，層層退臺，構(gòu)成了一個參差臺地式的建筑規(guī)劃。景觀設(shè)計：香港貝爾高林景觀設(shè)計公司,利用了地塊自然高差、跌宕起

17、伏的先天優(yōu)勢，打造出多維景觀、臺地立體景觀,最大限制地豐富了空間視覺美感，添加了私密性，真正實現(xiàn)了步移景異、戶戶見景的效果。規(guī)劃以海景價值最大化為導(dǎo)向，貝爾高林打造立體臺地景觀，廣受客戶追捧規(guī)劃建筑景觀御景峰主力戶型為120-160平三居和180平米四居，青島本地改善晉級型客戶為主，關(guān)注區(qū)位、規(guī)劃和園林戶型面積套數(shù)配比總價客戶特征高層平層90平8025%約16000元地緣性改善型客戶為主，銀行金融屬性的客戶、公務(wù)員及部分物流外貿(mào)行業(yè)企業(yè)主，支付能力在150-300萬之間120-160平11536%180平8225%客戶價格敏感度低，對產(chǎn)品形式敏感，追求優(yōu)質(zhì)的景觀資源；物流、外貿(mào)行業(yè)企業(yè)主大多沒

18、有稱心的住所，現(xiàn)住的房子是九十年代的老房子，一直想找合適的新房源，尋求城市價值和景觀價值的平衡高層復(fù)式200平103%約17000元300平洋房平層160平206%約20000元洋房復(fù)式240平165%約22000元御景峰戶型設(shè)計到位，溫馨度有保證，入戶花園、主仆分道設(shè)計提升戶型競爭力185平米四居戶型方正通透，功能分區(qū)合理入戶花園和主仆分道設(shè)計為戶型亮點150平米三居戶型方正通透，功能分區(qū)合理入戶花園提升戶型情景價值和性價比御景峰精裝修提升競爭力精裝修規(guī)范：2000元/平方米裝修設(shè)計：香港美高中央空調(diào)系統(tǒng)、地板采暖御景峰上實海上海依托城市價值和景觀價值，精裝修發(fā)力打造高端豪宅，一半以上為外地

19、客戶，主力總價460800萬規(guī)模占地面積2.6萬平方米，建筑面積6.6萬平方米，容積率2.50，綠化率45%產(chǎn)品類型5棟板式高樓，高層住宅（13層以上可看海）兩棟28層，三棟30層、平層與復(fù)式產(chǎn)品戶型配比平層178330平方米，主力230平方米，復(fù)式450-1000價格銷售均價為：26000元/平方米（10層以下均價約20000元/平方米）目前市場二手房均價4萬客戶情況購置目的：自用為主，投資極少客戶來源：青島本地客戶:外地客戶6：4，其中80%-90%的外地客戶為本省客戶（濰坊、淄博、煙臺等客戶）年齡特征：40-55歲之間為主。置業(yè)特征：多次置業(yè)，多數(shù)已有別墅職業(yè)特征：多為貿(mào)易物流公司老板、

20、跨省企業(yè)董事、高管為主銷售狀況已基本售罄產(chǎn)品水平 停車位：地下449個，地上15個，共464個裝修標(biāo)準(zhǔn)：5000元/平方米，德國進口家具上實海上海地處富人聚集區(qū)，占有強勢資源組合，無敵海景+高爾夫+山體景觀+成熟城市配套景觀資源：無遮擋一線無敵海景、石老人海岸高爾夫、午山、青島國際高爾夫城市資源：毗鄰嶗山區(qū)海爾路市政：青島大劇院、青島博物館教育：新貴都幼兒園、嶗山第二中學(xué)、朱家洼小學(xué)、青島大學(xué)商業(yè)：樂天瑪特超市二店、青島麗達購物中心醫(yī)院：青島大學(xué)附屬醫(yī)院銀行：農(nóng)行、工行、中行戶戶俯瞰一線海景青島大劇院山海景觀上實海上海規(guī)劃：海景資源和高爾夫資源價值最大化，弧形樓座規(guī)劃有一定方式美感建筑：典雅的

21、現(xiàn)代風(fēng)格建筑，外立面全部采用干掛石材+深色玻璃，低調(diào)內(nèi)斂的建筑挺拔而厚重，富有存在感和體量感園林：瑞士風(fēng)格的圍合式園林景觀設(shè)計也是上實海上海的獨特亮點之一整體規(guī)劃呈現(xiàn)明顯的資源導(dǎo)向特征，高質(zhì)量建筑和園林為打造高端社區(qū)提供支撐上實海上海戶型面積配比總價銷售進度客戶特征兩室178平約20%約460萬售罄高收入并且有一定財富積累的的大型企業(yè)高管、職業(yè)經(jīng)理人為主，升級居住條件，認(rèn)可嶗山的大環(huán)境、認(rèn)可上實品牌、關(guān)注產(chǎn)品力三室230平約60%約600萬售罄貿(mào)易物流企業(yè)老板為主，外地客戶較多，大多有別墅置業(yè)經(jīng)歷，對海資源敏感，其中的本地客戶大多在市南市北有房子四室320平約20%約830萬售罄貿(mào)易、物流、能

22、源、房地產(chǎn)企業(yè)老板，有別墅置業(yè)經(jīng)歷，資源導(dǎo)向特征明顯復(fù)式4501000少量10002500萬售罄城市頂級財富階層，私人會所+資產(chǎn)處置面積偏大、總價偏高，總價在460800萬的主力產(chǎn)品面向本地高端改善客戶和外地客戶，450平米以上復(fù)式作為標(biāo)桿產(chǎn)品面向城市頂級財富階層上實海上海戶型點評：戶型方正，南北通透，空間尺度溫馨電梯直接入戶，配置獨立工人電梯，青島市場首創(chuàng)設(shè)計實現(xiàn)市場領(lǐng)先后臺操作空間完善，獨立工人房，主仆分區(qū)到位戶型公攤偏大在滿足適用性、溫馨度根底上，實現(xiàn)了豪宅的分區(qū)及電梯入戶、主仆分道等要求4室2廳3衛(wèi)1廚 2室2廳2衛(wèi)1廚 上實海上海風(fēng)格：提供兩種風(fēng)格供客戶選擇：新古典風(fēng)格 / 美式現(xiàn)代

23、風(fēng)格。規(guī)范：5000元/平方米規(guī)范品牌：主衛(wèi)五金德國當(dāng)代浴缸卡德維面盆/座廁德國唯寶門鎖德國金凱登櫥柜德國西曼諦克電器意大利庫西尼 德系品牌為主的高質(zhì)量精裝是產(chǎn)品的主要發(fā)力點，在銷售期內(nèi)領(lǐng)先市場上實海上海位于麥島金岸東側(cè) ,改善需求為主,多次置業(yè)規(guī)模占地面積2.88萬平米總建筑面積7萬平方米，容積率2.16,共336套 產(chǎn)品類型高層、訂制化別墅 戶型配比140平方米-560平方米，主力戶型220平方米價格均價4萬元/平方米 ,高層豪宅800萬以上客戶情況購置目的：自用為主，改善需求為主 客戶來源：青島本地客戶:外地客戶4：4（外地客戶各處都有，其中有東北、山西、河南、廣東、香港等地以生意人為主

24、）客戶年齡特征：40-55歲之間為主，部分富二代?？蛻糁脴I(yè)特征：多次置業(yè)客戶職業(yè)特征：貿(mào)易、物流私營業(yè)主，主要為生意人，還有部分金融行業(yè)企業(yè)高管銷售狀況項目現(xiàn)階段未開盤，開始預(yù)約交定金，前期只預(yù)定300名客戶，（客戶名額小于開盤套數(shù)），交定的金額為：150萬、200萬、400萬、600萬,視戶型大小確定定金額度。目前預(yù)定時間7天；已預(yù)定出60套 ，已交定金2億元；已定制出別墅一套，總價7500萬元點評自然資源優(yōu)勢明顯，海景、山景資源突出；產(chǎn)品品質(zhì)特點明顯，產(chǎn)品細節(jié)體現(xiàn)出高貴、專屬性。海信天璽位于嶗山區(qū)，依托城市價值、山海資源打造豪宅體系山海資源：一線海景、背靠浮山旅游配套：臨近極地海洋世界城市

25、資源 ：接壤市南市中心，交通便利醫(yī)療：市立醫(yī)院、青醫(yī)附院東部院區(qū)教育：雙語幼兒園，周邊分布著大蘋果雙語幼兒園、燕兒島路小學(xué)青大附中、青島大學(xué)、海洋大學(xué)其他：銀海國際游艇俱樂部、奧帆基地、海信廣場、陽光百貨、海景花園大店、香格里拉大酒店、SPR白宮會館海信天璽選用兼具現(xiàn)代時髦及古典美感的ARTC DECO立面風(fēng)格，建筑籠統(tǒng)按照三段式構(gòu)圖，強調(diào)對稱，發(fā)明渾厚內(nèi)斂、扎實穩(wěn)重的籠統(tǒng)，采用卡拉麥麗金石材。Artdeco干掛石材建筑立面+寫意園林+殿堂級大堂打造豪宅氣質(zhì)寫意園林日本造園設(shè)計株式會社設(shè)計。戲水池為主題，采用“透景筆法打造，主題宏大突出、細節(jié)精致典雅的圍合式中央公園景觀。殿堂級外大堂：專屬管家

26、恭迎入戶，隨時待命效力，周邊特設(shè)會客廳。雙層安防大堂：安防電動門，結(jié)合外大堂，充分保證業(yè)主居住的平安私密ArtDeco干掛石材立面殿堂級大堂海信天璽以平米兩室及217平米三居為主力，符合青島豪宅客戶居住需求，頂層大平層及復(fù)式戶型擴展豪宅客戶群，滿足更多客戶需求戶型面積區(qū)間套數(shù)配比 總價客戶描述兩居130-140平米34%600萬高端客戶自住為主三居221-230平米59%1000萬外地客戶占據(jù)60%，青島人占據(jù)40%，頂級財富階層客戶多為成功人士，有一些知名演藝人士，年齡在40-50歲；置業(yè)目的為改善自住、資產(chǎn)處置對單價和總價不是很敏感，主要看重產(chǎn)品。認(rèn)可天璽的地段、海景景觀、視野大平層/復(fù)式

27、300-418平米3%13002000萬別墅429-620平米4%20003000萬海信天璽優(yōu)點缺點戶型南北通透主臥套間設(shè)計體現(xiàn)豪宅居住感社交、居住軟性分隔放大主臥及客廳面積，提升居住感添加綜合活動區(qū)，滿足豪宅客戶的多樣需求層高3.15米，頂層3套大平層為4.45米產(chǎn)品附贈率相對較少面向室外及景觀面的空間不足，資源價值展示不充分HUF定制別墅：青島市場首創(chuàng)訂制化別墅概念，與德國賀府HUF公司協(xié)作研發(fā)建立五棟HUF別墅，是海信頂級產(chǎn)品質(zhì)量的代表之作，具備強市場影響力。世界級定制別墅作為標(biāo)桿產(chǎn)品影響力突出，高層戶型設(shè)計表達豪宅居住感，但對海景資源價值的展現(xiàn)缺乏高層產(chǎn)品：海信天璽巨匠設(shè)計+頂級品牌+

28、科技智能居住系統(tǒng)設(shè)計師：香港高文安裝修風(fēng)格：大都會風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格裝修規(guī)范：60008000元科技智能：窗式新風(fēng)系統(tǒng)、外窗保溫系統(tǒng)、水源熱泵系統(tǒng) 選用品牌：德國維寶潔具、德國當(dāng)代水龍頭、德國美諾廚電、嘉格納廚電海信天璽小結(jié) 規(guī)劃建筑參照工程除依托山海資源外，社區(qū)感的打造尤為重要，建筑單體、景觀規(guī)劃設(shè)計均由世界知名景觀設(shè)計院設(shè)計 戶型直接參照工程主力戶型區(qū)間為160180平米溫馨型三居，間接參照工程主力戶型區(qū)間為220平米溫馨型四居 客戶參照工程客戶大部分為自主性客戶，改善型為主，以貿(mào)易、物流私營業(yè)主為主，大部分為生意人，還有部分金融行業(yè)企業(yè)高管 精裝參照工程均為精裝修，精裝規(guī)范20005000元

29、，均由世界知名室內(nèi)設(shè)計師設(shè)計，均采用德系的衛(wèi)浴器具Part 3 青島高端客戶分析私企打工者、普通公務(wù)員、企業(yè)基層管理人員等普通工人等支付力高低頂級財富階層：目的物業(yè)總價1000萬以上；從業(yè)特征：大型金融、能源、外貿(mào)、物流、房地產(chǎn)企業(yè)主；置業(yè)目的：本地客戶自住、外地客戶資產(chǎn)沉淀；代表客戶：東海路9號、銀都花園主流財富階層：目的物業(yè)總價控制600-800萬；從業(yè)特征：中小型金融、能源、外貿(mào)、物流、房地產(chǎn)企業(yè)主；置業(yè)目的：自住、養(yǎng)老；代表客戶：海信天璽、魯商中心、上實海上海入門級財富階層：目的物業(yè)總價控制300-500萬；從業(yè)特征：金領(lǐng)、 職業(yè)經(jīng)理人；置業(yè)目的：自住，為子女置業(yè)；代表客戶：御景峰、恩

30、馬文景園、愛丁堡國際公寓頂級財富階層主流財富階層入門級財富階層私企業(yè)主、金領(lǐng)、國企高層、政府權(quán)益部門高官政府基層干部、大學(xué)教師、大型鋼企中層外貿(mào)、物流、金融、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)主和高管經(jīng)過客戶訪談和工程調(diào)研，青島高端客戶按照財富層次可分為頂級財富階層、主流財富階層和入門級財富客戶三個層次高端客戶類型【頂級財富階層】占有城市資源、海資源為主要置業(yè)特征，置業(yè)目的為私人會所、城市會客、身份標(biāo)定、資產(chǎn)沉淀置業(yè)目的置業(yè)偏好產(chǎn)品訴求來源地職業(yè)特征會客功能的“私人會所為其置業(yè)的主要目的，兼顧資產(chǎn)保值增值稀缺的頂級海資源為其首選，城市或其他稀缺資源也會影響其置業(yè)選擇擁有多次的置業(yè)閱歷，對產(chǎn)品本身質(zhì)量及相關(guān)配套有著極高

31、要求青島本地與外地各占一半，外地客戶主要來自山東省內(nèi)，其次為東北三省大型金融、能源、外貿(mào)、物流企業(yè)主萬麗海景萬邦中心東海路9號【頂級財富階層寫真】魏女士，45歲，海歸生意人購買產(chǎn)品：200多平米購買量級：2000萬左右；置業(yè)背景：曾有在溫哥華居住10年的閱歷；資金充足，購買房地產(chǎn)成為其主要的投資渠道，對房地產(chǎn)市場有本人的見解；客戶目前居住在東海路的銀都花園小區(qū)。已有三套以上住宅。主要關(guān)注要素：對于置業(yè)主要關(guān)注點在“海邊、小區(qū)環(huán)境好、位置理想、房子質(zhì)量要好 如購房目的為自主，那么要求必需離海很近，最好是觀海房，位置和小區(qū)環(huán)境很重要，面積控制在200平米以內(nèi)，180平米左右；消費生活消費上并不是很

32、高調(diào)，屬于低調(diào)內(nèi)斂一點都不張揚，根本生活購物在香港中路附近一些購物中心；質(zhì)量產(chǎn)品從外立面以及內(nèi)部裝修等，都要是身份的意味；對海資源要求必需臨海，不然不算頂級豪宅對嶗山區(qū)看法希望在嶗山區(qū)域，由于目前住在嶗山區(qū)，有感情，生活習(xí)慣了，并且嶗山環(huán)境好，目前居住的銀都花園是本人的理想居住，無換房志愿?！卷敿壺敻浑A層寫真】王先生，46歲，某貿(mào)易公司老板購買產(chǎn)品：500多平米購買量級：3500萬左右；置業(yè)背景：挺多房子，根本上都是愛人的秘書在打理，國外、北京、上海、青島都有本人的房子；一旦喜歡就會買，決策非?？欤恢饕P(guān)注要素：“生意部分業(yè)務(wù)在青島，如今生意做的還不錯，經(jīng)常會有國內(nèi)外的客戶來青島訪問，根本每次

33、都安排到酒店去了，我們在國外經(jīng)常去企業(yè)會所，這樣比較助于企業(yè)籠統(tǒng)的建立 資源與中心地段有足夠的強勢、稀缺的資源，標(biāo)識性和身份標(biāo)簽；質(zhì)量產(chǎn)品從外立面以及內(nèi)部裝修等，都要是身份的意味；圈層有些朋友在這邊買房子，周邊都是這樣的人，也比較有面子，增添了談資與話題；對海資源要求必需臨海，不然不算頂級豪宅【主流財富階層】看齊頂級豪宅客戶圈層，追求對海資源、城市資源占有，總價受限，間隔換海景置業(yè)目的置業(yè)偏好產(chǎn)品訴求來源地職業(yè)特征購置海資源占有型的豪宅滿足其身份標(biāo)簽和會客要求，看齊頂級豪宅客戶受海資源導(dǎo)向和非頂級財富才干所限，會向城市邊緣的海景區(qū)域外溢看重產(chǎn)品的海景價值，社區(qū)的圈層感和尊貴感青島本地客戶占大部

34、分，其他主要來自山東各市上實海上海海信天璽山水名園中小型金融、能源、外貿(mào)、物流企業(yè)主【主流財富階層寫真】師先生，29歲，證券公司老總購買產(chǎn)品：200平米左右購買量級：總價800萬左右置業(yè)背景：客戶屬于典型財富新貴，白手起家，從事金融行業(yè)。畢業(yè)僅4年的時間成為億萬身價的私營公司老板。老家在河北，現(xiàn)計劃定居青島，資金充足。目前剛剛購置了第一套房產(chǎn)，總價近400萬202平米的復(fù)式主要關(guān)注要素：對于置業(yè)對于置業(yè)，首先思索“區(qū)域、產(chǎn)品、戶型，其他的不做重點關(guān)注，也不關(guān)注價錢，但會思索性價比問題。對于區(qū)域還會多少思索到風(fēng)水的問題；產(chǎn)品戶型及功能空間沒有特殊要求，喜歡復(fù)式，相對傳統(tǒng)的要求南北通透、構(gòu)造方正即

35、可，對于高層和洋房產(chǎn)品更喜歡高層，喜歡高層的視野開闊，住起來會覺得敞亮。而洋房產(chǎn)品那么沒有太多的認(rèn)識，覺得和多層一樣，但不絕對反感消費生活消費上并不是很高調(diào)，屬于低調(diào)內(nèi)斂一點都不張揚，但會追求一些奢侈品牌；質(zhì)量產(chǎn)品從外立面以及內(nèi)部裝修等，都要是身份的意味；對海資源要求對于海景資源沒有特俗要求，只需求本人住得溫馨圈層生活圈層也根本屬于財富人群，身價2-10億的朋友居多，根本都有私人銀行投資理財師，對于投資都較為理性。對于目前市場情況有一定的認(rèn)識。【主流財富階層寫真】萬女士，30多歲，職業(yè)經(jīng)理人購買產(chǎn)品：200平米左右購買量級：總價400萬左右置業(yè)背景：客戶在青島屬于典型金領(lǐng)階層，收入較高，對市場

36、、經(jīng)濟、投資有本人的看法。外地來青島，后定居青島，目前在青島已有三套左右房產(chǎn)，資金較為充足主要關(guān)注要素：對于置業(yè)對于置業(yè)，主要關(guān)注“區(qū)域、產(chǎn)品、社區(qū)環(huán)境，喜歡高層，對于洋房產(chǎn)品有一定的看法，以為市場對其認(rèn)知度不高，另外，主要要看樓盤位置，位置好的話洋房可以接受，相對位置較遠那么對于洋房產(chǎn)品有一定的抗性。對于本人目前的住所很稱心，生活便利，交通方便，配套齊全，因此不思索改換第一住所，再置業(yè)主要用于投資。；產(chǎn)品面積在180-200平米左右面積較為適宜，對功能空間上沒有明確要求，均屬于根本置業(yè)思索的南北通透、戶型方正等，對于情景化空間有很強的感知，以為室內(nèi)裝修上需求思索這些。對于裝修風(fēng)格沒有特別明確

37、的要求，但對于裝修質(zhì)量要求較高；消費生活消費上并不是很高調(diào)，屬于低調(diào)內(nèi)斂一點都不張揚，但會追求一些奢侈品牌；對海資源要求對于海景資源沒有特俗要求，只需求本人住得溫馨【入門財富階層】改善居住需求為主要特征的老青島客戶，資源不是置業(yè)的決議要素,在總價范圍內(nèi)尋覓更好的居住處理方案置業(yè)目的置業(yè)偏好產(chǎn)品訴求來源地職業(yè)特征主要置業(yè)目的是改動、提升本人的居住條件對溫泉、景觀及人文類資源感興趣對產(chǎn)品可以提供的居住溫馨度有高要求主要是本地的老青島客戶和部分高收入新青島人金領(lǐng)、職業(yè)經(jīng)理人芭東小鎮(zhèn)上實海上海恩馬文景園御景峰【入門財富階層寫真】陳先生，29歲，證券公司操盤手購買產(chǎn)品：180平米；家庭人口：未婚購買量級

38、：總價300-500萬；置業(yè)背景：目前一人住在市南區(qū)一個中等偏上的社區(qū)里，約140多平米的高層主要關(guān)注要素：主要是環(huán)境好,不一定非得有特別好的海景,交通方便,不吵鬧,不擁堵就好，關(guān)鍵得住著溫馨；產(chǎn)品力外立面、裝修要上檔次，有質(zhì)量感；便利性商場、教育配套離得比較近，生活起來很方便；私密性小區(qū)的物業(yè)管理一定要很好，要有很好的私密性，不能像住在大街上那么張揚?！救腴T財富階層寫真】劉女士，29歲，投資公司副總購買產(chǎn)品：180平米；家庭人口：一家三口，小孩兩歲購買量級：總價300-500萬；置業(yè)背景：目前一家人住在市南區(qū)一個中等偏上的社區(qū)里主要關(guān)注要素：主要是環(huán)境好,不一定非得有特別好的海景,但最好是可

39、以看到海的房子，交通方便,不吵鬧,不擁堵就好，關(guān)鍵得住著溫馨；產(chǎn)品力外立面、裝修要上檔次，需求德國進口衛(wèi)浴，有質(zhì)量感；大客廳、大餐廳、有保姆間，社交空間的需求；便利性商場、教育配套離得比較近，生活起來很方便；私密性小區(qū)的物業(yè)管理一定要很好，要有很好的私密性，不能像住在大街上那么張揚。豪宅客戶擬合定位：主流財富階層為領(lǐng)袖客戶，入門財富階層為中心客戶置業(yè)關(guān)鍵點分析項目本體素描本項目客戶匹配度匹配度分析頂級財富階層擁有海資源為其置業(yè)必要條件面積空間尺度要求大，產(chǎn)品力要求豪區(qū)位：項目位于嶗山區(qū)東部邊緣，區(qū)域未來規(guī)劃為科技谷，項目未來增值潛力巨大資源：擁有山體公園，南部臨午山風(fēng)景區(qū)，西臨青島頂級城市高爾夫定位：整體定位高端，將呈現(xiàn)區(qū)域頂級社區(qū)和打造區(qū)域頂級產(chǎn)品不具備海資源，無法匹配頂級客戶核心需求主流財富階層偏好海資源占有受其非頂級財富能力所限，選擇中小豪宅戶型產(chǎn)品強調(diào)圈層感和尊貴感不具備海資源，但項目高端定位和區(qū)域富貴屬性，滿足該類客戶部分需求入門財富階層以個性偏好的稀缺資源來進行置業(yè)，跳出海資源占有條框關(guān)注物業(yè)的居住休閑舒適度看重物業(yè)所屬區(qū)域未來增值潛力內(nèi)部擁有山體公園，外部緊鄰高爾夫，且項目定位高端，區(qū)域未來具增值潛力三類豪宅客戶在市場各工程上的分布100020002001200400600800萬麗海景東海路九號海信天璽魯商中心