世聯(lián)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的五種可能性開(kāi)發(fā)模式案例ppt課件

1、工程價(jià)值提升的五種能夠性方式案例自創(chuàng)和研討2可自創(chuàng)開(kāi)發(fā)方式案例研討為了自創(chuàng)勝利閱歷并啟發(fā)思緒，我們選取的五個(gè)可自創(chuàng)類似城市位置案例的開(kāi)發(fā)方式進(jìn)展研討與總結(jié)：案例選取原則與本項(xiàng)目在城市中所處區(qū)位和發(fā)展進(jìn)程類似案例；選取案例深圳中信紅樹(shù)灣；金地名津金地漁農(nóng)村；合肥金地國(guó)際城；深圳星河國(guó)際；北京中信大吉項(xiàng)目。案例借鑒要點(diǎn)項(xiàng)目背景、主要開(kāi)發(fā)策略，成功主要手段3中信紅樹(shù)灣工程背景規(guī)模占地面積16.3萬(wàn)m，建筑面積65萬(wàn)m，容積率3.18區(qū)位深圳灣填海區(qū)，北臨華僑城主題公園，西臨沙河高爾夫球場(chǎng)，東接規(guī)劃中的中央公園，南臨深圳灣。開(kāi)發(fā)節(jié)奏一期建面11.1萬(wàn)，共588套，2004年10月開(kāi)盤，已100銷售，實(shí)

2、現(xiàn)高單價(jià)9800元/；二期建筑面積15.2萬(wàn)，共740套，2005年9月開(kāi)盤，目前實(shí)現(xiàn)銷售率97%,實(shí)現(xiàn)均價(jià)12200元/；三四期總建筑面積25萬(wàn)，共1400套左右。地塊背景：03年，中信以2800的樓面地價(jià)接手紅樹(shù)灣；深圳地王，從拿地到銷售各個(gè)環(huán)節(jié)均備受矚目；稀缺豪宅板塊 紅樹(shù)林片區(qū)；區(qū)位優(yōu)勢(shì)空前絕后；升值潛力宏大。創(chuàng)新溢價(jià)方式工程從出生就注定其將備受矚目，高昂的地價(jià)、豪宅片區(qū)的特質(zhì)、3.18的容積率都決議了中信紅樹(shù)灣的必需尋覓突破的開(kāi)發(fā)方式。4中信紅樹(shù)灣謀劃經(jīng)理訪談?wù)囟魏?，位于新興的豪宅片區(qū)，純粹片區(qū)，高起點(diǎn)，高規(guī)劃，升值潛力宏大；從豪宅的推出量來(lái)看，中心區(qū)的樓盤銷售已見(jiàn)頹勢(shì)，而華僑城

3、、香蜜湖雖仍是熱點(diǎn)，但畢竟供應(yīng)量有限，羅湖均為舊改工程，深圳灣區(qū)將成為2004深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的最熱點(diǎn)；中信高樓面地價(jià)拿地，本錢高，深圳地王，如何獲得高利潤(rùn)壓力大；當(dāng)時(shí)面臨問(wèn)題：要確保一期快速銷售，同時(shí)要保證后續(xù)的可繼續(xù)銷售，速度和價(jià)錢之間的平衡點(diǎn)在哪？工程如何在眾多豪宅中脫穎而出，建立本身的市場(chǎng)影響力？高質(zhì)量、合理創(chuàng)新和營(yíng)銷上的高舉高打，是工程的制勝要素， “灣區(qū)物業(yè)比肩全球 ，借用國(guó)際知名灣區(qū)的生活體驗(yàn)，樹(shù)立工程的濱海富人社區(qū)籠統(tǒng)以及工程和企業(yè)品牌；5開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略確定面臨問(wèn)題 工程面臨的問(wèn)題置身豪宅林立紅樹(shù)林片區(qū)、臨近眾多高端工程即將投入市場(chǎng)的宏大壓力，紅樹(shù)灣工程如何突出重圍，奠定其在區(qū)域的籠統(tǒng)

4、位置？創(chuàng)新溢價(jià)方式中信以2800元/平米的高樓面地價(jià)拿地，如何實(shí)現(xiàn)工程銷售顛覆性的高價(jià)錢和快速回現(xiàn)以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)并躲避風(fēng)險(xiǎn)？問(wèn)題1：如何化解高地價(jià)的壓力？問(wèn)題2：如何在周邊區(qū)域眾多豪宅中脫穎而出，建立本身市 場(chǎng)影響力？問(wèn)題3：如何在實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的根底上實(shí)現(xiàn)品牌的提升？如何運(yùn)作備受矚目的工程，實(shí)現(xiàn)工程品牌和企業(yè)品牌的提升？規(guī)劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹(shù)灣西南向海景和蛇口景觀沙河高爾夫球場(chǎng)6開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略確定應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略 應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略自創(chuàng)東京灣設(shè)計(jì)，將海灣規(guī)劃成為文娛、休閑、購(gòu)物于一身的濱海社區(qū)；以大規(guī)模、巨額投資制造工程氣勢(shì)，培育濱海高檔大盤籠統(tǒng)。全新嶺南風(fēng)格園林、一期“空中院館、二期“空中花園街戶

5、型和社區(qū)規(guī)劃中大量創(chuàng)新，提升產(chǎn)品細(xì)節(jié)質(zhì)量和其獨(dú)特風(fēng)格展現(xiàn)社區(qū)的全新理念；嶄新的現(xiàn)代社區(qū)風(fēng)格設(shè)計(jì)配合區(qū)域籠統(tǒng)，有助于灣區(qū)物業(yè)概念的打造。舉措1：發(fā)掘產(chǎn)品質(zhì)量，創(chuàng)新高尚籠統(tǒng)顛覆新一代豪宅價(jià)值評(píng)價(jià)規(guī)范實(shí)現(xiàn)工程高額溢價(jià)，同時(shí)兼顧面積舉措3：定位濱海大規(guī)模高尚社區(qū)，借助工程價(jià)值塑造，提升企業(yè)品牌價(jià)值舉措2：整合周邊資源并提升工程品牌價(jià)值，高籠統(tǒng)啟動(dòng)，建立競(jìng)爭(zhēng)新規(guī)那么，強(qiáng)勢(shì)第一印象，打造國(guó)際灣區(qū)生活理念的“高舉高打的營(yíng)銷方式以灣區(qū)物業(yè)理念整合周邊海灣、高爾夫、旅游景區(qū)等資源提升區(qū)域籠統(tǒng)，構(gòu)成文化的稀缺性，提升本身價(jià)值，支撐高端定位；“灣區(qū)物業(yè)比肩全球 ，借用國(guó)際知名灣區(qū)的生活體驗(yàn)，樹(shù)立工程的濱海富人社區(qū)籠

6、統(tǒng)以及工程和企業(yè)品牌。7開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略確定實(shí)現(xiàn)效果一期開(kāi)盤2日，成交280套，占總推出量的50%，實(shí)現(xiàn)銷售額6億元，創(chuàng)下深圳豪宅銷售奇觀；一期實(shí)現(xiàn)9800元/平米的高單價(jià)，高出同期同類物業(yè)2000元/平米，townhouse均價(jià)2.7萬(wàn)元/平米；二期實(shí)現(xiàn)均價(jià)1.2萬(wàn)元/平米，樓王2.5萬(wàn)/平米；三期價(jià)錢已實(shí)現(xiàn)2.0萬(wàn)/平米，完全實(shí)現(xiàn)三期價(jià)錢提升產(chǎn)品溢價(jià)的目的。曾經(jīng)成為深圳豪宅物業(yè)的代表作；勝利定義中信=紅樹(shù)灣的區(qū)域定義，排他性極強(qiáng)；使中信品牌成為豪宅開(kāi)發(fā)商品牌。速度價(jià)錢實(shí)現(xiàn)品牌實(shí)現(xiàn)8質(zhì)量為重，兼顧面積的創(chuàng)新溢價(jià)方式條件分析優(yōu)質(zhì)地段地價(jià)本錢較高區(qū)位客戶情愿為質(zhì)量買單，即所謂的“產(chǎn)品型市場(chǎng)；高端客戶購(gòu)買

7、力強(qiáng)，易于接受創(chuàng)新型產(chǎn)品。市場(chǎng)當(dāng)?shù)匾?guī)模較大的工程，適宜分期開(kāi)發(fā)，容易構(gòu)成規(guī)模效應(yīng)規(guī)模開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)樹(shù)立品牌要求較高。資金品牌規(guī)模方式條件資金品牌區(qū)位市場(chǎng)9金地名津金地漁鄉(xiāng)村城中村舊改工程規(guī)模占地3萬(wàn)平米，總戶數(shù)2631，9棟25-32層的高層商品住宅組成，建筑面積 22.8萬(wàn)平米，容積率6.85；區(qū)位深圳福田區(qū)南端皇崗口岸、深圳河北側(cè)、深港三鐵交匯處 ；物業(yè)類型比例集商務(wù)公寓、商業(yè)裙樓以及住宅多種功能于一體的城市綜合建筑群；主力戶型基本在4090平米，以兩房的戶型為主；其中：商務(wù)公寓8.15萬(wàn)平米、住宅8.3萬(wàn)平米、商業(yè)3.萬(wàn)平米、會(huì)所2000平米，各配套占總見(jiàn)面23%。地塊背景：區(qū)位

8、得天獨(dú)厚，最接近香港的工程，“雙城商務(wù)要道，深港軌道無(wú)縫對(duì)接咽喉門戶之地； 深圳第一個(gè)整體城中村改造工程，備受關(guān)注；還農(nóng)民建房8.92萬(wàn)平米，將吃掉近2.8的容積率，折算后樓面地價(jià)逾5000元/平米，能夠的利潤(rùn)空間低。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度增值方式作為深圳第一個(gè)整體城中村改造工程，品牌開(kāi)發(fā)商的介入使工程備受關(guān)注，高本錢低利潤(rùn)的前提下，如何實(shí)現(xiàn)工程的勝利開(kāi)發(fā)？10開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略確定面臨問(wèn)題 工程面臨主要問(wèn)題城市繁華地帶、周邊混亂籠統(tǒng)、瀕臨香港、“雙城商務(wù)咽喉地帶，如何處置這一系列復(fù)雜關(guān)系，樹(shù)立本身籠統(tǒng)？面對(duì)折合地價(jià)逾5000元/平米的超高樓面地價(jià)，農(nóng)民房還建帶來(lái)利潤(rùn)空間低的高風(fēng)險(xiǎn)，如何化解？問(wèn)題1：涉及大量回遷，如

9、何化解高地價(jià)低利潤(rùn)的壓力？問(wèn)題2：高價(jià)值地段，如何突破原城中村落后籠統(tǒng)，接駁香港，建立本身市場(chǎng)影響力？開(kāi)發(fā)強(qiáng)度增值方式11開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略確定應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略 應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略作為國(guó)內(nèi)一線品牌開(kāi)發(fā)商的金地，一向是以注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)著稱，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的要求也將成為本工程尋覓利潤(rùn)突破和產(chǎn)品溢價(jià)的關(guān)鍵舉措。假設(shè)價(jià)錢無(wú)法成為主要盈利手段，那么就從增大面積上尋求途徑；原有3.0的農(nóng)民房容積率，經(jīng)過(guò)技術(shù)手段提升到現(xiàn)6.85的高容積率；和城市交融的3.1萬(wàn)平米的裙樓商業(yè)空間。舉措1：拔高容積率，增大開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，添加商業(yè)面積，添加工程“量的盈利，提升利潤(rùn)空間舉措3：質(zhì)量取勝舉措2：商務(wù)公寓和中小戶型的物業(yè)居住物業(yè)類型，開(kāi)放與城市交融的規(guī)

10、劃理念面向投資客戶和“雙城商務(wù)客戶流的商務(wù)公寓和中小戶型設(shè)計(jì)；面向城市的配套、和城市交融的大型社區(qū)的規(guī)劃理念。工程將于07年1月開(kāi)盤，屆時(shí)起價(jià):1.3萬(wàn)元/平米、均價(jià):1.8萬(wàn)元/平米、最高價(jià):2萬(wàn)元/平米，實(shí)現(xiàn)工程高價(jià)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度增值方式12提升開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，同時(shí)兼顧質(zhì)量的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度增值方式條件分析優(yōu)質(zhì)地段，地價(jià)本錢較高，商業(yè)價(jià)值凸現(xiàn)區(qū)位有大量投資和商務(wù)客戶市場(chǎng)，同時(shí)市場(chǎng)愿為質(zhì)量買單；市場(chǎng)占地規(guī)模不大，但容積率壓力大，要求高；規(guī)模開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力較強(qiáng)，能得到政府的支持；有較強(qiáng)的舊城改造工程的運(yùn)作才干。資金品牌規(guī)模方式條件資金品牌區(qū)位市場(chǎng)13合肥金地國(guó)際城小規(guī)模綜合體開(kāi)發(fā)方式主題式街區(qū)、公寓、寫字樓+

11、住宅規(guī)模占地9萬(wàn)平米，建筑面積30萬(wàn)平米，容積率3.3，分兩期開(kāi)發(fā)區(qū)位合肥市交通干道馬鞍山南路物業(yè)類型以小高層統(tǒng)領(lǐng)多種物業(yè)形態(tài)；集住宅、公寓、商業(yè)街、寫字樓多種業(yè)態(tài)組成。工程背景：市場(chǎng)供大于求，周邊工程價(jià)錢普遍由3700下滑到3500；外地開(kāi)發(fā)商，第一次在合肥開(kāi)發(fā)的大型工程，資金壓力大；城市開(kāi)展延伸帶，屬于正待開(kāi)展的城市中心邊緣區(qū)域。半開(kāi)放商住綜合方式面對(duì)處于未來(lái)開(kāi)展方向上的正待開(kāi)展區(qū)域且競(jìng)爭(zhēng)猛烈的情況，如何提升區(qū)域價(jià)值，閱歷缺乏的開(kāi)發(fā)商如何應(yīng)對(duì)？金地國(guó)際城一環(huán)二環(huán)14金地國(guó)際城銷售經(jīng)理鄒建生訪談?wù)潜镜亻_(kāi)發(fā)商，第一次在合肥運(yùn)作如此大規(guī)模工程，而且開(kāi)發(fā)商資金壓力非常大；地價(jià)高于周邊工程，為博

12、取高利潤(rùn)，容積率也較高，地價(jià)高的壓力轉(zhuǎn)移到高容積率的風(fēng)險(xiǎn)上，如何處置容積率問(wèn)題，要在高容積率的情況下保證質(zhì)量；定位大型泛綜合體的概念一是為了用商業(yè)公寓消化容積率的壓力，另一方面用公寓博取工程高利潤(rùn)，公寓的銷售額占到總銷售額的五成，但商業(yè)后期運(yùn)營(yíng)難度大；工程的勝利主要在領(lǐng)先周邊對(duì)手的營(yíng)銷手段的勝利，從籠統(tǒng)造勢(shì)，銷售推行，營(yíng)銷事件；由于開(kāi)發(fā)商資金壓力大，所以采取了小步快走和集中放量的開(kāi)發(fā)方式，并且沒(méi)有構(gòu)成規(guī)?；姆制阡N售節(jié)拍，而是采取了迎合市場(chǎng)需求的推售方式，什么好賣就賣什么；15開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略確定面臨問(wèn)題 工程面臨的問(wèn)題消費(fèi)者對(duì)高層住宅較難接受；周邊競(jìng)爭(zhēng)工程曾經(jīng)開(kāi)發(fā)多期，市場(chǎng)位置曾經(jīng)建立，且容積率低，

13、地價(jià)占優(yōu)勢(shì)。問(wèn)題1：3.3的高容積率能否存在風(fēng)險(xiǎn)？如何既獲取最大利潤(rùn)又降低風(fēng)險(xiǎn)，提升工程質(zhì)量？問(wèn)題2：外地?zé)o閱歷開(kāi)發(fā)商第一次運(yùn)作大規(guī)模工程，沒(méi)有任何品牌影響力，資金壓力非常大，如何實(shí)現(xiàn)快速銷售同時(shí)又實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)？ ？本工程開(kāi)發(fā)量多于開(kāi)發(fā)商之前一切工程開(kāi)發(fā)量的總合；如何實(shí)現(xiàn)較高的收益及快速的銷售速度？半開(kāi)放商住綜合方式16大型泛綜合體商業(yè)+功能彈性化的公寓產(chǎn)品公寓產(chǎn)品可作寫字樓推行作用：博取高利潤(rùn)，消化高容積率壓力居住社區(qū)+沿街商鋪?zhàn)饔茫航档腿莘e率，提升居住質(zhì)量私密空間：開(kāi)放空間：半開(kāi)放商住綜合方式17開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略確定應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略 應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略分析消費(fèi)者選擇高層產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)因，拔高社區(qū)籠統(tǒng)和營(yíng)銷包裝引導(dǎo)消費(fèi)

14、者；以國(guó)際化的大盤氣勢(shì)引領(lǐng)市場(chǎng)，重建市場(chǎng)評(píng)判規(guī)范；充分利用籠統(tǒng)立勢(shì)、營(yíng)銷推行、事件營(yíng)銷等各種手段沖擊市場(chǎng)。城市價(jià)值工程價(jià)值，依托城市價(jià)值，展現(xiàn)成熟生活氣氛思索定位的泛化，結(jié)合工程和區(qū)域的資源分析，本工程的開(kāi)展方向?yàn)橐宰≌瑸橹鞯姆壕C合體；規(guī)劃上實(shí)現(xiàn)綜合體在公開(kāi)、半公開(kāi)、私密空間上的互動(dòng)。舉措1：直面市場(chǎng)的準(zhǔn)確定位，建立工程的中心價(jià)值，泛綜合體的定位；舉措3：領(lǐng)先周邊對(duì)手的營(yíng)銷手段發(fā)明價(jià)值舉措2：降低投資風(fēng)險(xiǎn)，小步快走和集中放量開(kāi)發(fā)方式為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，本工程需求盡能夠地添加辦公以及商業(yè)的面積，博取高利潤(rùn)；并且爭(zhēng)取產(chǎn)品全面領(lǐng)先，功能彈性化，后期公寓產(chǎn)品亦可作寫字樓推行。半開(kāi)放商住綜合方式18開(kāi)發(fā)戰(zhàn)

15、略確定實(shí)現(xiàn)效果2005年9月2006年3月銷售1000余套，8.6萬(wàn)平米；截至2006年5月，金地國(guó)際城一期銷售率100%，二期公寓推出市場(chǎng)2個(gè)月銷售80%住宅價(jià)錢3800-4000，平層公寓4300，挑高公寓5800 ；合肥2006年銷售排行榜：銷售套數(shù)第一名；金額第二名；面積第三名；金大地勝利進(jìn)軍合肥市場(chǎng)，并建立本人的品牌影響力。速度實(shí)現(xiàn)價(jià)錢實(shí)現(xiàn)品牌實(shí)現(xiàn)半開(kāi)放商住綜合方式19半開(kāi)放商住綜合方式條件分析城市中心邊緣地帶，未來(lái)城市化開(kāi)展區(qū)域；臨街面大、地塊商業(yè)價(jià)值高。區(qū)位市場(chǎng)比較容易被引導(dǎo)；公寓寫字樓市場(chǎng)有需求。市場(chǎng)規(guī)模較大，容積率較高，消化容積率壓力大規(guī)模開(kāi)發(fā)商要求回現(xiàn)快、搏高利潤(rùn)，對(duì)樹(shù)立品

16、牌有要求資金品牌規(guī)模方式條件資金品牌區(qū)位市場(chǎng)20星河國(guó)際大型商業(yè)綜合體+住宅規(guī)模占地3.4萬(wàn)米，總建面24.3萬(wàn)米，住宅建面14.98萬(wàn)米，商業(yè)建面4萬(wàn)平米，容積率4.5區(qū)位深圳市福田中心南區(qū)，CBD中心地段，位置優(yōu)越物業(yè)類型9棟27-30層高層， 群樓商業(yè)滿鋪2層，上面高層住宅板點(diǎn)結(jié)合，2層地下車庫(kù)；涵蓋高檔寫字樓、公寓和大商業(yè)的建筑綜合體 ；國(guó)際人士居住的大規(guī)模商住社區(qū) 。地塊背景：政府定位的中心區(qū)，未來(lái)最具開(kāi)展?jié)撡|(zhì)的CBD中心價(jià)值地段；豪宅大戰(zhàn)正酣；容積率遠(yuǎn)高于周邊樓盤；星河地產(chǎn)品牌價(jià)值缺乏，仍在建立。容積率提升方式面對(duì)中心區(qū)CBD大都會(huì)氣質(zhì)的中心地段，面臨高容積率的壓力，面臨眾多樓盤競(jìng)

17、爭(zhēng)，星河國(guó)際如何突出重圍，成為深圳房市的明星？深南大道21開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略確定面臨問(wèn)題 工程面臨的問(wèn)題工程推出時(shí)片區(qū)中面臨城中雅苑、如詩(shī)美地、雅頌居的猛烈競(jìng)爭(zhēng)；并且如何在華僑城、香蜜湖、紅樹(shù)灣等區(qū)的重圍中尋求突破？如何消化4.5的容積率，且不降低居住質(zhì)量；并在高出周邊工程的容積率的情況下，如何打贏競(jìng)爭(zhēng)？問(wèn)題1：高容積率壓力下，如何消化容積率，并提升價(jià)值？問(wèn)題2：如何在周邊眾多樓盤和其他片區(qū)豪宅大戰(zhàn)中突圍？問(wèn)題3：星河地產(chǎn)當(dāng)時(shí)品牌影響力缺乏？中心區(qū)中心地塊的工程運(yùn)作，如何建立開(kāi)發(fā)商的品牌影響力？容積率提升方式22開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略確定應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略 應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略穩(wěn)重尊貴、空間大氣的建筑、園林規(guī)劃，使其成為地標(biāo)性建筑從園

18、林建筑和配套上打造大氣、國(guó)際化的高尚社交空間，足夠面子和質(zhì)量感的公共空間商業(yè)街區(qū)質(zhì)量感；中心區(qū)CBD建造寫字樓、商業(yè)、住宅的大型綜合體；4萬(wàn)平商業(yè)，先行招商，高層住宅板點(diǎn)結(jié)合，高商業(yè)價(jià)值地段商業(yè)滿鋪消化容積率壓力，同時(shí)搏取高利潤(rùn)建造前天虹就協(xié)議進(jìn)駐；7棟高層呈半圍合排布，利用商業(yè)裙樓頂層構(gòu)成中央園林景觀，作為高密度物業(yè)缺陷的補(bǔ)償；舉措1：商業(yè)滿鋪消化容積率，提升居住溫馨度，商業(yè)頂層構(gòu)成景觀，并順應(yīng)地段商業(yè)價(jià)值建造大型綜合體建筑舉措3：產(chǎn)品籠統(tǒng)氣質(zhì)打造，高質(zhì)量構(gòu)建中心競(jìng)爭(zhēng)力舉措2：高調(diào)營(yíng)銷發(fā)力提升價(jià)值，概念創(chuàng)新，一直站在區(qū)域高度籠統(tǒng)推行CBD國(guó)際生活領(lǐng)域，并鎖定重要客戶從營(yíng)銷推行、展現(xiàn)、籠統(tǒng)上展

19、現(xiàn)“國(guó)際化的大氣恢宏，突出地段價(jià)值；將潮汕生意人鎖定為重要客戶，并滿足其喜好舉行一系列營(yíng)銷活動(dòng)。打造地處深圳新中心區(qū)的豪宅社區(qū)，突出工程和企業(yè)品牌；容積率提升方式23開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略確定實(shí)現(xiàn)效果一期首推400套，開(kāi)盤前600多張VIP卡曾經(jīng)售完；03年一季度樓盤銷售龍虎榜全市第二、福田區(qū)第一。在02年實(shí)現(xiàn)9500元/平米的高價(jià)錢；榮登“20022003年度深圳十大明星樓盤 榜首；實(shí)現(xiàn)星河地產(chǎn)在深圳的豪宅開(kāi)發(fā)商品牌位置。速度實(shí)現(xiàn)價(jià)錢實(shí)現(xiàn)品牌實(shí)現(xiàn)容積率提升方式24容積率提升方式條件分析城市價(jià)值中心地段，高商業(yè)價(jià)值區(qū)域區(qū)位市場(chǎng)供不應(yīng)求，比較容易被引導(dǎo)；投資市場(chǎng)熾熱；市場(chǎng)占地規(guī)模不大，容積率高，消化容積率壓力

20、大；規(guī)模開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)樹(shù)立品牌要求較高。資金品牌規(guī)模方式條件資金品牌區(qū)位市場(chǎng)25本工程長(zhǎng)安街天安門中信北京大吉危改房工程開(kāi)放式景觀商業(yè)、寫字樓+住宅規(guī)模占地43.65萬(wàn)平米，建面108萬(wàn)平米，容積率2.5區(qū)位北京市宣武區(qū)/兩廣路/菜市口大街/南橫東街/粉房琉璃街之間距離天安門3公里（5分鐘車程），距離長(zhǎng)安街1.5公里物業(yè)類型寫字樓、住宅、酒店、商業(yè)綜合的大型綜合建筑體地塊背景：間隔天安門3公里5分鐘車程，間隔長(zhǎng)安街1.5公里，高城市價(jià)值地段；規(guī)模較大，被市政道路劃分的非常凌散；內(nèi)城地王，拆建建立本錢高昂接近7000元/平。蜂巢板方式26中信大吉工程謀劃經(jīng)理劉春巖訪談?wù)貕K處于城市開(kāi)展過(guò)程中傳統(tǒng)區(qū)域與現(xiàn)代區(qū)域相互沖突的地帶，是一個(gè)老城舊改工程；城中心的城市舊改工程，拆遷難度大，到如今只還拆遷了不到全部量的50%，土地拆遷本錢和建立本錢高，接近7000元/平米樓面本錢，開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)和可銷售面積的要求高；地塊占地規(guī)模在所屬片區(qū)屬較大工程，市政道路多，將地塊劃分的很凌散，但地塊商業(yè)價(jià)值高；由于商業(yè)的量大，容積率相對(duì)較高，為了要沖面積，同時(shí)防止市政道路對(duì)工程割裂的影響，所以采取了蜂巢板的方式，將一層架空做商業(yè)、道路和停車場(chǎng)，同時(shí)住宅社區(qū)從二層