某路2號地塊項目定位報告1課件

1、項目屬性解讀項目定位思考產(chǎn)品線選擇及方案建議項目價值樹體系梳理各方案綜合效益對比1地塊屬性解析2古樓路北側(cè)商業(yè)古樓路地塊屬性解析中等規(guī)模體量，地塊方正，周邊水系資源豐富；現(xiàn)有商業(yè)配套品質(zhì)和檔次較低，區(qū)域較為缺乏高端生活氛圍 北側(cè)潤江商業(yè)配套檔次較低，業(yè)種業(yè)態(tài)分布散亂 西側(cè)緊鄰古樓閣河 北側(cè)古樓公路，路況尚好，但多有大中型貨車經(jīng)過 東側(cè)緊鄰巴張涇河宗地古樓閣河巴張涇河基地現(xiàn)狀：內(nèi)部平整3受地塊條件限制，產(chǎn)品線選擇受限較大，常規(guī)類小高層+低層產(chǎn)品線組合下的普通住宅將成為項目產(chǎn)品構(gòu)成主體地塊屬性解析地塊經(jīng)濟指標分析容積率要求下可能的產(chǎn)品形態(tài)泗涇站 泗涇古鎮(zhèn) 本案4板塊屬性解析5本案 本項目位于松江泗

2、涇板塊內(nèi)，該板塊緊鄰九亭板塊， 北臨機場，西接佘山國家旅 游度假區(qū)，南望松江大學(xué)城，東連上海市區(qū)，是松江重點發(fā)展的中心鎮(zhèn) 距上海市中心27公里 虹橋國際機場12公里本項目地處松江北部泗涇板塊，雖受大佘山輻射，但自身缺乏一定的自然資源基礎(chǔ)，遠離市中心，整體亦尚未形成高端居住區(qū)氛圍板塊屬性分析區(qū)位屬性6有多條市級交通干道及軌交9號線貫穿聯(lián)通，交通可達性好區(qū)位屬性 快速交通：經(jīng)由嘉松公路、滬松公路、莘磚公路可快速到達滬青平公路、A9、A5、A8以及市區(qū)。 軌道交通：地鐵9號線已投入使用，本案臨近泗涇站和佘山站兩站，距離約在2-2.5公里。佘山別墅區(qū)A9A5莘閔別墅區(qū)A8趙巷別墅區(qū)徐涇別墅區(qū)滬青平公路

3、滬松公路泗涇站佘山站9號線嘉松公路莘磚公路本案泗涇板塊板塊屬性分析7區(qū)域商業(yè)配套及檔次將得到進一步升級完善，高端板塊居住氛圍愈加成熟商業(yè)配套規(guī)劃 三湘商業(yè)廣場占地約5萬，總建約10萬，緊鄰9號線泗涇站，集生活購物、時尚餐飲、休閑娛樂于一體的一站式體驗消費中心，預(yù)計2010年底正式投入運營，大潤發(fā)、KFC等商家已簽約入駐。其他商業(yè)規(guī)劃有餐飲、娛樂、生活配套、服裝箱包等，當前商鋪基本售完；另外還規(guī)劃有酒店式公寓。 佘山灣商業(yè)中心上海城投開發(fā)， 超過10萬的各類商業(yè)中配置了5萬的濱水風情商業(yè)，3萬的精品城市廣場，約2萬的“佘山灣主題商業(yè)街”。泗涇站 本案三湘商業(yè)廣場佘山灣商業(yè)中心佘山站 泗涇鎮(zhèn)中心菲

4、詩艾倫3000米社區(qū)商業(yè)金港、同潤社區(qū)商業(yè)本案所在區(qū)域目前無大型配套，主要依靠周邊社區(qū)的小型商業(yè)配套，但未來將有三湘商業(yè)廣場和佘山灣商業(yè)中心投入使用： 三湘效果圖三湘效果圖三湘工程進度板塊屬性分析8 09年7月30日獲悉，本市已規(guī)劃安排了15個有一定建設(shè)規(guī)模、交通方便、配套良好、多類型住宅混合的大型居住社區(qū)，泗涇位列其中。 泗涇配套商品房基地規(guī)劃范圍：本次規(guī)劃的范圍北到泗陳公路，東至劉五公路，南至泗涇塘泗鳳路，西至嘉松公路，規(guī)劃總用地面積135.62公頃，規(guī)劃總建筑量約115萬平方米，其中住宅建筑量約95萬平方米。大型配套商品房基地規(guī)劃未來將對板塊形象提升產(chǎn)生一定負面影響板塊屬性分析區(qū)域規(guī)劃大

5、型配套商品房基地本案9區(qū)域市場解析10區(qū)域市場大戶型公寓供應(yīng)匱乏，形態(tài)差異化、對比高端物業(yè)有總價優(yōu)勢的升級型產(chǎn)品存在較大市場機會市場條件 公寓產(chǎn)品分析 板塊公寓主力供應(yīng)主要集中在80-100二房和120-140三房，150以上大戶型公寓類產(chǎn)品供應(yīng)匱乏； 板塊在售常規(guī)公寓未來供應(yīng)超過46萬，未來還將有三個樓盤的公寓入市，總供應(yīng)超過100萬，均以常規(guī)戶型為主，內(nèi)部同質(zhì)化競爭激烈。區(qū)域市場解析本案主要公寓項目分布同潤菲詩愛倫一房55-87二房83-90三房129-130西南名苑（寬景99）二房80-90三房100綠波景園二房90-92、三房125、四房130-135 金港花園二房90-108三房12

6、5-1401212同潤苑三期城投古樓路商品住宅項目33山水四季城二-五期11常規(guī)公寓類產(chǎn)品無法支撐項目價格預(yù)期和高溢價目標的實現(xiàn)本項目產(chǎn)品打造上必須實現(xiàn)產(chǎn)品的突破和品質(zhì)的強化升級！土地成本分析樓板價約11500元/建筑、財務(wù)、營銷等成本合理利潤率目標（25-30%）本案整盤均價需達25000元/以上注：本案預(yù)計一年后入市，銷售周期一年。七寶板塊板塊均價19024元/城花新園22605元/九亭板塊板塊均價10801元/貝尚灣18969元/泗涇板塊板塊均價9401元/菲詩愛倫16200元/新橋板塊板塊均價12941元/綠洲香島14803元/未來預(yù)期價格 9號線沿線板塊呈現(xiàn)出明顯的價格梯度； 受與市

7、區(qū)距離和配套影響，本案雖然可以樹立板塊標桿價格，但很難突破九亭和七寶的標桿價格、達到22000元/以上的單價預(yù)期。區(qū)域市場解析12市場條件 聯(lián)體別墅產(chǎn)品價格分析莘閔板塊趙巷板塊徐涇板塊本案泗涇板塊聯(lián)排15961元/雙拼20297元/聯(lián)排13439元/雙拼20713元/聯(lián)排16576元/雙拼22820元/聯(lián)排14331元/未來預(yù)期價格注：本案預(yù)計一年后入市。 雙拼別墅價值較高， 未來價格成長空間也較大，尤其是本案所在泗涇板塊，雙拼別墅供應(yīng)少，競爭壓力小，未來價格成長彈性更大； 聯(lián)排別墅價值較弱，是經(jīng)濟型別墅的主要產(chǎn)品形態(tài)，市場競爭激烈，未來價格成長彈性較小，一年后預(yù)期價格很難達到2萬元/以上。泗

8、涇板塊雙拼別墅競爭壓力小，未來價格成長彈性大；常規(guī)聯(lián)排未來價格不能滿足項目利潤要求，需在產(chǎn)品形態(tài)打造上有所突破區(qū)域市場解析13市場條件 獨棟別墅產(chǎn)品價格分析佘山板塊莘閔板塊趙巷板塊徐涇板塊本案泗涇板塊獨棟58443元/獨棟35051元/獨棟30505元/獨棟29959元/獨棟28765元/未來預(yù)期價格注：本案預(yù)計一年后入市。 區(qū)域內(nèi)獨棟別墅價值較好， 未來價格成長性較高； 泗涇板塊獨棟別墅價格相對周邊板塊較低，未來價格成長空間較大，尤其是佘山板塊獨棟別墅檔次和價格非常高，對泗涇板塊獨棟別墅價格有較大的正向刺激作用。區(qū)域市場解析受周邊高端別墅區(qū)的帶動，區(qū)域內(nèi)獨棟別墅具備較強的價格支撐力，未來獨棟

9、別墅產(chǎn)品價格隱性成長空間較大14客戶條件解析15現(xiàn)有客戶條件目前板塊客戶來源泗涇私營經(jīng)濟開發(fā)區(qū)松江鋼材城泗涇五金城現(xiàn)已招商2000多戶首期已入駐企業(yè)860多家。二期工程完成時，可達1200多家.一期已駐251家商戶，明年8月前將全部推出，總開發(fā)商鋪3000余間。輕軌9號線導(dǎo)入人群公寓客戶導(dǎo)入單一；經(jīng)濟型別墅客群集中在西區(qū)；獨棟別墅客群廣泛，呈現(xiàn)泛區(qū)域化趨勢。公寓客戶小高層/高層公寓： 區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較高的公寓（如同潤菲詩愛倫）成交客戶基本都是輕軌9號線導(dǎo)入人群，主要是在徐匯、閔行、長寧和松江區(qū)工作的白領(lǐng)。獨棟別墅客戶以產(chǎn)業(yè)客為主，早期的主力客群在國內(nèi)有生意的外籍華人仍占有一定比例，另外成交客群也逐

10、漸表現(xiàn)出泛區(qū)域化，西區(qū)乃至大浦東區(qū)域客戶均有成交。經(jīng)濟型別墅客戶聯(lián)排/雙拼別墅：主要是區(qū)域產(chǎn)業(yè)客，以及閔行、長寧、徐匯區(qū)域的企業(yè)中高層管理者和有改善需求的居民。16區(qū)域商業(yè)配套及檔次將得到進一步升級完善，高端板塊居住氛圍愈加成熟，對外區(qū)域高端客戶的吸引力將加強商業(yè)配套規(guī)劃 三湘商業(yè)廣場占地約5萬，總建約10萬，緊鄰9號線泗涇站，集生活購物、時尚餐飲、休閑娛樂于一體的一站式體驗消費中心，預(yù)計2010年底正式投入運營，大潤發(fā)、KFC等商家已簽約入駐。其他商業(yè)規(guī)劃有餐飲、娛樂、生活配套、服裝箱包等，當前商鋪基本售完；另外還規(guī)劃有酒店式公寓。 佘山灣商業(yè)中心上海城投開發(fā)， 超過10萬的各類商業(yè)中配置了

11、5萬的濱水風情商業(yè)，3萬的精品城市廣場，約2萬的“佘山灣主題商業(yè)街”。泗涇站 本案三湘商業(yè)廣場佘山灣商業(yè)中心佘山站 泗涇鎮(zhèn)中心菲詩艾倫3000米社區(qū)商業(yè)金港、同潤社區(qū)商業(yè)本案所在區(qū)域目前無大型配套，主要依靠周邊社區(qū)的小型商業(yè)配套，但未來將有三湘商業(yè)廣場和佘山灣商業(yè)中心投入使用： 三湘效果圖三湘效果圖三湘工程進度潛在客戶條件17大佘山規(guī)劃將輻射本案，帶來吸引高端客戶的機會；同時佘山高端別墅已購客戶也有部分會是本案潛在客戶規(guī)劃支撐大佘山規(guī)劃 佘山距離項目地塊約2.6； 佘山千萬級高端別墅云集，是目前上海最頂級的高端別墅板塊； 五星級酒店、高爾夫俱樂部、高端商業(yè)及各種度假休閑配套，與別墅結(jié)合，形成一

12、個完整的高端板塊形象； 歡樂谷的開業(yè)將提升區(qū)域價值和人氣。潛在客戶條件 大佘山高端配套規(guī)劃的功能性輻射將進一步提升區(qū)域價值及項目價值，泛佘山區(qū)域?qū)Ω叨丝蛻舻奈{能力亦將更加突顯； 佘山高端別墅已購客戶財富能力強，有投資和居所置換需求。18 虹橋交通樞紐版圖向西擴張，輻射長三角、輻射全國、輻射世界，為區(qū)域帶來全市、全國甚至全世界級客戶提供可能。用地約26.26平方公里，拓展區(qū)域用地60平方公里，總面積86.26平方公里；到2010年將建成世界最大的集航空、城際鐵路、高速鐵路、軌道交通、等多種換乘方式于一體的超大型綜合交通樞紐。 虹橋商務(wù)區(qū)定位為總部經(jīng)濟及高端服務(wù)聚集地，現(xiàn)已匯集上海近三分之一的駐

13、滬領(lǐng)事館，3600多家各類外資和外國企業(yè)以及40多家國際采購中心，具有較為強大的外擴輻射力，西部泛CBD正逐漸形成。 本案距未來大虹橋CBD中心約13km，車程15-20分鐘，將直接受其強大輻射，區(qū)域居住價值將借勢進一步得到升級，同時也將吸引更廣泛、更多元高端客戶的進入。規(guī)劃支撐大虹橋規(guī)劃大虹橋利好將幫助導(dǎo)入更多外部高端客源，區(qū)域高端客戶構(gòu)成將呈現(xiàn)多元化趨勢本案大范圍客戶導(dǎo)入長三角地區(qū)港澳臺及外籍全國其他地區(qū)上海中心城區(qū)大虹橋商務(wù)區(qū)潛在客戶條件19區(qū)域產(chǎn)業(yè)客及私營企業(yè)主規(guī)模不斷增長，未來區(qū)域內(nèi)高端物業(yè)需求將持續(xù)增加規(guī)劃支撐產(chǎn)業(yè)規(guī)劃支撐 上海市文化影視傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地位于佘山國家旅游度假區(qū)東南角

14、，沈磚公路以南、嘉松公路以西；占地約312.27萬，總建約141.3萬，基地主體“文化影視創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和高科技制作基地”擬引進國內(nèi)外100至200家文化影視創(chuàng)意領(lǐng)域的領(lǐng)先機構(gòu)和企業(yè)入駐，09年5月下旬，“松江影視基地”的建設(shè)方案已獲上海市方面通過。上影集團將優(yōu)先入駐該區(qū)，日本索尼公司、英國寬太公司、深圳華強集團等已表示了入駐意向。上海國資系統(tǒng)內(nèi)的主要文化產(chǎn)業(yè)，都將遷往該基地，上海文廣集團旗下所有“非新聞”業(yè)務(wù)單位世博會后將首批遷入其中的“傳媒中心區(qū)”。 松江鋼材城、泗涇五金城仍在建設(shè)中，商家容量將不斷擴充。上海市文化影視傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地（示意圖）產(chǎn)業(yè)客及私營企業(yè)主的置業(yè)需求增長將大大刺激區(qū)域

15、內(nèi)對高端住宅的關(guān)注和需求。潛在客戶條件20公寓客戶利好不多，客戶導(dǎo)入能力未有明顯增加；經(jīng)濟型聯(lián)體別墅客戶規(guī)模大增；獨棟別墅客戶來源泛區(qū)域化，客戶規(guī)模不斷增加未來客戶構(gòu)成未來板塊客戶演變輕軌9號線導(dǎo)入人群，主要是在徐匯、閔行、長寧和松江區(qū)工作的白領(lǐng)。商業(yè)配套完善有助于導(dǎo)入客戶，仍以輕軌9號線導(dǎo)入人群為主，主要是在徐匯、閔行、長寧和松江區(qū)工作的白領(lǐng)。客戶現(xiàn)狀未來客戶情況獨棟別墅經(jīng)濟型別墅公寓以產(chǎn)業(yè)客為主，有部分在國內(nèi)有生意的外籍華人和西區(qū)乃至大浦東區(qū)域客戶?？蛻舴簠^(qū)域化特征越發(fā)明顯，全市乃至全國客戶都有；同時區(qū)域產(chǎn)業(yè)客規(guī)模不斷增加，行業(yè)從五金鋼材產(chǎn)業(yè)拓展到文化傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。主要是區(qū)域產(chǎn)業(yè)客，以及閔

16、行、長寧、徐匯區(qū)域的企業(yè)中高層管理者和有改善需求的群體。仍以區(qū)域產(chǎn)業(yè)客，以及閔行、長寧、徐匯等西區(qū)的企業(yè)中高層管理者和有改善升級需求的居民為主，但是上海市文化影視傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地和大虹橋規(guī)劃將使客戶規(guī)模大大增大。21地塊條件基礎(chǔ)上，本項目應(yīng)打造在規(guī)劃和產(chǎn)品形態(tài)上能實現(xiàn)的類別墅產(chǎn)品，并營造出高端別墅居住的社區(qū)氛圍核心價值提煉22項目屬性解讀項目定位思考產(chǎn)品線選擇及方案建議項目價值樹體系梳理各方案綜合效益對比23大平層類獨棟+雙拼常規(guī)小高層本項目產(chǎn)品線預(yù)判項目定位預(yù)判聯(lián)排別墅24R2我們想要什么？（針對目標的規(guī)范分析） 風險控制：降低項目操作風險 銷售目標：快速去化，盡快回籠資金 利潤目標：在安全

17、前提下，實現(xiàn)利潤最大化 客戶目標：盡快集聚項目人氣 市場目標：入市營造市場熱點R1我們有什么？（針對現(xiàn)狀的實證分析） 地段：毗鄰佘山頂級別墅區(qū) 交通：交通便利，可達性好 生活配套：區(qū)域配套逐步完善成熟 市場環(huán)境： 常規(guī)公寓競爭激烈，別墅類產(chǎn)品有一定價格支撐基礎(chǔ) 項目機會：具備項目形象及高端物業(yè)打造空間項目核心問題推導(dǎo)如何塑造項目自身產(chǎn)品線價值體系，實現(xiàn)高溢價？ 項目核心問題25自身條件區(qū)位條件充分利用自身地塊所擁有的自然條件，規(guī)劃中注重提升項目品質(zhì)規(guī)劃條件充分挖掘項目的區(qū)位位置條件和內(nèi)外部交通條件借勢區(qū)域未來大規(guī)劃，發(fā)掘提升區(qū)域及項目價值的利好條件客戶條件把握現(xiàn)有內(nèi)部高端客戶的挖掘，捕捉未來更

18、多元的潛在客戶需求市場條件對各種物業(yè)的市場格局進行剖析，發(fā)現(xiàn)市場機會點及價格支撐充分挖掘項目自身及區(qū)域的價值點，借勢而為，尋找產(chǎn)品突破方向！項目價值挖掘自身價值挖掘區(qū)域價值挖掘26產(chǎn)品線選擇通過各產(chǎn)品線市場要素的綜合對比，進一步明確本項目可能的產(chǎn)品線選擇方向27大平層類獨棟+雙拼 高端獨棟別墅類升級產(chǎn)品 通過聯(lián)排別墅的形態(tài)創(chuàng)新即突破實現(xiàn)的升級型產(chǎn)品小高層升級型產(chǎn)品 區(qū)別于經(jīng)濟型聯(lián)排別墅的差異化產(chǎn)品，通過空中別院的打造實現(xiàn)別墅生活，同時兼具實現(xiàn)大平層產(chǎn)品特有的私密性本項目可能的產(chǎn)品線選擇產(chǎn)品線選擇28項目屬性解讀項目定位思考產(chǎn)品線選擇及方案建議項目價值樹體系梳理各方案綜合效益對比29產(chǎn)品線一 大

19、平層大平層產(chǎn)品需要一定的自然資源及客戶支撐，同時項目所在區(qū)域與市區(qū)的交通距離上應(yīng)具備一定的優(yōu)勢！301.14容積率小型低密度社區(qū)社區(qū)，三層高端大平層與四層小戶型酒店式公寓相結(jié)合 項目特征 整體規(guī)劃案例一 留莊31景觀設(shè)計 該項目中央花園，杭州首個交付的歐式皇家園林 嚴格遵照歐洲古典園林的法則，5000平方米的歐式皇家園林呈長方形 ，一條東西走向的主軸線貫穿始終，所有景觀元素都沿這條軸線南北對稱布置 景觀元素 西式?jīng)鐾?、花缽步道、中央大噴泉和大草?林陰步道、水渠和灌叢 大面積原味歐式皇家園林景觀再造，配合項目品質(zhì)提升 項目特征 景觀營造案例一 留莊32新古典主義建筑風格，全石材干掛立面建筑風格

20、：新古典主義風格立面：淺米色全石材干掛 產(chǎn)品特征 風格及立面案例一 留莊33355一梯一戶設(shè)計，私密感強；大面寬，大尺度，采光佳，舒適感增加；全主臥套設(shè)計364 戶型設(shè)計的基本結(jié)構(gòu)來自意大利文藝復(fù)興后期大師帕拉弟奧(Andrea Palladio) 客廳、餐廳及會客廳功能區(qū)域劃分明顯 全采用主臥套設(shè)計 大面寬、大尺度增加采光面 產(chǎn)品特征 戶型案例一 留莊34大平層裝修標準：4000元/高定位裝修標準 產(chǎn)品特征 精裝修案例一 留莊35大平層官邸核心客戶主要為杭州西郊高端別墅置換型客戶 客戶特征年齡主要集中在30-50歲之間 外貿(mào)、金融、私營業(yè)主， 80%以上客戶是綠城的老客戶 以自住為主，部分兼

21、具投資目的 近75%的購置客戶主要來自于杭州西郊的高端獨棟別墅已購客戶（如早期的桂花園、林語別墅，以及銀湖、閑林、小和山等區(qū)域的別墅客戶）年齡/職業(yè)/身份購買目的客戶來源情感訴求認為留莊尺度與獨棟別墅比較近，但有一種溫暖的社區(qū)感，不像別墅那么冷清； 同時也還看重留莊距離市區(qū)的位置和西溪濕地資源案例一 留莊36留莊所處圈層公寓價格10000-15000元/m2留莊 大平層價格26000-32000元/m2（剔除4000元/m2裝修）溢價水平132%留莊大平層較杭州市同區(qū)位普通公寓產(chǎn)品溢價水平達132% 產(chǎn)品溢價案例一 留莊37借鑒歐洲古典皇家園林建造景觀產(chǎn)品低密度大平層產(chǎn)品全石材干掛的新古典主義

22、建筑風格裝修奢華風格精裝修，標準4000元/m2價值借鑒點案例一 留莊38產(chǎn)品線選擇從地塊條件層面來看，本項目入市階段將與金地趙巷、徐涇項目在產(chǎn)品線上形成直接競爭 產(chǎn)品線一：大平層產(chǎn)品泗涇板塊徐涇板塊趙巷板塊未來市場競爭本案1年后西區(qū)大平層產(chǎn)品競爭格局分布39產(chǎn)品線選擇從未來市場同質(zhì)競爭格局來看，大平層產(chǎn)品將直接面臨激烈的“肉搏戰(zhàn)”，項目市場競爭風險有所加大 產(chǎn)品線一：大平層產(chǎn)品未來市場競爭本項目大平層單價預(yù)計：26000元/(裝修標準4000元/)鑒于金地項目的定位及自身板塊與趙巷、徐涇板塊的差異，如本項目定位大平層產(chǎn)品，則從未來主體競爭格局來看：市場競爭激烈，整體板塊條件相對弱勢，因此價格

23、應(yīng)保持優(yōu)勢或均勢，不宜高于競品。建議本項目大平層產(chǎn)品全部做精裝修，裝修標準為4000元/m2聯(lián)西路40產(chǎn)品線選擇 產(chǎn)品線一：大平層產(chǎn)品本項目大平層總價段落點為600-700萬佘山板塊800萬以上趙巷板塊1000-1200萬徐涇板塊700-1000萬本案泗涇板塊500-700萬新橋板塊500-650萬項目入市時上海西區(qū)獨棟別墅主力總價段為 高端：950萬以上 中端：600-700萬09.1-09.9西區(qū)板塊獨棟主力成交總價段佘山板塊950萬以上趙巷板塊1100-1400萬徐涇板塊800-1100萬本案泗涇板塊550-800萬新橋板塊550-700萬1年后西區(qū)板塊獨棟主力成交總價段預(yù)判大平層總價段

24、為600-700萬參照中端獨棟總價，與高端獨棟保持優(yōu)勢戶型面積落點各版塊年均復(fù)合增長率佘山 18.2%泗涇 13.7%趙巷 17.4%徐涇 17.6%新橋 5.9%41產(chǎn)品線選擇 產(chǎn)品線一：大平層產(chǎn)品戶型面積落點 大平層單價：26000元/ 大平層總價段：600-700萬本項目大平層戶型面積落點：230-270通過總價卡位初步測算本項目大平層產(chǎn)品戶型面積落點為230-270m2；大平層三房：220-240，四房：260-28042產(chǎn)品線選擇大平層產(chǎn)品更為有過獨棟別墅生活經(jīng)歷的高端客戶所青睞本項目目標客戶鎖定西部片區(qū)獨棟別墅替換型客戶群體 產(chǎn)品線一：大平層產(chǎn)品 在大平層已購客戶中，購買過獨棟別墅

25、的客戶占據(jù)了絕大比例，市場中大平層產(chǎn)品在空間布局、功能尺度、私密性、景觀視野等硬性指標與家庭生活氣氛等方面均呈現(xiàn)出獨具的優(yōu)勢。目標客戶特征43產(chǎn)品線選擇 產(chǎn)品線一：大平層產(chǎn)品單價：26000元/ （其中裝修標準4000元/）總價：600-700萬元戶型面積落點，三房：220-240，四房：260-280目標客戶：有較長時間的別墅居住經(jīng)驗，需要足夠的空間，但向往空間的融合與交流大平層44此次客戶深度訪談主要針對意向在首次佘山購置高端物業(yè)的客戶，目的是根據(jù)意向客戶對項目及產(chǎn)品的主要關(guān)注和需求點進行整合和分析，進一步為本項目在產(chǎn)品定位方面提供建設(shè)性意見和市場依據(jù)。居住者客戶樣本：20組；置業(yè)者客戶樣

26、本：9組客戶樣本：21組；樣本來源：同策匯白金會員?？蛻粼L談產(chǎn)品線選擇 深度客戶訪談研究針對目前區(qū)域市場尚未出現(xiàn)的大平層產(chǎn)品，我司利用高端客戶資源對佘山門檻級客戶進行了深度需求訪談45客戶樣本一：男，36歲，從事紡?fù)赓Q(mào)織品；三口之家（與雙方父母家居住較近），現(xiàn)居住閔行，主要在上海西區(qū)（閔行、徐匯居多，靜安等市中心其次）活動；有2-3套公寓用于出租，再次置業(yè)的目的是投資保值+改善升級。選擇大平層還是獨棟別墅獨棟別墅立面風格喜歡純粹的歐式古典風格，做工精細線條流暢，帶有一定裝飾顯得氣派；房屋天際線要明晰，有坡屋頂具有房子自身的特點客戶需求關(guān)注：室內(nèi)裝修風格中式與歐式古典風格景觀規(guī)劃與建筑風格匹配協(xié)

27、調(diào)，要有視覺沖擊力；要豪華氣派富有層次感；做的精致點，花木品種要多，植被密集，水景與綠化能完美融合購房關(guān)注點依次排序：規(guī)劃景觀戶型公共空間新技術(shù)，其他不是很關(guān)注產(chǎn)品線選擇46客戶樣本二：男，42歲，從事機電設(shè)備；三口之家（與雙方父母家居住較近），現(xiàn)居住浦東，主要活動區(qū)域也在浦東；商鋪、辦公樓、公寓、別墅均有，其中商辦用于投資，再次置業(yè)的目的是投資度假+休閑度假。選擇大平層還是獨棟別墅獨棟別墅立面風格喜歡純粹的地中海與南加州風格，休閑度假類型客戶需求關(guān)注：室內(nèi)裝修風格輕松愉悅?cè)诵曰?，有強烈的家的溫馨舒適感的風格，但更喜歡自己裝修景觀規(guī)劃社區(qū)景觀應(yīng)該有地中海風情的休閑度假、奔放感，綠化率高，希望設(shè)

28、置較為感性的場景，建筑風格與景觀相得益彰，具有輕松快樂的韻味購房關(guān)注點景觀公共空間材料設(shè)備新技術(shù)工程質(zhì)量（該客戶從事機電設(shè)備與環(huán)保方面工作）向往的生活和印象深刻的場景馬爾代夫的居住環(huán)境，非常休閑、輕松；希臘的圣托里尼島上酒店有童話般的環(huán)境，世外桃源的景觀風格；開放式大堂設(shè)置綠化。產(chǎn)品線選擇47佘山區(qū)域購置高端物業(yè)的門檻級意向客戶絕大多數(shù)傾向選擇獨棟別墅產(chǎn)品，對大平層產(chǎn)品的接受度和需求度明顯不高 21組客戶都有投資保值的目的；有無獨棟別墅居住體驗對高端物業(yè)的需求目的完全不同，有過獨棟別墅居住體驗的客戶選擇佘山區(qū)域高端物業(yè)的目的主要是休閑度假，而沒有獨棟別墅居住體驗的客戶則以改善升級居住品質(zhì)為主要

29、目的； 76%的意向客戶考慮選擇獨棟別墅，24%的意向客戶會考慮選擇大平層產(chǎn)品。產(chǎn)品線選擇 客戶訪談研究結(jié)果48產(chǎn)品線二 獨棟+雙拼 聯(lián)排別墅產(chǎn)品借鑒林語溪，通過產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新達到雙拼與獨棟的效果！491.2容積率中等規(guī)模別墅、小高層混合社區(qū)，聯(lián)排別墅產(chǎn)品的形態(tài)創(chuàng)新實現(xiàn)獨棟與雙拼別墅組合的完美組合案例二 林語溪 項目特征 整體規(guī)劃50外立面局部采用石材，并加以面磚以及少量質(zhì)感涂料 北入戶英式風格南入戶法式風格北入戶法式風格法式與英倫建筑風格，外立面采用局部石材并輔以面磚及質(zhì)感涂料 產(chǎn)品特征 風格及立面案例二 林語溪51284類獨棟二層客廳二層挑空284類獨棟一層增加花園面積增加采光面僅以洗手間

30、部分外墻相連，使原先聯(lián)排邊套具有類獨棟效果，使戶型設(shè)計更合理，增加采光面、花園面積和私密性 產(chǎn)品特征 戶型僅有紅色區(qū)域的洗手間部分外墻相連，跳脫了原先聯(lián)排產(chǎn)品的束縛，使戶型布局設(shè)計更合理，私密性更強類獨棟位置類獨棟類獨棟雙拼案例二 林語溪52262類雙拼一層262類雙拼二層262類雙拼三層增加采光面客廳二層挑空增加花園面積僅以洗手間部分外墻相連，使原先聯(lián)排中間套具有類雙拼效果，也同樣增加采光面、花園面積 產(chǎn)品特征 戶型僅有紅色區(qū)域的衛(wèi)生間部分外墻相連，實現(xiàn)了從聯(lián)排到雙拼的轉(zhuǎn)變類雙拼位置類雙拼類雙拼案例二 林語溪53客戶主要來源于全市性獨棟及雙拼別墅的購買客戶 客戶特征保利林語溪小獨棟&雙拼 年

31、齡主要集中在40-55歲之間年齡/職業(yè)/身份購買目的 以自住為主，部分兼具投資目的客戶來源 50%為江浙客，30%為大浦東區(qū)域客，20%來自于市區(qū)（徐匯、盧灣） 其中購買客戶中有約40%左右來自于區(qū)域內(nèi)康橋半島，屬由聯(lián)體、雙拼向獨棟別墅置換型客戶情感訴求 向往佘山高端別墅區(qū)生活氛圍 追求高端別墅生活方式 對購置總價有一定的預(yù)算案例二 林語溪54聯(lián)排均價19200元/平米類雙拼均價26800元/平米Resource: Data Report Sys.（09.01-9.08）保利林語溪類獨棟均價31500元/平米溢價水平64.1%溢價水平39.6%保利林語溪類獨棟較自身板塊聯(lián)排別墅溢價水平達64.

32、1%類雙拼較自身板塊聯(lián)排別墅溢價水平達39.6% 產(chǎn)品溢價案例二 林語溪55價值借鑒點產(chǎn)品 聯(lián)排別墅產(chǎn)品通過產(chǎn)品革新達到了類雙拼與類獨棟的效果 多風格組合：英式與法式 立面：局部石材，加以面磚以及質(zhì)感涂料本案容積率1.0，如果規(guī)劃類獨棟&雙拼別墅產(chǎn)品，必須要規(guī)劃部分小高層來滿足項目的容積率要求，常規(guī)小高層的未來價格難以本項目的利潤要求，因此我們需要在小高層的產(chǎn)品形態(tài)上有所突破，形成差異化競爭優(yōu)勢，同時對比高端物業(yè)有總價優(yōu)勢案例二 林語溪56產(chǎn)品線選擇未來市場競爭 產(chǎn)品線二：小獨棟&雙拼競爭區(qū)域：泗涇、佘山、趙巷、徐涇、莘閔別墅區(qū)。 目前大多別墅項目均有小獨棟產(chǎn)品，整體競爭形勢較為激烈； 主要競

33、爭項目是佘山3號、觀庭以及板塊內(nèi)的小獨棟別墅產(chǎn)品。觀庭佘山3號佘山東郡同潤圣塔路斯合生國際花園小獨棟別墅競爭項目分布 目前大多雙拼別墅均分布于以公寓或聯(lián)排別墅為主的項目中，整體來說，雙拼別墅比較稀缺；主要競爭項目是凱迪澳瀾灣、龍湖滟瀾山、山語原墅、合生國際花園、沁風雅涇軒。雙拼別墅競爭項目分布合生國際花園山語原墅龍湖滟瀾山凱迪澳瀾灣沁風雅涇軒周邊區(qū)域小獨棟別墅項目分布較密集，市場競爭較激烈；雙拼別墅較為稀缺，且多為公寓或聯(lián)排別墅混合社區(qū)57產(chǎn)品線選擇單價區(qū)間落點 產(chǎn)品線二：小獨棟&雙拼 佘山東郡目前在售的是鄰古樓路的小獨棟，私密感差，且道路北面是較大體量的配套房，因此佘山東郡目前的價格參考性不

34、高； 周邊主要競品一年后均價預(yù)計在32200-37382元/之間。 本案小獨棟產(chǎn)品是聯(lián)排別墅的突破形態(tài)，因此相比周邊主要競品應(yīng)具備一定的總價優(yōu)勢，以提高項目市場競爭力。本項目小獨棟別墅入市單價預(yù)計：毛坯32000-33000元/本案雙拼別墅與獨棟別墅組團，性價比高于競品，因此參考保利林語溪小獨棟/雙拼價格系數(shù)比1.2本項目雙拼別墅入市單價預(yù)計：毛坯26500-27500元/注：本案預(yù)期一年后入市為提升項目競爭力，小獨棟別墅入市單價建議32000-33000元/m2雙拼別墅入市單價建議26500-27500元/m258產(chǎn)品線選擇 小獨棟總價及面積落點 產(chǎn)品線二：小獨棟&雙拼 目前市場狀況下，本案

35、總價制定原則：高于雙拼別墅，略低于在售主要小獨棟項目總價，提升產(chǎn)品性價比和競爭優(yōu)勢，因此建議本案目前市場狀況下的總價區(qū)間是750-850萬元，西區(qū)小獨棟別墅單價年復(fù)合增長率為15.2%，則本案小獨棟別墅一年后入市主力總價約為：850-950萬元 本案1年后入市單價32000-33000元/，則本案小獨棟別墅面積約為：260-290采用總價卡位法，建議本案小獨棟別墅入市主力總價約為850-950萬元，面積約為260-29059產(chǎn)品線選擇 雙拼總價及面積落點 產(chǎn)品線二：小獨棟&雙拼 泗涇及周邊板塊雙拼別墅產(chǎn)品較為稀缺，競爭壓力不大，建議本案采用跟隨市場主流的策略，雙拼別墅面積約為230-240 本

36、案入市單價約為26500-27500元/，則雙拼別墅入市主力總價約為600-700萬元跟隨市場主流，本案雙拼別墅面積約為230-240，入市主力總價約為600-700萬元60產(chǎn)品線選擇小獨棟別墅：全市性客戶，多因佘山或生意選擇泗涇雙拼別墅：西區(qū)客戶，主要作為第一居所 產(chǎn)品線二：小獨棟&雙拼目標客戶特征 年齡：主要在35-50歲之間； 區(qū)域行業(yè)：全市性客戶，區(qū)域和行業(yè)特征模糊，都是企業(yè)大腦級的人物； 購買目的：第二居所，主要用作度假，兼具投資保值作用； 關(guān)注要素：多是喜歡佘山或在松江有自己的生意，但財富能力稍弱，對佘山板塊獨棟別墅承受能力有限； 年齡：主要在30-45歲之間； 區(qū)域行業(yè)：大多是在

37、閔行、長寧、徐匯區(qū)工作的人，從事行業(yè)廣泛；另外有部分松江區(qū)的鋼材五金和文化產(chǎn)業(yè)客； 購買目的：大多用作自住，少量用于度假或投資。小獨棟別墅客戶：雙拼別墅：61產(chǎn)品線選擇小獨棟 & 雙拼 產(chǎn)品線二：小獨棟&雙拼單價：小獨棟別墅 32000-33000元/ 雙拼別墅 26500-27500元/面積落點：小獨棟別墅 260-290 雙拼別墅 230-240目標客戶：小獨棟別墅全市性客戶，多因佘山或生意選擇泗涇雙拼別墅西區(qū)客戶，主要作為第一居所總價：小獨棟別墅 850-950萬元 雙拼別墅 600-700萬元62產(chǎn)品線三 小高層升級型產(chǎn)品常規(guī)小高層產(chǎn)品無法實現(xiàn)項目的價格及利潤目標，在地塊指標限制條件下

38、的小高層產(chǎn)品須通過產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新實現(xiàn)品質(zhì)和價值的突破！631.3容積率小高層產(chǎn)品下的精裝空中別院案例三 墅外 項目特征 整體規(guī)劃645大組團景觀點綴成趣 主入口廣場 兒童活動場地 上抬式花園 下沉式廣場 L型河濱景觀帶100余種景觀植被體系打造坡地景觀，5大組團景觀景觀設(shè)計：加拿大L&A奧雅園境事務(wù)所100余種綠色植被分區(qū)種植多重植被體系打造坡地景觀 項目特征 景觀營造案例三 墅外65建筑風格：現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約風格建筑，石材與玻璃大量結(jié)合運用；底層4.5米架空；雙大堂設(shè)置外立面 干掛石材 雙層中空鋁合金玻璃窗首層4.5米架空雙大堂設(shè)置 入戶大堂 地庫大堂陽光地下車庫 產(chǎn)品特征 風格、立面、結(jié)構(gòu)

39、設(shè)計案例三 墅外66 一梯一戶設(shè)計，私密性強 橢圓形平層設(shè)計，采光佳 客廳開間6.5米，面積35平方米，客廳與花園連成具有別墅感的空間臥室開間4.5米，面積22平方米，主衛(wèi)10.8平方米 23空中花園6m挑高設(shè)計 浴室大面積觀景窗一梯一戶設(shè)計，私密性強；6m挑高花園設(shè)計，與超大客廳相連，在公寓的建筑形態(tài)上營造出別墅的生活方式獨立電梯廳動靜分離六米挑高空中花園大面積落地窗278，四室二廳陽光浴室 產(chǎn)品特征 戶型案例三 墅外67下層上層174，二室二廳 開創(chuàng)新的居住標準：174復(fù)式2房，主臥面積大，功能極簡，強調(diào)主人的居住舒適度； 一梯一戶，電梯直接入戶，私密性好； 大面積的空中花園，6m挑高設(shè)計

40、，產(chǎn)品附加值高。復(fù)式住宅打破傳統(tǒng)居住理念，大空間、大尺度設(shè)計，打破居住空間固有限制，強調(diào)主人居住的舒適度六米挑高空中花園案例三 墅外68管道直飲水系統(tǒng)降板同層排水系統(tǒng)芬蘭KONE無機房電梯法國Saint-Gobain雙層中空（充氮氣）+ Low-e玻璃 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 家庭防盜報警系統(tǒng) 有害氣體探測、報警系統(tǒng) 彩色可視對講系統(tǒng) 門禁系統(tǒng)車輛遠距離不停車讀卡系統(tǒng) 樓宇自控系統(tǒng) 電梯控制系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 周界報警系統(tǒng)10重智能安防系統(tǒng) 其它特征 節(jié)能+智能案例三 墅外69空中別院墅外客戶主要為市區(qū)及大浦東區(qū)域聯(lián)排類產(chǎn)品的意向購買客戶及已購客戶 客戶特征 年齡主要集中在30-45歲之間年齡 自住

41、為主購買目的客戶來源 超過7成客戶來自上海本地 上海本地客中35%來自南匯區(qū)，15%來自浦東新區(qū)，18%來自黃浦區(qū)情感訴求近8成客戶曾有購買聯(lián)排別墅的意愿或是曾經(jīng)住過聯(lián)排別墅，對別墅的生活方式有一定的向往案例三 墅外70 現(xiàn)代簡約風格，外立面石材+玻璃組合 通過大尺度大空間、空中花園設(shè)計和入戶方式營造出小高層中的別墅體驗價值借鑒點產(chǎn)品案例三 墅外71產(chǎn)品線選擇 產(chǎn)品線三：空中別院未來市場競爭區(qū)域內(nèi)空中別院產(chǎn)品呈市場空白，同質(zhì)競爭較弱，存在著較大機會點，同時具備差異化競爭優(yōu)勢盧灣區(qū)：蘭馨公寓黃浦區(qū)：綠城黃浦灣徐匯區(qū)：尚海灣、中海瀛臺浦東新區(qū)：星河灣、墅外、金地灣流域閔行區(qū)：皇都花園寶山區(qū)：中鷹黑

42、森林 、萬科琥珀郡園全市主要空中別院項目分布墅外萬科琥珀郡園金地灣流域皇都花園中鷹黑森林 中海瀛臺尚海灣蘭馨公寓本項目地塊星河灣綠城黃浦灣松江區(qū)（市場空白）本項目所在地塊72產(chǎn)品線選擇戶型面積落點Resource: Data Report Sys. （09.01-09.09）西區(qū)公寓市場：七寶、泗涇、新橋、九亭西區(qū)大戶型公寓供求面積段分布本項目空中別墅面積段為170-175 Resource: Data Report Sys.（09.01-09.09）西區(qū)聯(lián)排：泗涇、趙巷、徐涇西區(qū)聯(lián)排別墅供求面積段分布西區(qū)150以上的大戶型公寓供應(yīng)匱乏，但成交表現(xiàn)良好，大戶型三房主力成交面積段集中在110-1

43、50 西區(qū)聯(lián)排別墅主力供求面積段集中在195-210空中別墅面積范圍150 -195之間空中別墅面積段170 -175 產(chǎn)品線三：空中別院與大戶型公寓、聯(lián)排保持20的面積梯度73產(chǎn)品線選擇總價落點區(qū)間西區(qū)聯(lián)排主力總價段集中在200-260萬Resource: Data Report Sys.（09.01-09.09）西區(qū)聯(lián)排：泗涇、趙巷、徐涇本項目空中別院總價約為230萬考慮本項目空中別院與區(qū)域周邊經(jīng)濟型聯(lián)體別墅在產(chǎn)品上的對應(yīng)競爭，以經(jīng)濟型聯(lián)體別墅總價區(qū)間中值作為當前價格參考依據(jù)聯(lián)排市場價格，本案空中別院總價為230萬元 產(chǎn)品線三：空中別院74產(chǎn)品線選擇單價落點區(qū)間建議本項目30%住宅裝修比例

44、全部放置于空中別墅產(chǎn)品中；建議裝修標準為4000元/m2，因此裝修后價格為19600元/。板塊綜合復(fù)合年均增長率15.8%西區(qū)聯(lián)排別墅成交量主要集中在莘閔板塊，該板塊聯(lián)排別墅價格復(fù)合年均增長率為17.5%本項目所在板塊復(fù)合年均增長率14.1%本項目價格增長由于區(qū)位等原因應(yīng)小于新橋板塊而大于自身板塊平均水平總價230萬面積段170-175當前價格水平13500元/未來價格水平15600元/（毛坯） 空中別院毛坯單價15600元/，精裝修單價19600元/ 產(chǎn)品線三：空中別院75產(chǎn)品線選擇目標客戶特征本項目目標客戶鎖定西部片區(qū)聯(lián)排別墅購買及替換型客戶群體 年齡：主要在30-45歲之間； 區(qū)域行業(yè)：

45、主要集中在松江、長寧、閔行和徐匯區(qū)；從事行業(yè)廣泛，主要是閔行、長寧、徐匯區(qū)企業(yè)公司的中高層管理者和小企業(yè)主，以及松江區(qū)的鋼材、五金、文化產(chǎn)業(yè)客； 購買目的：改善升級需求，或是聯(lián)排別墅的替代品；主要用作第一居所； 關(guān)注要素：在生活方式上更喜歡平層產(chǎn)品所帶來的家庭生活氛圍和舒適性，不喜歡聯(lián)排別墅過于分隔、獨立的空間分布，但看重別墅的私密感和別墅生活方式。 產(chǎn)品線三：空中別院76產(chǎn)品線選擇單價：19600元/ （裝修標準4000元/ ）總價：230萬戶型面積落點：170-175目標客戶：西部片區(qū)聯(lián)排別墅購買及替換型客戶群體空中別院 產(chǎn)品線三：空中別院77規(guī)劃方案建議78方案一 純大平層官邸 充分挖掘

46、項目價值，通過提升產(chǎn)品本身的特點及品質(zhì)，為項目贏得定位空間和價值競爭，實現(xiàn)利潤最大化目標； 1.0容積率造就低密度高端社區(qū)形象：考慮現(xiàn)有地塊的市場區(qū)位情況，提升產(chǎn)品本身的競爭優(yōu)勢，同時提升項目整體品質(zhì)。 本項目產(chǎn)品線組合推導(dǎo)支撐方案二 小獨棟&雙拼 + 空中別院規(guī)劃方案建議79規(guī)劃方案建議 方案一：大平層官邸80規(guī)劃方案建議 方案二：小獨棟&雙拼 + 空中別院81規(guī)劃方案建議通過引入創(chuàng)新升級型類別墅產(chǎn)品，以實現(xiàn)方案的進一步優(yōu)化 從客戶角度考慮，方案二的空中別院產(chǎn)品因客戶對其價值認可度存在較大不確定性，存在一定的市場風險，因此，結(jié)合項目自身條件及純別墅社區(qū)的品質(zhì)打造目標，我司建議在此基礎(chǔ)上對本項

47、目植入一種全新、升級的組合型類別墅產(chǎn)品，通過該類產(chǎn)品打造區(qū)域產(chǎn)品標桿形象，樹立自身產(chǎn)品價值體系，以實現(xiàn)項目整體的高溢價目標方案三 小獨棟&雙拼+和墅+大平層82和 墅面積范圍：180-200平方米 構(gòu)成描述：外形整體統(tǒng)一，有大宅的氣勢實為聯(lián)排、疊加、大平層、復(fù)式等綜合的物業(yè)混合體推薦指數(shù)：二級推薦理由：創(chuàng)新型產(chǎn)品 全新的大宅居住理念毫無市場競爭壓力不利好因素：需要營造市場的產(chǎn)品接受度規(guī)劃方案建議創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品83 200平米的聯(lián)排別墅規(guī)劃方案建議創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品和 墅84 180平米的聯(lián)排別墅規(guī)劃方案建議創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品和 墅85 200平米的聯(lián)排大平層，約100平米的附送價值空間規(guī)劃方案建

48、議創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品和 墅86 200平米的復(fù)式結(jié)構(gòu)住宅、約100平米的附送價值空間規(guī)劃方案建議創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品和 墅87規(guī)劃方案建議 方案三：小獨棟&雙拼 + 和墅 + 大平層官邸88項目屬性解讀項目定位思考產(chǎn)品線選擇及方案建議各方案綜合效益對比項目價值樹體系梳理89方案一 純大平層官邸90項目增值 5%項目增值 16%/年 地處西區(qū)高端別墅區(qū)圍合輻射地帶，板塊高端別墅氛圍日趨濃厚； 區(qū)域高端及大型商業(yè)日趨成熟完善，區(qū)域居住價值將得到很大提升，高端客戶導(dǎo)入能力進一步提升； 上海文化影視傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地的入駐將帶來大量高端客戶進入； 大虹橋泛西區(qū)CBD規(guī)劃的實現(xiàn)將吸引更多元化高端客戶。 整體宏觀

49、大市場運行正常，區(qū)域市場保持穩(wěn)定增長； 佘山板塊獨棟別墅年均復(fù)合增長率為18.2%，泗涇板塊獨棟別墅年均復(fù)合增長率為13.7%。項目增值 2% 金地趙巷、徐涇項目的大平層產(chǎn)品定位將使加劇區(qū)域市場同質(zhì)化產(chǎn)品競爭。區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展市場價格走勢產(chǎn)品稀缺性在基準價格的基礎(chǔ)上，綜合各項資源優(yōu)勢，來確定本項目整盤大平層產(chǎn)品動態(tài)銷售均價綜合效益對比 動態(tài)價格測算純大平層官邸91綜合上述各項資源優(yōu)勢，得到本案2年后的銷售價格（預(yù)計一年后入市，銷售期兩年）：建議本案全裝修，裝修標準4000元/，本地塊2年后的大平層整體均價約為：大平層精裝修均價：31000元/ 動態(tài)價格測算純大平層官邸綜合效益對比92 常規(guī)性方

50、案總銷測算（20%建筑密度）產(chǎn)品經(jīng)濟指標銷售收入5F大平層私密感和獨棟別墅的替代價值都較低，因此毛坯單價負向修正5%純大平層官邸綜合效益對比93 突破性方案總銷測算（25%建筑密度）產(chǎn)品經(jīng)濟指標銷售收入純大平層官邸綜合效益對比94方案二 小獨棟&雙拼+空中別院95 地處西區(qū)高端別墅區(qū)圍合輻射地帶，板塊高端別墅氛圍日趨濃厚； 區(qū)域高端及大型商業(yè)日趨成熟完善，區(qū)域居住價值將得到很大提升，高端客戶導(dǎo)入能力進一步提升； 上海文化影視傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地的入駐將帶來大量高端客戶進入； 大虹橋泛西區(qū)CBD規(guī)劃的實現(xiàn)將吸引更多元化高端客戶。 整體宏觀大市場運行正常，區(qū)域市場保持穩(wěn)定增長； 西區(qū)小獨棟別墅年均復(fù)合

51、增長率為12.7%，雙拼別墅單價與小獨棟別墅單價比值1：1.2，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟型聯(lián)體別墅年均復(fù)合增長率為15.8%。 空中別墅產(chǎn)品存在區(qū)域市場空白，可依靠稀缺性實現(xiàn)差異化競爭優(yōu)勢。區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展市場價格走勢產(chǎn)品稀缺性在基準價格的基礎(chǔ)上，綜合各項資源優(yōu)勢，來確定本項目整盤個產(chǎn)品線動態(tài)銷售均價項目增值 5%項目增值 12.7%/年(小獨棟) 15.8%/年(空中別墅)項目增值 2%(小獨棟) 3%(雙拼) 5%(空中別墅) 動態(tài)價格測算小獨棟&雙拼+空中別院綜合效益對比96綜合上述各項資源優(yōu)勢，得到本案1.75年后的銷售價格（預(yù)計一年后入市，銷售期一年半）：本地塊1.75年后的小獨棟別墅和雙拼別墅（

52、雙拼別墅與小獨棟別墅單價比1:1.2）均價約為：小獨棟別墅毛坯均價：37800 元/雙拼別墅毛坯均價：31500元/ 動態(tài)價格測算小獨棟&雙拼+空中別院綜合效益對比97綜合上述各項資源優(yōu)勢，得到本案1.75年后的銷售價格（預(yù)計一年后入市，銷售期一年半）：考慮4000元/精裝修標準，則本地塊1.75年后的空中別墅整體均價為：空中別院精裝修均價： 23000元/ 動態(tài)價格測算小獨棟&雙拼+空中別院綜合效益對比98 常規(guī)性方案總銷測算（建筑密度20%）產(chǎn)品經(jīng)濟指標小獨棟&雙拼+空中別院銷售收入綜合效益對比99 突破性方案總銷測算（建筑密度25%）產(chǎn)品經(jīng)濟指標小獨棟&雙拼+空中別院銷售收入綜合效益對比

53、100方案三 小獨棟&雙拼+和墅+大平層官邸101 地處西區(qū)高端別墅區(qū)圍合輻射地帶，板塊高端別墅氛圍日趨濃厚； 區(qū)域高端及大型商業(yè)日趨成熟完善，區(qū)域居住價值將得到很大提升，高端客戶導(dǎo)入能力進一步提升； 上海文化影視傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地的入駐將帶來大量高端客戶進入； 大虹橋泛西區(qū)CBD規(guī)劃的實現(xiàn)將吸引更多元化高端客戶。 整體宏觀大市場運行正常，區(qū)域市場保持穩(wěn)定增長； 西區(qū)小獨棟別墅年均復(fù)合增長率為12.7%，雙拼別墅單價與小獨棟別墅單價比值1：1.2，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟型聯(lián)體別墅年均復(fù)合增長率為15.8%； 佘山板塊獨棟別墅年均復(fù)合增長率為18.2%，泗涇板塊獨棟別墅年均復(fù)合增長率為13.7%。 雙拼供應(yīng)少

54、，市場機會多；小獨棟形態(tài)特殊，有一定的創(chuàng)新性； 和墅產(chǎn)品是上海市首創(chuàng)產(chǎn)品，根據(jù)市場經(jīng)驗，創(chuàng)新型產(chǎn)品對項目價值提升幅度通常在30%左右甚至更高。區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展市場價格走勢產(chǎn)品稀缺性在基準價格的基礎(chǔ)上，綜合各項資源優(yōu)勢，來確定本項目整盤各產(chǎn)品線動態(tài)銷售均價項目增值 5%項目增值 12.7%/年(小獨棟) 15.8%/年(和墅) 16%/年(大平層官邸)項目增值 2%(小獨棟) 30%(和墅) 2%（大平層官?。?動態(tài)價格測算小獨棟&雙拼+和墅+大平層官邸綜合效益對比102綜合上述各項資源優(yōu)勢，得到本案2年后的銷售價格（預(yù)計一年后入市，銷售期兩年）：本地塊2年后的小獨棟別墅和雙拼別墅（雙拼別墅與小

55、獨棟別墅單價比1:1.2）均價約為：小獨棟別墅毛坯均價：38900 元/雙拼別墅毛坯均價：32400元/ 動態(tài)價格測算小獨棟&雙拼+和墅+大平層官邸綜合效益對比103綜合上述各項資源優(yōu)勢，得到本案2年后的銷售價格（預(yù)計一年后入市，銷售期兩年）：本地塊2年后的空中別墅整體均價為：和墅毛坯均價：23500元/ 動態(tài)價格測算小獨棟&雙拼+和墅+大平層官邸和墅是空中別院的創(chuàng)新替代產(chǎn)品，因此和墅產(chǎn)品整體均價以空中別院入市基價測算綜合效益對比104綜合上述各項資源優(yōu)勢，得到本案2年后的銷售價格（預(yù)計一年后入市，銷售期兩年）：建議本案大平層產(chǎn)品采用精裝修，裝修標準4000元/，本地塊2年后的大平層整體均價約

56、為：大平層精裝修均價：31000元/ 動態(tài)價格測算小獨棟&雙拼+和墅+大平層官邸綜合效益對比105 突破性方案總銷測算（建筑密度30%）產(chǎn)品經(jīng)濟指標銷售收入小獨棟&雙拼+和墅+大平層官邸綜合效益對比106 各方案綜合效益對比 通過各方案整體效益綜合對比，從自身條件、市場風險及銷售收入等角度篩選出本項目的可行方案綜合效益對比 從各方案整體綜合效益對比來看，我司認為方案三對于本項目更具備可行性107項目屬性解讀項目定位思考產(chǎn)品線選擇及方案建議項目價值樹體系梳理各方案綜合效益對比108價值樹體系把握規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計的重要價值點升級，提升項目整體品質(zhì)，確立區(qū)域市場標桿地位！從本案項目及產(chǎn)品特性考慮，我們認為若要提升項目整體品質(zhì)，樹立區(qū)域標桿項目形象，應(yīng)該就價值樹的以下幾點著