物業(yè)管理基本制度與政策概述課件

1、物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試中國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材物業(yè)管理基本制度與政策中國物業(yè)管理協(xié)會 編寫張景伊 陳 偉 主編中國建筑工業(yè)出版社物業(yè)管理基本制度與政策第一章 物業(yè)管理概述第二章 物業(yè)管理服務第三章 物業(yè)管理的基本制度第四章 房地產(chǎn)相關制度與政策第五章 國外及香港地區(qū) 物業(yè)管理概況 第一章物業(yè)管理概述第一章 物業(yè)管理概述 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革第四節(jié) 物業(yè)管理條例第一節(jié) 物業(yè)管理的概念一.物業(yè)管理的概念 二.物業(yè)管理的特征 一.物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理條例（以下簡稱條例） （ 2 ） 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)

2、，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定。對房屋及配套的沒施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理。維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 （一）對條例所稱物業(yè)管理定義的理解 1.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。業(yè)主有權選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)。 2.物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同提供物業(yè)管理服務，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同交納相應的物業(yè)服務費用，雙方是平等的民事法律關系。 3.物業(yè)管理的內容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護 。物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務合同約定以外的服

3、務項目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關費用。 （二）條例調整的范圍 1.條例既調整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務的需求、物業(yè)管理提供服務的內容和方式等方面確實存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務合同來解決。條例在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如，在前期物業(yè)管理階段，條例規(guī)定住宅物業(yè)的建設單位需通過招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對非住宅物業(yè)的建設單位，就沒有這一要求（第二十四條）；同時

4、條例第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應當建立專項維修資金制度，而對非住宅物業(yè)則未作強制性規(guī)定。 2.條例的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。條例確立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。尤其是在沿海一些經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)，城鄉(xiāng)差別已經(jīng)逐步縮小。同時，并非只有城市才會出現(xiàn)物業(yè)管理的需求，對鄉(xiāng)村也存在 。而且隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務的需求將逐漸擴大。 （三）物業(yè)管理的市場化特征 1.房地產(chǎn)物質形態(tài)的演變導致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變。目前，設備設施齊全的組團建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。房地產(chǎn)權屬已經(jīng)由獨立的產(chǎn)權主體向共有的產(chǎn)

5、權主體轉化。每個產(chǎn)權人僅享有部分產(chǎn)權并承擔專有部分的管理修繕義務，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔著維護責任。 2. 多元化的物業(yè)權屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應。在以共有財產(chǎn)形式存在的物業(yè)中，由于物業(yè)全體共有人對物業(yè)共同享有權利并共同承擔義務，因此單個業(yè)主對全體業(yè)主共同享有的權利無權單方面作出決定，同時單個業(yè)主也沒有義務全額承擔應由全體業(yè)主共同履行的義務。在共有產(chǎn)權狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項關系全體業(yè)主權益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會構成對其他業(yè)主權利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護等各方面事宜的方式，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達各自意愿，按照民主集中制原則，委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)

6、物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供管理與服務。 3. 物業(yè)管理活動應當遵循市場原則。業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進行管理，其本質就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權限中分離出去，全體業(yè)主享有物業(yè)管理的決策權，但管理職能交由物業(yè)管理企業(yè)實施，由物業(yè)管理企業(yè)按照全體業(yè)主的共同意志統(tǒng)一完成物業(yè)的維修養(yǎng)護，并維護全體業(yè)主的共同權益。具體的做法是：由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎上，簽訂物業(yè)管理服務合同，然后各自享有并履行合同約定的權利和義務。 將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點： 一是強調業(yè)主在市場活動

7、中的自主權，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權，這種選擇權必須依法得到保護。 二是強調物業(yè)管理活動必須納入市場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務，服務標準是什么，業(yè)主如何承擔服務費用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔的違約責任，都必須在物業(yè)服務合同中作出明確約定。 4.非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理 無論是現(xiàn)在或將來，永遠都存在業(yè)主自身部門或機構管理自己物業(yè)的情況，特別是有些非住宅建筑，產(chǎn)權情況比較簡單，業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機構管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運作，甚至有的管房機構或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機構或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨立核算自負

8、盈虧，人、財、物由上級單位支配和調動，與上級單位沒有建立物業(yè)服務合同關系。 這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質特征，盡管管理方式是合法的、正常的，但并不具備條例所要求的由業(yè)主選聘并按照物業(yè)服務合同履行職責的物業(yè)管理本質特征。這種房屋管理方式雖然符合民法關于財產(chǎn)權的規(guī)定，財產(chǎn)所有權人有權利也有義務管理好自身的財產(chǎn)，不受他人干涉，從嚴格意義上來講，它不是一種市場關系，不屬于條例調整的范疇。二.物業(yè)管理的特征 按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標準，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。 （一）社會化 物業(yè)管理的社會化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個產(chǎn)權

9、單位、產(chǎn)權人通過業(yè)主大會選聘一家物業(yè)管理企業(yè)；變多個產(chǎn)權單位、多個管理部門的多頭、多家管理為物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一管理，在業(yè)主大會委托授權的范圍內集中實施社會化管理，有利于提高整個城市管理的社會化程度，充分發(fā)揮住宅小區(qū)與各類房屋的綜合效益和整體功能，使之實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。 物業(yè)管理社會化有兩個基本含義：一是物業(yè)的所有權人要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。 物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的經(jīng)營管理權相互分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提和必要條件。 （二）專業(yè)化 物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權人和使用人

10、的意志和要求去實施專業(yè)化管理。這就要求：有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機構；有專門的管理工具設備；有科學、規(guī)范的管理措施與工作程序；運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術實施專業(yè)化的管理。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結果。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質等級、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。 （三）市場化 市場化是物業(yè)管理最主要的特點。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務，方式是等價有償，業(yè)主通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)來具體實施。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運作，具有明確的經(jīng)營宗旨和管理章程，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧，能夠獨

11、立承擔民事責任的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務和服務，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展一.物業(yè)管理的起源與發(fā)展二.城鎮(zhèn)住房及住房制度改革三.我國物業(yè)管理的產(chǎn)生四.我國物業(yè)管理的發(fā)展五.物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用一.物業(yè)管理的起源與發(fā)展 物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。當時正值資本主義上升時期，在城市化迅猛發(fā)展的形勢下，大量農(nóng)村人口涌入城市，造成嚴重的房荒。由于當時房屋管理混亂，居住環(huán)境惡劣，引起大量事端。奧克維婭希爾女士實施規(guī)范的物業(yè)管理后，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善。隨后英國還成立了非盈利性行業(yè)組織 皇家特許屋宇經(jīng)理學會，以英國

12、為起源地，在一個多世紀時間里，物業(yè)管理在世界各地逐漸推行開來。 19世紀末20世紀初，美國經(jīng)濟迅速發(fā)展，一幢幢高樓拔地而起，這些高層建筑附屬設備多，結構復雜，日常維修養(yǎng)護和管理事務繁瑣復雜，對管理人員專業(yè)性和技術水平提出很高的要求，同時這些建筑物的產(chǎn)權多元化，于是出現(xiàn)了專業(yè)化的物業(yè)管理機構，為樓宇所有業(yè)主提供專業(yè)性和技術性的樓宇管理和維修養(yǎng)護工作。隨著物業(yè)管理機構的增加，20世紀初，美國也成立了第一個行業(yè)協(xié)會 芝加哥建筑管理人協(xié)會。行業(yè)自治組織的成立，既標志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟，又有力地推動了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。逐漸發(fā)展成為一個新型的服務行業(yè)。 二.我國城鎮(zhèn)住房及住房制度改革 （一）我國城

13、鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況 1949年中華人民共和國成立后，國家對城市房地產(chǎn)確立了逐步實行國有化的政策。建國后的五十多年中，公有住宅的總量經(jīng)歷了一個由小到大、再由大到小的演變過程，改革開放以后，國家確立了住房商品化方針，一方面大力發(fā)展商品房銷售，另一方面按照住房制度改革政策向職工和居民出售公有住房。 （二）改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度特征 一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實物分配；三是住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。 住房建設、分配、管理都由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包，是我國在計劃經(jīng)濟體制下的城鎮(zhèn)住房制度。其弊端表現(xiàn)在建設資金有投入無回收，形不成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，制約了住宅建設的發(fā)展，

14、住房供應極其短缺，人均住房面積下滑。收取的房租過低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護，房屋損壞嚴重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。 （三）住房商品化制度 1.建立并扶持商品房市場 1978年以后，隨著我國經(jīng)濟體制改革逐步展開，房地產(chǎn)領域進行了三項改革，一是城鎮(zhèn)住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革的主要內容，發(fā)揮國家、企業(yè)和個人的積極性，推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的綜合開發(fā)模式，建立并完善商品房市場。綜合開發(fā)住宅小區(qū)的特點：一是數(shù)量多，二是規(guī)模大，三是建筑水平與配套設施設備得到突破性的提升。 2.

15、 城鎮(zhèn)住房制度改革 城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟體制改革的重要組成部分。早在1979年，國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開始實行向居民售房的試點。1994年，國務院下發(fā)了關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。1998年，國務院發(fā)布了進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知，取消住房實物分配，開始實施住房分配貨幣化。國家通過提高工資、給職工發(fā)放住房公積金和住房補貼，鼓勵職工到房地產(chǎn)市場購買住房，全面實現(xiàn)了住房商品化秩序。 三.我國物業(yè)管理的產(chǎn)生 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司 深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)

16、公司，按照社會化、專業(yè)化的管理原則和企業(yè)經(jīng)營的方式，對住宅小區(qū)實施專業(yè)管理，為業(yè)主提供有償服務，收取相應的服務費用，建立了“獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運行機制。為特區(qū)乃至全國房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗。 廣州東華物業(yè)管理公司在五羊小區(qū)實施小區(qū)物業(yè)管理模式。行政管理和物業(yè)管理職責分明、互相配合、互相支持、密切聯(lián)系。物業(yè)管理公司通過專業(yè)化的管理服務，使小區(qū)的各個方面能夠正常運轉并發(fā)揮最佳的效能，營造和維持了優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的小區(qū)居住環(huán)境。 深圳市蓮花二村住宅區(qū)是深圳市住宅局1990年10月開發(fā)建設的大型居住小區(qū)。深圳市蓮花物業(yè)管理公司勇于開拓、銳意改革，在實踐中

17、既吸取香港房屋管理的成功經(jīng)驗，努力開創(chuàng)一流的管理、一流的服務，探索出了一條自我運轉、自我發(fā)展、自我完善、社會效益和經(jīng)濟效益相統(tǒng)一的房屋管理新路子。四.我國物業(yè)管理的發(fā)展 1981年3月10日我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標志著我國在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。1993年，深圳市頒發(fā)了我國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī) 深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例，以地方立法的方式對物業(yè)管理進行制度規(guī)范。 建設部于1994年頒布了第33號令（ 1994 年 4 月 1 日） 城市新建住宅小區(qū)管理辦法，明確要求“住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理”，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在

18、出售住宅小區(qū)前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同”、“住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會，在房地產(chǎn)行政主管部門指導下，由住宅小區(qū)內房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的合法權益”，并對管委會、物業(yè)管理公司的權利、義務，物業(yè)管理合同內容以及物業(yè)管理相關各方違規(guī)的處罰等作出了規(guī)定。由此，確立了物業(yè)管理新體制，為我國房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。 1995年，建設部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議，推廣青島對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的經(jīng)驗。 1997年，建設部在大連召開全國第二次物業(yè)管理工作會議，推廣大連整治改造舊住宅小區(qū)，推進物

19、業(yè)管理的經(jīng)驗。 1999年，建設部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項目招投標制度和經(jīng)驗。 1993年，深圳市住宅局首先在內部進行嘗試，將新建的大型住宅小區(qū) 蓮花北村的物業(yè)管理權，用招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。在1995年全國優(yōu)秀示范小區(qū)評比中，蓮花北村獲得了全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)第一名。 從1995年開始，建設部還在全國開展了城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)和優(yōu)秀市長的表彰活動 2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強行業(yè)指導和行業(yè)自律起到了重要作用。據(jù)統(tǒng)計，全國物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38，經(jīng)濟發(fā)達城市已達50以上，深圳、上海等城市的物業(yè)管理覆蓋面已經(jīng)超過95。 五

20、.物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用 （一）實施物業(yè)管理有利于促進經(jīng)濟增長 1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的重大突破，居民住房消費的積極性得到充分調動，促進了居民消費結構轉型，也促進了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速增長，對國民經(jīng)濟增長起到了重要的推動作用。居住消費可歸納為四類基本消費支出： 購房消費支出； 家庭裝飾裝修、家具家電等消費支出； 使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長期消費支出； 房屋大、中修及設施設備改造以及物業(yè)管理消費支出。后三類消費支出要大大超過購房支出。 據(jù)測算，在50年的住房使用期內，包括房屋大、中修及設施設備改造和其他服務消費的累計支出貼現(xiàn)后，與購房當年住房價格的比例為1：1，磚

21、混結構住房為1.5：1。 （二）實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質量 經(jīng)濟發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質量是全面建設小康社會的重要任務。居民消費需求由追求基本生活資料的滿足，逐步向注重生活質量提高轉變。向更高生活水平邁進，重點是“改善居住、衛(wèi)生、交通、通信條件，擴大服務性消費。逐步增加公共設施和社會福利設施?！痹诨鞠M序列中，溫飽解決之后，“住”和“行”的問題將日益突出。 國際經(jīng)驗表明，人均GDP跨過800美元之后，住房面積將持續(xù)增長、居住質量將快速提高。在人均住房建筑面積達到35m2 、人均GDP達到3000美元之前的相當長的一段時期，都是住房面積提高和居住質量改善階段。目

22、前，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過26m2 ，住房嚴重短缺問題基本解決，居民住房需求進入面積增加與質量提高并重、從單純的生存型需求向舒適型需求轉變的新階段。提高居住質量，既要靠住宅建設的科技進步，大力推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設計和建設水平，也要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設施設備的維修養(yǎng)護、綠化、保潔等專業(yè)性服務，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。 （三）實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè) 當前我國正處于城鎮(zhèn)化高速發(fā)展時期，農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉移、農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的轉移是世界歷史上最大規(guī)模的就業(yè)和人口轉移；物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴大就業(yè)具有重要作用。今后相當長一段時期，隨著住宅建設的持續(xù)快速發(fā)展

23、以及舊住宅區(qū)物業(yè)管理范圍的不斷擴大，物業(yè)管理將保持快速發(fā)展，對增加就業(yè)仍將起到積極的推動作用。 （四）實施物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定 大力發(fā)展社會主義文化，建設社會主義精神文明是全面建設小康社會的重要任務。維護社區(qū)穩(wěn)定、加強社區(qū)精神文明建設是整個社會安定和全社會精神文明建設的基礎。物業(yè)管理是社區(qū)服務的重要組成部分。社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織；通過規(guī)范社區(qū)建設與物業(yè)管理各主體之間的關系，整合資源，可以推進物業(yè)管理與社區(qū)建設的協(xié)調發(fā)展，形成推進社區(qū)建設的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設。 （五）實施物業(yè)管理有利

24、于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，是最基本、最重要的生產(chǎn)要素和生產(chǎn)資料，它與國民經(jīng)濟的各行各業(yè)，以及千家萬戶都有著密切的關系。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費階段的管理環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)保值、增值有著重大影響。房地產(chǎn)消費是一個漫長的時期，這一時期中，不僅房地產(chǎn)價值與物業(yè)維修養(yǎng)護好壞有直接關聯(lián)，而且房地產(chǎn)市場價格也隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣而隨時升降。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價值，低劣的物業(yè)管理或沒有物業(yè)管理，必然會直接或間接地影響房地產(chǎn)的保值、增值。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)活動的后繼延伸，對提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的品牌效應，促進房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)，提高城市建設和城市管理的專業(yè)化和現(xiàn)代化，都有著重要意義。

25、 第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革一.條例頒布前的物業(yè)管理制度建設二.條例頒布后的物業(yè)管理制度建設 我國的物業(yè)管理之所以在短時間得以迅猛發(fā)展，始終離不開政府主管部門的推動和引導。主要基于以下三個原因： 一.我國當前仍處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉型期，由福利制的房屋管理模式轉變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式，需要政府發(fā)揮應有的作用； 二. 物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對物業(yè)管理進行適度干預； 三. 普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關系到民眾的基本生活保障和社會的

26、和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進行必要的監(jiān)管。 無論是推動引導，還是監(jiān)督管理，政府主要通過制定相關法規(guī)政策并做好相應的文件貫徹和落實工作來發(fā)揮作用。我國的物業(yè)管理發(fā)展史，在一定意義上是物業(yè)管理制度建設的歷史。從我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革來看，可以條例為分水嶺，劃分成條例頒布前后兩個階段，兩個階段既存在著承繼的關系，也各自具有鮮明的特點。 一.條例頒布前的物業(yè)管理制度建設 從20世紀90年代初到條例頒布前，這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)特點： 借鑒性，主要借鑒新加坡、香港特區(qū)等國家和地區(qū)的先進經(jīng)驗； 過渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進式的方法進行改革； 針對性，主要是針對當時當?shù)匚?/p>

27、業(yè)管理實踐中出現(xiàn)的問題，選擇應對性的政策和方法。 我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的。 （一）城市新建住宅小區(qū)管理辦法 住宅小區(qū)建設，在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”方針指引下，規(guī)劃布局合理，配套日益完善，并呈現(xiàn)了數(shù)量多、規(guī)模大、建設方式多樣化的特點。 城市新建住宅小區(qū)管理辦法是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。其中規(guī)范了以下幾項主要內容： 確定了物業(yè)管理活動的主管部門； 確定了物業(yè)管理工作的基本內容； 明確了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式； 確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理

28、委員會制度； 明確了管理委員會的權利與義務； 明確了物業(yè)管理企業(yè)的權利與義務； 確定了物業(yè)管理服務的合同制度與備案制度； 針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施； 針對物業(yè)管理企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施。 （二）物業(yè)管理服務考評標準 1.全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準 為貫徹建設部城市新建住宅小區(qū)管理辦法，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理進程，建設部于1995年印發(fā)了建房字（1995）120 號 全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準及考評驗收工作的通知。建設部于1996年印發(fā)了建房物字 008 號 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）達標辦法的通知 。 2. 全國城市物業(yè)管

29、理優(yōu)秀大廈標準及評分細則 全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準及考評驗收工作的通知下發(fā)后，極大地調動了住宅物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)優(yōu)評先的積極性，在各地物業(yè)主管部門組織和指導下，住宅物業(yè)管理工作迅速向廣泛、縱深發(fā)展。與此同時，商業(yè)大廈、寫字樓等經(jīng)營辦公樓宇的物業(yè)管理活動，在各城市也廣泛開展起來。為加強對城市大廈的物業(yè)管理，提高城市大廈的物業(yè)管理水平，1997年建設部印發(fā)了建房物字第011號 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則，針對大廈物業(yè)管理的情況和特點，規(guī)定了管理標準和考評內容，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。 3.關于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及有關考評驗收工作的通知 根據(jù)全

30、國物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢需要，2000年5月，建設部發(fā)布了建住房物2000008號 關于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及有關考評驗收工作的通知。該通知指出：隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高，各地普遍反映原標準已不能完全適應物業(yè)管理發(fā)展的新形勢，如繼續(xù)執(zhí)行原標準，難免出現(xiàn)評選優(yōu)秀物業(yè)管理項目過多，失去其先進示范作用。為此，在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎上，本著高標準、嚴要求、操作簡便的原則對原標準進行修訂。 修訂后的標準較原來的標準在條款設置和評分細則上都提出了更高的要求。建設部要求各地在考評驗收時必須從嚴掌握，使評選出的物業(yè)管理項目真正體現(xiàn)先進性和示

31、范性。通知附件分別編制了全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個標準及評分細則。 （三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓合格上崗制度 針對物業(yè)管理人員素質普遍偏低的狀況，為全面提高隊伍素質，規(guī)范物業(yè)管理人員行為，提升管理質量，1996年建設部人事教育勞動司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了關于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知，通知主要內容包括： 第一，關于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗實施辦法。實施辦法對培訓目標、培訓對象、培訓內容、培訓方式、教材、考試內容、考試方法、崗位合格證書的頒發(fā)與管理、組織領導等都作了明確規(guī)定。 第二，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范。物

32、業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括三個了面的內容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓教學計劃。 第三，物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理管理員崗位規(guī)范也包括三個內容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓教育計劃。 （四）城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法 為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務收費行為，保護消費者的正當權益，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費的主管機關、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務費用的構成、代辦性質的服務收費管理，以及違反城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法應當給予的行政處罰，都做了明確規(guī)定。該辦

33、法還要求各級政府物價部門會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督和指導。城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法實施后對維護物業(yè)管理正常收費秩序發(fā)揮了重大作用。 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)中華人民共和國價格法和物業(yè)管理條例，國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)物業(yè)服務收費管理辦法的通知發(fā)改價格20031864號物業(yè)服務收費管理辦法。 （五）管理企業(yè)財務管理規(guī)定 為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務管理行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務管理和經(jīng)濟核算，財政部1998年頒布了物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定，該規(guī)定結合物業(yè)管理企業(yè)的特點及其管理要求，從代管基金、成本、費用、營業(yè)收入

34、和利潤等方面具體規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務管理行為。 （六）住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法 為保障住房售后的維修管理，維護住房產(chǎn)權人和使用人的共同利益，建設部、財政部于1998年11月印發(fā)了住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法，該辦法規(guī)定：凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位共用設施設備維修基金，專項用于保修期滿后的大修、更新和改造。為了保證維修基金的安全，該辦法規(guī)定維修基金應當專戶存儲、?？顚Ｓ?，嚴禁挪作他用。同時，還詳細規(guī)定維修基金的繳交、代管和監(jiān)管等方面的內容。 （七）物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法 為規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，加強對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的管理，1999年

35、建設部印發(fā)了物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法，要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照試行辦法的規(guī)定，申請企業(yè)資質評定，然后才能依法運營。 （八）住宅室內裝飾裝修管理辦法 為加強住宅室內裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質量和安全，維護公共安全和公共利益，2002年3月建設部發(fā)布了住宅室內裝飾裝修管理辦法(建設部令第110號)。該辦法明示了裝飾裝修活動的禁止行為，明確了裝修人、裝飾裝修企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及相關行政管理部門在裝飾裝修活動中的法律關系和法律責任，規(guī)定了裝飾裝修管理服務協(xié)議和裝飾裝修合同的主要內容。該辦法是物業(yè)管理企業(yè)提供裝飾裝修管理服務的法規(guī)依據(jù)，對規(guī)范裝飾裝修行為起到了重要作用。 二.條例頒布后

36、的物業(yè)管理制度建設 2003年6月28日，物業(yè)管理條例正式頒布，這標志著我國物業(yè)管理法制建設進入新階段。條例頒布后，國務院有關部門和地方各級政府及房地產(chǎn)主管部門紛紛開展相應政策的立、改、廢工作，全國上下掀起物業(yè)管理制度建設的新高潮。 物業(yè)管理條例正式頒布這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點： 配套性，主要是以條例的配套性文件和實施細則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實條例為基本指針； 經(jīng)驗性，主要是總結物業(yè)管理實踐的經(jīng)驗教訓，有針對性地作出制度安排； 操作性，主要是將條例中的基本制度和原則規(guī)定予以細化，使其在現(xiàn)實操作層面上得以實施。 物業(yè)管理條例頒布后，制定的全國性政策法規(guī)： 2003年6月，建設部

37、發(fā)布業(yè)主大會規(guī)程； 2003年9月，建設部發(fā)布前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法； 2003年11月，國家發(fā)展改革委員會、建設部發(fā)布物業(yè)服務收費管理辦法； 2004年1月，中國物業(yè)管理協(xié)會制訂普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準； 2004年3月，建設部發(fā)布物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法； 2004年7月，國家發(fā)展改革委員會、建設部發(fā)布物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定； 2004年9月，建設部發(fā)布業(yè)主臨時公約（示范文本）和前期物業(yè)服務合同（示范文本）； 2005年11月，人事部、建設部發(fā)布物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定、物業(yè)管理師資格考試實施辦法和物業(yè)管理師資格認定考試辦法。 第四節(jié) 物業(yè)管理條例一.條例的立法過程二.條

38、例的指導思想和立法原則三.條例創(chuàng)設的法律制度四.條例主要內容簡介五.條例確立的基本法律關系一.條例的立法過程 2003年6月8日，國務院頒布了物業(yè)管理條例。是我國物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。 1999年4月，建設部成立條例起草小組，開始起草工作。在條例起草階段，起草小組主要做了下列工作： （一）收集有關資料，了解國內外物業(yè)管理的立法情況 （二）開展立法調研，掌握第一手材料 （三）進行專家論證，研討立法中的難點問題 （四）廣泛征求意見，以求彰顯民意 2002年10月16日，經(jīng)國務院同意，國務院法制辦將條例（草案）登報公開向社會征

39、求意見。 2003年5月28日，國務院常務會第九次會議審議并原則通過了條例（草案）。 二.條例的指導思想和立法原則 條例的立法指導思想： 強調保護業(yè)主的財產(chǎn)權益，協(xié)調單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關系； 強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務和被服務的關系； 強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。 條例遵循的基本原則： （一）物業(yè)管理權利和財產(chǎn)權利相對應的原則 明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權人的權利義務。將業(yè)主的物業(yè)管理權利相應建立在對自有房屋擁有的財產(chǎn)權基礎之上。 （二）維護全體業(yè)主合法權益的原則 條例對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責及其涉及業(yè)主共同利益事

40、項的表決、有關政府部門行政監(jiān)督管理責任等作了明確規(guī)定，也對建設單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關主體依法應當履行的義務作了詳盡規(guī)定。條例設定的法律責任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。 （三）現(xiàn)實性與前瞻性有機結合的原則 條例注重保持法規(guī)、政策的持續(xù)性和適度性，對被實踐證明是行之有效的制度，予以保留。條例注重肯定實踐成果，將在實踐中積累的良好經(jīng)驗，確立為法律規(guī)范。對于如何解決現(xiàn)實中存在的問題，如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務費用、任意擴大物業(yè)管理企業(yè)的治安責任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉嫁責任等，條例作出了明確規(guī)定。條例貫穿發(fā)展的指導思想，設立的業(yè)主大會、強制性維修養(yǎng)護等制度，符合市場

41、經(jīng)濟的基本規(guī)律，符合未來立法趨勢。 （四）從實際出發(fā)，實事求是的原則 我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市，在物業(yè)管理市場發(fā)育程度、市場環(huán)境、管理服務水平等方面差異較大。條例在堅持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權省、自治區(qū)、直轄市制定。三.條例創(chuàng)設的法律制度 條例就業(yè)主的權利和義務，業(yè)主大會的組成、職責和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的法律關系，業(yè)主處理財產(chǎn)共同利益的方式等，創(chuàng)設了業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查

42、驗、物業(yè)管理企業(yè)資質管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金等七項物業(yè)管理的基本制 （一）尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權利 物業(yè)管理的基礎是業(yè)主的財產(chǎn)權。對物業(yè)進行管理是業(yè)主行使財產(chǎn)權的行為。選聘物業(yè)管理企業(yè)實施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，業(yè)主還可以根據(jù)實際情況決定采用其他方式，比如自我管理、將保潔、綠化等各項事務直接委托專業(yè)公司。 條例充分尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權利。凡是依附于財產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關系，均遵循了民事法律關系的基本原則，強調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是服務與被服務的關系，保證業(yè)主充分行使財產(chǎn)權。 （二）建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制 共同財產(chǎn)和共同利益是

43、構成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎。業(yè)主共同財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商的機制來實現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，就將共同財產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調性之間實現(xiàn)均衡；業(yè)主加入共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。 業(yè)主大會制度和業(yè)主公約制度，目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制。業(yè)主大會是表達業(yè)主意愿、實現(xiàn)業(yè)主利益均衡的組織形式，其基本的議事準則就是民主協(xié)商。業(yè)主公約是依據(jù)國家相關法律、法規(guī)制定的，是業(yè)主應當共同遵守的行為準則，對全體業(yè)主具有普遍約束力。業(yè)主公約是規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內涉及業(yè)主

44、共同利益的權利與義務的自律性規(guī)范，是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內一些重大事務的共同性約定，是調整業(yè)主之間權利與義務關系的基礎性文件。通過業(yè)主公約，建立物業(yè)共同關系人的行為準則，可以形成良好的共同財產(chǎn)管理、共同利益均衡秩序。 （三）條例和有關法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動 物業(yè)管理活動中的問題，有的是由條例所規(guī)范的，有的是由其他法律法規(guī)所規(guī)范的。物業(yè)管理活動各方主體也應當遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范。民法通則、合同法、公司法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、建設工程質量管理條例等法律、法規(guī)規(guī)定的相關制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據(jù)。所以，在貫徹實施條例中，不僅要學習領會條例的內涵，還要學習和貫徹好其他

45、有關的法律、法規(guī)。 比如物業(yè)的質量問題。業(yè)主購買物業(yè)，形成與建設單位之間物業(yè)買賣的民事法律關系，有關法律規(guī)定由建設單位承擔物業(yè)建造過程中的質量責任。盡管業(yè)主在物業(yè)交接后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)質量問題，但原來的法律關系在物業(yè)管理階段仍然存在，業(yè)主應當依據(jù)有關法律法規(guī)追究建設單位的質量責任。 （四）妥善處理政府和市場的關系 物業(yè)管理活動中大量的是處理民事關系，應當通過設定規(guī)則，由當事人自行調節(jié)和通過司法程序調節(jié)。對這些民事關系，不宜采取政府行政措施進行調節(jié)。條例對不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務，不設置政府行政管理權；對不屬于政府行政職責的事務，不設定行政規(guī)則；對應當由業(yè)主自行處理的事務，不設定行政

46、強制措施。同時條例明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權行為的界限，對凡是能夠通過民事責任解決的，不再設定行政處罰；對違反行政管理規(guī)定，又同時構成民事違約或侵權的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。 市場規(guī)則的完善是市場主體行為規(guī)范的基礎。物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場規(guī)則的完善和市場機制的良性運行。條例按照社會主義市場經(jīng)濟的原則，對物業(yè)管理活動的競爭機制、物業(yè)服務的定價、物業(yè)服務合同等作出了規(guī)定。這些規(guī)定的目的，就是培育市場，充分發(fā)揮市場優(yōu)化資源配置的作用。條例是一部體現(xiàn)政府轉變職能的行政法規(guī)。各級房地產(chǎn)行政主管部門，按照條例的精神，主要應把完善市場機制放在重要位置，切實轉變職能，

47、做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事，并簡化手續(xù)，方便群眾。四.條例主要內容簡介 （一）第一章 總則（共5條） 總則對條例的立法目的、調整對象和適用范圍、倡導原則和行政管理體制等作了規(guī)定。 作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)，條例第一條開宗明義，將規(guī)范物業(yè)管理活動、維護當事人合法權益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。 為了避免不必要的紛爭，條例第二條對物業(yè)管理的概念作了界定，明確了條例的調整范圍。 就業(yè)主而言，選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)對于其能否獲得期待的物業(yè)管理服務至關重要，為此條例第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場競爭機制選聘物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理服務質量的提高，也需

48、借助新技術、新方法，也需依靠科技進步。因此條例第四條鼓勵物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進步來提升物業(yè)管理服務水平。 為了加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，條例第五條明確了各級房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理權。 （二）第二章 業(yè)主及業(yè)主大會（共15條） 本章規(guī)定了業(yè)主的概念、權利與義務，業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責、會議制度、議事規(guī)則，業(yè)主委員會的性質、職責與組成，業(yè)主公約的內容、法律效力，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關系等內容。 隨著住房制度改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權的格局發(fā)生了根本改變，居民住房自有化率越來越高，隨之而來的，單幢建筑物內有多個產(chǎn)權人（即多個業(yè)

49、主）的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設施設備和相關場地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設施設備進行使用、維護、管理和對決定業(yè)主共同事務等事項，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個業(yè)主無法完成，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對此類共同事務作出決定。必須建立一種機制，保證對業(yè)主共同事務作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志，符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效機制。 鑒于業(yè)主和業(yè)主大會的重要性，本條例專設第二章，對業(yè)主和業(yè)主大會的權責及其運行機制作了明確的規(guī)定。這對于規(guī)范業(yè)主行為，保障業(yè)主合法權益，促進物業(yè)管理活動的健康發(fā)展將起到重要的作用。 （三）第三章 前期

50、物業(yè)管理（共11條） 本章是關于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務合同、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責任等內容。 由于物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)、在被業(yè)主大會選聘之后，與業(yè)主委員會簽訂統(tǒng)一的物業(yè)服務合同。也就是說，物業(yè)管理法律關系是建立在全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的。物業(yè)從開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會之間，這個階段的物業(yè)管理，稱為前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理合同關系是根據(jù)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同形成的。為了規(guī)范前期物業(yè)管理活動，1994年建設部頒布城市新建住宅小區(qū)管理辦法

51、（建設部令第33號）對前期物業(yè)管理作了原則性的規(guī)定。1999年，建設部下發(fā)了關于印發(fā)前期物業(yè)管理服務協(xié)議（示范文本）的通知，對前期物業(yè)管理的內容作了詳細的提示。 本章的基本思想就是通過制度的建立和完善，明確建設單位的責任，打破舊有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度，如對前期物業(yè)服務合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標制度的強制推行等。 （四）第四章 物業(yè)管理服務（共18條） 本章旨在明確物業(yè)管理服務中各方主體的權利義務關系。 為了加強對物業(yè)管理企業(yè)的管理，規(guī)范其經(jīng)營行為，條例第三十二條明確了物業(yè)管理企業(yè)的性質，并確立了物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度。 為了規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員

52、的行為，條例第三十三條規(guī)定物業(yè)管理從業(yè)人員應當依法取得職業(yè)資格證書。 為了規(guī)范合同的訂立和履行，引導當事人明確各自權利義務，條例第三十五條規(guī)定當事人應當訂立書面的物業(yè)服務合同，并規(guī)定了物業(yè)服務合同應當約定的內容。 條例第三十七條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理承接驗收手續(xù)；同時，條例第三十九條規(guī)定，新舊物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好物業(yè)管理的交接工作。 為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為，條例第四十一條明確確定物業(yè)服務費用的基本原則；第四十二條明確了交納物業(yè)服務費用的義務人，第四十三條強調了有關主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。 為了解決物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視

53、等單位之間的收費責任問題，條例第四十五條規(guī)定，上述公用部門應當向最終用戶收取費用，委托物業(yè)管理企業(yè)代收的，不得向業(yè)主收取額外費用。 為了維護好物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序，條例第四十六條規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當予以制止，并及時向有關行政主管部門報告。有關主管部門接到報告后，應當依法及時予以制止或者處理。第四十七條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范方面的協(xié)助義務。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政主管部門報告，協(xié)助做好救助工作。要求物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，在維護公共秩序時，應當履行職責，不得

54、侵害公民的合法權益。 為了規(guī)范物業(yè)使用人的行為，條例第四十八條對物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權利義務及責任作了明確規(guī)定。 為了解決物業(yè)管理活動中的糾紛，條例第四十九條規(guī)定了物業(yè)投訴處理制度，主管部門及時處理投訴，化解矛盾。 （五）第五章 物業(yè)的使用與維護（共7條） 本章對物業(yè)的使用與維護相關問題進行規(guī)范。 在物業(yè)的使用和維護中的問題主要有：公共建筑和共用設施改變用途問題；占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地問題；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修養(yǎng)護問題；房屋裝飾裝修問題；建立住宅專項維修資金制度問題；利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營問題；存在安全隱患

55、，危及公共利益及他人合法權益的物業(yè)維修養(yǎng)護問題等。這些問題涉及到公共利益和公共安全，如果處理不當，會侵犯多個業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權益。 針對實踐中物業(yè)管理企業(yè)和個別業(yè)主擅自改變公共建筑和共用設施用途的行為，條例第五十條規(guī)定公共建筑和共用設施不得改變用途的原則，并對改變公共建筑和共用設施用途的程序作了嚴格限制。 針對亂挖、亂占小區(qū)道路、場地的行為，條例第五十一條和第五十二條對業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電等單位臨時占用、挖掘道路、場地的行為予以規(guī)范，明確了相應的程序，強化了占用人恢復原狀的義務。 為了明確物業(yè)區(qū)域內市政設施的維修、養(yǎng)護責任，條例第五十二條規(guī)定了供水、供電、供氣、供熱、通信、有

56、線電視等單位對物業(yè)管理區(qū)域內相關管線、設施設備的維修養(yǎng)護責任。 在物業(yè)管理區(qū)域內，房屋裝飾裝修對小區(qū)環(huán)境、物業(yè)安全等影響甚大，為了規(guī)范房屋裝飾裝修行為，條例第五十三條規(guī)定了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的告知義務。 物業(yè)的維修養(yǎng)護，大、中修和更新改造，需要資金數(shù)額較大。為此，條例第五十四條確立了住宅專項維修資金制度。 為了規(guī)范物業(yè)的共用部位、共用設施設備經(jīng)營行為，確保業(yè)主的合法權益，條例第五十五條對利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的程序以及經(jīng)營收益的分配作了原則規(guī)定。 為了消除安全隱患，維護公共利益以及業(yè)主合法權益，條例第五十六條明確了責任人對存在安全隱患物業(yè)的維修養(yǎng)護責任和有關業(yè)主的配合義務，

57、同時規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在一定條件下可以代責任人維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔，以確保物業(yè)安全。 （六）第六章 法律責任 法律責任是法律、法規(guī)、規(guī)章必不可少的重要組成部分 完整的法律規(guī)范，都應當包括適用條件、行為模式以及違反行為模式的法律后果三個要素。其中，法律責任的規(guī)定是體現(xiàn)法律規(guī)范國家強制力的核心部分，如果在一個法律文件中缺乏法律責任的規(guī)定，法律所規(guī)定的權利和義務就形同虛設。因此，在法律、法規(guī)乃至規(guī)章中，根據(jù)其所調整的社會關系的性質、特點，正確、合理地選擇、規(guī)定法律責任的條款，對保證法律、法規(guī)、規(guī)章的有效實施具有非常重要的現(xiàn)實意義。 法律責任，又稱違法責任，是指法律關系的主體由于其行為違法，按照法

58、律、法規(guī)規(guī)定必須承擔的消極法律后果。包括以下幾層含義：第一，承擔法律責任的主體既包括公民、法人，也包括機關和其他社會組織；既包括中國人，也包括外國人和無國籍人。第二，違法行為的實施是承擔法律責任的核心要件。第三，法律責任是一種消極的法律后果，即是一種法律上的懲戒性負擔。第四，法律責任只能由有權國家機關依法予以追究。 法律責任不同于其他社會責任，如政治責任、道義責任等，法律責任有其自身的特征： 第一，它是與違法行為相聯(lián)系的。沒有違法行為，就談不上法律責任。由于違法行為的性質和危害程度不同，違法行為所應承擔的法律責任也不相同。 第二，它的內容是法律明確而又具體規(guī)定的。法律責任是一種強制性的法律措施

59、，必須由有立法權的國家機關根據(jù)立法權限依照法定程序制定的有關法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)或者規(guī)章來加以明文規(guī)定。 第三，它具有國家強制性。法律責任是以國家強制力為后盾的。所謂國家強制力，是指國家司法機關或者行政機關有權采取的，能夠迫使違法行為人承擔其效果的強制力。道德責任，只能通過輿論監(jiān)督等途徑進行，不能通過國家強制力保證執(zhí)行。 第四，它是由國家授權的機關依法實施的。對違法行為追究法律責任，實施法律制裁，是國家權力的重要組成部分，必須由國家授權的機關，主要是國家司法機關和有關國家行政機關依法進行，其他任何組織和個人均無權進行。 條例的法律責任有如下幾個方面的特點： （1）行政責任、民事責任并存。

60、物業(yè)管理本質上是一類特殊的民事關系，即使在其中的一方主體廣大業(yè)主中，還存在著單個業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突。同時，物業(yè)管理企業(yè)的違法行為往往損害的是多數(shù)業(yè)主的公共利益，不僅要承擔民事責任，而且要服從行政機關的監(jiān)督，因此物業(yè)管理中的違法行為多數(shù)都構成民事違法和行政違法兩個方面。條例在設定法律責任時，對行政責任和民事責任都作了相應的規(guī)定。 （2）在設定法律責任時遵循了以下原則：凡是能夠通過承擔民事責任解決的，不再設定行政處罰的原則；確實涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責任的承擔，以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。 （3）體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的