精品-UPCS湖南路地下商業(yè)街策劃報告課件

1、Unique Partner & Customer Skills 湖南路地下商業(yè)街策劃報告謹呈： 東方大唐置業(yè)有限公司本項目UPCS所做的工作工作內(nèi)容地塊考察政府部門訪談收集基礎(chǔ)資料南京商業(yè)市場研究外地商業(yè)項目考察客戶溝通9.05-9.19 9.19-9.289.29-10.12第一階段 市場調(diào)研第二階段報告撰寫公司評審第三階段中期溝通確定研究思路市場及項目研究結(jié)果研討公司初審撰寫項目主體報告公司復(fù)審修改調(diào)整完成終稿工作內(nèi)容工作內(nèi)容匯報內(nèi)容調(diào)整本次匯報的思維導(dǎo)圖項目投資背景研究項目推廣執(zhí)行項目行銷與招商策略項目定位市場競爭環(huán)境研究項目規(guī)劃設(shè)計建議運營模式分析國內(nèi)典型商業(yè)項目研究項目基地研究項目

2、SWOT分析項目租售比例建議項目投資背景解析城市概況城市經(jīng)濟運行特征相關(guān)政策解讀南京商業(yè)市場分析多元城市中心論為多種生活方式的并存創(chuàng)造了可能，也為城市商業(yè)的繁榮帶來機會南京地處長江下游的寧鎮(zhèn)丘陵山區(qū)，轄設(shè)十一區(qū)二縣，總面積6597平方公里，是江蘇省省會，長江中下游中心城市。南京東連富饒的長江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水網(wǎng)，北接遼闊的江淮平原；長江穿越境域，江寬水深，萬噸海輪可終年暢通，是一個天然的河、海良港。 南京是長三角的中心城市，是全國性商貿(mào)中心之一、歷史文化名城。作為三大都市圈的領(lǐng)航者，長三角地區(qū)在未來中國經(jīng)濟中的地位將不斷提高，而作為長三角重點城市的南京，未來在區(qū)域經(jīng)濟格局中也將扮

3、演愈加重要的角色。南京為經(jīng)濟核心發(fā)展城市，其“一小時經(jīng)濟圈”內(nèi)的輻射的城市有：揚州、鎮(zhèn)江、馬鞍山、滁州、蕪湖、淮安、巢湖等。至珠三角至閩三角至上海至徐州至武漢至京津唐至膠東南京市項目投資背景解析城市概況城市經(jīng)濟運行特征相關(guān)政策解讀南京商業(yè)市場分析城市經(jīng)濟總量的持續(xù)增長，按照經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系模型，南京進入飛速發(fā)展期GDP增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯甚至倒退5-10%穩(wěn)定發(fā)展1015%高速發(fā)展大于15%飛速發(fā)展 按照國際研究慣例： GDP增長與城市房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型人均GDP接近6000美元，按照國際研究經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)發(fā)展階段的規(guī)律，南京的房地產(chǎn)進入快速發(fā)展期發(fā)展階

4、段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800-40004000-80008000-1200012000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型經(jīng)濟周期對房地產(chǎn)周期的影響第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)所占比重較高，預(yù)示工業(yè)化進程迅速且經(jīng)濟發(fā)展活力十足從歷年南京經(jīng)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變趨勢 來看，一產(chǎn)比重在逐漸降低，二產(chǎn)比重增加趨勢明顯；第二產(chǎn)業(yè)，尤其是工業(yè)基礎(chǔ)的壯大為城市經(jīng)濟發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達反映城市的經(jīng)濟活力，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)調(diào)整及現(xiàn)代服務(wù)

5、業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟還將迎來新的發(fā)展階段。城市固定資產(chǎn)投資相對理性，對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用較為明顯南京固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定的增長，與其城市發(fā)展速度相適應(yīng)；固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的作用明顯。社會消費品零售總額的總量較高，接近1200億元，城市商業(yè)經(jīng)濟發(fā)達，居民消費觀念強南京社會消費品零售總額在同類省會城市處于前列；南京商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)達，這與城市定位是相匹配的；折射出當?shù)鼐用裨谙M意識上的超前性。居民對大宗消費品的實際支付能力較高但居民消費相對比較保守居民儲蓄存款余額較同類城市高且人均值增幅保持在10%左右，顯示居民對大宗消費品的實際支付能力；同時城鄉(xiāng)居民存款總額所占比例的穩(wěn)步加大則反映出居民消費的

6、保守一面城市居民的消費觀念在逐步增強，但短期內(nèi)消費趨于保守，還需要一定的市場培育期轉(zhuǎn)變和引導(dǎo)，居民消費能力相對減小2005年南京人均消費支出的增長比例的加大，反映出城市居民消費觀念在不斷增強；同時消費支出與可支配收入比例的減少，則反映出消費觀念還是不強；經(jīng)濟總量的增長幅度較可支配收入和支出的增長小，折射出可供消費的能力減弱項目投資背景解析城市概況城市經(jīng)濟運行特征相關(guān)政策解讀南京商業(yè)市場分析金融政策發(fā)布機構(gòu)主要內(nèi)容潛在影響央行銀行利率接連不斷的上調(diào)一是引導(dǎo)投資和貨幣信貸的合理增長；二可以引導(dǎo)企業(yè)和金融機構(gòu)恰當?shù)睾饬匡L險；三有利于維護價格總水平基本穩(wěn)定，保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快協(xié)調(diào)發(fā)展。建設(shè)部和南京住

7、房公積金管理中心住房公積金利率上調(diào)；個人還貸能力系數(shù)的調(diào)低公積金利率的調(diào)整在加重購房壓力的同時，折射出國家是在從多個角度控制房價的過快增長。 金融政策旨在穩(wěn)定國民經(jīng)濟的平穩(wěn)協(xié)調(diào)戰(zhàn)法，同時從多角度穩(wěn)定房價的正常增長發(fā)布時間發(fā)布機構(gòu)政策名稱政策內(nèi)容潛在影響2006.8.1國土資源局招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范規(guī)定六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地規(guī)范土地市場秩序，杜絕不正當?shù)乃较陆灰?006.8.1國土資源局協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范2006.9.5國務(wù)院國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知要求建立工業(yè)用地出讓

8、最低價標準統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強化對土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴肅懲處土地違法違規(guī)行為。嚴格控制城市用地，強化對土地市場的監(jiān)控2007.4.27國土部，國家工商行政管理總局國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議共16條，對出讓土地的竣工時間、投資總額、投資強度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項目用地中非生產(chǎn)性設(shè)施用地比例、閑置土地認定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等合同條件及違約責任進行了明確約定。補充協(xié)議的出臺一定程度上打壓了開放公司屯房行為2007.5.31省建設(shè)廳、省監(jiān)察廳關(guān)于切實加強經(jīng)營性用地容積率規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查的通知容積率調(diào)整須向社會公示，必要時應(yīng)組織聽證，接受社

9、會監(jiān)督。土地一經(jīng)出讓，任何單位和個人都無權(quán)擅自更改規(guī)劃設(shè)計條件確定的容積率，也不得依據(jù)政府會議紀要調(diào)整容積率，要求對年以來的經(jīng)營性用地和建設(shè)項目進行檢查。處理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不規(guī)范操作2007.8.17國土資源部通知要求各地進一步規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的試點工作。未經(jīng)批準擅自開展掛鉤試點，增加建設(shè)用地的，要追究責任，并相應(yīng)扣減土地利用年度計劃指標。同時，要尊重農(nóng)民意愿，不符合農(nóng)民意愿的，不得搞行政命令強行拆遷。嚴格控制城市土地的征用土地政策國土資源局的系列政策出臺進一步規(guī)范了房地產(chǎn)土地市場的各個環(huán)節(jié)發(fā)布時間發(fā)布機構(gòu)政策名稱政策內(nèi)容潛在影響2007.5.1南京市建委南京市

10、民用建筑節(jié)能在施工、銷售階段實行公示的實施意見規(guī)定了開發(fā)商必須進行公示的內(nèi)容，包括“屋面隔熱保溫、墻體隔熱保溫、外門窗性能、遮陽、暖通、電氣節(jié)能以及其他節(jié)能措施”， 建設(shè)單位在建筑工程正式開工后，在施工現(xiàn)場公示；在領(lǐng)取房屋銷售許可證后，在銷售現(xiàn)場公示，并且“施工現(xiàn)場、銷售場所節(jié)能公示不得遲于樓盤開始銷售的時間”。對于開發(fā)項目提出了更高的要求2007.5.23南京市房管局南京市房產(chǎn)面積測算規(guī)則新規(guī)定主要內(nèi)容：1.上蓋遮不住下部的陽臺不算面積有上蓋遮不住下部的陽臺，無論差多少，均不算面積；2.商業(yè)部分電梯井等公攤面積，不計入住宅；3.商業(yè)部分共用面積單獨計算一個面積在面積表中反映，作為整幢房屋的面

11、積組成部分。這部分面積所在部位會在商品房共有共用部位明細表中公示，作為未計入分攤的共有共用部位歸住宅功能區(qū)產(chǎn)權(quán)人共有；4.屋內(nèi)不足2.2米部分不算面積首先層高不足2.20米的部位不計算面積，其次要看該部位是位于套內(nèi)還是屬于架空層、自行車庫或設(shè)備層，若是位于套內(nèi)，則歸購買該套房屋的業(yè)主所有；若屬于架空層、自行車庫或設(shè)備層等公共部位，則歸全體業(yè)主所有。層高大于2.20米的架空層、自行車庫要計算面積，但不作為分攤面積，歸全體業(yè)主所有。規(guī)劃核準作為公共休閑的架空層，開發(fā)建設(shè)單位無權(quán)更改其使用功能；規(guī)劃核準作為車庫的架空層，架空層內(nèi)的車庫歸全體業(yè)主所有。規(guī)范商品房買賣過程中的面積計算細則，對于后期開發(fā)項

12、目的產(chǎn)品創(chuàng)新提出的挑戰(zhàn)2007.8.5國務(wù)院法制辦公室民用建筑節(jié)能條例（草案）1.商品房節(jié)能將進合同。2.新建筑將分戶安裝熱計量器。3.限制或禁止使用高耗能的技術(shù)、材料和設(shè)備。4.開發(fā)商違規(guī)最高罰50萬。政府開始關(guān)注住宅的節(jié)能環(huán)保功能國務(wù)院和地方政府同時對商品房住宅項目的開發(fā)出了更高的要求開發(fā)政策發(fā)布時間發(fā)布機構(gòu)政策名稱政策內(nèi)容潛在影響2007.7.2南京市政府關(guān)于中低價商品房建設(shè)與銷售管理實施意見意見主要內(nèi)容有：配建：超5萬小區(qū)，應(yīng)建10%中低價房房價：“一套一價”，利潤不得超過6%套型：6090之間，三口之家夠住了交易：兩證齊全，就可以上市買賣地方政府對于房價的嚴格控制2007.5.28物

13、價局細則主要包括：1.要拿銷售許可證，必須先來核房價；2.土地三年以上才能重評成本3.已批在售房價只準降不許漲4.開發(fā)商調(diào)價必須上報主管部門復(fù)核5.開發(fā)商擅自定價銷售將受處罰6.高檔住宅界定標準，不需核價嚴格控制房價的迅速增長上升到政策層面2007.8.1南京市政府對具備上市條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻通過消極等待、徘徊觀望增加的所有成本，物價部門將不予認可，仍按照其5月14日之前銷售的最高價格進行核價?？刂品績r增長過快2007.7.15南京市物價部門非普通商品住房實行“一套一標”對非普通商品住房價目表進行修改，規(guī)范非普通商品住房“一套一標”的明碼標價行為，別墅等非普通商品住房必須實行“一套一標”，

14、 7月15日開始執(zhí)行。 “一套一標”要求每套房屋必須注明其建筑面積、銷售單價、銷售總額及銷售狀況等具體情況。地方政府抑制房價增長過快的現(xiàn)狀，預(yù)計后期的力度還將加大地方政府對于房價增長過快的控制上升到政策的層面價格政策發(fā)布時間發(fā)布機構(gòu)政策名稱政策內(nèi)容潛在影響2006.5.31國稅總局關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知2006.6.1后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅增加短期投資倒賣商品房的成本2006.7.11建設(shè)部聯(lián)合其他五部委關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準入；加強外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理；嚴格境外機構(gòu)和個人購房管理；進一步強化和落實

15、監(jiān)管責任限制了外資炒房，加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、境外機構(gòu)和個人購房的管理2006.7.26國稅總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅打擊投資，加大投資房產(chǎn)的成本2006.9.14國家稅務(wù)總局國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)市場個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知關(guān)于加強個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理問題；關(guān)于加強個人將受贈不動產(chǎn)對外銷售稅收管理問題；關(guān)于加強對個人無償贈與不動產(chǎn)后續(xù)管理的問題增強房地產(chǎn)商品房交易的稅收，從而減少頻繁交易2007.5.11市物價局、房產(chǎn)局關(guān)于貫徹省物價局進一步加強和完善商品住房價格管理意見的實

16、施意見南京07.6.20日起實施“一房一價”，取得土地三年以上需重新評估地價對于房價的限制上升到政策層面銷售政策政府從銷售的各個環(huán)節(jié)抑制房價的增長，并從上市銷售的首要環(huán)節(jié)就限制漲幅發(fā)布時間發(fā)布機構(gòu)政策名稱政策內(nèi)容潛在影響2006.5.17國務(wù)院中華人民共和國測繪成果管理條例（修訂草案）切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度2006.5.29國務(wù)院辦公廳關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90

17、平方米、雙70的標準。增加小戶型在市場中的供應(yīng)量2006.7.6建設(shè)部關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見明確了九部委“十五條”中90平方米標準為單套住房建筑面積，并提出要加強監(jiān)督檢查，落實責任追究制度，地方政府要負起切實責任增加小戶型在市場中的供應(yīng)量2007.5.1南京市建委南京市民用建筑節(jié)能在施工、銷售階段實行公示的實施意見凡是南京市新開工或進行銷售的民用建筑，建設(shè)單位應(yīng)當將所建、所銷售的民用建筑節(jié)能實施情況，在施工現(xiàn)場主要出入口和銷售場所顯著位置進行公示。2007.3.16全國人民代表大會中華人民共和國物權(quán)法對住宅年限到期后的自動延期。而對商業(yè)用地，則未有涉及。政府保留了對商業(yè)產(chǎn)權(quán)的控

18、制權(quán)。銷售政策從國務(wù)院到地方政府對于老百姓的住房問題十分關(guān)注，維護普通百姓的購房利益項目投資背景解析城市概況城市經(jīng)濟運行特征相關(guān)政策解讀南京商業(yè)市場分析城市商業(yè)的區(qū)域特征總體特征： 城中區(qū)商鋪投資成本高，客群面有限，銷售壓力較大 自營成為主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 新城區(qū)商業(yè)是發(fā)展的初級階段，社區(qū)型商業(yè)銷售業(yè)績明顯優(yōu)于大型 綜合類商業(yè)分區(qū)發(fā)展特征： 江寧、江北是目前主要商業(yè)開發(fā)區(qū)域，主城邊緣區(qū)配套商業(yè)相對匱乏：江寧商業(yè)持續(xù)大量上市，商業(yè)市場格局期待重組；江北大橋商業(yè)體量劇增，業(yè)態(tài)重組是必然； 核心區(qū)新街口商圈將向各方延展主題性商業(yè)開發(fā)成為大型商業(yè)開發(fā)主流大型商業(yè)分布不均衡，業(yè)態(tài)趨于雷同，同質(zhì)化競爭

19、嚴重主城區(qū)的商業(yè)配套完善，但商業(yè)項目本身缺乏趣味性和科技性 城市商業(yè)區(qū)域特征明顯，城市商業(yè)可供挖掘空間較大商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀整體商業(yè)市場的銷售保持相對穩(wěn)定的量，年初商業(yè)用房供應(yīng)量大，后期的銷售壓力將加大2006年8月2007年8月各月銷售、上市對比商業(yè)市場整體供銷商業(yè)市場整體供銷累計供銷比例的持續(xù)減小是銷售壓力減緩的具體體現(xiàn)江南八區(qū)的商業(yè)用房銷售價格的增幅較全市明顯，這主要是由于土地資源的稀缺和江南八區(qū)的優(yōu)勢環(huán)境所致商業(yè)市場銷售價格城中板塊商業(yè)目前供嚴重過于求，區(qū)域商業(yè)用房銷售壓力非常大從城中板塊最近一年的供銷情況看是嚴重的供過于求，銷售去化情況不容樂觀城中商業(yè)市場的累計供銷比是全市的2倍，這真

20、是反映了城中區(qū)域商業(yè)用房銷售的壓力最大城中商業(yè)市場供銷城中板塊的商業(yè)用房的價格保持較高的增長趨勢【總結(jié)】 比較全市、江南八區(qū)和城中的商業(yè)市場供銷情況和成交價格： 從供應(yīng)看，城中板塊商業(yè)累積供應(yīng)量最少，但累計供銷比最大，未來一年內(nèi)商業(yè)銷售壓力全市最大； 從銷售看，城中板塊無論是從銷售體量和銷售去化比率均為最??； 從價格看，城中板塊銷售均價位于全市之首；城中板塊土地資源的稀缺是商業(yè)項目銷售價格居高不下的主要原因城中商業(yè)市場價格用月增長率的平均數(shù)推算江南八區(qū)商業(yè)用房的增長趨勢2006年成交均價（元/平米）2007年成交均價（元/平米）2007年年度同比增長率2007年平均增長率2007年月增長率20

21、06.2226422007.112516-44.72%27.99%2.33%2006.3132652007.213261-0.03%2006.4138702007.31560312.49%2006.574032007.41445395.23%2006.6105962007.51955484.54%2006.7168592007.6173542.94%2006.8102922007.71763271.32%2006.9159382007.8162822.16%備注年增長率按照近兩年前八個月同比增幅的平均值計算；月增長率就是年增長率的月平均數(shù)07年商業(yè)用房價格月增長率為2.33%，其中湖南路區(qū)域月

22、增長率理性預(yù)測為1.84%城中商業(yè)價格趨勢利用江南八區(qū)和城中板塊商業(yè)用房的價格增長趨勢修正本項目的年增長率江南八區(qū)（30%）城中板塊（70%）城中北片區(qū)湖南路區(qū)域的理性的預(yù)測 年增長率（%）41.6627.9932.0922.09月增長率（%）3.472.332.671.84備注江南八區(qū)的范圍較廣，新興起來的商業(yè)項目由于之前的價值為發(fā)掘，導(dǎo)致了整體增幅的加大本項目就是處于城中板塊，屬于湖南路商圈的核心地段，因此比例應(yīng)當加大本項目處于北片區(qū)的優(yōu)勢區(qū)域，由于區(qū)域商業(yè)發(fā)展成熟增幅有限，因此取區(qū)域平均增幅由于近期的市場環(huán)境較好，這屬于房地產(chǎn)周期性的價值放大，理性的預(yù)測應(yīng)當去掉10%的增幅更為合理，規(guī)避

23、市場環(huán)境的突變帶來的風險城中商業(yè)價格趨勢修正湖南路商業(yè)項目的近期增長率，保持1.84%的月度增長項目市場競爭環(huán)境研究背景商圈概況各商圈業(yè)態(tài)分布特征對比分析各商圈商業(yè)吸納能力分析各商圈商業(yè)面積分配各商圈租金水平各商圈分街區(qū)分析城市與區(qū)域商業(yè)分析從圈（面）、線、點三個維度展開，商業(yè)的發(fā)展不僅與經(jīng)濟發(fā)展水平，而且與城市空間環(huán)境、地區(qū)居民消費能力等因素密切相關(guān)。南京形成了新街口城市級商業(yè)中心，湖南路、夫子廟、中央門三個市副商業(yè)中心這四個成熟的商業(yè)圈；其中新街口商圈主要以中高級百貨業(yè)態(tài)為主，湖南路、夫子廟、中央門分別以精品店和時尚百貨、風味小吃和旅游工藝品專賣、批發(fā)為主，形成了各自的鮮明特色，加上服務(wù)型

24、的社區(qū)商業(yè)，構(gòu)成了南京整體商業(yè)格局。城市商業(yè)背景 在南京城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃中，設(shè)置了35個商業(yè)中心，分市級商業(yè)中心、市級商業(yè)副中心、區(qū)級商業(yè)中心三級。在改造提升新街口市級商業(yè)中心和湖南路、夫子廟市級商業(yè)副中心的基礎(chǔ)上，新建河西市級商業(yè)中心和火車南站、江寧、仙林市級副中心，使地區(qū)級商業(yè)中心達12個。湖南路商圈夫子廟商圈新街口商圈湖南路商圈是南京市重點改造和提升的市級商業(yè)副中心核心競爭圈區(qū)域競爭：湖南路商圈；邊緣競爭圈同質(zhì)競爭：新街口、中央門、夫子廟商圈；泛競爭圈層分流競爭：新城市廣場、1912等其他區(qū)域級和個性化的集中商業(yè)競爭分流。本項目的競爭范圍界定：本項目預(yù)期后市將面臨區(qū)域競爭、邊緣競爭和分流

25、競爭調(diào)研目的：本項目的體量決定了其城市地位，本次調(diào)研主要通過對界定競爭范圍的調(diào)研，充分認識南京城市商圈的運營現(xiàn)狀背景，在四大商圈的競爭格局中尋求本項目發(fā)展的方向和突破點；調(diào)研對象：湖南路、新街口、夫子廟、中央門商圈四大市級商圈；調(diào)研內(nèi)容：各區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃、交通環(huán)境、業(yè)態(tài)分布、租金情況、消費人群、人流量、車流量等；調(diào)研時間：2007.9.15-2007.9.19 于2007年9月13日召開項目組會議，市場部成立專項調(diào)研小組，在對13名銷售人員和4名市場研究人員為其2個工作日的調(diào)研技巧培訓之后，展開了對四大商圈的全面調(diào)研人員安排： 調(diào)研區(qū)域調(diào)研人員湖南路商圈1名市場部資深研究員，4名訓練有素的銷售

26、人員新街口商圈1名市場部資深研究員，4名訓練有素的銷售人員夫子廟商圈1名市場部資深研究員，4名訓練有素的銷售人員中央門商圈1名市場部資深研究員，3名訓練有素的銷售人員根據(jù)項目的競爭范圍界定展開市場調(diào)研項目市場競爭環(huán)境研究背景商圈概況各商圈業(yè)態(tài)分布特征對比分析各商圈商業(yè)吸納能力分析各商圈商業(yè)面積分配各商圈租金水平各商圈分街區(qū)分析品質(zhì)和檔次不斷升級的湖南路商圈 概況說明：湖南路商業(yè)街經(jīng)過低層次的、無序的普通商品交易場所，發(fā)展到現(xiàn)在的中高層次的、有管理的特色商業(yè)街，并且通過沿街商鋪、市政配套的改造，大型購物場所，如太平洋百貨、世紀泰富、蘇寧銀河等的進駐，以及獅子橋餐飲一條街的建設(shè)，逐步形成了在全國有

27、一定影響力的集娛樂、休閑、購物、餐飲為一體的區(qū)域。湖南路商圈商業(yè)的品質(zhì)和檔次在不斷升級。商圈內(nèi)店面主要以服飾和餐飲為主。湖南路商圈在規(guī)劃建設(shè)引導(dǎo)下，湖南路商圈的客戶吸納力，消費形態(tài)等商業(yè)的延展性將不斷擴展馬臺街路改造玄武門將建3萬平方米地下車庫新街口商圈：商圈功能日益多元化，區(qū)域布局已趨于飽和，其市場認知度最高、輻射范圍最廣 新街口商圈是南京商貿(mào)商務(wù)的核心區(qū)，號稱“華東第一商貿(mào)圈”，己有近百年的歷史。新街口商圈集中了商貿(mào)商務(wù)、金融保險、資訊服務(wù)等多項現(xiàn)代商業(yè)功能。據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計，新百、中央、金鷹等商家屢屢突破日銷售額千萬元大關(guān)，南京市每售出6元的社會消費品，就有1元是在新街口商業(yè)街區(qū)銷售的，南

28、京一小時都市圈的輻射力在新街口商圈得到了充分的體現(xiàn)。作為交通樞紐、物流中心位置的中央門商圈，面向的是大眾化的商業(yè)定位，以中低端為主中央門商圈是結(jié)合南京長途汽車站、南京商廈、南京火車站進行網(wǎng)點布局的。中央門商圈以生活日用品、小百貨為經(jīng)營特色，各種餐飲、休閑、娛樂場所齊全，屬大眾化經(jīng)濟實惠型商圈。中央門商圈在經(jīng)營業(yè)態(tài)上以大市場為主，與以大商場和中高檔商務(wù)區(qū)為主的新街口商圈、以精品店見長的湖南路商圈形成錯位、相互補充。夫子廟商圈是 中西結(jié)合、融秦淮歷史文化的商業(yè)副中心，但整體消費層次不高夫子廟商圈是指以夫子廟商業(yè)片區(qū)為核心,以中華路,建康路,貢院街,長樂路等商業(yè)街為四沿的城南商貿(mào)圈，其中貢院街、貢院

29、西街區(qū)域為其核心地段。依托全國著名的風景點夫子廟帶來的大量中外游客，夫子廟商圈內(nèi)的人流量大，但整體消費在中低檔次，主要消費群為外來人口。商家的業(yè)態(tài)以具有地方特色的餐飲、小吃、古玩為主。 區(qū)域較高檔次的消費集中于餐飲為，近年來時尚品牌流行服飾發(fā)展較快。夫子廟商圈項目市場競爭環(huán)境研究背景商圈概況各商圈業(yè)態(tài)分布特征對比分析各商圈商業(yè)吸納能力分析各商圈商業(yè)面積分配各商圈租金水平各商圈分街區(qū)分析新街口核心商圈主要以大型綜合商場和地下商業(yè)為主新街口商業(yè)核心區(qū)主要包括地上和地下兩個部分，地上以新街口步行街為中心，包括了新街口各大百貨商場及精品店。地下部分則以時尚為核心的萊迪地下商城及以美食為核心的地鐵商鋪。

30、新街口大型百貨類商業(yè)比較集中，所占體量也相較大。新街口商業(yè)行態(tài)還是以大型百貨商場為主；萊迪廣場則選擇時尚路線，客戶定位為消費能力一般的年輕女性，跟大型商場的客群產(chǎn)生差異；而地鐵商鋪的客群主要定位為流動人群。我司重點對中山東路、洪武路、淮海路、中山南路所圍成的新街口商業(yè)圈核心區(qū)進行了調(diào)研。中央門商圈主要以酒店賓館、批發(fā)類大市場為主 中央門商圈地處交通樞紐，以大型百貨市場，賓館酒店，餐飲業(yè)經(jīng)營為主，主要滿足來往旅客的住宿，飲食，品集散和零售。龍蟠路地處長途汽車站和南京火車站中間，來往客流，尤其是步行人流較大，其商業(yè)規(guī)模不大，但數(shù)量多，品種繁多，包括餐飲，服裝，機電，禮品，研究，小商品，賓館酒店，藥

31、店等，主要服務(wù)對象為來往旅客。建寧路上以大型百貨市場為主，主要包括玉橋市場，金橋市場，華東國際鞋城，包括服裝，鞋包，知名品牌的批發(fā)，零售和倉儲，其服務(wù)對象包括南京市內(nèi)外的批發(fā)商，周邊居民，郊縣居民和來往旅客。 中央門商業(yè)數(shù)量分布 中央門商圈業(yè)種面積分布夫子廟商圈主要以餐飲、食品和古玩藝術(shù)品市場為主，具有很強的秦淮文化特色從店鋪數(shù)量看，夫子廟商圈店鋪以服飾最多，餐飲以古玩次之。從業(yè)態(tài)面積來看，夫子廟商圈業(yè)態(tài)主要以餐飲、服飾、古玩為主。無論從店鋪數(shù)量亦或業(yè)態(tài)面積上看，餐飲、服飾、古玩三種業(yè)態(tài)是商圈目前最主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)湖南路商圈主要以餐飲、服飾為商圈的經(jīng)營主流，但多元化的商業(yè)形態(tài)正逐漸勾勒成型 業(yè)態(tài)

32、分布情況餐飲、服飾為區(qū)域商業(yè)的主流形態(tài)主流業(yè)態(tài)奠定商業(yè)基礎(chǔ)、其他新型業(yè)態(tài)漸顯發(fā)展?jié)摿?，多元化商業(yè)形態(tài)逐漸勾勒成型業(yè)態(tài)面積組合情況大型商場、餐飲和服飾的營業(yè)面積是商圈的絕對主力大型商場、餐飲、服飾等業(yè)態(tài)規(guī)模較大傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的大面積容量，為新興業(yè)態(tài)的發(fā)展帶來目標客戶，新興業(yè)態(tài)伴隨著傳統(tǒng)業(yè)態(tài)漸成氣候，規(guī)模逐步擴大湖南路商圈具備市級商圈的條件，同時具備新街口商圈所沒有的擴展性功能。為本項目開發(fā)提供了獨特而鮮明的發(fā)展思路傳統(tǒng)業(yè)態(tài)餐飲、服飾、百貨奠定基礎(chǔ)，帶來客群規(guī)劃建設(shè)的引導(dǎo)、地下空間開發(fā)商業(yè)格局的擴展新的商業(yè)形態(tài)、新的目標客群項目著力點項目市場競爭環(huán)境研究背景商圈概況各商圈業(yè)態(tài)分布特征對比分析各商圈商業(yè)吸

33、納能力分析各商圈商業(yè)面積分配各商圈租金水平各商圈分街區(qū)分析湖南路商圈公交系統(tǒng)湖南路公交路線一覽按入口分：中山北路公交路線最多，其次是湖南路，最后是馬臺街，這表明大量的人流主要由中山北路進入湖南路商圈消費，這也從另一方面說明了中山北路在商圈中的重要地位。按來源分：公交路線中由城北特別是中山碼頭、南京西站、大橋南路及邁皋橋等區(qū)域發(fā)車較多，達16輛，而城中也有15輛車發(fā)車，另外河西、城南及江北也都有公交車始發(fā)。由此可見湖南路商圈輻射范圍很廣，但重點輻射城北及城中區(qū)域。湖南路商圈從公交線路上看，地鐵、公路等公交系統(tǒng)發(fā)達，尤其對于城北和城中的吸納力強停車位：目前，整個湖南路停車位大約有1600個左右，分

34、別在金山大廈、蘇寧環(huán)球、天獅大廈等建筑的地下以及湖南路沿街的兩側(cè)。但與湖南路繁華的商業(yè)設(shè)施相比，停車設(shè)施嚴重不足。特別是到晚上道路兩側(cè)基本被汽車所占據(jù)，因此導(dǎo)致了車流不暢通，相信隨著玄武門地下車庫的興建湖南路停車難的問題將會隨之改善。湖南路主要停車地點樓層分布車位數(shù)量金山大廈地下1-3層300蘇寧環(huán)球地下1-3層300蘇寧銀河地下1-2層110山西路百貨地上30建偉大廈地下1-2層120多天獅百盛地下1-3層220軍人俱樂部地上40湖南路沿街地上300多區(qū)域內(nèi)有近2000停車位，但日常的停車位緊張反映出區(qū)域吸納力較強從道路來看，中山北路的人流和車流明顯超過中央路，各條道路除平時車流量高于周末外

35、，人流助力車等流量明顯低于周末；從3條主要統(tǒng)計口我們可以清楚的看到，相當一部分人流分流到獅子橋美食街中，由于可見獅子橋在整個湖南路商圈中的地位非常顯著。人流動向：通過計算經(jīng)過本項目的機動車和非機動車（助力車電動車自行車）、行人數(shù)來判斷本項目潛在的消費客群數(shù)量，我們選取上午9：00、14：00和19：00測算每20分鐘通過的車輛和行人，可以發(fā)現(xiàn)在三個不同的時間段，19：00人流量都是最多的，在14：00左右次之。獅子橋為步行區(qū)，禁止車輛出入，故只統(tǒng)計人流。本項目的人流導(dǎo)向主要來自于中央路和中山北路，項目的規(guī)劃需加強這兩區(qū)域的導(dǎo)示核心客群：城北及城中區(qū)域，也可以統(tǒng)稱為鼓樓以北區(qū)域，包括鼓樓、城北及

36、部分江北居民次要客群：南京其它區(qū)域居民以及南京以外城市游客邊緣客群：少量外國游客湖南路商圈目前的吸納輻射范圍有限，還主要集中在城北和城中區(qū)域邊緣客群次要客群核心客群客戶消費特征描述從客戶區(qū)域來源及年齡結(jié)構(gòu)我們可以總結(jié)出湖南路商圈的主要消費群體是南京鼓樓以北區(qū)域中青年居民，這部分居民具有如下特點：認可南京、熟悉南京，對南京本地的知名商圈比較熟悉；普遍文化層次較高，基本具有大專以上學歷，正在大學讀書或具有穩(wěn)定的工作；大多綜合收入較高，消費能力較高，有定期消費和購物的習慣；休閑和購物并存的消費心理占了多數(shù)，但區(qū)域內(nèi)可供休閑購物消費的趣味性場所不多；夜生活比較豐富，在“衣、食”等生活上消費比重較高?？?/p>

37、之，這是一群富有朝氣、時尚、消費觀念先進、文化層次及素質(zhì)較高的年輕消費群體。為新興業(yè)態(tài)的發(fā)展布局提供了前提條件。目前商圈的消費客群以富有時尚、文化層次較高的年輕客群為主新街口商圈作為南京的核心商圈，公交系統(tǒng)發(fā)達、城市的吸納力是全市范圍乃至周邊縣市周邊公交系統(tǒng) ：新街口是南京的商業(yè)中心也是南京商務(wù)中心，過往的公交較多，主要的公交路線是連接南京其他三大市級商業(yè)副中心，區(qū)域的核心地位由此可見。公共交通便捷也是新街口商業(yè)的一大優(yōu)勢，是其它地區(qū)無法比擬的。從客戶區(qū)域來源看：作為南京的CBD中心，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)高度集中和繁榮，吸納的客戶范圍是南京全市；次要客群是外來的游客，作為南京最為繁華的商業(yè)街的吸引力較

38、大；從客戶年齡結(jié)構(gòu)看：新街口不同層次的商業(yè)業(yè)態(tài)布局決定了區(qū)域內(nèi)的消費客群是多樣化的客戶，年齡結(jié)構(gòu)較為分散，但只要集中在中青年 總之，新街口商圈的客戶分布比較廣泛，涵蓋了南京市區(qū)所有客群及部分郊區(qū)客群；此外商圈對長三角地區(qū)南京輻射范圍內(nèi)其它區(qū)域的中高檔客戶也有一定的吸引力。目前商圈的業(yè)態(tài)布局決定了其消費客群是綜合類的，城市吸納力強萊迪人流：萊迪人流量較大，下圖為9.15、9.16、9.17三天各時段萊迪廣場主入口及地鐵入口20分鐘的人流量，可見萊迪的人流量較大，工作日基本能保持每20分鐘700人的客流量，休息日則是工作日的23倍。地鐵商鋪人流：下圖為9.15（周六）、9.16（周日）、9.17（

39、周一）三天各時段地鐵商鋪12個主要入口20分鐘進入地鐵商鋪區(qū)域的人流量，其每20分鐘6000左右的人流量是其它地區(qū)無法相比的，雖然有效客戶較少，但人流量大彌補了這個缺陷。區(qū)域的人流量為商圈的繁榮奠定了基礎(chǔ)，地鐵的開通為區(qū)域地下商業(yè)的繁榮注入了活力單從人流量看，地鐵商鋪的人流量較大而且比較穩(wěn)定，下圖描述了萊迪和地鐵商鋪忙時與閑時的人流差異。作為地鐵交通樞紐的核心區(qū)域，人流量遠遠大于同一區(qū)域的萊迪地下商業(yè)街中央門商圈的交通聯(lián)系主要在城北區(qū)域，以及車站、碼頭的交通聯(lián)系 公交系統(tǒng)按公交線路站點分：道路公交線路中央路1，28，30，35，38，33，8，32，45，56，建寧路136，66，10，159

40、，13，303，72，54，73龍蟠路22，318，66，69，10，45，28，159，136，56，南棲，南洲，南湖，南湯。 按來源區(qū)域分：出發(fā)地點江北棲霞區(qū)夫子廟中山陵中山碼頭城南江寧城中河西大橋長途東站馬群公交線路條數(shù)3121144225153其中多數(shù)公交線路都已南京車站為終點站，連接仙林，江寧，棲霞區(qū)，雨花臺，河西，馬群，夫子廟等區(qū)域，乘客多為以南京車站為目的地的旅客。玉葛和玉六分別是玉橋市場通往棲霞區(qū)和六合的公交線路，乘客多為當?shù)鼐用瘢眯心康臑榈街醒腴T商圈購物或到長途汽車站和火車站出行。南湖，南洲，南上，南棲，南湯等線路是典型的連接主城區(qū)和周邊郊區(qū)的線路，乘客多為當?shù)鼐用?，其目?/p>

41、為出行和購物。其余途徑中央門商圈的公交線路來自城區(qū)各區(qū)域。中央門商圈的車流、人流主要集中在建寧路和龍蟠路一線 建寧路人車流 中央路人車流 龍蟠路人車流 外部客流及消費傾向：由于中央門處于南京火車站和長途東站，長途汽車站，南京西站之間，是南京的重要交通樞紐之一，來自外地的客流，主要是從南京車站和長途客運站中轉(zhuǎn)的他籍游客。這部分客流在中央門商群的消費主要為餐飲，住宿，箱包，服裝，禮品等，據(jù)相關(guān)資料外地人消費占本商圈總消費的46.4%。內(nèi)部客流及消費傾向：內(nèi)部客流主要是來自中央門附近居民，南京周邊和南京市區(qū)以長途客運站和火車站為目的地的外出人群，其主要消費為食品，禮品，箱包，服飾。年齡結(jié)構(gòu)：以30歲

42、以上客群為主，年齡結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為復(fù)合型層次結(jié)構(gòu)：主要是外地人，多數(shù)是批發(fā)商，零售商，郊縣居民。區(qū)域內(nèi)的客群消費層次不高，外地客戶時主力，消費多以批發(fā)、零售為主夫子廟商圈的城市吸納力主要集中在城南、城東區(qū)域，以及主要長途車站、火車站公交系統(tǒng)夫子廟商圈周邊公共交通發(fā)達，多條公交線路通過周邊。其中東西走向線路有9條，南北走向線路有16條?；疖囌尽⒊潜眳^(qū)域發(fā)車的路線：5條（1、40、44、33、30）下關(guān)區(qū)域發(fā)車的路線：2條（16、31）城東、河西發(fā)車途徑的路線：10條（2、4、7、49、62、301、23、43、63、85）寧南、江寧發(fā)車的路線：7條（101、102、103、106、26、46、14）鼓

43、樓區(qū)域發(fā)車的路線：1條（305）人流量沒有明顯的差異，但機動成和非機動車壯元樓的量最大夫子廟商圈依托全國著名旅游景點夫子廟帶來大量的中外游客，商圈目前客群主要以游客為主。停車位：整個夫子廟商圈為步行區(qū)，禁止車輛通行，內(nèi)部未設(shè)有停車位及停車場。商圈外部設(shè)有數(shù)個停車場。主要停車場包括：場名場址泊位瞻園商城地下瞻園路200夫子廟室內(nèi)停車場平江府路158號130天宇大廈建康路185號40狀元樓地面(路內(nèi))大四福巷65金榜大市場平江府路188號52(計次)航天大廈建康路115號25(計次)航天學院瞻園路126號40(計次)旅游景點金陵展覽館地下夫子廟西牌坊35(計次)旅游景點秦淮區(qū)體育館西石壩街20號3

44、0(計次)旅游景點義興巷（路內(nèi)）瞻園路義興巷30(計次)旅游景點貢院街（路內(nèi)）貢院街東段20(計次)旅游景點白鷺賓館大石壩街68號40(計次)旅游景點區(qū)域消費客群：商圈的主力消費是外來旅游觀光游客，區(qū)域內(nèi)的普通消費以中低端為主，停車位不多側(cè)面反映了對本市的吸納力有限項目市場競爭環(huán)境研究背景商圈概況各商圈業(yè)態(tài)分布特征對比分析各商圈商業(yè)吸納能力分析各商圈商業(yè)面積分配各商圈租金水平各商圈分街區(qū)分析湖南路商圈的商業(yè)分布湖南路商圈主要街區(qū)構(gòu)成：湖南路商圈主要由5部分組合，分別是湖南路、獅子橋、中山北路、馬臺街及餐飲小吃街，各街區(qū)具體分布見下圖：各街區(qū)店鋪數(shù)量及面積分布根據(jù)詳細統(tǒng)計，湖南路商圈經(jīng)營店鋪數(shù)量

45、共535家，總規(guī)模約25.1萬平方米新街口地面商業(yè)：以百貨為主，定位中高端客戶各大商場經(jīng)營業(yè)態(tài)較類似，一樓基本為珠寶，化妝品，中外名表，鞋類；二樓以上基本為服裝；頂樓有部分居家、玩具、電器類商品。新街口商圈地面商業(yè)主要以百貨為主業(yè)態(tài)分布：服裝、飾品和鞋包皮具店占到了絕對的主力，餐飲、化妝等其它業(yè)態(tài)是作為補充商業(yè)形式出現(xiàn)。萊迪時尚廣場萊迪廣場就在新街口的地下心臟部位，其2萬平方米的商業(yè)體量每天分流了新街口商業(yè)街近四分之。萊迪廣場分地下兩層。共有商鋪862間，負一層分四條街區(qū)，共399套鋪位，主營服裝、鞋類、百貨和餐飲；負二層分五條街區(qū)，計463套鋪位，主營服裝、箱包、美容美甲以及娛樂。鋪位最大面

46、積110平方米，每個店鋪面積劃分7-25平米，以12-15平米為主。新街口商圈地下商業(yè)主要以服裝、餐飲和飾品零售為主新街口地鐵商鋪：南京地鐵一號線新街口站的地下整體有三層，其中負一層為整體商鋪，營業(yè)面積 1898平方米，共計88間鋪位，共有16個出口通向地面及周邊各家商場。由于該站轉(zhuǎn)盤處為地鐵一號線和二號線換乘的唯一通道，這里將成為人流大量聚集的地下商業(yè)區(qū)，并大大提升新街口商圈的商業(yè)價值。此外新街口地鐵商鋪不能轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓。經(jīng)營業(yè)態(tài)：由于這一區(qū)域多數(shù)為換乘地鐵的過路客，專程過來消費的所占比重較小，所以新街口地鐵商鋪經(jīng)營品種以餐飲小吃、飾品為主。下面為地鐵商鋪的類態(tài)分布圖（以套為單位）新街口商圈地

47、下商業(yè)主要以服裝、餐飲和飾品零售為主萊迪與地鐵商鋪的對比：萊迪與地鐵商鋪的業(yè)態(tài)相差較大，萊迪業(yè)態(tài)是以服裝類主，而地鐵商鋪則是以食品飲料店為主。下圖為萊迪與地鐵商鋪各業(yè)態(tài)所占比例的對比： 同為地下商業(yè)的萊迪和地鐵商鋪業(yè)態(tài)的組合差異較大中央門商圈的商業(yè)主要集中在綜合性市場為主的建寧路上中央門商圈商業(yè)面積分配各街區(qū)商鋪數(shù)量及面積分布根據(jù)現(xiàn)場統(tǒng)計，中央門商圈商業(yè)總面積為25.5萬平米，共有大小商家206家。建寧路上的商業(yè)面積最多，建寧路上以大型市場，超市和假日酒店為主，三者總面積為16.02萬平米。龍蟠路上商業(yè)總體量不大，但是商鋪數(shù)量較多，大型商業(yè)包括白宮大酒店和南京商廈，二者總面積為5.6萬平米。夫

48、子廟商圈的商業(yè)面積分布主要集中在餐飲、服裝和古玩的業(yè)態(tài)組合上從店鋪數(shù)量看，夫子廟商圈店鋪以服飾最多，餐飲以古玩次之。從業(yè)態(tài)面積來看，夫子廟商圈業(yè)態(tài)主要以餐飲、服飾、古玩為主。無論從店鋪數(shù)量亦或業(yè)態(tài)面積上看，餐飲、服飾、古玩三種業(yè)態(tài)是商圈目前最主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)項目市場競爭環(huán)境研究背景商圈概況各商圈業(yè)態(tài)分布特征對比分析各商圈商業(yè)吸納能力分析各商圈商業(yè)面積分配各商圈租金水平各商圈分街區(qū)分析湖南路商圈的租金水平上看，湖南路最高，目前最高的商鋪日租金接近50元 商業(yè)租金分布從不同路段相同業(yè)態(tài)租金看，一般是R湖南路R馬臺街R獅子橋R餐飲小吃街R中山北路，中山北路之所以租金相對最低是因為湖南路商圈內(nèi)人氣基本集

49、中到商圈內(nèi)其它街區(qū)消費，且該道路上功能比較單調(diào)等影響所致。租金(元/平方米/天)大型商場山百、太平洋、湖南路商場等按鋪面的年營業(yè)額收取提成蘇寧銀河原先產(chǎn)權(quán)銷售，目前蘇寧集團統(tǒng)一經(jīng)營10年，每年年租金為總房款的7。2006年上半年銷售價格：1F：5萬/平方米、2F：3.6萬/平方米、3F：2.5萬/平方米、4F：1.6萬/平方米、5F：1.4萬/平方米、6F：1.2萬/平方米。街區(qū)租金區(qū)間服飾餐飲鞋包等沿街店鋪獅子橋5.5-285-11.64.5-28湖南路10-46地上29-4620-3020-45地下10-11中山北路4-75.5-74-55-7餐飲小吃街6-106-86-10馬臺街10-2

50、810-1820-2710-18新街口商圈的萊迪底下商業(yè)租金較高，這主要在于其商業(yè)整體定位的錯位競爭萊迪地下廣場負一層的日租金為2535元/平方米，負二層的日租金則為20元/平方米。入口處部分鋪位租金最多可達66元/天。區(qū)域不同鋪位的租金差異也較大，15元/天67元/天，租金多相差近5倍。租金：新街口站地鐵負一樓商鋪開始對外招租時，以550元/平方米*月（18.3元/平米*日）起租，其他區(qū)域零星鋪位價格在500至550元/平米*月之間，新街口地鐵大圓盤處商鋪的租金最高，每月約660元/平方米（22元/平米*日）。負一層與負二層租金對比：負一層租金價格約在18-25元/平米*日，負二樓租金價格約

51、為8元/平米*天。其中，負二樓18平米鋪位報價5-6萬元/年，但具體價格要根據(jù)業(yè)主經(jīng)營情況決定，如果經(jīng)營情況好，能為地鐵商鋪帶來人氣，則價格可有適當優(yōu)惠，但若經(jīng)營不好，則租金可能上漲。萊迪與地鐵商鋪的對比：萊迪與地鐵商鋪的租金一般相差10元/天。下圖為地鐵商鋪與萊迪的租金對比。處于同一區(qū)域的地鐵商鋪由于人流的特殊性，租金水平較萊迪有明顯的差距中央門商圈主要以中低端的商業(yè)定位決定了其租金水平偏低綜合商場的租金分配綜合商場名稱租金南京商廈按鋪面的年營業(yè)額收取提成奧特萊斯商場按鋪面的年營業(yè)額收取提成玉橋市場服裝6.3元/天.平米 鞋類6元/天.平米從租金調(diào)研情況看，在各路段中，龍蟠路和建寧路的租金較

52、高，其中龍蟠路最高。從業(yè)態(tài)看，餐飲、服飾的租金較高，主要是受長途汽車站和南京車站的帶動，客流量大，市場較好，形成了車站周圍較為特殊的商業(yè)圈，由于龍蟠路上店面少，人流量大，是三條路當中租金最高的。沿街商鋪租金情況 調(diào)研路段業(yè)態(tài)租金（元/天m2） 中央路食品1.8-4.6服飾3.0-4.6理發(fā)店1.3-2.3鞋包1.0手機維修6.8建寧路服裝6.3-7.8鞋類6.8-8.8理發(fā)店4.1龍蟠路服飾10.9-14.6中餐館多數(shù)有產(chǎn)權(quán)從不同路段相同業(yè)態(tài)租金看，一般是R龍蟠路R建寧路R中央路龍蟠路主要有金橋、玉橋兩大綜合批發(fā)市場，區(qū)域商業(yè)成熟且有一定歷史，租金水平較中央路和建寧路略高夫子廟商圈的貢院街的租

53、金最為突出從租金調(diào)研情況看，在各路段中貢院街和貢院西街的租金水平最高，這主要是這兩條街連接夫子廟商圈三大入口，商業(yè)氣氛最為濃厚。地段業(yè)態(tài)租金瞻園路服飾8-10元/古玩11元/大石壩街工藝品9-12元/平江府路服飾8-11元/貢院街服飾20-30元/貢院西街服飾20-30元/江南貢院周邊服飾10-12元/夫子廟地下商場服飾3-6.5元/項目市場競爭環(huán)境研究背景商圈概況各商圈業(yè)態(tài)分布特征對比分析各商圈商業(yè)吸納能力分析各商圈商業(yè)面積分配各商圈租金水平各商圈分街區(qū)分析湖南路商圈的中山北路商業(yè)商場、賣場的商業(yè)面積比例占到了80%以上中山北路兩側(cè)分布以鞋包、服飾及餐飲店為主，從規(guī)模上看山西路百貨、太平洋商

54、場、蘇寧銀河及蘇寧電器等占據(jù)了這些商業(yè)供應(yīng)的主力，另外中山北路上存在一些KTV、演藝場所、網(wǎng)吧、電影院等娛樂休閑場所，因此整個中山北路臨近湖南路商業(yè)以專業(yè)店（包括商場、電器專賣等）為主，休閑娛樂場所為輔。業(yè)種分布業(yè)種面積組合餐飲小吃街商業(yè)目前主要是以餐飲店為主，該街是依托湖南路而形成的，整體規(guī)模較小且顯的比較臟亂無序，從業(yè)種分布來看，餐飲占據(jù)絕對主力地位，其規(guī)模也很大，另外由于賓館的存在因此賓館的規(guī)模也很大。餐飲小吃街主要以餐飲為主，零新的有部分服裝的商業(yè)布局，整體定位和消費層次較低業(yè)種分布業(yè)種面積組合湖南路商業(yè)主要是以各種服飾店為主，其中絕大部分是精品店，其次是各類鞋包店；從規(guī)模上看，商場規(guī)

55、模最大，達到40800平方米，其次是服飾業(yè)，達到34168平方米，這些商業(yè)的存在為湖南路帶來了大量的人氣。業(yè)種分布業(yè)種面積組合湖南路商業(yè)目前主要以服飾和商場的經(jīng)營為主，趣味型、魅力化的商業(yè)少見獅子橋主要以餐飲和服飾店為主，其中餐飲店主要分布在步行街兩側(cè)，規(guī)模也很大，達到22182平方米，服飾店分布相對較偏，規(guī)模也較小，另外該地區(qū)也存在少量休閑娛樂場所，總之，獅子橋是一個主要集餐飲及休閑娛樂為一體的街區(qū)。獅子橋商業(yè)目前主要以餐飲美食為主業(yè)種分布業(yè)種面積組合馬臺街商業(yè)從店鋪數(shù)量上看主要是以服飾及餐飲為主，從規(guī)模上看主要是以超市（北京華聯(lián)）、餐飲及賓館為主，整體業(yè)態(tài)比較豐富，但由于馬臺街自身道路條件

56、的限制以及區(qū)域店鋪較為陳舊且缺乏知名品牌店的支撐，因此整體商業(yè)檔次顯得較低。業(yè)種分布業(yè)種面積組合馬臺街商業(yè)有知名餐飲小吃，但規(guī)模最大是超市，其次是娛樂和美容美發(fā)的商業(yè)布局湖南路商圈整體規(guī)模較大，商業(yè)經(jīng)營業(yè)種比較豐富，但其商業(yè)從總體上而言仍以大型商場為主體，服飾及餐飲比重較大，缺少充滿活力、趣味性及個性化較強的商業(yè)，其商業(yè)有很大發(fā)展空間；從湖南路商業(yè)業(yè)態(tài)品質(zhì)及規(guī)模來看，服飾業(yè)的發(fā)展較好，因此其租金水平較高，而餐飲業(yè)除獅子橋規(guī)模較大、檔次較高外，無論是餐飲小吃街還是馬臺街檔次都較低，而這些街區(qū)將會逐步得到改造，因此，未來的湖南路餐飲業(yè)發(fā)展空間較大，其餐飲品牌也將在改造中逐步得到升級。湖南路商圈的商

57、業(yè)業(yè)態(tài)以服飾、餐飲為主，個性張揚、特點鮮明且富有趣味性的商業(yè)不多新街口商圈由于其核心的地位決定了租金水平和人流量租金方面新街口地上部分商業(yè)以大型綜合性商業(yè)為主，商場內(nèi)鋪位租金多采用根據(jù)銷售額分成的形式，而非固定租金；地下商業(yè)街萊迪的經(jīng)營狀況較好，租金基本達到了地面商鋪的租金水平，其地下平均租金在33元/天左右，最高可達67元/天。地鐵的人流量雖較大，但大多數(shù)為過路客，有效客流量較小，整體來說地鐵商鋪的經(jīng)營情況欠佳，地鐵商鋪的租金最高在22元/天左右。 人流量方面由于地鐵商鋪位于地鐵一號線新街口站出入口、新街口核心區(qū)地下通道，人流量是其它商業(yè)無法比擬的。從我司統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，地鐵商鋪每20分鐘的客

58、流量可達6000人，是萊迪的三倍。但有效客戶較少。地面人流量是萊迪人流量的4倍左右業(yè)態(tài)方面由于地鐵商鋪的人流多為過路客，所以地鐵商鋪的業(yè)態(tài)以滯留客群時間較短的小吃、飲料及小飾品為主，服裝類業(yè)態(tài)較少；萊迪客戶主要是年輕女性，所以萊迪的業(yè)態(tài)以流行服飾為主。商鋪面積地上商業(yè)的面積普遍較大，大型商業(yè)的經(jīng)營面積一般在1萬平方以上，零散小店鋪的經(jīng)營面積也在100以上。而地下商業(yè)的面積一般在10個平方左右。總體而言，新街口商圈交通便利、人流量大、知名度高、商區(qū)整體形象較好，但由于商鋪租金較高、眾多的商家導(dǎo)致競爭壓力也較大，這些都將是新街口商家面臨的機遇和營利能力的挑戰(zhàn)。地下商業(yè)的定位明確，與地面的綜合類大型

59、商場錯位，經(jīng)營情況佳、租金水平高中央門商圈的建寧路主要集中了兩大綜合批發(fā)市場，其中由于靠近汽車站火車站賓館的比例也達到了18% 業(yè)種分布 業(yè)種面積組合業(yè)種面積組合業(yè)種分布龍蟠路商業(yè)主要為商場和賓館酒店，主要原因在一其獨特的區(qū)位業(yè)種面積組合業(yè)種分布中央路商業(yè)主要為超市和賓館酒店，其中餐飲也占到了相當?shù)谋壤蜃訌R商圈中的瞻園路商業(yè)主要以古玩和餐飲為主大石壩路商業(yè)以餐飲為主力，工藝品、古玩和賓館的比例相當貢院街商業(yè)的服裝和餐飲是絕對的主流業(yè)態(tài)貢院西街商業(yè)的服裝和餐飲是絕對的主流業(yè)態(tài)貢院周邊區(qū)域商業(yè)以 服裝為主，寵物店、賓館和鞋包店占不小的比例 夫子廟大市場位于商圈邊緣，西跨秦淮河與瞻園相望，東臨白鷺

60、洲公園，背靠烏衣巷，南居長樂路，橫跨平江府，營業(yè)面積30000多平方米，是夫子廟地區(qū)最大的小商品批零購物中心。夫子廟大市場是本商圈最大的小商品批發(fā)零售購物中心 夫子廟地下商場分四個營業(yè)廳，營業(yè)面積約5000平方米，以低檔服飾、飾品為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)。目前經(jīng)營狀況一般，人流稀少，有相當數(shù)量鋪位空置。 各方面狀況與地面商業(yè)有一定差距。夫子廟地下商業(yè)街受人流導(dǎo)示系統(tǒng)弱化、商業(yè)規(guī)模較小、定位水平不高，項目經(jīng)營情況較差兩者在經(jīng)營業(yè)態(tài)上近似，都以低檔服飾為主。地下商場的人流量明顯遜于地面商業(yè)，進而使得租金水平遠低于后者夫子廟地下商業(yè)街與地上商業(yè)的對比分析【總結(jié)】夫子商圈的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以餐飲、服飾、古玩為主，整