房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理(馬楠_修改第3版_2010.11.26__1天

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理Cost control in real estate project精選pptPART.13PART.1前言在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不

2、斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。 成本控制力的競爭。開頭語 當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭十分激烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制息息相關(guān)，不注重成本控制的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)加壓、政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。房地產(chǎn)企業(yè)競爭成本控制力

3、的競爭精選ppt4利潤時(shí)間 (年)拿地就賺錢階段1：資源時(shí)代階段2：產(chǎn)品時(shí)代階段3：品牌時(shí)代客戶關(guān)注質(zhì)量公司關(guān)注成本關(guān)注品牌與形象理念與價(jià)值觀成本領(lǐng)先戰(zhàn)略成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)重要的競爭手段精選ppt內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)成本控制體系的建立制度保障體系？房地產(chǎn)成本控制的主要措施怎么去控制？房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容控制什么？二三四精選ppt內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)開發(fā)

4、項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀一二房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)問題房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理三大誤區(qū)三四到底誰是成本控制的核心部門？精選ppt4一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀目前我們絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)成本控制的通常做法是：大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都設(shè)有一個(gè)預(yù)算審核部門或合約部門，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的預(yù)算、結(jié)算和工程招標(biāo)，而成本管理基本都?xì)w屬于財(cái)務(wù)部門，但財(cái)務(wù)部門對具體的工程預(yù)結(jié)算卻并不是很懂行，也就更難把握成本的降低點(diǎn)在哪里。房地產(chǎn)開發(fā)的周期很長，如果被問及一個(gè)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)甚至施工過半時(shí)的成本是多少，完工后的總成本又是多少，許多開發(fā)商都難以回答清楚。房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理包括置地、設(shè)計(jì)、施工、市場、銷售

5、、物業(yè)、融資（資本運(yùn)營）等多個(gè)環(huán)節(jié)，從投入到首期產(chǎn)品計(jì)算利潤，單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般需持續(xù)兩三年的時(shí)間，導(dǎo)致成本核算難度增強(qiáng)；另外，投資地域的擴(kuò)大和開發(fā)面積的劇增，令成本的構(gòu)成更加多樣化。更使房地產(chǎn)開發(fā)成本控制難度越來越大。房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)問題精選ppt51、缺乏全面規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系： 成本控制就是項(xiàng)目實(shí)施過程的支出控制，沒有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動態(tài)成本跟蹤聯(lián)動管理體系；2、成本控制忽視重點(diǎn)： 只重視“顯性成本”的控制，而忽略對“隱性成本”的控制；3、成本控制的忽視前期階段： 通常只關(guān)注項(xiàng)目施工階段過程的 “事中”成本控制，而缺乏對前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營階

6、段“事前”成本控制的足夠重視；4、成本控制手段不當(dāng)： 把壓縮必要的項(xiàng)目費(fèi)用開支當(dāng)作成本控制的主要手段，反而使項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)營計(jì)劃和開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致項(xiàng)目的最終實(shí)際開發(fā)成本大大增加，利潤降低，增加了項(xiàng)目后期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)問題目前房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的幾個(gè)誤區(qū)精選ppt6管什么三大誤區(qū)怎么管行為偏差三、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面容易存在三大誤區(qū)誰來管認(rèn)識偏差精選ppt7誤區(qū)一：企業(yè)內(nèi)部成本控制管理主體確立失誤（誰來管）長期以來，企業(yè)一直把成本管理作為少數(shù)管理人員的專利，認(rèn)為成本、效益都應(yīng)由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，而把各部門的員工只看作生產(chǎn)者。廣大員工對于哪些成本應(yīng)該控

7、制，怎樣控制等問題無意也無力過問，成本意識淡漠。企業(yè)的成本管理失去偌大的管理群體當(dāng)然難以真正取得成效。全員成本控制精選ppt8誤區(qū)二：成本管理對象和內(nèi)容認(rèn)識不清（管什么）一方面，沒有從價(jià)值鏈的角度對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行分析，局限于對發(fā)生成本的控制，忽視了對影響成本的控制。另一方面，局限于傳統(tǒng)的“節(jié)約一度電、一張紙”的簡單、狹窄的模式之內(nèi)，忽視潛在的損失，尚未對成本實(shí)行全方位的控制。全方位成本控制精選ppt9土地設(shè)計(jì)采購施工銷售房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的發(fā)生成本與影響成本曲線影響成本曲線比例該環(huán)節(jié)作業(yè)過程對產(chǎn)品總成本的影響。發(fā)生成 本曲線價(jià)值鏈發(fā)生成本：該環(huán)節(jié)作業(yè)過程所發(fā)生的成本。影響成本：成本控制的關(guān)鍵在于

8、控制影響成本！精選ppt10誤區(qū)三：成本控制模式?jīng)]有確立（怎么管）成本管理工作不夠全面和系統(tǒng)。成本控制偏重于事后的反饋，而事前、事中控制不力。成本管理基礎(chǔ)工作薄弱，缺少一套完善的成本管理制度。甚至只求形式，不講實(shí)效?？己酥贫炔煌晟?，力度不大。表現(xiàn)在：考核只是企業(yè)內(nèi)部考核，沒有很好地跟市場聯(lián)系起來；獎懲措施力度不大，達(dá)不到調(diào)動員工積極性的目的。全過程成本控制精選ppt11觀 點(diǎn) 一 ： 合約預(yù)算部門是控制工程成本的核心部門，他們對施工圖的工程量進(jìn)行詳細(xì)的核算，與承建單位進(jìn)行商務(wù)談判、造價(jià)談判，爭取得到最優(yōu)惠的工程承包價(jià)格。觀 點(diǎn) 二 ： 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門是控制成本的核心部門，他們在前期對建筑技術(shù)（包

9、括容積率、使用率等）、工程技術(shù)進(jìn)行系統(tǒng)的控制，以此進(jìn)行施工圖的設(shè)計(jì)管理，在控制工程成本方面起到了“四兩撥千斤”的作用。觀 點(diǎn) 三 ： 現(xiàn)場項(xiàng)目部是工程成本控制的核心部門，嚴(yán)把合同關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)意圖，有效控制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證，是控制工程成本的實(shí)施部門，作用重大。四、到底誰是成本控制的核心部門？正確觀點(diǎn)精選ppt12 以上觀點(diǎn)站在各部門的角度來看，都是有道理的，各部門在項(xiàng)目開發(fā)的不同階段對工程成本的控制都發(fā)揮了重要的作用，從建筑設(shè)計(jì)到各種土建設(shè)備技術(shù)參數(shù)的選用、從選材用料到合同評判、從商業(yè)談判到現(xiàn)場的實(shí)施和控制，整體過程嚴(yán)格的控制才能有效把好工程成本關(guān)。 那么，我們要問：營銷部門是不是控制成本

10、的核心部門呢? 答案：是。那這個(gè)成本如何來控制？營銷部門首先需要提出競爭對手的樓盤和樓盤所在地的同一檔次的樓盤，剖析客戶的敏感點(diǎn)，分析對手樓盤的定位與檔次，把樓盤設(shè)計(jì)與選材用料的需求描述清楚了。樓盤檔次描述清楚了，項(xiàng)目的成本基本上也就確定了，所以營銷部門也是控制成本的核心部門。項(xiàng)目定位的檔次實(shí)際上已經(jīng)決定了項(xiàng)目成本的高低。 從上述分析，說明工程成本控制是全程性的、是系統(tǒng)性的，工程成本的控制需要各部門通力協(xié)作，而不是單獨(dú)一個(gè)部門可以完成的。四、到底誰是成本控制的核心部門？精選ppt內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)開

11、發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)成本控制體系的建立制度保障體系？房地產(chǎn)成本控制的主要措施怎么去控制？房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容控制什么？二三四精選ppt13土地成本及相關(guān)費(fèi)用前期性費(fèi)用城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)用（紅線外大市政配套）工程建安成本室外工程配套及環(huán)境（紅線內(nèi)小市政）公共配套成本期間費(fèi)用其他 具體明細(xì)如下(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容到底我們該控制什么成本費(fèi)用精選ppt14費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容一、土地成本1-1土地出讓金地價(jià)1-2土地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付轉(zhuǎn)讓方相關(guān)費(fèi)用1-3其他費(fèi)用其他向政府部門交納的費(fèi)用等，包括：土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、契稅、土地使用費(fèi)等(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容

12、精選ppt14費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容二、前期費(fèi)用2-1勘察費(fèi)用包括：1、勘察方案的設(shè)計(jì)和咨詢，2、勘察實(shí)施：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、土地丈量測繪費(fèi)等。2-2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目立項(xiàng)后的設(shè)計(jì)招標(biāo)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案咨詢及評審費(fèi)。2-3報(bào)批報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目整體報(bào)批報(bào)建費(fèi):人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金、“兩證一書”申報(bào)費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)、白蟻防止費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)、占道費(fèi)等。2-4造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)支付給社會中介

13、服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算和其他相關(guān)服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。2-5工程監(jiān)理費(fèi)2-6臨時(shí)工程費(fèi)包括：1、三通一平：建設(shè)場地上的豎向土石方平衡，盈土現(xiàn)場多余土石方外運(yùn)，虧土現(xiàn)場土方調(diào)入，場地平整，以及為施工而引入現(xiàn)場的給水、排水、供電、臨時(shí)道路工程等所發(fā)生的費(fèi)用2、工地圍墻：沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用3、其他(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容精選ppt15費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容三、建安工程成本3-1小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費(fèi)（小市政）3-1-1室外給水管網(wǎng)指紅線內(nèi)給水管網(wǎng)及所有室外消火栓，但不含小區(qū)內(nèi)花木澆灌用水、洗車用水等。主給水管網(wǎng)有在地下室內(nèi)敷設(shè)的，應(yīng)計(jì)入此項(xiàng)費(fèi)用

14、內(nèi)，不計(jì)入地下室工程費(fèi)。包括：1、土方開挖及回填，2、管道敷設(shè)等3-1-2室外排水管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外排水管網(wǎng)（含化糞池），含雨水、生活污水，環(huán)境排水，不含水景、泳池循環(huán)用水。包括：1、土方開挖及回填，2、檢查井及管道敷設(shè)等3-1-3室外電纜工程指自小區(qū)變電站低壓柜引至下一級配電柜/箱（均不含柜/箱）或用電轉(zhuǎn)換點(diǎn)的電纜敷設(shè)及預(yù)留管工程。該項(xiàng)工程的電纜在地下室內(nèi)敷設(shè)時(shí)，不計(jì)入地下室工程費(fèi)。3-1-4室外弱電管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外弱電管網(wǎng)預(yù)埋，含土方工程，不含管內(nèi)穿線。3-1-5室外燃?xì)夤芫W(wǎng)指紅線內(nèi)室外燃?xì)夤芫W(wǎng)敷設(shè)，含土方工程。3-1-6室外采暖管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外熱力管網(wǎng)敷設(shè)，含土方工程。(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)

15、成本管理的內(nèi)容精選ppt15費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容三、建安工程成本3-1小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費(fèi)（小市政）3-1-7小區(qū)車行道路工程包括：1、紅線內(nèi)車行道（含其兩旁的人行道）及地面停車場土建工程（含土方、路基及面層），2、路燈工程（含燈具及管線敷設(shè)）。3-1-8供配電設(shè)備及安裝小區(qū)內(nèi)開閉站、配電室的高壓柜、低壓柜、變壓器、柴油發(fā)電機(jī)、負(fù)荷開關(guān)設(shè)備及安裝工程3-1-9水泵房設(shè)備及安裝小區(qū)內(nèi)生活水泵、變頻柜、氣壓罐、配電柜設(shè)備及安裝（含生活用水屋面穩(wěn)壓泵，不含消防、水景、泳池、純凈水處理）3-1-10消防設(shè)備及安裝僅包括消防水泵、自動報(bào)警控制中心大型消防設(shè)備及安裝調(diào)試，濕式報(bào)警閥、防排煙風(fēng)機(jī)、水流指示

16、器、消火栓、氣體滅火系統(tǒng)等按工程部位計(jì)入消防工程內(nèi)。3-1-11直飲水處理設(shè)備及安裝3-1-12中水處理設(shè)備及安裝3-1-13熱力站設(shè)備及安裝小區(qū)內(nèi)熱交換站或鍋爐房的熱力設(shè)備及安裝3-1-143-1-15增容費(fèi)其他(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容精選ppt16費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容3-2環(huán)境工程3-2-1綠化小區(qū)內(nèi)的植物的材料、種植及養(yǎng)護(hù)費(fèi)。3-2-2硬質(zhì)地面除小區(qū)車行道路工程以外的道路含廣場。3-2-3構(gòu)筑物及小品小區(qū)內(nèi)的崗?fù)?、兒童樂園、建筑小品、水景土建工程費(fèi)，以及雕塑小品、假山等。3-2-4圍墻各類圍墻（欄桿），以及出入口大門3-2-5室外環(huán)境照明庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝3-2-6泛

17、光照明指自泛光照明配電箱的管線敷設(shè)及燈具安裝工程。3-2-7環(huán)境水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的水景設(shè)備及管網(wǎng)，綠化灌溉系統(tǒng)（含設(shè)備及管網(wǎng)）等。3-2-8其他3-3公共配套設(shè)施3-3-1地下室工程費(fèi)含半地下室，包括基礎(chǔ)、主體（地下）、給排水、照明、動力配電、防水、消防、通風(fēng)、停車設(shè)備等費(fèi)用。但屬變配電、氣體滅火、室外電纜、室外給排水管道、環(huán)境照明、水泵等專項(xiàng)工程，設(shè)在地下室內(nèi)時(shí)，不計(jì)入地下室工程費(fèi)內(nèi)。3-3-2架空層工程費(fèi)包括結(jié)構(gòu)及裝修3-3-3會所包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修工程費(fèi)用，以及由會所經(jīng)營的泳池、網(wǎng)球場等工程費(fèi)用。3-3-4教育幼兒園、中小學(xué)等工程費(fèi)用。3-3-5商業(yè)包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修

18、等工程費(fèi)用。3-3-6物業(yè)管理用房包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修等工程費(fèi)用。3-3-7其他精選ppt費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容3-4建筑單體成本3-4-1基礎(chǔ)工程費(fèi)包括土方、地基處理、降水護(hù)坡等基礎(chǔ)工程3-4-2單體土建工程費(fèi)3-4-3單體安裝工程費(fèi)3-4-3-1電氣工程包括配電箱、開關(guān)面板、燈具和一般的電氣安裝，弱電管預(yù)埋。3-4-3-2給排水工程一般的給排水安裝、以及熱水系統(tǒng)管道安裝3-4-3-3采暖工程包括散熱器及管道安裝3-4-4土建專業(yè)分包工程費(fèi)用單體內(nèi)的結(jié)構(gòu)、建筑3-4-4-1外立面、門窗3-4-4-2幕墻工程包括：玻璃幕墻及石材幕墻3-4-4-3戶內(nèi)精裝修工程3-4-4-4其他土建專業(yè)

19、分包如主體構(gòu)筑物（燈塔、屋架等）、防水等。(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容精選ppt費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容3-4建筑單體成本3-4-5安裝專業(yè)分包工程費(fèi)主體內(nèi)的電氣、給排水、采暖等安裝工程費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。3-4-5-1空調(diào)工程包括主機(jī)、冷水機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、冷卻塔、冷凍水循環(huán)泵、冷卻水循環(huán)泵、軟化水處理裝置、風(fēng)機(jī)盤管、溫控系統(tǒng)、定壓裝置等設(shè)備和空調(diào)安裝。3-4-5-2電梯工程電梯的安裝及轎廂裝修。3-4-5-3燃?xì)夤こ虇误w內(nèi)的燃?xì)夤艿兰白詣映砬袛嘞到y(tǒng)。3-4-5-4電話工程3-4-5-5電視工程包括有線電視和衛(wèi)星電視3-4-5-6抄表系統(tǒng)不含燃?xì)獬硪酝?/p>

20、的所有抄表系統(tǒng)3-4-5-7安防工程包括：對講、門鏡、巡更、紅外報(bào)警等3-4-5-8其他弱電工程包括網(wǎng)絡(luò)、背景音樂等3-4-5-9管道直飲水包括單體內(nèi)管道直飲水系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設(shè)。3-4-5-10中水系統(tǒng)包括單體內(nèi)中水回收、回用管道系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設(shè)。3-4-5-11消防工程包括單體內(nèi)的消火栓、噴淋、防排煙、自動報(bào)警、氣體滅火、水幕、水噴霧等系統(tǒng)工程，不含大型設(shè)備。3-4-5-12其他安裝專業(yè)分包3-4-6其他包括：分包照管費(fèi)、甲購材料采保費(fèi)、進(jìn)度獎、質(zhì)量獎等。(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容精選ppt費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容四、紅線外市政工程費(fèi)及市政配套費(fèi)小區(qū)外各種管線接到地塊周邊費(fèi)用（給排水

21、、燃?xì)狻㈦娏?、熱力、電視等）、交納的大市政配套費(fèi)等。五、期間接費(fèi)4-1管理費(fèi)用4-2營銷費(fèi)用包括：宣傳推廣費(fèi)用、廣告代理費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、售樓機(jī)構(gòu)費(fèi)用、為滿足銷售需要發(fā)生的建安費(fèi)、售后服務(wù)基金等。4-3財(cái)務(wù)費(fèi)用(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容精選ppt19 土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的各類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本準(zhǔn)確分析。前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的%左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、各類

22、報(bào)建報(bào)批報(bào)審費(fèi)、勘察測繪費(fèi)以及可研費(fèi)用。報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選擇好設(shè)計(jì)單位成為關(guān)鍵，而成本控制成為其次。工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右），主要由分項(xiàng)工程及甲供物資成本、小市政管網(wǎng)和環(huán)境成本、公共配套設(shè)施等構(gòu)成。分項(xiàng)工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分項(xiàng)工程/供貨合同成本。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：這部分一般占5-10%左右。主要是指項(xiàng)目用地紅線外的水暖電氣等大市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，目前絕大多數(shù)城市基本上已經(jīng)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所以，這部分成本也相對固定。三項(xiàng)費(fèi)用：

23、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。其中管理成本比較固定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用有一定控制空間。(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本（費(fèi)用）所占總額的比例精選ppt土地及規(guī)劃（面積）占50%；營銷占20%；產(chǎn)品占30%房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤構(gòu)成20(三)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤分析精選ppt按城市類型分: 一線城市:普通住宅25%左右;公寓50%左右;別墅100%. 二線城市:普通住宅20%左右;公寓30%左右;別墅80%. 三、四線城市:普通住宅15%左右按開發(fā)企業(yè)類型分類: 大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司：25%以上 中型房地產(chǎn)公司：30%以上 小型項(xiàng)目公司：35%以上21(四)房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤水平(銷售利潤率)精選ppt

24、隱性成本顯性成本內(nèi)部材料。22（五）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本應(yīng)重點(diǎn)控制內(nèi)容項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度控制項(xiàng)目資金收支計(jì)劃管理(現(xiàn)金流管理)規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中固化的成本預(yù)控合同管理建安及工程成本采購成本顯性成本（費(fèi)用）的控制，包括土建、安裝、室外工程、材料設(shè)備采購、招投標(biāo)等方面。精選ppt內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)成本控制體系的建立制度保障體系？房地產(chǎn)成本控制的主要措施怎么去控制？房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容控制什么？二三四精選ppt23 由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)較多，涉及專業(yè)較廣，很難由一個(gè)部門能夠

25、控制得住。因此，需要各個(gè)部門相互配合、信息溝通共同來完成。如何將房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制形成一個(gè)整體聯(lián)動系統(tǒng)，需要建立一個(gè)目標(biāo)成本控制體系。首先在項(xiàng)目開發(fā)前期，科學(xué)測算目標(biāo)成本指標(biāo)，再按照不同項(xiàng)目分解到各個(gè)責(zé)任部門，形成責(zé)任成本目標(biāo)，輔以動態(tài)成本信息跟蹤、監(jiān)控、調(diào)整等措施，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本的控制目標(biāo)。第一部分 到底如何控制 成本費(fèi)用？到底我們該怎么去控制？那么怎么實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本控制呢？精選ppt24(一)建立房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本和責(zé)任成本管理體系事前事中事后責(zé)任激勵機(jī)制目標(biāo)成本管理體系動態(tài)成本管理體系成本后評估管理體系責(zé)任成本管理體系事前事中事后責(zé)任與激勵機(jī)制精選ppt26 樹立

26、全成本價(jià)值觀念 確定成本管理體系健康運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn) 抓住成本管理的要至少問題 項(xiàng)目開發(fā)階段與成本控制要關(guān)聯(lián)互動 用發(fā)展的眼光對待成本管理 知曉“省錢”“花錢”的誤區(qū)(二）成本控制六個(gè)意識觀念123356精選ppt26 房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。 1、確立“全生命周期成本”管理戰(zhàn)略 2、建立成本控制保障措施成本控制保障措施體系 制度保障體系 招標(biāo)管理辦法、合同管理辦法、預(yù)結(jié)算管理辦法、成本控制指標(biāo)回歸分級管理制度、限額設(shè)計(jì)制度、成本控制激勵制度等組織保障體系 設(shè)立相對獨(dú)立的成本管理職能部門開發(fā)全程成本控制要點(diǎn)1、項(xiàng)目前期成

27、本控制2、項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制3、管理費(fèi)用的控制4、銷售費(fèi)用的控制5、財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制(三)制定房地產(chǎn)企業(yè)成本管理戰(zhàn)略體系3、明確房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成內(nèi)容4、抓住房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程成本控制要點(diǎn)精選ppt27 5、在項(xiàng)目開發(fā)全程采用恰當(dāng)?shù)某杀究刂品椒?（1）在房地產(chǎn)項(xiàng)目初始階段進(jìn)行成本測算 （2）在項(xiàng)目規(guī)劃階段，在成本測算的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，并制訂目標(biāo)成本 （3）根據(jù)合同執(zhí)行情況產(chǎn)生成本計(jì)劃和實(shí)際成本情況 (四)制定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程造價(jià)控制體系 策略一：重視源頭、加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)控制 策略二：工程招投標(biāo)是控制工程造價(jià)的核心 策略三：實(shí)行項(xiàng)目管理方式加強(qiáng)成本管理（五）建立合同網(wǎng)絡(luò)框架 1、分包存在是建

28、立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的必然要求 對于一個(gè)復(fù)雜的大型項(xiàng)目開發(fā)，極少由一家施工單位完全承擔(dān)所有的施工業(yè)務(wù)，一般說來，總是存在著著各種各樣的分包和指定分包商。分包存在的原因如下： 原因一：總包單位不具備完成所有項(xiàng)目的資質(zhì) 原因二：完全施工總承包價(jià)格總是高于平行分包工程 原因三：特別是重要的材料和設(shè)備實(shí)行自主供貨精選ppt2、重視合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)在項(xiàng)目管理中的作用 (1)將整個(gè)項(xiàng)目劃分為相對獨(dú)立的、易于管理的較小單位 (2)將這些單位與參加項(xiàng)目的組織相聯(lián)系，將這些組織要完成的工作用合同形式確定下來 (3)對每一單位做出詳細(xì)的時(shí)間與費(fèi)用估計(jì)，形成進(jìn)度目標(biāo)和費(fèi)用目標(biāo)， （4）確定項(xiàng)目需要完成的工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和各

29、項(xiàng)工作的進(jìn)度計(jì)劃，建立項(xiàng)目質(zhì)量控制計(jì)劃 (5)估計(jì)項(xiàng)目全過程的費(fèi)用，建立項(xiàng)目成本控制計(jì)劃 (6)預(yù)計(jì)項(xiàng)目的完成時(shí)間，建立項(xiàng)目進(jìn)度控制計(jì)劃3、建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的關(guān)鍵問題 問題一：理清管理思路，確定用總包或平行發(fā)包的方式 問題二：在準(zhǔn)備階段即確定管理方式 問題三：對材料、設(shè)備供貨要實(shí)行分類管理 問題四：設(shè)計(jì)應(yīng)實(shí)行總包負(fù)責(zé)制4、建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)后的主要管理工作 建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)后，開發(fā)商還必須建立項(xiàng)目質(zhì)量工作總控制計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃、項(xiàng)目投資總控制計(jì)劃、項(xiàng)目環(huán)境與安全控制計(jì)劃。精選ppt第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

30、環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八精選ppt33 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。 項(xiàng)目公司在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)及前期部來承擔(dān)。 立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本核算控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所

31、區(qū)別。該環(huán)節(jié)特點(diǎn)：由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小。該環(huán)節(jié)原則：在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。該環(huán)節(jié)影響：購地階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的第一步，購地費(fèi)用的合理與否，對項(xiàng)目整個(gè)成本控制有直接影響。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一精選ppt控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制新征土地（1）征地費(fèi)用（1）少交或晚交前期部門負(fù)責(zé)（2）拆遷安置費(fèi)用（2）房產(chǎn)確權(quán)后，辦理拆遷安置費(fèi)用（3）大市政費(fèi)用（3）自建部分根據(jù)施工圖紙編制公司市政工程預(yù)算，進(jìn)行招投標(biāo)程序；交政府部分通過審核預(yù)算與公關(guān)，以爭取最低的大市政配套費(fèi)用工程、規(guī)劃設(shè)計(jì)和預(yù)算審核部門負(fù)責(zé)公司自建部分；前

32、期部門負(fù)責(zé)交政府部分、工程部門配合。（4）規(guī)劃條件（4）滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期部門買斷項(xiàng)目（1）買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)前期部門（2）付款總額為公司爭取最大利益（3）付款時(shí)間周期長、次數(shù)多（4）三通（或七通）一平標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部門（5）手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。前期部門合作開發(fā)（1）合作方式（1）符合股東要求；公司領(lǐng)導(dǎo)（2）分成比例（2）雙贏原則；（3）交房時(shí)間（3）盡可能地延后交房，工程部門負(fù)責(zé)（4）交房標(biāo)準(zhǔn)（4）不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場營銷部門（5）付款總額付款時(shí)間（5）符合當(dāng)前市場最低或最合理原則選擇有利于公司利益的方式財(cái)

33、務(wù)部門34精選ppt第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八精選ppt內(nèi)部材料。35 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有項(xiàng)目建設(shè)成本決定地位和作用。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容復(fù)雜。 基本原

34、則是：周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中的一般只占建安成本的1.52%左右，但對工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)成本的多少和工期的長短，直接決定人力、物力、財(cái)力投入的多少。因此工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最直接、最有效的的建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。 科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)的10%。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二精選ppt36（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段投資控制要點(diǎn)和策略策略一：實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)策略二：實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 策略三：加強(qiáng)對圖紙的會審與審查策略四：深入運(yùn)用價(jià)值工程。運(yùn)用價(jià)值工程的優(yōu)勢： 1.既可提

35、高工程的功能又可降低工程的造價(jià) 2.在保證工程功能不變的情況下降低工程造價(jià) 3.在保證工程造價(jià)不變的情況下提高工程功能 4.可在工程功能略有降低的情況，使工程造價(jià)大幅度降低 5.可在工程造價(jià)略有提升的情況，使工程功能大幅度提高策略五：采用合同措施，有效控制造價(jià) 設(shè)計(jì)人員要熟悉工程概預(yù)算定額和材料預(yù)算價(jià) 設(shè)計(jì)人員按項(xiàng)目估算及概算控制設(shè)計(jì)圖 各相關(guān)專業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏策略 管理者嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更 開發(fā)商的造價(jià)管理人員及時(shí)提供可靠基礎(chǔ)資料限額設(shè)計(jì)的管理精選ppt38（1）委托設(shè)計(jì)階段需要有詳盡的資料和技術(shù)指標(biāo)，明確總體目標(biāo) （2）擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段用技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考量設(shè)計(jì)方案，評價(jià)方案的優(yōu)劣如戶型適用性如建筑的

36、功能分區(qū)和配套設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案是否經(jīng)濟(jì)合理的考核標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)性是否合理布局是否合理（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn)精選ppt施工圖設(shè)計(jì)階段五大問題建筑結(jié)構(gòu)盡量采用低成本的結(jié)構(gòu)形式基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選擇必須依靠真實(shí)的地勘察資料防止結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一安全系數(shù)取值偏大，會影響設(shè)計(jì)結(jié)果結(jié)構(gòu)標(biāo)示與說明按取最大值的方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)示說明37（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn) （3）初步設(shè)計(jì)階段明確項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額，確定造價(jià)目標(biāo) （4）施工圖設(shè)計(jì)階段防止可能出現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題，導(dǎo)致變更造價(jià)造價(jià)（5）設(shè)計(jì)交底和配合施工階段的要設(shè)計(jì)單位深度參與精選ppt46(三)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的內(nèi)容進(jìn)度品質(zhì)成本樣板區(qū)造價(jià)設(shè)計(jì)失誤率圖紙完善

37、程度部品封樣率 項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡,并非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著項(xiàng)目代價(jià)， 只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出。規(guī)劃周期方案周期擴(kuò)初周期施工圖周期景觀設(shè)計(jì)周期室內(nèi)設(shè)計(jì)周期施工周期含鋼量等土建成本設(shè)備造價(jià)景觀造價(jià)產(chǎn)品的品質(zhì)設(shè)計(jì)變更簽證率合理的設(shè)計(jì)費(fèi)精選ppt47提升產(chǎn)品品質(zhì)縮短開發(fā)周期降低開發(fā)成本（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的目的精選ppt48對設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)，對成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù)避免兩種現(xiàn)象：不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失成本控制含鋼量等土建造價(jià)設(shè)備造價(jià)目標(biāo)成本 景觀造價(jià)樣板示范區(qū)造價(jià)設(shè)計(jì)變更簽證率合理的設(shè)計(jì)費(fèi)精選ppt建筑類型結(jié)構(gòu)部位項(xiàng)目

38、含鋼量限額指標(biāo)(kg/m2)別墅、雙拼、花園洋房(6+1層及以下)上部結(jié)構(gòu)-自帶全埋一層地下室-普通多層住宅及公寓(7層及以下)上部結(jié)構(gòu)-自帶全埋一層地下室-小高層住宅及公寓(建筑高度60M)上部結(jié)構(gòu)-自帶全埋一層地下室-中高層住宅及公寓(60M建筑高度80M)上部結(jié)構(gòu)-自帶全埋一層地下室-高層住宅及公寓(80M建筑高度100M)上部結(jié)構(gòu)-自帶全埋一層地下室-公共人防地下室（6 級）-公共普通全地下室-公共半地下室-49（1）結(jié)構(gòu)含鋼量（保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量）精選ppt分類及定義硬景（元/平米）軟景（元/平米）總造價(jià)（元/平米）一類景觀區(qū)居住區(qū)級/小區(qū)級公共綠地范圍二類景觀區(qū)組團(tuán)

39、級綠地范圍三類景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區(qū)道路旁綠化總計(jì) 說明： 1、硬景：活動場地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等； 2、軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類；50(2)景觀造價(jià)控制總價(jià)偏差率分項(xiàng)動態(tài)平衡精選ppt 費(fèi)用分類 建安費(fèi)（元/平米） 設(shè)計(jì)費(fèi)（元/平米） 家具、用品、設(shè)施費(fèi) 總造價(jià) （元/平米）1.土建-銷售中心（臨建）2.裝修-銷售中心、樣板房3.景觀-臨時(shí)4.包裝-臨時(shí)標(biāo)志、道具總計(jì)51（3）樣板區(qū)造價(jià)分項(xiàng)動態(tài)平衡精選ppt為追求效果設(shè)計(jì)費(fèi)失控52避免兩種現(xiàn)象：為節(jié)省成本而壓低設(shè)計(jì)費(fèi)（4）合理設(shè)計(jì)費(fèi)是保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一合理的

40、設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于設(shè)計(jì)單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)揮；直接對具體設(shè)計(jì)人給予的適當(dāng)費(fèi)用，對積極性的發(fā)揮會有更積極的作用。精選ppt391、規(guī)劃方案（五）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制實(shí)施控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制措施實(shí)施部門1.規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場信息搜集和分析區(qū)域市政狀況信息分析項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)確立可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)及調(diào)整 市場營銷部門 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（2）規(guī)劃方案評審組成可行性規(guī)劃評審小組，對方案進(jìn)行評審、確定。未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整后，再重新評審。 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門 公司領(lǐng)導(dǎo)（3）方案設(shè)計(jì)成果根據(jù)評審結(jié)果，結(jié)合區(qū)域和項(xiàng)目

41、實(shí)際情況，對可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整材料設(shè)備選型方案的初步確定 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門 市 場營銷部門 公司領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資成本估算預(yù)算部門、財(cái)務(wù)部門精選ppt402、規(guī)劃報(bào)批及擴(kuò)初設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制措施實(shí)施部門2.規(guī)劃方案報(bào)批設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營的情況和市場分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書規(guī)劃方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)評審 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門（2）報(bào)批注意市政方案及配套方案設(shè)計(jì)熟悉相關(guān)法規(guī)，保證報(bào)批材料完整 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門 工程部門 前期部門3.擴(kuò)初設(shè)計(jì)（1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核 前期部門 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門（2）成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)

42、體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算制訂經(jīng)營指導(dǎo)書 預(yù)算部門（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專家評審內(nèi)部評審設(shè)計(jì)調(diào)整 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門精選ppt413、樁基設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制措施實(shí)施部門4.樁基設(shè)計(jì)（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察工程部門（2）設(shè)計(jì)方案評審樁基設(shè)計(jì)2種以上形式由外請專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（3）樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)部門精選ppt424、施工圖設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制措施實(shí)施部門5.施工圖設(shè)計(jì)（1）施工圖設(shè)計(jì)要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)

43、施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。市場營銷部門規(guī)劃設(shè)計(jì)部 門（2）報(bào)建前期部門、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（3）報(bào)施圖規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（4）審圖施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商（5）面積測算設(shè)計(jì)圖紙測算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合精選ppt435、銷售包裝設(shè)計(jì)、裝修方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制措施實(shí)施部門6.銷售包裝設(shè)計(jì)（1）售樓處、樣板間、示范區(qū)結(jié)合營銷費(fèi)用控制施工招投標(biāo)市場營銷部門規(guī)劃設(shè)計(jì)部門工程部門7.裝修方案設(shè)計(jì)（2）方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、項(xiàng)目開發(fā)指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求市場營銷部門規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（3）材料設(shè)備選型成本方案市場信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料

44、和設(shè)備制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表裝飾綜合價(jià)格拆分分析市場營銷部門規(guī)劃設(shè)計(jì)部門預(yù)算部門（4）招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書評審規(guī)劃設(shè)計(jì)部門精選ppt446、功能設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制措施實(shí)施部門8.功能設(shè)計(jì)（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估市場調(diào)研有針對性擴(kuò)充建筑物功能市場營銷部門規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（2）市政配套方案市政狀況調(diào)研爭取政府有利條件規(guī)劃設(shè)計(jì)部門工程部門（3）環(huán)境方案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額招投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（4）智能化設(shè)計(jì)市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內(nèi)容控制招投標(biāo)，尋找外部合作，爭取雙贏市場營銷部門規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷

45、售承諾與實(shí)際功能的一致性市場營銷部門規(guī)劃設(shè)計(jì)部門精選ppt457、設(shè)計(jì)變更、材料設(shè)備選型等控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制措施實(shí)施部門9.設(shè)計(jì)變更（1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用設(shè)計(jì)調(diào)整符合市場需求及成本降低要求規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（2）設(shè)計(jì)變更洽商嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更流程規(guī)劃設(shè)計(jì)部門工程部門預(yù)算部門10.材料設(shè)備（1）材料及設(shè)備選型（2）方案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝規(guī)劃設(shè)計(jì)部門工程部門預(yù)算部門市場營銷部門（3）采購招投標(biāo)采購部門預(yù)算部門精選ppt54建筑方案景觀方案施工圖規(guī)劃方案設(shè)備策劃方案示范區(qū)設(shè)計(jì) (1)流程與計(jì)劃（六）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制中的幾個(gè)優(yōu)化設(shè)計(jì)流程1.在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中

46、進(jìn)度優(yōu)化精選ppt55論證階段設(shè)計(jì)管理階段概念規(guī)劃施工圖拿地節(jié)點(diǎn)策劃階段概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)實(shí)施方案施工圖周期(2)設(shè)計(jì)周期劃定概念規(guī)劃周期實(shí)施方案周期精選ppt地區(qū)項(xiàng)目名稱占地面積(平方米)規(guī)劃建面(平方米)土地獲取時(shí)間A開工時(shí)間B開盤時(shí)間CBA天CA天上海香樟園87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270廣州帝景三期181,942約300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249北京珠江峰景308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264

47、187國際花園79,717219,0002004.04.132004.09.18158平均10121656（）項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期統(tǒng)計(jì)表中海項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期多層項(xiàng)目9個(gè)月 高層項(xiàng)目12個(gè)月拿地到開盤：合生項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期精選ppt571）采取傳統(tǒng)工序前置:提前做好70%的準(zhǔn)備工作,以“成本換時(shí)間”； 雖然會由于最終沒有獲得土地而損失前期投入，但 從總體上看認(rèn)為值得。2）采用工序并聯(lián)作業(yè)： 在保證時(shí)間周期的前提下，盡可能將各項(xiàng)作業(yè)交叉進(jìn)行。3）采取規(guī)模復(fù)制模式： 采取“拿來主義”，再適當(dāng)調(diào)改。4）重視長期性工作： 對市場的調(diào)查了解把握準(zhǔn)確。(4)合生、中海的規(guī)劃設(shè)計(jì)共性精選ppt58概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)部品

48、設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖施工圖施工開始概念設(shè)計(jì)設(shè)備設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計(jì)流程優(yōu)化可降低時(shí)間成本和因失誤引發(fā)的成本增加(5)計(jì)劃管理是時(shí)間成本的保障精選ppt59拿地節(jié)點(diǎn)方案報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖部品材料定板封樣論證階段工程管理規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)部品材料清單示范區(qū)景觀、裝修施工圖擴(kuò)初報(bào)建施工圖報(bào)建概念規(guī)劃方案部品材料調(diào)研產(chǎn)品創(chuàng)新建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案銷售示范區(qū)策劃景觀概念精選ppt內(nèi)部材料。60 珠江馬駒橋項(xiàng)目一期規(guī)劃用地面積20.28萬平方米,容積率1.19. 核定建筑面積24.07萬平方米, 其中花園洋房14.22萬平方米, 小高

49、層6.25萬平方米, 商業(yè)3.48萬平方米, 會所1200平方米,2004年12月31日簽定土地出讓協(xié)議 ,2004年11月至12月項(xiàng)目前期準(zhǔn)備,2005年1月至2月概念規(guī)劃設(shè)計(jì)投標(biāo),2005年1月至3月住宅戶型研究,2005年3月至5月規(guī)劃,建筑方案及深化,2005年5至6月30日完成典型花園洋房和小高層擴(kuò)初,施工圖 2005年6月完成修建性詳細(xì)規(guī)劃和方案報(bào)批文本的編制.從正式拿到土地到單體施工圖完成共計(jì)7個(gè)月.設(shè)計(jì)案例精選ppt內(nèi)容評分備注方案1方案2方案3方案4規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃形態(tài)分期開發(fā)物業(yè)管理賣場安排交通系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)模停車方式道路斷面步行系統(tǒng)與配套關(guān)系消防流線632.項(xiàng)目規(guī)劃階段的成本

50、優(yōu)化精選ppt內(nèi)容評分備注方案1方案2方案3方案4商業(yè)配套商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)對整體開發(fā)的作用配套公建會所市政公建景觀設(shè)計(jì)現(xiàn)狀景觀改造與利用維護(hù)成本64規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本效益最大化的目標(biāo)： 建筑專業(yè)是建筑形態(tài)對客戶需求的徹底體現(xiàn)以及具有市場競爭力的產(chǎn)品創(chuàng)新。 結(jié)構(gòu)專業(yè)是最優(yōu)化的結(jié)構(gòu)形式。 設(shè)備專業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。2.項(xiàng)目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化精選ppt71 （1）結(jié)構(gòu)方案的選擇可以對項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化 1）建筑方案的選擇：設(shè)計(jì)前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方案入手可以對項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。 2）樁基型式的確定 （2）結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核 結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術(shù)指標(biāo)

51、的審核 1）輸入信息的審核 核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。 2）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。（3）細(xì)部做法的控制與審查 對細(xì)部做法的要求及做法控制對造價(jià)的影響也非常大。 1）級鋼的應(yīng)用：由于級鋼強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項(xiàng)目中廣泛采用 2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件：結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。 3)對設(shè)計(jì)高層項(xiàng)目細(xì)部大樣的

52、做法明確，有利于施工圖的規(guī)范，減少施工過程中的設(shè)計(jì)變更。3.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化精選ppt72精選ppt74（4）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化的主要關(guān)注內(nèi)容： 1）基坑、邊坡控制 2）樁基選用的優(yōu)化 3）結(jié)構(gòu)含鋼量的控制 4）上部結(jié)構(gòu)選型的優(yōu)化 5）特殊部位的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處理（屋頂綠化采用輕質(zhì)土壤） 6）選用新鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術(shù)，降低含鋼量。（5）成本優(yōu)化與設(shè)計(jì)合理周期的確定 結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過程的分階段控制，要求設(shè)計(jì)周期尤其是擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時(shí)間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟(jì)。（6）結(jié)構(gòu)含鋼量限額 由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性指

53、標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對指標(biāo)。 含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，如果過分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。 建議在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上做出合理可行的含鋼量目標(biāo)。精選ppt83規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)設(shè)備設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)4.材料設(shè)備選用的成本優(yōu)化（1）設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo) 倡導(dǎo)在設(shè)計(jì)管理階段，設(shè)備工作并行并前置； 倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要設(shè)備定樣定板；精選ppt85（2）開展標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、進(jìn)行集中采購 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)將減少部品的種類數(shù)量，降低設(shè)計(jì)工作量為單一部品提供數(shù)量較

54、多的采購額，從而降低招投標(biāo)工作量，為集中采購降低成本提供條件。 大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可與設(shè)備、材料供應(yīng)商形成戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，達(dá)到雙贏。（3）設(shè)備方面優(yōu)化關(guān)注點(diǎn)： ）覆土埋深與設(shè)備管線的埋設(shè) ）地下室層高與設(shè)計(jì)管線的關(guān)系 ）設(shè)備參數(shù)以及設(shè)備型號的選用 ）選用新技術(shù)、新設(shè)備的應(yīng)用。如選用無機(jī)房或小機(jī)房電梯（節(jié)約共攤面積及節(jié)能） 1）土方造型的合理性 2）水景的合理布置 3）大喬木的慎選 4）雕塑品的限制 5）硬質(zhì)鋪裝和木制平臺的優(yōu)化5.景觀設(shè)計(jì)成本優(yōu)化內(nèi)容精選ppt杜英蒲葵銀杏骨干樹種胸徑8厘米，價(jià)格80元輔助樹種高度3米，價(jià)格1100元骨干樹種胸徑14厘米，價(jià)格1800元96植 物精選ppt97

55、座椅A垃圾筒A宅間背靠座椅座椅B垃圾筒B桌椅組室外家具精選ppt98玩具精選ppt104（1）進(jìn)行限額設(shè)計(jì) 限額設(shè)計(jì)的定義:根據(jù)已制定的目標(biāo)成本控制計(jì)劃或根據(jù)以往項(xiàng)目的數(shù)據(jù)積累，對即將進(jìn)行專項(xiàng)設(shè)計(jì)，給設(shè)計(jì)單位一個(gè)控制造價(jià)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，要求設(shè)計(jì)的工程概算不能超過委托的限額。 限額設(shè)計(jì)的管理: ）首先根據(jù)項(xiàng)目的營銷定位分析確定設(shè)計(jì)的定位。 ）根據(jù)設(shè)計(jì)定位，根據(jù)以往工程的經(jīng)驗(yàn)確定設(shè)計(jì)的目標(biāo)值。 ）設(shè)計(jì)單位拿出擴(kuò)初設(shè)計(jì)和概算后，甲方對圖紙進(jìn)行內(nèi)審，并對設(shè)計(jì)進(jìn)行修正。 ）之后，甲方對圖紙進(jìn)行內(nèi)審，并對設(shè)計(jì)進(jìn)行修正。 5）根據(jù)雙方互動認(rèn)可，最終出施工圖紙。（2）控制設(shè)計(jì)變更 很多項(xiàng)目由設(shè)計(jì)失誤所帶來設(shè)計(jì)變更

56、,占總建造成本的3-10，其中重復(fù)性錯誤占相當(dāng)比例。6.施工圖階段的成本優(yōu)化精選ppt1061)設(shè)計(jì)變更原因1.設(shè)計(jì)類：A.超成本目標(biāo)B.設(shè)計(jì)優(yōu)化C.設(shè)計(jì)錯誤D.設(shè)計(jì)缺漏E.補(bǔ)充設(shè)計(jì)F.二次設(shè)計(jì)G.現(xiàn)場條件2.現(xiàn)場施工類:A.施工錯誤B. 施工困難C.施工進(jìn)度要求3.營銷類：A.客戶需求B.競爭需求4.其它2）為降低設(shè)計(jì)變更簽證率，可采取的策略如下： 建立施工圖階段的長期合作伙伴； 給予合理的設(shè)計(jì)周期； 甲方完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計(jì)。精選ppt108戶型種類定義戶型種類建議凡是房間數(shù)量及平面布置形式發(fā)生變化的均認(rèn)為是不同的類型，僅局部的微差仍認(rèn)為是同一類型。每期開發(fā)規(guī)模在10萬平米以下，相對應(yīng)戶型不

57、宜超過10種（1）減少人為增加的工作復(fù)雜度： 戶型種類適量為準(zhǔn) 當(dāng)戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時(shí)，會給客戶帶來選擇的困惑，而且給設(shè)計(jì)和銷售帶來成倍的工作量和復(fù)雜度。7.實(shí)現(xiàn)成本效益最大化的一些途徑精選ppt109規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)方案設(shè)備方案立面模型部品設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)（2）優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸茫?將產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)、部品工作前置，規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、與功能平面同步開展，使方案可高效實(shí)施；精選ppt110（3）選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)服務(wù)商 選擇合適的人做合適的事可以事半功倍；（4）加強(qiáng)合作伙伴管理建立長期合作伙伴：設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商、模型制作等各個(gè)涉及設(shè)計(jì)的單位；在設(shè)計(jì)過程中,持續(xù)

58、定期的進(jìn)行技術(shù)溝通和審核；力求合同約定清晰：含鋼量、目標(biāo)成本（5）輸入條件多一些約束和意識,少一些隨意;市場定位;成本目標(biāo);政府要求;上階段成果;精選ppt第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八精選ppt111 招標(biāo)標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算合約、銷售等多個(gè)部

59、門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審人員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評標(biāo)。（1）招標(biāo)方式的選擇-公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo) 為什么招標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？ 這是信息對稱與不對稱的問題 房地產(chǎn)公司控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法？貨比三家。（2）計(jì)價(jià)方法的確定-定額計(jì)價(jià)招標(biāo)、工程量清單計(jì)價(jià)招標(biāo) 1）定額計(jì)價(jià)法招標(biāo)在實(shí)施過程中存在的缺點(diǎn)： 總價(jià)不確定，對于項(xiàng)目最終成本沒有清晰的標(biāo)準(zhǔn)； 結(jié)算核對工程量時(shí)易發(fā)生糾紛，核對時(shí)間冗長； 變更簽證的單價(jià)未確定，施工方以難度高、時(shí)間緊為由要求提高單價(jià)；

60、 對于不合理的技術(shù)指標(biāo)（如鋼筯含量、砼含量）不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)；能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)后已沒有整改的可能 對成本人員的個(gè)人水平依賴性較大。 2）工程量清單法計(jì)價(jià)的優(yōu)點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三 1、招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制的內(nèi)容精選ppt111為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？ 工程量清單招標(biāo)，計(jì)價(jià)方式簡潔，一目了然，在總價(jià)和單價(jià)上都充分競爭，可以體現(xiàn)各單位的真實(shí)成本，便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo)，容易比較投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)優(yōu)劣，有利于選到報(bào)價(jià)合理的承建單位，有利于工程順利實(shí)施； 工程量清單報(bào)價(jià)，能夠比較準(zhǔn)確地反映市場的價(jià)格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場規(guī)律控制工程成本；有了充分競爭得到的單價(jià)，有利于房地產(chǎn)