農(nóng)村土地利用現(xiàn)狀調(diào)查報告

1、文檔從互聯(lián)網(wǎng)中收集，已重新修正排版，word格式支持編輯，如有幫助歡迎下載支持。農(nóng)村土地利用現(xiàn)狀調(diào)查報告以湖北省宜城市為例二OO九年二月目錄地區(qū)概況錯誤!未定義書簽?？疾炷康腻e誤!未定義書簽?？疾旒夹g(shù)路線錯誤!未定義書簽。（一）準(zhǔn)備階段錯誤!未定義書簽。（二）訪談階段錯誤!未定義書簽。（三）實(shí)地考察階段錯誤!未定義書簽。考察路線錯誤!未定義書簽?？疾鞂?shí)點(diǎn)錯誤!未定義書簽。（四）成果分析階段錯誤!未定義書簽?？疾斐晒治鲥e誤!未定義書簽。（一）建設(shè)用地錯誤味定義書簽。建設(shè)用地問題錯誤!未定義書簽。解決方案錯誤!未定義書簽（二）耕地錯誤味定義書簽。耕地問題錯誤!未定義書簽。解決方案錯誤!未定義書簽

2、（三）宅基地錯誤!未定義書簽。宅基地問題錯誤!未定義書簽。解決方案錯誤!未定義書簽。結(jié)語錯誤!未定義書簽。附錄：宜城市人民政府征收土地及補(bǔ)償安置方案公告錯誤!未定義書簽?？疾靾蟾?考察人：xxxL考察對象：湖北省宜城市L考察時間：2009年1月23日一2009年1月29日考察內(nèi)容：農(nóng)村建設(shè)用地，耕地和宅基地。地區(qū)概況宜城市位于湖北省西北部，屬于揚(yáng)子區(qū)大巴山系，漢江中游，漢 江自北而南，縱貫全境，207國道從城市北部穿過（見錯誤!未找到引 用氟，錯誤!未找到引用源。）。根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù)，總?cè)丝?522835人，占地面積2054平方千米。宜城市轄2個街道（鄢城、南 營X 7個鎮(zhèn)（流水、板橋店

3、、小河、劉猴、鄭集、孔灣、王集）,35 個居委會、179個村委會。圖1湖北省宜城市影像圖圖2湖北省宜城市地圖考察目的本次考察主要有兩個目的：第一個目的是提高地類判讀的準(zhǔn)確 性。通過對國家土地利用現(xiàn)狀的實(shí)地考察，實(shí)現(xiàn)外業(yè)考察和內(nèi)業(yè)判讀 的結(jié)合，保證地類一致性核查的質(zhì)量；第二個目的是了解土地利用中 存在的問題。通過對土地利用現(xiàn)狀的實(shí)地考察，完善相關(guān)土地知識， 提高解決問題和分析問題的能力?？疾旒夹g(shù)路線根據(jù)本次考察的實(shí)際情況，將此次考察工作分為4個階段：準(zhǔn)備 階段、訪談階段、實(shí)地考察階段、成果分析階段（見錯誤!未找到引 用氟）。準(zhǔn)備-公司相關(guān)要求i確定考察對象* 進(jìn)行訪談分析訪談筆錄 TOC o 1

4、-5 h z II 土地考察圖片表I區(qū)=二二是否滿足要求二二二。（II1整理訪談筆錄1訪談問題記錄表L 一-J-+11F一一1訪談獲得資料土地考察路線圖L-. 一-1111確定考察路線1 h-丁確定考察實(shí)點(diǎn)土地考察實(shí)點(diǎn)圖進(jìn)行實(shí)地考察分析考察圖片二是否滿足要求二二Y整理考察圖片 TOC o 1-5 h z 分析考察資料 1 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document .I I I 報告編寫要求！編寫考察報告 一土地考察報告| （ L -jA 結(jié)束圖3考察技術(shù)路線流程圖（一）準(zhǔn)備階段為了保證考察工作的順利進(jìn)行，在前期做了充分的準(zhǔn)備工作。一 是準(zhǔn)備設(shè)備。在考察

5、過程中主要使用了兩個設(shè)備，分別是錄音設(shè)備和 拍照設(shè)備。二是收集資料?？疾烨捌趯ο嚓P(guān)法律、法規(guī)和國家會議指 示等進(jìn)行了學(xué)習(xí)，例如土地管理法憲法、學(xué)習(xí)周刊和中共 中央十七屆三中全會等。（二）訪談階段通過前期準(zhǔn)備，確定了考察對象，隨后開展了訪談。在訪談過程 中以問答的形式獲取有關(guān)信息。訪談結(jié)束后首先進(jìn)行資料的分析，確 定訪談所獲得的資料是否滿足考察的要求，如果符合要求就開始整理 訪談資料，制作訪談問題記錄表；否則重新進(jìn)行訪談。（三）實(shí)地考察階段對訪談筆錄進(jìn)行分析整理，首先確定考察路線，制作土地考察路 線圖；其次根據(jù)考察路線，確定考察實(shí)點(diǎn)，制作土地考察實(shí)點(diǎn)圖；最 后進(jìn)行實(shí)地考察。實(shí)地考察結(jié)束后首先進(jìn)行

6、考察圖片的分析，確定所 獲得圖片是否滿足考察的要求，如果符合要求就開始整理實(shí)地考察圖 片，制作土地考察圖片表；否則重新進(jìn)行實(shí)地考察?？疾炻肪€由于五條路至鐵湖村207國道附近存在大面積集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)?建設(shè)用地，且在鐵湖村九組有配合考察考察人員。依據(jù)以上信息制定 考察線路為：從宜城市五條路至鐵湖村九組（詳細(xì)情況見錯誤!未找 到引用源。中高亮顯示虛線部分圖4考察路線示意圖考察實(shí)點(diǎn)根據(jù)收集信息和考察路線，將考察實(shí)點(diǎn)分為四個，分別用紅色小 旗標(biāo)示。一是圖5中A、B點(diǎn)：為大面積集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地實(shí) 點(diǎn)；二是圖5中C點(diǎn)：耕地流轉(zhuǎn)和荒蕪實(shí)點(diǎn)；三是圖5中D點(diǎn)：宅 基地空置實(shí)點(diǎn)。圖5考察實(shí)點(diǎn)示意圖（四）成果分

7、析階段通過前三個階段資料的收集，了解本市集體土地中存在的問題， 分析考察資料，編寫考察報告?？疾斐晒治霰敬沃饕M(jìn)行城鄉(xiāng)結(jié)合帶集體土地向外流轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，耕地向 內(nèi)流轉(zhuǎn)與荒廢和宅基地空置情況的考察，并提出相應(yīng)的對策。（一）建設(shè)用地城鄉(xiāng)結(jié)合帶是耕地占用高發(fā)帶，在多次的核查工作中了解到，耕 地被占用后，主要用于建設(shè)用地，并且面積較大。本次考察中被反映 最強(qiáng)烈的是耕地占用情況。1.建設(shè)用地問題通過前期收集資料，了解到集體土地向外流轉(zhuǎn)的主要方式有兩 種，分別為公開流轉(zhuǎn)和隱性流轉(zhuǎn)。公開流轉(zhuǎn)是將集體土地征用為國有 土地，然后向外流轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；隱性流轉(zhuǎn)主要是指集體土地的政府 人員，在沒有將集體土地征為國有

8、土地的情況下，使土地用途發(fā)生變 化，這是一種違法行為。公開流轉(zhuǎn)案例：通過向居民考察了解到在劉莊有大面積的耕地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地（見圖5）。實(shí)地考察，了解到此集體土地的流轉(zhuǎn)屬于公開流轉(zhuǎn)。劉 莊此塊集體土地先被征用為國有土地，其后進(jìn)行建設(shè)，在宜城市人 民政府征收土地及補(bǔ)償安置方案公告（詳見附錄）中有詳細(xì)說明， 本次征地為公告中五號地。圖6 土地公開流轉(zhuǎn)實(shí)地圖隱性流轉(zhuǎn)案例：公開流轉(zhuǎn)需要將集體土地征為國有土地，國家為了保障耕地十八 億畝紅線，所以在將集體土地征為國有土地過程中程序較多，要求嚴(yán) 格。并且一些地方政府為了所謂的公共利益，人為壓低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使 得征收集體土地的補(bǔ)償費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價格。由于巨大的

9、價格差 異，一些地方的農(nóng)民不再被動地將土地交給政府，而是采取隱性流轉(zhuǎn) 的形式將集體土地私下交易。鐵湖村十組有大面積耕地在2002年轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地見圖6）。 實(shí)地考察得知，此塊集體土地的流轉(zhuǎn)屬于隱性流轉(zhuǎn)，沒有政府征地公 告。鐵湖村十組本次集體土地流轉(zhuǎn)是以土地出租的方式進(jìn)行，此建設(shè) 用地占地150000平方米，即225畝，每畝耕地向被占用耕地農(nóng)民 一次性補(bǔ)償8萬元人民幣。集體土地以出租的方式達(dá)到一定的合法 性，但是土地發(fā)生硬化，土地用途發(fā)生了根本的改變。圖7 土地隱性流轉(zhuǎn)實(shí)地圖2.解決方案隨著社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化制度的日益完善。農(nóng)村土 地問題的解決，將會顯得尤其重要。通過對農(nóng)村集體土地向

10、外流轉(zhuǎn)的調(diào)研和國家政策的了解，提出相應(yīng)對策。方案一：完善現(xiàn)有法律法規(guī)一種負(fù)面現(xiàn)象的大量出現(xiàn)，充分說明國民在此方面的需求，也說 明現(xiàn)行法律法規(guī)的不完善。例如集體土地隱性流轉(zhuǎn)大量出現(xiàn)，說明國 民在集體土地流轉(zhuǎn)方面的需求和現(xiàn)行土地管理法的不完善。為了 充分保障農(nóng)民利益，應(yīng)當(dāng)對集體土地隱性流轉(zhuǎn)，進(jìn)行相關(guān)法律法規(guī)的 制定，對集體土地的流轉(zhuǎn)正確引導(dǎo)，使其規(guī)范化和合法化。憲法、物權(quán)法和土地管理法都對土地進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī) 定，但是只有黨的十七屆三中全會才對土地制度進(jìn)行了突破（見表 1）。表1相關(guān)法律法規(guī)表序號名稱相關(guān)規(guī)定補(bǔ)充說明1憲法城市的土地歸國家所有，農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有。這就意味著凡是城市 化和工業(yè)化

11、新增的土 地需求，無論是公共 利益的需要，還是非 公共利益的需要，都 必須通過國家的征地 行為來滿足國家只有出于公共利益的需要，才能對農(nóng)地實(shí)行征收或征用。要滿足上一種要求，就會違反下一種規(guī)定；而要堅持后一種規(guī)定，又不能滿足前 種要求。由此，方面造成政府的征地 范圍過寬，其中大多 屬于違憲行為，另一 方面，農(nóng)村集體建設(shè) 用地與城市國有土地 同地不同權(quán)，農(nóng)村集 體建設(shè)用地不能進(jìn)入 市場，以全于所有試 點(diǎn)單位及地方政府出 臺的法規(guī)都在一定程 度上與憲法相抵 觸。有待補(bǔ)充。2物權(quán)法賦予國有土地與集體土地同等的市場主體地位。但是當(dāng)前集體土地并 沒有進(jìn)入市場。有待 進(jìn)一步實(shí)施。3土地管理法對農(nóng)村集體土地的

12、產(chǎn)權(quán) 及其交易行為給予了過 多的限制。在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn) 略思維下實(shí)行國有土地 和農(nóng)村建設(shè)用地同權(quán)、同城鄉(xiāng)統(tǒng)籌正在一步一 步實(shí)現(xiàn)，但是集體土 地和國有土地的同 權(quán)、同價沒有實(shí)現(xiàn)。 有待完善。價。4黨的十七屆三中全會逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建 設(shè)用地市場，對依法取得 的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè) 用地，必須通過統(tǒng)一有形 的土地市場、以公開規(guī)范 的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)， 在符合規(guī)劃的前提下與 國有土地享有平等權(quán)益。對物權(quán)法的進(jìn)一 步完善，但是實(shí)現(xiàn)方 式還沒有完全確認(rèn)。 有待完善。方案二：集體土地和國有土地并軌中國土地政策演變歷程為：毛主席以“打土豪分田地”，使農(nóng)民 從大地主手里分到了土地，將土地由合到分；人民公社、大躍

13、進(jìn)農(nóng)民 又將自己的土地集中到一起，使土地由分到合；1978年安徽鳳陽縣 小崗村農(nóng)民私下把集體土地瓜分，土地由合到分；此次的農(nóng)村集體土 地的流轉(zhuǎn)，從某種意義上說，是再一次使土地由分到合。為了保證國 家對本次土地流轉(zhuǎn)的完全指導(dǎo)，可以實(shí)現(xiàn)集體土地和國有土地并軌。實(shí)現(xiàn)國有土地、集體土地并軌可以采取兩種方式。一是一步到位， 在適當(dāng)時機(jī)以法律形式宣布廢除集體土地所有制，全部實(shí)現(xiàn)土地國有 化。二是逐步過渡，首先依照土地管理法第八條“城市市區(qū)的土 地屬于國家所有”的規(guī)定，將城市市區(qū)范圍的土地全部轉(zhuǎn)為國有；其 次農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地時，將該土地轉(zhuǎn)為國 有。第三在農(nóng)民自愿的前提下分批將集體土地轉(zhuǎn)

14、為國有土地。方案三：實(shí)行土地股份合作制由于農(nóng)民最主要的財產(chǎn)就是土地，在思想和經(jīng)濟(jì)上如果沒有完全 的保證，實(shí)現(xiàn)國有土地和集體土地并軌存在一定的困難。此時可以選 擇另一種解決辦法，即土地股份合作制，其基本做法可以歸納為兩條： 一是把土地功能劃分為農(nóng)田保護(hù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)和商住區(qū)；二是將集 體財產(chǎn)、土地和農(nóng)民承包權(quán)折價入股，在股權(quán)設(shè)置、股紅分配和股權(quán) 管理上制定出章程，一切經(jīng)營活動按章辦理。這樣既保證保障了耕地 的數(shù)量，又保障了土地非農(nóng)化后，集體組織成員對土地增值收益的分 紅權(quán)。同時在法律和政策上作出調(diào)整，實(shí)行土地招拍掛”、“同權(quán)同價， 公開上市”等相應(yīng)的手段，逐步實(shí)現(xiàn)土地大市場的統(tǒng)一，使集體土地 進(jìn)

15、入市場。（二）耕地改革開放后，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)生劇烈變化，大量農(nóng)村勞動力涌入城市， 導(dǎo)致農(nóng)村大量耕地閑置，有些土地實(shí)現(xiàn)內(nèi)部流轉(zhuǎn)，有些土地荒廢。1.耕地問題農(nóng)村勞動力大量減少，導(dǎo)致耕地的閑置。考察顯示鐵湖村九組， 在此情況下，質(zhì)量較好的土地一般實(shí)現(xiàn)向內(nèi)流轉(zhuǎn)；質(zhì)量較差的土地荒 廢。地向內(nèi)流轉(zhuǎn)案例：鐵湖村九組有部分農(nóng)民，搬遷到宜城市市區(qū)居住，但是戶口沒有 發(fā)生變遷，仍為鐵湖村九組戶口。在2006年1月1日國家實(shí)行新的 土地政策后，這部分農(nóng)民將自己承包的土地向內(nèi)實(shí)行流轉(zhuǎn)。如圖7 中耕地為鐵湖村九組某戶農(nóng)民搬遷至宜城市市區(qū)將近20年，在市區(qū) 擁有自己房產(chǎn)和工作，將擁有的土地實(shí)現(xiàn)了向內(nèi)流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)人每年收 取40

16、0元左右現(xiàn)金和200斤糧食。圖8 土地向內(nèi)流轉(zhuǎn)實(shí)地圖鐵湖村九組還有部分農(nóng)民，外出打工。由于其所分配的耕地級別 較低，所以未夠及時實(shí)現(xiàn)耕地的內(nèi)部流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致耕地荒蕪。圖8中顯 示土地為鐵湖村九組某戶農(nóng)民，長輩已經(jīng)不在，夫婦外出打工近5 年，小孩在外上學(xué)。由于此塊土地級別較低，沒能實(shí)現(xiàn)向內(nèi)流轉(zhuǎn)，現(xiàn) 已荒廢。圖9 土地荒廢實(shí)地圖2.解決方案隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，為了保證耕地合理和充分的利用，對農(nóng)村 耕地存在的相應(yīng)問題，提出對策。方案一：健全相關(guān)法律法規(guī)為了有交攵保護(hù)耕地，對耕地的向內(nèi)流轉(zhuǎn)和耕地荒廢應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng) 的法律法規(guī)。例如，在土地管理法中完善耕地向內(nèi)流政策，使其 流轉(zhuǎn)方式透明化，合法化；對荒蕪耕地承

17、包者進(jìn)行引導(dǎo)、罰款和收回 等處罰，保證耕地的充分利用。方案二：建立耕地承包流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和耕地整理儲備中心為了保證耕地流轉(zhuǎn)的正常，對于棄農(nóng)經(jīng)商和外出務(wù)工無力耕種的 土地，可以建立相應(yīng)的耕地承包流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和耕地整理儲備中心， 對需要流轉(zhuǎn)的耕地實(shí)行登記，督促組織其他農(nóng)戶代耕。保證其流轉(zhuǎn)到 最有利的地方，使耕地得到最充分的利用。方案三：鼓勵和引導(dǎo)農(nóng)戶依法流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)對無力耕種但又不愿放棄耕地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)民，鼓勵和引導(dǎo)農(nóng) 戶依法流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。積極引導(dǎo)其采取轉(zhuǎn)包、出租、入股、互 換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)耕地承包經(jīng)營權(quán)；農(nóng)民專業(yè)合作社、家庭農(nóng) 場、種養(yǎng)大戶等農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營主體流轉(zhuǎn)承租地、經(jīng)營承包

18、地和拋荒地， 財政、農(nóng)業(yè)、供銷、金融等部門要在生產(chǎn)資料供應(yīng)、小額信貸、財政 信貸貼息和農(nóng)業(yè)技術(shù)等方面提供支持。鼓勵有條件的地方發(fā)展土地承 包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)組織。拋荒農(nóng)戶不得享受各種種糧補(bǔ)貼。允許和鼓 勵科技人員和城鎮(zhèn)下崗職工承包拋荒、閑置耕地發(fā)展糧食生產(chǎn)和農(nóng)業(yè) 多種經(jīng)營。（三）宅基地由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村居民對生活條件提出新的要求。有部 分移民至附近城市市區(qū)長期居住和部分農(nóng)民在外打工，致使宅基地廢 棄。1.宅基地問題本次考察宅基地主要是由于農(nóng)民在外長期打工，致使自己宅基地 荒廢。大量的農(nóng)村人口涌入城市導(dǎo)致城市住房緊張，但是農(nóng)村卻出現(xiàn) 大量房屋空置的狀況。土地管理法中規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租 住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”，農(nóng)村部分居民長期在外地打工，如果自己的住房問題沒有得到解決，不會出租和轉(zhuǎn)讓自己的宅基 地。宅基地荒廢案例鐵湖村九組有部分農(nóng)民，在外長期打工，宅基地長期空置。圖9 中顯示宅基地為鐵湖村九組某農(nóng)民，在外打工10年。為了辦理耕地向內(nèi)流轉(zhuǎn)等相關(guān)事情，在這十年中回鄉(xiāng)2次，宅基地