購房糾紛法官日記(共9頁)

1、購房糾紛(jifn)法官(fgun)日記某房地產(chǎn)公司銷售人員在售樓過程中虛構(gòu)事實，騙取十多名客戶(k h)購房款，引發(fā)了多起民事賠償糾紛。部分購房者集體上訪，也給法官帶來了很大壓力。經(jīng)過多次調(diào)解和庭審，歷時八個多月才得以結(jié)案，承辦法官以日記的形式記錄了案件辦理的整個過程。文/蘇州市虎丘區(qū)人民法院民一庭法官 朱海蘭2013年10月21日 星期一今天上午的庭審還算順利。庭審過程中，我的第一感覺是：案件事實并不復(fù)雜，主要涉及被告公司的銷售人員沈某在售樓過程中虛構(gòu)事實騙取包括原告在內(nèi)的十多名客戶購房款，對此本院已做出刑事判決，認定沈某構(gòu)成詐騙罪，并責(zé)令其退贓。爭議焦點也很明確，主要涉及沈某收取客戶購房

2、款的行為認定及被告對原告被騙取的金額是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。關(guān)鍵在于法律適用：判令公司承擔(dān)賠償責(zé)任或不承擔(dān)賠償責(zé)任，對此有無相應(yīng)的法律規(guī)定？原告代理人在庭審中明確表示對刑事判決不認可，認為沈某應(yīng)構(gòu)成職務(wù)侵占罪，而非詐騙罪，故被告應(yīng)全額返還購房款。被告代理人認為刑事判決已發(fā)生法律效力，應(yīng)作為認定案件事實的依據(jù)。雙方對此各執(zhí)一詞，爭論不下。開完庭，我按例詢問雙方當(dāng)事人是否愿意調(diào)解，雙方均表示可以調(diào)解。被告稱之前雙方已談過多次，公司的態(tài)度一直都未變，考慮到公司對收據(jù)的管理存在過失，愿意承擔(dān)原告被騙金額的百分之二十作為賠償。原告當(dāng)場并未表態(tài)。我見狀，快人快語地對原告說：你在購房過程中也有過錯啊！我們都買過

3、房，都知道購房款要交到財務(wù)室，而不是交給售樓人員，你要不是貪圖沈某許諾的優(yōu)惠，怎會輕易將大筆現(xiàn)金交給她呢？原告沒說話，對此算是默認。我又說：既然雙方都存在過錯，這樣吧，雙方各承擔(dān)百分之五十怎么樣？原告代理人當(dāng)場表態(tài)：百分之五十我方接受！被告代理人表示要回去向公司請示。本次庭審結(jié)束。2013年11月28日 星期四因被告方對于調(diào)解方案一直未有回音，今天一上班，我便主動聯(lián)系被告代理人，詢問情況。被告代理人稱公司還是堅持之前百分之二十的方案，況且，公安機關(guān)扣押了沈某部分贓款，原告應(yīng)該能退賠幾萬元的。放下電話，我再聯(lián)系原告代理人，詢問原告的要求能否降下來點。原告代理人稱：那就算了吧，百分之五十的方案原告

4、本人還不同意呢！我苦笑，問原告領(lǐng)到退賠的贓款了嗎？金額是多少？代理人稱獅山派出曾電話通知過原告，但原告還沒去領(lǐng)取。打完這兩通電話，我的心情有點沉悶：本案調(diào)解難度非常大，要做好判決的心理準(zhǔn)備。離開庭還有二十幾分鐘，我查詢了相關(guān)法律法規(guī)。最高人民法院關(guān)于在審理經(jīng)濟糾紛案件中涉及經(jīng)濟犯罪嫌疑若干問題的規(guī)定第五條規(guī)定行為人盜竊、盜用單位的公章(gngzhng)、業(yè)務(wù)介紹信、蓋有公章的空白合同書等簽訂經(jīng)濟合同，騙取財物歸個人使用構(gòu)成犯罪的，單位對該行為造成的經(jīng)濟損失是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，應(yīng)根據(jù)單位是否存在過錯而定。本案中，沈某竊取被告空白收據(jù)用于詐騙，被告對此是否存在過錯呢？我一時拿不定主意。2013年1

5、2月12日 星期四三個月的審限快到了，對于如何判決，我心里還沒個頭緒，有點煩悶。算了，申請轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖戆?，屆時與合議庭另外兩名成員討論討論，也許能得出思路。我做好民事裁定書，關(guān)照書記員小余連同合議庭組成(z chn)及舉證期限通知書一并發(fā)給雙方當(dāng)事人。為了更清楚地了解原告購房細節(jié)及沈某詐騙經(jīng)過，我特意去檔案室借出了刑事卷宗。好家伙，整整五大本！放在辦公桌的顯眼之處吧，方便隨時翻看。下班回到家，我打開電腦(dinno)，上網(wǎng)查閱表見代理的構(gòu)成要件、詐騙罪與職務(wù)侵占罪的區(qū)別。表見代理的要件之一是相對人善意、無過失，本案原告貪圖沈某許諾的所謂優(yōu)惠，進而直接將現(xiàn)金交給沈某，能否認定善意、無過失呢？

6、職務(wù)侵占罪與詐騙罪的犯罪對象不同，前者侵占的對象為工作范圍內(nèi)經(jīng)營、管理的本單位財物，后者侵占的對象為國家、集體或個人的財物，而這些財產(chǎn)是不為行為人所控制的。兩者的犯罪行為不同，前者是利用職權(quán)及職務(wù)所形成的有利條件侵占本單位的財物，后者是通過虛構(gòu)事實或隱瞞真相的方法，使被害人陷入錯誤認識進而做出財產(chǎn)處分行為。本案中，沈某侵占的究竟是公司款項還是個人款項？其實施犯罪究竟是利用職務(wù)之便還是利用虛構(gòu)事實的方法？夜色已經(jīng)很深，我依然輾轉(zhuǎn)反側(cè)。2014年1月16日 星期四新的一年開始了，未結(jié)案數(shù)量依然居高不下，庭里的同志們神經(jīng)一直處于緊繃狀態(tài)。院領(lǐng)導(dǎo)對此很憂心，院長和分管副院長紛紛下庭辦案。我趁機拿出案件

7、，向院長尋求幫助。院長仔細翻閱卷宗后找我談話：第一，愿意擔(dān)任本案審判長；第二，本案的關(guān)鍵在于查事實，事實問題查清了，即使將來當(dāng)事人上訴，上級法院也不會發(fā)回重審；第三，向雙方當(dāng)事人發(fā)出限期舉證通知書，指導(dǎo)雙方就相關(guān)問題繼續(xù)舉證?；氐睫k公室，我大大松了一口氣，有了主心骨，心理上的壓力減輕多了。我趕緊按照審判長的要求擬好兩份限期舉證通知書，要求原告方提供歷次付款的款項來源、付款方式、付款場合、款項收取人、收據(jù)開具人等證據(jù)，要求被告方提供其與銷售代理公司(n s)的代理銷售協(xié)議、沈某與銷售代理公司之間存在勞動關(guān)系的憑證。擬好后，關(guān)照書記員小余連同合議庭成員變更情況一并寄送雙方當(dāng)事人。2014年2月14

8、日 星期五今天是情人節(jié)，我的心情卻雀躍不起來。從本院每周一次的信訪通報上，我得知本案原告一直在信訪，信訪原因(yunyn)主要是認為刑事案件的判決結(jié)果有誤，要求本院更正刑事判決。我心里不禁嘀咕：民事案件正在審理過程中，要求更正刑事判決，這是要給我民事案件施加壓力??！正好今天上午沒有安排開庭(ki tng)，我就在辦公室仔細研究原、被告雙方補充提交的證據(jù)。叮鈴鈴，電話鈴響了，是被告代理人來電。這位資深律師口氣很無奈，稱沈某詐騙案件的十幾名被害人聯(lián)合起來，通過在售樓處門口拉橫幅示威、在網(wǎng)上對公司進行惡意誹謗、向區(qū)管委會及公安機關(guān)上訪等方式向公司施壓，公司不堪其擾，其本人代表公司先后與受害方有過幾次

9、談判，但因雙方差距實在太大，均沒有結(jié)果。我看出公司態(tài)度有所松動，立刻主動提出，請代理人和公司老板一起，在方便時到法院坐坐，從徹底解決糾紛的角度出發(fā)，雙方當(dāng)面交流一下意見。掛完電話，我將該情況匯報了審判長，請審判長屆時到場坐鎮(zhèn)。2014年2月24日 星期一昨天夜里沒怎么睡好，一直想著今天與公司老總見面的事，不過今天的精神狀態(tài)卻不錯。到辦公室沒多久，接到被告代理人的電話，說已經(jīng)到法院門口了。我趕緊帶好卷宗出門迎接，并直接將他們帶至院長辦公室。雙方賓主坐下后，沒有過多寒暄，直接切入正題。談話中，審判長指出，公司收據(jù)保管不嚴(yán)，且收據(jù)遺失后，公司并未及時發(fā)現(xiàn)，使得沈某有可趁之機；公司老總坦承，當(dāng)時樓盤銷

10、售非?；鸨?，公司同時有多本收據(jù)在售樓處使用，保管確實不太嚴(yán)格。對于案件如何處理，審判長表示，目前是雙方調(diào)解的好時機，一旦本院作出民事判決后，到中級法院調(diào)解難度就更大了。公司代理人與老總表示回去考慮后再給答復(fù)。2014年3月18日 星期二今早一上班，接到被告代理人的電話，稱公司老總同意之前百分之五十的調(diào)解方案了，但有兩點要求：第一，房屋買賣合同繼續(xù)履行；第二，被告僅就原告的實際損失承擔(dān)百分之五十賠償責(zé)任，換句話說，原告已實際退賠的贓款要從中予以扣除。放下電話，我的心情有點小激動(jdng)：歷時7個月的老案今天終于可以劃上句號了！立即致電原告(yungo)代理人，稱被告同意之前的調(diào)解方案了，原告

11、這邊應(yīng)該沒有變化吧？原告代理人有點猶豫，稱要詢問原告本人后才能答復(fù)。我說那行吧，一個星期后給我答復(fù)。為防止因開庭錯過原告方的電話，我特意留下自己的手機號碼。2014年3月28日 星期五一個星期早就過去了，原告代理人至今沒有答復(fù)，今天上午，我忍不住主動致電詢問，代理人說前一周很忙，這兩天做了做原告的思想(sxing)工作，原告基本同意百分之五十的調(diào)解方案了。打鐵要趁熱，我當(dāng)即通知雙方今天下午三點在本院第十四法庭簽署調(diào)解協(xié)議。下午，我準(zhǔn)時來到法庭，原告夫妻倆已經(jīng)到了，雙方代理人還未到。我再次向原告確認調(diào)解方案，孰料，原告張口竟是：百分之五十怎么可能呢？我的損失太大了。我一愣：那你要求多少呢？原告說

12、：起碼百分之九十。我說：怎么可能？你的代理人不是說你答應(yīng)百分之五十的嗎？原告一瞪眼：誰說的？我可沒答應(yīng)。正在這時，原、被告雙方代理人走進法庭，也聽到了我們的對話，均是一愣。我以眼神詢問原告代理人：你不是說原告已經(jīng)答應(yīng)了嗎？原告代理人有點尷尬，將原告拉到一邊，二人小聲嘀咕了半天，也沒個結(jié)果。我接下來還有開庭，也沒時間再做當(dāng)事人工作，就讓雙方先回去，還是按照原定的時間開庭！2014年4月12日 星期六下周合議庭就要開庭了，昨天下班前，我找了個袋子，將民事卷宗和刑事卷宗一股腦裝好帶回家，想趁周末好好研究研究。今天家中就我一個人，吃了早飯，我就一頭扎進書房，逐頁翻看刑事卷宗，邊翻看邊做記錄，直到晚上八

13、點多。通過閱卷，我對刑事案件有了新的認識：首先，沈某并非被告公司的員工，而是銷售代理公司的員工，該銷售代理公司與被告簽訂了銷售代理協(xié)議，并安排沈某至樓盤售樓處從事銷售工作；其次，原告開始時并非沈某的客戶，而是另一銷售人員顧某的客戶，沈某主動(zhdng)與原告接觸，虛構(gòu)一次性交清購房款有優(yōu)惠的事實，哄騙原告主動將購房款向其交付，并一手操辦了購房合同簽訂事宜；再次，原告兩次去銀行取款均由沈某陪同，并在取款后當(dāng)場(dngchng)交給沈某，且其中一次直接將款項存入沈某的工商銀行賬戶；最后，沈某的詐騙手段分為兩種，一種是虛構(gòu)(xgu)交清購房款有優(yōu)惠，一種是虛構(gòu)不存在的房源，與客戶共同炒房，并向客戶

14、出具借條，承諾如到期不能謀利，則全額退還購房款。如此看來，本院刑事判決對沈某的犯罪定性不存在問題。2014年4月14日 星期一關(guān)于刑事案件判決被告人退贓后，民事案件如何處理問題，我向庭里有著二十幾年刑事辦案經(jīng)驗、最近剛調(diào)至民一庭工作的姚法官請教。姚法官稱，2000年12月19日施行的最高人民法院關(guān)于刑事附帶民事訴訟范圍問題的規(guī)定第五條第一款規(guī)定：犯罪分子非法占有、處置被害人財產(chǎn)而使其遭受物質(zhì)損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法予以追繳或者責(zé)令退賠。被追繳、退賠的情況，人民法院可以作為量刑情節(jié)予以考慮。第二款規(guī)定：經(jīng)過追繳或者退賠仍不能彌補損失，被害人向人民法院民事審判庭另行提起民事訴訟的，人民法院可以受理

15、。但是，2013年1月1日施行的最高人民法院關(guān)于適用的解釋第一百三十九條對此重新規(guī)定如下：被告人非法占有、處置被害人財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)依法予以追繳或者責(zé)令退賠。被害人提起附帶民事訴訟的，人民法院不予受理。追繳、退賠的情況，可以作為量刑情節(jié)考慮。之所以刪除了“經(jīng)過追繳或者退賠仍不能彌補損失，被害人向人民法院民事審判庭另行提起民事訴訟的，人民法院可以受理”這一規(guī)定，主要考慮到：如經(jīng)過司法機關(guān)追繳或者責(zé)令退賠，仍不能彌補受害人損失，通常表明被告人已無退還或者賠償能力，被害人另行提起民事訴訟后，只會獲得無執(zhí)行可能的空判，既增加當(dāng)事人訴累，又影響裁判權(quán)威，影響案結(jié)事了；如發(fā)現(xiàn)被告人仍有違法所得未能追繳或者仍有

16、退賠能力的，由司法機關(guān)繼續(xù)依法追繳或者責(zé)令退賠即可，也不必由被害人另行提起附帶民事訴訟。聽完姚法官的講解，我茅塞頓開：根據(jù)新的刑事訴訟法司法解釋，對于原告被沈某騙取的金額，目前雖未退賠完畢，但其今后發(fā)現(xiàn)沈某仍有違法所得或仍有退賠能力的，可要求司法機關(guān)繼續(xù)追繳或責(zé)令退賠，直至退賠完畢，不應(yīng)再由其他賠償主體進行重復(fù)賠償。2014年4月16日 星期三今天開庭時，旁聽席上坐著好幾個人，經(jīng)審查，原來都是沈某詐騙案的受害者。從今天的庭審過程看，原告方顯然準(zhǔn)備并不充分，不但對四次交款經(jīng)過(jnggu)的描述前后矛盾，對被告方當(dāng)庭提問的回答也是吞吞吐吐、詞不達意，尤其是針對被告方的提問原告將購房款交給沈某是認

17、為她有收取購房款的權(quán)利還是委托她將購房款轉(zhuǎn)交給公司無法回答。庭審結(jié)束后，審判長在離開法庭前，輕聲叮囑我將新的刑事訴訟法司法解釋拿給原告方看一下。原告代理人看后恍然大悟，與原告低聲交談幾句后對我說：朱法官(fgun)，麻煩你算算看，如果繼續(xù)履行房屋買賣合同原告需補交多少錢？旁聽人員也都圍攏過來。我連卷宗都不用翻看，當(dāng)即拿起計算器仔細計算，得出原告尚需補交購房款298725元。被告代理人主動提出：尾數(shù)我們也不要了，原告再交290000元就可以了。原告代理人點點頭，拿眼看原告，原告卻不為所動，反復(fù)說其被騙金額不是(b shi)刑事判決認定的350000元，而是410000元。我忍不住勸道：刑事判決書

18、認定的金額是根據(jù)沈某的供述和其銀行卡流水記錄得出的，按理說肯定是準(zhǔn)確的，你自己提供的銀行取款憑證連350000元都不足，怎么可能認定410000元呢？況且，被告現(xiàn)在又愿意將零頭抹去，相當(dāng)于按照367450元計算你的被騙金額，而不是350000元啊!原告代理人覺得可行，但原告翻來覆去就一句話：朱法官，這樣不可能的，我的損失太大了?。∥乙姞睿瑳Q定給原告施加點壓力：回去再考慮兩天吧！想好了給我回電話。不行的話，下次開庭當(dāng)庭宣判！2014年4月25日 星期五昨天下午下班前，原告代理人來電，稱原告考慮了幾天，基本同意上次的調(diào)解方案，但希望我能再做一下被告的工作，金額上能稍微再讓點步，哪怕萬把塊錢也可以。

19、見識過原告上次的臨場反悔，我也沒太當(dāng)真，不過還是試探性地致電被告代理人，被告方倒也爽快，同意再讓步10000元。當(dāng)即約定今天下午一點半在本院第十四法庭簽署調(diào)解協(xié)議。下午，我準(zhǔn)時來到法庭，原告夫妻及雙方代理人都到了。我開門見山地對原告說：在上次調(diào)解方案的基礎(chǔ)上，被告同意再讓步10000元，那這樣的話，你何時可以付款？原告沒有講話，其代理人問：被告何時可以交房？被告代理人表示：你方付完款，我們在一周內(nèi)即可交房。我覺得可行，再次詢問原告何時可以付款。原告代理人與原告低聲交談幾句后，說：年底可以付清。被告方不同意，說：年底時間拖得太長了。我說：要不原告分期付款怎么樣？原告代理人試探性地說：要不9月份先

20、付一部分？邊說邊用眼神詢問原告。原告依然不說話，我有點生氣：什么意思?。〔粫肿冐园?？此時，原告夫妻及代理人走到法庭外商量，但商量了半天，依然沒有結(jié)果。我忍不住走到庭外詢問，原告理直氣壯(l zh q zhung)地對我說：朱法官，被告早在兩年前就應(yīng)該將房子交給我了，這兩年的房租應(yīng)該補給我吧！我一聽，得，果然是被告讓一步，原告就得進一步?。∥乙膊粓D省力了，還是乖乖(guigui)寫判決書吧！被告代理人也很無語，當(dāng)即準(zhǔn)備收拾東西走人，我忙說：雙方都等一下！小余，發(fā)傳票，5月7日下午(xiw)三點在第十四法庭開庭宣判！2014年5月6日 星期二這個五一我罕有地沒回老家看望父母，一來近年高速逢假必堵

21、，怕堵車更堵心；二來心中一直記掛著這個案子，想早點將審理報告寫好。三天時間，一天陪家人，兩天陪案件。節(jié)后一上班，我就將寫好的審理報告拿給審判長。下班之后，審判長喊我去她辦公室，當(dāng)面提出修改意見，從焦點歸納到證據(jù)審查，從事實認定到分析說理，從主文表述到法條引用，條分縷析、細致入微。下班回到家，兒子睡覺后，我一頭鉆進書房，對照審判長的意見大刀闊斧進行修改，直到半夜。昨天上班后，我第一時間將修改后的審理報告拿給審判長。下班后，審判長再次電話召喚。這次，審判長在第二稿的基礎(chǔ)上逐字逐句修改，遇到細節(jié)問題，停下來與我討論。關(guān)于原告何時至公安機關(guān)領(lǐng)取退賠的贓款及原告向沈某交付購房款的相關(guān)細節(jié)，審判長認為應(yīng)當(dāng)

22、在證據(jù)方面加以完善。討論結(jié)束，外面已是華燈初上?；氐阶约恨k公室后，我又仔細翻閱了刑事卷宗，終于在沈某的銀行卡流水記錄中找到了原告交付的款項?；氐郊遥颐Π橇藥卓谕盹?，我又一頭鉆進書房，再次認真修改審理報告，直至半夜。今早一到單位，我照例將修改好的審理報告拿給審判長，同時火速開具介紹信到公安分局調(diào)取原告領(lǐng)取贓款的材料。白天的時間都被開庭占據(jù)。下班回家后，我照例挑燈夜戰(zhàn)，按照審判長的要求對審理報告作第三次修改，重點是將新調(diào)取的證據(jù)在報告中注明，提醒自己明天過堂。2014年5月7日 星期三今天上午沒有安排開庭，我在辦公室最后一次修改我的審理報告。為了這份審理報告，我已經(jīng)連續(xù)一星期神經(jīng)處于高度緊張狀態(tài)

23、。中午強迫自己小睡了一會，下午一上班，接到原告代理人的電話：朱法官，告訴你一個好消息，原告要撤訴啦！我的第一反應(yīng)是：撤訴？為什么？原告代理人說：原告托了個中間人，據(jù)說是自家親戚，要與被告協(xié)商解決此事。在電話里，我沒有明確表態(tài)，只是對原告代理人說：下午來了再說吧！放下電話，我心想：好家伙，馬上要開庭宣判了，現(xiàn)在才跟我講要撤訴，這也太沒誠意了吧！我將此事匯報了審判長，審判長要我做好開庭準(zhǔn)備(zhnbi)，如果原告在預(yù)定的開庭時間到，照常開庭；如果原告提早來遞交撤訴(ch s)申請，要做好筆錄，明確是實體撤訴還是程序撤訴(ch s)。下午兩點，原告代理人來電，稱已在第十四法庭等候。我穿好法袍進入法庭

24、，一看，除了原告夫妻外，還有另外一家購房人在場，這家人在被告處同時買了三套房，其中一起案件由我承辦，另外兩起由其他法官承辦。原告一見我，就將撤訴申請交給我。我一看，申請上也沒寫明撤訴原因，就問，你們是實體撤訴還是程序撤訴？實體撤訴就是不管你們雙方是否能談妥，將來都不能再起訴了，程序撤訴是將來萬一你們雙方談不妥，還可以再次起訴。原告說：那我也不知道我們能否談妥，如果萬一談不妥，我肯定還是要再次起訴的。我一聽，這個案件我審理了八個多月，光審理報告就修改了四五次，花了這么多心血，現(xiàn)在說撤訴就撤訴，而且下次還可能再來起訴？不由脫口而出：民事訴訟法規(guī)定，原告申請撤訴的，是否準(zhǔn)許由法院決定。你們還是等一會開庭吧。原告一聽，立刻激動起來：什么？撤訴還不準(zhǔn)許？什么道理？我不再說話，叫書記員小余將法律條文拿給原告方看。時間一分一秒地過去了，離原定的開庭時間還有十幾分鐘，被告代理人也走進法庭。聽說原告要撤訴，也非常驚訝。我看時間差不多了，走出法庭