民法案例之買到兇宅要退房

1、案情回顧買到“兇宅”要退房近日，剛過而立之年的王先生遇到了一件倒霉事。王先生和妻子是來滬打工的白領(lǐng)，婚后一直租住在浦東新區(qū)某小區(qū)內(nèi)。2010年底，由于妻子懷孕，他們打算買一套新房。經(jīng)過四處打聽，他們終于找到了一套心儀的二手房。該房面積55平方米，總價(jià)91萬元。他們經(jīng)過與房產(chǎn)中介的聯(lián)系，順利辦理了該房的買賣過戶手續(xù)。入住后，王先生發(fā)現(xiàn)，小區(qū)里的人看他們的眼光總是有些異樣，而且在他們飯后散步時(shí)，總有人問他們房子的情況，特別喜歡問他們晚上睡覺是否安寧。還有人說“這種房子怎么能買呢？”“這對(duì)夫妻好傻啊?！彼麄兏杏X不大對(duì)，可是又沒人告訴他們?cè)?，于是他們只能到居委?huì)打聽。居委會(huì)的人也支支吾吾，只是告訴他

2、們可以到警署打聽。他們來到警署，經(jīng)過詢問才知道，這套房子在出賣前曾經(jīng)發(fā)生過兇殺案。兇手是一個(gè)家庭中的弟弟。他因家庭瑣事殺了哥哥和嫂子一家。而且因殺人過程系用鈍器重?fù)裘娌?，因此受害人死狀慘烈。而殺人犯也已經(jīng)被判處死刑，執(zhí)行完畢。原來，王先生化了全部積蓄買的房子居然是一處“兇宅”。王先生認(rèn)為賣家在出賣這套房子時(shí)候沒有告知買家真實(shí)情況，而中介也刻意隱瞞真相，因此將二被告告上法庭，要求撤銷買賣房屋的合同，返還所有房款，并支付賠償金。二、案例分析.房屋買賣應(yīng)該尊重公序良俗房屋內(nèi)發(fā)生過惡性兇殺案件后，命案對(duì)于這套房屋已經(jīng)構(gòu)成了重大事項(xiàng)或者說重大瑕疵。根據(jù)現(xiàn)實(shí)生活中人們的風(fēng)俗習(xí)慣，對(duì)房屋內(nèi)發(fā)生的惡性兇殺案件

3、感到恐懼和忌諱，這是一種客觀存在的普遍現(xiàn)象，屬于公序良俗。發(fā)生過惡性兇殺案件的房屋，雖然在實(shí)物形態(tài)上沒有受損或者說實(shí)際的使用價(jià)值沒有收到損害，但是依據(jù)人們現(xiàn)實(shí)生活的觀念和風(fēng)俗習(xí)慣，房屋的交易價(jià)格會(huì)因市場上不確定的購買者的忌諱而大大下降。雖然我國的法律法規(guī)都沒有兇宅”這一說，但是買賣雙方應(yīng)當(dāng)遵守公共秩序，符合善良風(fēng)俗，不得違反國家的公共秩序和社會(huì)的一般道德。作為現(xiàn)代民法的一項(xiàng)重要原則，我國民法通則將此表述為社會(huì)公德”和社會(huì)公共利益兇宅”雖不構(gòu)成人們對(duì)房屋本身進(jìn)行物質(zhì)性使用的障礙，但會(huì)影響使用人的心理，客觀上會(huì)降低房屋對(duì)使用人的效用。賣家既然知曉涉案房屋為兇宅”，就應(yīng)在出賣前告知上訴人,但其卻加以

4、隱瞞，明顯違背了民法通則第7條民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得損害社會(huì)公共利益”的規(guī)定，同時(shí)，兇宅”對(duì)于涉案房屋而言顯然屬于重要事實(shí)。此案中，如果你是當(dāng)事人，而且妻子又有身孕，買來的房子曾發(fā)生惡性兇殺案件，你住進(jìn)去是否有所忌諱？如果你所在區(qū)域的絕大部分人不能接受這樣的房子，那就應(yīng)該尊重民意，認(rèn)定有悖社會(huì)公德”，畢竟法律是最低的道德標(biāo)準(zhǔn)。老百姓的這種忌諱，也應(yīng)當(dāng)算是民間的一種善良風(fēng)俗。當(dāng)法律沒有明確規(guī)定時(shí)，應(yīng)該尊重這樣的民俗。.房屋買賣應(yīng)該遵循誠實(shí)信用原則房內(nèi)曾發(fā)生惡性兇殺案件這一事件，已構(gòu)成合同標(biāo)的物的重大事件或者重大瑕疵。根據(jù)民法通則第4條民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則”之規(guī)定，房東應(yīng)當(dāng)在買賣合

5、同簽署之前就將惡性兇殺案件全部告知購買方，由購買方?jīng)Q定是否選擇購買曾經(jīng)發(fā)生過惡性兇殺事件的房屋。若房東表示已經(jīng)將該惡性兇殺事件告知了購買方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任；在房東沒法證明自己已經(jīng)告知的情況下，構(gòu)成欺詐。購買方有權(quán)撤銷房屋買賣合同，要求返還房款賠償損失。.購房合同是雙方真實(shí)意思表示，屬合法有效。“兇宅”目前并無公認(rèn)或權(quán)威的界定。法律法規(guī)也沒有關(guān)于“兇宅”的規(guī)定?，F(xiàn)實(shí)生活中，每間房子都不可能避免發(fā)生過生老病死，如果照此定論，每間房子都應(yīng)算“兇宅”。如此當(dāng)事人僅僅以“兇宅”作為退房理由，很難得到法律的認(rèn)可。原告將涉案房屋認(rèn)定為兇宅”是其主觀認(rèn)識(shí)問題，且屬于封建迷信。房東雖未將房內(nèi)曾發(fā)生惡性兇殺案件

6、一事告知原告，但這并不影響原告對(duì)涉案房屋的使用，也不存在違法等情形，故房東依法并無向原告返還購房款、賠償其經(jīng)濟(jì)損失的義務(wù)。三、聯(lián)系現(xiàn)實(shí).購得“兇宅”可否要求退房或賠償損失關(guān)于隱瞞實(shí)情應(yīng)當(dāng)退房的情況，根據(jù)我國合同法的規(guī)定，“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷?！边@也就是說，如果能夠找到賣房人欺詐行為存在的依據(jù)就可以退房。但是對(duì)這種欺詐行為，買房人需要證明：第一、賣房人有故意隱瞞影響房屋價(jià)值或使用價(jià)值因素的行為；第二、他這種故意隱瞞的行為導(dǎo)致自己訂立了買房合同。如果賣方未履行告知義務(wù)，買主要求退房，應(yīng)當(dāng)支持買主

7、的要求。買主對(duì)于要買賣的房屋不掌握實(shí)際情況，存在重大誤解，按照法律規(guī)定，該合同屬可變更、可撤銷的合同，買房人可行使撤銷權(quán)，可以將房屋退給賣方，賣方應(yīng)將購房款退回。如果買方要求賠償損失的，也應(yīng)支持。因此，不論是賣房者隱瞞真相還是購房人有重大誤解，在購房人不知情的情況下購得“兇宅”均可要求退房并賠償損失。.如何預(yù)防購得“兇宅”雖然現(xiàn)實(shí)中購得“兇宅”的概率非常低，便還是屢有此類糾紛發(fā)生。為了買到?jīng)]有此類問題的房屋，購房人可采取以下措施預(yù)防購得“兇宅”。(1)購房前多方詢問鄰居、小區(qū)保安或房屋所在地公安派出所。簽訂購房協(xié)議時(shí)應(yīng)注明“無兇殺案發(fā)生”這樣的約定，并對(duì)該條款約定相應(yīng)的違約責(zé)任，即約定一旦購得“兇宅”可要求賣房人退房并賠償損失?！盁o兇殺案發(fā)生”的條款約定不與標(biāo)準(zhǔn)合同的條款矛盾，更不違反公序良俗，可以在合同中加以約定。一旦發(fā)現(xiàn)所購房屋為“兇宅”應(yīng)盡快向