《電梯管理服務(wù)方案》word版

1、電梯管理服務(wù)方案提要:電梯要求每周保養(yǎng)一次,時(shí)間不少于二小時(shí),要求維護(hù)人員做到定人、定時(shí)、定梯進(jìn)行保養(yǎng)，檢查部位:斷相保護(hù)裝置、超速保護(hù)裝置、機(jī)械聯(lián)鎖裝置、廳轎門機(jī)電聯(lián)鎖裝置,急停開關(guān)。電梯維護(hù)保養(yǎng)可分為:周保養(yǎng)、月保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、一年保養(yǎng)。如廠家有特殊要求的,遵照廠家要求。周保養(yǎng)基本要求:1. 電梯要求每周保養(yǎng)一次,時(shí)間不少于二小時(shí),要求維護(hù)人員做到定人、定時(shí)、定梯進(jìn)行保養(yǎng)。2. 對(duì)電梯以下各部位要進(jìn)行檢查,確保其工作正常、清潔、潤(rùn)滑。(1)電源開關(guān)、安全開關(guān)。A、控制柜總閘及極限開關(guān)各電器元件齊全無損傷,接線牢固。B、檢查熔斷器、熔絲接觸情況,接點(diǎn)牢固,應(yīng)無打火現(xiàn)象。C、急停、安全窗、井底

2、、限位等安全開關(guān)應(yīng)接觸良好,動(dòng)作正常、可靠。不準(zhǔn)跨接。(2)曳引機(jī):外觀機(jī)體應(yīng)保證清潔光亮。(3)減速機(jī)A、運(yùn)行時(shí)應(yīng)平穩(wěn)無異常振動(dòng)。B、減速箱油面高度應(yīng)保持在規(guī)定的油位線之內(nèi)。c.減速箱油溫不超過85;(4)電動(dòng)機(jī)A、電動(dòng)機(jī)運(yùn)行中不應(yīng)有摩擦聲、碰撞聲或其它雜音,如有異聲應(yīng)停梯檢查是否有異物侵入滑動(dòng)軸承,軸承是否損壞。B、電動(dòng)機(jī)油位應(yīng)在油鏡中心附近。C、電動(dòng)機(jī)使用時(shí)環(huán)境溫度不應(yīng)高于40,溫升不應(yīng)高于銘牌規(guī)定。D、電動(dòng)機(jī)軸承竄量不大于4mm。(5)制動(dòng)器。A、動(dòng)作平穩(wěn)可靠,不打滑,閘瓦接觸面不小于70%。B、抱閘未打開時(shí),(房地產(chǎn)E網(wǎng):)閘瓦應(yīng)抱合緊密,盤車輪不應(yīng)用手能盤動(dòng)。C、抱閘打開時(shí),兩側(cè)間

3、隙應(yīng)一致,其四角間隙平均值兩側(cè)各不應(yīng)大于0.7mm。D、抱閘開閉應(yīng)靈活、自如,線圈溫升不超過60。(6)控制柜A、柜內(nèi)各電氣元件應(yīng)工作正常,儀表準(zhǔn)確。B、無發(fā)熱現(xiàn)象,各接觸點(diǎn)接觸嚴(yán)密無粘連燒損現(xiàn)象;C、柜內(nèi)反開關(guān)無油污無積塵。(7)限速系統(tǒng)A、限速輪:外觀清潔,動(dòng)作靈活,無明顯月期打點(diǎn),油路通暢,繩鉗口處無異物油污、輪槽無異常磨損。B、漲繩輪及安全鉗裝置:外觀清潔,油路通暢,轉(zhuǎn)動(dòng)平穩(wěn),張緊輪氈墊加油,安全鉗各聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)靈活,鉗口與導(dǎo)軌側(cè)工作面間隙在2-3mm間。(8) 選層系統(tǒng):選層器轉(zhuǎn)動(dòng)及滑動(dòng)部分清潔及油量充足,接點(diǎn)清潔,壓力適當(dāng)。(9)廳、轎門系統(tǒng)A、廳、轎門正常關(guān)閉后,應(yīng)能接通門鎖網(wǎng)絡(luò);鎖

4、緊元件的最小嚙合長(zhǎng)度為7mm,此時(shí)外廳門不應(yīng)能用手扒開。B、安全觸板、光電裝置功能可靠。C、廳門、轎門、轉(zhuǎn)動(dòng)部位及滑道:轉(zhuǎn)動(dòng)部件清潔,轉(zhuǎn)動(dòng)自如,填加潤(rùn)滑油,上、下滑道雜物清除,上滑道加油,吊門輪、門滑塊磨損的及時(shí)更換。D、開關(guān)門機(jī)構(gòu):開關(guān)門總程清潔,活動(dòng)及轉(zhuǎn)動(dòng)部位清潔加油,皮帶松緊度適當(dāng),不打滑,開門機(jī)清除積碳、保潔。(10)層顯系統(tǒng),內(nèi)選、外呼系統(tǒng)。A、各元件指示功能正常,按鈕活動(dòng)自如無卡阻。B、燈光顯示正常,清潔無塵。(11)井道系統(tǒng)A、轎廂,對(duì)重導(dǎo)靴間隙均勻、靴襯無嚴(yán)重磨損。B、油盒、油刷無缺損,軌道潤(rùn)滑良好。C、鋼絲繩張力均勻且無斷股。(12)衛(wèi)生,鐵門至機(jī)房間的樓道;機(jī)房;轎頂;底坑

5、等部位應(yīng)保持清潔,無垃圾,清除油污及灰塵。月保養(yǎng)月保養(yǎng)是在周保養(yǎng)的基礎(chǔ)上主要對(duì)電梯的各部件進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑、檢查、特別是對(duì)安全裝置的檢查。1、減速機(jī):減速機(jī)應(yīng)無異常響聲,清除表面積塵油垢。(1)為蝸輪油的滾動(dòng)軸承加油,檢查聯(lián)軸節(jié)有無損傷。(2)檢查曳引輪各繩槽磨損是否一致,緊固曳引輪各部位螺栓。2、電動(dòng)機(jī)、發(fā)電機(jī)組(1)清除其內(nèi)外灰塵及油污。(2)測(cè)速系統(tǒng)工作正常,傳動(dòng)系統(tǒng)無損傷。3、制動(dòng)器(1)檢查電磁鐵心與銅套之間的潤(rùn)滑情況。(2)緊固各連接螺栓。(3)線圈溫升不超過60。4、限速系統(tǒng)(1)清除夾繩鉗口處異物、油污。(2)旋轉(zhuǎn)銷軸部位加油。(3)檢查限速器輪和張緊輪的輪槽,有無異常磨損。(4

6、)檢查張緊裝置及電氣開關(guān)及動(dòng)作是否正常。5、控制柜、勵(lì)磁柜。(1)檢查各各電氣元件、儀表,對(duì)不靈敏及損壞元件應(yīng)及時(shí)調(diào)整更換。(2)檢查接觸器、繼電器觸點(diǎn)燒蝕情況,如嚴(yán)重凸凹不平應(yīng)修復(fù)或更換觸頭。(3)檢查機(jī)械聯(lián)鎖裝置,對(duì)動(dòng)作不可靠的應(yīng)調(diào)整。6、鋼絲繩(1)檢查鋼絲繩銹蝕及磨損情況,繩頭螺栓應(yīng)鎖緊,開口銷齊備。1)調(diào)整張力與平均值相差不大于5%。(2)鋼絲繩表面油污過多,應(yīng)清除。(3)檢查鋼絲繩繩頭組合及繩頭板是否完好無損。(4)檢查鋼絲繩斷絲與銹蝕的情況3、導(dǎo)靴(1)清洗自動(dòng)潤(rùn)滑裝置,軸承處加注金屬基潤(rùn)滑脂。(2)緊固導(dǎo)靴螺栓,固定式導(dǎo)靴與導(dǎo)軌正面間隙應(yīng)符合規(guī)定。(3)檢查滑動(dòng)導(dǎo)靴襯墊磨損超過

7、原厚度的1/4時(shí)應(yīng)更換。滾動(dòng)輪導(dǎo)靴的滾輪的無異常響聲,發(fā)現(xiàn)開膠、斷裂、磨損、軸承損壞的應(yīng)更換。4、開門機(jī)(1)檢查整個(gè)系統(tǒng),轉(zhuǎn)動(dòng)部位填充潤(rùn)滑脂。(2)開門電機(jī)碳刷磨損超過原長(zhǎng)度1/2的應(yīng)更換。(3)轉(zhuǎn)動(dòng)系統(tǒng)可靠無損傷。5、導(dǎo)軌:檢查導(dǎo)軌連接板、導(dǎo)軌壓板、導(dǎo)軌支架、及焊接部位應(yīng)無松動(dòng)無開焊,并緊固各處螺栓。清洗、清除銹蝕部位。6、接線盒及電纜。(1)檢查各接線盒,緊固各接線端子,清除其灰塵。(2)檢查電纜有無掛碰、損傷,緊固電纜架螺栓。7、極限、限位開關(guān)(1)對(duì)極限開關(guān)做越程試驗(yàn),越程距離為150250mm,銷軸部位應(yīng)加注潤(rùn)滑油。(2)限位開關(guān)越程50150mm,銷軸部位應(yīng)加注潤(rùn)滑油(2)鋼絲繩

8、張力應(yīng)均勻。7、廳轎門系統(tǒng):清除各部位灰塵、油污、檢查吊門輪,門導(dǎo)軌軸承,涂抹潤(rùn)滑油。8、選層系統(tǒng)(1)清除各部位灰塵及油污,調(diào)整電氣選層器動(dòng)作間隙或準(zhǔn)確度。(2)為鋼帶輪及漲繩輪軸加油,為活動(dòng)拖板導(dǎo)軌加注潤(rùn)滑油。9、導(dǎo)軌:對(duì)有自動(dòng)潤(rùn)滑裝置的導(dǎo)軌,應(yīng)加注機(jī)械潤(rùn)滑油。10、安全裝置(1)檢查部位:斷相保護(hù)裝置、超速保護(hù)裝置、機(jī)械聯(lián)鎖裝置、廳轎門機(jī)電聯(lián)鎖裝置,急停開關(guān),修檢開關(guān)、安全窗、限位、極限開關(guān)。(2)各安全裝置應(yīng)靈活可靠,無卡阻現(xiàn)象,清除各安全裝置的油垢。11、底坑 清掃底坑雜物,清除緩沖器及各部件的灰塵,保持底坑干燥。半年保養(yǎng):半年保養(yǎng)主要在月保養(yǎng)基礎(chǔ)上對(duì)電梯的重點(diǎn)部位檢查調(diào)整、維護(hù)保養(yǎng)

9、。1、電動(dòng)機(jī)、發(fā)電機(jī)組(1)添加軸承潤(rùn)滑油。(2)檢查修理碳刷刷架、清理,向器。水泵管理服務(wù)方案提要：泵房管理員對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí),應(yīng)按給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃進(jìn)行，轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸,如果有卡住、碰撞現(xiàn)象,則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸。1、目的:規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作,確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。2、適用范圍:適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施(含消防供水機(jī)組)的維修保養(yǎng)。3、職責(zé)(1)主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。(2)設(shè)備部主管負(fù)責(zé)組織制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并組織、監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)

10、施。(3)水泵房組長(zhǎng)/管理員具體負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。(4)公共事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。4、程序要點(diǎn)(1)給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的制定。A、 每年的12月15日之前,由設(shè)備部主管組織水泵房組長(zhǎng)/管理員一起研究、制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并上報(bào)公司審批。B、制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的原則:a、給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度;b、給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況(故障隱患);c、合理的時(shí)間(避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等)。C、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃應(yīng)包括如下內(nèi)容:a、維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容;b、備品、備件計(jì)劃;c、具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間;d、預(yù)計(jì)費(fèi)用。(2)水泵房

11、管理員對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí),應(yīng)按給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃進(jìn)行。(3)小區(qū)內(nèi)主供水管(DN100以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變頻器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成,其余維修保養(yǎng)由水泵房管理員負(fù)責(zé)。(4)水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的4月、10月份應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。A、電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng):a、用500V搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5M以上,否則應(yīng)烘干處理或修復(fù);b、檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響,如有則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承;c、檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理;d、清潔電動(dòng)機(jī)外殼;e、檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重,

12、如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。B、水泵維修保養(yǎng):a、檢查水泵軸承是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤(rùn)滑油;如有異常磨擦聲響,則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承;b、轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸,如果有卡住、碰撞現(xiàn)象,則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸;c、檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應(yīng)加壓盤根;d、清潔水泵外表;e、如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重,則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆,重新刷上油漆。f、檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應(yīng)更換。g、檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固,如松弛則應(yīng)擰緊。(5)控制柜維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的5月、11月應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。A、用壓

13、縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件,清潔控制柜外殼,務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物;B、 檢查、緊固所有接線頭,對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換;C、檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰,是否有脫落現(xiàn)象,如是則應(yīng)整改;D、 交流接觸器維修保養(yǎng):a、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;b、清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換;c、清潔鐵芯上的油污及臟物;d、檢查復(fù)位調(diào)簧情況;e、擰緊所有緊固件。E、自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng):a、用500V搖表測(cè)量絕緣電阻,應(yīng)不低于0.5MI,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理;b、外殼應(yīng)可靠接地,如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后,擰緊接地線。F、熱繼電器維修保

14、養(yǎng):a、檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損,如損壞則應(yīng)更換;b、檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷,如有則整修處理,處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。G、自動(dòng)空氣開關(guān)維修保養(yǎng):a、用500V搖表測(cè)量絕緣電阻,應(yīng)不低于1OOM,否則應(yīng)烘干處理;b、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換;c、自動(dòng)空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中,其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象;d、檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒,如有則應(yīng)將其清除,但不能修銼,只能輕輕擦拭。H、中間繼電器、信號(hào)繼電器維修保養(yǎng):對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn),檢查二者的動(dòng)作是否可靠,輸出信號(hào)是否正確,如有問題則應(yīng)更換同型號(hào)的中

15、間繼電器、信號(hào)繼電器。I、信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng):a、檢查各信號(hào)燈是否正常,如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡;b、檢查各指示儀表指示是否正確,如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號(hào)的儀表。J、遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng):a、檢查表內(nèi)是否有積水,如有則應(yīng)干燥處理;b、檢查信號(hào)線接頭處是否腐蝕,如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接;c、偏差很大或信號(hào)線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。K、閘閥維修保養(yǎng)。a、 閘閥維修保養(yǎng):b、檢查密封膠墊處是否漏水,如漏水則應(yīng)更換密封膠墊;c、檢查壓黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油;d、對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑;e、對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥(明裝)應(yīng)在徹底鏟除底漆后

16、重新油漆本文提要：泵房管理員對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí),應(yīng)按給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃進(jìn)行，轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸,如果有卡住、碰撞現(xiàn)象,則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸。 L、止回閥維修保養(yǎng):a、檢查止回閥密封膠墊是否損壞,如損壞則應(yīng)更換;b、檢查止回閥彈簧彈力是否足夠,如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧;c、檢查止回閥油漆是否脫落,如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。M、浮球閥維修保養(yǎng):a、檢查浮球閥密封膠墊是否老化,如老化則應(yīng)更換;b、檢查浮球閥連桿是否彎曲,如彎曲則應(yīng)校直;c、檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重,如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。N、液位控制器維修保養(yǎng):a、檢查密封圈、密封膠

17、墊是否損壞,如損壞則應(yīng)更換;b、清除壓力室內(nèi)污物,疏通控制水道;c、檢查控制桿兩端螺母是否緊固,如松弛則應(yīng)擰緊;d、緊固所有螺母。O、 潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)。a、用500V搖表檢測(cè)潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25M以上,否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵,對(duì)線圈進(jìn)行烘干處理。b、檢查密封圈是否已老化,如已老化則應(yīng)更換。c、檢查軸承磨損情況,如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)更換同型號(hào)同規(guī)格的軸承。d、清潔潛水泵、排污泵外殼,如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆一遍。e、檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固,如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。P、明裝給排水管維修保養(yǎng)(每年10

18、月進(jìn)行一次)。a、檢查支持托架是否牢固,否則應(yīng)加強(qiáng)。b、檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目,否則應(yīng)整改。c、檢查保護(hù)漆是否完好,如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。d、檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象,如漏水則應(yīng)處理(更換膠墊)。Q、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過8小時(shí),如必須超過8小時(shí),則應(yīng)由設(shè)備部主管填寫申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時(shí)。R、對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由設(shè)備部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中;對(duì)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,先經(jīng)設(shè)備部主管口頭批準(zhǔn)后,可以先組織解決而后寫出-事故報(bào)告并上報(bào)公司。S、水泵房管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在 維修保養(yǎng)記錄表內(nèi),并于每次

19、維修保養(yǎng)后的三天之內(nèi)由水泵房組長(zhǎng)整理成冊(cè)后交設(shè)備部存檔,保存期為長(zhǎng)期。T、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí),應(yīng)由設(shè)備部主管填寫停-申請(qǐng)表,經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部,由公共事務(wù)部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水,應(yīng)在恢復(fù)供水12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋建立物業(yè)管理新觀念人員素質(zhì)決定服務(wù)品質(zhì)深圳金地物業(yè)管理有限公司北京分公司總經(jīng)理助理、金地格林小鎮(zhèn)管理處經(jīng)理戴路 金地物業(yè)作為一家規(guī)?；?jīng)營(yíng)的品牌公司，憑借長(zhǎng)期積累的管理和服務(wù)經(jīng)驗(yàn)建立了完善的品質(zhì)保障體系。1998年，公司建立了管理處主任職業(yè)化制度，這一管理理念一經(jīng)推出，立刻受到業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注與高度評(píng)價(jià)，并成為

20、該年度的行業(yè)十大新聞之一?！肮芾硖幹魅温殬I(yè)化”其內(nèi)容實(shí)質(zhì)就是，從關(guān)注員工的需求層次著眼，從制度上加以保證，讓公司全體員工樹立職業(yè)目標(biāo)意識(shí)，使一大批公司員工通過考試、考核、選拔、培訓(xùn)、試崗、任用等幾個(gè)環(huán)節(jié)紛紛走上管理處主任的崗位。 公司在幾年間還相繼推出了更多層面員工的職業(yè)塑造，將該制度延伸至基層操作層員工，為不同層面、不同需求的員工搭建工作平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一，企業(yè)發(fā)展與個(gè)人發(fā)展的統(tǒng)一。通過5年來的實(shí)踐證明，公司員工在工作中不斷學(xué)習(xí)、積極開拓、努力進(jìn)取，最大可能發(fā)揮個(gè)人工作潛能，為企業(yè)不間斷地產(chǎn)生新鮮血液。 未來的物業(yè)管理行業(yè)是人才的競(jìng)爭(zhēng)，也是管理服務(wù)中技術(shù)含量的比拼，是工作

21、態(tài)度和服務(wù)意識(shí)的較量，培養(yǎng)出一支踏實(shí)肯干、業(yè)務(wù)精通、具有良好服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德的物業(yè)管理隊(duì)伍，是企業(yè)具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的有力保障。公司注重員工職業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，給公司的每一位員工提供崗前培訓(xùn)及在崗培訓(xùn)的機(jī)會(huì)，通過鼓勵(lì)自學(xué)，自辦培訓(xùn)班，外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)、理論研討和專題研討等各種形式提高員工整體素質(zhì)。 有一個(gè)事例說明了金地人的工作境界。2000年的房展會(huì)上，我們?yōu)榕浜弦活檰枠潜P的物業(yè)形象展示，金地物業(yè)的3名保安人員隨開發(fā)商入場(chǎng)，展會(huì)結(jié)束的當(dāng)天上午在我們的展位前的通道地上，散落著兩張別人不經(jīng)意丟掉的“金地物業(yè)”報(bào)，我們的保安看到后走出展位彎腰撿起，撣落報(bào)紙上的土后又放回了我們的宣傳資料中。這件小事被開發(fā)商的銷

22、售總監(jiān)看到，她感慨地說：連金地的基層員工都能這樣自覺地維護(hù)公司文化，具備節(jié)約成本的意識(shí)，小區(qū)的管理與服務(wù)絕對(duì)會(huì)更具檔次。 努力傾聽客戶的心聲 北京當(dāng)代物業(yè)管理有限責(zé)任公司總經(jīng)理吳建波 在今天這個(gè)時(shí)代，市場(chǎng)變化無常，我們意識(shí)到創(chuàng)造忠誠的客戶成為企業(yè)發(fā)展和成長(zhǎng)的關(guān)鍵所在。物管企業(yè)提供的產(chǎn)品是服務(wù)，因此怎樣提高業(yè)主的滿意度尤為重要。就像杰克韋爾奇講到的“當(dāng)我們?nèi)娜鈳椭蛻羧〉贸晒r(shí)，就是在為自己創(chuàng)造財(cái)富”，擺在我們面前的是如何把“以客戶為中心”的思想觀念落實(shí)到我們的實(shí)際工作之中。 首先，我們要認(rèn)真地審視現(xiàn)有的意識(shí)和觀念。在觀念更新的過程中，新觀念是開山斧，幫助我們找到正確直接的路徑方法；舊觀念是

23、攔路虎，阻礙我們向更高的目標(biāo)邁進(jìn)。自以為是不能更新觀念，自以為非也不能更新觀念。我們要客觀地評(píng)價(jià)自己，才能為更新升級(jí)打下基礎(chǔ)。我們要從換位置、換角度、換視點(diǎn)、換層面幾個(gè)方面，提高意識(shí)、更新觀念，建立全方位的客戶服務(wù)體系。 其次，客戶服務(wù)要從做一個(gè)充滿愛心的人開始。誰都喜歡和一個(gè)充滿愛心的伙伴共事，他可以帶給你主動(dòng)的幫助，溫暖的感受。根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查，人的一生中可以認(rèn)識(shí)約3000個(gè)人，與其中的1000人有二次接觸交往的機(jī)會(huì)，也就是說在茫茫人海中與你成為朋友、同事的概率只有千萬分之二，你怎能不珍惜這樣的機(jī)會(huì)？我們應(yīng)該怎樣面對(duì)這千萬分之二的人，機(jī)緣巧合使我們成為朋友、同事，我們要用怎樣的心態(tài)來對(duì)待上帝的

24、這種恩賜，馬上行動(dòng)起來，關(guān)心并熱心幫助身邊的每一個(gè)人。試想一下，在這樣的環(huán)境里工作是多么讓人激動(dòng)，用這種感情與客戶交流會(huì)有怎樣的結(jié)果。 努力傾聽客戶的心聲，用心發(fā)現(xiàn)客戶的期望與需求?？蛻粼谙硎芊?wù)的過程中會(huì)產(chǎn)生多種多樣的不滿和抱怨，這需要我們認(rèn)真整理這些信息，因?yàn)樗麄兪瞧髽I(yè)珍貴的信息資源。我們要采用積極的態(tài)度，正確有效地處理，對(duì)服務(wù)、產(chǎn)品或者溝通等原因造成的失誤進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)救，幫助企業(yè)建立信譽(yù)。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到客戶的不滿是企業(yè)進(jìn)步的機(jī)會(huì)，只有不斷的規(guī)劃、執(zhí)行、檢查、修正，企業(yè)才能在市場(chǎng)上長(zhǎng)久立足?？蛻粜枨笈c期望是不斷增長(zhǎng)的，我們要善于在與客戶交流過程中發(fā)現(xiàn)他們的需求，以便完善相應(yīng)的服務(wù)方式、方法和項(xiàng)目，創(chuàng)造更大的市場(chǎng)，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供原動(dòng)力。 最后，建立完備的服務(wù)流程與規(guī)章監(jiān)約制度是客戶服務(wù)工作的保障。一項(xiàng)工作的執(zhí)行必須具備相應(yīng)的制度監(jiān)約，現(xiàn)階段公司各對(duì)口部門在努力積極配合圣吉公司顧問人員制定服務(wù)流程、規(guī)章監(jiān)