房地產市場分析(66頁)

1、第2章 房地產市場分析房地產市場的一般問題房地產市場分析房地產市場調查的方法與程序房地產市場預測的種類與方法市場分析應用舉例21房地產市場的一般問題211房地產市場的特征 1房地產市場是信息不充分的市場 由于房地產市場與完全競爭市場的四個條件相差較遠，因此，缺乏信息是房地產市場的重要特征。21房地產市場的一般問題 2房地產市場的區(qū)域性強 房地產商品的這種固定性，決定了房地產市場具有明顯的區(qū)域性。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場發(fā)育和完善程度千差萬別；同一類型產品地域價差大；市場供求圈小，市場輻射功能弱等。房地產市場所包括的范圍越大，對房地產投資者的意義就越小。21房地產市場的一般問題 3房地產市

2、場產品的異質性 這種異質性，主要是指房地產市場供給產品的非標準化，也就是說產品之間不可替代。 21房地產市場的一般問題 4地產市場的壟斷性 土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會形成對該塊土地的壟斷。但由于土地所有制的性質不同，對土地的壟斷也具有不同的特點。在土地私有化為主的國家，土地的壟斷實質上是一種私人的壟斷。 我國的土地市場總體上是由國家直接經(jīng)營的壟斷市場。此外，地產市場交易的金額一般都很大，使進入地產市場的競爭者較一般市場大為減少，因而也容易出現(xiàn)壟斷。21房地產市場的一般問題 5房地產市場是房地產權益的交易市場 房屋的流通和土地使用權的有償轉讓，其交易過程只有貨幣的單方面的

3、“商流”，而沒有物質實體的“物流”。房地產市場是不動產市場，在交換中轉移的只是房地產權屬，每一次交換行為都是對房地產權利的重新界定， 從這個意義上說，房地產市場是房地產權益的交易市場，是權益的讓渡市場。21房地產市場的一般問題 6房地產市場對商品短期供求變化反映不靈敏 當市場上出現(xiàn)某種房地產商品供過于求時，由于開發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進行，而不可能停止建設。當市場上某種房地產商品出現(xiàn)供不應求時，雖然開發(fā)商可采取某種措施加快施工進度，但也不可能像其它工業(yè)品生產那樣，迅速適應市場需求拿出產品來投放市場，導致了房地產市場對房地產商品的短期供求變化反映遲鈍。21房地產市場的一般問題 212房

4、地產市場的效率 市場效率，是指市場傳遞產品和價格的信息的功能。獲得反映市場價格最新信息的時間通?？梢杂檬袌鲂蕘砗饬?。相對于某些市場而言（如證券市場），房地產市場是一個低效率的市場。21房地產市場的一般問題1房地產市場低效率的原因 1）在房地產市場上，每一個交易物都是彼此獨立的。 2）房地產產品異質。 3）房地產交易過程較為復雜。 4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費大量時間。 5）有關房地產市場價格的刊物較少。21房地產市場的一般問題 2市場的低效率與投資機會 正因為市場效率的低下，才造成了對市場價值評估的困難，才帶來了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商通過從事投資、租賃和開發(fā)等活動以

5、謀取利潤提供了機會。 在一個效率較高的市場上尋找一個被人忽視的投資項目較為困難，而在效率較低的市場上，則可以通過細心的觀察尋找到被人忽視的投資項目，并能不斷獲取額外收益。 由于前述的房地產市場的諸多特征，決定了房地產市場是個低效率的市場，因而，房地產市場就格外需要市場研究和分析。21房地產市場的一般問題 213房地產市場的分類 按房地產用途劃分，房地產市場可分為： 1）居住物業(yè)市場 居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。 2）商業(yè)物業(yè)市場 商業(yè)物業(yè)有時也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。位置對于這類物業(yè)

6、有著特殊的重要性。21房地產市場的一般問題 3）工業(yè)物業(yè)市場 工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉儲用房等。 4）特殊物業(yè)市場 對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。21房地產市場的一般問題 5）土地市場 在我國，土地市場是指以城鎮(zhèn)土地使用權為對象進行交易的市場。土地的征購、土地的出讓、土地的轉讓這三者均屬土地市場的內容。 房地產投資分析主要側重于前兩類市場的分析。21房地產市場的一般問題 2按房地產購買者的目的劃分，房地產市場可分為： 1）房地產自用市場

7、自用型購買者將房地產作為一種耐用消費品，目的在于滿足自身生活或生產活動對入住空間的需要。 21房地產市場的一般問題 2）房地產投資市場 投資型購買者將房地產作為一種投資工具，目的在于將購入的房地產出租經(jīng)營或轉售，并從中獲得投資收益。 房地產投資分析更側重于第二類市場。21房地產市場的一般問題 3按房地產權屬交易的內容劃分，房地產市場可分為： 1）租賃市場 租賃市場是對不同類型房地產的使用權進行一定期限和方式的有償轉讓的市場。 2）產權市場 產權市場是對房地產產權進行買賣的市場。22房地產市場分析 221房地產市場分析的必要性 房地產項目的市場分析是在投資決策確定之前，調查市場情況、了解項目背景

8、資料、辨識投資風險、選擇投資機會的過程。 市場分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面： 一是房地產投資決策需要市場分析。 二是房地產經(jīng)營管理需要市場分析。 三是房地產價格策略的制定需要市場分析。22房地產市場分析222房地產市場分析的限度 1市場分析的限制 由于以下幾方面的限制，市場分析的效果有時并不如我們想象的那么好。 1）費用的限制 2）時間的限制 3）技能的限制 4）偏好的限制 市場分析可以提供重要的資料與客觀的報告供投資者或決策者參考，但它并不能代替投資者和決策者作決策。22房地產市場分析 2市場分析的程度 進行市場分析的目的是想使投資項目的現(xiàn)金流量及市場價值的變化預測的準確，以使自己在開發(fā)結束

9、時或持有期內獲得最大利潤。 如果想做，市場分析是無止境的。因此，在分析到一定階段時，會有一個點使市場分析所需的成本超過收益。這就說明，即使上面所述的四個限制均不存在，也仍然有一個市場分析的合理程度問題。 從圖2-2我們可以看出，只有當市場分析的收益超過該分析所花費的成本時，市場分析才是合算的。收益市場研究的深度M成本總成本總利潤成本利潤凈利潤圖2-2 市場分析的成本、效益示意圖22房地產市場分析223房地產市場分析的內容 房地產市場分析的內容主要是市場調查與市場預測。房地產市場調查與預測包括房地產投資環(huán)境的調查與預測、房地產市場狀況的調查與預測。 1房地產投資環(huán)境的調查與預測 投資環(huán)境是指擬投

10、資的地域（國家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時期內所具有的能決定和制約項目投資的各種外部境況和條件的總和。22房地產市場分析 對投資環(huán)境的調查和預測，一般是指對下列各環(huán)境的調查和預測： 1）政治環(huán)境 2）法律環(huán)境 3）經(jīng)濟環(huán)境 4）文化環(huán)境 5）自然環(huán)境 6）規(guī)劃環(huán)境 7）基礎設施環(huán)境22房地產市場分析 2房地產市場狀況的調查與預測 房地產市場狀況的調查與預測應在房地產投資環(huán)境調查與預測的基礎上進行。 如果一份市場分析報告能說明上述所有的問題當然更好，但實際上，不是每一個項目都必須把所有信息都調查分析得面面俱到這既不太可能，有時也沒有必要。22房地產市場分析3房地產項目在不同階段進行市場分析的要點

11、 1）房地產項目定位階段 該階段的市場調查分析除了進行公開在售項目基本數(shù)據(jù)的調查、市場供求研究之外，還包括項目的細分市場分析、目標市場狀況，消費者活動、購買動機、傾向、決策等心理過程的分析。22房地產市場分析 2）房地產項目市場推廣階段 該階段的市場調查分析除了進行在售項目基本數(shù)據(jù)的調查、市場供求研究之外，還包括特定項目的銷售狀況、價格調查、目標消費者的特征研究，以及用科學方法收集消費者購買以及使用產品的事實、意見、動機等有關資料，并予以分析研究。22房地產市場分析 3）房地產銷售階段 該階段的市場調查分析主要包括房地產項目廣告策略在目標市場中的反應和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了

12、解公司營銷計劃的執(zhí)行情況、市場上其他在售項目的主要營銷手段和銷售狀況、價格走勢等；此外還包括消費者購買商品的動機以及使用商品的事實情況調查分析。22房地產市場分析 4）房地產三級市場調查分析 具體內容包括房地產再轉讓過程中價格調查、成交客戶調查和區(qū)域調查以及競爭狀況調查。22房地產市場分析224房地產市場分析中的信息類型 1從投資者的角度看，分為三個類型。 1）是與宏觀環(huán)境相關的信息，如政治法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境。 2）是與區(qū)域環(huán)境有關的信息。 3）是與投資項目直接相關的信息。22房地產市場分析2從市場分析的角度看，市場信息分為四個方面。 1）房地產需求方面的信息。 2）房地產供給方面的信息。 3

13、）房地產市場交易方面的信息。 4）其他信息。23房地產市場調查的方法與程序 231房地產市場調查的方法 房地產市場調查是以房地產為特定對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對房地產市場進行研究和預測，并最終為房地產投資項目提供決策服務的一種活動。房地產市場調查方法是指市場調查人員在實地調查中收集各種信息資料所采用的具體方法。23房地產市場調查的方法與程序 市場調查的方法主要包括以下幾種： 1普查法 2抽樣調查法 3直接調查法 4間接調查法 上述介紹的調查方法，具體到房地產項目的不同階段會有很強的選擇性。市場調查通過一定的市場調查程序得以實現(xiàn)。23房地產市場調查的方法與程序23

14、2房地產市場調查的程序 1提出問題，確定調查的目的 這一步要解決的問題是為什么調查。只有當需要調查的問題被仔細、準確地定義以后，才能設計研究計劃，獲取切乎實際的信息。 一般來說，確定調查目的要有一個過程，不是一時就能確定下來的，可以采用探測性調查、描述性調查、因果性調查來確定。23房地產市場調查的方法與程序 2決定收集資料的方法 資料分為第一手資料和第二手資料。第一手資料是專門為要調查的問題而特地收集或實驗而得的統(tǒng)計資料；第二手資料是指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料或其它項目已經(jīng)擁有的資料。23房地產市場調查的方法與程序3設計調查表 設計調查表的程序和應注意的問題如下： 1）決定

15、調查方式 2）決定采用哪一種類型的問題 3）設計調查表問題應注意的事項23房地產市場調查的方法與程序 4選樣 5數(shù)據(jù)處理、分析與解釋 6提出調查報告 需要說明的是，房地產市場調查是房地產市場分析的前期工作，房地產市場分析是對市場調查信息再加工的過程。但有時一些市場調查做完后，市場分析也就直接包括在市場調查的過程中了。24房地產市場預測的種類與方法 241房地產市場預測的種類 房地產市場預測是指運用科學的方法和手段，根據(jù)房地產市場調查所提供的信息資料，對房地產市場的未來及其變化趨勢進行測算和判斷，以確定未來一段時期內房地產市場的走向、需求量、供給量以及相應的租金售價水平。 房地產市場預測一般分為

16、定性預測和定量預測。24房地產市場預測的種類與方法 1定性預測 定性預測是指依靠人們的經(jīng)驗、專業(yè)知識和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷，對事物未來的狀態(tài)如總體趨勢、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。 其特點是，主要靠經(jīng)驗判斷未來，有時也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。24房地產市場預測的種類與方法 2定量預測 定量預測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎上，運用數(shù)學方法和其他分析技術，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關系的數(shù)量模型，并以此為基礎分析、計算和確定房地產市場要素在未來可能的數(shù)量。 24房地產市場預測的種類與方法 242房地產市場預測的方法 房地產市場預測的具體方法因預測的對象、內

17、容、期限不同而有所不同。 通常采用的方法有： 1直觀判斷法 這是定性預測方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、成本低、費時少，但受預測者的主觀因素影響大，較難提供以準確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預測值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準的情況下，多采用此法。定性預測方法主要包括集體判斷法、專家意見法。24房地產市場預測的種類與方法 2歷史引伸法 這是定量預測方法的統(tǒng)稱。在占有若干統(tǒng)計資料、預測對象的未來受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當?shù)臄?shù)學模型進行定量預測，可以得到比較滿意的預測效果。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學模型不可能把所有因素都考慮進去，因此定量預測的結果出現(xiàn)誤差也在所難免。此種方法包括簡單平均數(shù)法、移動平均數(shù)法、

18、加權移動平均數(shù)法、趨勢預測法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。24房地產市場預測的種類與方法 1）簡單平均數(shù)法 簡單平均數(shù)法是用算術平均值作為新一期的預測值的方法。 其計算公式如下：式中， ：代表平均數(shù)，即用算術平均法進行預測時的預測值； n：代表資料數(shù)； xn：代表第期的實際銷售數(shù)（=1，2，3，）。24房地產市場預測的種類與方法 2）移動平均法 移動平均法是在簡單平均法的基礎上發(fā)展起來的，其做法是把被平均的項逐漸向后移動加以平均，每項平均的總項數(shù)不變。這個平均數(shù)就直接作為下期的預測值。平均時，可以用簡單的算術平均數(shù)，也可以用加權平均數(shù)。24房地產市場預測的種類與方法簡單移動平均法的計算公式為：

19、加權移動平均法的計算公式為： 從公式可見，不論簡單式還是加權式，只能預測下一期數(shù)值。24房地產市場預測的種類與方法 3）趨勢預測法 這是歷史引伸法中最適合于中長期預測的方法。其基本原理是：根據(jù)過去各期的實際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢，并假定今后按該趨勢繼續(xù)發(fā)展，從而測定今后各期的數(shù)據(jù)。如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級數(shù)，則其變化趨勢可用直線方程來表示；如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級數(shù)，則可用曲線方程來表示。 在這里，我們只介紹直線趨勢方程。24房地產市場預測的種類與方法求趨勢直線的方程式是： 式中：y：預測值；x：代表的年份；a，b：待定系數(shù)運用最小二乘法求得如下方程組：令，則上式可簡化為： 式中：y

20、i：各年的實際銷售量；xi：各年的代號；n：已掌 握數(shù)據(jù)的年數(shù)。24房地產市場預測的種類與方法 值得注意的是，每一趨勢直線方程都必須注明原點的時間和計量單位，這一點和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關關系的回歸方程是有區(qū)別的。 24房地產市場預測的種類與方法 4）指數(shù)平滑法 指數(shù)平滑法是在移動平均法的基礎上發(fā)展起來的，指數(shù)平滑法是利用預測前一期的實際值和前一期的指數(shù)平滑預測值進行加權平均來取得預測值的方法。它實際上是一種特殊的加權移動平均法。24房地產市場預測的種類與方法 其計算公式為： 本期預測值=a上期實際發(fā)生值+（1-a）上期預測值 式中：a為平滑系數(shù)，且01 當a=1時，預測值=上期實際發(fā)

21、生值 當a=0時，預測值=上期預測值 一般根據(jù)經(jīng)驗估計，當差異較大時，a取0.70.8為宜；當差異較小時，a取0.20.3為宜。 24房地產市場預測的種類與方法 5）季節(jié)指數(shù)法 季節(jié)性預測比較簡單的方法是計算各個季度的不同銷售指數(shù)。季節(jié)銷售指數(shù)可利用簡單平均法算出。它是根據(jù)歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各季銷售水平比全期總銷售水平高低的程度。24房地產市場預測的種類與方法 其預測步驟為： 第1步：求出歷年各季的平均銷售量。 第2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當季的平均數(shù)占全年平均數(shù)總和的百分比。 第3步：根據(jù)季節(jié)指數(shù)和已知某年某季的實際數(shù)預測該年其它各個季的數(shù)據(jù)。24房地產市

22、場預測的種類與方法 3因果預測法 因果預測法是利用原因和結果之間存在數(shù)學函數(shù)式的內在聯(lián)系，建立相應的數(shù)學模型來進行預測。包括回歸分析法和相關分析法等。24房地產市場預測的種類與方法 1）回歸分析法 回歸分析法就是根據(jù)“自變量”來分析“因變量”的變化方向和程度。在采用回歸分析法進行預測時，預測對象和影響因素之間一定要存在因果關系，且樣本數(shù)據(jù)量足夠；預測對象和影響因素的樣本數(shù)據(jù)之間存在某種統(tǒng)計規(guī)律，且能反映未來發(fā)展狀態(tài)；樣本數(shù)據(jù)的分布若存在著線性趨勢，則可采用線性回歸分析法進行預測。24房地產市場預測的種類與方法其計算公式如下： 式中：y：預測值；x：自變量；a、b：回歸系數(shù)其中： 這一方程與趨勢

23、預測中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢預測中以x代表年份，而在回歸分析法中則以x代表“自變量”。所以，此處不能令 24房地產市場預測的種類與方法 2）相關分析法 相關分析法是分析市場商品供求變化諸因素中兩個相關變量之間的因果關系。它主要是在定性分析的基礎上，找出事物發(fā)展的內在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關系，然后用回歸方程來進行預測。它與一元線性回歸法不同的地方是，此處因變量的變動不一定決定于某個主要自變量，也可以是其他相關因素。 24房地產市場預測的種類與方法其計算公式是： 25市場分析應用舉例 某房地產市場分析報告大綱251摘要 1市場分析的目的。 2分析方法、主要假設條件和

24、風險因素。 3建議做/放棄/推遲/改進以后可以做。25市場分析應用舉例 某房地產市場分析報告大綱252概述 1國家或整體社會經(jīng)濟狀況和主要的增長領域（確認有吸引力的物業(yè)投資類型可選擇的投資方向，分析當前所處的經(jīng)濟周期或房地產周期中的位置）。 2地區(qū)經(jīng)濟概況（可與國家進行對比分析）。 25市場分析應用舉例 某房地產市場分析報告大綱 3城市經(jīng)濟狀況（與國家和地區(qū)相比城市的就業(yè)狀況及趨勢，本城市就業(yè)情況短期預測，確認和介紹當?shù)刂饕a業(yè)、企業(yè)和產品）。 4市場環(huán)境與場地分析（市場區(qū)域的劃分、土地面積、土地利用情況、場地描述，場地周圍交通環(huán)境及可及性分析，場地周圍土地利用情況和競爭情況）。25市場分析應用舉例 某房地產市場分析報告大綱253需求分析 1預計的總需求（詳細分析項目所在市場區(qū)域內就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結構、家庭收入等，以預測擬開發(fā)房地產類型的市場需求）。 （1）就業(yè)分析； （2）人口和家庭分析； （3）收入分析。25市場分析應用舉例 某房地產市場分析報告大綱 2吸納率分析（就每一個相關的細分市場進行需求預測，以估計市場吸納的價格和數(shù)量）。 （1