知名地產(chǎn)SSGF新建造體系成本淺析(圖文豐富)

1、莞深區(qū)域SSGF新建造體系成本淺析2017年3月14日 目錄Contents 莞深區(qū)域 SSGF新建造體系運用介紹第二部分 莞深區(qū)域 SSGF新建造體系推行背景第一部分 推廣SSGF新建造體系分析與建議第四部分 莞深區(qū)域SSGF新建造體系成本分析第三部分第一部分莞深區(qū)域SSGF新建造體系推行背景引言2007-2009年：“大規(guī)模、低成本、高速度”2010-2012年：“低成本、高速度、精品質(zhì)”2013-2014年：“高速度、精品質(zhì)、低成本”2015年： “低成本、高速度、精品質(zhì)”2016年： “精品質(zhì)、高速度、低成本”2017年： “精品質(zhì)、低成本、高速度”防滲漏防空鼓防開裂SSGF新建造技術(shù)

2、體系 滲漏、空鼓、開裂等質(zhì)量問題，猶如建筑行業(yè)的”癌癥“一樣無法根治，SSGF新建造技術(shù)體系為此而出，從根本上解除了客戶的”痛點“。節(jié)能環(huán)保SSGF新建造體系-推廣背景多方共贏SSGF新建造體系-推廣背景測繪面積省約1實用面積增加1年頭買房年尾住節(jié)省1.4萬元租金客戶品牌提升 口碑相傳監(jiān)管資金提前提取整體管理效率提升營銷可以溢價銷售提前6-8個月確收公司5年：2個3個項目項目成就共享每年收益增加50%人均效率大幅提升員工5年：2個3個項目勞動效率提高50%每年收益增加50%合作方比裝配式節(jié)能1倍大幅減少垃圾排放綠色環(huán)保建造方式社會多方共贏客戶團(tuán)隊公司合作方社會合作方團(tuán)隊公司社會第二部分莞深區(qū)域

3、SSGF新建造體系運用介紹SSGF新建造技術(shù)簡介智能爬架全砼現(xiàn)澆外墻預(yù)制墻板PVC墻紙高壓水槍拉毛自愈合防水預(yù)制PC構(gòu)件結(jié)構(gòu)拉縫全穿插施工高精度地面樓層截水系統(tǒng)SSGF新建造技術(shù)體系鋁合金模板 莞深區(qū)域采用同時具有精品質(zhì)、低成本、高速度的SSGF新建造技術(shù)體系，匠心精鍛產(chǎn)品品質(zhì)，實現(xiàn)口碑相傳。鋁合金模板獨有的快拆系統(tǒng)，嫻熟工人可如同拼積木般快速施工，有效提高整體工效；現(xiàn)場建筑垃圾大幅減少，施工場地整潔明亮；周轉(zhuǎn)次數(shù)多、剛度高、環(huán)保；鋁合金模板工廠化生產(chǎn)、操作簡易、減少人力投入和對工人技術(shù)的依賴，使構(gòu)件精度從厘米級提升到毫米級；能實現(xiàn)免抹灰，減少空鼓、開裂等質(zhì)量通病及隱患。SSGF新建造技術(shù)簡介

4、-鋁合金模板鋁模支模拆模觀感具有高處作業(yè)封閉防護(hù)性良好、架體周轉(zhuǎn)重復(fù)使用率高等特點，節(jié)約大量的人力、物力、加快施工進(jìn)度，有助于安全文明施工與穿插施工。SSGF新建造技術(shù)簡介-智能爬架爬架外觀爬架內(nèi)部爬架組裝通過鋁模及結(jié)構(gòu)拉縫技術(shù)實現(xiàn)全混凝土現(xiàn)澆外墻體系，對建筑外門窗洞口、防水企口、滴水線、空調(diào)板、陽臺反坎、外立面線條等進(jìn)行優(yōu)化，主體結(jié)構(gòu)一次澆筑成型，免除外墻二次結(jié)構(gòu)和內(nèi)外抹灰，實現(xiàn)結(jié)構(gòu)自防水，減少外墻、窗邊滲漏等質(zhì)量隱患。SSGF新建造技術(shù)簡介-全現(xiàn)澆外墻全現(xiàn)澆外墻施工簡單，安裝快捷，有利于縮短工期，因表面無需抹灰，避免抹灰層空鼓及開裂的隱患；取消現(xiàn)場濕作業(yè)，為后期的穿插施工提供前置條件。SS

5、GF新建造技術(shù)簡介-預(yù)制墻板墻板運輸至現(xiàn)場工人現(xiàn)場安裝完成觀感衛(wèi)生間陶瓷墻板PVC墻紙具有耐腐蝕、防霉變、防老化、不易褪色的性能，代替了樹木資源，更環(huán)保；施工簡單、提高工效、提升裝飾整體品質(zhì)，減少南方地區(qū)天氣潮濕導(dǎo)致墻體發(fā)霉問題。SSGF新建造技術(shù)簡介-PVC墻紙墻紙施工效果展現(xiàn)自愈合防水是一項主動防水的被動技術(shù)，通過在混凝土結(jié)構(gòu)附和上特有的自愈合防水材料，使帶縫隙工作的混凝土結(jié)構(gòu)能在水的作用下生長晶體而變得密不透水，使建筑立足于結(jié)構(gòu)自防水，縮短施工周期，延長防水使用壽命。SSGF新建造技術(shù)簡介-自愈合防水陽臺涂刷地下室外墻涂刷地下室底板干撒利用水力切割技術(shù)，通過高壓水在混凝土基面、內(nèi)墻板上拉

6、出粗糙面，實現(xiàn)表面快速拉毛，減少基層殘余浮漿、脫模劑等產(chǎn)生空鼓的質(zhì)量隱患，大幅提高墻磚粘結(jié)力和墻磚鋪貼質(zhì)量。SSGF新建造技術(shù)簡介-高壓水槍拉毛拉毛設(shè)備施工過程效果展現(xiàn)SSGF新建造技術(shù)簡介-高精度地面在結(jié)構(gòu)板澆筑時，控制樓面水平度和平整度，免除裝修二次砂漿找平，大幅減少砂和水泥的使用，節(jié)能環(huán)保，木地板可以在結(jié)構(gòu)面直接安裝。增強(qiáng)型激光平水儀無痕收光鞋高精度地面自動找平磨光機(jī)SSGF新建造技術(shù)簡介-預(yù)制PC構(gòu)件預(yù)制PC構(gòu)件可代替石材，用料環(huán)保；可用于園建道路鋪裝、排水溝、景觀部品。屋面PC磚將隔熱層及保護(hù)層合二為一，便于維修，縮短屋面施工工期。園建路水溝蓋板屋面PC保溫隔熱板截水系統(tǒng)跟主體進(jìn)度同

7、步，通過該系統(tǒng)對施工用水和雨水進(jìn)行封堵及引流，來實現(xiàn)穿插施工作業(yè)。樓梯部位截水，采用110PVC塑料管一分為二現(xiàn)場安裝（安裝時需向集水井方向放坡）將樓層所有水源引流至收集池（設(shè)置在樓梯轉(zhuǎn)換平臺），再通過管道排走樓層所有預(yù)留洞口（水電井、煙道、風(fēng)井）用砂漿圍邊表面蓋模板，并刷上統(tǒng)一安全警示顏色；所有預(yù)留管口加蓋帽SSGF新建造技術(shù)簡介-樓層截水系統(tǒng)預(yù)制墻板體系：全穿插施工體系將建筑各工序進(jìn)行拆分后，通過施工前合理策劃，實現(xiàn)主體、裝修、地下室、園林、外墻面穿插施工，在保障單個工序合理工期的同時縮短整體建造周期68個月。SSGF新建造技術(shù)簡介-全穿插施工第三部分莞深區(qū)域SSGF新建造體系成本分析 S

8、SGF新建造體系成本分析1SSGF新建造體系工藝專項成本分析2影響SSGF新建造體系工藝成本變動因素3SSGF新建造體系成本分析匯總SSGF新建造體系與傳統(tǒng)工藝成本對比分析（+為增加，-為節(jié)約）SSGF新建造體系監(jiān)控比例成本縮短工期（天）建筑單方（元/）SSGF新建造體系5%顯性成本-219+145.26隱性成本-81.54合計+63.72備注：1、工期按運營中心提供，東莞市傳統(tǒng)工期為874天，SSGF新建造體系工期為655天，因為東莞市，特殊土地摘牌到開工 需約4個月開發(fā)報建。 2、 莞深區(qū)域總包合同造價水平SSGF新建造工藝較傳統(tǒng)工藝相持平，待未來體系成熟，有望招標(biāo)過程中節(jié)省成本，現(xiàn)待定。

9、1、SSGF新建造體系成本分析-開發(fā)周期對比SSGF新建造體系與傳統(tǒng)工藝開發(fā)周期對比（+為增加，-為節(jié)約）備注：1、工期按運營中心提供，東莞市傳統(tǒng)工期為874天，SSGF新建造體系工期為655天，因為東莞市，特殊土地摘牌到開工 需約4個月開發(fā)報建。 SSGF新建造體系與傳統(tǒng)工藝（茶山項目）工期對比工期節(jié)點傳統(tǒng)工藝新建造體系提前天數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層工期預(yù)售前394 385 9 傳統(tǒng)及新體系標(biāo)準(zhǔn)層工期按5.5天/層測算預(yù)售到封頂60 60 0 封頂?shù)娇⒐を炇諅浒?25 150 175 竣工驗收備案到集中交付95 60 35 總天數(shù)874 655 219 2、SSGF新建造體系顯性成本序號SSGF新建造體系傳

10、統(tǒng)工藝SSGF新建造體系-傳統(tǒng)工藝新技術(shù)名稱標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價（元/）標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價（元/）0以上建筑面積（)0以上建筑單方造價（元/）1SSGF新建造體系全現(xiàn)澆外墻工程全現(xiàn)澆外墻+鋁模板+結(jié)構(gòu)拉縫+外墻內(nèi)側(cè)墻紙+外墻內(nèi)側(cè)XPS保溫板+爬架+吊籃等 850.12砼外剪力墻+砌體+木模板+外墻內(nèi)側(cè)涂料+外墻內(nèi)側(cè)保溫砂漿+綜合腳手架等790.21 55,884.10 59.912外墻涂料外墻防水膩子外墻涂料（質(zhì)感涂料）增加分格線條58.43外墻防水膩子外墻涂料（質(zhì)感涂料）增加分格線條58.4355884.100.003內(nèi)墻工程預(yù)制墻板安裝+N型膩子+PVC墻紙130.76 內(nèi)墻砌體+抹灰（

11、壓玻纖網(wǎng)）內(nèi)墻膩子涂料 75.14 55,884.10 55.624樓地面及地下室地面防水工程洋房樓地面自愈合防水24.94卷材/聚合物防水+保護(hù)層+找平層 16.04 55,884.10 8.89地下室自愈合防水47.73 卷材防水/聚合物/疏水板/細(xì)石混凝土保護(hù)層 38.37 55,884.10 9.355穿插施工樓層截水系統(tǒng) 8.00 - 55,884.10 8.00 6屋面PC保溫復(fù)合PC20厚板（由PC預(yù)制砼板+35mm擠塑聚苯板粘接在一起） 600*600復(fù)合PC板鋪裝5.9540厚擠塑聚苯板保溫層+50厚剛性保護(hù)層 2.47 55,884.10 3.487顯性成本合計1125.9

12、2980.6655,884.10145.26備注：顯性成本以莞深區(qū)域茶山項目為模型測算，已由集團(tuán)成本部審核。3、SSGF新建造體系-隱性成本甲方序號事項每日費用（萬元）節(jié)約時間（天）節(jié)約成本（萬元）建筑單方（元/）備注1開發(fā)間接費0.6219 131.423.511、根據(jù)區(qū)域財務(wù)及人力測算，項目開發(fā)間接費每月支出費用約17.9萬（含管理人員工資，福利費，水電費、社保等，本項目配備6個人員）。2、根據(jù)運營測算工期，全周期工期提前219天（預(yù)售前提前9天，封頂?shù)娇⒐を炇諅浒柑崆?75天，竣工驗收備案到集中交付提前35天）。2項目管理費0.421987.615.681、根據(jù)區(qū)域財務(wù)及人力測算，項目日

13、常管理費用約12.1萬元/月。2、根據(jù)運營測算工期，全周期工期提前219天（預(yù)售前提前9天，封頂?shù)娇⒐を炇諅浒柑崆?75天，竣工驗收備案到集中交付提前35天）。3物業(yè)前期介入費（含保安保潔工資）0.70 210 147.00 26.30 1、物業(yè)半開放每日支出約7000元/天，其中人員成本6654元/天（在職人員共24人，含薪資、福利費、餐費等），案場水吧日均150元/天，工程維修物料日均100元/天，環(huán)境保潔日均95元/天；2、按去化90%計，預(yù)售至集中交付提前210天（封頂?shù)娇⒐を炇諅浒柑崆?75天，竣工驗收備案到集中交付提前35天）。4預(yù)售監(jiān)控資金利息（監(jiān)控比例5%）0.41 175 7

14、2.11 12.90 1、茶山洋房均價按13000元/銷售，可售面積為54121.86，貨值約為70358.42萬元，按去化90%計，監(jiān)控資金比例為5%，監(jiān)控資金為約3166.1萬元；2、新體系工期比傳統(tǒng)工期提前175天預(yù)售監(jiān)管賬戶解控。按4.75%利息計算外部計息，每天獲取監(jiān)控資金利息收入0.41萬元/天。5開發(fā)貸利息1.95 9 17.57 3.14 1、按開盤即還款，項目開發(fā)貸金額為1.5億元，貸款期為365天，利率為4.75%2、新體系預(yù)售工期比傳統(tǒng)預(yù)售工期提前9天，每天節(jié)約開發(fā)貸利息1.95萬元/天。6甲方隱性成本小計4.06 -455.6881.54備注： 采用SSGF新建造體系，

15、甲方隱性成本節(jié)約約81.54元/，隨著SSGF新建造體系成熟，提高品牌效應(yīng)，客戶口碑相傳，未來三年能有效降低營銷費用。4、SSGF新建造體系-展望成本總包單位（塔吊按/人貨籠各按4臺計算）序號事項每日費用（萬元）節(jié)約時間（天）節(jié)約成本（萬元）建筑單方（元/）備注1臂距60mm的塔吊費用租賃費（含司機(jī)、司索費用）0.51 204 103.36 18.50 1、租賃塔吊4臺，月租費用1.8萬，每臺配2名司索（工資4500元/月）及司機(jī)（工資5500元/月），每月費用共約15.2萬元，折算每天費用約0.51萬元2變頻式人貨梯用租賃費（含司機(jī)費用）0.33 204 68.00 12.17 1、施工電梯

16、4臺，月租1.6萬元，每臺施工電梯配2名司機(jī)（工資4500元/月），每月費用共約10萬元，折算每日費用約0.33萬元，3管理人員費用（按45人計）1.65 184 303.60 54.33 1、按施工單位提供，管理人員約45人，工資約1.1萬元，每月費用共49.5萬元，折算每日費用約1.65萬元。4水電費0.19 184 34.35 6.15 1、按施工單位提供，水電費用每月約5.6萬，折算每日約0.19萬元。5安全文明措施費（包括安全維護(hù)、垃圾清運等）0.48 184 88.32 15.80 1、按施工單位提供，安全維護(hù)及垃圾清運每月費用約14.4萬元，折算每日費用約0.48萬元6臨時設(shè)施費

17、0.15 184 27.75 4.97 1、按施工單位測算提供（板房生活區(qū)：廠房租賃及裝修），臨時設(shè)施費用每月約4.52萬元，折算每日費用約0.15萬元。7辦公運營費0.32 184 58.32 10.44 1、辦公運營費按施工單位按經(jīng)驗測算預(yù)估約1.4元/m2，茶山洋房+應(yīng)建地下室面積約67921.22m2，每月費用約9.5萬元，折算每日費用約0.32萬元8伙食茶水費0.10 184 19.04 3.41 1、按施工單位提供，人均伙食茶水費約23元/日，共45人，每日費用約0.1萬元9總包單位展望成本小計3.73 -702.74 125.75備注： 莞深區(qū)域總包合同造價水平SSGF新建造工藝

18、較傳統(tǒng)工藝相持平，待未來體系成熟，有望招標(biāo)過程中節(jié)省成本，現(xiàn)待定。SSGF新建造體系工藝專項成本分析1、SSGF新建造體系專項分析-全砼現(xiàn)澆外墻鋁模板全現(xiàn)澆外墻SSGF新建造體系傳統(tǒng)工藝SSGF新建造體系-傳統(tǒng)工藝標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價（元/）標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價（元/）0.00以上建筑面積（)0.00以上建筑單方造價（元/）備注全砼現(xiàn)澆外墻+鋁合金模板結(jié)構(gòu)拉縫打磨修補(bǔ)+高壓水槍拉毛外墻內(nèi)側(cè)墻紙外墻內(nèi)側(cè)XPS保溫板鋁合金門窗成品保護(hù)752.44砼外剪力墻+外墻砌體+木模板滿掛鋼絲網(wǎng)抹灰+防水砂漿外墻內(nèi)側(cè)涂料外墻內(nèi)側(cè)YT保溫砂漿696.55 55,884.10 55.88全現(xiàn)澆外墻主體結(jié)構(gòu)與粗裝修

19、增加35.47元/；XPS保溫板增加1.97元/；墻紙+N型膩子（混凝土面）增加13.8元/，其他增加4.64元/結(jié)論：SSGF新建造體系比傳統(tǒng)工藝顯性成本增加建筑單方約55.88元/XPS保溫板2、SSGF新建造體系專項分析-智能爬架智能爬架SSGF新建造體系傳統(tǒng)工藝SSGF新建造體系-傳統(tǒng)工藝標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價（元/）標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價（元/）0.00以上建筑面積（)0.00以上建筑單方造價（元/）備注智能爬架+吊籃97.68綜合腳手架93.65 55,884.10 4.03智能爬架+吊籃較傳統(tǒng)體系增加4.03元/結(jié)論：SSGF新建造體系比傳統(tǒng)工藝顯性成本增加建筑單方約4.03元/傳統(tǒng)

20、腳手架3、SSGF新建造體系專項分析-外墻涂料SSGF新建造體系傳統(tǒng)工藝SSGF新建造體系-傳統(tǒng)工藝標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價（元/）標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價（元/）0.00以上建筑面積（)0.00以上建筑單方造價（元/）備注外墻防水膩子外墻涂料（質(zhì)感涂料）增加分格線條58.43外墻磚粘貼109.70 55,884.10 -51.27茶山項目傳統(tǒng)工藝采用外墻磚，其他區(qū)域按項目情況自行測算；若傳統(tǒng)為涂料，則無節(jié)約。結(jié)論：SSGF新建造體系比傳統(tǒng)工藝顯性成本節(jié)約建筑單方約51.27元/。4、SSGF新建造體系專項分析-預(yù)制板墻+墻紙SSGF新建造體系傳統(tǒng)工藝SSGF新建造體系-傳統(tǒng)工藝標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價（

21、元/）標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價（元/）0.00以上建筑面積（)0.00以上建筑單方造價（元/）備注預(yù)制墻板+N型耐水膩子+內(nèi)墻PVC墻紙 130.76內(nèi)墻砌體+抹灰（壓玻纖網(wǎng)）膩子涂料75.14 55,884.10 55.62內(nèi)墻PVC墻紙+N型耐水膩子增加6元/，預(yù)制墻板增加47.14元/；其他增加2.48元/結(jié)論：SSGF新建造體系比傳統(tǒng)工藝顯性成本增加建筑單方約55.62元/預(yù)制板墻施工預(yù)制板墻完成面墻紙完成效果圖5、SSGF新建造體系專項分析-樓地面防水成本結(jié)論：SSGF新建造體系比傳統(tǒng)工藝增加建筑單方約18.25元/陽臺涂刷防水衛(wèi)生間涂刷防水地下室底板干撒防水SSGF新建造體系傳統(tǒng)工藝S

22、SGF新建造體系-傳統(tǒng)工藝部位標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價（元/）標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價（元/）0.00以上建筑面積（)0.00以上建筑單方造價（元/）樓地面防水工程洋房樓地面自愈合防水24.94卷材/聚合物防水+保護(hù)層+找平層16.04 55,884.10 8.89地下室地面防水工程地下室自愈合防水+普通混凝土47.73卷材防水/聚合物/疏水板/細(xì)石混凝土保護(hù)層+抗?jié)B混凝土38.3755884.109.356、SSGF新建造體系專項分析-穿插施工結(jié)論：SSGF新建造體系比傳統(tǒng)工藝顯性成本增加建筑單方約8.00元/樓層止水系統(tǒng)收集池SSGF新建造體系傳統(tǒng)工藝SSGF新建造體系-傳統(tǒng)工藝新技術(shù)名稱標(biāo)準(zhǔn)做法

23、建筑單方造價（元/）標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價（元/）0.00以上建筑面積（)0.00以上建筑單方造價（元/）穿插施工樓層截水系統(tǒng) 8.00 -55,884.10 8.00 7、SSGF新建造體系專項分析-屋面pc保溫結(jié)論：品質(zhì)提升比傳統(tǒng)工藝顯性成本增加建筑單方約3.48元/SSGF新建造體系傳統(tǒng)工藝SSGF新建造體系-傳統(tǒng)工藝新技術(shù)名稱標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價（元/）標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價（元/）0.00以上建筑面積（)0.00以上建筑單方造價（元/）屋面PC保溫復(fù)合PC20厚板（由PC預(yù)制砼板+35mm擠塑聚苯板粘接在一起） 600*600復(fù)合PC板鋪裝5.9540厚擠塑聚苯板保溫層+50厚剛性保護(hù)層

24、 2.47 55,884.10 3.48屋面PC產(chǎn)品背面屋面PC產(chǎn)品正面屋面PC成型效果影響SSGF新建造體系工藝成本變動因素1、影響因素分析樓層數(shù)分析（鋁合金模板及爬架）樓層數(shù)影響鋁模的租金，從而影響顯性成本。以茶山項目為例，鋁模對比木模單方造價差異如下：結(jié)論：樓層為22層以上時，鋁模比傳統(tǒng)木模節(jié)約成本。費用類型含量22層以下22層以上單價（元）建筑單方（元/）單價（元）建筑單方（元/）鋁模板租賃費4.23 30.00 126.78 22.00 92.97 鋁模板施工費4.23 38.00 160.59 38.00 160.59 外墻打磨0.25 11.78 2.99 11.78 2.99

25、內(nèi)墻打磨1.15 10.47 12.04 10.47 12.04 高壓水槍拉毛0.24 9.00 2.17 9.00 2.17 合計304.57 270.76 爬架系統(tǒng)亦受樓層的影響，經(jīng)過了解，在30層以上使用爬架系統(tǒng)與傳統(tǒng)腳手架成本是持平的；樓層數(shù)越少，爬架成本分?jǐn)偟某杀驹礁摺?2層建筑單方（元/）費用類型含量22層以上單價（元）建筑單方（元/）木模板4.23 49.30 208.34 外墻抹灰0.94 47.49 44.64 混凝土面內(nèi)墻抹灰1.39 29.72 41.34 合計294.33 2、影響因素分析預(yù)售節(jié)點1、東莞市房地產(chǎn)項目辦理商品房預(yù)售許可證要求7層以上項目應(yīng)已完成2/3（且

26、不少于7層的結(jié)構(gòu)工程）才給予受理?？紤]各地方政府規(guī)定不一，有些地方政府規(guī)定是正負(fù)零、主體結(jié)構(gòu)1/3及主體封頂。2、SSGF新建造體系工期節(jié)約時間主要是通過施工前合理策劃，實現(xiàn)主體、裝修、地下室、園林、外墻面全穿插施工；在主體正負(fù)零至主體封頂與傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)施工工期均按5.5天/層計算，故預(yù)售節(jié)點并不影響隱性成本；若實際施工標(biāo)準(zhǔn)層工期5.5天/層，則隱性成本節(jié)約更多，反之則隱性成本節(jié)約將減少。3、影響因素分析審圖及圖紙標(biāo)準(zhǔn)化 因東莞市地區(qū)特殊性，政府規(guī)定房地產(chǎn)項目需領(lǐng)取施工許可證才可開工，項目拿地之后需花費4個月左右完成開發(fā)報建工作，才能獲取施工許可證開工，故在區(qū)域推廣使用新建造體系過程中，有充

27、足時間進(jìn)行戶型選配、施工圖審圖把控及圖紙深化工作，可以更好的控制設(shè)計變更，降低成本風(fēng)險；同時，標(biāo)準(zhǔn)化便于工程質(zhì)量管理，減少后期質(zhì)量維修費用。4、影響因素分析招標(biāo)采購及合同簽定1、采用SSGF新建造體系，需要有足夠的、匹配的、優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商，通過招標(biāo)或者戰(zhàn)略合作的方式有效控制成本；2、采用SSGF新建造體系，對項目的招采計劃及簽定合同計劃要求更加嚴(yán)格，需要項目根據(jù)穿插施工需要等運營節(jié)點的要求進(jìn)行倒排招標(biāo)及采購計劃，將招采工作前置，明確什么時候要立項，明確什么時候要定標(biāo)，明確什么時候要簽定合同，才不會影響項目的進(jìn)場及實現(xiàn)工期的節(jié)余。5、影響因素分析供應(yīng)商資源項目采用SSGF新建造體系，體系中的新型材

28、料供應(yīng)補(bǔ)給及時性影響項目開發(fā)工期，項目周邊是否有供應(yīng)商材料加工廠、材料運輸半徑范圍均影響成本。以預(yù)制板墻材料為例分析如下：材料含量占比運距100Km100km運距150Km150km運距200Km200km運距300Km運費單價（元/）建筑單方（元/）運費單價（元/）建筑單方（元/）運費單價（元/）建筑單方（元/）運費單價（元/）建筑單方（元/）0.35211.00 3.88 13.00 4.59 16.00 5.65 21.00 7.41 結(jié)論：預(yù)制墻板材料運輸每增加100km運距，運費增加主材費約5元/，折算建筑單方增加1.76元/。備注：運費依據(jù)依墻板供應(yīng)商上報，運距100km運輸費用為

29、10元/，裝卸費為1元/，運距200km運輸費用為運距100km的1.5倍，運距300km運輸費用為運距100km的2倍作為測算依據(jù)6、影響因素分析工期節(jié)約背景：1）考慮其他區(qū)域若前期報建時間不像莞深區(qū)域在開發(fā)的關(guān)鍵線路上，實施新建造體系所需要的前期籌備時間（包括圖紙深化等），將影響到總工期縮短（219天）大幅減少，或者可能因此影響項目456管理目標(biāo)的實施； 2）同時，若保障體系（包括鋁模供應(yīng)、爬架供應(yīng)、總包資源等等）存在不匹配，穿插施工將難以有效組織，工期可減少幅度也將降低監(jiān)控資金比例5%，工期每節(jié)約一個月，隱性成本可節(jié)約11元/。監(jiān)控資金比例20%，工期每節(jié)約一個月，隱性成本可節(jié)約18元/

30、建筑單方（元/）建筑單方（元/）工期節(jié)約工期節(jié)約7、影響因素分析產(chǎn)品去化率考慮每個城市市場因素差異，各項目產(chǎn)品銷售去化率不一，受政府監(jiān)控資金的金額有高有低，從而影響隱性成本，以茶山項目為例，采用新建造體系下不同去化率對成本影響如下：備注：銷售去化率能滿足項目經(jīng)營現(xiàn)金流持續(xù)為正時，將預(yù)售監(jiān)控資金對外投資，按4.75%計息。監(jiān)控資金比例5%，綜合成本差異在1.43元/左右監(jiān)控資金比例20%，綜合成本差異在5.74元/左右建筑單方（元/）建筑單方（元/）去化率去化率8、影響因素分析監(jiān)控資金比例茶山項目按監(jiān)控資金比例為5%，去化率90%測算。根據(jù)項目開發(fā)資質(zhì)不同，預(yù)售監(jiān)控資金比例不同，影響SSGF新建

31、造體系的隱性成本，不同監(jiān)控資金的比例影響如下：結(jié)論：隨著監(jiān)控資金比例越大，SSGF新建造體系節(jié)約的隱性成本愈明顯SSGF新建造體系建筑單方（元/）監(jiān)控資金比例第四部分推廣SSGF新建造體系工藝分析與建議推廣SSGF新建造體系工藝分析與建議重視方案設(shè)計及圖紙的審查1、關(guān)注限額設(shè)計要求落實： 重視結(jié)構(gòu)限額設(shè)計交底工作是否落實（如鋼含量、砼含量、窗地比等）；建筑方案：關(guān)注敏感部位，外裝內(nèi)裝公裝，外裝材料優(yōu)化；窗型材配件的選型及選材，要求外立面盡量避免做裝飾構(gòu)件、裝飾線條；2、關(guān)注圖紙審查和優(yōu)化：推動內(nèi)部圖紙會審及深化設(shè)計，實施優(yōu)化；3、出圖方式：改變傳統(tǒng)先出樣板房再出貨量圖的模式，要求建筑、結(jié)構(gòu)、水

32、電、裝修圖紙出圖須同步；4、出圖時間：根據(jù)招標(biāo)及現(xiàn)場的需要前置設(shè)計工作，保證施工的穿插施工需要。推廣SSGF新建造體系工藝分析與建議重視新工藝招標(biāo)采購及合同簽定計劃：要求項目明確招標(biāo)立項計劃，前置招標(biāo)工作；方式：盡量少議標(biāo)，多招標(biāo)或戰(zhàn)略合作；要求：明確合同范圍，明確各個工藝的技術(shù)要求；合同：需要有匹配的合同清單；推廣SSGF新建造體系工藝分析與建議XPS保溫板自愈合防水PVC墻紙鋁模智能爬架預(yù)制墻板資源保障重視新工藝資源管理鋁模智能爬架預(yù)制墻板自愈合防水整體衛(wèi)浴關(guān)鍵資源：鋁模、智能爬架、預(yù)制墻板新工藝資源供貨時間納入甲方供方管理鋁模、爬架未經(jīng)甲方確認(rèn)不得投入使用XPS保溫板PVC墻紙結(jié)構(gòu)拉縫預(yù)

33、制PC高壓水槍推廣SSGF新建造體系工藝分析與建議低售價區(qū)域特別提示 統(tǒng)計下列區(qū)域低售價（低于6500元/）的高層洋房產(chǎn)品分析，若應(yīng)用新建造體系，考慮顯性成本增加145.26元/，要保證利潤則將可能提升售價，建議推廣新建造體系區(qū)域充分考慮市場的售價接受能力，同時，也需要更進(jìn)一步加強(qiáng)成本管控。相關(guān)數(shù)據(jù)對比如下表：低于6500售價精裝修洋房產(chǎn)品安徽區(qū)域廣西區(qū)域貴州區(qū)域湖北區(qū)域湖南區(qū)域粵東區(qū)域四川區(qū)域江西區(qū)域目前實際成本水平分析目前銷售均價(元/）49626100473546854657584062765725目前利潤單方(元/）2907163505172523469425540目前銷售利潤率（%）5.85%11.75%7.29%11.04%5.42%7.84%7.06%9.42%新工藝成本水平預(yù)測新建造體系利潤單方預(yù)測(元/）167593226394129345301416新建造體系影響下利潤率預(yù)測（%）3.36%9.72%4.78%8.40%2.78%5.91%4.80%7.27%利潤率下滑百分點預(yù)測（%）-2.49%-2.03%-2.50%-2.64%-2.64%-1.93%-2.26%-2.1