知名地產工程質量、成本、進度管理方案（ppt 共164頁）

1、xx工程質量管理的破解之道 事前控制一，通過施工圖設計指導書指 導設計院設計工作住宅建筑專業(yè)施工圖設計指導書住宅結構專業(yè)施工圖設計指導書住宅設備專業(yè)施工圖設計指導書住宅電氣專業(yè)施工圖設計指導書xx工程質量管理的破解之道施工圖設計指導書 設計統(tǒng)一技術要求 設備配置 裝修標準 設計配合 其它特殊設計要求 明確技術要求 預防常見問題 統(tǒng)一設計作法 提高設計質量 層高 墻體材料 異性柱 樓地面沉板 門窗 廚房 衛(wèi)生間 陽臺露臺 屋面 空調 室外 公共空間 設備配置xx工程質量管理的破解之道建筑專業(yè)施工圖設計指導書內容的簡單示例：xx工程質量管理的破解之道結構專業(yè)施工圖設計指導書內容的簡單示例：xx工程

2、質量管理的破解之道 為什么要明確設計統(tǒng)一技術要求：設計院的設計人員往往不掌握客戶質量標準和房地產企業(yè)成本控制要點一些非常簡單的設計細節(jié)：廚房屋頂吸頂燈燈位應如何設計？廚房插座應如何布置？廚房需不需要做防水？xx工程質量管理的破解之道 事中控制一，通過擴初方案設計審查保 證施工圖設計質量加強設計過程的管理，通過擴初設計方案審查確定設計質量控制點和成本控制點，避免后續(xù)施工圖設計返工。要求擴初設計審查通過后方可進行后續(xù)施工圖設計xx工程質量管理的破解之道戶型平面確認 平面布局 結構墻柱 門窗設計 廚衛(wèi)設計 設備管井、機房 空調 雨水管 留孔留洞立面確認 檐口 入口 門窗 陽臺、露臺 確定外檐裝飾材料

3、 空調 雨水管 留孔留洞示例：擴初圖總圖審查示例：擴初圖平面圖審查示例：擴初圖立面圖、剖面圖審查示例：擴初圖管井審查示例：衛(wèi)生間設施審查xx工程質量管理的破解之道 事后控制一：優(yōu)化施工圖設計審查程序 根據各部門長處及特點拆分設計審查任務：設計部：了解設計規(guī)范、了解企業(yè)客戶標準了解設計規(guī)范、了解企業(yè)設計標準，了解設計審查要點重點審查：設計完整性和設計深度、與國家、企業(yè)設計標準的一致性、多專業(yè)交圈一致性xx工程質量管理的破解之道工程部：重點審查：與防滲漏、防開裂相關的材料、構造做法、節(jié)點要求、施工要點。審查甲供、甲分包與總包交界、交叉作業(yè)面的管控重點了解施工驗收規(guī)范、了解施工中容易出現(xiàn)質量隱患的部

4、位、材料及工藝要求，了解施工組織的重點和難點xx工程質量管理的破解之道施工單位和監(jiān)理單位：重點審查：施工圖中與施工可行性和施工易建性相關的“錯、漏、碰、缺”，了解乙供材料的保障性了解工藝規(guī)程、了解施工可行性和施工易建性了解乙供材料特點示例：組合平面設計審查示例：組合立面設計審查示例：衛(wèi)生間設計深度審查示例：廚房設計深度審查示例：陽臺設計深度審查陽臺示例：外檐詳圖設計深度審查示例：施工圖審圖要點 剖面： 重點核對關鍵 部位的梁板、 標高 露臺 老虎窗 屋脊、檐 門窗高度 外檐節(jié)點示例：施工圖審圖要點（廚房）櫥柜 吊柜 設備表箱開關 插座 散熱片冰箱 洗衣機 門窗 墻跺 熱水器 地漏示例：施工圖審

5、圖要點（衛(wèi)生間）洗衣機門窗 墻跺熱水器地漏污水管明設時要注意其與窗、雨水管的關系示例：施工圖審圖要點：小尺寸衛(wèi)生間 小衛(wèi)生間要注意進行 凈空尺寸的核定 示例：施工圖審圖要點（空調）空調審核要點 室內外機位 定位 空調板尺寸 留孔留洞 結構設備核對 空調安裝示例：施工圖審圖要點（空調）示例：施工圖審圖要點（空調）示例：施工圖審圖要點（坡屋面）坡屋頂頂層（假復式)： 空調室外機位及 留洞 露臺門窗高度 露臺及排水 老虎窗平面定位、 建筑結構是否矛盾 衛(wèi)生間、廚房排水 是否影響下層使用示例：施工圖審圖要點（外檐）外檐節(jié)點建筑細部與平、 立、剖面是否 吻合？ 建筑、結構是否 吻合？高度定位細部示例：結

6、構專業(yè)施工圖設計審查要點xx工程質量管理的破解之道 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)二：缺乏工程管理 標準和施工技術標準 標桿企業(yè)的破解之道：制定xx的企業(yè)工程質量管理標準程序性、系統(tǒng)性地解決工程質量問題整合并明確內、外部資源的管理要求統(tǒng)一企業(yè)的工程質量標準，便于執(zhí)行傳承總結xx工程質量管理的破解之道 企業(yè)工程質量標準的用途：用于一線工程部、項目工程師在招投標、合約中提出技術標準要求和質量管理要求。審核技術方案、檢查工程實體質量、驗收時使用的標準用于監(jiān)理工程師在進行質量控制活動中使用的檢驗標準用于施工單位在進行質量活動時的使用標準xx工程質量管理的破解之道地基基礎分冊土建主體分冊裝飾分冊精裝修分冊四新技術分

7、冊防水分冊園建分冊部品分冊土建篇電氣篇水暖篇xx企業(yè)工程質量標準的框架xx工程質量管理的破解之道地基基礎地基處理土方工程常用地基處理方法鉆孔灌注樁預應力管樁人工挖孔樁土方開挖土方回填簡單示例：地基基礎分冊的分類天然基礎樁基工程混凝土天然基礎xx工程質量管理的破解之道 企業(yè)工程質量標準的主要內容： 第一部分：分項工程的流程圖 第二部分：分項工程的質量標準 第三部分：分項工程的技術措施（施工工藝） 第四部分：分項工程的施工質量通病防治 第五部分：分項工程的成品保護 第六部分：工程部、監(jiān)理公司的工作重點 第七部分：物料、工序檢查一覽表簡單示例：室內立管安裝及外墻磚xx工程質量管理的破解之道 企業(yè)工程

8、質量標準的編制側重點一：分項工程的質量標準分四個方面：1、原材料 招投標的技術標準2、設計規(guī)定3、施工過程 （包括進場驗收）4、成品標準（驗收標準） 源于國家標準又高于國家標準 來自一線，又回到一線 企業(yè)關注的質量控制點 規(guī)范沒有明確規(guī)定 設計、施工方面的成熟的經驗 強調成品方面的驗收標準 供項目部工程師和監(jiān)理工程師 隨時檢驗使用xx工程質量管理的破解之道 企業(yè)工程質量標準的編制側重點二：分項工程的技術措施（施工工藝） 強調施工的操作過程 強調工序樣板和工序交底 提供推薦和可選的施工方法xx工程質量管理的破解之道 企業(yè)工程質量標準的編制側重點四：分項工程的質量通病防治 提出質量通病的種類 提供

9、防治質量通病發(fā)生的各環(huán)節(jié)的控制點 工程經驗的總結xx工程質量管理的破解之道 企業(yè)工程質量標準的編制側重點四：分項工程的物料檢查和工序檢查一覽表 提供一線工程檢驗工具，避免人員能力偏差 強調過程控制，結果記錄，便于績效考核 強調逐級互檢的工程質保體系管理xx工程質量管理的破解之道 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)三：對關鍵工序，關 鍵部位（細節(jié)）缺乏質量管理手段。質量 檢驗管理要求和質量檢驗標準不清晰 標桿企業(yè)的破解之道：制定企業(yè)工序檢驗要求明確工程質量三級質保體系的管理要求設定關鍵的質量控制點、停止點，實行過程管理xx工程質量管理的破解之道 過程質量控制點設定的原則：對于業(yè)主投訴較多的質量問題，影響業(yè)主使用

10、功能的質量問題，容易出現(xiàn)質量缺陷的質量問題、總分包分工作業(yè)界面較為復雜的質量問題等，應設置必要的工序質量控制點和解決措施。加強預防和過程控制對于國家規(guī)定的工序檢驗批驗收不足或不完善部分進行補充和強化xx工程質量管理的破解之道 過程質量控制點管理的原則：對設置的質量控制點、停止點，應由監(jiān)理組織專項檢查驗收，甲方工程部應以每檢驗批不低于30%的比例參與驗收不同施工單位之間有工序交接時，前一工序完工后經監(jiān)理工程師及緊后工序的承建商檢查確認滿足施工要求后移交，并填寫場地/工序移交記錄xx工程質量管理的破解之道 過程質量控制點管理的原則：承建商完成施工的工序，承建商內部必須進行內部交接檢查，合格后報監(jiān)理

11、工程師驗收檢查，監(jiān)理工程師驗收合格后，填寫工序驗收檢查表后，方可同意承建商進行后續(xù)工序的施工規(guī)范監(jiān)理檢驗行為，實行動態(tài)控制和定期考核xx工程質量管理的破解之道 簡單示例：xx工程質量管理的破解之道 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)四：缺乏前置技術管 理要求，缺乏對監(jiān)理單位質保體系和施工 企業(yè)質保體系的管理 標桿企業(yè)的破解之道：強調技術方案先行強調動態(tài)質量管理跟蹤強調施工樣板引路合約招標文件標準化xx工程質量管理的破解之道 技術方案先行管理的原則：總包方編制的專項技術方案除應按企業(yè)分項工程質量標準中的框架要求編制。應依據甲方約定的檢驗批要求，對應施工圖紙進行施工班組作業(yè)區(qū)域劃分。確定作業(yè)班組自檢、互檢、專職質

12、檢管理要求和負責人xx工程質量管理的破解之道 技術方案先行管理的原則：監(jiān)理單位應重點審查總包方的專項技術方案與企業(yè)分項工程質量標準的一致性，審查其質保體系有效性，參與并審查依據技術方案內容進行的施工班組質量標準交底、施工工藝交底、成品保護交底并根據專項技術方案制定對應的監(jiān)理專項細則，明確監(jiān)理檢驗的對應責任人xx工程質量管理的破解之道技術方案要求技術方案報備技術方案審批甲方抽檢監(jiān)理驗收專檢驗收班組自檢質檢過程檢查監(jiān)理旁站批準全面施工實體樣板驗收實體樣板施工樣板工藝交底樣板工藝審批樣板驗收樣板驗收樣板驗收技術交底xx工程質量管理的破解之道 施工樣板引路管理的原則：對關鍵工序施工樣板、關鍵節(jié)點施工樣

13、板、交摟標準房、材料樣板等應采取類似傳統(tǒng)制造業(yè)的樣品制造質量控制措施，在施工過程中必須堅持樣板引路施工樣板是設計圖紙全面、細致的檢查過程。通過施工樣板可以多專業(yè)穿插的進一步檢查設計問題。施工樣板可在實體內進行，由于時間組織等問題也可通過大比例模型實現(xiàn)xx工程質量管理的破解之道 施工樣板引路管理的原則：施工樣板管理要求必須在招標文件中提前約定，對需要實施樣板的材料、關鍵部位、關鍵工序應明確其相應樣板管理要求。避免施工單位增加費用造成后期質量管理成本增加經確認的施工樣板是甲方向施工單位進行的實物交底標準及質量驗收標準xx工程質量管理的破解之道 施工樣板引路管理的原則：為避免為樣板而樣板，在全面開展

14、施工前期，應注意樣板漸進推廣的質量控制，避免因作業(yè)班組水平差異問題造成不必要的損失成本所有分部、分項工程在大面積施工前，均應做小范圍樣板，對于重點部位、重點工序，同樣可以實行樣板管理xx工程質量管理的破解之道 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)五：缺乏全過程的質 量保證管理體系，工程質量管理缺乏預控 標桿企業(yè)的破解之道：明確不同階段工程管理的任務實行工程管理全過程質量控制評價xx工程質量管理的破解之道 房地產業(yè)務開發(fā)流程與工程管理：投資決策規(guī)劃設計施工準備施工（含保修）物業(yè)管理后評估資金、策劃與銷售 工程管理 （常規(guī)理解）xx工程質量管理的破解之道xx工程質量管理的破解之道 房地產業(yè)務開發(fā)流程與工程管理：施工

15、準備階段和施工階段（含保修）是建筑產品的實現(xiàn)階段，是工程管理的主要內容，是房地產開發(fā)的不可或缺的環(huán)節(jié)房地產企業(yè)的工程管理還涉及投資決策、規(guī)劃設計、銷售、物業(yè)管理和后評估等階段xx工程質量管理的破解之道 房地產開發(fā)各階段工程管理的任務概述：投資決策階段規(guī)劃設計階段施工準備階段施工階段保修階段xx工程質量管理的破解之道投資決策階段：1. 現(xiàn)場踏勘，收集有關水文、地質、市政配套 以及周邊建筑、社會環(huán)境等資料2. 根據開發(fā)市場意向定位等，協(xié)助進行市政配 套評估，協(xié)助估算工程造價，3. 協(xié)助提出分階段開發(fā)方案，提出工程建設計 劃，編制總控制進度計劃xx工程質量管理的破解之道簡單示例：xx工程質量管理的破

16、解之道規(guī)劃設計階段：1. 參與勘察、設計、監(jiān)理等選擇，協(xié)助簽定合 同并督促實施（進度、結果）2. 協(xié)助提出設計要求（設計任務書、施工圖設 計指導書），參與評選設計方案、擴初設計3. 協(xié)助編制設計出圖計劃4. 督促設計單位限額設計、優(yōu)化設計（含鋼 量、砼含量）xx工程質量管理的破解之道5. 審核設計是否符合規(guī)范及國家相關規(guī)定的具 體要求6. 審核設計是否符合規(guī)劃設計要點，設計使用 功能要求7. 審核防滲漏、防開裂體系設計專篇及相關設 計節(jié)點的合理性8. 審核設備系統(tǒng)、參數(shù)選型的合理性xx工程質量管理的破解之道9. 審核設計方案的技術經濟指標的合理性；例 如：樁基選型、基坑支護方案的選擇、土方 平

17、衡地形改造方案的選擇10.協(xié)助編制設計封樣、報板報樣計劃11.協(xié)助辦理報批報建手續(xù)12.協(xié)助編制目標成本管理規(guī)劃xx工程質量管理的破解之道施工準備階段：1. 組建項目部班子2. 建立招標制度，考察并篩選排查合格供應商 及合格承建商名冊、黑名單3. 審核圖紙，制定招標方案，編制工程招標計 劃（例如：招標方案：分區(qū)分標段、招標形 式、合同形式、甲供、甲分包范圍、招標策 略）xx工程質量管理的破解之道4. 審核施工圖預算5. 組織資格預審，確定投標入圍名單6. 參與組織招標：編制與發(fā)送招標文件，組織 評審投標書（含技術標、經濟標），組織技 術標答疑，參與定標7. 編制審核甲供物資采購計劃8. 簽訂有

18、關工程建設合同：格式化標準合同xx工程質量管理的破解之道9. 辦理各項手續(xù)（招標、報建、臨時能源）10.編寫項目工程管理規(guī)劃書11.組織召集項目綜合實施計劃評審會xx工程質量管理的破解之道施工階段：1. 開工報告，辦理開工手續(xù)2. 現(xiàn)場踏勘報告，開工前“七通一平”及準備 工作3. 確認承建商選擇的分包商4. 組織施工圖會審（內部會審、預審、專項審 查）xx工程質量管理的破解之道5. 審核施工組織設計和專項工程施工組織設計6. 督促檢查設計、監(jiān)理、施工單位等各方執(zhí)行 合同、規(guī)范、技術方案和企業(yè)工程管理標準7. 參與材料設備的檢查驗收，建立甲供設備、 物資臺帳，協(xié)調總分包管理8. 組織分項工程驗收

19、和隱蔽工程驗收，組織關 鍵質量通病防控工藝檢查及檢驗批驗收xx工程質量管理的破解之道9. 簽發(fā)付款憑證、建立付款臺帳、簽發(fā)現(xiàn)場簽證10.組織精裝修樣板間、樣板展示區(qū)開放，配合 銷售開盤、工地客戶開放日11.配合成本管理建立臺帳，實行動態(tài)成本跟蹤12.督促整理竣工資料13.組織工程竣工驗收及分戶驗收xx工程質量管理的破解之道14.參與并組織項目例會15.參與處理項目有關質量、進度、成本等問題15.審批并報審項目工程管理周報、月報xx工程質量管理的破解之道保修階段：1. 與物業(yè)、客服合作，處理入伙事宜2. 參與鑒定質量責任3. 督促承建商保修4. 參與項目后評估，積累經驗教訓xx工程質量管理的破解

20、之道 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)七：過于依賴分戶驗 收或分戶驗收流于形式。業(yè)主投訴與工程 質量考核脫節(jié)，對外部資源缺乏有效的管 理要求和獎懲措施xx工程質量管理的破解之道 標桿企業(yè)的破解之道：分戶驗收結果、業(yè)主投訴結果與施工企業(yè)和監(jiān)理企業(yè)利潤掛鉤，實行獎懲對等的管理通過業(yè)主預驗收降低交付期的業(yè)主投訴，提高業(yè)主滿意度和品牌認知度xx工程質量管理的破解之道 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)八：維修不及時、維 修質量不到位易引發(fā)業(yè)主投訴升級 標桿企業(yè)的破解之道：提前明確施工單位入住配合和維修義務保修期內保留現(xiàn)場應急維修隊伍xx工程質量管理的破解之道 對承包商維修管理的基本要求：承建商在保修期限內應明確維修負責人及聯(lián)系方式

21、，提供現(xiàn)場駐場維修人員，維修人員應按甲方要求上下班報到并打卡明確緊急維修、一般維修管理流程，維修期限要求，對不履行維修義務或維修質量未達要求的（同一位置一次性維修解決）管理進行約定xx工程質量管理的破解之道部位質量缺陷維修時限地基和主體結構結構使用安全需根據專項維修方案確定設計缺陷改造按具體項目現(xiàn)場確定工期屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間房間和外墻面的防滲漏滲漏天晴7日內埋地管道滲漏7日內內外墻面裂縫內墻砌體裂縫7日內，其他裂縫3天。外墻砌體裂縫5日內，其他裂縫3天。門窗、雨棚、鏡子更換玻璃、鏡子15-30日內戶內外門扇更換門扇7日內臺面、地面、窗臺板、裝飾墻面更換石材15日內廚衛(wèi)間甲供材料部

22、件更換部品/部件7日內xx工程質量管理的破解之道 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)九：房地產企業(yè)對 監(jiān)理單位缺乏有效的管理手段 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)十：房地產企業(yè)對 施工單位缺乏有效的管理手段xx工程質量管理的破解之道 事前控制一：針對監(jiān)理人員配備數(shù)量無法 滿足甲方工程管理需要的問題提前約定監(jiān)理檢驗批標準，按標準配備監(jiān)理人員根據工程不均衡建設的特點，實行監(jiān)理工程期間分批次進、退場制度明確監(jiān)理檢驗方式及檢驗要求，對位記錄管理xx工程質量管理的破解之道 房地產企業(yè)對監(jiān)理單位缺乏有效的管理手段監(jiān)理單位未按要求配置監(jiān)理人員或人員質量、數(shù)量無法滿足工程監(jiān)理需要監(jiān)理工程師專業(yè)能力不足，對需要重點控制的工序工藝環(huán)節(jié)檢驗要求

23、不清晰監(jiān)理工程師責任心不強，質量意識不足xx工程質量管理的破解之道 事前控制二：針對監(jiān)理人員專業(yè)能力不足 責任心不強，現(xiàn)場監(jiān)理不認真的問題：招標前應對總監(jiān)、總監(jiān)代表及土建專業(yè)責任工程師進行考試，甲方實行資格認定改變傳統(tǒng)監(jiān)理招標競價模式，由傳統(tǒng)的統(tǒng)一報價改為：成本利潤浮動酬金浮動酬金用于甲方向現(xiàn)場監(jiān)理人員發(fā)放績效考核獎金xx工程質量管理的破解之道 事中控制一：加強對監(jiān)理體系的管理，甲 方重點工序抽檢比例不低于30%：甲方參與約定質量見證點的檢驗批驗收，驗收比例不低于監(jiān)理實測檢驗的30%定期組織工地互查（月度）和不定期檢查（集團或企業(yè)工程管理的飛抽檢）xx工程質量管理的破解之道 事中控制二：保留甲

24、方主動調控手段：合約中約定甲方有權更換不合格監(jiān)理人員合約中約定當監(jiān)理公司不按甲方要求配置到崗或配置不合格監(jiān)理人員時，甲方有權代聘監(jiān)理人員，其費用為總監(jiān)代表既定月薪30%甲方管理費xx工程質量管理的破解之道 房地產企業(yè)對施工單位缺乏有效的管控手段：施工單位質保體系不健全，技術人員、質檢人員配置的數(shù)量、質量無法滿足工程管理需要施工單位不按甲方要求進行重點工藝、工序質量控制，工程質量完全依靠甲方和監(jiān)理的檢驗施工單位不按甲方要求配合分包工作，不履行總包職責xx工程質量管理的破解之道 標桿企業(yè)的破解之道：招標考察時重點檢查其質保體系的執(zhí)行情況實行技術負責人、質檢負責人資格認證考試明確甲方質量標準、技術標

25、準及管理標準保留甲方主動調控手段優(yōu)化招標文件及合約文件xx工程質量管理的破解之道 對供應商提出明確的質保體系管理要求， 按要求進行考察、入圍評定和評標審核 按長期合作的標準選擇供應商，形成供 應商升降級機制，與優(yōu)秀供應商進行戰(zhàn) 略合作 在招標文件和合約文件中提前明確質量 標準、管理要求、技術措施要求、配合 銷售要求等質量、進度、成本控制的要 點。保證供應商在同一標準下競價xx工程質量管理的破解之道 招標文件和合約文件中，不僅應明確對 供應商的目標管理要求。還應明確對其 的過程評估和考核要求，實行獎懲機制 提前約定獎懲退出機制，對退場條件、 計價標準、工程量確認方式、施工場 地移交要求、后續(xù)工程

26、發(fā)生費用認定、 甲方管理費收取、后續(xù)工程質量責任 認定等進行明確xx工程質量管理的破解之道 對甲方指定單位、乙方供貨安裝的項目提 前明確限制性價格，綜合考慮其采保費用 在招標文件和合約文件中提前明確總包配 合、管理的范圍、內容、職責及費用，對 不能提供有效的總包配合或配合不及時 的，按獎懲退出機制進行管理xx工程進度管理的破解之道 房地產企業(yè)計劃管理常見的問題：計劃管理體系不完善案例：經營目標計劃與業(yè)務實施計劃脫節(jié)，未分解業(yè)務實施計劃缺乏統(tǒng)一管理案例：業(yè)務實施計劃不完善，存在疏漏或協(xié)同矛盾業(yè)務實施計劃缺乏過程管理案例：業(yè)務實施計劃過程缺乏跟蹤、評估及考核xx工程進度管理的破解之道 房地產企業(yè)計

27、劃管理的基本流程：計劃、執(zhí)行、評估、改進xx工程進度管理的破解之道 房地產企業(yè)計劃管理的方法：計劃管理方法的基本定位運用目標管理、責任管理與過程管理的方法，對公司的經營管理活動進行全面規(guī)劃、跟蹤和調整xx工程進度管理的破解之道 目標管理分析并形成公司戰(zhàn)略與項目經營發(fā)展目標層層分解至相關業(yè)務部門 責任管理相關業(yè)務部門制定各自保障目標實現(xiàn)的作業(yè)計劃匯總評價各部門作業(yè)計劃的合理性，評價不同業(yè)務計劃之間的協(xié)同性和保障性，根據項目開發(fā)流程制定總體協(xié)同的項目開發(fā)任務書（或稱項目開發(fā)計劃、項目開發(fā)大綱）xx工程進度管理的破解之道 過程管理跟蹤公司戰(zhàn)略與項目經營發(fā)展目標的執(zhí)行情況評估各部門作業(yè)計劃執(zhí)行情況及合

28、理性調整目標計劃對各部門的作業(yè)計劃做出協(xié)同的調整 系統(tǒng)管理 持續(xù)改進xx工程進度管理的破解之道 房地產企業(yè)計劃管理應當解決的問題：公司的生存與發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃問題當年度公司層面的經營與管理安排問題項目的開發(fā)經營工作計劃問題圍繞項目開發(fā)經營的專業(yè)作業(yè)計劃問題公司、項目和專業(yè)計劃的協(xié)同，以及各時間段工作任務的溝通落實問題房地產企業(yè)三級計劃管理體系的框架月度工作計劃任務書企業(yè)三年或五年經營計劃項目開發(fā)工作指導書人力資源工作指導書總經理辦公室年度工作目標及計劃財務管理部年度工作目標及計劃項目售后服務計劃項目營銷銷售計劃項目竣工驗收計劃項目配合銷售計劃項目分包、材料計劃項目施工報建計劃項目工程進度計劃項

29、目報批報建計劃項目設計計劃人力資源部年度工作目標及計劃其它專業(yè)部門年度職能工作目標及計劃土地儲備工作指導書二級計劃：以管理為主線三級計劃：專業(yè)部門圍繞項目的作業(yè)計劃分解分解分解分解分解財務（利潤/資金/銷售）工作指導書一級計劃：以企業(yè)發(fā)展目標為主線xx工程進度管理的破解之道 企業(yè)三年經營計劃框架（一級計劃）：、 公司內外環(huán)境分析、 公司的戰(zhàn)略目標、 公司的經營目標、 公司經營控制性計劃xx工程進度管理的破解之道 企業(yè)三年經營計劃 外部環(huán)境分析：深圳及珠江三角洲房地產市場狀況及趨勢一、國家及當?shù)貐^(qū)域的經濟環(huán)境1、國家及區(qū)域經濟發(fā)展態(tài)勢A、經濟發(fā)展形勢B、珠三角房地產發(fā)展?jié)摿Τ鞘蟹治龊蜕钲诔鞘卸ㄎ?/p>

30、2、區(qū)域房地產發(fā)展態(tài)勢xx工程進度管理的破解之道A、深圳市城市發(fā)展規(guī)劃B、深圳市房地產供需總量及趨勢分析C、深圳市人口現(xiàn)狀及購房客戶趨勢分析3、國家及當?shù)卣康禺a政策A、土地供應政策B、稅收政策和金融政策4、客戶需求的變化與趨勢分析xx工程進度管理的破解之道2、潛在競爭對手的發(fā)展戰(zhàn)略：A、合生創(chuàng)展B、中國海外C、和記黃埔D、金地地產E、以上海為中心的長江三角洲拓展區(qū)域以北京為中心的環(huán)渤海地區(qū)以深圳、廣州為中心的珠江三角洲拓展區(qū)域xx工程進度管理的破解之道 企業(yè)三年經營計劃 內部資源與環(huán)境分析：一、企業(yè)經營能力與項目資源現(xiàn)狀二、企業(yè)人力資源現(xiàn)狀三、企業(yè)資金狀況四、企業(yè)管理狀況xx工程進度管理的

31、破解之道 企業(yè)三年經營計劃 公司經營控制性計劃：、利潤控制性計劃、銷售控制性計劃、資金控制性計劃、土地儲備控制性計劃、人力資源控制性計劃、各項目開發(fā)控制性計劃xx工程進度管理的破解之道 企業(yè)開發(fā)任務書（項目開發(fā)計劃）的框架： 編制說明 項目章程 總體經營要求 資金 質量 項目組織架構 工作職責分解 成本控制要求 項目開發(fā)里程碑 項目未決事項 專業(yè)計劃編制時間xx工程進度管理的破解之道 企業(yè)三級計劃的制定與審批：一級計劃：企業(yè)三年或五年經營計劃由公司計劃管理工作組或運營管理部門編制，公司決策層及各業(yè)務主管副總審議，總經理簽發(fā)二級計劃：項目開發(fā)工作指導書由公司相關責任部門擬稿，項目經理部與各專業(yè)部

32、門協(xié)調后匯總擬稿，各業(yè)務主管副總復核，計劃管理工作組審核，公司總經理簽發(fā)xx工程進度管理的破解之道三級計劃：各專業(yè)部門圍繞項目的作業(yè)計劃各專業(yè)部門擬稿，項目總經理審核，計劃管理工作組簽發(fā)xx工程進度管理的破解之道 企業(yè)三級計劃的執(zhí)行與檢查：xx工程進度管理的破解之道 項目工程計劃分級編制的要求：1、項目工程目標計劃：2、項目工程總控計劃：3、項目施工進度控制計劃：4、項目工程保障計劃：5、項目工程專項計劃：xx工程進度管理的破解之道 項目工程目標計劃：編制目的：確定項目開發(fā)周期，核定項目資金需求和開發(fā)周期成本、控制項目經營風險編制時間：對企業(yè)意向土地或意向項目進行投資分析或項目可研階段xx工程

33、進度管理的破解之道 項目工程目標計劃：編制依據：項目開發(fā)經營目標、設計部門提供的規(guī)劃設計草案（明確產品類型、層數(shù)、結構形式、市政配套要求）和設計目標計劃編制責任部門：企業(yè)工程管理部（項目工程部此時還未成立）xx工程進度管理的破解之道工程保障深度：概念設計方案完成、規(guī)劃設計方案完成、規(guī)劃設計方案報批完成、擴初設計方案完成、施工圖設計完成、施工圖設計強審完成編制深度要求（應包括的基本內容）：工程深度：項目開工、結構0.00、達到預售許可條件、結構封頂、外檐落架、道路市政景觀工程、分戶驗收、取得項目竣工備案、項目交付項目保障深度：獲取土地或項目、取得土地證、項目市場定位完成、項目產品定位完成、取得規(guī)

34、劃證可證、確定總承包單位、開工手續(xù)和質量監(jiān)督登記等xx工程進度管理的破解之道 項目工程目標計劃編制容易忽視的環(huán)節(jié)：項目工程目標計劃應考慮春節(jié)、雨季、冬施、兩收及群體工程帶來的影響，規(guī)避項目開發(fā)風險xx工程進度管理的破解之道 項目工程總控計劃：編制目的：確定項目工程實施方案和實施計劃，組織協(xié)同各業(yè)務部門保障工程總控計劃的實現(xiàn)編制時間：擴初設計方案評審完成或單體方案報建完成xx工程進度管理的破解之道 項目工程總控計劃：編制依據：設計部門提供的擴初設計方案或單體報建方案、銷售部門提供的銷售分期方案和銷售開盤計劃、成本采購部門提供的成本控制及招標采購要求編制責任部門：已確定的項目工程部經理或企業(yè)工程管

35、理部（項目工程部此時還未成立）、相關配合保障業(yè)務部門xx工程進度管理的破解之道編制深度要求（應包括的基本內容）：工程深度：在項目工程目標計劃的基礎上1、劃分施工流向、劃分施工段和施工層2、分解施工過程、確定施工工序順序3、估算工程量、確定各項工序所需時間4、確定各項工序的關鍵關系，進行工序優(yōu)化5、分析關鍵線路、關鍵節(jié)點6、分析甲分包、甲供貨進場作業(yè)要求及工期xx工程進度管理的破解之道編制深度要求（應包括的基本內容）：項目工程保障計劃：依據項目工程總控計劃的輸出條件1、圖紙進場計劃（強審后、二次設計等）2、項目報批報建計劃3、總分包、監(jiān)理進場計劃4、甲供物資進場計劃5、設計封樣確認計劃6、成本限

36、價計劃7、招標采購計劃xx工程進度管理的破解之道項目工程保障計劃：依據項目工程總控計劃的輸出條件8、售樓處建設計劃9、精裝樣板間、銷售展示區(qū)建設計劃10、市政景觀進場建設計劃11、市政能源開通計劃12、竣工驗收計劃xx工程進度管理的破解之道項目工程總控計劃的審核：項目工程總控計劃（初稿）：工程管理部經理審核、主管工程副總審批同意初稿項目工程保障計劃：相關業(yè)務部門經理審核項目工程總控計劃綜合評審：主管工程副總組織召開總控計劃和保障計劃的綜合評審，相關業(yè)務部門經理參與。確認后報公司總經理審批xx工程進度管理的破解之道 項目工程保障計劃編制的誤區(qū)：項目工程保障計劃需要的是各相關業(yè)務部門的業(yè)務作業(yè)計劃

37、，而不是目標成果計劃門窗招標采購計劃示例：門窗成本限價確認、門窗型材招標采購完成、門窗二次設計完成、門窗五金配件設計封樣確認、考察入圍單位、確定投標入圍單位、門窗招標文件編制、門窗招標文件確認、發(fā)標、技術標答疑、回標、技術標、經濟標評審、定標。門窗型材發(fā)貨、門窗生產加工、門窗到場（分批次進場方案）xx工程進度管理的破解之道 項目工程保障計劃編制的誤區(qū)：項目工程保障計劃應考慮內部評審周期、合約簽訂及審批周期、施工準備周期、總分包現(xiàn)場工序交接周期等項目工程保障計劃應考慮政府、行業(yè)管理部門審批存在著一定的不確定性xx工程進度管理的破解之道 項目施工進度控制計劃：編制目的：指導施工單位施工，約定關鍵工

38、序、關鍵線路、關鍵節(jié)點控制要求編制時間：施工圖出圖后（可不必完成施工圖強審）xx工程進度管理的破解之道 項目施工進度控制計劃：編制依據：施工圖及項目工程總控計劃編制責任部門：項目工程部xx工程進度管理的破解之道編制深度要求（應包括的基本內容）：深度：在項目工程總控計劃的基礎上核定修正并增加1、按層、按工序、按工種確定施工順序2、分析總包單位不同階段基礎人（工種）、機、料需求3、明確技術方案先行、工程樣板、總分包工序交接、 隱蔽工序驗收等企業(yè)工程管理要求xx工程進度管理的破解之道 項目施工進度控制計劃需要關注的環(huán)節(jié)：合理的施工技術間歇必須予以考慮： 樁基：成樁后28天達到齡期，開始試樁 砼：混凝

39、土澆搗后強度達到1.2N/2后才能上人 加氣塊砌筑：砌筑前1天應澆水濕潤，1天內砌筑 高度不得超過1.5米，2天砌完，7天后頂磚，15天 后（含頂磚的時間）才能開始粉刷xx工程進度管理的破解之道 防水：表干時間（聚氨酯8h、JS防水涂料4h）和 實干時間（聚氨酯24h、JS防水涂料8h） 地坪：養(yǎng)護7天后方可上人 分層粉刷：分層粉刷，每層間隔5天 內墻剔槽填塞：內墻剔槽填塞加釘抗裂鋼絲網后， 5天后方可分層粉刷xx工程進度管理的破解之道 項目施工進度控制計劃需要關注的環(huán)節(jié)：對有齡期、陳化期要求的乙供材料應約定進場： 輕質砌塊：輕質砌塊多為水泥膠凝增強的塊材，以 28天強度為標準設計強度。齡期達

40、到28天之前，含 水量過高，自身收縮較快，28天后收縮趨緩 EPS保溫板： EPS保溫板在自然環(huán)境中的自身收縮 變形時間長達60天。在自然環(huán)境條件下42天或60 蒸汽養(yǎng)護條件下5d的自身收縮變形可以完成99%以 上。因此要求EPS保溫板在自然環(huán)境條件下42天或 60蒸汽養(yǎng)護條件下5天后再上墻xx工程進度管理的破解之道 項目工程計劃管理的要點：編制工程總控計劃編制施工進度控制計劃進度控制審核供方計劃監(jiān)督進度執(zhí)行情況供方進度整改工期獎罰編制工程采購計劃編制報批報建計劃xx工程進度管理的破解之道施工進度控制計劃每月施工計劃每周施工計劃組織施工監(jiān)理公司審核合理性、可行性甲方工程部審核并簽批日常進度監(jiān)督

41、檢查工程例會或進度計劃協(xié)調會監(jiān)督檢查監(jiān)督協(xié)調檢查提出整改措施經批準后執(zhí)行xx工程進度管理的破解之道 xx標準工期模板：xx工程成本管理的破解之道 房地產企業(yè)成本管理的重要性：現(xiàn)代房地產企業(yè)的競爭策略：產品差異化策略產品品質策略成本競爭策略重點集中策略xx工程成本管理的破解之道 房地產企業(yè)成本管理的重要性：成本管理的目的不僅在于降低成本，更重要的是為了建立和保持企業(yè)的長期競爭優(yōu)勢房地產企業(yè)必須探求提高（或不損壞）其競爭地位的成本降低途徑xx工程成本管理的破解之道 房地產企業(yè)成本管理的宗旨：以經濟合理性最大化的成本提升產品的競爭力，并形成行業(yè)內的成本競爭優(yōu)勢xx工程成本管理的破解之道 房地產企業(yè)成

42、本項目的設置：土地成本開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費園區(qū)管網工程費配套設施費開發(fā)間接費樓面地價主體造價園區(qū)造價含：資金成本xx工程成本管理的破解之道 一些容易忽視的成本概念：工程質量成本：為了確保和保證取得滿意的工程質量而發(fā)生的費用以及沒有達到滿意的質量所造成的損失xx工程成本管理的破解之道房地產企業(yè)的質量成本項目鑒定成本內部損失成本外部損失成本預防成本預防成本是指為了防止工程質量出現(xiàn)缺陷和偏差，保證工程質量達標而實現(xiàn)采取的各種措施所發(fā)生的成本：包括施工組織設計審查、監(jiān)理細則審查、技術方案審查、施工樣板、技術交底、工程質量培訓等，都屬于質量成本鑒定成本是指為了確保工程質量達到質量標

43、準要求，對工程本身以及對材料、構件、設備等進行質量鑒定所發(fā)生的費用。包括材料設備的試驗檢驗費用、工序檢查和檢驗批檢查驗收所發(fā)生的費用，工程質量驗收所發(fā)生的費用。象我們目前做的分戶驗收，就屬于鑒定成本。內部損失成本是指在工程質量控制的過程中，因內部管理問題、決策失誤問題、標準修正問題等引起的工程質量缺陷造成的損失。包括返工損失、返修損失、停工損失等，都屬于內部損失。外部損失是指工程交付后，業(yè)主在使用過程中發(fā)現(xiàn)的工程質量缺陷引起的損失。xx工程成本管理的破解之道設計階段施工準備階段施工階段使用階段改正錯誤的時間1$1.010.0100.0改正錯誤所需費用10$ $ $ $ $ $ $ $100 $

44、 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $1000$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $“十倍原理”圖形象地說明項目進展各階段改正錯誤所需費用的比較（見左圖），對于工程質量成本而言，達到成本控制的最有效的時間是在項目的施工準備階段xx工程成本管理的破解之道 工程質量成本管控的重點：以預防為主的質量成本管理，把錢花在避

45、免質量故障的出現(xiàn)，而不是解決不合格項造成的后果，是質量成本控制的基礎xx工程成本管理的破解之道 時間成本（開發(fā)周期成本）：對一些企業(yè)來而言，他們可能更在意看得見的資金費用成本。但有時候時間也是房地產業(yè)務過程中的一種成本，而且是可以轉化為資金費用成本的一種成本xx工程成本管理的破解之道 成本管理方法的發(fā)展xx工程成本管理的破解之道 房地產企業(yè)成本管理的模式：構建以目標成本和責任成本管理為核心的現(xiàn)代企業(yè)成本管理體系xx工程成本管理的破解之道 房地產企業(yè)成本管理模式的基本架構責任成本管理目標成本與動態(tài)成本管理作業(yè)過程管理成本管理軟件成本管理委員會控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)領導機構 管理工具管理制度成本

46、、工程文件xx工程成本管理的破解之道 責任成本管理：責任成本管理體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的目標設定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性xx工程成本管理的破解之道牽頭總經理成本部配合部門主體部門責任成本考核報告責任成本管理辦法成本階段性目標組織討論形成普及執(zhí)行實現(xiàn)制定定期考核公布xx工程成本管理的破解之道 目標成本管理目標成本：目標成本是企業(yè)預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現(xiàn)的成本目標；是項目成本的控制基準線動態(tài)成本：動態(tài)成本是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預期成本結果xx工程成本管理的破解之道 目標成本管理目標成本的管理原則：體現(xiàn)目標成本的先進性目標成本的

47、管理工具：成本管理軟件體現(xiàn)目標成本的準確性體現(xiàn)目標成本的嚴肅性（納入績效考核）成本調研數(shù)據庫xx工程成本管理的破解之道新項目可研規(guī)劃設計 成本估算擴初設計施工圖設計施工組織與材料采購竣工結算目標成本測算 一目標成本測算 二目 標 成 本動態(tài)成本結算成本分析 目標成本形成 目標成本執(zhí)行xx工程成本管理的破解之道 動態(tài)成本的構成：動態(tài)成本未結算合同已結算合同非合同性成本待發(fā)生成本動態(tài)成本的管理原則及時性、有效性、預見性動態(tài)成本的管理工具項目成本管理月報xx工程成本管理的破解之道簽約金額變更簽證結算調整簽約金額變更簽證結算調整動態(tài)成本已結算成本未結算成本已發(fā)生成本待發(fā)生成本合同性成本非合同性成本xx工程成本管理的破解之道 房地產各階段成本控制：（作業(yè)過程管理）通過對房地產各個作業(yè)過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成本的目的全過程、全員、全方位xx工程成本管理的破解之道 新項目可研階段成本控制：控制要點：穩(wěn)健性和風險控制性合理確定估算基礎，合理預計工程量和工程綜合單價控制原則：準確、客觀、全面、謹慎預測新項目成本xx工程成本管理的破解之道 設計階段成本控制：設計費雖只占工程造價的1，但影響工程造價的程度達75以上設計影響民用建筑工程造價的幾個方面： 小區(qū)規(guī)劃； 住宅的平面布置 住宅的層高和凈高 住宅層數(shù) 住宅