房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中計(jì)劃管理的實(shí)踐

1、 . . 6/6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中計(jì)劃管理的實(shí)踐 日期：計(jì)劃管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的實(shí)踐計(jì)劃是組織HYPERLINK :/ baidu /baidu?tn=8bio&word=管理 t _blank管理中的一項(xiàng)重要職能。它通過對企業(yè)未來行動或活動的安排，以與對未來資源的供給與使用的籌劃，指導(dǎo)企業(yè)循序漸進(jìn)地實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。計(jì)劃的本質(zhì)就是要在降低企業(yè)資源配置過程中的不確定性的同時(shí)，使企業(yè)適應(yīng)不斷變化中的外部環(huán)境。古語“謀定而后動”、“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”生動的概括了計(jì)劃的作用和重要性。房地產(chǎn)有著資金密集、管理密集、產(chǎn)品HYPERLINK :/ baidu /baidu?tn=8bio&word=生產(chǎn)

2、 t _blank生產(chǎn)開發(fā)周期長、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多而復(fù)雜等特點(diǎn)，同時(shí)受宏觀調(diào)控、市場HYPERLINK :/ baidu /baidu?tn=8bio&word=競爭 t _blank競爭等因素制約而存在較多的不確定性和較高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，計(jì)劃管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中就顯得尤其重要。一、房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理的原則房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)雜性、職能分工的精細(xì)、協(xié)作關(guān)系的嚴(yán)密，要求有統(tǒng)一、周密的計(jì)劃來指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)作。要實(shí)施計(jì)劃管理，房地產(chǎn)企業(yè)需要遵守以下的原則：1） HYPERLINK :/ baidu /baidu?tn=8bio&word=經(jīng)濟(jì) t _blank經(jīng)濟(jì)效益原則在一定時(shí)期，地產(chǎn)開發(fā)可利用資源總

3、是有限的，而利用有限的資源為市場提供適銷對路的樓盤，同時(shí)又使企業(yè)利潤最大化，就要求企業(yè)通過計(jì)劃工作把人力、物力、財(cái)力等資源科學(xué)合理的組織起來。2） 綜合平衡原則在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)作的過程中，所需要的人力、物力、財(cái)力同所開發(fā)樓盤之間，各個(gè)職能部門與項(xiàng)目部門之間，開發(fā)準(zhǔn)備與開發(fā)任務(wù)之間都要保持一定的、相對的平衡。但開發(fā)的進(jìn)度，市場需求的變化，會使這種平衡被打破。因此必須通過計(jì)劃管理，積極地、不斷地組織達(dá)到新的、相對的平衡，以充分利用企業(yè)的資源，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。3） 群眾性原則房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃和項(xiàng)目計(jì)劃的制定，既要充分考慮企業(yè)外部環(huán)境和部條件的變化，又要廣泛聽取員工意見。編制的計(jì)劃最終要由員

4、工來實(shí)施，因此，在計(jì)劃的編制階段，就聽取員工意見，對于計(jì)劃編制階段的綜合平衡和計(jì)劃的執(zhí)行、控制都是十分必要的。4） 嚴(yán)肅性與應(yīng)變性相結(jié)合原則計(jì)劃的嚴(yán)肅性，要求計(jì)劃確定的各項(xiàng)目標(biāo)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行，力爭完成，不能朝令夕改。計(jì)劃的應(yīng)變性，要求計(jì)劃必須是在對企業(yè)外部環(huán)境和部條件的調(diào)查和預(yù)測的基礎(chǔ)上做出的，當(dāng)企業(yè)的外部環(huán)境和部條件發(fā)生重大變化時(shí)，原來制定的計(jì)劃就失去了對企業(yè)經(jīng)營的指導(dǎo)的作用，這時(shí)就有必要對計(jì)劃根據(jù)變化了的情況做出調(diào)整。在實(shí)際管理工作中制定準(zhǔn)確的計(jì)劃是困難的，但是沒有計(jì)劃，實(shí)際工作就會陷入混亂。這種兩難處境也要求在計(jì)劃執(zhí)行過程中要加強(qiáng)信息反饋，與時(shí)對計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。二、房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃的構(gòu)成計(jì)劃按

5、容的詳細(xì)程度通?？梢苑譃楦拍钚杂?jì)劃、詳細(xì)計(jì)劃和滾動計(jì)劃。概念性計(jì)劃通常稱為自上而下的計(jì)劃，任務(wù)是確定初步的工作分解結(jié)構(gòu)圖（WBS圖），并根據(jù)圖里的任務(wù)進(jìn)行估計(jì)，從而匯總出最高層的項(xiàng)目計(jì)劃。詳細(xì)計(jì)劃，通常稱為由下而上的計(jì)劃，任務(wù)是制定詳細(xì)的工作分解結(jié)構(gòu)圖，該圖需要詳細(xì)到為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)必須做的每一項(xiàng)具體任務(wù)。然后由下而上再匯總估計(jì)，成為詳細(xì)項(xiàng)目計(jì)劃。滾動計(jì)劃意味著用滾動的方法對可預(yù)見的將來逐步制定詳細(xì)計(jì)劃，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，分階段地重估自上而下計(jì)劃制定過程中所定的進(jìn)度和預(yù)算。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃構(gòu)成與計(jì)劃間的邏輯關(guān)系如圖1所示。圖1.房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃體系其中項(xiàng)目計(jì)劃由各部門根據(jù)各

6、自的職能分功的具體容，編制相應(yīng)的專業(yè)計(jì)劃，或進(jìn)行各專業(yè)計(jì)劃的協(xié)調(diào)匯總。項(xiàng)目計(jì)劃的具體容可如下表：而現(xiàn)場工程進(jìn)度計(jì)劃，作為項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的主線，設(shè)計(jì)計(jì)劃、項(xiàng)目招標(biāo)采購計(jì)劃和項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建計(jì)劃都必須圍繞其展開。在現(xiàn)場工程進(jìn)度計(jì)劃的編制過程中，編制部門必須徹底理解HYPERLINK :/ baidu /baidu?tn=8bio&word=營銷 t _blank營銷意圖，特別是HYPERLINK :/ baidu /baidu?tn=8bio&word=營銷 t _blank營銷對售樓準(zhǔn)備工程的要求，以保證項(xiàng)目能夠如期完工交付；同時(shí)，還必須了解當(dāng)?shù)毓こ踢M(jìn)度控制的水平，只有這樣才能保證編制出來的計(jì)劃具有操

7、作性；編制現(xiàn)場工程進(jìn)度計(jì)劃，還必須了解各分部工程之間的工序搭接關(guān)系，以減少因工作沖突而引起的計(jì)劃滯后。三、房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃的執(zhí)行成功的計(jì)劃管理必須以目標(biāo)為中心進(jìn)行統(tǒng)籌安排，總的來說，可概括為三個(gè)階段和四個(gè)環(huán)節(jié)，如圖2所示。圖2.計(jì)劃管理過程可見，計(jì)劃管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。鑒于目前國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理現(xiàn)狀，其計(jì)劃執(zhí)行的過程中應(yīng)該從以下方面著手：1） 資料的收集準(zhǔn)備在計(jì)劃編制的前收集收集必要的數(shù)據(jù)資料，才能保證計(jì)劃的合理性和正確性。這些資料包括來自房地產(chǎn)企業(yè)部的資料，如企業(yè)的部資源狀況、各種技術(shù)資料（技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工圖紙、各種流程文件等）、企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中積累的歷史經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)，也包括來自己

8、企業(yè)外部的資料，如合同、HYPERLINK :/ baidu /baidu?tn=8bio&word=銷售 t _blank銷售量預(yù)測、HYPERLINK :/ baidu /baidu?tn=8bio&word=競爭 t _blank競爭對手的基本情況資料、外部資源的情況資料等。2） 實(shí)行動態(tài)管理嚴(yán)格按照流程規(guī)定，對計(jì)劃完成情況進(jìn)行綜合評價(jià)。結(jié)合月度檢查，搞好月度評價(jià)，季度評價(jià)，半年評價(jià)，年度評價(jià)。做到目標(biāo)值的事前控制、事中控制、事后控制相結(jié)合。以便與時(shí)修正偏差，保證計(jì)劃的完成。3） 狠抓重點(diǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃管理，樹立部標(biāo)桿重點(diǎn)項(xiàng)目是影響面廣的根基性項(xiàng)目。抓好了，會增效益，出效率，帶來好影響，樹立起企業(yè)部的標(biāo)桿。4） 加強(qiáng)各個(gè)控制點(diǎn)上的管理建設(shè)大量的計(jì)劃、目標(biāo)工作在