房地產(chǎn)開發(fā)流程及手續(xù)流程(共35頁(yè))

1、建風(fēng)集團(tuán)遼濱企業(yè)工程知識(shí)培訓(xùn)房地產(chǎn)開發(fā)流程 建風(fēng)集團(tuán) 開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃建設(shè)局辦理相關(guān)手續(xù)流程圖房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段 二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段三、項(xiàng)目建設(shè)階段四、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段 申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見書及項(xiàng)目立項(xiàng)批文申請(qǐng)定點(diǎn)申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知等文件投資機(jī)會(huì)研究申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證1.1投資機(jī)會(huì)研究首先對(duì)投資地區(qū)和投資環(huán)境進(jìn)行研究、分析，根據(jù)對(duì)自然資源的了解和市場(chǎng)情況的調(diào)查以及對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策和政治環(huán)境等情況進(jìn)行綜合分析預(yù)測(cè)，找到最有利的投資機(jī)會(huì)，為投資機(jī)會(huì)的選擇提供依據(jù)1.2 申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見書及項(xiàng)目立項(xiàng)批

2、文選址意見書是項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、開發(fā)和管理的重要依據(jù)；申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見書時(shí)需向主管部門提交地址申請(qǐng)報(bào)告、有效的項(xiàng)目建議書等；項(xiàng)目立項(xiàng)批文是由計(jì)劃管理部門頒發(fā)，確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目通過審核，是可以進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的文件；申領(lǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)批文的時(shí)候需向主管部門提交可行性報(bào)告、立項(xiàng)申請(qǐng)書、資金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型說明等；1.3 申請(qǐng)定點(diǎn)到城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)定點(diǎn)；需向規(guī)劃部門提交有效的項(xiàng)目立項(xiàng)批文、選址意見書、申請(qǐng)定點(diǎn)報(bào)告、申請(qǐng)用地報(bào)告；企業(yè)的資質(zhì)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書等文件或證書；1.4 申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)到土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)

3、出讓金；1.5 申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知等文件被申請(qǐng)建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等1.6 申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 提交建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖，供規(guī)劃管理部門審核，然后由規(guī)劃管理部門核定用地面積，報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)，發(fā)給開發(fā)商建設(shè)用地規(guī)劃許可證二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段選擇勘探隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證和施工許可證申領(lǐng)房屋拆遷許可證做好“七通一平”工作選擇監(jiān)理單位選擇承包單位2.1 選擇勘探隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位通過招標(biāo)選擇勘察隊(duì)伍進(jìn)行地質(zhì)勘察和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑設(shè)計(jì) 2.2 申領(lǐng)工程規(guī)劃許

4、可證和施工許可證建設(shè)工程許可證是由規(guī)劃管理部門審批頒發(fā)的；施工許可證是由建設(shè)單位（即開發(fā)商）而不是有施工單位負(fù)責(zé)申領(lǐng)； 在開工前辦理。未經(jīng)許可，不得擅自開工；2.3 申領(lǐng)房屋拆遷許可證房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門經(jīng)過審查后，為符合條件的折遷人頒發(fā)的據(jù)以實(shí)施拆遷的有關(guān)證書。2.3.1 拆遷程序拆遷調(diào)查制定拆遷安置計(jì)劃申領(lǐng)房屋拆遷許可證發(fā)布拆遷公告與被拆遷人簽訂協(xié)議動(dòng)遷驗(yàn)收辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證2.4 做好“七通一平”工作使土地(生地)在通過一級(jí)開發(fā)后，能達(dá)到具備通水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開發(fā)建設(shè)。主要包括：通給水、

5、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及?chǎng)地平整。2.5 選擇監(jiān)理單位 通過招標(biāo)方式選擇監(jiān)理單位（接受建設(shè)單位的委托，承擔(dān)其項(xiàng)目管理工作） 2.6 選擇承包單位通過招標(biāo)選擇承包商招標(biāo)一般流程：擬定招標(biāo)方式，準(zhǔn)備文件編制標(biāo)書向招標(biāo)主管部門申請(qǐng)招標(biāo)發(fā)布招標(biāo)通告對(duì)承包企業(yè)的資格進(jìn)行預(yù)審發(fā)送招標(biāo)文件招標(biāo)工程交底與解答開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)發(fā)出中標(biāo)通知及簽訂合同三、項(xiàng)目建設(shè)階段組織承包商進(jìn)場(chǎng)加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目工程管理與監(jiān)控申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收3.1 組織承包商進(jìn)場(chǎng)1、組織監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理2、組織業(yè)主負(fù)責(zé)供應(yīng)的材料、設(shè)備訂貨3.2加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目工程管理與監(jiān)控1、配合承包商做好各項(xiàng)工作2、按時(shí)提供施工現(xiàn)

6、場(chǎng)，完成場(chǎng)地的“七通一平”3、及時(shí)提供以約定數(shù)量的圖紙，組織以約定的由開發(fā)商負(fù)責(zé)訂購(gòu)的材料設(shè)備及時(shí)進(jìn)場(chǎng)。4、協(xié)助承包商做好接受驗(yàn)查工作5、對(duì)項(xiàng)目的投資、進(jìn)度和施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。6、進(jìn)行合同管理7、有效地協(xié)調(diào)參與項(xiàng)目單位的關(guān)系。3.3 申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證到房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門申請(qǐng)；應(yīng)具備條件：建設(shè)項(xiàng)目各種批準(zhǔn)手續(xù)齊備，且已確定竣工交付使用日期；一般規(guī)定已完成建設(shè)項(xiàng)目投資的25%或已完成單體項(xiàng)目的主體結(jié)構(gòu)（即結(jié)構(gòu)封頂）（不同地區(qū)有所不同）；已確定預(yù)售的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管方案已制定房屋使用維修公約 應(yīng)提交的材料：開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件。工程施工進(jìn)度計(jì)劃。一

7、般規(guī)定投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料。商品房的預(yù)售方案，方案應(yīng)說明商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積和交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容；應(yīng)附有商品房預(yù)售總平面圖。3.4 項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：完成建設(shè)工程全部設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，達(dá)到使用要求；有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理單位、建設(shè)單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；有施工單位簽署的工程保修書。 不符合上述條件的工程，建設(shè)單位不得組織工程的竣工驗(yàn)收。3.4 項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收應(yīng)提交材料： 項(xiàng)目開工報(bào)告、

8、竣工報(bào)告、分部分項(xiàng)工程技術(shù)人員名單、圖紙會(huì)審及交底記錄、設(shè)計(jì)變更通知、技術(shù)變更核定單、工程質(zhì)量事故調(diào)查處理資料、測(cè)量放線資料、材料構(gòu)件設(shè)備合格證明、試驗(yàn)檢驗(yàn)報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、施工日志、竣工圖、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定資料、竣工驗(yàn)收資料等四、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)申領(lǐng)商品房銷售許可證與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同提交相關(guān)材料與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同做好物業(yè)管理工作4.1 辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)新房竣工后3個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)辦理所有權(quán)登記；登記時(shí)需提交建設(shè)許可證和建筑圖紙等資料；4.2 申領(lǐng)商品房銷售許可證向主管部門交驗(yàn)主要的證明文件及相關(guān)資料（如：項(xiàng)目批文、規(guī)劃紅線圖、土地

9、權(quán)屬證明文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料及平面圖、價(jià)格申請(qǐng)表等。4.3與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，以有償方式對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕與整治等服務(wù)。4.4 提交相關(guān)材料開發(fā)企業(yè)將物業(yè)交付物業(yè)管理公司接管時(shí)，應(yīng)提交以下資料：房屋建設(shè)的各項(xiàng)批準(zhǔn)文件、竣工總平面圖、房屋及配套基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖，地下管道網(wǎng)圖及其他必要資料4.5 與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂日起，一般規(guī)定90天內(nèi)辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。 (具體應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r而定)4.6 做好物業(yè)管理工作包括管理和服務(wù)兩方面：管理：掌握物業(yè)的變動(dòng)、使用狀況、使房屋設(shè)備和配套設(shè)施及時(shí)得到