房地產(chǎn)投資與融資

1、 異地投資房地產(chǎn) 異地購(gòu)房定義 購(gòu)房者的戶口所在地和要購(gòu)房屋的所在地不在同一個(gè)省份最大難點(diǎn)信息溝通不及時(shí)，一般市民不可能有時(shí)間和精力天天去關(guān)注異地的樓市情況需要對(duì)當(dāng)?shù)氐恼咦銐蛄私?，?duì)開(kāi)發(fā)商的背景、資質(zhì)熟悉，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)變動(dòng)及時(shí)把握為什么人們喜歡選擇異地房產(chǎn)投資呢？房產(chǎn)投資是一項(xiàng)中長(zhǎng)期的投資，周期比較長(zhǎng)，資金流轉(zhuǎn)速度緩慢。北京、上海等大城市較早時(shí)期為鼓勵(lì)購(gòu)房出臺(tái)了各種政策措施，提供按揭貸款、購(gòu)房入戶等政策，讓很多先富起來(lái)的溫州人看見(jiàn)了投資的機(jī)會(huì)，而高額的租金回報(bào)讓溫州人嘗到了異地投資的甜頭。早期溫州人異地房產(chǎn)投資基本上集中在北京、上海等大城市，后隨著投資區(qū)域的擴(kuò)大轉(zhuǎn)向二、三線城市。 異地購(gòu)房三大

2、風(fēng)險(xiǎn)三、四線城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于市場(chǎng)供需狀況引發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)。目前對(duì)于絕大多數(shù)房產(chǎn)投資者而言，三線、四線城市最吸引其前往置業(yè)投資的原因在于房地產(chǎn)商品的絕對(duì)低價(jià)，這種絕對(duì)低價(jià)的誘惑正是誘導(dǎo)投資者沖動(dòng)置業(yè)、盲目跟風(fēng)的主要原因。異地開(kāi)發(fā)商存在信用風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商信用問(wèn)題似乎已經(jīng)引起了諸多投資者的重視。但是，在高額利潤(rùn)的誘惑下，在投資渠道單一化的今天，許多投資者又開(kāi)始忽略了潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)控麻煩操作風(fēng)險(xiǎn)大操作風(fēng)險(xiǎn)是針對(duì)投資者在投資異地房地產(chǎn)商品之后，由于距離上的關(guān)系導(dǎo)致操作層面的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)異地投資房地產(chǎn)市場(chǎng)中可能出現(xiàn)的種種風(fēng)險(xiǎn)，投資者切忌盲目跟風(fēng)，小心各種預(yù)期收益的誘惑。需要注意點(diǎn)1了解政策

3、2認(rèn)真考察3注意估算4注意時(shí)機(jī)房產(chǎn)價(jià)格與國(guó)家的宏觀政策息息相關(guān)，投資者既然有意到外地投資購(gòu)房，就應(yīng)該進(jìn)一步了解國(guó)家的房地產(chǎn)政策和對(duì)置業(yè)地區(qū)的定位等，做到心中有數(shù)不管房產(chǎn)是自用還是投資，都應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)真考察，考察的主要內(nèi)容包括當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的價(jià)格、地段、質(zhì)量、升值潛力等情況購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)前先盤(pán)算手頭的資金，自有資金最好，如果用貸款購(gòu)房就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉抠J需按月還款，會(huì)增加購(gòu)房成本，建議在購(gòu)房前先了解清楚當(dāng)期的銀行利率，算清應(yīng)付的利息是多少，在此基礎(chǔ)上判斷一下利用貸款購(gòu)房的獲利空間有多大，如果得不償失，就應(yīng)放棄凡是商品都有價(jià)格，有價(jià)格就會(huì)有波動(dòng)，房產(chǎn)作為一種商品，自然也存在這個(gè)規(guī)律，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很

4、多，作為投資者，應(yīng)該時(shí)刻注意這些波動(dòng)，盡量選擇房產(chǎn)價(jià)格處于低谷時(shí)才出手。大寧國(guó)際廣場(chǎng)投資商: 崇邦集團(tuán)成立于2003年，股東包括香港安泰集團(tuán)、香港信興集團(tuán)、偉新集團(tuán)、Timezone國(guó)際和新加坡和美集團(tuán)。 開(kāi)發(fā)商 崇邦集團(tuán)成員上海福樂(lè)思特房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)位于大寧路與共和新路交匯點(diǎn)，地處大寧商圈。大寧地區(qū)由五個(gè)主要板塊組成，分別為占地平方米的大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、總面積逾65萬(wàn)平方米的大寧?kù)`石公園、多媒體谷辦公園區(qū)、大寧國(guó)際居住園區(qū)以及上海馬戲城和閘北體育場(chǎng)等。常駐人口超過(guò)80萬(wàn)，日客流量近30萬(wàn)。 項(xiàng)目擁有國(guó)際星級(jí)酒店，辦公樓及SOHO式辦公樓，零售，各類(lèi)餐飲，娛樂(lè)，文化、教育

5、，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)八大功能，為一綜合性、多功能的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。本項(xiàng)目的出現(xiàn)，填補(bǔ)了閘北區(qū)無(wú)大型商業(yè)中心的空白。項(xiàng)目以現(xiàn)代建筑風(fēng)格，重新塑造上海傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)，延續(xù)上海市民的“逛街文化”，提供一個(gè)有品味、高水平、具規(guī)模的商業(yè)環(huán)境。情況概述占地面積:約5.5萬(wàn)平方米 建筑規(guī)模:約25萬(wàn)平方，建筑1-4層，由地面20萬(wàn)平方米和地下5萬(wàn)平方米組成。共有15棟錯(cuò)落有致的建筑、11個(gè)大小廣場(chǎng)和庭院、約2公里步行街和1,300個(gè)停車(chē)位。地面20萬(wàn)平方米建筑面積主要為： 商務(wù)酒店- 30,000平方米 辦公樓- 39,000平方米 商業(yè)零售- 50,000平方米 餐飲/娛樂(lè) - 45,000平方米 教育文化和

6、生活配套- 15,000平方米 停車(chē)場(chǎng)和公共區(qū)域- 21,000平方米 開(kāi)業(yè)時(shí)間: 2006年10月 租售方式: 出租租售價(jià)格: 5-18元/M2/天 租售情況: 只租賃 交通狀況:離地鐵1號(hào)線延長(zhǎng)路站僅約80米 動(dòng)線組織:南北出入口、車(chē)庫(kù) 停車(chē)位：1300個(gè)業(yè)態(tài)組成：8大功能：商務(wù)酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂(lè)、教育和城市生活配套設(shè)施等。超級(jí)市場(chǎng)：大潤(rùn)發(fā)-2萬(wàn)平方米。娛樂(lè) ：上影星匯影城電影院：五星級(jí)電影院“上影星匯影城”由韓國(guó)CGV株式會(huì)社和上影集團(tuán)共同投資，4,300平方米的電影院有6個(gè)放映廳，約1,000個(gè)座位。 KTV：日本BMB集團(tuán)開(kāi)設(shè)的2,300平方米的遊歌量販?zhǔn)終TV旗艦

7、店。 大型主題游樂(lè)園：由臺(tái)灣卡通尼集團(tuán)設(shè)立的3,500平米卡童尼大型主題游樂(lè)園，它為幼兒，青少年提供益智類(lèi)的電子游戲。餐飲：45家來(lái)自世界各地、大江南北的各式美食：滬、粵、川、湘、滇、渝、澳門(mén)等各式中餐；日、韓、泰、東南亞、意大利、美國(guó)、拉美等世界美食。各類(lèi)餐飲食全食美。國(guó)際知名連鎖企業(yè)：星巴克、KFC、Pizza Hut、哈根達(dá)斯、Dairy Queen、漢堡王、棒！約翰、味千拉面、一茶一坐等國(guó)際知名連鎖餐飲。各國(guó)美食： Latina拉丁餐廳、日本DON-DON元?dú)饪救?、Blue Frog西餐廳/酒吧、漢泰東南亞餐廳、滬、粵、川、湘、滇、渝、澳門(mén)等各式菜系匯集時(shí)尚購(gòu)物 200多個(gè)時(shí)尚品牌，涵

8、蓋了流行、運(yùn)動(dòng)服飾、品牌內(nèi)衣、潮流飾品、兒童服飾用品，種類(lèi)多，產(chǎn)品線廣。潮流飾品： Swatch、City Chain、Casio、Anubis等各種飾品可滿足不同的需求。兒童/青少年購(gòu)物博士蛙365兒童百貨、法國(guó)童裝品牌OKAIDI、TOMKID專賣(mài)等各種兒童服飾、天線寶寶兒童攝影、模型、玩具等兒童，青少年用品。電子數(shù)碼/家居用品教育文化蘋(píng)果產(chǎn)品大寧旗艦店、國(guó)美電器專賣(mài)店、宏圖三胞數(shù)碼廣場(chǎng)；生活經(jīng)艷LifeZtore旗艦店；水星家紡、香榭里、塞拉維家紡等床上用品品牌藝術(shù)沙龍：將藝術(shù)植入大寧，不定期地舉辦各地藝術(shù)家作品展，藝術(shù)氛圍濃郁。配套服務(wù)；香港著名零售百貨 Watsons、宿野美容美發(fā)、

9、Show Hair、THEFACESHOP、日本知名眼鏡連鎖店Heart Up；國(guó)際連鎖眼鏡店亮視點(diǎn)等個(gè)人護(hù)理及生活用品種類(lèi)齊全。中國(guó)聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳，中國(guó)銀行等配套服務(wù)全面周到。 點(diǎn)評(píng)：大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的建成彌補(bǔ)了地區(qū)商業(yè)上的空白，完善了上海北部的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成對(duì)上海北部人群的消費(fèi)截流。大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)在項(xiàng)目定位上屬于較為典型的地區(qū)中心購(gòu)物中心類(lèi)型，在運(yùn)營(yíng)上也是一個(gè)比較成功的街MALL項(xiàng)目招商組合150家大大小小商家品牌，有一定的難度和技術(shù)含量； 成功原因：居住人群的支撐、成功的業(yè)態(tài)組合和招商。 設(shè)計(jì)規(guī)劃超前：車(chē)/人流、景觀、道路、電梯設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)公司專業(yè)到位：現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、廣告宣傳、會(huì)員建立、現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)等各個(gè)細(xì)節(jié)能感受到運(yùn)營(yíng)商的細(xì)心。 大寧國(guó)際對(duì)開(kāi)放式街區(qū)項(xiàng)目的借鑒意義：在滿足周邊區(qū)域居民家庭基本消費(fèi)的同時(shí)，為商務(wù)人士及中高收入中青