洪雅某項目商業(yè)定位報告課件

1、洪雅某項目商業(yè)定位報告2022/7/24洪雅某項目商業(yè)定位報告洪雅某項目商業(yè)定位報告報告結構第一部分 項目問題分析第二部分 市場分析研究第三部分 項目規(guī)劃與定位第四部分 項目亮點設計洪雅某項目商業(yè)定位報告第一部分 項目問題分析洪雅某項目商業(yè)定位報告城市層面洪雅位于成都、樂山、雅安三角地帶，是內地四線城市，經濟發(fā)展相對滯后，無強勢產業(yè)。區(qū)域層面項目位于中心城市邊緣，所在區(qū)域現(xiàn)階段發(fā)展緩慢，道路交通不便。項目層面商業(yè)體量大，具備強勢景觀資源。項目屬性=內地四線城市 主城邊緣 強勢景觀資源 大規(guī)模商業(yè)項目屬性界定洪雅某項目商業(yè)定位報告從消費和投資選擇上，本項目處于主城區(qū)邊緣，消費者心理距離較遠，不是

2、洪雅人消費的理想地點，僅靠社區(qū)內的生活配套性消費無法支撐本項目2.5萬的商業(yè)體量，不明朗的商業(yè)前景使得招商和銷售陷入困境；項目處于開發(fā)相對滯后、區(qū)域價值未被挖掘、商業(yè)價值較低的地塊。按照常規(guī)發(fā)展，商鋪的租金和價格只能從屬于本區(qū)域商業(yè)價值體系，市場實現(xiàn)不會有較大突破；若陷入來自中正街、城隍街等商圈的同質競爭，將會給本項目的持續(xù)經營和市場銷售帶來較大壓力，難以實現(xiàn)項目目標；消費和投資選擇上價值提升競爭R1：非期望結果 按常規(guī)發(fā)展的可能結果洪雅某項目商業(yè)定位報告從經營和銷售上：使本項目成為消費者新的熱點選擇，同時，以良好的經營前景和升值潛力，吸引商家和投資者，使項目成為洪雅的熱點商業(yè)項目從價格體系上

3、：突破洪雅縣現(xiàn)有的商業(yè)租金和價格體系從競爭上：避免陷入與傳統(tǒng)商圈的同質競爭，實現(xiàn)差異化，建立自己的核心競爭力經營和銷售租金和價格體系競爭R2：期望結果 我們的期望目標洪雅某項目商業(yè)定位報告期望突破洪雅縣現(xiàn)有的商業(yè)租金和價格體系R1R2避免陷入與傳統(tǒng)商圈的同質競爭，實現(xiàn)差異化，建立自己的核心競爭力處于主城區(qū)邊緣，消費者心理距離較遠，無法支撐本項目2.5萬的商業(yè)體量商鋪的租金和價格只能從屬于本區(qū)域商業(yè)價值體系陷入來自傳統(tǒng)商圈的同質競爭，給本項目的持續(xù)經營和市場銷售帶來困難使本項目成為消費者、商家和投資者新的熱點選擇，商業(yè)順利實現(xiàn)招商、銷售和經營經營和銷售租金和價格體系競爭C：矛盾或沖突 （comp

4、lication） R1與R2之間存在著的矛盾或沖突洪雅某項目商業(yè)定位報告Q：提出問題 （question） 要實現(xiàn)從R1到R2必須要回答的核心問題1.本項目需要怎樣的市場占位和發(fā)展方向，才能保證本項目2.5萬體量的商業(yè)存活？2. 本項目怎樣才能形成商業(yè)的核心競爭力，保證商業(yè)的可持續(xù)經營，提升商業(yè)價值？洪雅某項目商業(yè)定位報告第二部分 市場分析研究洪雅某項目商業(yè)定位報告區(qū)位城隍街商圈中正街商圈雅風小區(qū)鑫順街商圈路程約1.1km本案洪雅縣主要商圈老城區(qū)以政府為中心的傳統(tǒng)商業(yè)圈，以中正街為核心，向相臨城隍商業(yè)街和鑫順商業(yè)步行街、南街輻射。洪雅某項目商業(yè)定位報告商圈的業(yè)態(tài)分布商圈名稱主力業(yè)態(tài)中正街以二

5、、三線男女服裝品牌為主城隍商業(yè)街以服裝為主鑫順商業(yè)步行街一樓主營男女裝服飾，二樓經營美容院、茶樓、網吧等休閑業(yè)態(tài)雅風小區(qū)以餐飲為主洪雅商業(yè)以傳統(tǒng)臨街商鋪形態(tài)為主，現(xiàn)階段僅有少量小型兩層集中商業(yè)；集中商業(yè)物業(yè)極少 。洪雅某項目商業(yè)定位報告1、日常購物常去的地方中正街、雅康世紀廣場、雅風小區(qū)2、購買服飾常去的地方中正街、城隍街、鑫順街3、朋友聚會、聚餐常去的地方雅風小區(qū)、城隍街、北街當?shù)厝讼M習慣本項目距離市級商業(yè)中心路程約1.1公里，無法與商業(yè)中心融合，但是又很難避免與傳統(tǒng)中心的競爭，劣勢較大。洪雅某項目商業(yè)定位報告城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀三個缺乏點缺乏一個城市商業(yè)中心缺乏代表城市的會客廳項目缺乏一個城

6、市的地標性項目1.要為洪雅打造城市會客廳2.提升周邊商業(yè)價值，形成洪雅城市新商業(yè)中心3.形成洪雅的地表項目洪雅某項目商業(yè)定位報告區(qū)位交通體量&競爭本項目成為新的城市級商業(yè)中心的可能性非常小洪雅呈單核發(fā)展，在一定時期內很難形成新的城市核心項目不在城市的主要發(fā)展方向上項目不處于城市商業(yè)規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)無法與商業(yè)中心融合，但是又很難避免與傳統(tǒng)中心的競爭本項目商業(yè)比較分散，而且商業(yè)體量還遠不足以與城市核心的中正街的商業(yè)體量競爭本項目周邊的路網并不發(fā)達，道路狀況也較差，影響了其交通通達性本項目成為新的城市級商業(yè)中心的可能性非常小洪雅某項目商業(yè)定位報告本項目具有相當大規(guī)模的商業(yè)體量，區(qū)域距離城市核心區(qū)較遠，

7、處于相對獨立的位置，未來周邊有大量的居住人口適合本項目商業(yè)的發(fā)展方向是：城市休閑商業(yè)中心相對城市核心區(qū)獨立的區(qū)域未來大規(guī)模的居住人口本項目2.5萬平米的商業(yè)體量本項目發(fā)展方向城市休閑商業(yè)中心洪雅某項目商業(yè)定位報告為實現(xiàn)本項目目標，我們的唯一出路就是：跳出與傳統(tǒng)核心商圈的競爭，打造差異化的城市休閑商業(yè)中心如何通過創(chuàng)新的模式來實現(xiàn)本項目的差異化競爭，富于競爭力？與城市核心區(qū)商業(yè)差異化核心區(qū)商業(yè)的補缺者主動中心化立足本區(qū)域、輻射全城洪雅某項目商業(yè)定位報告案例分析耍都的全名叫“耍都文化廣場”，是成都一個很有名的集美食、娛樂、休閑于一體的地方，建筑古色古香，很有特色，而且交通便利，離武侯祠和錦里都很近。

8、好友相聚或是開懷暢飲，或是享受麻辣誘惑，耍都都是一個相當不錯的地方。而且一個“耍”字更是道出了成都人那種從容自在的形神之色。成都耍都是成都休閑生活的典型代表洪雅某項目商業(yè)定位報告耍都就是一個用建筑圍起來的壩子，里面有耍的有吃的。 吃的有很多花樣，燒烤、火鍋、中餐、干鍋、夜啤酒，當然，酒吧、咖啡廳、茶館是肯定少不了的，里面也有很多娛樂場所，酒吧、慢搖吧、KTV等等。總之，耍都就是成都生活的一個濃縮，代表了成都人的生活方式。案例分析洪雅某項目商業(yè)定位報告通過案例啟示，找到了本項目的成功之道 以“耍都模式”來打造“洪雅都市生活另一極”相對獨立于核心城區(qū)之外，自成體系，形成獨有的特色與城市聯(lián)系緊密，是

9、城市核心區(qū)的一部分與城市的關系 對公共交通的依賴較弱對公共交通和生活配套依賴性強，要求高 對公共交通的依賴 與核心區(qū)商業(yè)差異化，以獨有的商業(yè)功能和特色吸引消費者大規(guī)模、商業(yè)聚集、一站式購物、公共交通便利核心競爭要素滿足對生活要求更高的人、實現(xiàn)生活方式的轉換體現(xiàn)傳統(tǒng)型商業(yè)生活方式生活方式遠離都市喧囂、享受健康的休閑生活城市的繁華、熱鬧形象定位主要滿足餐飲、休閑、娛樂需求，以及部分就近消費需求主要滿足各類購物需求功能定位非傳統(tǒng)、差異化的休閑商業(yè)中心傳統(tǒng)的城市核心區(qū)商業(yè)整體定位 都市休閑主義 “耍都模式” 傳統(tǒng)商業(yè)差異化洪雅某項目商業(yè)定位報告我們希望讓“洪雅耍都” 成為這樣一個地方，許多人來到這里并

10、不是為了傳統(tǒng)意義上的一頓飯, 而是把這當成休閑放松的絕佳場所.洪雅某項目商業(yè)定位報告第三部分 項目規(guī)劃與定位洪雅某項目商業(yè)定位報告主題定位從市場的需求，以及文化的核心內容中，選擇最佳的文化為載體，展現(xiàn)項目的生命力以臨江瓦渡為引，以碼頭文化為中心，將洪雅當?shù)氐奈幕谌肫渲姓故敬a頭本身的商業(yè)和文化價值復蘇百年商賈云集的歷史場面洪雅某項目商業(yè)定位報告核心定位青衣江畔 集城市休閑 娛樂 餐飲 文化 歷史為一體一個城市的歷史文化展廳一個洪雅人娛樂休閑俱為一體新商業(yè)中心洪雅碼頭臨江耍都這里將是洪雅的城市新名片這里將成為洪雅的城市會客廳洪雅某項目商業(yè)定位報告功能定位三益 三力宜商、宜娛、宜游 張力、活力、魅

11、力引擎功能文化、觀光核心功能娛樂、餐飲、休閑輔助功能購物、兒童、婚慶洪雅某項目商業(yè)定位報告項目商業(yè)功能業(yè)態(tài)劃分時尚餐飲區(qū)品牌餐飲休閑一體區(qū)主題酒店區(qū)休閑購物娛樂區(qū)社區(qū)商業(yè)洪雅某項目商業(yè)定位報告客群分析商業(yè)經營者一些大型的商業(yè)企業(yè)及小型商鋪的商業(yè)經營者，需要有固定的經營場所，他們在選擇經營場所的時候，除選擇租賃外，還會選擇購買商鋪進行經營，這樣可以擁有永久的經營場所，便于經營管理，同時，在總體收益上降低了經營成本，同時，物業(yè)自身的升值空間也將給經營者帶來不菲的收益。商業(yè)投資客在目前住宅市場受到調控影響之下，住宅受限購、限貸等政策限制，而黃金、股票等投資渠道走勢又趨弱，而錢放在銀行又跑不過日益高漲

12、的CPI，使得資金貶值。在此情況之下，有一定閑置資金，又缺乏投資渠道的客戶，具有投資潛力的商業(yè)地產將成為他們的重要選擇，為資金提供保值及升值的空間。酒店投資客普通的市民，有一定的積蓄，在滿足生活的條件下，有一部分閑錢進行投資，銀行的利率低于CPI漲幅，貨幣必然貶值，黃金其升值型不強，其空間大大低于房地產，股票受國際經濟形勢拖累，能夠不虧就已經是較好的情況，在錢不多，又無投資渠道的情況下，小面積低總價的酒店類物業(yè)將成為他們的選擇。重視投資客戶的存在洪雅某項目商業(yè)定位報告特點優(yōu)點缺點項目目標策略選取直接銷售開發(fā)商把商鋪直接銷售給業(yè)主開發(fā)商回款快、流程簡單、操作方便銷售實現(xiàn)難度大時尚街鋪帶租約銷售開

13、發(fā)商找到商鋪租戶，并帶此租約與商鋪業(yè)主簽定買賣合約提高商鋪對業(yè)主的吸引力，相對減低業(yè)主的風險操作較繁瑣保證銷售價值大面積商業(yè)返租銷售投資者在與發(fā)展商簽訂商鋪銷售合同后發(fā)展商許諾在未來的三到五年內每年給與投資者一定的租金回報 將業(yè)主風險減到最低，對商鋪銷售有一定幫助操作、手續(xù)最為繁瑣酒店公寓銷售方式選擇洪雅某項目商業(yè)定位報告招商先行是重點！招商是市場形成最為關鍵的一環(huán)，如何讓更多的商戶入駐經營，以此良性循環(huán)逐漸帶動市場氛圍的形成，商鋪越多，產品越全，服務越應全面優(yōu)化，市場就越有競爭力。洪雅某項目商業(yè)定位報告打造都市休閑商業(yè)“耍都模式”業(yè)態(tài)選擇舉措關鍵舉措二：以主力商家聚集人氣引進具有很強吸引力的

14、大型超市以及專業(yè)店引進有吸引力的大型餐飲、休閑、娛樂商家關鍵舉措一：與城市核心區(qū)商業(yè)差異化的功能餐飲所占比例最高擁有較高比例的休閑、娛樂社區(qū)所占比例較低洪雅某項目商業(yè)定位報告本項目商業(yè)功能比例建議功能業(yè)態(tài)餐飲休閑娛樂社區(qū)配套46%42%12%定位復合型餐飲，包含各檔次類型。中餐所占比例最高，以川菜和當?shù)靥厣珵橹饕灾懈邫n茶樓、健身康體、特產購物為主體，包含酒吧、咖啡、美容、洗浴等一系列休閑娛樂設施包含住戶基本的生活配套需求，以小型超市、干洗店、取款機、個人護理為主洪雅某項目商業(yè)定位報告本項目各商業(yè)功能的相互關系餐飲社區(qū)休閑娛樂共享人流鎖定周邊客戶實現(xiàn)自我中心化作為周邊住宅區(qū)的配套項目利潤實現(xiàn)的關

15、鍵項目吸引力的核心打造項目的文化和特色定義項目檔次建立項目的標志性洪雅某項目商業(yè)定位報告餐飲業(yè)態(tài)定位：美食勝地，最休閑、最時尚、吃貨集中營別人是吃飽肚子，我們吃的是享受！建議引進當?shù)刂碳胰腭v，可給與適當補貼，以此吸引人氣，增加項目知名度。洪雅某項目商業(yè)定位報告餐飲業(yè)態(tài)建議：餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃種類面積特征建筑面積備注宴會酒樓150015001家本地知名餐飲200-30015003-5家川菜8008001家火鍋/干鍋800-100016002家西餐6006001家休閑餐飲500500不少于1家食品小吃100以下80010-20家合計730046%備注：未包含4500平米酒店客房部分的商業(yè)面積，酒店裙

16、樓2-3層劃分為酒店使用。洪雅某項目商業(yè)定位報告休閑娛樂業(yè)態(tài)定位：從現(xiàn)在開始，讓我們一起享受生活！突出休閑、體驗，各年齡段全民娛樂洪雅某項目商業(yè)定位報告洪雅當?shù)靥禺a商店：洪雅當?shù)靥禺a豐富，但缺少集中采購點，項目購物區(qū)將開設洪雅當?shù)赝撂禺a商店，既滿足了當?shù)厝说娜粘Ｐ枨?，又能滿足旅游客群的采購需求。藤椒油高廟白酒藤椒雅連缽缽雞旺兒湯洪雅綠茶洪雅某項目商業(yè)定位報告休閑娛樂業(yè)態(tài)建議：休閑娛樂業(yè)態(tài)規(guī)劃種類面積特征建筑面積備注量販KTV200020001家茶樓300-40012003-4家水吧1503002家網咖500-8005001家足浴、SPA等500-100020001-2家酒吧500-800500

17、1-2家當?shù)靥禺a商店75-1253003家合計680042%洪雅某項目商業(yè)定位報告社區(qū)生活配套定位：體現(xiàn)生活品質的配套服務還有細節(jié)，至關重要，你終究是跟別人不一樣的！洪雅某項目商業(yè)定位報告社區(qū)生活業(yè)態(tài)建議：社區(qū)生活業(yè)態(tài)規(guī)劃種類面積特征建筑面積備注便利店150200不少于2家五金店1001001家蛋糕店1003001-2家果蔬店2002001家干洗150200不少于2家美容美發(fā)100150不少于1家美甲、穿耳1001501-2家銀行2002001家快餐店50-1003004-5家藥店1001001家合計190012%備注：酒店裙樓1層劃分為社區(qū)商業(yè)使用。洪雅某項目商業(yè)定位報告酒店業(yè)態(tài)定位：非凡的

18、設計理念與富麗堂皇的裝潢更是讓人備受尊貴！突出酒店特色婚慶主題酒店洪雅某項目商業(yè)定位報告1、如今人們生活水平不斷提高，90后成為結婚市場的主要人群，他們大多希望自己的婚禮獨具風格，質高價優(yōu)，作為洪雅首家婚禮主題酒店，完全符合主流結婚人群的心理與要求。2、婚禮主題酒店以股權的方式與婚慶、攝影、旅游、家居等公司合作，形成婚慶一條龍服務，一方面減少新人準備婚禮的時間精力，另一方面覆蓋婚慶產業(yè)鏈的上下游，掌握大量的婚慶資源，更具有盈利優(yōu)勢。洪雅某項目商業(yè)定位報告第四部分 項目亮點設計洪雅某項目商業(yè)定位報告打造都市休閑商業(yè)“耍都模式”亮點營造舉措關鍵舉措二：通過建筑裝飾符號語言、營銷活動等，營造都市休閑生活文化倡導從容、優(yōu)雅的都市休閑生活以鋪裝、構件、裝飾、小品來營造豐富、有趣的文化氛圍關鍵舉措一：打造體現(xiàn)文化碼頭休閑都市生活的建筑和小品景觀大量的開放空間作為駐留、休閑區(qū)域小品、聲光電等方式展示項目文化展現(xiàn)都市水岸休閑風情的園林景觀洪雅某項目商業(yè)定位報告關于項目亮點設計：洪雅某項目商業(yè)定位報告關于項目亮點設計：洪雅某項目商業(yè)定位報告關于項目亮點設計：洪雅某項目商業(yè)定