2021年注冊(cè)物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)講義1

1、Word文檔 2021年注冊(cè)物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)講義1 2021年注冊(cè)物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)講義1 房屋及設(shè)施設(shè)備修理養(yǎng)護(hù)方案與實(shí)施 一、房屋及設(shè)施設(shè)備修理養(yǎng)護(hù)方案的制訂 (一)制訂房屋及設(shè)施設(shè)備修理養(yǎng)護(hù)方案的基本方法 1修理養(yǎng)護(hù)的方式與類別 (1)修理方式 對(duì)各類不同的對(duì)象應(yīng)采納不同的修理方式，房屋及設(shè)施設(shè)備修理應(yīng)遵循其自身的客觀規(guī)律，在保證運(yùn)行的前提下，合理利用修理資源，達(dá)到物理壽命周期內(nèi)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的目的。 1)預(yù)防性修理 為了降低故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定的修理方案和技術(shù)要求進(jìn)行的修理活動(dòng)，稱為預(yù)防性修理。預(yù)防性修理是一種主動(dòng)的具有預(yù)防作用的修理策略，能夠降

2、低故障率，將事故隱患消退在初級(jí)階段，從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和牢靠性，保障房屋及設(shè)施設(shè)備的正常使用，是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要修理養(yǎng)護(hù)方式。特殊是對(duì)重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備設(shè)備，更應(yīng)當(dāng)實(shí)行預(yù)防性修理。 預(yù)防性修理有以下幾種方式： 方案性預(yù)防修理。方案性預(yù)防修理又稱定期修理，具有周期性特點(diǎn)。它是依據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內(nèi)容和修理工作量。 狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防修理。這是一種以設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實(shí)際需要進(jìn)行修理的預(yù)防修理方式，是在狀態(tài)監(jiān)測(cè)和技術(shù)診斷基礎(chǔ)上，把握設(shè)施設(shè)備劣化進(jìn)展?fàn)顩r，在高度預(yù)知的狀況下，適時(shí)支配的預(yù)防性修理，又稱預(yù)知的修理。它主要適用于重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備，利用率高的精、大

3、、稀設(shè)備等。 改善性的預(yù)防修理。為消退設(shè)施設(shè)備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對(duì)設(shè)施設(shè)備局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計(jì)加以改造，2021年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間結(jié)合修理進(jìn)行改裝以提高其牢靠性和修理性的措施，稱為改善性修理。 2)事后修理 事后修理是對(duì)一些沒(méi)有列入預(yù)防修理方案的項(xiàng)目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿意使用要求時(shí)才進(jìn)行修理。采納事后修理策略可以發(fā)揮主要構(gòu)件的最大物理壽命，單位修理經(jīng)濟(jì)性好。但對(duì)物業(yè)管理而言，由于設(shè)備故障或性能減低通常會(huì)給物業(yè)的使用或平安造成較大的影響或威逼，因此一般狀況下，應(yīng)當(dāng)盡量避開事后修理，僅在下述場(chǎng)合可以采納：故障停機(jī)后再修理不會(huì)給物業(yè)使用造成影響；修理技術(shù)不

4、簡(jiǎn)單，修理快速而又能準(zhǔn)時(shí)供應(yīng)備件；某些利用率低或有備用的設(shè)備。 3)緊急搶修 緊急搶修是對(duì)意外大事引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，這類意外大事是偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見性，難以進(jìn)行事前預(yù)備。由于發(fā)生緊急大事會(huì)對(duì)物業(yè)的使用或平安造成重大影響，因此物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)將緊急搶修列為單獨(dú)的項(xiàng)目加以考慮。通常實(shí)行設(shè)計(jì)緊急大事處理程序的方法對(duì)緊急搶修進(jìn)行預(yù)備。實(shí)踐證明，這是提高房屋及設(shè)施設(shè)備管理水平的重要手段。 (2)修理類別 1)大修 設(shè)施設(shè)備大修是工作量最大的一種方案修理。它是在房屋及設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴(yán)峻，主要性能大部分丟失，平安性和牢靠性嚴(yán)峻下降，必需經(jīng)過(guò)全面修理才能恢復(fù)其效能的狀況下使用的一種

5、修理形式。進(jìn)行設(shè)備大修時(shí)，一般需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體，消退缺陷，恢復(fù)設(shè)備的規(guī)定精度和性能。為了補(bǔ)償設(shè)備的無(wú)形磨損，還可結(jié)合大修，采納新技術(shù)、新工藝、新材料進(jìn)行改造、改進(jìn)和改裝，提高設(shè)備效能。 2)中修 中修的工作量介于大修和小修之間。在實(shí)際工作中大修與中修的差別往往不太簡(jiǎn)單界定，特殊是在結(jié)構(gòu)和構(gòu)成不簡(jiǎn)單的狀況下，可取消中修類別。 3)小修 設(shè)施設(shè)備小修是修理工作量最小的一種方案修理。對(duì)于實(shí)行狀態(tài)(監(jiān)測(cè))修理的設(shè)備，小修的工作內(nèi)容主要是針對(duì)日常點(diǎn)檢和定期檢查發(fā)覺的問(wèn)題，拆卸有關(guān)的零部件，檢查、調(diào)整、更換或修理失效的零件，以恢復(fù)設(shè)備的正常功能；對(duì)于實(shí)行定期修理的設(shè)備，小修的內(nèi)容主要是依據(jù)把握的損耗規(guī)律，更換或修復(fù)在修理間隔期內(nèi)失效或即將失效的零件，并進(jìn)行調(diào)整，以保證設(shè)備的正常工作力量。 (3)修理周期和修理周期結(jié)構(gòu) 1)修理周期 對(duì)已在使用的設(shè)施設(shè)備來(lái)說(shuō)，修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時(shí)間；對(duì)新設(shè)備來(lái)說(shuō)，修理周期是指從開頭使用到第一次大修理之間的間隔時(shí)間(單位：月或年)。 2)修理間隔期 修理間隔期是指兩次相鄰方案修理之間的工作時(shí)間(單位：月)。確定修理間隔期時(shí)應(yīng)使設(shè)施設(shè)備方案外停機(jī)時(shí)間達(dá)到最低限度。 3)修理周期結(jié)構(gòu) 修理周期結(jié)構(gòu)指在一個(gè)修理周期內(nèi)應(yīng)實(shí)行的各種修理