大盤住宅項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案（ppt 共68頁）

1、xx市xx園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提案2011年5月13日恒昌地產(chǎn)工作階段劃分2011/04/172011/05/7工作xx市市場(chǎng)背景研究xx市區(qū)市場(chǎng)調(diào)研xx開發(fā)區(qū)市場(chǎng)調(diào)研客戶訪談專業(yè)人士訪談項(xiàng)目背景資料及市場(chǎng)現(xiàn)狀研究區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)研究區(qū)域產(chǎn)品研究區(qū)域客戶研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值與價(jià)格體系研究營(yíng)銷推廣策略第二階段（中期）項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提案第一階段項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域市場(chǎng)情況區(qū)域客戶分析5個(gè)工作日4個(gè)日歷天2011/05/111個(gè)日歷天第三階段（終期）提交終稿根據(jù)客戶建議深化研究，完善報(bào)告2011/05/12成果客戶目標(biāo)與核心問題界定客戶目標(biāo)：短平快操作，降低風(fēng)險(xiǎn)，減少資金占用，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。解決靠近普照路的1#、18#、1

2、9#樓的銷售難題。閣樓單獨(dú)銷售還是贈(zèng)送。如何淡化本項(xiàng)目產(chǎn)品的抗性，尋找最合適的客戶群，從而實(shí)現(xiàn)最大化利潤(rùn)并風(fēng)險(xiǎn)降到最低？問題1問題 2怎樣做透項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)短、平、快的銷售策略？怎樣能夠?qū)崿F(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)快速操作本次提案整體框架項(xiàng)目定位篇營(yíng)銷執(zhí)行篇項(xiàng)目背景篇xx城市背景研究xx市場(chǎng)現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)區(qū)域典型樓盤個(gè)案分析項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目SWOT戰(zhàn)略分析項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位產(chǎn)品完善建議營(yíng)銷總體思路營(yíng)銷時(shí)間節(jié)點(diǎn)建議營(yíng)銷推廣媒體策略階段性營(yíng)銷策略銷售策略與執(zhí)行VI形象展示銷售管理策劃（附件）前期工作重點(diǎn)（附件）xx市在2010年全國(guó)百強(qiáng)縣排名57位，在龍口、萊州之后城市背景研究xx總面積

3、1433平方公里，下設(shè)10個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)街道辦事處、1個(gè)外向型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，人口58萬。依據(jù)本地優(yōu)勢(shì)，xx確立以金興工、以金招商的發(fā)展戰(zhàn)略。工業(yè)方面建設(shè)了電子、針紡、輪胎、黃金四大工業(yè)園區(qū)，全市形成了以電子、粉絲、化工、針紡、建材等8大行業(yè)為支柱的工業(yè)生產(chǎn)體系。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，第一產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定，第二產(chǎn)業(yè)仍是比重最大的產(chǎn)業(yè)，占到60%以上，但是可以看出近年來經(jīng)過產(chǎn)業(yè)調(diào)整有所下降，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步上升。黃金、食品、機(jī)械、橡膠、電子是目前xx五大支柱產(chǎn)業(yè)。在城市總體規(guī)劃方面確立了東進(jìn)的發(fā)展主題。近來來xx市GDP和人均可支配收入高速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)高速發(fā)展提供了動(dòng)力和基礎(chǔ)城市背景研究GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的

4、關(guān)系 小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展快速發(fā)展xx市GDP近四年保持平均約17%的增長(zhǎng)速度；2009年xxGDP達(dá)到383.96億元，增長(zhǎng)速度高于全國(guó)平均水平接近9個(gè)百分點(diǎn)。按照GDP增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展的一般關(guān)系，伴隨經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段。由于xx市人口近來來呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，人均GDP保持高速增長(zhǎng)，而且增速不斷加快。按照人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，需求表現(xiàn)為數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展的階段。人均可支配收入增速放緩，但是由于基數(shù)較大，2009年人均可支配收入達(dá)到了18725元。xx市連續(xù)三年銷售面積大于竣工面積，市場(chǎng)供不應(yīng)求，

5、商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)定上漲市場(chǎng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場(chǎng)投資：從2007年開始固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率高于GDP增長(zhǎng)率，固定資產(chǎn)投資活躍。房地產(chǎn)投資2009年增長(zhǎng)率超過50%，增長(zhǎng)快速。房地產(chǎn)需求方面：2007年過后人均消費(fèi)支出增長(zhǎng)迅猛，而在消費(fèi)支出中居住消費(fèi)占到35%左右的比例。房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)：商品住宅銷售量穩(wěn)步上升，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，上升幅度不大。2007年過后銷售面積一直大于竣工面積，市場(chǎng)仍顯供不應(yīng)求，施工面積一直高速增長(zhǎng)，在2010年以后市場(chǎng)開始集中放量，待消化的面積剩余不少。市區(qū)住宅項(xiàng)目主要集中在西北部，開發(fā)區(qū)住宅項(xiàng)目主要分布在北部，總體規(guī)模相對(duì)較大xx市樓盤分布普遍集中在城市北部?，F(xiàn)在市區(qū)板塊在售樓盤在1

6、0個(gè)左右，主要集中在初山路和金城路上，多為舊城改造和廠區(qū)拆遷，項(xiàng)目規(guī)模體量一般在10萬左右，一般大盤集中在城市邊緣部分。xx開發(fā)區(qū)當(dāng)前在售項(xiàng)目集中于溫泉路以北，玲瓏路以南區(qū)域，呈現(xiàn)集中面世情況，作為政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，各種配套設(shè)施在逐漸完善，該區(qū)域必將成為各路開發(fā)商必爭(zhēng)之地。其他區(qū)域零星分布。市場(chǎng)現(xiàn)狀龍馨佳苑錦繡江南麗山花園悅福苑福泉苑金桂苑春色東城玲瓏和園龍湖名園麗湖國(guó)際水悅藍(lán)山水悅逸品御景華城金暉花園本案xx市場(chǎng)樓盤研究樓盤錦繡江南悅福苑 福泉苑 麗湖國(guó)際區(qū)位針織廠北200米路西 針織廠家家悅對(duì)面 羅峰路129號(hào) 初山路18號(hào) 基本情況總占地5.708公頃，xx市仁和置業(yè)開發(fā)、分階段開發(fā)

7、，目前一期在認(rèn)購?？傉嫉?萬、總建9萬 新悅城市投資 鴻福德潤(rùn) 開發(fā)，規(guī)劃分兩期開發(fā)，現(xiàn)處于蓄客階段?？傉嫉?4901 ，鴻福德潤(rùn)投資開發(fā)，一期開發(fā)總戶數(shù) 172戶?？偨?0萬，由麗湖置業(yè)投資開發(fā)。共分五期開發(fā)，共1350戶物業(yè)類型31棟多層、4棟11F小高層（12/17層） 2棟11+1F小高層由5+1F多層、11+1F構(gòu)成主力戶型88、94、127三房68-83 兩房104、117、120、127、150 三房96、103、115、120、143 三房121、123、130-139、136-145 三房均價(jià)具體價(jià)格未出，參考均價(jià)3300左右。價(jià)格未定，5月中旬出具體價(jià)格參考價(jià)3700-46

8、00 參考價(jià)格3700-4000銷售情況正在認(rèn)購階段，交五萬定房號(hào)，交三萬不定房號(hào)，最高價(jià)格3698元/ ?，F(xiàn)在正在接受報(bào)名，不用交錢，首付50%，外地戶口不能貸款 。銷售狀況良好，去化93%。多層在3700-3800，洋房4000，小高層3800-4000，三期多層洋房，已開盤，小高層開盤時(shí)間未定。客戶群市區(qū)為主，少數(shù)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔主要以市區(qū)客戶為主，工薪階層、個(gè)體老板等。 以市區(qū)為主，少數(shù)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，行業(yè)集中于企事業(yè)單位 。主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主 。核心競(jìng)爭(zhēng)力“繁華領(lǐng)地 綠色人居”江南園林，大社區(qū)。 城區(qū)中心，交通便利，周邊配套完善，景觀設(shè)計(jì)較好 。地段優(yōu)越，面臨主干道，周邊配套設(shè)施齊全。賣點(diǎn)是環(huán)境

9、和自造人工湖 ，體量大。市場(chǎng)現(xiàn)狀xx市場(chǎng)樓盤研究樓盤龍湖名園水悅逸品金桂苑玲瓏和園 區(qū)位金城路與文三線交匯處河?xùn)|路396號(hào) 金暉路與初山路交匯處 招金路555號(hào) 基本情況總建面積29720，金興置業(yè)投資開發(fā)，分兩期開發(fā)，共計(jì)244戶總建12萬，玲瓏置業(yè)投資開發(fā)，共計(jì)503戶 總建143155 ，上海金貴緣投資xx金地置業(yè)開發(fā)，共計(jì)1000戶總建面積12萬，山東玲瓏置業(yè)開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)822戶物業(yè)類型5+1多層、10+1小高層3棟6+1多層8棟12+1小高層20棟5+1F多層7棟11+1F小高層兩棟11+1小高層其余均為5+1多層主力戶型78-80 兩房85-98 三房128160 三房184 四

10、房 200復(fù)式300平的空中別墅76-88兩房98-120三房86-130 三房均價(jià)參考單價(jià)3000參考單價(jià)4500參考單價(jià)3000起價(jià)2700參考價(jià)格2900銷售情況銷售良好去化70%銷售良好去化70%一期銷售80%目前客戶預(yù)約，交1萬元誠(chéng)意金，開盤時(shí)如成功簽約，可享受1萬抵1.5萬及98折優(yōu)惠客戶群多以第一次置業(yè)為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居多主要以全市個(gè)體老板等收入較高的客戶群為主 城區(qū)客戶以項(xiàng)目周邊為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占較高比例城區(qū)客戶與鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶比例相當(dāng)核心競(jìng)爭(zhēng)力現(xiàn)在xx城區(qū)西南方向唯一在售樓盤，以環(huán)境為賣點(diǎn) 緊靠金泉河，市中心，周邊設(shè)施相對(duì)較為完善，景觀設(shè)計(jì)出色，建筑材料優(yōu)質(zhì) 城市向東發(fā)展，樓盤整體規(guī)模

11、較大玲瓏置業(yè)品牌優(yōu)勢(shì) ，城市整體向東發(fā)展市場(chǎng)現(xiàn)狀xx市場(chǎng)樓盤總結(jié)現(xiàn)在市區(qū)板塊在售樓盤，主要集中在初山路和金城路上；開發(fā)區(qū)當(dāng)前在售項(xiàng)目集中在溫泉路以北，玲瓏路以南區(qū)域，呈現(xiàn)集中面世情況 。供應(yīng)集中，未來市場(chǎng)放量巨大。相對(duì)于開發(fā)區(qū)，市區(qū)去化速度較快，并以多層為主，附帶小高層。貼近市場(chǎng)、迎合剛需，開發(fā)商逐漸從自我角度向客戶需求轉(zhuǎn)變，以滿足市場(chǎng)需求。設(shè)計(jì)產(chǎn)品成為開發(fā)商的共識(shí) 。從前期規(guī)劃到后期物業(yè)都聘請(qǐng)專業(yè)公司介入，打造精品、提升營(yíng)銷手段，成為開發(fā)商的另一共識(shí)。 項(xiàng)目規(guī)模開發(fā)體量逐步增大推盤節(jié)奏分期開發(fā)，一般小高層屬后期開發(fā)、前期多層據(jù)工程進(jìn)度推出物業(yè)產(chǎn)品大多以多層為主、小高層為輔，也有少數(shù)花園洋房，

12、復(fù)式，空中別墅等價(jià)格趨勢(shì)價(jià)格集中在2900 元/ -3400元 / 之間，價(jià)格差距并沒有實(shí)質(zhì)性拉開，但隨著水悅逸品的崛起呈現(xiàn)分化趨勢(shì)主力戶型兩房、三房為主，面積在80 -110 左右，大面積戶型出現(xiàn)在較為高檔的項(xiàng)目，如水悅逸品、水悅藍(lán)山、御景華城。銷售情況由于市區(qū)屬于生活商業(yè)成熟板塊，銷售速度非?？?，基本沒有銷售積壓 ；相比之下開發(fā)區(qū)銷售相對(duì)滯后核心競(jìng)爭(zhēng)力按影響因素：價(jià)格、地段、環(huán)境、配套客戶分析城市中心項(xiàng)目，客戶主要是市區(qū)居民和城鎮(zhèn)客戶，職業(yè)集中在個(gè)體老板、泛公務(wù)員等；城區(qū)邊緣的項(xiàng)目客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者明顯增多；客戶群體高檔社區(qū)主要以全市私營(yíng)企業(yè)、富裕的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者及單位領(lǐng)導(dǎo) 開發(fā)企業(yè)開發(fā)商逐漸從自

13、我角度向客戶需求轉(zhuǎn)變營(yíng)銷水平規(guī)模大、檔次高的項(xiàng)目營(yíng)銷手段逐漸翻新，首先是售樓處的精美包裝、功能分區(qū)明確，到專業(yè)培訓(xùn)的銷售人員，以及印刷設(shè)計(jì)精美的樓書、海報(bào)、戶型單頁，各種公關(guān)促銷活動(dòng)，隨處可見的戶外廣告都在證明著這一點(diǎn)；但大部分項(xiàng)目銷售水平還相對(duì)落后，銷售人員專業(yè)水準(zhǔn)低、售樓處包裝差等。 市場(chǎng)現(xiàn)狀悅福苑：周邊配套齊全，建筑形態(tài)以小高層為主項(xiàng)目地址針織廠家家悅對(duì)面 開發(fā)商新悅城市投資 鴻福德潤(rùn) 占地面積2萬 總建面積9萬 綠地率35% 建筑形態(tài)小高層（12/17層）戶型區(qū)間104 、117 、120 、127 、150總戶數(shù)542戶配套設(shè)施城北中學(xué)、金城小學(xué)、北關(guān)西實(shí)驗(yàn)學(xué)校、xx一中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、

14、十六中、人民醫(yī)院、家家悅等生活配套設(shè)施完善 項(xiàng)目特色城區(qū)中心，交通便利，周邊配套完善，景觀設(shè)計(jì)較好 開發(fā)節(jié)奏兩期開發(fā)價(jià)格五月中旬出價(jià)格銷售情況現(xiàn)認(rèn)購階段項(xiàng)目劣勢(shì)周邊噪音和污染比較嚴(yán)重，開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司，實(shí)力水平一般 個(gè)案分析錦繡江南：強(qiáng)勢(shì)的配套和口碑優(yōu)勢(shì)成為銷售較好的因素項(xiàng)目地址針織廠北200米路西 開發(fā)商xx市仁和置業(yè) 占地面積5.708公頃 總建面積10萬綠地率37% 建筑形態(tài)31棟多層、4棟11F戶型區(qū)間88 、94 、127 三房68-83 兩房配套設(shè)施機(jī)關(guān)幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、十六中、xx一中等學(xué)校，建行、農(nóng)行、中行、恒豐等銀行，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，家家悅、商場(chǎng)等，生活基礎(chǔ)配套齊全；項(xiàng)目特

15、色“繁華領(lǐng)地 綠色人居”江南園林，大社區(qū) 開發(fā)節(jié)奏多期開發(fā)，正處內(nèi)部認(rèn)購階段價(jià)格價(jià)格未定，參考價(jià)格均價(jià)3300元/ 銷售情況正處內(nèi)部認(rèn)購階段，交五萬定房號(hào)，交三萬不定房號(hào)，最高價(jià)格3698元/項(xiàng)目劣勢(shì)就目前分析項(xiàng)目無明顯劣勢(shì)，項(xiàng)目客戶定位以中等收入水平者，整體規(guī)模較大，產(chǎn)品齊全；景觀以江南園林風(fēng)格，特色鮮明.個(gè)案分析龍湖名園：位于城市西南，中小戶型為主，85-90 緊湊型三室為主項(xiàng)目地址金城路與文三路交匯處西南 開發(fā)商金興 置業(yè)占地面積17460 總建面積29720 綠地率35% 容積率1.6建筑形態(tài)5+1多層、一棟10+1小高層戶型區(qū)間78-80 、85-98 ，主要以90 左右三室為主、全

16、明設(shè)計(jì)總戶數(shù)244項(xiàng)目特色是現(xiàn)在xx城區(qū)西南方向唯一在售樓盤，項(xiàng)目主要以環(huán)境為賣點(diǎn)，周邊空氣新鮮。開發(fā)節(jié)奏整體規(guī)模小，持續(xù)開發(fā)價(jià)格3000元/ 銷售情況銷售良好70%，多層售罄，只剩下小高層項(xiàng)目劣勢(shì)配套不完善，生活不便利。個(gè)案分析項(xiàng)目基本概況：處于xx南端，屬于舊村拆遷改造的中小規(guī)模項(xiàng)目項(xiàng)目位于xx市區(qū)南部，屬于舊村拆遷改造的項(xiàng)目。有一條主干道普照路與項(xiàng)目地塊相鄰，但是地勢(shì)較凹，主要為工程車和貨車經(jīng)過，噪音較大，但是距離金泉河、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校等設(shè)施較近。占地面積：46788.32建筑面積：59353.52容 積 率：1.38綠 地 率：42.6%基本指標(biāo)地塊解析xx園河西路普照路河?xùn)|路金泉河x

17、x園項(xiàng)目地塊N建筑公司濱河花園泉山路規(guī)劃路悅溪園項(xiàng)目四至：與一條主干道相鄰，有工程車和貨車經(jīng)過，噪音較大，周邊植被茂密北側(cè)為濱河花園和悅溪園兩個(gè)住宅項(xiàng)目，其中悅溪園去年售罄，主樓體建設(shè)結(jié)束，有一部分準(zhǔn)現(xiàn)房，剩下預(yù)計(jì)在明年交房。西側(cè)為昕鴻建筑公司和加油站、金泉河，道路情況一般，河景較好。南側(cè)普照路為主要干道，車流較多，且噪音較大，相隔一片林地，地勢(shì)較為開闊。東側(cè)為一片小林地，植被為楊樹。小結(jié)：周邊路網(wǎng)較發(fā)達(dá)，但是面臨的主干道車流較多噪音較大，東南兩側(cè)為楊樹林，距離金泉河較近。西側(cè)東側(cè)南側(cè)北側(cè)地塊解析N普照路河西路河?xùn)|路金泉河xx園建筑公司濱河花園泉山路規(guī)劃路悅溪園項(xiàng)目周邊配套綜合商場(chǎng)：金城廣場(chǎng)、

18、金都百貨、振華商廈中小學(xué)：魁星學(xué)校、泉山學(xué)校郵局:中國(guó)郵政銀行:恒豐銀行等醫(yī)院:中醫(yī)院其他：金泉河小結(jié)：周邊配套齊全，但是小區(qū)主出入口在項(xiàng)目南側(cè)，在感覺上距離稍遠(yuǎn)。次出入口彌補(bǔ)了這個(gè)問題。地塊解析河西路普照路河?xùn)|路金泉河xx園項(xiàng)目地塊N恒豐銀行泉山路規(guī)劃路普照路泉山路魁星路羅峰路溫泉路溫泉路金都百貨金城廣場(chǎng) 振華商廈金泉河中醫(yī)院河?xùn)|市場(chǎng)魁星學(xué)校泉山學(xué)校項(xiàng)目屬性屬性具象詮釋區(qū)位xx市區(qū)南部不在城市發(fā)展主方向上交通路網(wǎng)較發(fā)達(dá)，公共交通較為便利臨近主干道，項(xiàng)目西側(cè)河?xùn)|路有公交車通過環(huán)境生活設(shè)施較完善周邊有醫(yī)院、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園等植被較多，距離金泉河較近項(xiàng)目東側(cè)一片小楊樹林，南部為開闊地，基本是野草

19、和楊樹，西側(cè)是xx形象工程金泉河，環(huán)境較好。項(xiàng)目中小規(guī)模項(xiàng)目占地46788.32， 總建59353.52，容積率1.38產(chǎn)品多層，中小戶型4+1和5+1兩種建筑形態(tài)，90以下戶型占84.6%地塊部分地勢(shì)較凹，一面臨近主干道地塊西側(cè)和北側(cè)為建筑公司和濱河花園、悅溪園包圍，東、南兩側(cè)是樹林，南側(cè)靠普照路。限制條件拆遷問題項(xiàng)目屬于舊村拆遷改造，存在補(bǔ)償問題。小結(jié)：南部城市邊緣舊村改造的中小規(guī)模項(xiàng)目屬性界定戶型配比SWOT分析SWOT優(yōu)勢(shì) Strength劣勢(shì) Weak規(guī)模較小、快速操作、資金回籠戶型配比均衡、面積區(qū)間合理周邊教育、醫(yī)療、市場(chǎng)等配套較完善臨近金泉河，環(huán)境較好、適宜居住多層建筑形態(tài)、市場(chǎng)

20、認(rèn)可開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚南側(cè)臨近主干道普照路，工程車和貨車經(jīng)過，噪音較大路邊無護(hù)欄，危險(xiǎn)系數(shù)增加項(xiàng)目周邊形象較差不在城市的主發(fā)展方向上機(jī)會(huì) Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)片區(qū)市場(chǎng)穩(wěn)定且處于快速上升階段，銷售量和價(jià)格同步上升。市場(chǎng)項(xiàng)目以價(jià)格、配套為主要競(jìng)爭(zhēng)力。片區(qū)內(nèi)無競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)原有售罄項(xiàng)目去化速度較快說明消費(fèi)者對(duì)片區(qū)較為認(rèn)可利用項(xiàng)目自身價(jià)值，有效整合周邊資源，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力與銷售速度利用對(duì)片區(qū)的認(rèn)可充分實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值充分發(fā)揮開發(fā)商和代理商的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值，消除消費(fèi)者對(duì)周邊形象較差的心理障礙；借助整體房地產(chǎn)市場(chǎng)供需旺盛的情況，實(shí)現(xiàn)快速銷售和資金的快速

21、回籠威脅 Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅住宅供應(yīng)量正在加大，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)漸趨激烈；拆遷問題可能影響工程進(jìn)度和項(xiàng)目正面形象項(xiàng)目南側(cè)規(guī)劃不明確，未來可能出現(xiàn)變數(shù)迎合市場(chǎng)需求，發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)通過有效的營(yíng)銷推廣，凸現(xiàn)項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，打造開發(fā)商實(shí)力品牌用專業(yè)的營(yíng)銷在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出產(chǎn)品創(chuàng)新和完善，差異化競(jìng)爭(zhēng)，減少客戶對(duì)噪音、地勢(shì)等劣勢(shì)的關(guān)注以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)客戶。SWOT分析本次提案整體框架項(xiàng)目定位篇營(yíng)銷執(zhí)行篇項(xiàng)目背景篇xx城市背景研究xx市場(chǎng)現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤個(gè)案分析項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目SWOT戰(zhàn)略分析項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位產(chǎn)

22、品完善建議營(yíng)銷總體思路營(yíng)銷時(shí)間節(jié)點(diǎn)建議營(yíng)銷推廣媒體策略階段性營(yíng)銷策略銷售策略與執(zhí)行VI形象展示銷售管理策劃（附件）前期工作重點(diǎn)（附件）整體定位項(xiàng)目定位xx首創(chuàng)生活樣本主推廣語城中三居，幸福安家項(xiàng)目定位多層生活樣本主推廣語主城 濱河 金領(lǐng)域項(xiàng)目定位金都首座精英專屬公館主推廣語幸福靠岸，大城境界備選主推廣語生活可以更從容方案一方案三方案二項(xiàng)目客戶定位，通過訪談和調(diào)研得知區(qū)域內(nèi)的主力客戶基本為初次置業(yè)，來自項(xiàng)目南部地區(qū)客戶分類客戶特征對(duì)本項(xiàng)目的啟示高端客戶經(jīng)商老板、企業(yè)主注重居住環(huán)境，品味、品牌、符合身份、高檔對(duì)本項(xiàng)本無需求政企高層領(lǐng)導(dǎo)注重居住環(huán)境，空氣好，環(huán)境很好，不偏遠(yuǎn)對(duì)本項(xiàng)目基本無需求中端客戶

23、公務(wù)員、事業(yè)單位管理層老師、醫(yī)生等注重居住環(huán)境，自然條件好，同時(shí)生活配套要齊全，離工作地點(diǎn)近（受區(qū)域限制）該客戶群具有較高的區(qū)域性，也是本項(xiàng)目的主要客戶個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、工業(yè)園等企業(yè)中層注重居住環(huán)境，同時(shí)要求周邊配套要齊全有一定的購買力，是本項(xiàng)目的重要客戶普通客戶上升的階層開始追求高品質(zhì)的生活，對(duì)居住環(huán)境、質(zhì)量等要求較高品味要求高，未來發(fā)展前景看好。是本項(xiàng)目重要客戶。大眾需求者生活配套齊全，注重便利性要吸引此類客戶，必須有強(qiáng)勢(shì)配套和交通，本項(xiàng)目的核心客戶其他客戶投資性客戶本項(xiàng)目投資價(jià)值門檻不高地段價(jià)值是吸引投資的重要因素客戶定位核心客戶群體潛在客戶價(jià)格定位說明，明確我們的價(jià)格是怎么測(cè)算出來的市場(chǎng)需求

24、目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)的可接受價(jià)格限度；項(xiàng)目成本含地價(jià)、財(cái)務(wù)成本、建筑工程、稅費(fèi)、利潤(rùn)、及管理費(fèi)用等；市場(chǎng)價(jià)格本項(xiàng)目客戶可能選擇的其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格水平和品質(zhì)對(duì)比。以上3個(gè)方面分別決定了本項(xiàng)目定價(jià)的上限、下限和定價(jià)區(qū)間。價(jià)格定位更 高 的 價(jià) 位市場(chǎng)需求承受能力客戶心里價(jià)位關(guān)口競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格水平項(xiàng) 目 成 本更 低 的 價(jià) 位在此價(jià)格以上沒有可能的需求項(xiàng)目?jī)r(jià)格的上限項(xiàng) 目 定 價(jià) 的出 發(fā) 點(diǎn) 和 依 據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的下線在此價(jià)格以下沒有可能的利潤(rùn)定價(jià)方法這里我們只重點(diǎn)討論前兩部分價(jià)格定位價(jià)格形成思路確定銷售目標(biāo)形成對(duì)外表價(jià)第一步：相關(guān)準(zhǔn)備1.重新估計(jì)項(xiàng)目成本3.分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手確定可比較樓盤收集資料4

25、.對(duì)本項(xiàng)目資料收集5.認(rèn)購客戶產(chǎn)品需求資料收集2.確定定價(jià)方法6.相關(guān)三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格資料收集第二步：確定核心均價(jià)1.設(shè)定可比樓盤可比因素、權(quán)重，根據(jù)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)打分。3.圍繞核心均價(jià)，確定均價(jià)范圍，確定實(shí)收均價(jià)2.形成初步核心均價(jià)。4.價(jià)格分解，分棟分期價(jià)格確定1.構(gòu)建價(jià)格表EXCEL框架，房號(hào)面積表、送面積表（查丈面積）、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表。2.價(jià)格調(diào)差水平差、垂直差、送面積調(diào)差、特別調(diào)差確定3.合成實(shí)收價(jià)目表4.價(jià)格分析討論第三步：價(jià)目表制作第四步：對(duì)外價(jià)目表制作1.確定付款方式與優(yōu)惠促銷額度2.計(jì)算平均折扣率3.在實(shí)收價(jià)目表和平均折扣率確定后，反推對(duì)外表價(jià)。4.對(duì)外表價(jià)比較重點(diǎn)與發(fā)展商溝通實(shí)收均價(jià)

26、范圍與價(jià)格分解重點(diǎn)與發(fā)展商確定實(shí)收價(jià)格、付款方式與優(yōu)惠折扣我們將通過選取可比樓盤，應(yīng)用可比樓盤量化分析法，制定本項(xiàng)目的初步核心均價(jià)價(jià)格定位編號(hào)定級(jí)因素指 標(biāo)分 值1地 段A.從城市規(guī)劃的角度來看所處地段的功能分布；B.樓盤周邊的居住氛圍C.是否擁有良好的自然資源A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好2配 套A.附近城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度；B.社會(huì)服務(wù)設(shè)施；文化教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、 郵電、公園綠地等方面綜合評(píng)判。A.很不完善；B.不完善；C.一般；D.完善；E.最完善3物業(yè)管理A.保安；B.清潔衛(wèi)生；C.機(jī)電；D.綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；E.物業(yè)管理費(fèi)；F.有無物業(yè)管理公司。A.最

27、差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好4建筑品質(zhì)A.產(chǎn)品的設(shè)計(jì)；B.建筑的質(zhì)量。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好5項(xiàng)目規(guī)劃A,項(xiàng)目整體規(guī)劃；B.項(xiàng)目產(chǎn)品內(nèi)部的規(guī)劃。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好6立面裝飾A.立面效果是否新穎；B.立面形象是否給人以良好的形象;C.立面所采用的材質(zhì)A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好7開發(fā)商實(shí)力及信譽(yù)A.開發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)；B.開發(fā)商的信譽(yù)；C.開發(fā)商的品牌；D.已開發(fā)的項(xiàng)目的市場(chǎng)情況A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好8戶型設(shè)計(jì)A.各個(gè)功能分區(qū)的合理性；B.是否有暗房；C.實(shí)用率的大??；D.結(jié)構(gòu)布局的

28、合理性。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好9營(yíng)銷推廣A.營(yíng)銷代理公司的有無；b.營(yíng)銷代理公司的品牌及實(shí)力；c.廣告的發(fā)布情況A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好10停車位A.停車位數(shù)量；B.業(yè)主的方便程度；C.停車的難易程度A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好核心均價(jià)對(duì)影響價(jià)格的各因素進(jìn)行篩選確定，對(duì)可比樓盤各項(xiàng)權(quán)重值進(jìn)行修正 價(jià)格定位核心均價(jià)序號(hào)項(xiàng)目權(quán)重龍湖名園麗山花園龍馨佳苑錦繡江南金暉花園本案1地段0.531.542.042.052.542.042.02配套0.330.941.241.241.230.941.23物業(yè)管理0.341.230.941.2

29、41.241.230.94建筑品質(zhì)0.330.930.930.930.930.930.95項(xiàng)目規(guī)劃0.441.641.641.641.652.041.66立面裝飾0.330.930.930.941.241.230.97開發(fā)商實(shí)力0.140.430.340.440.450.540.48戶型設(shè)計(jì)0.140.440.420.240.440.440.49營(yíng)銷推廣0.120.210.140.440.430.350.510車位數(shù)0.130.330.330.330.330.330.3合 計(jì)8.38.69.110.19.79.1注：由于時(shí)間和版面的原因，因素的篩選、權(quán)重值的修正在此不再敘述，各項(xiàng)因素的細(xì)分打分

30、同時(shí)也省略；選用了更為簡(jiǎn)單明了的方法；表中分值的評(píng)判為A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分；表中對(duì)項(xiàng)目評(píng)分的依據(jù)來源于對(duì)市場(chǎng)的了解和個(gè)案的調(diào)研。結(jié)合各項(xiàng)目對(duì)于本項(xiàng)目的參考權(quán)重，進(jìn)行本項(xiàng)目的初步核心均價(jià)計(jì)算價(jià)格定位項(xiàng)目龍湖名園A麗山花園B龍馨佳苑C錦繡江南D金暉花園E本案售價(jià)Pi30003100325033003300Px權(quán)重Wi25%15%20%25%15%1總分Qi8.38.69.110.19.79.1核心均價(jià)注：各項(xiàng)目的權(quán)重分析過程在此省略。通修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格PiPi=( QX/Qi)Pi 注：Pi為均價(jià)PA=( QX/QA)PA = 3289.16PB=( QX/QB)P

31、B =3280.23PC=( QX/QC)PC =3250.00PD=( QX/QD)PD =2973.27PE=( QX/QE)PE =3095.88各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為WiWA= 25% WB=15% WC=20% WD=25% WE=15% PX=PAWA+PBWB+PCWC+PDWD +PEWE+ PEWE = 3172.024元/ 通過以上計(jì)算，確定本項(xiàng)目初步核心均價(jià)為3172元/綜合幾種定價(jià)方法的結(jié)果，制定入市均價(jià)價(jià)格定位入市均價(jià)定價(jià)方法價(jià)格區(qū)間（元/）可比樓盤量化分析法3172市場(chǎng)供求情況2900-3300客戶需求情況3000據(jù)此，可以得出本項(xiàng)目核心均價(jià)的合理區(qū)間應(yīng)當(dāng)為2900-

32、3300元/。 考慮到本項(xiàng)目目前工程展示及包裝等方面的情況，可能的前期積累客戶的情況，提出對(duì)入市定價(jià)所采取的價(jià)格，及相關(guān)的優(yōu)惠促銷，啟動(dòng)銷售。在入市后即時(shí)根據(jù)銷售的具體情況再進(jìn)行相應(yīng)銷控與價(jià)格調(diào)整。盡量減少前期意向客戶流失，形成解籌與開盤時(shí)的熱銷局面，減少銷售風(fēng)險(xiǎn)。整體入市均價(jià)3200元/按照位置、景觀、噪音、戶型、樓層數(shù)五種影響因素進(jìn)行均價(jià)分解，結(jié)果如下：均價(jià)分解忽略分期銷售的因素。分期銷售可以預(yù)見整體均價(jià)大于入市均價(jià)3200元/（不包括閣樓）。完成全部銷售后，預(yù)計(jì)整體均價(jià)會(huì)達(dá)到3280元/（不包括閣樓）以上。價(jià)格定位均價(jià)分解6 # 樓10 # 樓5 # 樓13 # 樓12 # 樓11 #

33、樓7 # 樓8 # 樓9 # 樓1 # 樓2 # 樓3 # 樓4 # 樓1 6 # 樓17 # 樓18 # 樓19 # 樓14 # 樓15 # 樓3050元/3250元/3150元/3300元/3200元/3250元/對(duì)各棟樓的價(jià)格分解以后，對(duì)每層進(jìn)行價(jià)格分解，結(jié)果如下：價(jià)格定位均價(jià)分解1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#18#19#閣樓17881828182818281828182818281828182818281828182818281828178817885F29382938293829384F3178317833683368336832283228307

34、8307832283228317833683F31583378337833383338333834283428327832783428342833783338305830582F31083328332832883288328833783378322832283378337833283288300830081F2908312831283088308830883178317830283028317831783128308828082808入口廣場(chǎng)展示意向突出社區(qū)入口的標(biāo)識(shí)性出入口設(shè)計(jì)富有情趣；環(huán)境元素中可以使用部分歐洲傳統(tǒng)建筑風(fēng)格或元素；水系可以增加空間活力，考慮北方氣候，建議旱地噴泉與小面積硬質(zhì)

35、水景結(jié)合使用。產(chǎn)品完善建議統(tǒng)一設(shè)計(jì)的符號(hào)反復(fù)運(yùn)用，塑造統(tǒng)一的社區(qū)形象，強(qiáng)化領(lǐng)域感。帶有歐式風(fēng)情而極富設(shè)計(jì)美感的標(biāo)示符號(hào)很能提升項(xiàng)目的品質(zhì)追求。產(chǎn)品完善建議DIS系統(tǒng)內(nèi)部符號(hào)系統(tǒng)DIS系統(tǒng)社區(qū)邊界意向邊界充分利用綠化帶資源，如通過微地形起伏和植被等，強(qiáng)化本項(xiàng)目邊界，可以遮擋噪音和較差的周邊形象，保證順利完成沿街的1、18、19#樓的銷售。項(xiàng)目建設(shè)期間 鄰主要交通干道的圍墻要做包裝，凸現(xiàn)項(xiàng)目特色。產(chǎn)品完善建議雖然商鋪數(shù)量較少，可以小成本設(shè)計(jì)統(tǒng)一的店鋪招牌，加入體現(xiàn)美感的元素，統(tǒng)一的符號(hào)烘托商業(yè)氛圍，間接的拉動(dòng)項(xiàng)目形象。中心可參與性園林清晨在樹林中慢跑、傍晚孩子們?cè)诓莸厣峡鞓返赜螒?，園林不再是僅供觀

36、賞的符號(hào)戶外園林景觀是居住環(huán)境中不可分割的一部分，而只有可參與性的景觀才能讓環(huán)境與居住最大限度的融為一體。 室外游樂設(shè)施與綠地的結(jié)合慢跑道灌木圍合成的迷宮是孩子們的天堂可以玩耍的石頭小景石磚鑲嵌在草地中，形成充滿意趣的小廣場(chǎng)產(chǎn)品完善建議點(diǎn)綴充滿意趣的現(xiàn)代雕塑，提升社區(qū)高尚人文氛圍活力中環(huán)園林景觀 在園林中點(diǎn)綴體現(xiàn)創(chuàng)意的雕塑，成本投入不高，但可以有效的提升環(huán)境的品質(zhì)感，也能顯示項(xiàng)目的整體格調(diào)，強(qiáng)化人文氛圍。 還可以形成不同的主題序列，賦予每個(gè)院落以鮮明的個(gè)性，強(qiáng)化組團(tuán)的識(shí)別性與歸屬感。產(chǎn)品完善建議本次提案整體框架項(xiàng)目定位篇營(yíng)銷執(zhí)行篇項(xiàng)目背景篇xx城市背景研究xx市場(chǎng)現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤個(gè)案分

37、析項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目SWOT戰(zhàn)略分析項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位產(chǎn)品完善建議營(yíng)銷總體思路營(yíng)銷時(shí)間節(jié)點(diǎn)建議營(yíng)銷推廣媒體策略階段性營(yíng)銷策略銷售策略與執(zhí)行VI形象展示銷售管理策劃（附件）前期工作重點(diǎn)（附件）總體營(yíng)銷思路以客觀面臨的現(xiàn)狀為出發(fā)點(diǎn)，思考解決這些難題的思路必須面對(duì)的客觀現(xiàn)狀：現(xiàn)階段項(xiàng)目形象未落地，基本沒有市場(chǎng)認(rèn)知。項(xiàng)目周邊唯一可以利用的自然景觀資源是金泉河項(xiàng)目地塊處于xx城區(qū)最南端，人流量不大?，F(xiàn)在已經(jīng)建成的樓體臨近主干道，噪音較大，感覺明顯。所以：必須以強(qiáng)勢(shì)的啟動(dòng)策略達(dá)到市場(chǎng)快速對(duì)區(qū)域和項(xiàng)目認(rèn)知的目標(biāo)。快速準(zhǔn)確傳遞項(xiàng)目信息，完美樹立項(xiàng)目形象。同時(shí)通過有節(jié)奏的營(yíng)銷活動(dòng)安排

38、，達(dá)到宣傳的連續(xù)性，達(dá)到去化項(xiàng)目的目的。營(yíng)銷方向營(yíng)銷動(dòng)作基于區(qū)域價(jià)值基于項(xiàng)目?jī)r(jià)值基于產(chǎn)品價(jià)值利用區(qū)域的金泉河營(yíng)造居住的優(yōu)越感利用較完善的配套和交通營(yíng)造居住的便利感利用純多層項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)營(yíng)造居住的舒適感營(yíng)銷動(dòng)作營(yíng)銷方向區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)越便利舒適啟動(dòng)：制造話題瘋狂炒作現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)中心盛情開放實(shí)景板塊展示區(qū)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)活動(dòng)一期VIP卡認(rèn)籌活動(dòng)一期VIP解籌及開盤活動(dòng)項(xiàng)目產(chǎn)品推介會(huì)樣板房開放及鑒賞活動(dòng)營(yíng)銷總體思路營(yíng)銷時(shí)間節(jié)點(diǎn)建議形象導(dǎo)入和蓄勢(shì)期強(qiáng)推和公開期持續(xù)熱銷期推廣強(qiáng)度曲線形象確立、積累客戶強(qiáng)推期、盛大開盤一期收官、二期籌備媒介推廣活動(dòng)推廣戶外報(bào)紙、軟文、單頁、電臺(tái)、車體硬廣報(bào)版、電視廣告、電臺(tái)、車體電視字幕

39、短信推廣媒介公關(guān)活動(dòng)客戶會(huì)推廣七夕活動(dòng)中秋客戶家庭活動(dòng)老帶新促銷活動(dòng)項(xiàng)目推介會(huì)意向登記辦理VIP分期銷售2011年6月8月2011年9月10月2011年11月注：上述時(shí)間暫定，后期根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整。體驗(yàn)中心開放樣板間鑒賞活動(dòng)營(yíng)銷時(shí)間節(jié)點(diǎn)建議通過對(duì)xx的市場(chǎng)調(diào)研、客戶訪談、置業(yè)顧問的溝通，目前xx最有效的宣傳方式是短信和電視字幕廣告以及口碑傳播形象掛帥：整體品牌形象的宣傳，旨在迅速樹立并維系項(xiàng)目的入市整體品牌形象，明確項(xiàng)目定位，進(jìn)而形成強(qiáng)烈的視覺沖擊，為項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段做鋪墊?？诒畟鞑ヤ伮罚捍蛟炝己玫目诒?，是客戶瘋狂傳播不斷強(qiáng)化客戶對(duì)于項(xiàng)目及片區(qū)的關(guān)注、認(rèn)同及向往。硬廣強(qiáng)攻：硬廣一方面塑造項(xiàng)

40、目形象，一方面發(fā)布銷售信息，配合軟文炒作，相互支撐，相互強(qiáng)化，達(dá)到最大的廣告效果。媒體選擇短信和電視字幕為主。4、圈層營(yíng)銷策略1、客戶公關(guān)策略從對(duì)xx的市場(chǎng)調(diào)查來看，所有銷售情況好的項(xiàng)目口碑都較好，xx人民熱衷于口碑傳播，首先客戶公關(guān)，創(chuàng)造和保持良好的客戶關(guān)系。現(xiàn)場(chǎng)售樓形象升級(jí)；樣板間形象主題展示；景觀示范區(qū)體驗(yàn)；建筑材料展示；在項(xiàng)目各銷售階段將配合相關(guān)的主題活動(dòng)造勢(shì)、蓄客；不虛投媒體，有針對(duì)性挖掘客群，擴(kuò)大其對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知。目標(biāo)客群有大部分是通過親朋好友的介紹成交的，因此對(duì)于客群的圈層營(yíng)銷將充分發(fā)揮客戶的“老帶新”作用，促成成交。2、體驗(yàn)營(yíng)銷策略3、活動(dòng)行銷策略媒體策略完成客戶積累的目標(biāo)形象導(dǎo)入

41、和蓄勢(shì)期強(qiáng)推和公開期持續(xù)熱銷期階段時(shí)間：2011年6月8月階段目的：前期造勢(shì)，為項(xiàng)目的形象導(dǎo)入做前期鋪墊，完成項(xiàng)目區(qū)域形象的樹立，開放體驗(yàn)中心、宣傳鋪開、吸引并完成一定客戶積累目標(biāo)。階段工作內(nèi)容：制造話題、建立良好的口碑售樓處選址及裝修設(shè)計(jì)包裝項(xiàng)目形象包裝：戶外及圍墻形象包裝展示項(xiàng)目基本形象銷售物料落實(shí)準(zhǔn)備：樓書、折頁、單頁、沙盤及分戶模型的制作營(yíng)銷活動(dòng)安排：銷售體驗(yàn)中心正式開放、七夕活動(dòng)推廣主題：xx首創(chuàng)優(yōu)質(zhì)生活樣本階段性推廣策略項(xiàng)目產(chǎn)品推介會(huì)暨VIP卡認(rèn)籌41階段性推廣策略形象導(dǎo)入和蓄勢(shì)期現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)中心對(duì)外開放儀式：活動(dòng)時(shí)間：2011年7月活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)中心活動(dòng)目的：通過現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)中心的正

42、式開放及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景展示區(qū)的開放體驗(yàn)，增強(qiáng)目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感。階段性推廣策略形象導(dǎo)入和蓄勢(shì)期宣傳全面鋪開，繼續(xù)積累足夠多的意向客戶，開盤消化形象導(dǎo)入和蓄勢(shì)期強(qiáng)推和公開期持續(xù)熱銷期階段時(shí)間：2011年9月10月階段目的：項(xiàng)目正式入市，樣板間正式開放及媒體宣傳全面鋪開，吸引潛在目標(biāo)客戶上訪，積累意向客戶，蓄足能量開盤消化。階段工作內(nèi)容：立體宣傳推廣鋪開：短信、電視、車體、報(bào)紙硬廣及軟文訴求，戶外及工地現(xiàn)場(chǎng)形象包裝項(xiàng)目客戶VIP卡認(rèn)籌活動(dòng)暨產(chǎn)品推介會(huì)項(xiàng)目開盤及中秋晚會(huì)活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)安排：VIP認(rèn)籌暨項(xiàng)目推介會(huì)、中秋活動(dòng)、開盤推廣主題：xx首創(chuàng)優(yōu)質(zhì)生活樣本階段性推廣策略新穎的路演推廣活動(dòng)：活動(dòng)構(gòu)思：讓愛

43、熱鬧的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民眼前一亮，紛紛圍觀；活動(dòng)特色：路演展示和精彩的節(jié)目表演及小禮品活動(dòng)地點(diǎn)：人流量大而集中的地方活動(dòng)目的：宣傳項(xiàng)目信息，派發(fā)樓盤資料。階段性推廣策略強(qiáng)推和公開期“陽光杯”青少年才藝大獎(jiǎng)賽：活動(dòng)構(gòu)思：一個(gè)孩子的背后就是一個(gè)家庭活動(dòng)特色：展現(xiàn)孩子的才藝就是展現(xiàn)家庭的驕傲參與對(duì)象：與小學(xué)、中學(xué)聯(lián)合舉辦活動(dòng)目的：孩子參與，即是家庭參與，即是項(xiàng)目的傳播階段性推廣策略強(qiáng)推和公開期xx園貴賓預(yù)約卡全程限量發(fā)售：活動(dòng)構(gòu)思：開盤前一個(gè)月啟動(dòng)預(yù)約卡辦理活動(dòng)，大數(shù)額促銷；活動(dòng)特色：二萬元購金鉆卡享受一萬元房款優(yōu)惠；一萬元購銀鉆卡享受五千元房款優(yōu)惠；五千元購鉆石卡享受兩千元房款優(yōu)惠。活動(dòng)時(shí)間：1個(gè)月；活動(dòng)目的：測(cè)試客戶誠(chéng)意度，為開盤積累有效的購買客戶。強(qiáng)推和公開期階段性推廣策略xx園隆重開盤，驚喜不斷：活動(dòng)構(gòu)思：現(xiàn)場(chǎng)銷售中心舉辦隆重的