青島膠州秧歌城項(xiàng)目(銀海世邦)課件

1、報(bào)告思路本次報(bào)告總共分為四個(gè)部分：一是政策分析；二是對(duì)整個(gè)膠州房地產(chǎn)市場的宏觀分析；三是針對(duì)我項(xiàng)目的SWOT分析；四是針對(duì)于我項(xiàng)目提出的難點(diǎn)分析。 一、政策分析自去年年底的利率調(diào)整后，05年3月開始，中央有關(guān)房地產(chǎn)的一攬子政策先后出臺(tái)，各地方政策也隨即落實(shí)，這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的影響： 政策內(nèi)容： 政策一：央行決定，從2005年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款利率。 （將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，比現(xiàn)行優(yōu)惠利率提高0.20個(gè)百分點(diǎn)。）政策分析： 不同于去年年底

2、的利率調(diào)整，此次個(gè)人購房貸款利率取消優(yōu)惠政策，是針對(duì)房地產(chǎn)單一行業(yè)的一次金融調(diào)控，直指房地產(chǎn)終端客戶，具有較大的影響，比起去年年底利率上調(diào)更具有調(diào)控作用。由于房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，許多人對(duì)市場預(yù)期報(bào)有極大的信心，導(dǎo)致高端物業(yè)的不斷涌現(xiàn)，此次調(diào)整也有助于高端項(xiàng)目上馬前原冷靜思考。政策二：一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)； 二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理； 三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管； 四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)；五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房 建設(shè)與消費(fèi)； 六、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度； 七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違

3、規(guī)銷 售行為； 八、加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 政策分析：就在中國高層會(huì)議頻頻發(fā)出調(diào)控房價(jià)的信號(hào)之后，中央七部門11日聯(lián)合出臺(tái)關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知。由建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)等七部門聯(lián)合提出的意見，是“國八條”的延伸和細(xì)化，目標(biāo)直指當(dāng)前房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲過快的問題，提出各地要把調(diào)控樓市作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。亮點(diǎn)一：明確普通商品房判定標(biāo)準(zhǔn)及所享受的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)支持普通百姓自住房需求，使其具有更強(qiáng)的可操作性。亮點(diǎn)二：保證普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給，嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房的套型面積和銷售價(jià)格，

4、控制開發(fā)商的利潤。亮點(diǎn)三：利用征收土地閑置費(fèi)和房屋交易營業(yè)稅以及期房禁止更名轉(zhuǎn)讓等手段打擊“炒地”“炒房”等投機(jī)炒作行為，使房地產(chǎn)銷售回歸理性，能夠反映市場的真實(shí)需求，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠保持健康的可持續(xù)發(fā)展。 市場反映及對(duì)我項(xiàng)目的影響：房地產(chǎn)投資者：房屋貸款利率和首付比例的提高，必然會(huì)增大房地產(chǎn)投資者的買賣成本，從而限制了房地產(chǎn)投資者的資金運(yùn)作，打擊了房地產(chǎn)投資行為。我項(xiàng)目作為二線城市項(xiàng)目，對(duì)青島投資客戶的依賴程度較高，根據(jù)我公司前面操作的“翰林苑”、“中房花苑”項(xiàng)目來看，投資客戶約占已購房客戶的70%，其中青島投資客戶約占50%。房貸利率和首付比例的提高，加大了購房者和房地產(chǎn)投資者的購房和炒房

5、“負(fù)擔(dān)”，使得原本有購房打算的人們處于觀望狀態(tài)，房地產(chǎn)投資者擔(dān)心在近期還會(huì)有其他不利于他們的政策出臺(tái)，急于拋售手中囤積的大量房產(chǎn)，會(huì)對(duì)市場造成一定程度上的沖擊，必將會(huì)嚴(yán)重影響我項(xiàng)目的銷售量和去化速度。置業(yè)自住者：房貸利率和首付比例的提高，直接加大了購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使得一部分不具備充足經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人們暫時(shí)延緩或放棄了置業(yè)計(jì)劃。 政策三： 3月底，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并通過國務(wù)院2005年工作要點(diǎn)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)和城市建設(shè)規(guī)模。（概括八條意見為：1、高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格；2、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任：房價(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房價(jià)格上漲過快，控制不力，要追究有

6、關(guān)責(zé)任人責(zé)任；3、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；4、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；5、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；6、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行；7、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；8、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查。政策分析： 在國務(wù)院的統(tǒng)一部署下，各有關(guān)部門開始在自己職權(quán)范圍內(nèi)，為穩(wěn)定房地產(chǎn)采取聯(lián)合動(dòng)作。八條意見從房價(jià)、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場監(jiān)測、檢查等多方面切入，目標(biāo)高度一致那就是穩(wěn)住房價(jià)。 市場反映及對(duì)我項(xiàng)目的影響： 什么水平的房價(jià)為“高”，在不同地點(diǎn)、不同時(shí)期、不同環(huán)境背景下的答案是不一致的。

7、在調(diào)空政策接連出臺(tái)的背景下，消費(fèi)者對(duì)市場的預(yù)期開始下滑，因此對(duì)我項(xiàng)目的利潤最大化有不利的影響。附錄一：各地相繼公布的普通商品房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比：國家七部委聯(lián)合出臺(tái)的關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知中規(guī)定： “享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20?！?住宅小區(qū)容積率單套建筑面積（平方米）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交

8、易價(jià)格的倍數(shù)北京 1 1 1 1 1 1 1 1 1441.4分析：可以看出，各地在小區(qū)容積率方面基本都為1，單套面積除杭州和青島之外各地都基本用足了20%的上浮上限，而對(duì)房屋交易價(jià)格限定方面，除青島規(guī)定實(shí)際成交價(jià)格在同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格以下之外，北京、廣州、深圳、杭州都與七部委的標(biāo)準(zhǔn)一致，而上海和南京則采取最高上限的標(biāo)準(zhǔn)，而目前膠州市主力三室兩廳兩衛(wèi)戶型面積均在120平方米以上，單體面積超過青島市的普通商品房規(guī)定，所以不能享受交易兩年以上免交差額營業(yè)稅的優(yōu)惠政策。這對(duì)膠州市目前大量的投資客戶在心理上是一次非常大的打擊。附錄二：我公司代理的膠州“中房花苑”項(xiàng)目2005年17月份客戶來電

9、、到訪、預(yù)約和成交數(shù)量統(tǒng)計(jì)表。 1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份來電(個(gè))131673921223360到訪客戶(批次)115811808264189預(yù)約(個(gè))35173217300成交(個(gè))2310269300分析：從上表可以看出，受以往房屋銷售周期的影響（每年1、2月份臨近過年，都是房地產(chǎn)行業(yè)的銷售淡季），中房花苑2005年1月和2月的客戶來電量、到訪量、預(yù)約量和實(shí)際成交量均出現(xiàn)下滑的趨勢。到了3月份，由于房地產(chǎn)市場銷售逐漸進(jìn)入旺季，各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)也有相應(yīng)上升，尤其是來電數(shù)量和到訪客戶數(shù)量均有大幅度的提高。隨著旺季的來臨，本該一路走高的房地產(chǎn)市場受到從4月份以來國家連續(xù)出臺(tái)的各項(xiàng)穩(wěn)

10、定房地產(chǎn)價(jià)格措施的影響，各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)出現(xiàn)一路下跌的態(tài)勢，實(shí)際成交情況因此下滑較為嚴(yán)重，從1、2、3月份的月均實(shí)際成交23套、10套和26套下降到4、5月份的月均成交9套和3套，甚至于6、7月份的成交量都為0套?？梢钥闯?，房地產(chǎn)新政的出臺(tái)嚴(yán)重打擊了炒房者的信心，而即將打算近期購買住房的客戶，政策對(duì)商品房今后價(jià)格的影響也使他們產(chǎn)生了持幣觀望的態(tài)度。另外，大量炒房者為避免繳納6月1日起征收的高額營業(yè)稅，對(duì)手頭囤積的商品房進(jìn)行大量拋售，造成二手房市場放量加大，對(duì)商品房市場形成較強(qiáng)的沖擊。綜上所述，可以預(yù)見未來的房地產(chǎn)市場將會(huì)出現(xiàn)一段較長時(shí)間的持幣待購情況，這必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售產(chǎn)生直接影響。二、

11、膠州房地產(chǎn)市場分析 2004年膠州市實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值217.01億元，比上年增長18.4%。房地產(chǎn)開發(fā)投資78168萬元，增長11%。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。全市商品房竣工面積106.5萬平方米，增長42.9%。今年是膠州市房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的一年，無論開發(fā)量（備注：開發(fā)量：49.76萬平方米），商品房均價(jià)和去化總量都比前幾年有明顯的提高，隨著三里河公園10月1日的盛大開園，新城區(qū)優(yōu)美的居住環(huán)境吸引了越來越多的消費(fèi)者，而翰林苑、中房花苑、等樓盤火熱的銷售情況更是帶動(dòng)了整個(gè)新城區(qū)的房地產(chǎn)市場，膠州房地產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展階段。 2005年是膠州市房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展的一年，全年的開發(fā)量到目前為止已經(jīng)達(dá)到了95.1

12、萬平方米，幾乎是04年的兩倍。隨著膠州房地產(chǎn)市場開發(fā)總量的大幅度增長，10萬平方米的個(gè)案項(xiàng)目數(shù)量也呈現(xiàn)出逐年遞增的趨勢，像中源翡翠湖岸、順馳-藍(lán)水假期，個(gè)案建筑面積達(dá)到了25萬平方米以上 ，樓盤素質(zhì)迅速提高，膠州房地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展和競爭激烈階段。2006年膠州的房地產(chǎn)市場供給量繼續(xù)保持其強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，預(yù)計(jì)開發(fā)量將達(dá)到129.5萬平方米，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)激烈競爭局面，但隨著膠州房地產(chǎn)市場的日趨成熟和完善，開發(fā)商操作手法必將愈來愈正規(guī)化，項(xiàng)目也會(huì)愈來愈規(guī)模化，并且隨著人們對(duì)居住條件、舒適度及小區(qū)環(huán)境等方面的逐步重視，新樓盤的產(chǎn)品素質(zhì)也必將有進(jìn)一步的提高，整個(gè)膠州房地產(chǎn)市場將會(huì)在數(shù)量、質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)

13、化方面上一個(gè)新的臺(tái)階。2005到2006年，伴隨著政府的宏觀調(diào)控和相關(guān)政策的導(dǎo)向，膠州市房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)一個(gè)繁榮但存在殘酷競爭的局面，2006年將是一個(gè)機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的時(shí)期。 區(qū)域個(gè)案名稱開盤日期產(chǎn)品類型總建規(guī)?，F(xiàn)價(jià)（元/m2)主力面積主力總價(jià)去化比例工程進(jìn)度（m2)起價(jià)最高價(jià)均價(jià)（m2）（萬元）%老城區(qū)東苑綠世界2003.5 多層1500001980250023001301413080%現(xiàn)房康橋麗苑2004.9 多層20700180020501900951860%封頂永?；▓@2003.3 多層570002080230021501201402685%現(xiàn)房世紀(jì)花園2005.4 高層2400029

14、803980340016054結(jié)構(gòu)東方花園2005.1 多層+高層65000220026002350992363%封頂將軍花園2005.7 多層+小高層53289空地新嘉園未開盤多層33000結(jié)構(gòu)廣惠商住區(qū)未開盤多層38154結(jié)構(gòu)馨佳苑未開盤多層32000結(jié)構(gòu)文淵閣為開盤30000凱旋花園規(guī)劃中35000 比華麗公寓2003.3 多層10000100%現(xiàn)房東關(guān)小區(qū)2002.5 多層8000010001400120012014100%現(xiàn)房華興花園2003.5 多層3000010801300114012013100%現(xiàn)房市南小區(qū)2003.5 多層7200011601400128013017100%

15、現(xiàn)房陽光麗景2003.4 多層4000013501600150012018100%現(xiàn)房新城區(qū)+國際社區(qū)新城市花園2003.10 多層+小高層1200002280270025001001202845%封頂翰林苑2003.9 多層+高層+別墅865782180395022501171342795%現(xiàn)房中房花苑2003.10 多層+小高層94000226033002500871202795%交付金色家園2004.10 多層+高層910002300315026009310427.330%封頂香港花園2004.5 多層8215023003400260011014031.245%封頂丞相府2004.5 多

16、層220002380320025001353240%封頂錦源新街坊未開盤疊拼別墅64000空地新城區(qū)國際社區(qū)正北三里河花園未開盤多層+高層90000空地中源翡翠湖岸未開盤多層+別墅260000綠島陽光水岸規(guī)劃中230000環(huán)宇房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃中200000新城房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃中96000海利來置業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃中184000上海黃旗項(xiàng)目規(guī)劃中124000映月園浮翠園2002.5多層18000014581700155012618100%現(xiàn)房鐵路沿線以東諾貝爾山莊2002.3多層+小高層1200001870235020001081402460%現(xiàn)房龍秀山莊2003.5多層120000130018001400

17、809011.965%現(xiàn)房盛福山莊2004.1多層13000019802180208013014528.630%封頂神州項(xiàng)目未開盤多層+高層164000空地澳柯瑪新龍項(xiàng)目規(guī)劃中25000夢(mèng)之塔規(guī)劃中15000順弛藍(lán)水假期未開盤多層+小高層+別墅24700026104380350010010635基礎(chǔ)分析：1、根據(jù)膠州市房地產(chǎn)市場區(qū)域的劃分，把個(gè)案主要?dú)w納于老城區(qū)、新城區(qū)+國際社區(qū)、鐵路沿線以東三個(gè)區(qū)域。2、膠州市現(xiàn)有個(gè)案共38個(gè)左右，其中老城區(qū)16個(gè)，新城區(qū)+國際社區(qū)15個(gè)，鐵路沿線以東7個(gè)，膠州市目前在售的個(gè)案有14個(gè)，待售的有11個(gè)，售完的有6個(gè)，規(guī)劃中的有7個(gè)。分析：1、膠州市房地產(chǎn)20

18、02年度開發(fā)總量僅有20萬平方米左右，而到了2005年卻達(dá)到了95.1萬平方米，預(yù)計(jì)2006年將達(dá)到145.9萬平方米之多，可見近幾年膠州市房地產(chǎn)發(fā)展迅速，成連年遞增的態(tài)勢。2、膠州市房地產(chǎn)市場年度開發(fā)總量除2003和2004年基本持平外，總體呈連年遞增的趨勢，每年開發(fā)增量都在3050萬平方米左右。分析：膠州市老城區(qū)從2002年到2005年年度開發(fā)總量整體來看波動(dòng)較大，2002年開始由于國家住房改革制度已逐漸被膠州市民所接受，在住宅大范圍商品化趨勢的推動(dòng)下，商品房需求量加大，老城區(qū)年度開發(fā)總量開始增長，到2003年達(dá)到了24.4萬平方米，年度同比增長205%；而到了2004年，隨著市政府將市區(qū)

19、開發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到新城區(qū)+國際社區(qū)上，老城區(qū)開發(fā)總量有所下降，年度開發(fā)總量降至10.4萬平方米；2005年，隨著新城區(qū)的建設(shè)走上正軌，政府加大對(duì)老城區(qū)的建設(shè)，開發(fā)量到5月份達(dá)到了37萬平方米，預(yù)計(jì)2006年老城區(qū)的開發(fā)量達(dá)到一個(gè)高峰期。分析：膠州市新城區(qū)+國際社區(qū)近幾年的年度開發(fā)總量呈現(xiàn)出逐步遞增的趨勢，年度增長幅度均超過30%。2004年隨著三里河公園的落成，膠州市新城區(qū)+國際社區(qū)優(yōu)美的自然環(huán)境立即成為吸引膠州市民及周邊投資客戶的重要因素，眾多開發(fā)商相繼進(jìn)入該區(qū)域，開發(fā)量超越其他區(qū)域躍居首位。2006年隨著一些規(guī)模較大項(xiàng)目的開發(fā)，年度總建規(guī)模增長幅度有明顯的提升，預(yù)計(jì)將達(dá)到103.6萬平方米，開

20、發(fā)規(guī)模在膠州市三大區(qū)域位列首位，未來該區(qū)域的房地產(chǎn)市場將擁有良好的發(fā)展前景。分析：2004年之前，鐵路沿線以東區(qū)域由于距離膠州市城區(qū)較遠(yuǎn)，市政生活配套設(shè)施較為匱乏，所以膠州市民的認(rèn)可度普遍不高，房地產(chǎn)開發(fā)總量一直處于比較低的水平。而到了2004年，市政府開始將市區(qū)開發(fā)重點(diǎn)由老城區(qū)向新城區(qū)轉(zhuǎn)移，隨著新市府和三里河公園的落成以及周邊市政生活配套設(shè)施的日益完善，鐵路沿線以東區(qū)域也受到較大的影響，房地產(chǎn)開發(fā)量開始有了比較大幅度的增長，年度增幅均在80%左右，預(yù)計(jì)到2006年，隨著順馳藍(lán)水假期和中源翡翠湖岸等規(guī)模較大項(xiàng)目的開發(fā)，該區(qū)域的年度開發(fā)總量將達(dá)到創(chuàng)記錄的38.8萬平方米。20022005年膠州市

21、房地產(chǎn)年度個(gè)案平均價(jià)格統(tǒng)計(jì)圖分析：1、從2002年到2005年，膠州市各區(qū)域的平均價(jià)格一路走高，2003年到2004年各區(qū)域的平均價(jià)格遞增100300元，而2004到2005年度平均價(jià)格的遞增則達(dá)到了500650元，增長勢頭非常迅猛。2、2003年以后各區(qū)域房屋平均價(jià)格為：新城區(qū)+國際社區(qū)老城區(qū)鐵路線以東區(qū)域(2003年鐵路沿線以東老城區(qū))，新城區(qū)+國際社區(qū)與老城區(qū)單價(jià)差在200300元/平方米，老城區(qū)與鐵路沿線以東區(qū)域單價(jià)差在100200元/平方米。3、新城區(qū)+國際社區(qū)的平均價(jià)格每年都居于三個(gè)區(qū)域的首位。平均價(jià)格高于其他區(qū)域300元/左右。 4、以上平均價(jià)格均為現(xiàn)項(xiàng)目對(duì)外報(bào)價(jià)，個(gè)案實(shí)際銷售價(jià)

22、格均存在一定水分，如：金色家園銷售人員可給予報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上80元/平方米的暗折優(yōu)惠，香港花園銷售人員可給予報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上100元/平方米的暗折優(yōu)惠。如果客戶與其項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行進(jìn)一步溝通接洽，還可得到更大的暗折優(yōu)惠。20022004年膠州市房地產(chǎn)年度個(gè)案去化、存量總量統(tǒng)計(jì)圖分析：膠州市老城區(qū)2003年去化總量為10.5萬平方米，存量為12.9萬平方米，去化率達(dá)到45%。2004年去化總量增長至14.96萬平方米，存量下降至5.54萬平方米，去化率達(dá)到73%。分析：膠州市新城區(qū)+國際社區(qū)2002年年度去化總量為5萬平方米，存量為1萬平方米，去化率達(dá)到83%。2003年年度去化總量升至10.1萬平方米，由于開

23、發(fā)量的大幅上升，存量也升至6.5萬平方米，去化率達(dá)到61%。2004年年度去化總量大幅上升到31.76萬平方米，受前一年存量較大的影響，該年市場存量也達(dá)到9.4萬平方米，去化率為77.2%。分析：膠州市三大區(qū)域2002年2004年區(qū)域年度去化量分別為5.5萬平方米、20.6萬平方米和51.52平方米，呈逐年遞增趨勢。市場存量分別為1萬平方米、15.6萬平方米和13.94萬平方米，由于2002年開發(fā)量較少，所以市場存量也較少，2003年和2004年隨著開發(fā)量的大幅增長市場存量也明顯上升，兩年市場存量基本持平。年度去化率為84.6%、57%和78.7%，除2003年受開發(fā)量突增的影響去化率較小外其

24、余兩年均保持較高市場消化能力。 綜合分析：1膠州市各區(qū)域房地產(chǎn)市場年度去化總量逐年遞增，其中以新城區(qū)+國際社區(qū)的增長幅度最大。22003年膠州市老城區(qū)(10.5萬平方米)和新城區(qū)+國際社區(qū)(10.1萬平方米)房地產(chǎn)市場去化總量基本持平，而到了2004年新城區(qū)+國際社區(qū)的去化總量達(dá)到31.76萬平方米，上漲幅度達(dá)到214%，明顯高于其他兩個(gè)區(qū)域,老城區(qū)去化總量則上升幅度不大，為14.96萬平方米，可以看出隨著新市府和三里河公園的落成，新城區(qū)+國際社區(qū)房地產(chǎn)市場對(duì)膠州市民的吸引力正在逐步升高。3.從20022004年膠州市各區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)總量和去化總量對(duì)比可以看出，新城區(qū)+國際社區(qū)和老城區(qū)去化

25、率分別達(dá)到76.5%和82.13%，去化率較高，而鐵路沿線以東區(qū)域由于受到市政生活配套設(shè)施不完善等客觀因素的影響，所以去化率不是很高，只有53%左右。4總體來看，膠州市房地產(chǎn)市場需求量還是逐年遞增的，但增幅明顯沒有年度開發(fā)總量顯著，所以市場面臨較大去化壓力。( 2 ) 項(xiàng)目類型： 分析：1膠州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目類型主要以多層為主，占項(xiàng)目類型的72%，小高層和別墅項(xiàng)目數(shù)量近些年有逐步上升的趨勢，分別達(dá)到14%的市場份額，但在市場容量方面還有一定限制。2 現(xiàn)膠州房地產(chǎn)市場產(chǎn)品類型，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，建筑形式、配套都相同?，F(xiàn)市場已經(jīng)萌芽出一些高檔盤,例如：錦源新街坊、藍(lán)水假期、中源翡翠湖岸、正北三里河花

26、園小區(qū)等。( 3 ) 主力面積： 分析：膠州市現(xiàn)有個(gè)案主力戶型面積為120140平方米的三室兩廳兩衛(wèi)戶型，個(gè)案數(shù)量達(dá)到14個(gè)。分析：1、膠州市房地產(chǎn)市場的主力戶型以兩室兩廳和三室兩廳戶型為主，面積范圍大都集中在100140平方米之間。2、我項(xiàng)目主力戶型面積在140平方米以上，占總建筑面積的68%，與膠州市現(xiàn)有樓盤主力去化面積不符，市場去化抗性較大。( 4 ) 主力總價(jià)：1、膠州市老城區(qū)現(xiàn)有個(gè)案主力總價(jià)大都在1620萬元之間，個(gè)案數(shù)量4個(gè)，其次是1015萬元之間個(gè)案有2個(gè)。2、膠州市新城區(qū)+國際社區(qū)現(xiàn)有個(gè)案主力總價(jià)在2630萬元之間，個(gè)案數(shù)量達(dá)到4個(gè)，其次是3135萬元之間的個(gè)案有2個(gè)。3、膠州

27、市鐵路沿線以東區(qū)域現(xiàn)有個(gè)案總價(jià)區(qū)間比較平均，1015萬元、2125萬元、2630萬元和3135萬元個(gè)案各有一個(gè)，沒有明顯的產(chǎn)品主力總價(jià)區(qū)間。4、我項(xiàng)目的主力總價(jià)在45萬元左右，在老城區(qū)為最高價(jià)主力總價(jià)，面臨著巨大的市場壓力（備注：老城區(qū)的主力總價(jià)在20萬左右）分析：1、膠州市現(xiàn)有樓盤戶型多以三室兩廳為主，主力總價(jià)在2630萬之間，兼有部分主力總價(jià)在1620萬之間的兩室兩廳戶型。 2、從膠州市現(xiàn)有個(gè)案主力總價(jià)范圍來看，現(xiàn)有住宅產(chǎn)品正由用以滿足基本的居住和生活需求的第一居所住宅向追求更高居住生活質(zhì)量的高檔居所甚至第二居所轉(zhuǎn)變。這一態(tài)勢也說明膠州市房地產(chǎn)市場的主流正逐漸由經(jīng)濟(jì)適用住宅產(chǎn)品向中高檔商品

28、房住宅產(chǎn)品過渡。3、銷售情況：( 1 ) 主力去化面積：分析：1、膠州市兩室兩廳戶型主力去化面積區(qū)間在80100平方米之間，個(gè)案數(shù)量達(dá)到4個(gè)，100120平方米之間的兩室兩廳戶型存在一定市場抗性。2、膠州市三室兩廳戶型主力去化面積區(qū)間在120140平方米之間，個(gè)案數(shù)量達(dá)到12個(gè)。 分析：1、膠州市去化情況較好的戶型為120140平方米之間的三室兩廳和90110平方米之間的兩室兩廳戶型。2、單體面積在150平方米以上的戶型去化抗性嚴(yán)重。( 3 ) 主力去化總價(jià)：分析：膠州市老城區(qū)個(gè)案主力去化總價(jià)集中于1620萬元之間，個(gè)案數(shù)量達(dá)到4個(gè)。主力總價(jià)在1015萬之間的低端項(xiàng)目和2630萬元之間的高端項(xiàng)

29、目個(gè)案數(shù)量均為2個(gè)。新城區(qū)+國際社區(qū)個(gè)案主力總價(jià)集中于2630萬元之間，個(gè)案數(shù)量達(dá)到5個(gè)，主力總價(jià)在3135萬之間的高端項(xiàng)目個(gè)案數(shù)量為3個(gè)。鐵路沿線以東區(qū)域由于開盤個(gè)案數(shù)量有限，數(shù)據(jù)不能充分反映出本區(qū)域的去化總價(jià)趨向情況。 分析：1、膠州市現(xiàn)有項(xiàng)目個(gè)案中去化情況較好的戶型以總價(jià)在2630萬元之間為主，主力總價(jià)在1620萬元之間面向低端客戶群體的個(gè)案也較受歡迎。2、項(xiàng)目主力總價(jià)在2125萬元和3135萬元之間的個(gè)案去化情況也較好，但存在一定抗性；3、主力總價(jià)在35萬元以上的個(gè)案去化抗性比較嚴(yán)重。三、我項(xiàng)目現(xiàn)狀SWOT分析優(yōu)勢分析（S）：優(yōu)勢一：我項(xiàng)目位于老城區(qū)的市中心，地塊位置優(yōu)越； 優(yōu)勢二：項(xiàng)

30、目緊鄰鄭州路，交通便利； 優(yōu)勢三：我項(xiàng)目周邊生活配套情況較好，生活購物非常方便； 優(yōu)勢四：我項(xiàng)目緊鄰膠州實(shí)驗(yàn)中學(xué)、向陽小學(xué)，將來子女上學(xué)非常便利；優(yōu)勢五：周圍建筑高度較低，我項(xiàng)目高層視覺沖擊效果好；優(yōu)勢六：位于膠州最大的廣場秧歌城廣場及膠州公園南面，人氣旺盛，具有景觀優(yōu)勢；劣勢分析（W） 劣勢一：我項(xiàng)目開發(fā)量較小，不易形成規(guī)模效應(yīng)目前，膠州市各項(xiàng)目開發(fā)量大都在220萬平方米之間，占總項(xiàng)目數(shù)量的87%（32個(gè)），2萬平方米以下的個(gè)案占總開發(fā)數(shù)量的5%（2個(gè)）。尤其是2004年以后，膠州市個(gè)案開發(fā)量有逐步加大的趨勢，而我項(xiàng)目規(guī)模在2萬平方米以下，不易于形成規(guī)模優(yōu)勢。劣勢二：我項(xiàng)目為高層項(xiàng)目大，膠州

31、市場對(duì)高層的抗性非常大目前，膠州市房地產(chǎn)市場的項(xiàng)目類型大多以多層為主，占到總數(shù)的76左右，而高層及小高層的項(xiàng)目類型只占14，雖然近些年高層項(xiàng)目的數(shù)量有逐步上升的趨勢，但在消費(fèi)者的認(rèn)可度和市場容量方面還有一定的限制。今年5月份我公司對(duì)膠州市場進(jìn)行了問卷調(diào)查，總共發(fā)放問卷652份，其中有效問卷達(dá)到629份，根據(jù)問卷調(diào)查結(jié)果顯示：目前在膠州市大多數(shù)的消費(fèi)者還是認(rèn)可多層項(xiàng)目，其中希望購買多層住宅的消費(fèi)者的問卷達(dá)到516份，占到82，希望購買小高層住宅的問卷有69份，占11，而希望購買高層住宅的問卷有44份，僅占7，高層項(xiàng)目在膠州市場的抗性主要為三高，即價(jià)格高、分?jǐn)偢摺⑽飿I(yè)費(fèi)高。我項(xiàng)目作為高層項(xiàng)目，必然

32、存在較大的市場抗性。 劣勢三：項(xiàng)目底層網(wǎng)點(diǎn)及地下室銷售難度較大目前膠州市有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的項(xiàng)目其網(wǎng)點(diǎn)的銷售都不是很理想，主要原因有四個(gè)：一是現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的面積普遍過大，300平方米以上的網(wǎng)點(diǎn)基本處于滯銷狀態(tài)，如中房花苑的網(wǎng)點(diǎn)，兩層的面積在300平方米左右，澳門花園的部分網(wǎng)點(diǎn)兩層的面積也在300平方米左右，而200平方米以下的網(wǎng)點(diǎn)銷售情況則比較樂觀；二是客戶對(duì)未來市場前景并不肯定，對(duì)市場投資風(fēng)險(xiǎn)顧慮很大；三是老城區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多以出租為主。四是膠州市目前的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多為門頭房形式，只是單純的為了賣房子而賣房子，并沒有形成那種有經(jīng)營思路的商鋪形式。劣勢四：項(xiàng)目戶型暢銷面積的設(shè)計(jì)難度較大由于我項(xiàng)目地塊情況及高層項(xiàng)目類型的限制，使得我項(xiàng)目的戶型單體面積較大，如果想要設(shè)計(jì)出比較好賣即暢銷戶型面積的話，其設(shè)計(jì)難度較大。機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（O）：1、政府近年正在逐步加大對(duì)老城區(qū)的改造力度，市政生活配套設(shè)施必將進(jìn)一步完善。2、膠州公園即將進(jìn)行改造，這將使我項(xiàng)目周邊的環(huán)境更加優(yōu)美。3、老城區(qū)的大多數(shù)項(xiàng)目正在前期施工中，尚未開盤。威脅點(diǎn)分析（T）：威脅點(diǎn)一：老城區(qū)的開發(fā)量很大，將會(huì)對(duì)我項(xiàng)目的銷售造成較大影響膠州市房地產(chǎn)2002年度開發(fā)總