三四線城市城市綜合體開發(fā)模式研究(101頁)

1、商業(yè)資源在三四線城市城市綜合體開發(fā)中的綜合利用三四線城市 城市綜合體開發(fā)模式研究Business resources 2015.1.8一.社會的需求和政府的支持是第一生產(chǎn)力 商業(yè)資源是核心競爭力 政府的支持是第一利潤源 組合產(chǎn)品保障項目的利潤和現(xiàn)金流 專業(yè)設計保障運營 社會篇 1.中國城市改造商業(yè)建設的四個階段第一階段：新城規(guī)劃和新城建設（缺少商業(yè)配套是普遍性關鍵性缺陷，老城商業(yè)自發(fā)性改造）第二階段：新城和老城結(jié)合部開發(fā)（新城商業(yè)進入規(guī)劃建設期）第三階段：老城包括結(jié)合部大規(guī)模改造和商業(yè)綜合體建設（品牌商業(yè)資源介入）第四階段：新城大型商業(yè)的建設（大型商業(yè)資源介入） 社會篇 2.三四線城市的城市發(fā)

2、展和商業(yè)現(xiàn)狀 三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀基本處于第三和第四階段 有一定的商業(yè)總面積，但基本屬于自由發(fā)展自發(fā)形成的基礎商業(yè) 缺少核心品牌的商業(yè) 缺少一站式服務的商業(yè)綜合體 缺少有吸引力的城市形象 政府加大商業(yè)地產(chǎn)項目的招商力度，但對于開發(fā)商也提出了更高要求 社會篇 3. 三四線城市具備了開發(fā)大型城市綜合體的條件 三四線城市的發(fā)展普遍進入了商業(yè)地產(chǎn)快速增長期（第三、第四階段） 大型超市和百貨在完成大城市布局后有在輻射區(qū)域內(nèi)向三四線城市發(fā)展的愿望 城市人口的導入基本滿足城市綜合體商業(yè)開發(fā)的階段性需求巴彥淖爾俊峰城市廣場淄博華潤五彩城廊坊證大大拇指廣場 社會篇 4. 三四線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中政府的關注點

3、城市貢獻 1. 核心是運營，有保障的運營是商業(yè)項目的核心，其中的關鍵是商業(yè)資源的整合， 2. 城市形象 3. 投資、就業(yè)和稅收 表現(xiàn)在政府特別關注頂級商業(yè)品牌的引入可能，以及持有的比例。 社會篇 二. 如何才能把握三四線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的機遇怎么做低運營能力的開發(fā)商怎么做低運營能力的開發(fā)商 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商：有運營管理和商 業(yè)資 源整合能力，基本以持有運營方式經(jīng)營（萬達、華潤等，占開發(fā)商比例不超過10%） 房地產(chǎn)開發(fā)商：被商業(yè)的開發(fā)商， 項目有開發(fā)商業(yè)的需求，但企業(yè)沒有商業(yè)項目的運營能力（占開發(fā)商比例90%） 重點研究被商業(yè)的低運營能力的開發(fā)商如何做 做低運營能力的開發(fā)商不是不關注運營，只是強調(diào)

4、這樣的企業(yè)應該更關注開發(fā)層面的組合能力，使之有能力通過商業(yè)資源的整合借力資源的商業(yè)運營能力。 開發(fā)商的困惑怎么做低運營能力的開發(fā)商 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的三個問題 : 資本、地塊、商業(yè)資源。 資本 : 現(xiàn)金流、投資回報率、回報方式 地塊 : 地段、組合產(chǎn)品可能性、可持續(xù)競爭力 商業(yè)資源 : 核心品牌競爭力、一站式服務廣度central issue商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的關注點 怎么做低運營能力的開發(fā)商關鍵一：商業(yè)資源整合的可能性和方式 沃爾瑪、巴黎春天百貨、橫店影院、雅高酒店怎么做低運營能力的開發(fā)商 赤峰市洪山區(qū)東方偉業(yè)城市廣場 沃爾瑪、春天百貨、橫店影院、雅高酒店怎么做低運營能力的開發(fā)商 巴彥淖爾市峻峰城市廣

5、場沃爾瑪、王府井百貨、橫店影院、國美電器怎么做低運營能力的開發(fā)商 巴彥淖爾市峻峰城市廣場沃爾瑪、王府井百貨、橫店影院、國美電器怎么做低運營能力的開發(fā)商 鹽城市金大洋城市生活廣場歐尚、橫店影院、戴斯酒店怎么做低運營能力的開發(fā)商 呼和浩特聞都城市廣場紅星美凱龍、家樂福、春天百貨、橫店影院、國美電器怎么做低運營能力的開發(fā)商 阜新紅星城市廣場紅星美凱龍、歐尚、王府井百貨、國美電器、橫店影院怎么做低運營能力的開發(fā)商關鍵二：產(chǎn)品組合的二三二三原則 二：20%比例持有物業(yè) 配置超市、百貨、電影院等主力店（形象、品牌、社會價值和競爭力）三：30%比例可銷售商業(yè)街區(qū) 多首層、主題廣場型（可售性產(chǎn)品設計、主要利潤

6、源）二：20%比例平衡性物業(yè) 酒店、辦公樓、四層商業(yè)（綜合平衡銷售、持有、形象和現(xiàn)金流）三：30%最市場化產(chǎn)品 住宅、公寓、酒店式公寓、SOHO（現(xiàn)金流保障、充分利用容積率） 怎么做低運營能力的開發(fā)商 關鍵三：城市的不同區(qū)域的開發(fā)研究 城市區(qū)域?qū)τ谏虡I(yè)資源的需求產(chǎn)品和組合的影響 怎么做低運營能力的開發(fā)商 城市核心商業(yè)區(qū)域 更關注品牌影響力 強化方向的商業(yè)資源 關注核心商業(yè)圈的商業(yè)配置 投資回報更關注容積率 產(chǎn)品組合能力強核心商業(yè) 怎么做低運營能力的開發(fā)商包頭市東方偉業(yè)城市廣場 怎么做低運營能力的開發(fā)商 包頭東方偉業(yè)城市廣場怎么做低運營能力的開發(fā)商 淄博華潤五彩城怎么做低運營能力的開發(fā)商 淄博華

7、潤五彩城怎么做低運營能力的開發(fā)商 區(qū)域中心（第三階段的新城商業(yè)） 提升的商業(yè)品牌資源 更關注商業(yè)的一站式服務廣度 投資回報更關注可售性商業(yè)產(chǎn)品 產(chǎn)品組合更關注類住宅產(chǎn)品區(qū)域商業(yè) 怎么做低運營能力的開發(fā)商 合肥包河區(qū)中辰廣場怎么做低運營能力的開發(fā)商 合肥包河區(qū)中辰廣場怎么做低運營能力的開發(fā)商 余姚眾安時代廣場月星國際家具、歐尚、百貨、橫店影院怎么做低運營能力的開發(fā)商 余姚眾安時代廣場怎么做低運營能力的開發(fā)商 阜新紅星美凱龍紅星美凱龍、歐尚、王府井百貨、國美電器、橫店影院怎么做低運營能力的開發(fā)商 阜新紅星美凱龍怎么做低運營能力的開發(fā)商 關鍵四：突破容積率和開發(fā)住宅的可能性怎么做低運營能力的開發(fā)商赤

8、峰松山區(qū)人民廣場 怎么做低運營能力的開發(fā)商 赤鋒松山區(qū)人民廣場怎么做低運營能力的開發(fā)商 赤峰松山人民廣場怎么做低運營能力的開發(fā)商鄂爾多斯東勝廣場 怎么做低運營能力的開發(fā)商 鄂爾多斯東勝廣場怎么做低運營能力的開發(fā)商鹽城金大洋城市生活廣場 怎么做低運營能力的開發(fā)商 鹽城金大洋城市生活廣場怎么做低運營能力的開發(fā)商 關鍵五：投資產(chǎn)品的市場研究和設計 酒店式公寓 SOHO等小投資項目 街區(qū)式商業(yè)，多首層、一加N式、 主題性廣場商業(yè)，文化廣場、休閑廣場、婚慶廣場等怎么做低運營能力的開發(fā)商 文化娛樂廣場婚慶廣場城市休閑廣場金街（一加一）銀街（一加一）普蘭店億城廣場怎么做低運營能力的開發(fā)商 文化娛樂廣場生活休

9、閑廣場婚慶廣場金街（多首層）銀街（一加一）鞍山新世界怎么做低運營能力的開發(fā)商呼和浩特豆思婚慶廣場 怎么做低運營能力的開發(fā)商 呼和浩特豆思婚慶廣場怎么做低運營能力的開發(fā)商 呼和浩特豆思婚慶廣場怎么做低運營能力的開發(fā)商 關鍵六：產(chǎn)品的可售性設計概念可售性產(chǎn)品指的是符合以下特征的產(chǎn)品 主題商業(yè)規(guī)劃下的獨立經(jīng)營性 獨立的能源使用 獨立簡單快捷的交通體系 小投資總量 對主力商業(yè)的運營影響最小怎么做低運營能力的開發(fā)商巴彥淖爾上河城 關鍵七：文化的地域性特征強化企業(yè)的競爭能力怎么做低運營能力的開發(fā)商巴彥淖爾上河城 怎么做低運營能力的開發(fā)商 巴彥淖爾上河城怎么做低運營能力的開發(fā)商濟南紅尚坊 怎么做低運營能力的

10、開發(fā)商濟南紅尚坊 怎么做低運營能力的開發(fā)商 武漢漢陽城怎么做低運營能力的開發(fā)商 武漢漢陽城怎么做低運營能力的開發(fā)商 武漢漢陽城怎么做低運營能力的開發(fā)商上海外灘弘基老碼頭 怎么做低運營能力的開發(fā)商 上海外灘弘基老碼頭怎么做低運營能力的開發(fā)商 核心在于商業(yè)資源的區(qū)域性覆蓋 關鍵八：區(qū)域性產(chǎn)品復制的可能性和方法怎么做低運營能力的開發(fā)商聞都置業(yè)巴彥淖爾紅星美凱龍 怎么做低運營能力的開發(fā)商 聞都置業(yè)巴彥淖爾紅星美凱龍怎么做低運營能力的開發(fā)商 聞都置業(yè)呼和浩特紅星美凱龍怎么做低運營能力的開發(fā)商 聞都置業(yè)呼和浩特紅星美凱龍怎么做低運營能力的開發(fā)商 聞都置業(yè)呼倫貝爾紅星美凱龍怎么做低運營能力的開發(fā)商 聞都置業(yè)

11、呼倫貝爾紅星美凱龍怎么做低運營能力的開發(fā)商 赤峰洪山區(qū)東方偉業(yè)城市廣場怎么做低運營能力的開發(fā)商 鄂爾多斯東勝城市廣場怎么做低運營能力的開發(fā)商 包頭東方偉業(yè)城市廣場怎么做低運營能力的開發(fā)商 赤峰松山人民廣場怎么做低運營能力的開發(fā)商 鄂爾多斯東勝新城廣場怎么做低運營能力的開發(fā)商 關鍵九：機遇稍縱即逝，競爭無處不在包頭東河東方偉業(yè)城市廣場怎么做低運營能力的開發(fā)商 包頭東河東方偉業(yè)城市廣場怎么做低運營能力的開發(fā)商 赤峰新城廣場怎么做低運營能力的開發(fā)商 赤峰新城廣場怎么做低運營能力的開發(fā)商 三.商業(yè)地產(chǎn)項目的設計可遵循的基本原則 設計篇1.住宅地產(chǎn)設計原則是營銷設計2.商業(yè)地產(chǎn)設計原則是運營設計一.房地

12、產(chǎn)的規(guī)劃設計基本設計原則 設計篇二.商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計的 魚骨模式 設計篇“魚骨模式”的特征特征1. 實現(xiàn)政府、開發(fā)商、投資者、運營者、經(jīng)營者、消費者的六方共贏。特征2. 強調(diào)開發(fā)前期與招商、運營、管理的整體性與整合性。特征3. 專業(yè)協(xié)同使整個運營過程具有過硬的市場判斷力與應變力。魚骨模式揭示了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的秘密，并且嘗試從規(guī)劃設計的角度去解決開發(fā)和運營的矛盾（開發(fā)是產(chǎn)品、商業(yè)是運營） 設計篇黃金分割線分割銷售和持有物業(yè)最大化獨立完全持有物業(yè)銷售成品必須符合可售性特征可控成本設計控制線營運成本控制線 設計篇 余姚眾安時代廣場設計篇 余姚眾安時代廣場設計篇 淄博華潤五彩城設計篇 淄博華潤五彩城設計

13、篇 赤峰洪山東方偉業(yè)城市廣場設計篇 赤峰洪山東方偉業(yè)城市廣場設計篇 四.新藍海 縣級城市綜合體開發(fā)實踐 新藍海1. 新農(nóng)村建設進入商業(yè)整合和發(fā)展階段2. 政府對于大型商業(yè)品牌資源的渴望3. 商業(yè)資源的區(qū)域性覆蓋需求是客觀存在 新藍海霞浦市東方偉業(yè)城市廣場 沃爾瑪在福建新藍海 沃爾瑪在福建新藍海武夷山市東方偉業(yè)城市廣場 沃爾瑪在福建新藍海建陽市東方偉業(yè)城市廣場 沃爾瑪在福建新藍海泉港東方偉業(yè)城市廣場 沃爾瑪在福建新藍海連江縣城市廣場 家樂福在江蘇新藍海溧陽上河城 家樂福在江蘇新藍海鹽城建湖縣商業(yè)綜合體 2.更大覆蓋的一站式服務是核心競爭力 新藍海家樂福、國美電器、橫店影院、 休閑廣場、婚慶廣場普蘭店億城廣場 新藍海建湖縣城市廣場百貨、家樂福、影院、 休閑廣場、婚慶廣場 新藍海大通縣城市廣場 百貨、超市、國美電器、影院、 休閑廣場 3.縣級城市綜合體開發(fā)的二三二三原則二：20%比例的持有物業(yè) 配置超市、百貨？、電影院等主力店（形象、品牌、社會價值和競爭力）三：30% 可銷售商業(yè)街區(qū) 多首層、一加一、一加二、廣場型（可售性產(chǎn)品設計、主要利潤源）二：20%平衡性可持有物業(yè) 酒店、三、四層商業(yè)（平衡銷售、持有、形象和現(xiàn)金流）三：30