房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查分析報(bào)告（2011）_secret

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查分析 姓名： 學(xué)號(hào)： 班級(jí)： 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查分析摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析是整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的首要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)是在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中進(jìn)行的。營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的變化，既會(huì)給企業(yè)提供機(jī)遇，也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)威脅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行分析研究，并對(duì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各種因素及其作用予以確定、評(píng)價(jià)，并作出反應(yīng)，從而使房地產(chǎn)企業(yè)能夠制定正確的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、目標(biāo)計(jì)劃、行動(dòng)策略、決策措施等，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的順利進(jìn)行。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)市場(chǎng) 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境 現(xiàn)狀 發(fā)展1998年以來(lái)，各地區(qū)、各部門(mén)認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署，做了大量工

2、作。城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進(jìn)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系基本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。 近兩年來(lái)，國(guó)家把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，采取了一系列措施。嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模，前不久還取消了個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率的政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了積極成效，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、信貸和土地供應(yīng)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到有效控制。 在看到調(diào)控取得了一定成績(jī)的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題還十分突出。主要表現(xiàn)是： （一）房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的主要特點(diǎn)：一是房?jī)r(jià)漲幅

3、為2000年以來(lái)最高，商品房和商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格漲幅突破兩位數(shù)，2004年分別上漲14.4和15.2，今年一季度比去年同期又分別上漲12.5和13.5；二是東部地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅最高，且有進(jìn)一步上升趨勢(shì)；三是部分大中城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，有的平均房?jī)r(jià)漲幅已連續(xù)二、三年在15以上。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對(duì)35個(gè)大中城市的抽樣調(diào)查，一季度商品住宅價(jià)格比去年第四季度環(huán)比增長(zhǎng)2.8。；四是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快現(xiàn)象呈蔓延態(tài)勢(shì)，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴(kuò)展；五是商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲帶動(dòng)二手房交易價(jià)格上漲，2005年一季度35個(gè)大中城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲11.4。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，已成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。如

4、任其發(fā)展，將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，影響宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定。 （二）市場(chǎng)需求偏大，供求矛盾突出。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性需求過(guò)度擴(kuò)張。2000年以來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增幅連續(xù)5年大于竣工面積增幅，其中2004年銷(xiāo)售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個(gè)百分點(diǎn)。這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來(lái)局部地區(qū)出現(xiàn)了供求緊張的狀況。今年一季度，全國(guó)商品住宅竣工面積只有銷(xiāo)售面積的73。東部地區(qū)和部分中心城市尤為突出。上海市商品住宅銷(xiāo)售面積已經(jīng)連續(xù)4年大于竣工面積。商品房供不應(yīng)求，導(dǎo)致價(jià)格不斷攀升，并帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格上漲。一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來(lái)被動(dòng)性住房需求

5、上升，加劇了供求矛盾。 （三）部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)仍然偏快。2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)28.1，今年一季度在去年同期較高增幅的基礎(chǔ)上又增長(zhǎng)26.7，高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅。有13個(gè)省區(qū)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò)30，其中6個(gè)地區(qū)超過(guò)50，最高的達(dá)到115。 （四）市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。商品房市場(chǎng)中，非住宅開(kāi)發(fā)比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價(jià)位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供應(yīng)中，100平方米/套以上的占總量的6070，有的城市高達(dá)87。2004年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年的6.1下降到4.6，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適

6、用住房建設(shè)。在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、社會(huì)資源過(guò)度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。2011年1月26日出臺(tái)的新國(guó)八條為全年的市場(chǎng)調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和加息收緊市場(chǎng)流動(dòng)性、嚴(yán)格信貸政策外，還新增了限價(jià)、限購(gòu)和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。系列調(diào)控政策的疊加，將會(huì)在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)影響。但是，萬(wàn)變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。知名房地產(chǎn)企業(yè)2011年半年報(bào)均顯示：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康

7、發(fā)展，目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會(huì)改變行業(yè)中長(zhǎng)期向好的發(fā)展趨勢(shì)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)必然帶來(lái)城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動(dòng)性過(guò)剩。中國(guó)居民的平均收入幾乎每4年就會(huì)提升一倍，人們購(gòu)房和投資的能力也隨之增加，而對(duì)改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級(jí)的家庭數(shù)量更呈崛起之勢(shì)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。高盛預(yù)計(jì)中國(guó)2011年和2012年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分別為9.4%和9.2%，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度和GDP增速的關(guān)系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在容量依然巨大。城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、人

8、口流動(dòng)等自然屬性，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在容量。根據(jù)2011年發(fā)布的全國(guó)第六次人口普查結(jié)果，中國(guó)大陸人口總數(shù)達(dá)13.397億人，十年間增加7390萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口占49.68%，十年間上升13.46個(gè)百分點(diǎn)；中國(guó)大陸流動(dòng)人口為2.6億人，十年間增加1.17億人。 中國(guó)大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動(dòng)人口大量增加的發(fā)展趨勢(shì)。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長(zhǎng)、流動(dòng)性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將進(jìn)一步增加，房市場(chǎng)的潛在容量依然巨大。城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。在世界城市化發(fā)展史研究領(lǐng)域，美國(guó)城市地理學(xué)家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明

9、城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著內(nèi)在聯(lián)系：城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推動(dòng)，當(dāng)城市化率達(dá)到30%時(shí)，房地產(chǎn)投資開(kāi)始加速增長(zhǎng)，當(dāng)城市化率達(dá)到 50%時(shí)，房地產(chǎn)投資將達(dá)到峰值，其后一直到城市化率達(dá)到70%時(shí)都將保持這種高增長(zhǎng)率。2010 年中國(guó)城市化率達(dá)到 47.5%，預(yù)計(jì)2050 年前后將達(dá)到 70%左右，因此房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)持續(xù) 30-40年的繁榮。通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、較快回升，我國(guó)出現(xiàn)了通脹預(yù)期加大、通脹壓力上升等問(wèn)題。美國(guó)等主要經(jīng)濟(jì)體持續(xù)實(shí)施量化寬松的貨幣政策，又使國(guó)際流動(dòng)性溢出效應(yīng)更加明顯，進(jìn)一步加劇了輸入性通脹壓力。2011年7月全國(guó)CPI同比漲6.4%，創(chuàng)三

10、年來(lái)新高。當(dāng)前我國(guó)通脹壓力仍然較大，由于缺少更好的投資渠道，財(cái)富向資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道。城市發(fā)展對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)有增無(wú)減。2010年國(guó)有土地出讓收入2.9萬(wàn)億元，占全國(guó)財(cái)政收入的35%。與此同時(shí)，全國(guó)省市縣三級(jí)政府的負(fù)債總額已達(dá)到10.7萬(wàn)億元，其中超過(guò)三分之一的債務(wù)要靠土地出讓金來(lái)還。中西部欠發(fā)達(dá)城市、沿海還沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開(kāi)發(fā)區(qū)，由于沒(méi)有相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為支撐，土地財(cái)政必然成為政府收入主要來(lái)源，對(duì)土地財(cái)政更加依賴(lài)。無(wú)論中央出臺(tái)什么政策，最終落實(shí)都是要靠地方政府去執(zhí)行，沒(méi)有地方政府的配合，政策想要貫徹實(shí)施就基本上是一句空話(huà)，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)使得房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行大打折扣。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)、通脹壓力、人民幣升值預(yù)期等因素，仍將支持中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持較快的增長(zhǎng)。同時(shí)，我們又必須看到房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在著不少問(wèn)題，諸如地價(jià)過(guò)高、房?jī)r(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱、調(diào)控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢(shì)群體意見(jiàn)大等等。基