寧波舊城改造的規(guī)劃思考_培訓(xùn)講義52頁(yè)

1、寧波舊城改造的規(guī)劃思考 寧波市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院以寧穿路地段改造規(guī)劃為例寧穿路地段改造規(guī)劃現(xiàn)實(shí)認(rèn)知感今而懷昔現(xiàn)實(shí)認(rèn)知區(qū) 位昔日江東名片！寧穿路后塘河世紀(jì)大道曙光路路隘姚如今江東區(qū)功能形象塌陷區(qū)！成也市場(chǎng),敗也市場(chǎng)! 一市場(chǎng)之迷二土地之惑三資金之憂政府求解撥開迷霧尋找真相我們?nèi)蝿?wù)重點(diǎn)土地產(chǎn)權(quán)調(diào)研專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研方法權(quán)屬檔案調(diào)查調(diào)查表格發(fā)放部門溝通現(xiàn)場(chǎng)訪談 現(xiàn)狀認(rèn)知 a、總宗地?cái)?shù)180個(gè)，涉及用地面積130公頃，建筑面積195萬(wàn)。 b、根據(jù)各類土地的開發(fā)強(qiáng)度分析，居住與商業(yè)用地的開發(fā)強(qiáng)度較高，其他各類用地使用效率較低。 c、土地的發(fā)證用途與實(shí)質(zhì)用途存在較大變化。尤其是工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、機(jī)關(guān)辦公、軍事用地等，充分說(shuō)

2、明片區(qū)改造的自發(fā)需求強(qiáng)烈。 d、通過(guò)權(quán)屬調(diào)研的基本判斷，可改造更新地塊面積總計(jì)77公頃（1155畝）?？筛脑斓貕K12.5ha可改造地塊26.7ha可改造地塊37.9ha土地產(chǎn)權(quán)調(diào)研寧穿路沿線分布15個(gè)市場(chǎng)。針對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行逐個(gè)表格調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)訪談。專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 a、占地大，效率較低 市場(chǎng)總計(jì)占地23.17公頃，經(jīng)營(yíng)面積23.36萬(wàn)?？偠愂疹~5324萬(wàn)元，總成交額108億。土地平均稅收15萬(wàn)/畝。 b、經(jīng)營(yíng)門類 總計(jì)經(jīng)營(yíng)戶數(shù)為4024戶，主要為機(jī)電五金2319戶、家私建材499戶、副食日化1138戶，其他68戶。五金機(jī)電的經(jīng)營(yíng)戶數(shù)和交易活躍性都占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 c、土地情況復(fù)雜 土地性質(zhì)以國(guó)有土地工業(yè)為主

3、，80%以上土地為租賃形式。 d、涉及就業(yè)面廣 寧穿路沿線市場(chǎng)面廣量大，經(jīng)營(yíng)戶總計(jì)4024戶，按每戶2-3個(gè)就業(yè)空口計(jì)，總就業(yè)人口在1萬(wàn)左右，市場(chǎng)去留都會(huì)涉及廣大就業(yè)人群的切身利益。并且從九十年代初發(fā)展至今，寧穿路沿線已經(jīng)孕育了一批市場(chǎng)致富的人，他們具有濃厚的寧穿路情節(jié)。 e、交通物流條件差 經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，其空間局促，擴(kuò)張條件差，倉(cāng)儲(chǔ)和交通貨運(yùn)條件都無(wú)法滿足市場(chǎng)需求。 f、與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主訪談 為了更加科學(xué)，實(shí)事求是的編制規(guī)劃，工作組與主要市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主進(jìn)行訪談溝通，了解實(shí)際需求，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主主要有以下幾方面的需求意向: 各市場(chǎng)改造意愿較強(qiáng)烈 同類型市場(chǎng)無(wú)論去留要求集聚發(fā)展 要求政府有明確的安置地塊

4、 要求參與地塊開發(fā)政府企業(yè)市場(chǎng)組織者市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶政府市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶土地利益鏈 出讓 出租 出租 回購(gòu) 關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)與市場(chǎng)組織者訪談取得良好效果一方面我們的誠(chéng)意獲得了他們的信任，規(guī)劃改造更容易被接受。一方面我們與市場(chǎng)組織者互動(dòng)，把他們的聲音轉(zhuǎn)達(dá)給政府，為政府決策提供參考。 舊城改造規(guī)劃具有公共開放性，在前期調(diào)研就應(yīng)廣泛聽取利益相關(guān)體的訴求，充分體現(xiàn)民意。蓄勢(shì)而待發(fā)江東夢(mèng)想定位城市主軸|悠態(tài)生活街區(qū)悠態(tài)消費(fèi)打造集大型城市濱水商業(yè)綜合體、高端商業(yè)購(gòu)物帶、辦公居住于一體的休閑濱水慢道 。悠態(tài)商務(wù)集酒店、酒店公寓、辦公為一體，并區(qū)格于東部新城高壓高強(qiáng)度生活方式。悠態(tài)休閑集商務(wù)，娛樂(lè)、餐飲等服務(wù)業(yè)于一體

5、的商業(yè)街區(qū)。還記得30年前寧波的步行街嗎？寧穿路將傳承寧波的東門大街打造從三江口到東部新城的悠態(tài)生活街區(qū)Remember 20 years ago, Ningbo walking street?building new blocks of life序號(hào)市場(chǎng)名稱市場(chǎng)類型市場(chǎng)規(guī)模（ha）改造措施改造時(shí)序1第六空間家私市場(chǎng)家私類2.55規(guī)范完善一期2三號(hào)橋家私市場(chǎng)1.1關(guān)停搬遷一期3美化油漆涂料市場(chǎng)2.2關(guān)停搬遷一期4華東物資城五金機(jī)電類4.8關(guān)停搬遷三期5五交化批發(fā)市場(chǎng)3.5關(guān)停搬遷一期6華東物資城機(jī)電市場(chǎng)0.38關(guān)停搬遷一期7東城建筑五金市場(chǎng)2.2關(guān)停搬遷已拆遷8老東站工業(yè)五金市場(chǎng)0.89關(guān)停搬

6、遷二期9五金邊角料市場(chǎng)1.6關(guān)停搬遷一期10鈞興電子機(jī)電市場(chǎng)1關(guān)停搬遷一期11東大機(jī)電市場(chǎng)1.38關(guān)停搬遷一期12二號(hào)橋市場(chǎng)副食日化2就地改造三期13茶葉市場(chǎng)0.53就地改造三期14三號(hào)橋電動(dòng)車市場(chǎng)0.27就地改造一期15張斌橋花鳥日雜市場(chǎng)花鳥市場(chǎng)0.15關(guān)停搬遷二期根據(jù)“遷、改、升”的要求，通過(guò)對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀概況、用地規(guī)劃情況及產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析，本規(guī)劃明確寧穿路15家專業(yè)市場(chǎng)的具體整合改造提升整體方案：關(guān)停搬遷專業(yè)市場(chǎng)11家，就地改造專業(yè)市場(chǎng) 3家，提升完善專業(yè)市場(chǎng) 1家。市場(chǎng)改造方案市場(chǎng)安置 就地改造和安置三個(gè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積按1:1就地安置，配套建筑按20%計(jì)，需5.3萬(wàn)的安置建筑面積。

7、采用結(jié)合連鎖超市、購(gòu)物商場(chǎng)或臨街底商經(jīng)營(yíng)的方式，不考慮單獨(dú)用地。 搬遷安置十個(gè)市場(chǎng)，其中3個(gè)市場(chǎng)安置在潘火市場(chǎng)園區(qū)； 7個(gè)市場(chǎng)安置在鄞西市場(chǎng)園區(qū)，。經(jīng)營(yíng)面積按1:1.5異地安置，配套建筑按20%計(jì)，容積率按2.0計(jì)，潘火市場(chǎng)園區(qū)需要4.1公頃市場(chǎng)安置用地，鄞西市場(chǎng)園區(qū)需要6.9公頃市場(chǎng)安置用地。 結(jié)論：預(yù)測(cè)總計(jì)需要11公頃市場(chǎng)搬遷安置用地，潘火市場(chǎng)園區(qū)需要4公頃，鄞西市場(chǎng)園區(qū)需要7公頃。改造類型安置地市場(chǎng)名稱占地面積（）經(jīng)營(yíng)面積（）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)規(guī)范完善就地保留寧波市第六空間家私市場(chǎng)2548967780144就地改造就地安置寧波市二號(hào)橋市場(chǎng)20000380001105寧波市茶葉市場(chǎng)526631693

8、3寧波市江東三號(hào)橋電動(dòng)車市場(chǎng)2666300018小計(jì)27932441691156關(guān)停搬遷潘火市場(chǎng)園區(qū)寧波市張斌橋花鳥日雜市場(chǎng)1480114350寧波市美化油漆涂料市場(chǎng)2199836000233寧波市三號(hào)橋家私市場(chǎng)110007800122小計(jì)3447844943405鄞西市場(chǎng)園區(qū)寧波江東老東站工業(yè)五金市場(chǎng)89337000150寧波市江東東城建筑五金市場(chǎng)220002000075寧波市華東物資城48024133401359寧波江東五交化批發(fā)市場(chǎng)3500015200496寧波市江東鈞興電子機(jī)電市場(chǎng)10000650079寧波市五金邊角料市場(chǎng)160081200085寧波市金屬材料閑置設(shè)備交易市場(chǎng)38002

9、62175小計(jì)143765766612319合 計(jì)2316642335534024改造時(shí)序 近期，以三號(hào)橋片市場(chǎng)區(qū)為核心進(jìn)行改造，涉及9個(gè)市場(chǎng)。其中規(guī)范完善第六空間家私市場(chǎng)；就地安置三號(hào)橋電動(dòng)車市場(chǎng)；關(guān)停搬遷三號(hào)橋家私市場(chǎng)、五交化批發(fā)市場(chǎng)等7個(gè)市場(chǎng)。 中期，改造甬港北路以西的老東站工業(yè)五金市場(chǎng)和張斌橋花鳥日雜市場(chǎng)。 遠(yuǎn)期，改造難度較大的遺留的3個(gè)市場(chǎng)，主要包括就地改造二號(hào)橋市場(chǎng)和茶葉市場(chǎng)；關(guān)停搬遷華東物資城。 市場(chǎng)提升整治策略序號(hào)市場(chǎng)名稱改造措施規(guī)劃近期整治策略1第六空間家私市場(chǎng)規(guī)范完善提升完善，長(zhǎng)期保留業(yè)態(tài)維持現(xiàn)狀建筑環(huán)境改善交通停車改善消防安全改善2二號(hào)橋市場(chǎng)就地改造整治改善，近期保留，遠(yuǎn)

10、期改造提升3茶葉市場(chǎng)就地改造4老東站工業(yè)五金市場(chǎng)關(guān)停搬遷整治改善，近期保留，遠(yuǎn)期關(guān)停搬遷5張斌橋花鳥日雜市場(chǎng)關(guān)停搬遷6華東物資城關(guān)停搬遷近期業(yè)態(tài)改造，遠(yuǎn)期作為公園業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，發(fā)展創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)建筑環(huán)境改造用地改造方案保留優(yōu)化地塊已批在建地塊經(jīng)營(yíng)開發(fā)地塊公共設(shè)施地塊村級(jí)留用地快公共綠地存量土地梳理項(xiàng)目策劃俯瞰寧穿路32公頃，我們的目標(biāo)是寧穿路作為中山路的后街，必須真正的互補(bǔ)主干道，在江東乃至寧波大市內(nèi)占據(jù)歷史高度，打造城市標(biāo)桿；從根本上提升悠態(tài)生活區(qū)的品質(zhì)感，迎合城市發(fā)展通過(guò)對(duì)地塊的分析，將寧穿路分為十大特色項(xiàng)目四大標(biāo)桿項(xiàng)目點(diǎn)綴區(qū)域娛之樂(lè)、食之趣、育之樂(lè)、購(gòu)之樂(lè)12345679108編號(hào)用地性質(zhì)可用

11、面積（公頃）容積率1商業(yè)金融用地1.763.02混合用地2.862.0合計(jì)4.62四大標(biāo)桿之二：育之樂(lè)-青春年華街區(qū)結(jié)合二號(hào)橋市場(chǎng)，體育館，大型宜居社區(qū)等高檔配套，以兒童體驗(yàn)營(yíng)、室內(nèi)體驗(yàn)樂(lè)園為特色。形成體驗(yàn)館、教育館、考古區(qū)體驗(yàn)館例如體驗(yàn)龍卷風(fēng)，根據(jù)美國(guó)的一部電影改編成的一個(gè)體驗(yàn)設(shè)施。在這個(gè)龍卷風(fēng)的體驗(yàn)里面，你會(huì)看到有閃電、打雷，天氣的變化，可以感受到風(fēng)的壓力，甚至看到牛飄過(guò)來(lái)，這些都是特技手法的展現(xiàn)，好像身臨其境教育館教育也快樂(lè)，在體驗(yàn)中心里面，用一些搭積木組合的方式，通過(guò)一個(gè)玩具，可以組裝車子，可以在這里比賽考古區(qū)給一個(gè)小孩子玩的區(qū)域，有別于麥當(dāng)勞，好像都是在一個(gè)房間里攀爬的游戲，而是放了

12、更有教育的東西，在這里考古、挖化石；大人可以把水晶礦埋到沙里面，讓小孩去找，挖出來(lái)以后打開就可以看到水晶了活力的根源，是讓每一個(gè)細(xì)胞都得到完整的釋放123三號(hào)橋市場(chǎng)改造成娛樂(lè)高地3 BRIDGE MARKET REGENERATED INTO COMPLEX 水文化游憩特色為主的綜合體，讓眼中山水、心中山水成為我們腳下風(fēng)光 合理開發(fā)，將12.01公頃打造成：集精品特色酒店、寫字樓、生態(tài)公園、一站式購(gòu)物中心、高檔會(huì)所、城市超級(jí)寓所于一體的多功能、現(xiàn)代化、綜合性城市綜合體緊鄰50米寬的后塘河大量現(xiàn)有市場(chǎng)密集，市場(chǎng)氛圍濃，人氣充足櫻花公園大面積綠化公園地鐵交匯口，人流量大大面積可利用土地Firstl

13、y, our aim is to create a livable living Port, Priority to improve the proportion of residential land, accounted for 25%.Many types of residential land to provide a rich choice. Another important form of land space is the administrative business service land, accounted for 25%, focus on the first de

14、velopment block. Business performed many types: including the urban complex, retail destination, leisure business and community support low-density commercial land.城市設(shè)計(jì)方案謀定而后動(dòng)實(shí)施路徑規(guī)劃應(yīng)具有建設(shè)性，明確實(shí)施項(xiàng)目的操作步驟，為操作者提供路徑。 小結(jié)近期開發(fā)理念：統(tǒng)一規(guī)劃，近遠(yuǎn)結(jié)合、分步實(shí)施總體目標(biāo)：三年初見成效，九年全面完成近期中期遠(yuǎn)期時(shí)間2012-2014年（三年）2015-2017年（三年）2018-2020年（三年

15、）目標(biāo)初見成效深化完善全面完成改造重點(diǎn)市場(chǎng)改造舊城改善品質(zhì)提升主要針對(duì)區(qū)塊中興路至桑田路區(qū)塊，福明路至中心路區(qū)塊曙光路至中興路區(qū)塊桑田路至福明路區(qū)塊重點(diǎn)項(xiàng)目1、五交化市場(chǎng)等9個(gè)市場(chǎng)的搬遷改造 2、寧穿路道路拓寬改造3、華東物資城創(chuàng)意板塊4、娛樂(lè)高地5、晨曦華庭住宅區(qū)6、濱水步行圈7、陽(yáng)光星期八8、休閑商務(wù)區(qū)1、老東站市場(chǎng)改造 2、曙光路至中興路區(qū)塊環(huán)境整治 3、桑田路至福明路區(qū)塊環(huán)境整治4、風(fēng)味長(zhǎng)廊5、品尊國(guó)際酒店6、名典雅居生活區(qū)1、二號(hào)橋市場(chǎng)改造 2、后塘公園建設(shè)3、青春年華街區(qū)4、印象綠洲近期遠(yuǎn)期中期開發(fā)時(shí)序目標(biāo)：初見成效改造重點(diǎn)：市場(chǎng)改造主要針對(duì)區(qū)塊：中興路至桑田路區(qū)塊，福明路至中心路

16、區(qū)塊3、華東物質(zhì)城創(chuàng)意板塊2、寧穿路道路改造4、娛樂(lè)高地1、五交化市場(chǎng)等8個(gè)市場(chǎng)搬遷改造5、晨曦華庭住宅區(qū)7、陽(yáng)光星期八6、濱水步行圈8、休閑商務(wù)區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目：寧穿路道路改造五交化等9市場(chǎng)搬遷改造近期：2012-2014年一、估算依據(jù)1、征收成本估算以2011年10月新征收條例為標(biāo)準(zhǔn)，出讓收益按2011年近期市場(chǎng)價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)；2、評(píng)估市場(chǎng)單價(jià)取契稅中心查閱的寧穿路最近交易的最高價(jià)；3、資金按3年投入（40%,40%,20% ）計(jì)算，利率按2011年7月7日五年期貸款基準(zhǔn)利率7.05%估算；4、估算不可預(yù)見費(fèi)按征拆成本和公建成本的10%計(jì)提；5、上述可出讓土地估算的出讓單價(jià)按最近市場(chǎng)出讓價(jià)格的基礎(chǔ)確定

17、，出讓樓面地價(jià)暫按住宅12000元,商住8000元，商業(yè)金融5000元進(jìn)行估算；6、估算的面積、用途等數(shù)據(jù)取自宗地調(diào)查表，本次估算未考慮違章建筑、改變用途等情況。二、估算結(jié)果寧穿路地塊需征收地塊的占地面積為62.53公頃，可出讓土地33.16公頃。征收及開發(fā)成本共計(jì)119.34億元，可出讓土地的出讓凈收益62.12億元，項(xiàng)目負(fù)債2.38億元序號(hào)費(fèi)用名稱曙光路-中興路中興路-桑田路桑田路-福明路福明路-世紀(jì)大道合計(jì)一項(xiàng)目征收及開發(fā)成本12.36 25.02 5.30 16.84 59.52 (一)征收成本8.46 20.58 3.74 11.70 44.48 1非住宅征收成本5.2219.59

18、3.74 11.58 40.13 2住宅征收成本3.16 0.14- - 3.303市場(chǎng)搬遷費(fèi)用0.08 0.85- - 0.93 4舊村辦結(jié)算費(fèi)用- - - - (二)基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套建設(shè)費(fèi)1.89 0.38 0.70 2.41 5.37 (三)不可預(yù)見費(fèi)1.03 2.10 0.44 1.41 4.99 (四)項(xiàng)目管理費(fèi)0.48 0.970.20 0.65 2.30 (五)資金成本0.49 1.00 0.21 0.67 2.38 二可出讓土地的出讓凈收益金額3.6526.80 2.9023.79 57.14 三盈虧預(yù)計(jì)-8.711.78-2.406.95 -2.38中期近期遠(yuǎn)期近期投資估算開發(fā)成本：12.36億投資收益：3.65億虧盈預(yù)計(jì)：-8.71億開發(fā)成本：25.02億投資收益：26.80億虧盈預(yù)計(jì)：1.78億開發(fā)成本：16.85億投資收益：23.80億虧盈預(yù)計(jì)：6.95億開發(fā)成本：5.30億投資收益：2.90億虧盈預(yù)計(jì)：-2.40億投資估算三、專題測(cè)算1、市場(chǎng)搬遷2、寧穿路改造寧穿路改造費(fèi)用1.3億元左右，包括道路改造拓寬和市政基建。老東站市場(chǎng)二號(hào)橋市場(chǎng)五交化等7個(gè)市場(chǎng)華東物資城開發(fā)成本（億）0.7124.925.022.42投資收益（億）0.765.026.80虧損預(yù)計(jì)（億）0.05-19.91.78-2.421