房地產(chǎn)大型住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行總綱（共63頁(yè)）_secret

1、 xxxxxx項(xiàng)目2011年（年度）營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行總綱xxxx房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司2010.12.2010年?duì)I銷(xiāo)過(guò)程回顧2010宏觀政策環(huán)境影響2010光谷區(qū)域整體樓市及周邊項(xiàng)目概況xxxxxx2010年銷(xiāo)售及推廣情況xxxxxx2010年年度總結(jié)年度營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)解析市場(chǎng)狀況掃描年度目標(biāo)擬定及擬定原則核心問(wèn)題導(dǎo)出第三章 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略1. SWOT分析2. 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略導(dǎo)出第四章 營(yíng)銷(xiāo)策略體系1. 營(yíng)銷(xiāo)推廣總體戰(zhàn)略2. 推售及價(jià)格策略3. 形象及推廣策略4. 儲(chǔ)客與活動(dòng)策略5. 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行排期第一章 2010年?duì)I銷(xiāo)過(guò)程回顧第一節(jié)、宏觀政策解析政策盤(pán)點(diǎn)4月17日 國(guó)務(wù)院就有關(guān)問(wèn)題向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)

2、院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)下發(fā)國(guó)2010/10號(hào)通知（簡(jiǎn)稱(chēng)新國(guó)十條）。4月19日 住建部發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格。4月21日 銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家表示，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位；對(duì)于開(kāi)發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款明確了三不貸及三掛鉤原則。9月29日國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲(1)各地要加大調(diào)控政策措施的力度。工作不得力的地方將被約談直至追究責(zé)任。(2) 全國(guó)暫停三套房貸,全國(guó)暫停無(wú)1年以上納稅或社保證明

3、的異地購(gòu)房,首套房首付2成提高到3成,禁止消費(fèi)型貸款用于購(gòu)房,(3)調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。 (4)切實(shí)增加住房有效供給。(5)加大住房交易市場(chǎng)檢查力度。4.17國(guó)十條：打擊投資投機(jī)需求；平抑房?jī)r(jià)9.29國(guó)五條：全面抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲首套房二套房三套或以上首付利率首付利率首付利率老政策20%基準(zhǔn)利率7折40%商業(yè)銀行自主決定40%商業(yè)銀行自主決定2010.4.17“國(guó)十條”90以下20%；90以上30%基準(zhǔn)利率7折50%基準(zhǔn)利率1.1倍大幅提高或不貸款大幅提高利率2010.9.29“國(guó)五條”30%基準(zhǔn)利率85折50%不低于基準(zhǔn)利率1.1倍停貸“國(guó)五條”除提高首付和貸款利率外，

4、京、滬、深等十幾個(gè)城市相繼出臺(tái)了限購(gòu)令。宏觀政策解析調(diào)控效果中國(guó)指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，11月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8487元/平方米，較上月上漲0.82%，其中86個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲。價(jià)格上漲的城市主要集中在二、三線城市。根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)北京在內(nèi)的十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，11月十大城市的平均價(jià)格為15407元/平方米，環(huán)比上漲0. 41%。具體來(lái)看，除南京環(huán)比下跌0.07%外，其他9個(gè)城市價(jià)格均環(huán)比上漲，其中xx漲幅為1.72%，居于首位，成都、重慶介于1%至1.5%之間，廣州、上海等6個(gè)城市漲幅低于1%。宏觀政策解析小結(jié)“史上最嚴(yán)厲地產(chǎn)調(diào)控”未見(jiàn)促成市場(chǎng)成交觸底，二三線城

5、市影響相對(duì)更小。中國(guó)樓市經(jīng)歷了數(shù)輪調(diào)控卻依然不見(jiàn)效，在限購(gòu)限貸等諸多政策的打壓下，樓市供不應(yīng)求和流動(dòng)性過(guò)剩的格局并沒(méi)有根本改變，市場(chǎng)看不見(jiàn)的手在與政府看得見(jiàn)的手的較量中仍略占上風(fēng)。市場(chǎng)的抗壓性一次比一次強(qiáng)，11月份全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，主要有三大因素：一是流動(dòng)性過(guò)剩,CPI的持續(xù)走高，相比對(duì)樓市調(diào)控下調(diào)房?jī)r(jià)的擔(dān)憂，購(gòu)房者更擔(dān)心貨幣購(gòu)買(mǎi)力下降。二是人民幣的升值和繼續(xù)升值的預(yù)期直接導(dǎo)致海外游資進(jìn)入內(nèi)地樓市，影響了調(diào)控效果。國(guó)內(nèi)投資渠道的單一。為防止這兩輪調(diào)控“調(diào)空”，如接下來(lái)兩個(gè)月再不見(jiàn)效果，政府可能會(huì)發(fā)起第三輪調(diào)控，流動(dòng)性緊縮和加息預(yù)期升高。第二節(jié)：光谷區(qū)域整體樓市及周邊項(xiàng)目概況1、光谷片

6、區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)光谷板塊商品房供應(yīng)6月份出現(xiàn)井噴，最后出現(xiàn)一段低迷，9月后持續(xù)走高，光谷中心區(qū)域供應(yīng)量有限，但三環(huán)外的開(kāi)發(fā)量和供應(yīng)量較多，競(jìng)爭(zhēng)較中心地段更加激烈。2、光谷片區(qū)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)光谷板塊成交價(jià)基本維持在6000元/以上，成交量受市場(chǎng)供應(yīng)影響，起伏波動(dòng)較大，月均去化約15萬(wàn)方。目前光谷板塊商品住宅成交量回升至17.31萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)了31.44%；成交價(jià)格也小幅上漲，為6915元/。3、光谷片區(qū)市場(chǎng)成交面積10月區(qū)域商品住宅成交主力產(chǎn)品為緊湊型兩房和舒適型三房，一房成交量創(chuàng)新低，主要是由于區(qū)域內(nèi)近期小戶(hù)型產(chǎn)品供應(yīng)減少。成交的170-200的四房產(chǎn)品以類(lèi)別墅為主，成交價(jià)最高。4、光谷片區(qū)市場(chǎng)分戶(hù)

7、型成交10月份區(qū)域商品房的成交是以2房和3房中小戶(hù)型為主。第三節(jié)：光谷板塊競(jìng)案分析光谷板塊競(jìng)案分析：競(jìng)爭(zhēng)分布本案的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自光谷區(qū)域三環(huán)外的樓盤(pán)。如萬(wàn)科紅郡、森林小鎮(zhèn)和陽(yáng)光100大湖第，其中不乏一線品牌開(kāi)發(fā)商。美加湖濱新城美院CAST 清江山水陽(yáng)光100森林小鎮(zhèn)麗島漫城萬(wàn)科紅郡中冶 創(chuàng)業(yè)苑萬(wàn)科 魅力之城錦繡龍城光谷坐標(biāo)城伊頓陽(yáng)光卡梅爾小鎮(zhèn)香山美樹(shù)本案2、光谷板塊競(jìng)案分析：產(chǎn)品項(xiàng)目名稱(chēng)建筑類(lèi)型一房/兩房/三房/四房/五房/萬(wàn)科紅郡高層/小高層/84/89/114(41套）138（140套）/光谷坐標(biāo)城高層/93(42套）118(41套）/麗島漫城高層/82/89(54套）115/123/1

8、32/133（108套）/175（32套）清江山水高層/小高層37/44（66套）61/74-84(230套）92-94/107/129(186套）/錦繡龍城高層45-47/68-75(330套）80-91(462套）115(66套)/中冶創(chuàng)業(yè)苑高層/小高層/71-89.5(174套)120(36套)/森林小鎮(zhèn)高層/小高層/80-92(105套)105-129(188套)/魅力之城高層59(136套)68(68套)81(68套)/卡梅爾小鎮(zhèn)多層/69.77-104.42(91套)107.72-121.04(111套)110.61-166.77(17套)陽(yáng)光100小高層/別墅45(66套)87(

9、21套)103-108/(108套)190-220(63套)美加橘郡別墅/236-251(252套)美院COAST別墅/196-218(33套)236(24套)伊頓陽(yáng)光高層37-45(444套)/片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品主要以80-90兩房和110-130三房為主，設(shè)計(jì)上以滿(mǎn)足剛性需求為主。3、光谷板塊競(jìng)案分析：銷(xiāo)售項(xiàng)目名稱(chēng)當(dāng)期體量/萬(wàn)方開(kāi)盤(pán)時(shí)間當(dāng)期去化率月均去化體量當(dāng)前價(jià)格（元/）主力去化面積萬(wàn)科紅郡2.332010.10.2340%93208500114/138光谷坐標(biāo)城0.872010.11.2060%5220830093麗島漫城3.152010.11.2185%26733730089/82/115/

10、123-132清江山水4.042010.09.10100%10104630037-129錦繡龍城6.652010.10.14847/80-91中冶創(chuàng)業(yè)苑1.832010.11.1346%8418小高層5480高層518071-89.5森林小鎮(zhèn)4.732010.9.18690080.3-92.03魅力之城2.752010.08.21100%9166670059/68/81卡梅爾小鎮(zhèn)4.72010.9.1262%11656530067.77-89.77陽(yáng)光1003.652010.11.1863.5%23177洋房6500別墅13000145美加橘郡5.382009.9.2

11、842.6671美院COAST3.082007.6.1667%/疊加7300獨(dú)棟12000236.26伊頓陽(yáng)光2.42009.12.891.60%1832500037-45盡管經(jīng)歷兩次政策調(diào)控，但光谷區(qū)域依靠強(qiáng)大的剛需支撐和產(chǎn)品品質(zhì)取得良好的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，根據(jù)各項(xiàng)目的市場(chǎng)供應(yīng)量不一而有一定差距，就開(kāi)盤(pán)效果而言，麗島漫城、清江山水最受市場(chǎng)青睞，主要是因?yàn)楫a(chǎn)品設(shè)計(jì)得當(dāng)，價(jià)格適中，因此性?xún)r(jià)比較高；4、光谷板塊競(jìng)案分析：供應(yīng)量基本信息2011年推盤(pán)項(xiàng)目名稱(chēng)總建/萬(wàn)方推盤(pán)進(jìn)度已推/萬(wàn)方未來(lái)供應(yīng)量 /萬(wàn)方體量/萬(wàn)方預(yù)計(jì)產(chǎn)品萬(wàn)科紅郡34.81.2期8.726.11084/114兩房、1

12、35三房；板式高層/多層光谷坐標(biāo)城40五期3288酒店式公寓/別墅/商業(yè)（商業(yè)只租不售）麗島漫城14.3尾期14.300無(wú)清江山水742.2期待推28.945.11037/44一房、61/74-84兩房、92-129三房；高層小高層錦繡龍城80六期63179多層/小高層/高層主力面積100以上中冶創(chuàng)業(yè)苑9.61.2期5.54.14.1不詳森林小鎮(zhèn)30三期15.8114.198高層/小高層純板式魅力之城40尾期4000無(wú)卡梅爾小鎮(zhèn)30一期4.725.38小高層/多層陽(yáng)光10070一期10.2559.758洋房/別墅/小高層美加橘郡5三期500高層美院COAST10三期1000別墅伊頓陽(yáng)光9.99

13、二期4.55.495.49高層/小高層/多層目前趨于多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)入中后期，2011年供應(yīng)量未明顯放大。5、光谷板塊競(jìng)案分析：客戶(hù)項(xiàng)目xx湖北外省境外客戶(hù)組占比客戶(hù)組占比客戶(hù)組占比客戶(hù)組占比萬(wàn)科紅郡11071%3019%1510%00%光谷坐標(biāo)城15661%6827%3112%00%麗島漫城21867%7523%3210%10%清江山水52364%21326%8410%20%錦繡龍城48060%25532%719%00%中冶創(chuàng)業(yè)苑975%18%217%00%森林小鎮(zhèn)18160%8528%3813%00%魅力之城127864%52627%1789%20%卡梅爾小鎮(zhèn)30661%14128%5611

14、%20%陽(yáng)光100375%125%00%00%美加橘郡3759%1625%1016%00%伊頓陽(yáng)光21360%9828%4312%00%平均-65%-25%-11%-0%對(duì)比大光谷區(qū)域整體客戶(hù)來(lái)源構(gòu)成，各競(jìng)案xx市客戶(hù)、外省客戶(hù)所占比例保持在7:3左右。項(xiàng)目X速度目標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo)第二階段：速度目標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo) 品牌目標(biāo)第三階段：利潤(rùn)目標(biāo) 速度目標(biāo)品牌目標(biāo)由上述演變過(guò)程可知，針對(duì)大盤(pán)項(xiàng)目，其項(xiàng)目入市起勢(shì)階段，均以品牌目標(biāo)為基礎(chǔ)，伴隨項(xiàng)目品牌目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，速度、利潤(rùn)價(jià)值的提升成為重中之重；（二）、年度目標(biāo)確立1目標(biāo)導(dǎo)向：速度利潤(rùn)品牌 導(dǎo)向闡釋?zhuān)喉?xiàng)目形象已經(jīng)建立，2011年xxxxxx銷(xiāo)售速度的建立將成為年度

15、營(yíng)銷(xiāo)的首要目標(biāo)；在品牌價(jià)值的基礎(chǔ)之上，尋求局部產(chǎn)品去化的速度，實(shí)現(xiàn)年度收支的局部平衡，保障項(xiàng)目的良性運(yùn)作；2目標(biāo)延伸執(zhí)行：速度目標(biāo)：立足高層現(xiàn)金流產(chǎn)品走量，局部別墅產(chǎn)品帶動(dòng)項(xiàng)目的操作方式，實(shí)現(xiàn)速度目標(biāo)；品牌目標(biāo)：立足xxxxxx，光谷南首置第一樓盤(pán)，確立項(xiàng)目光谷以南板塊首置領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目地位，打造專(zhuān)屬項(xiàng)目本身的品牌價(jià)值體系；第四節(jié)、項(xiàng)目2011年?duì)I銷(xiāo)目標(biāo)（一）、2011年xxxxxx初級(jí)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)1、穩(wěn)健目標(biāo)：完成二期85的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)回款7億；2、進(jìn)取目標(biāo)：力爭(zhēng)完成二期所有產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，全年實(shí)現(xiàn)回款8億；確立項(xiàng)目在xx光谷南市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)品牌地位（二）核心問(wèn)題導(dǎo)出Q1：作為偏遠(yuǎn)城區(qū)的60萬(wàn)方大盤(pán),在激

16、烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，如何有效建立唯一性市場(chǎng)區(qū)隔，超越同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)？Q2：在宏觀政策緊縮,市場(chǎng)觀望情緒濃厚,難以認(rèn)同高價(jià)格下，如何短期內(nèi)為客戶(hù)營(yíng)造高品質(zhì)的價(jià)值感知？Q3：多種物業(yè)類(lèi)型,大規(guī)模同期集中推售，如何協(xié)調(diào)各產(chǎn)品推售策略與價(jià)格關(guān)系，實(shí)現(xiàn)持續(xù)全面熱銷(xiāo)？第二章、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略制定第一節(jié)、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略SWOT分析SWOT分析戰(zhàn)略推導(dǎo)工具優(yōu)勢(shì)-Strength劣勢(shì)-Weak1、光谷南唯一60萬(wàn)方一居所大盤(pán)2、 擁有50000畝湯遜湖一線臨湖景觀3、 英倫主題風(fēng)情小鎮(zhèn)，營(yíng)造城市經(jīng)營(yíng)層專(zhuān)屬的上層居所4、主打產(chǎn)品聯(lián)排別墅、高層產(chǎn)品，設(shè)計(jì)優(yōu)越，市場(chǎng)稀缺，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯5、2010年率先啟動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，已形成客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)影

17、響力1、大盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，區(qū)域城市化進(jìn)程緩慢，陌生感強(qiáng)，認(rèn)同度極低2、區(qū)域無(wú)配套基礎(chǔ)，自配套壓力大3、目前開(kāi)發(fā)地塊距離主干道較遠(yuǎn)，給客戶(hù)心理距離大于實(shí)際距離；4、總價(jià)較高的類(lèi)別墅產(chǎn)品同比區(qū)域內(nèi)自然景觀優(yōu)勢(shì)較弱機(jī)會(huì)-OpportunitySO戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)WO戰(zhàn)略利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)1、宏觀市場(chǎng)政策具有一定不確定性，市場(chǎng)處于迷茫期，加速推貨，爭(zhēng)取更多市場(chǎng)份額；2、城市交通；城市東擴(kuò)，向城市中心靠攏3、xx城市發(fā)展，版塊外擴(kuò)，外地人口逐年增多；4、地塊周邊擁有眾多高校、科研機(jī)構(gòu)和高新技術(shù)企業(yè)，高收入人群聚集，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品提供了客戶(hù)基礎(chǔ)；以充分展示項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景優(yōu)勢(shì)，利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)抓住市場(chǎng)為核心

18、手段；凸現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值，打造稀缺性的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇為核心策略；通過(guò)取勢(shì)制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，通過(guò)強(qiáng)勢(shì)來(lái)回避弱勢(shì)威脅-ThreatenST戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅WT戰(zhàn)略減少劣勢(shì)，避免威脅1、2011年板塊內(nèi)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和遠(yuǎn)郊度假別墅對(duì)手將以新產(chǎn)品集中入市，項(xiàng)目面臨嚴(yán)峻的購(gòu)買(mǎi)力分流2、因區(qū)域不認(rèn)同，客戶(hù)嚴(yán)重流失現(xiàn)象可能持續(xù)3、陽(yáng)光100等大盤(pán)項(xiàng)目，在自然環(huán)境、景觀資源要好于本案，若項(xiàng)目不能搶先時(shí)機(jī)提前入市則容易陷入惡性競(jìng)爭(zhēng)；以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，規(guī)避市場(chǎng)威脅為核心手段；塑造新的價(jià)值體系，制造項(xiàng)目唯一性，建立高端形象已規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，避免項(xiàng)目威脅帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；突破客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)既有

19、的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，回避弱勢(shì)第二節(jié)、SW營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略1、占據(jù)光谷南一居所市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)品牌，立足現(xiàn)場(chǎng)感受為本，緊抓客戶(hù)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)；2、上半年承勢(shì)搶先啟動(dòng)，爭(zhēng)取年度首發(fā)，隨后依托現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景展示呈現(xiàn)再掀高潮；下半年黃金檔期推出中心景觀組團(tuán)作為項(xiàng)目熱推,帶動(dòng)產(chǎn)品持續(xù)熱銷(xiāo)。3、營(yíng)銷(xiāo)手段采取線上全覆蓋，線下多渠道滲透的密集推廣方式，全年推廣圍繞上下半年度四個(gè)波段節(jié)點(diǎn)持續(xù)熱推，確立市場(chǎng)長(zhǎng)期領(lǐng)先地位。第三章、營(yíng)銷(xiāo)分策略體系營(yíng)銷(xiāo)策略分解推售策略?xún)r(jià)格策略形象推廣策略?xún)?chǔ)客活動(dòng)策略營(yíng)銷(xiāo)展示策略第一節(jié)、2011年xxxxxx推售策略1、xxxxxx已知工程進(jìn)度配合一期第一批交房1月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月二期戲水池開(kāi)

20、放中央景觀水系完成一期第二批交房多層4#高層15、17#別墅X組團(tuán)高層16#高層14、18#景觀工程節(jié)點(diǎn) 施工工程節(jié)點(diǎn) 營(yíng)銷(xiāo)工程節(jié)點(diǎn)高層13#高層19#高層8#高層9#高層12#高層11#高層10#2、2011年xxxx項(xiàng)目推售原則結(jié)合工程進(jìn)度因素、地塊價(jià)值區(qū)域的差別、價(jià)格杠桿等條件綜合考慮，我司建議開(kāi)發(fā)順序?yàn)椋?先期推出高層產(chǎn)品，以產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)迅速占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)高地；在保證一定時(shí)間段內(nèi)所推產(chǎn)品純粹度的同時(shí)，多層產(chǎn)品與別墅產(chǎn)品交錯(cuò)推出，以提升項(xiàng)目檔次和土地價(jià)值，快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；12月11月10月9月8月1月7月4月3月5月6月推盤(pán)進(jìn)度一覽表11#288套15#17#300套16#5

21、10套14、18#300套13#120套18#180套8#190套9#250套12#120套10#190套X組團(tuán)40套Y組團(tuán)40套4#24套高層別墅多層3、上半年推盤(pán)節(jié)奏 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 嬰兒產(chǎn)品 明星產(chǎn)品上半年主推二期別墅X組團(tuán)【嬰兒產(chǎn)品】包裝價(jià)值！ 需要不斷投入以增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)能力，可通過(guò)持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶(hù)需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場(chǎng)價(jià)值。1棟多層【明星產(chǎn)品】?jī)r(jià)值體現(xiàn)！具備差異性?xún)?yōu)勢(shì)以及稀缺物業(yè)類(lèi)型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值，客戶(hù)需求量高、可實(shí)現(xiàn)高市場(chǎng)價(jià)值。6棟高層【現(xiàn)金牛產(chǎn)品】利潤(rùn)主力！成熟市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶(hù)關(guān)注，它是項(xiàng)目資

22、金的主要來(lái)源?？蛻?hù)需求量較高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。以?xún)?yōu)質(zhì)產(chǎn)品搶奪市場(chǎng)份額，采取小步快跑策略,依托現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景展示提升價(jià)格空間。推售時(shí)機(jī)推售時(shí)間房源構(gòu)成一次推售以?xún)?yōu)質(zhì)房源搶年度市場(chǎng)先發(fā)，奠定全年熱銷(xiāo)基調(diào)蓄客階段:1-3月多層：4#聯(lián)排：X組團(tuán)高層：13#、14#、15#、16#、17#、18#開(kāi)盤(pán)階段:3月底（銷(xiāo)售目標(biāo)：300套高層產(chǎn)品）二次推售依托現(xiàn)場(chǎng)售樓處、景觀示范區(qū)、樣板房展示呈現(xiàn)，提升項(xiàng)目整體價(jià)值加推階段:4月中（銷(xiāo)售目標(biāo)：100套高層產(chǎn)品） 5月中（銷(xiāo)售目標(biāo)：100套高層產(chǎn)品）續(xù)銷(xiāo)階段:5月-6月底3、下半年推盤(pán)節(jié)奏 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 嬰兒產(chǎn)品二期別墅Y組團(tuán)【嬰兒產(chǎn)品】?jī)r(jià)值提升！6棟高層【現(xiàn)金牛產(chǎn)品

23、】利潤(rùn)主力！下半年黃金檔期推出中央景觀區(qū)組團(tuán)，樹(shù)立標(biāo)桿拉動(dòng)中低端產(chǎn)品銷(xiāo)售，歲末加量平價(jià)推售沖量。推售時(shí)機(jī)推售時(shí)間房源構(gòu)成三次推售推出中央景觀組團(tuán)頂級(jí)產(chǎn)品拉升形象,促進(jìn)聯(lián)排別墅銷(xiāo)售蓄客階段:7月-8月聯(lián)排：Y組團(tuán)高層：8#、9#、10#、11#、12#、19#開(kāi)盤(pán)階段:9月初（推售目標(biāo)：300套高層產(chǎn)品銷(xiāo)售）四次加推歲末加推,補(bǔ)充少量聯(lián)排別墅加推階段:10月初（推售目標(biāo)：100套高層產(chǎn)品銷(xiāo)售）續(xù)銷(xiāo)階段:11月-12月底4、推盤(pán)收益預(yù)估2011年全年銷(xiāo)售額：別墅：7489.269000元/m20.67億高層：197261.595000元/m2 9.86億多層：3178.086500元/0.20億累

24、計(jì)：0.67億+9.86億+0.20億=10.73億按推盤(pán)計(jì)劃，以別墅9000元均價(jià)，去化率80%；高層5000元均價(jià)，去化率60%，多層6500元均價(jià)，90%的去化率計(jì)算，預(yù)計(jì)2011年全年完成銷(xiāo)售目標(biāo)8億元，預(yù)計(jì)上半年初步達(dá)成完成4億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。第二節(jié)、2011年xxxxxx價(jià)格策略1、價(jià)格策略原則：高層中低價(jià)別墅平價(jià)多層高價(jià)在2010年一期價(jià)格背景下,2011年采取小步快跑的方式依托展示的逐步呈現(xiàn)推高價(jià)格平臺(tái)！【價(jià)格及房源推售】第1批房源約占二期總量25%優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品快速入市基于區(qū)域整體價(jià)格調(diào)整標(biāo)桿產(chǎn)品入市帶動(dòng)其他產(chǎn)品2011年4月中2011年9月初2011年10月初2011年5月中中檔產(chǎn)

25、品加推平價(jià)沖量第2批房源約占二期總量45%第3批房源約占二期總量80%第4批房源約占二期總量100%xxxxxx價(jià)格優(yōu)惠策略1）、高層優(yōu)惠組合策略認(rèn)籌優(yōu)惠：1萬(wàn)元認(rèn)籌金沖抵2萬(wàn)元房款；日增值優(yōu)惠：成功認(rèn)籌日至項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)日每天增值100元沖抵房款（如按照認(rèn)籌期20天、則該優(yōu)惠金額2000元）；付款方式優(yōu)惠：一次性付款95折優(yōu)惠、貸款無(wú)優(yōu)惠；老業(yè)主優(yōu)惠：xxxx項(xiàng)目原業(yè)主購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目均可享受98折優(yōu)惠；限時(shí)簽約優(yōu)惠：規(guī)定時(shí)間（3天）完成合同簽署且資料提供齊全可享受每套5000元優(yōu)惠；高層價(jià)格策略本次推盤(pán)為項(xiàng)目8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19號(hào)樓共12棟高層產(chǎn)品，合計(jì)2

26、158套、合計(jì)面積197261.59，套平均面積91.40。綜合計(jì)算售價(jià)：報(bào)價(jià)（成交價(jià)+17000元/91.40）/9.79折9.79折：考慮到30為一次性付款、20為老業(yè)主購(gòu)買(mǎi)及20享受老板特批優(yōu)惠綜合計(jì)算而來(lái)。如按一期成交均價(jià)5000元/計(jì)算，加上上述優(yōu)惠后報(bào)價(jià)為5330元/，折扣比例為93.8折。2）、聯(lián)排別墅優(yōu)惠策略認(rèn)籌優(yōu)惠：5萬(wàn)元認(rèn)籌金沖抵10萬(wàn)元房款；日增值優(yōu)惠：成功認(rèn)籌日至項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)每天增值100元沖抵房款（如按照認(rèn)籌期20天、則該優(yōu)惠金額2000元）；付款方式優(yōu)惠：一次性付款95折優(yōu)惠、貸款無(wú)優(yōu)惠；老業(yè)主優(yōu)惠：xxxx項(xiàng)目原業(yè)主購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目均可享受98折優(yōu)惠；限時(shí)簽約優(yōu)惠：規(guī)定時(shí)間

27、完成合同簽署且資料提供齊全可享受每套5000元優(yōu)惠；聯(lián)排別墅價(jià)格策略本次推盤(pán)的聯(lián)排別墅合計(jì)80套、合計(jì)面積7489.26，套平均面積93.61綜合計(jì)算售價(jià)：報(bào)價(jià)（成交價(jià)+57000元/93.61）/9.79折9.79折：考慮到30為一次性付款、20為老業(yè)主購(gòu)買(mǎi)及20享受老板特批優(yōu)惠綜合計(jì)算而來(lái)。如按入市成交價(jià)9000元/計(jì)算，加上上述優(yōu)惠后報(bào)價(jià)為9584元/，折扣比例為93.9折。第三節(jié)、xxxxxx營(yíng)銷(xiāo)形象推廣策略1、20110年?duì)I銷(xiāo)推廣主題分解2010年一期營(yíng)銷(xiāo)推廣主題啟程原生英倫，踏海而來(lái)2011年二期營(yíng)銷(xiāo)推廣主題旅程夢(mèng)起航，在xx2012年三期營(yíng)銷(xiāo)推廣主題抵達(dá)英倫大成2、2011年項(xiàng)目

28、營(yíng)銷(xiāo)推廣分階段主題2011年二期營(yíng)銷(xiāo)推廣主題旅程夢(mèng)起航，在xx第一季（1-4月）主題：生活夢(mèng)起航，在xx第二季（5-7月）主題：品質(zhì)夢(mèng)起航，在xx第三季（8-10月）主題：享受夢(mèng)起航，在xx 第四季（11-12月）主題：幸福夢(mèng)起航，在xx第一季：生活夢(mèng)起航，在xx（品牌整合期）推廣目的：xx品牌充分整合，為二期登場(chǎng)造勢(shì)，新品借勢(shì)上市。推廣主線：“生活夢(mèng)起航，在xx2011xx生活共享宣言”宣傳賣(mài)點(diǎn)：央企實(shí)力、恢弘氣魄、原味英倫、新品載譽(yù)登場(chǎng)推廣戰(zhàn)術(shù)：累積性傳播，拓展影響！以報(bào)紙（楚報(bào)、晚報(bào)）、廣播（FM92.7、105.8）、戶(hù)外（路旗、廣告牌）、xx春季房產(chǎn)交易會(huì)為主，輔助短信等小眾媒體。事

29、件營(yíng)銷(xiāo)：“xxxx新年嘉年華”、“xxxx品牌月六盤(pán)聯(lián)動(dòng)”、“xx會(huì)業(yè)主俱樂(lè)部成立暨新品上市”預(yù)期效果：新品充分蓄客，2010年剩余產(chǎn)品快速消化。第二季：品質(zhì)夢(mèng)起航，在xx（產(chǎn)品強(qiáng)化期）推廣目的：以事件營(yíng)銷(xiāo)為手段，強(qiáng)化產(chǎn)品聯(lián)想，將產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)快速深化到目標(biāo)客戶(hù)心中，展示英倫小鎮(zhèn)的品質(zhì)及業(yè)主不俗的氣質(zhì)與品味推廣主線：“品質(zhì)夢(mèng)起航，在xx”宣傳賣(mài)點(diǎn)：英倫生活、高層視野、得房率、新示范區(qū)開(kāi)放推廣戰(zhàn)術(shù)：關(guān)聯(lián)性傳播，媒體信息互動(dòng)宣傳，塑造產(chǎn)品具有絕對(duì)價(jià)值的感召力事件營(yíng)銷(xiāo)：“名宅名車(chē)名模聯(lián)展，中央景觀水系盛大開(kāi)放”、“睛彩xxxx會(huì)會(huì)員及業(yè)主個(gè)人作品展”預(yù)期效果：品牌升華，新品熱銷(xiāo)。第三季：享受夢(mèng)起航，在xx

30、（產(chǎn)品鞏固期）推廣目的：加大營(yíng)銷(xiāo)力度，其xxxxxx影響力與口碑宣傳力度最大化，以全方面促進(jìn)銷(xiāo)售。推廣主線：“享受夢(mèng)起航，在xx”宣傳賣(mài)點(diǎn)：xxxx一期交房推廣戰(zhàn)術(shù)：促進(jìn)性傳播，深化接觸！時(shí)值一期交房節(jié)點(diǎn)，故此，建議賣(mài)場(chǎng)銷(xiāo)售宣傳及促銷(xiāo)，促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)決策的形成（現(xiàn)場(chǎng)渲染、折扣促銷(xiāo)等），以媒體宣傳為輔。事件營(yíng)銷(xiāo)：“xxxxxx裝修交流會(huì)”、“中秋賞月，祝福中國(guó)”預(yù)期效果：品牌升華帶動(dòng)產(chǎn)品熱銷(xiāo)第四季：幸福夢(mèng)起航，在xx（品牌溢價(jià)期）推廣目的：塑造可持續(xù)性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，完善一期產(chǎn)品，為二期推售引線推廣主線：“幸福夢(mèng)起航，在xx”生活感受的建立宣傳賣(mài)點(diǎn)：細(xì)節(jié)之美、品質(zhì)之力、服務(wù)之名推廣戰(zhàn)術(shù)：滲透性傳播，實(shí)景

31、宣傳！媒體脈動(dòng)式宣傳，結(jié)合產(chǎn)品實(shí)際進(jìn)程，將賣(mài)點(diǎn)“成熟化”，以實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品訴求，打動(dòng)消費(fèi)者的心事件營(yíng)銷(xiāo)： “百人集體婚禮”預(yù)期效果：項(xiàng)目形象落地生根、產(chǎn)品價(jià)格全面提升。第四節(jié)、xxxxxx2011年儲(chǔ)客與營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策略活動(dòng)指定原則：制定合適價(jià)格、保證項(xiàng)目口碑、提升客戶(hù)信心；加大促銷(xiāo)力度、帶旺現(xiàn)場(chǎng)人氣、形成突圍局面；實(shí)景體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)、精細(xì)打造示范、全程形象展示。2011年1月主題活動(dòng)攻略活動(dòng)主題：宣言1 “榮譽(yù)共享”xxxxxx新年樂(lè)購(gòu)行動(dòng)活動(dòng)目的：提升美譽(yù)度活動(dòng)時(shí)間：2010年1-2月目標(biāo)客戶(hù)：老客戶(hù)、意向客戶(hù)活動(dòng)主題：“xx榮譽(yù)共享”xxxx新年老客戶(hù)樂(lè)購(gòu)行動(dòng)活動(dòng)內(nèi)容：五重優(yōu)惠：（3+2）1、“3

32、重”普惠： 20席特惠房源限時(shí)搶購(gòu)； 5002000元時(shí)尚大禮（品牌手機(jī)、相機(jī)、播放器等數(shù)碼產(chǎn)品）先簽先搶“老帶新”限時(shí)贏大禮2、“2重”機(jī)惠： （抽獎(jiǎng)）活動(dòng)期間簽約客戶(hù)抽獎(jiǎng)：特別大獎(jiǎng)價(jià)值6000元iphone 4手機(jī)1臺(tái)，1名心動(dòng)大獎(jiǎng)價(jià)值500元環(huán)藝電影院會(huì)員卡1張，2名舒心大獎(jiǎng)價(jià)值300元時(shí)尚小家電1臺(tái)，3名、活動(dòng)期間，每月底選取上月底至本月底成交/來(lái)訪/來(lái)電客戶(hù)20名送50元話費(fèi)。 2、活動(dòng)主題：宣言2“品牌共享”xxxx品牌月，六盤(pán)聯(lián)動(dòng)目的：品牌重塑，凸顯xx價(jià)值，銜接2010年12月主題“2010年光谷南銷(xiāo)量冠軍”從品牌端，提升形象，增強(qiáng)xx品牌影響力“六盤(pán)聯(lián)動(dòng)”：利用外展點(diǎn)展示時(shí)間

33、長(zhǎng)，人流量聚集的優(yōu)勢(shì)，在各項(xiàng)目外展點(diǎn)設(shè)立聯(lián)動(dòng)展示區(qū)，讓客戶(hù)每到一個(gè)展點(diǎn)亦為參加一次“房交會(huì)”。、在xxxxxx、xx拉菲、xx心語(yǔ)、xx圓夢(mèng)城、xx中央公館、xx十二橡樹(shù)莊園外展點(diǎn)設(shè)立“特別聯(lián)動(dòng)展示區(qū)”，通過(guò)圖片展示、影音介紹、宣傳資料等向客戶(hù)展示項(xiàng)目特點(diǎn)、xx企業(yè)文化等。在武昌核心商圈（魯巷、亞貿(mào)、群光、新世界等）設(shè)立宣傳點(diǎn)，落地宣傳全面鋪開(kāi)。六盤(pán)聯(lián)動(dòng)展示區(qū)2011年3月主題活動(dòng)攻略1、宣言3“品位共享”2011xx房企領(lǐng)袖論壇作用：全城事件影響宣傳，全省企業(yè)領(lǐng)袖圈層滲透保利會(huì)會(huì)員免費(fèi)參加配合銷(xiāo)售，已升級(jí)客戶(hù)免費(fèi)參加中國(guó)WTO首席談判代表龍永圖蒞臨大會(huì)武漢知名房企聯(lián)合論壇先于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手造勢(shì)，啟

34、動(dòng)第一輪蓄客一個(gè)月的前期活動(dòng)推廣、造勢(shì)，吸引全城關(guān)注啟動(dòng)蓄客名人效應(yīng)全城影響活動(dòng)出發(fā)點(diǎn)：有全國(guó)影響力的專(zhuān)家，帶來(lái)有全民影響力的話題，配合項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)起勢(shì)；目標(biāo)：建立全城矚目影響力，提升客戶(hù)消費(fèi)熱情時(shí)間：3月底關(guān)鍵動(dòng)作：1、春節(jié)前確定活動(dòng)方案 2、與項(xiàng)目認(rèn)籌沖刺掛鉤2011年4月主題活動(dòng)攻略1、活動(dòng)主題：宣言4“社區(qū)共建”xxxxxx二期新品上市暨“項(xiàng)目業(yè)主品質(zhì)監(jiān)督員”任命儀式活動(dòng)目的：提出“社區(qū)共建”理念，用“xx會(huì)”與客戶(hù)服務(wù)互動(dòng)，旨在發(fā)揚(yáng)社區(qū)文化、豐富社區(qū)生活，構(gòu)建和諧社區(qū)?；顒?dòng)不僅是一次開(kāi)盤(pán)儀式，而更多的是通過(guò)活動(dòng)與廣大業(yè)主共同探討，讓業(yè)主投入到“社區(qū)共建”事業(yè)中來(lái)，并為項(xiàng)目發(fā)展提出寶貴意見(jiàn)

35、和建議。目標(biāo)客戶(hù)群：老客戶(hù)、意向客戶(hù)、xx業(yè)主活動(dòng)主題：“同享xx，共建社區(qū)”二期新品上市暨“項(xiàng)目業(yè)主品質(zhì)監(jiān)督員”任命儀式活動(dòng)內(nèi)容： 活動(dòng)安排一：xxxxxx二期開(kāi)盤(pán)儀式； 活動(dòng)安排二：業(yè)主們與項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)單位、施工單位和物業(yè)管理單位進(jìn)行溝通，了解項(xiàng)目在整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和園林設(shè)計(jì)特點(diǎn)； 活動(dòng)安排三：活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)選舉出5名業(yè)主作為項(xiàng)目“品質(zhì)督導(dǎo)員”，由開(kāi)發(fā)商授予特別權(quán)利，全面監(jiān)督項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程。 活動(dòng)安排四：由xx會(huì)會(huì)長(zhǎng)向“品質(zhì)監(jiān)督員”介紹權(quán)利、義務(wù)，以及xx會(huì)開(kāi)展的活動(dòng)和下一步的工作規(guī)劃，并招募業(yè)主入會(huì)；2、xxxxxx客戶(hù)通訊創(chuàng)建作用：配合x(chóng)x會(huì)會(huì)刊，作為xx項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)的客戶(hù)溝通渠道，

36、向業(yè)主及意向客戶(hù)派發(fā)，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，保障項(xiàng)目信息傳遞的及時(shí)性。xx客戶(hù)通訊每月一刊，圍繞每月推售節(jié)點(diǎn)發(fā)布。以月為單位，每月一期，如遇特殊節(jié)點(diǎn)可增發(fā)；客戶(hù)通訊發(fā)布配合銷(xiāo)售，以項(xiàng)目信息、企業(yè)文化、新推售房源信息為主； 主 題重點(diǎn)內(nèi)容 (3月)“xx！18年，33城”xx，xx200萬(wàn)方品牌生活圈“2011年，xx的品牌年”董事長(zhǎng)寄語(yǔ)封面封底：xxxxxx形象廣告企業(yè)文化背景宣傳項(xiàng)目首期熱銷(xiāo)宣傳 (4月)“湖邊的原味英倫”xx樣板房現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄“造最好的房子，獻(xiàn)給xx”總經(jīng)理訪談“xx采風(fēng)”xxxxxx游記xx生活氛圍樣板房體驗(yàn)景觀示范區(qū)體驗(yàn) (9月)xxxxxx 景觀王座 驚現(xiàn)光谷頂級(jí)產(chǎn)品推薦 (10

37、月)“夢(mèng)圓一片海，擁抱湯遜湖最浪漫的百米水岸線”“投資理財(cái)經(jīng)”英倫小鎮(zhèn)風(fēng)情投資理財(cái)專(zhuān)題2011年5月主題活動(dòng)攻略1、名宅名車(chē)名模，五月共賞五一名宅名車(chē)名模聯(lián)展，中央景觀水系盛大開(kāi)放活動(dòng)出發(fā)點(diǎn)：與國(guó)際汽車(chē)品牌嫁接，持續(xù)項(xiàng)目高端形象活動(dòng)目標(biāo)：提升項(xiàng)目高端形象，為中央景觀水系盛大開(kāi)放造勢(shì)活動(dòng)時(shí)間：5月1日5月2日活動(dòng)內(nèi)容：1、5月1日期間，啟動(dòng)車(chē)房聯(lián)展活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)抽獎(jiǎng)，連續(xù)兩天的名車(chē)、名模、名宅聯(lián)展，實(shí)現(xiàn)品牌互動(dòng)；2、中央景觀水系、營(yíng)銷(xiāo)中心泳池、樣板房全面開(kāi)放參觀；3、5月全系列推廣報(bào)道跟進(jìn)“xxxxxx品鑒實(shí)錄”，“悠悠水岸話生活”2個(gè)系列報(bào)道。2、業(yè)主老帶新計(jì)劃與首批房源推售同期啟動(dòng)已購(gòu)房客戶(hù)

38、老帶新計(jì)劃，持續(xù)促進(jìn)后續(xù)房源成交 活動(dòng)主題：老帶新優(yōu)惠活動(dòng)活動(dòng)啟動(dòng)時(shí)間：2011年5月1日起活動(dòng)地點(diǎn)：xxxxxx現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心客戶(hù)身份確認(rèn)：已購(gòu)買(mǎi)xxxxxx房源的客戶(hù)為老客戶(hù)關(guān)鍵動(dòng)作：參加活動(dòng)的老客戶(hù)，需與新客戶(hù)一同到營(yíng)銷(xiāo)中心，新客戶(hù)填寫(xiě)入會(huì)申請(qǐng)書(shū)，老客戶(hù)填寫(xiě)推薦確認(rèn)表活動(dòng)方法：老客戶(hù)推薦新客戶(hù)成交后，經(jīng)身份確認(rèn)后，發(fā)放xx業(yè)主權(quán)益卡，享受相應(yīng)優(yōu)惠通過(guò)口頭傳播方式發(fā)布由老客戶(hù)推薦可獲優(yōu)惠權(quán)，避免利益關(guān)系過(guò)直接?？?戶(hù)優(yōu) 惠老客戶(hù)(業(yè)主)享受減免一年物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠新客戶(hù)同等享受一年物業(yè)費(fèi)的房?jī)r(jià)優(yōu)惠備 注新老客戶(hù)均有機(jī)會(huì)獲得參加年終xx會(huì)組織的“旅游大獎(jiǎng)”活動(dòng)3、“睛彩”xxxxxx會(huì)會(huì)員暨xxxx

39、業(yè)主個(gè)人作品展” 活動(dòng)目的：通過(guò)會(huì)員和業(yè)主的個(gè)人作品比賽推廣xx項(xiàng)目，形成口碑傳播。目標(biāo)客戶(hù)群：xx業(yè)主活動(dòng)時(shí)間：2011年5月6月活動(dòng)地點(diǎn)：xxxxxx營(yíng)銷(xiāo)中心活動(dòng)人員：xx會(huì)會(huì)員及xxxxxx業(yè)主活動(dòng)內(nèi)容：1、作品征集期墨彩人生書(shū)法繪畫(huà)類(lèi)：油畫(huà)、版畫(huà)、水彩、水粉、國(guó)畫(huà)、書(shū)法等，題材不限；光影流年拍照攝影類(lèi)：人物、風(fēng)光、家居、寫(xiě)實(shí)等，題材不限；能工巧匠手工制品類(lèi)：剪紙、雕塑、布藝、刺繡等，題材不限；作品公示期所有征集的業(yè)主作品將在xxxxxx營(yíng)銷(xiāo)中心和項(xiàng)目網(wǎng)站上同步展示，以供大眾評(píng)審?fù)镀痹u(píng)選。獲獎(jiǎng)作品公布期主辦單位將評(píng)選出現(xiàn)場(chǎng)人氣王和網(wǎng)絡(luò)人氣獎(jiǎng)，并組織專(zhuān)家評(píng)審團(tuán)對(duì)當(dāng)代藝術(shù)館現(xiàn)場(chǎng)展示的作品進(jìn)行

40、評(píng)定，評(píng)選出優(yōu)勝者并予以頒獎(jiǎng)；獲獎(jiǎng)?wù)呙麊渭白髌穼⒃陧?xiàng)目網(wǎng)站公布。獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：網(wǎng)絡(luò)人氣獎(jiǎng)（3名）現(xiàn)場(chǎng)人氣王（3名）專(zhuān)家現(xiàn)場(chǎng)評(píng)審，每類(lèi)作品分別設(shè)置三個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)：一等獎(jiǎng)（1名），二等獎(jiǎng)（2名），三等獎(jiǎng)（3名）2011年8月主題活動(dòng)攻略1、xxxxxx“裝修交流會(huì)”活動(dòng)活動(dòng)目的：宣傳項(xiàng)目，促進(jìn)銷(xiāo)售裝修交流會(huì)給xxxxxx業(yè)主提供現(xiàn)場(chǎng)答疑解惑的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)一站式全方位解決設(shè)計(jì)裝修的后顧之憂，進(jìn)一步促進(jìn)xx會(huì)與業(yè)主會(huì)員的情感交流。提升了品牌形象；積極有效地宣傳xx項(xiàng)目營(yíng)造的生活理念，通過(guò)活動(dòng)增強(qiáng)業(yè)主的歸屬感，這些都給項(xiàng)目做了一個(gè)好的宣傳，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。目標(biāo)客戶(hù)群：業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主和意向客戶(hù)活動(dòng)內(nèi)容：xxxxxx在項(xiàng)目

41、現(xiàn)場(chǎng)售樓處舉辦“xx裝修交流會(huì)”，活動(dòng)分為四個(gè)部分，其具體活動(dòng)內(nèi)容安排如下：活動(dòng)一：邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)xxxxxx在打造一個(gè)生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的人居環(huán)境方面的理念?；顒?dòng)二：邀請(qǐng)權(quán)威風(fēng)水師，把有關(guān)居家的位置、朝向、布局、營(yíng)建、擇日等一一講解，讓更多業(yè)主深入了解人與環(huán)境的玄學(xué)奧妙?；顒?dòng)三：裝修設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員為業(yè)主、會(huì)員朋友解答裝修設(shè)計(jì)疑惑及相關(guān)問(wèn)題；活動(dòng)四：幸運(yùn)業(yè)主抽獎(jiǎng)。2011年9月主題活動(dòng)攻略xx地產(chǎn)2011年“中秋賞月 祝福中國(guó)”VIP客戶(hù)聯(lián)誼活動(dòng)活動(dòng)目的：通過(guò)公益活動(dòng)，樹(shù)立企業(yè)良好口碑目標(biāo)客戶(hù)群：別墅業(yè)主及別墅意向客戶(hù)活動(dòng)內(nèi)容：xx地產(chǎn)與媒體在xx輪渡公司晴川閣號(hào)游輪上，聯(lián)合舉辦“中秋

42、賞月，祝福中國(guó)”VIP客戶(hù)聯(lián)誼活動(dòng)：活動(dòng)一：來(lái)賓共賞中秋明月品嘗高檔冷餐，欣賞英式風(fēng)情藝術(shù)表演（風(fēng)笛、踢踏舞、魔術(shù)等）；活動(dòng)二： 在現(xiàn)場(chǎng)來(lái)賓中抽取8名幸運(yùn)者獲得香港迪士尼樂(lè)園門(mén)票；活動(dòng)三：邀請(qǐng)xx知名英國(guó)學(xué)者與來(lái)賓共同探討“xxxx”文化。2011年11月主題活動(dòng)攻略擁抱城市最浪漫的100米水岸線百人集體婚禮，賦予xxxxxx浪漫水岸情感標(biāo)簽活動(dòng)目的：以小鎮(zhèn)中心展示啟動(dòng)為節(jié)點(diǎn)，節(jié)日期間的百人集體婚禮，意在打造合肥最美麗、最浪漫的地點(diǎn)。賦予小鎮(zhèn)中心城市最浪漫水岸的情感標(biāo)簽，啟動(dòng)小鎮(zhèn)中心推廣?；顒?dòng)時(shí)間：11月1日活動(dòng)內(nèi)容:1、向社會(huì)公開(kāi)接受50對(duì)新人（100名）報(bào)名；2、活動(dòng)當(dāng)日?qǐng)?bào)紙、網(wǎng)絡(luò)全程報(bào)道；3、新人抽獎(jiǎng)巴里島五日蜜月游。第五節(jié)、營(yíng)銷(xiāo)展示策略對(duì)于一期實(shí)景的建議：品鑒xxxx細(xì)節(jié)之美！全面實(shí)現(xiàn)一期景觀的觀賞性，增強(qiáng)客戶(hù)體驗(yàn)感，讓二期客戶(hù)能在一期實(shí)景中充分體驗(yàn)xx社區(qū)魅力。從產(chǎn)品端，完善形象，提高項(xiàng)目整體對(duì)位感：增加主景觀區(qū)亮點(diǎn)景觀，畫(huà)龍點(diǎn)睛，注重夜間效果，增加視覺(jué)感：入口主景觀帶、園區(qū)組團(tuán)景觀綠化與居住者日常生活習(xí)慣的互動(dòng)結(jié)合等。塑造與“英倫主題生活”匹