成都某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1_secret

1、PAGE 四川*發(fā)展有限公司*花園項(xiàng)目可研報(bào)告二七年八月 “*花園” 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 項(xiàng)目概況3 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場分析6 第三章 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場及競爭分析14 第四章 項(xiàng)目SWOT分析與定位17 第五章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織實(shí)施計(jì)劃22 第六章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃25 第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評價(jià)29 第八章 不確定性分析30 第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析32 第十章 分析結(jié)論和建議 32第一章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目主辦單位概況 （一）、開發(fā)商名稱：四川*發(fā)展有限公司 （二）、法定代表：* （三）、法定地址：（四）、注冊資本：人民幣陸仟貳佰萬元整 （五）、經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、

2、經(jīng)營 （六）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)：二級資質(zhì) 四川*發(fā)展有限公司是經(jīng)四川省工商行政管理局批準(zhǔn)成立的有限責(zé)任公司。注冊資本人民幣6200 萬元，現(xiàn)有股東為：*投資有限責(zé)任公司投資比例占80.60%；四川*有限公司，投資比例占10%；XX，投資比例占9.40%。公司成立于2000 年3 月21 日，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為二級，經(jīng)營住所位于成都市人民南路四段，法定代表人為*。 公司自成立以來，主要開發(fā)項(xiàng)目有邛崍市東森花園、雙流縣棠湖帝景、成都*酒店管理有限公司的“西蜀人家”、“錦繡城”三星級園林式酒店等， *公司目前聚集了一大批年輕有活力、銳意進(jìn)取的專業(yè)團(tuán)隊(duì)和企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，公司核心骨干3

3、8 人，其中高級職稱5 人，中級職稱20 人。（七）項(xiàng)目公司母公司四川省*集團(tuán)介紹四川*集團(tuán)是一家以房產(chǎn)開發(fā)、酒店餐飲為核心，涉足工程建設(shè)、園林綠化、物業(yè)管理、商品砼材的同心多元化、產(chǎn)業(yè)縱深一體化發(fā)展的民營企業(yè)集團(tuán)，目前集團(tuán)注冊資金2.5億元，集團(tuán)在總體上實(shí)施成本集中化和差別集中化的聯(lián)合戰(zhàn)略，努力挺進(jìn)藍(lán)海戰(zhàn)略市場。集團(tuán)整體機(jī)動靈活，集中優(yōu)勢資源，以差異化、專業(yè)化和規(guī)?；癁橹笇?dǎo)，找準(zhǔn)目標(biāo)市場，做強(qiáng)做大。目前集團(tuán)正全力進(jìn)行產(chǎn)品、項(xiàng)目優(yōu)化升級，以凝聚更大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，把建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群作為調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要戰(zhàn)略，對產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行戰(zhàn)略整合，以增強(qiáng)產(chǎn)品之間、項(xiàng)目之間的關(guān)聯(lián)、配

4、套與協(xié)同效應(yīng)。 集團(tuán)自成立以來，先后成功開發(fā)了多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，有以“東森花園”、“蜀郡”、“棠湖帝景”為代表的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有以“西蜀人家”、“錦繡城”為代表的旅游餐飲項(xiàng)目，這些項(xiàng)目都為集團(tuán)公司的發(fā)展帶來了巨大的社會和經(jīng)濟(jì)效益，為集團(tuán)的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。未來，在政府的大力支持下，集團(tuán)將爭取用鄉(xiāng)村酒店連鎖經(jīng)營資產(chǎn)來上市，募集的資金全部投入鄉(xiāng)村酒店建設(shè)，把鄉(xiāng)村酒店打造成為雙流的一個(gè)品牌，成都的一張名片。 二、項(xiàng)目概況及背景 1、項(xiàng)目位置： “*花園”項(xiàng)目位于*縣*鎮(zhèn)，地理位置優(yōu)越。北臨*城與*城聯(lián)系的重要城市干道，西臨城市規(guī)劃的中央森林綠地，南臨城市規(guī)劃次級中央森林綠地，東臨城市規(guī)劃次干道。用地面

5、積約225.9畝。該地塊地理區(qū)位置較優(yōu)越，交通方便，北部可便捷聯(lián)系成都繞城高速。同時(shí)，依托城市干道與其他重要城市相連。2、項(xiàng)目用地及現(xiàn)狀： “*花園”項(xiàng)目用地位于東升鎮(zhèn)西北部的新城區(qū)內(nèi)（一桿旗北段SLG-（2007）-02號地塊），規(guī)劃總用地面積150600平方米。 用地現(xiàn)狀：已與政府部門簽訂有關(guān)協(xié)議，2007年7月20日動工。 3、項(xiàng)目規(guī)劃簡介： “*花園”項(xiàng)目總體規(guī)劃的背景立足于成都市總體規(guī)劃的戰(zhàn)略構(gòu)想。該規(guī)劃明確提出了成都向東向南的發(fā)展方向，而雙流位于成都南面近郊，地理位置優(yōu)越，雙流縣城未來20年角色定位是：建成一流的空港園林城市，按照雙流最新的規(guī)劃，到2020年，雙流將建設(shè)成為城南一個(gè)

6、城區(qū)面積95平方公里左右，城市人口近100萬的中等城市。這就意味著從現(xiàn)在開始，雙流城區(qū)面積年平均擴(kuò)大3個(gè)多平方公里，年均新增人口4萬。在這個(gè)南部新城的規(guī)劃中，將形成以居住商業(yè)金融行政辦公文化娛樂為主的城市綜合發(fā)展區(qū)。打造雙流新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)支撐有力環(huán)境清閑優(yōu)美具有現(xiàn)代氣息的生態(tài)型數(shù)字化園林式HRD（健康宜居）城區(qū)。雙流新城區(qū)規(guī)劃為ABCD四大城市組團(tuán)，其中 B組團(tuán)位于東升新區(qū)的西北部，繞城路穿越該組團(tuán)，交通條件使利。雙楠大道與繞城路交接處為組團(tuán)門戶景觀區(qū)；繞城路西側(cè)地理中心鄰弧形干道設(shè)置組團(tuán)中心區(qū)，景區(qū)軸由門戶景觀區(qū)至組團(tuán)中心區(qū)滲入中心綠軸。本項(xiàng)目即位于B城市組團(tuán)內(nèi)，利于分享

7、城市發(fā)展前景所帶來的機(jī)遇。本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)理念上，注重景觀互為滲透的空間體驗(yàn)，采用都市綠島生態(tài)型規(guī)劃手法，強(qiáng)調(diào)功能配套與整合，強(qiáng)調(diào)城市景觀的完整性和協(xié)調(diào)性一體化。在細(xì)節(jié)上，注意高效的交通流線方式及節(jié)能高效的統(tǒng)一。將本項(xiàng)目打造成反映雙流地域文化和現(xiàn)代感強(qiáng)烈的城市都市建筑群。4、項(xiàng)目周邊配套： 項(xiàng)目地處雙流縣城東升鎮(zhèn)西北一桿旗，區(qū)域道路通達(dá)，配套設(shè)施日趨完善。東升是川藏路新雙楠大道等多條交通要道的過境地。雙楠大道、新大件路、拆建后的大件路、機(jī)場路、機(jī)場高速、成雅高速均通達(dá)雙流，未來的地鐵線和城際快速交通線通往雙流。使東升與成都城區(qū)的對接，線路更為密集。項(xiàng)目所處的位置與未來雙流縣政府部門辦公大樓僅一路之

8、隔，是未來雙流縣房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。其東面緊鄰城市主干道，配套設(shè)施相對完整；南面面臨新城區(qū)廣闊的公共綠地，環(huán)境優(yōu)美，視野開闊，陽光充足；西面面臨新城區(qū)最大的景觀綠化帶和城市次干道，街道尺度適宜，景色豐富；北面面臨城市主干道，是成都方向人流的主要來向，車流量較高。三、項(xiàng)目評估結(jié)論及建議 （一） 評估結(jié)論 1、項(xiàng)目市場及建設(shè)條件 “*花園”項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，近兩年來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)密集，屬成都市雙流縣房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。項(xiàng)目具備開發(fā)高品質(zhì)樓盤的市場條件。 2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 一、建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1、總建筑面積 39.31萬1.1 純住宅建筑面積 23.6萬1.2

9、 商業(yè)建筑面積 1.5萬（其中商業(yè)10000平米，辦公5000平米，均為地上部分，地下部分含在產(chǎn)權(quán)式小戶型公寓的27000平米地下建筑面積中。）1.3商業(yè)住宅（產(chǎn)權(quán)式小戶型公寓）面積10.56萬（其中地下建筑面積27000平米，為公寓與商業(yè)及辦公區(qū)共用。）1.4酒店建筑面積m2 3.65萬其中：地上建筑面積2.85萬平米（客房層面積1.4萬平米，其他面積1.45萬平米），地下建筑面積0.8萬平米15機(jī)動車停車數(shù)2460輛（其中酒店160輛，商業(yè)部分（含產(chǎn)權(quán)式公寓）800輛，純住宅部分1500輛）非機(jī)動車4600（其中酒店與商業(yè)部分（含產(chǎn)權(quán)式公寓）1900輛，純住宅部分2700輛）。2、凈用地面

10、積 225.9畝3、建筑密度 商業(yè)50%,住宅25%4、容積率 商業(yè)1.5，住宅5.05、綠地率 %住宅25%，商業(yè)無要求二、投資估算及資金籌措 1.開發(fā)建設(shè)投資與資金籌措情況請參見本可研第六章。2關(guān)于售價(jià)估算，利潤測算，財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)等，請參見第六章分析結(jié)論與建議。 （二）項(xiàng)目分析結(jié)論和建議 本項(xiàng)目具有良好的市場環(huán)境和自身發(fā)展條件，開發(fā)建設(shè)條件，經(jīng)測算項(xiàng)目可行，預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益良好。 在目前日益激烈的房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境中，建議隨時(shí)關(guān)注政策動向，發(fā)揮自身優(yōu)勢，充分把握市場動態(tài)，采取切實(shí)可行的工程措施和方案，根據(jù)市場承接能力，準(zhǔn)確把握市場需求變化，采取有效的營銷手段，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)預(yù)定經(jīng)濟(jì)目標(biāo)

11、。 四、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告編制前提 1、本次項(xiàng)目可行性分析是基于提供的資料及情況真實(shí)無偽為前提。 2、本報(bào)告對項(xiàng)目定位及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析研究，內(nèi)容包括： 項(xiàng)目建設(shè)的可行性、市場前景分析及預(yù)測、建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容、經(jīng)濟(jì)效益、主要風(fēng)險(xiǎn)及防范措施等。 3、本次項(xiàng)目可行性分析是基于該項(xiàng)目能夠按計(jì)劃合法地、正常地進(jìn)行工程建設(shè)，完工后工程質(zhì)量符合國家標(biāo)準(zhǔn)的前提條件下進(jìn)行的分析。 4、本次項(xiàng)目可行性分析力求在專業(yè)知識和業(yè)務(wù)范圍內(nèi)努力做到報(bào)告的準(zhǔn)確性。 5、分析依據(jù)為四川*發(fā)展有限公司已取得該項(xiàng)目國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。 6、項(xiàng)目投資經(jīng)營各項(xiàng)參數(shù)確定系依據(jù)市場調(diào)

12、查及分析預(yù)測的結(jié)果并結(jié)合該項(xiàng)目的實(shí)際情況。 五、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告主要編制依據(jù) 1、本報(bào)告根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國建筑法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國城市規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例和國家、地方的有關(guān)法規(guī)、政策。 2、建設(shè)部頒布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法（第二版）。 3、國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)。 4、四川*發(fā)展有限公司營業(yè)執(zhí)照。 5、四川*發(fā)展有限公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。 6、項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖及初步設(shè)計(jì)說明。 7、現(xiàn)場實(shí)勘及市場調(diào)查資料。 8雙流縣政府與四川*發(fā)展有限公司投資協(xié)議。第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場分析 一、宏觀政

13、策環(huán)境及雙流房地產(chǎn)市場分析 （一）區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.1成都區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.11 成都宏觀經(jīng)濟(jì)基本面分析1995年以來，成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）一直保持強(qiáng)勁的增長勢頭，年平均增速達(dá)到14.33。（數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒）成都GDP增長幅度分析：單純從總量指標(biāo)來看，成都近16年經(jīng)濟(jì)呈較大規(guī)模增長。用相對指標(biāo)進(jìn)一步分析成都GDP總量和人均GDP的增長幅度情況，可進(jìn)一步得出成都在何時(shí)處于高速、穩(wěn)定、緩慢發(fā)展的態(tài)勢。 增長幅度趨勢圖所示，成都近16年的經(jīng)濟(jì)增長率呈波動性趨勢，即經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度波動性較大，穩(wěn)定性較差。無論從總量GDP和人均GDP來說，1993年達(dá)到了近15年來的最高峰，增幅分別為

14、39.23和37.80；之后從1994年到1999年增長幅度呈下降趨勢，且GDP總量增幅在1999年達(dá)到了最低點(diǎn)為7.93，則該時(shí)間區(qū)域內(nèi)成都經(jīng)濟(jì)緩慢發(fā)展；2000年到2004年增幅略有回升，但幅度不大，說明這5年中成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢相當(dāng)穩(wěn)定；2005年增幅又跌到了底點(diǎn)，其人均GDP增幅為近15年來的最低點(diǎn)為5.47，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相比之前已相當(dāng)緩慢。歷年成都市人均GDP及增長率人均GDP的年平均增速為11.55，2006年人均GDP24932元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值按目前匯率計(jì)算超過3000美元。 （數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒）較高的人均GDP水平說明成都的人均生產(chǎn)能力較高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)人均GDP達(dá)到

15、8001000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入起步階段；人均GDP在13008000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入快速上升階段；當(dāng)達(dá)到800013000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)階段；人均GDP在13000美元以上時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入萎縮階段。目前，成都的人均GDP處于13008000美元之間，故成都房地產(chǎn)屬于快速上升階段。112成都房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2006年，在國家宏觀調(diào)控政策背景下，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐月強(qiáng)勢增長態(tài)勢，商品房施工面積大幅增長；房地產(chǎn)市場總體供需兩旺，商品房供需總量均創(chuàng)歷史新高；商品住宅市場表現(xiàn)活躍，是房地產(chǎn)市場主要增長點(diǎn)；二手房市場對稅收政策變化反應(yīng)敏感，在去年第三季度經(jīng)歷了短期成交量冷縮后在年底又較快地恢復(fù)

16、到正常交易水平，去年二手房成交量仍然實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展；住房價(jià)格漲幅回落，但仍然處于高位。去年下半年，隨著市政府貫徹國家宏觀調(diào)控政策各項(xiàng)措施的實(shí)施，房價(jià)及其漲幅出現(xiàn)回落走勢，宏觀調(diào)控取得一定成效。具體而言，2006年成都房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特征：.房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅呈逐月增長態(tài)勢 1）2006年，成都市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資619.17億元，同比增長37.4%；其中住宅完成投資439.67億元，同比增長49.6%。成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅由1-3月的3.9%、1-6月的24.3%、1-9月的33.0%增長到1-12月的37.4%，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐月增長態(tài)勢。2）開發(fā)企業(yè)自籌資金能力增強(qiáng) 2006年，成都

17、市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額為885.04億元，同比增長66.4%。在各類資金來源構(gòu)成中，其中國內(nèi)貸款為100.20億元，同比增長63.7%，占比為11.3%，比重進(jìn)一步縮??；利用外資24.29億元，同比增長73.0%，占比提高到2.7%；自籌資金378.60億元，同比大幅增長83.3%，占比為42.8%；其他資金來源為381.95億元，同比增長52.6%，占比提高到43.2%(其中：定金及預(yù)付款為289.70億元，同比增長45.0%)?？偟膩砜?，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，對國內(nèi)貸款和外資的依賴度比往年明顯減小，而自籌資金和其他資金成為主要的開發(fā)資金來源，占總量的86%。3）.商品房施工、竣工面積大幅

18、增長 2006年，成都市商品房施工面積達(dá)到4827.02萬平方米，同比增長45.0%；其中新開工面積為1957.83萬平方米，同比增長24.8%。全市商品房竣工面積為1067.17萬平方米，同比增長64.7%。2006年成都市商品房施工、竣工面積大幅增長主要是受到住宅開發(fā)的支撐。辦公用房的施工面積大幅增長，開發(fā)勢頭火熱；商業(yè)營業(yè)房施工面積與上年基本持平，但新開工面積下降20%。4）全市商品房供求總量大幅增長，均首年突破2000萬平方米。 2006年，全市供應(yīng)商品房2351.45萬平方米，增長27.0%；全市成交商品房2004.24萬平方米，同比增長27.8%。五城區(qū)供應(yīng)商品房1197.82萬平

19、方米，增長24.6%，成交商品房1008.80萬平方米，增長31.0%。2006年成都市商品房供應(yīng)和成交面積首年突破2000萬平方米，市場總體表現(xiàn)為供求兩旺的局面。5）全市住宅市場持續(xù)活躍，支撐了市場規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。 2006年，商品住宅仍是投資開發(fā)和需求的熱點(diǎn)。去年全市商品住宅新增供應(yīng)1942.44萬平方米，大幅增長35.1%，成交1784.18萬平方米，大幅增長35.7%。全市新建商品住宅供應(yīng)和成交量分別占商品房總量的82.6%和89.2%。同期五城區(qū)商品住宅新增供應(yīng)907.47萬平方米，大幅增長31.0%，成交864.11萬平方米，大幅增長27.9%。五城區(qū)新建商品住宅供應(yīng)和成交量分別占商

20、品房總量的75.8%和85.7%。商品住宅為市場供需主力，需求潛力巨大，支撐了房地產(chǎn)市場規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。12 雙流區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析121雙流宏觀經(jīng)濟(jì)基本面分析雙流縣地處蜀中腹地，縣城東升鎮(zhèn)距成都市區(qū)16km。雙流縣是成都市郊大縣，轄東升鎮(zhèn)、華陽鎮(zhèn)、永安鎮(zhèn)、勝利鄉(xiāng)、籍田鎮(zhèn)、公興鎮(zhèn)、煎茶鎮(zhèn)、文星鎮(zhèn)、黃甲鄉(xiāng)等26 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。該縣幅員面積1072km2， 總?cè)丝?1 萬。地理位置位于成都市南沿，自東向西三面緊鄰成都，交能四通八達(dá)，是成都向南發(fā)展的中心。2006年，雙流地區(qū)生產(chǎn)總值227.8億元，縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力連續(xù)11年位居全省“十強(qiáng)縣”之首，縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力連續(xù)6年名列全國百強(qiáng)，排位升至43位，成為全

21、省唯一躋身“全國中小城市綜合實(shí)力百強(qiáng)”的縣（市）。隨著新修編的成都市總體規(guī)劃的出臺，明確了成都市向南向東的發(fā)展方向，雙流因位居成都南面近郊，其房地產(chǎn)開發(fā)也理所當(dāng)然緊跟市區(qū)發(fā)展的步伐。根據(jù)成都市發(fā)展規(guī)劃，成都市未來的南部新城包括大源、華陽、東升、航空港開發(fā)區(qū)、牧馬山開發(fā)區(qū)五個(gè)組團(tuán)，形成南部新城，為生活居住輔城、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高教園區(qū)、休閑度假區(qū)。總體區(qū)域面積400 平方公里，包括11 個(gè)城鎮(zhèn)，是雙流縣經(jīng)濟(jì)最活躍，發(fā)展最強(qiáng)勁的地區(qū)， 大量的可供開發(fā)的淺丘臺地緊臨中心城，是成都向南發(fā)展的首選地區(qū)。雙流已初步形成“井”字型和網(wǎng)狀型道路交通網(wǎng)絡(luò)，縣內(nèi)有成雅高速路、繞城高速路、成仁公路等國道干線76.8

22、公里；有雙流機(jī)場高速路、老川藏路、大件公路等省道39.3公里；有華彭路、成環(huán)路、雙楠大道、機(jī)場快速通道、長城南路、九馬路、天府大道、華陽繞城路等縣道216公里；有19公里的成昆鐵路雙流段。此外全縣26個(gè)鎮(zhèn)、466個(gè)行政村已全部實(shí)現(xiàn)村村通，全縣通車?yán)锍桃堰_(dá)1582公里，交通出行極為方便快捷。2006年通車的雙楠大道使從雙流到成都只有5.6公里距離，也就是說，從雙流到成都只有5分鐘車程，另外迎賓大道，以及擬建中的下穿式新華雙路（雙流華陽）、成都地鐵，將把雙流打造成為交通的樞紐地位。東升鎮(zhèn)做為雙流縣城所在，為全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)和信息中心。幅員面積53.2 平方公里，轄4 個(gè)村、16 個(gè)

23、社區(qū)，人口12 萬，為成都市衛(wèi)星城，省級園林城鎮(zhèn)，省級衛(wèi)生城鎮(zhèn)，省級社會治安綜合治理模范鎮(zhèn)，先后被國家民政部授予“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”、“全國最佳鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、全國小康示范鎮(zhèn)稱號，有“西南第一鎮(zhèn)”之美譽(yù)。 近年來，東升鎮(zhèn)縱深“三個(gè)集中”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展加快工業(yè)化、城市化進(jìn)程，大力提升東升“空港花園城”知名度，鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)得到全面發(fā)展。東升鎮(zhèn)正以其突出的區(qū)位優(yōu)勢，完善的基礎(chǔ)設(shè)施，科學(xué)的政策措施，迎接城鄉(xiāng)一體化、城市副中心等發(fā)展機(jī)遇。到2020年，東升鎮(zhèn)將發(fā)展成城南一個(gè)城區(qū)面積27平方公里左右、城市人口近20萬的中等城市，即東升鎮(zhèn)城區(qū)年均擴(kuò)大一平方公里，年均新增人口5000名。在由一個(gè)中等城鎮(zhèn)邁向中

24、等城市的過程中，雙流縣將采用經(jīng)營城市的一系列舉措全面推進(jìn)城市化進(jìn)程。為此，東升鎮(zhèn)將配合縣政府搞好10多平方公里土地的拆遷和儲備，以便用于公開拍賣。近期將做好東升鎮(zhèn)白河路至繞城線兩側(cè)土地儲備和廣場賓館至繞城路土地儲備，預(yù)計(jì)面積將達(dá)數(shù)平方公里。在“南部新城”的六個(gè)重點(diǎn)發(fā)展組團(tuán)中，華陽作為前期規(guī)劃重點(diǎn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)帶來的經(jīng)濟(jì)連動作用， 使之略顯成熟。而東升鎮(zhèn)，作為雙流縣縣域城鎮(zhèn)，在“城鄉(xiāng)一體化”的中期規(guī)劃（2008-2010）中，將成為華陽光彩的折射地。東升鎮(zhèn)目前人口約40 萬，尚有近26 平方公里土地可作開發(fā)建設(shè)。在城鄉(xiāng)一體化發(fā)展規(guī)劃方案中，東升組團(tuán)的城鎮(zhèn)主要功能與華陽組團(tuán)相同，主要產(chǎn)業(yè)仍為居住

25、、商貿(mào)等。東升鎮(zhèn)的未來新城以建成“綠色流動都市空港園林城市“為規(guī)劃藍(lán)圖，它作為成都衛(wèi)星城及雙流中心城鎮(zhèn)，將向城市多功能綜合性方向發(fā)展。在雙流縣”中國西部航都，成都南部新城“的總體定位之下，東升鎮(zhèn)作為以流房地產(chǎn)核心片區(qū)的地位與作用將愈加明顯。目前，東升鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)已步入大體量、高品質(zhì)階段，宗申流溪別院，水云花都，歐城花園，緯度18度，天府景秀，錦繡華都、御苑風(fēng)景、錦鎮(zhèn)等高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，已大大改觀了東升鎮(zhèn)項(xiàng)目以往只對本地客戶產(chǎn)生吸引的局限。 東升的交通條件相對其它城鎮(zhèn)優(yōu)勢明顯。雙楠大道的通車把東升鎮(zhèn)到中心城區(qū)的距離縮短到15分鐘，自駕車由川藏路經(jīng)金花鎮(zhèn)到市區(qū)，一般開車20分鐘左右可以到市區(qū)二環(huán)，如

26、果走廣都大道經(jīng)過航空港上機(jī)場大件路，一般開車在200分鐘左右可到市區(qū)神仙樹。從客運(yùn)總站或三強(qiáng)北路坐公交車，到市區(qū)紅牌樓、鹽市口等地，需要30-40分鐘。這樣的時(shí)間對于住在雙流到市區(qū)上班的人來說，完全沒有壓力。住在東升，10分鐘之內(nèi)可到國際機(jī)場。大件路、川藏路、成雅高速路等，把東升和華陽、新津、溫江、郫縣乃至更廣泛區(qū)域緊密相連連。現(xiàn)在地鐵一號線已經(jīng)開工，未來東升將有5條軌道交通線路（地鐵或輕軌）穿過，這將使東升鎮(zhèn)航空港未來的城市軌道比中心城的任何一個(gè)區(qū)都密集，生活出行非?？旖荨?22雙流房地產(chǎn)投資狀況2005年，雙流開發(fā)商品房面積246萬平米，銷售面積200余成平米，銷售額達(dá)52億元；開發(fā)商品房

27、面積占全市總量的1/6，占區(qū)（市）縣總量的1/3。近兩年，雙流房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展異常迅猛。2006年，雙流共批準(zhǔn)預(yù)售面積282.24萬平米，與2005年同比增長15%；商品房銷售面積257.5萬平米，比上年增長30%；商品房銷售額達(dá)87.37億元，同比增長68%。2006年雙流土地成交量達(dá)到了3290.66畝。作為成都近郊區(qū)縣中最具房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢的地區(qū)，雙流憑借優(yōu)越的地理位置、便利的交通、巨大的土地儲備和相對成都市區(qū)較低的地價(jià)，吸引了眾多開發(fā)商的眼光，而隨著主城區(qū)可供開發(fā)土地的日益稀少，近郊土地將在成都的土地市場中占據(jù)更為重要的位置，將成為未來成都房地產(chǎn)市場發(fā)展的重心所在。作為“西部第一強(qiáng)縣”的雙流

28、，其居家市場一直都非常巨大，以雙楠大道為樞紐的紅牌樓武侯大道金花經(jīng)濟(jì)帶已基本形成，并初具規(guī)模。目前該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量已接近百億元。如此強(qiáng)勢迅猛的經(jīng)濟(jì)增長帶在帶動大量就業(yè)的同時(shí)，必須面臨一個(gè)關(guān)于居住的問題，在紅牌樓做生意，在什么地方安家?雙流是無可爭論的首選之地。特別是隨著成都向東向南發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，雙流的居住價(jià)值日益明顯，與其他區(qū)域比，基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便利，幾條大道都沒有過路費(fèi)，這就為本縣和外地的居住者降低了居住成本。據(jù)調(diào)查顯示，目前雙流（以華陽與東升為主）在售樓盤房價(jià)均價(jià)在3400元/左右，老城區(qū)在3000元/左右。從目前銷售情況來看，房價(jià)在未來數(shù)年內(nèi)仍將繼續(xù)保持較快漲勢和較大漲輻。雙流區(qū)域

29、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，歷來注重“健康居家、自然和諧”理念，講究共性和個(gè)性的辯證統(tǒng)一，經(jīng)過10 余年的精心培育，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)60 余家，已形成較為健康、穩(wěn)定、成熟的房地產(chǎn)市場。 2005 年2006 年，在雙流城區(qū)代表性樓盤包括錦繡華都、水木華夏、緯度18、富豪時(shí)代等，2006-2007年，代表性樓盤有蜀郡，陽光華苑，遠(yuǎn)大都市風(fēng)景，棠湖帝景，大成天府景秀、久居福等。各樓盤銷售情況良好，市場需求旺盛。目前，雙流的房產(chǎn)開發(fā)正如火如荼。雙流必將以其誘人的發(fā)展前景、獨(dú)特的繞大都市的區(qū)位優(yōu)勢、方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)、高品質(zhì)的居住環(huán)境、完善的生活配套設(shè)施以及優(yōu)良的文化教育資源吸引著來自四面八方的開發(fā)商、購房戶和

30、置業(yè)投資者。 （二）、成都房地產(chǎn)行業(yè)的SWOT分析和發(fā)展趨勢預(yù)測1SWOT分析優(yōu)勢：成都是中國西部的文化、商業(yè)、金融、經(jīng)濟(jì)中心，也是重要的交通與物流樞鈕，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｈ丝诒姸?，現(xiàn)有人口1060萬，人均GDP較高，購買力強(qiáng)勁。氣候溫和，物產(chǎn)豐富，地勢平坦，交通便捷，旅游與人文資源豐富，是整個(gè)西部最適合居住的城市。這也吸引了西部其它省份的人口來成都購房和定居。外來人口購房比例近幾年均穩(wěn)定在51%左右。同時(shí)，由于成都的宜居指數(shù)較高，物業(yè)增值潛力大，許多外地投資客紛紛選擇來成都置業(yè)。近幾年在成都購房的沿海城市（如上海，北京，深圳等）居民明顯增多。成都匯聚了川內(nèi)絕大多數(shù)的高校，每年畢業(yè)生選擇留成都

31、就業(yè)的占了大多數(shù)比例，這部分學(xué)生踏入社會幾年后也加入到購房大軍中，形成了一股數(shù)量不可小視的購買力量。近年來外資企業(yè)和國內(nèi)的知名企業(yè)紛紛搶灘成都，將成都作為其西部擴(kuò)張戰(zhàn)略的重要橋頭堡，成都“總部經(jīng)濟(jì)”的格局已初步形成并將繼續(xù)得到發(fā)展。這些企業(yè)的員工和中高層管理者的住宅消費(fèi)（包括企業(yè)團(tuán)購）對拉動成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的作用也不可忽視。成都是個(gè)典型的消費(fèi)城市，商業(yè)氛圍濃厚，各類型的專業(yè)性商場眾多，社區(qū)消費(fèi)力較強(qiáng)，因此許多外地個(gè)體工商業(yè)者紛紛選擇在成都經(jīng)商和定居。這部分人往往具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對成都商鋪和住宅的發(fā)展會起到較強(qiáng)的推動作用。劣勢：成都目前城市化程度還較低，城區(qū)人口不足四百萬，農(nóng)業(yè)人口占了六

32、百多萬。而后者的購買力明顯較低，短期內(nèi)對樓市增長尚不能形成較大推動力。機(jī)會：成都已成為國務(wù)院批準(zhǔn)的試驗(yàn)區(qū)，除可享受國家優(yōu)惠政策的傾斜外，還可樹立城市品牌，利于對外對內(nèi)招商引資，從而為城市發(fā)展帶來空前巨大和長期看好的機(jī)會。成都近兩年作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，大力推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，城市拆遷和舊城改造工作力度不斷加大，這會產(chǎn)生大量的被動性住房需求，同時(shí)，由于農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民收入及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城市及主城區(qū)之間的差距逐漸縮小，前者對區(qū)域房地產(chǎn)的消費(fèi)力也將大幅度提升。成都實(shí)行城市經(jīng)營戰(zhàn)略，土地出讓收入是其重要資金來源，而土地公開招拍掛導(dǎo)致地價(jià)飛速上升。今年成都南三環(huán)已現(xiàn)出每畝1336萬元的天價(jià)地

33、塊。同時(shí)，由于二環(huán)內(nèi)的開發(fā)已基本飽和，基本已無地可供，開發(fā)方向已集中在三環(huán)內(nèi)外，直接導(dǎo)致三環(huán)和遠(yuǎn)郊的地價(jià)也一路飆升，與主城區(qū)的地價(jià)差距逐漸縮小。這種趨勢拉動了作為成都“客廳”的雙流的地價(jià)也快速攀升，同時(shí)，成都房市旺盛的市場行情對雙流也有強(qiáng)大的輻射作用，由于主城區(qū)房價(jià)較高，以及開發(fā)用地越來越少，房產(chǎn)開發(fā)的“遠(yuǎn)郊化”趨勢將會逐年強(qiáng)化，雙流正在成為或者說將很快成為各房地產(chǎn)開發(fā)商的主戰(zhàn)場，而這里相對較主城區(qū)低的房價(jià)也同時(shí)意味著較大的升幅空間。因而，可以預(yù)見雙流的房價(jià)在未來幾年內(nèi)都仍將維持較快漲勢。這對雙流房產(chǎn)開發(fā)而言機(jī)會不言而喻。成都幾年后將建成的地鐵對經(jīng)濟(jì)拉動作用巨大，雙流臨近地鐵線終點(diǎn)，與成都的聯(lián)

34、系將進(jìn)一步加強(qiáng)，這也會促進(jìn)雙流的物業(yè)升值，雙流房產(chǎn)開發(fā)向好的基本格局在未來數(shù)年內(nèi)不會改變。威脅：近兩年成都和雙流新開樓盤體量不斷擴(kuò)大，市場供應(yīng)難以在較快時(shí)間內(nèi)消化，導(dǎo)致樓盤銷售速度普遍有所放緩。國家房產(chǎn)新政使投機(jī)炒房之風(fēng)受到抑制，這在一定程度上會削弱樓市的購買力。2005 年3 月中國人民銀行出臺了“61 號”文件,即中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知。該文件調(diào)整了個(gè)人自營性住房貸款政策，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款率0.18 ，下調(diào)超額準(zhǔn)備金存款利率。中國人民銀行2006 年4 月27 日宣布， 從4 月28 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率

35、上調(diào)0.27 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.58提高到5.85。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。該政策很大程度上限制了投機(jī)者資金的來源，提高了對投機(jī)者自有資金的要求。銀行系統(tǒng)很可能會提高按揭貸款的首付至四成甚至五成，這會抑制一部分購房者的需求。此外，貸款利率可能進(jìn)一步提高，受加息影響，按揭月供提高后，購買者成本增加，降低不動產(chǎn)投資收益，這對購買需求將起到一定抑制作用。不過，央行大幅度加息的可能性幾乎為零，其累次加息的累積效應(yīng)也不會很大，因受人民幣升值壓力影響和國際壓力，及國家實(shí)施的拉動內(nèi)需擴(kuò)大消費(fèi)的長期政策，央行不可能出臺大幅度加息的措施。國家可能推出的其它房產(chǎn)新政，如傳聞中的開征物業(yè)稅等，將在一定程度

36、上平抑房價(jià)漲幅，減少市場投機(jī)行為，并可能加重普通自住型購房者的觀望心態(tài)。2成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測1)房價(jià)保持相對平穩(wěn) 二六年五月二十四日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見。 自2006 年6 月1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90 平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整后， 中低價(jià)位普通住房和經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房供應(yīng)量和市場比重的增加，使城市商品房平均價(jià)格降低。 從2006 年6 月1 日起，對購買住房不足5 年

37、轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過5 年(含5 年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過5 年(含5 年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。房屋短期交易成本增加，排除了大量的炒房者和因擔(dān)心房價(jià)上漲的提前入市購房者，客觀上降低了市場需求，緩解了供應(yīng)相對不足的矛盾，一定程度上降低了房價(jià)上漲的壓力。 2)房地產(chǎn)行業(yè)又一輪的優(yōu)勝劣汰 那些缺乏對產(chǎn)品和市場的研究，僅僅依靠概念創(chuàng)新和大量廣告轟炸， 希望短期套利的開發(fā)商將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。相反對于開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，踏踏實(shí)實(shí)在市場中做產(chǎn)品的開發(fā)商，將會獲得新的發(fā)展

38、機(jī)遇和不斷壯大的機(jī)會。房地產(chǎn)開發(fā)公司的行業(yè)格局業(yè)已形成，市場領(lǐng)導(dǎo)者、挑戰(zhàn)者、追隨者和補(bǔ)缺者，各占其位。 房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)同樣面臨新一輪的優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)項(xiàng)目操作將更加依賴房地產(chǎn)市場研究部門或者市場研究公司的專業(yè)支持，市場信息收集和市場分析研究將在更加激烈競爭的房地產(chǎn)市場中有效指導(dǎo)和創(chuàng)造性的服務(wù)于房地產(chǎn)項(xiàng)目。可以斷言，只有針對目標(biāo)市場進(jìn)行高度細(xì)分、對產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)亩ㄎ?、能夠全面充分滿足未滿足需求的項(xiàng)目，才能取得較好的市場地位，獲得滿意的投資回報(bào)。3)市場更加規(guī)范和理性 住房價(jià)格上漲在當(dāng)前得到抑制，炒房行為大幅度降低，以及住房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)逐步達(dá)到均衡，供需矛盾獲得相對緩和。通過市場監(jiān)

39、管的加強(qiáng)，和違規(guī)違法行為懲處力度的加強(qiáng)，市場交易行為在一定程度上將更加規(guī)范和理性。 4)品牌競爭日漸成熟，產(chǎn)品向個(gè)性化、精細(xì)化方向發(fā)展。 在國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)業(yè)將實(shí)現(xiàn)新的整合，一些資金實(shí)力不雄厚、業(yè)績不夠好的中小型企業(yè)將被淘汰，房地產(chǎn)業(yè)的品牌競爭更加激烈。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，土地獲得的難度和成本加大，迫使開發(fā)企業(yè)更加重視樓盤品質(zhì)、自身品牌的塑造，產(chǎn)品向著精細(xì)化、個(gè)性化方向發(fā)展。預(yù)計(jì)2008 年產(chǎn)品之間的品牌競爭會愈加明朗與激烈，堅(jiān)持樓盤的品牌化、品質(zhì)化將是成都房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的必由之路。 5)外地企業(yè)與投資者來蓉置業(yè)持續(xù)升溫。 近兩年，越來越多的外地經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人來蓉置業(yè)，紛紛看好成

40、都市場的巨大潛在需求和未來的投資升值前景。近年來成都房地產(chǎn)吸引外來投資迅速增長，成為諸多外來地產(chǎn)軍團(tuán)強(qiáng)勢登陸的地產(chǎn)新高地，國內(nèi)外知名地產(chǎn)商如香港九龍倉、菲律賓頂峰集團(tuán)、菲律賓SM、陽光100、國建集團(tuán)、深圳華僑城地產(chǎn)、中航集團(tuán)、重慶龍湖集團(tuán)、新加坡盛邦、吉寶置業(yè)、仁恒等在成都直接或間接地拿下房地產(chǎn)項(xiàng)目。而先期進(jìn)入的萬科、中海、深長城，遠(yuǎn)大、華潤置地、和記黃埔、上海綠地、融創(chuàng)、廈門滕王閣地產(chǎn)等也在擴(kuò)張領(lǐng)地，向縱深發(fā)展，固定品牌地位。外來企業(yè)的擴(kuò)張戰(zhàn)略，向成都本土開發(fā)商提出了挑戰(zhàn)，加劇成都樓市爭。預(yù)計(jì)2008 年后的幾年中外地企業(yè)與投資者來蓉置業(yè)會持續(xù)升溫。 6)房地產(chǎn)市場“外移”日趨顯著，二環(huán)路

41、外區(qū)域成為房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著“外城市化”與房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐步形成。 目前，成都二環(huán)路以內(nèi)的土地資源已剩余不多，城市的未來的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展必需向外轉(zhuǎn)移。近年成都市區(qū)出讓的國有土地中，90 以上土地面積分布在二環(huán)路以外區(qū)域，二環(huán)路以內(nèi)僅占不到10。過去兩年，隨著向東、向南發(fā)展新規(guī)劃公布，房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出向外發(fā)展的明顯特征。近兩年，二環(huán)路以外的商品房供應(yīng)面積和交易面積占市區(qū)總量的比例已均上升到70以上，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心向外轉(zhuǎn)移的趨勢已經(jīng)相當(dāng)明顯，二環(huán)路以外的房地產(chǎn)市場在市區(qū)的地位進(jìn)一步加強(qiáng)。隨著成都城市圈建設(shè)的步步推進(jìn)，成都房地產(chǎn)面臨重大的發(fā)展契機(jī)，同時(shí)也將進(jìn)一步促進(jìn)和帶動

42、成都第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成新的城市區(qū)域。 7)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存上文中對成都房市的不利因素進(jìn)行了分析，在存在未來國家會加強(qiáng)樓市宏觀調(diào)控的預(yù)期的同時(shí)，成都房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也面臨巨大政策面的機(jī)會。根據(jù)規(guī)劃，成都市快速軌道交通網(wǎng)由1 號線(南北方向主干線)、2 號線(東西方向主干線)、3 號線(東北-西南向骨干線)、4、5、6、7 號線填充線輔助線，以及6 號線支線等7 條線路組成，線路總長度274.15公里，設(shè)車站146 座。從近期來看，成都房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面對“地鐵效應(yīng)”體現(xiàn)在貫穿南北的地鐵1 號線上，主要對其沿線現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售有一定的促進(jìn)作用，以及對南郊和北郊毗鄰地鐵區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有帶動作用。 另外

43、，成都成為國家新的特區(qū)，也會促進(jìn)外來投資增加和外來人口涌入，這將為成都樓市注入新的強(qiáng)大的購買力，同時(shí)物流、商貿(mào)的進(jìn)一步繁榮也會加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)的需求，總結(jié)： 隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，居民收入不斷提高，住宅需求趨于穩(wěn)定增長狀態(tài)，一直處于警戒線以下相對較低的住房空置率水平，代表了四川特別是成都市的市場需求具有較強(qiáng)消化力。住房分配的貨幣化，將有效引導(dǎo)住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，使部分購房潛能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場購買力。舊城改造的推進(jìn)也創(chuàng)造出大量住房購買需求。值得一提的是成都市穩(wěn)中有升的理性的房價(jià)水平也促進(jìn)了一個(gè)良性發(fā)展的房地產(chǎn)市場健康成長。另外隨著成都市“五路一橋”全面建成通車及貫徹實(shí)施2020 年整體規(guī)劃，周邊縣城加快

44、城市化進(jìn)程逐步形成以中心城為核心與周邊衛(wèi)星城串聯(lián)融合為大都市的城市格局，更給成都市周邊區(qū)縣的房地產(chǎn)開發(fā)帶來了無限商機(jī)。 第三章 競爭分析 1.純住宅項(xiàng)目競爭分析：2007年7月12日針對雙流一些在售樓盤進(jìn)行了市場調(diào)查，有關(guān)資料如下。樓盤調(diào)查表（2007年7月12日）樓盤名稱御苑楓景國棟南園五星城錦鎮(zhèn)信達(dá)銀泰花園位置雙流東升鎮(zhèn)白河路雙流廣都大道雙流藏衛(wèi)路北一段155號成都市臨港路三段26號開發(fā)商四川貴通建設(shè)集團(tuán)有限公司四川國棟建設(shè)集團(tuán)有限公司四川置都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成都福地物業(yè)發(fā)展有限公司產(chǎn)品形態(tài)多層(6躍7),洋房15層電梯公寓(兩梯6戶),國棟國際大酒店一座疊拼別墅聯(lián)排別墅戶型區(qū)間(平米)

45、一期100-190,洋房150-190,二期90-180(90,120,130,133,134,180等戶型)50-180220-270320-450總戶數(shù)一期800多戶1550戶一期共316套.二期(400戶)尚未動工.合計(jì)700余戶一期107套,加上二期共240多戶剩余套數(shù)340套50套左右,可售46套中已售20多套均價(jià)一期多層3400元洋房4500元.二期未定未定一期5000元.二期6200元4600開盤時(shí)間2007年8月中旬2007年8月06年4月起取得預(yù)售證開始意向登記,同年10月開盤.2007年5月31日容積率1.53.9981.040.698綠化率70%綠地率33.4%68%綠地

46、率45%占地面積110余畝87畝240畝150余畝其它信息2008年3或4月交房公攤15-18%一期220平米戶型已售完;7月16號一期擬提價(jià)至5500元/平米公攤3%2。產(chǎn)權(quán)式公寓競爭性分析：7月20日針對在售的小戶型樓盤和較大樓盤中所含的小戶型進(jìn)行了調(diào)查，在各個(gè)調(diào)查樓盤中，鴻閣一號，書香尚品和羅曼星城代表了雙流目前僅有的極少數(shù)以小戶型為主的樓盤，其它樓盤以90-130平方為主力戶型，混合有一定比例的小戶型。樓盤名稱：鴻閣一號地點(diǎn)：成都市人民南路南延線開發(fā)商：四川晉元實(shí)業(yè)有限公司均價(jià)：4600元面積區(qū)間：一期40-80，二期尚未開盤（均為80平米以上）開盤時(shí)間：2006月6月總戶數(shù)：一期47

47、0戶，共1158戶容積率：4.89綠地率：33%樓層：24層占地面積：總建筑面積：11.8萬平米其它：2009年3月交房。此樓盤為成都大城南區(qū)域獨(dú)有的以小戶型為主的高層低密度景觀社區(qū)）。一期只剩7套。樓盤名稱：書香尚品地點(diǎn)：西南航空港長城路與臨港路交接處開發(fā)商：成都市加貝置業(yè)有限責(zé)任公司均價(jià)：3200面積區(qū)間：一期50-90，二期70-100開盤時(shí)間：2007年3月總戶數(shù)：581戶容積率：4.2綠地率：30.4%樓層：14層占地面積：36畝總建筑面積：5萬平米其它：50平米的已售完。12層以下已基本售完。12-14層均價(jià)3600元。樓盤名稱：羅曼星城地點(diǎn)：西南航空港川齒路356號（民大旁）開發(fā)

48、商：成都渝佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價(jià)：未定面積區(qū)間：30-92開盤時(shí)間：2007年8月總戶數(shù)：581戶容積率：4.5綠地率：16%樓層：15層占地面積：5畝多總建筑面積： 其它： 樓盤名稱：東升國瑞地點(diǎn)：雙流長冶路二段開發(fā)商：成都瑞耀置業(yè)有限公司均價(jià)：3500元面積區(qū)間：89-130開盤時(shí)間：2007年3月總戶數(shù)：562戶容積率：2.5綠地率：16%樓層：11層占地面積：6萬平米總建筑面積：5.8萬平米 其它： 60平米左右共20套，目前只余一套。89平米的只剩十套樓盤名稱：久居福地點(diǎn)：成都航空港(神仙樹南路9號)開發(fā)商：四川和為貴實(shí)業(yè)有限公司均價(jià)：4000(二樓起價(jià)3600,每上一層加50元)

49、，其中80多平米的戶型起價(jià)4020元。面積區(qū)間：83-160（主力83-116，除83，88，116外都是大戶型）開盤時(shí)間：2006年11月總戶數(shù)：3000多套(其中一期1000余套) 容積率：3.98綠地率：45%樓層：17+1高層電梯公寓占地面積：230畝總建筑面積：45萬平米其它： 83與88平米的戶型占一期供應(yīng)總量（1000余套）的近70%。一期分為三個(gè)批次銷售，現(xiàn)正在進(jìn)行一期二批次的銷售，剩余房源約100套。在實(shí)地調(diào)查的同時(shí)，還通過網(wǎng)絡(luò)雜志等媒體了解了其它樓盤如翰林南城、新航印象、盛世名居、齊盛藝境等的供應(yīng)與銷售情況（06年11月開盤的盛世名居與新航印象已全部售完，06年10月開盤的

50、翰林南城的小戶型已售完）。由實(shí)地調(diào)查情況及通過其它渠道對雙流樓盤的初步調(diào)研可見，目前雙流小戶型商品住宅供應(yīng)較少，市場需求旺盛，銷售速度較快，具有較大的開發(fā)前景。因此對本案的產(chǎn)權(quán)式小戶型公寓，應(yīng)該有較大的市場機(jī)會。3.酒店與商業(yè)項(xiàng)目競爭性分析：3.1酒店項(xiàng)目競爭分析略。3.2商業(yè)項(xiàng)目競爭分析：雙 流 集 中 型 商 業(yè) 項(xiàng) 目 調(diào) 查 表項(xiàng)目名稱開發(fā)商物業(yè)類型建成時(shí)間銷售價(jià)格（元/）租賃情況（元/）車位情況弘民商城四川弘民房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商鋪1996年未售5090沿街停放弘民締煌城四川弘民房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商鋪2001年未售1F：501502F：25地下車庫，不賣只租弘民商業(yè)廣場四川弘

51、民房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商鋪2003年1F：11800158002F：42803F：27801F：602F：303F：20地下車庫，不賣只租弘民美食城四川弘民房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商鋪2004年1F：530071802F：28883F：18881F：252F：153F：10內(nèi)街免費(fèi)停放雙流步行街不詳商鋪1998年當(dāng)時(shí)6000，現(xiàn)8000100004575無棠湖一號不詳購物廣場2004年均價(jià)15000不詳?shù)叵萝噹煊缮媳砜梢?，根?jù)商鋪總價(jià)等于20年租金的定價(jià)原則（按靜態(tài)回收期計(jì)算），商鋪定價(jià)在6000元/平米的均價(jià)水平是合理的。另對成都寫字樓租金價(jià)格進(jìn)行了抽樣調(diào)查，數(shù)據(jù)如下：成都寫字樓租賃價(jià)格抽樣

52、調(diào)查表（2009年8月23日）項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)樓層面積（單位：平方米）價(jià)格銀谷基業(yè)寫字樓電梯67845城市之心寫字樓電梯17115.52105川信大廈寫字樓電梯2512095國棟大廈寫字樓電梯2919565由于雙流目前寫字樓較少，商務(wù)辦公區(qū)尚不發(fā)達(dá)，有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)尚不翔實(shí)，故僅抽取部分成都寫字樓作為樣本進(jìn)行參照。第四章、項(xiàng)目SWOT 分析與定位1、優(yōu)勢（S）： 項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)高端酒店的市場空白，利于打造品牌形象，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，從而降低營銷費(fèi)用和加快銷售速度； 項(xiàng)目規(guī)劃具有差異化特色及產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢（如酒店采用傳統(tǒng)建筑風(fēng)格與現(xiàn)代設(shè)計(jì)的結(jié)合；商業(yè)辦公與住宅三部分的景觀共享；酒店式小戶型公寓

53、的6+1電梯公寓等），增強(qiáng)市場競爭力； 項(xiàng)目處于雙流縣極具發(fā)展?jié)摿Φ某菂^(qū)，市政及基礎(chǔ)設(shè)施配套即將完善，道路通達(dá)、交通便利；項(xiàng)目西、南兩側(cè)均為生態(tài)綠化帶，景觀環(huán)境極佳，這一城市的絕版地塊，有利于提升景觀式住宅和生態(tài)型酒店的居住與商用價(jià)值區(qū)域房地產(chǎn)市場連年穩(wěn)步上漲，為地塊帶來了較大的升值潛力。地塊面積較大，便于規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且利于產(chǎn)生大盤效應(yīng)，減小營銷壓力。商業(yè)、酒店與住宅聯(lián)動開發(fā)，便于為住宅打造綜合配套設(shè)施，提升樓盤品質(zhì)。同時(shí)，這種城市廣場型的復(fù)合型項(xiàng)目，具有滿足人們居住、集會、交往、休閑、娛樂、餐飲、交通等方面需求的功能，有望成為雙流的地標(biāo)性建筑。已與雙流縣政府簽訂投資協(xié)議，縣政府已同意將建成后

54、的酒店作為政府公務(wù)接待酒店和會議中心。項(xiàng)目地址位于未來以流縣政府的對面，這客觀也也有利于項(xiàng)目分享行政中心地段的區(qū)位優(yōu)勢。2、劣勢（W）： 項(xiàng)目尚處在動工伊始階段，外觀形象無法完全打造雙流本地的經(jīng)濟(jì)與商業(yè)尚不發(fā)達(dá)，酒店的品牌與吸引力尚難與成都市區(qū)的高星級酒店相比。區(qū)域內(nèi)人居與商業(yè)氣氛尚不成熟，市場承接力有限，商業(yè)區(qū)的繁榮對該地區(qū)人口增長的依賴較大，此外，酒店建成后的入住率和使用率可能受到一定影響，因而為保證酒店經(jīng)營效益，公關(guān)與營銷成本可能較大，商業(yè)區(qū)的招商費(fèi)用可能也較高。純住宅建筑面積為23.6萬平米，商業(yè)住宅達(dá)10.5萬平米，如果定位不好，二者之間可能互相產(chǎn)生競爭，且住宅體量總計(jì)達(dá)34萬平米，

55、市場難于在短期內(nèi)消化。本案包含商業(yè)與住宅兩類物業(yè)，可能部分購房者會認(rèn)為商業(yè)區(qū)會影響其居家環(huán)境，從而影響其購買意愿。商業(yè)住宅部分，其土地使用年限為40年，比之純住宅項(xiàng)目的土地使用年限70年而言存在一定劣勢。寫字樓入駐率不僅依賴于項(xiàng)目品質(zhì)，也依賴于周邊商業(yè)辦公氣氛和配套設(shè)施的完善。投資者可能出于對斷租率較高的擔(dān)心而影響項(xiàng)目銷售。對開發(fā)商而言，；寫字樓等商業(yè)物業(yè)的利潤回報(bào)盡管比商品住宅高出許多，但也存在投資回收期較長，資金壓力較大的問題。應(yīng)對策略：實(shí)施企業(yè)品牌戰(zhàn)略和相關(guān)廣告宣傳，以企業(yè)品牌支持項(xiàng)目品牌形成。加強(qiáng)營銷力度，樹立區(qū)域市場的知名度。加強(qiáng)項(xiàng)目招商，引進(jìn)適合本地消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水狀況的商業(yè)業(yè)態(tài)。

56、做好項(xiàng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與項(xiàng)目定位，優(yōu)化項(xiàng)目策劃方案并保證有效的策劃執(zhí)行，充分把握市場需求，以利項(xiàng)目建成后的快速銷售。根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)嚴(yán)密科學(xué)地安排資金投資計(jì)劃，做好現(xiàn)金流量預(yù)測。盡快上馬住宅項(xiàng)目如小戶型公寓，以期快速銷售和快速回籠資金，支持后續(xù)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，減輕資金壓力。加強(qiáng)招商策劃宣傳和執(zhí)行工作，爭取吸引成熟的，有品牌號召力的企業(yè)入駐，從而打開后續(xù)市場。對寫字樓采用靈活的運(yùn)作方式，如租售并舉，帶租約銷售等，化解只售而銷售乏力的風(fēng)險(xiǎn)。3、機(jī)會（O）： 近期內(nèi)區(qū)域住宅房地產(chǎn)市場供需平衡購銷兩旺，價(jià)格平穩(wěn)增長，市場前景看好。 隨著舊城改造力度的加大及農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量和對

57、房產(chǎn)的被動性需求會迅速增加，同時(shí)由于區(qū)域市政配套設(shè)施的更新及完善，本案的產(chǎn)品性價(jià)比會大幅提高。在健康宜居城區(qū)打造健康生態(tài)概念的樓盤，符合現(xiàn)代人的生活觀念。根據(jù)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展和全球經(jīng)濟(jì)一體化的形勢，從長遠(yuǎn)來看，越來越多的外企和合資企業(yè)會涌入成都這個(gè)西部最大的中心城市，而主城區(qū)高昂的商業(yè)辦公成本，將使其中的不少企業(yè)選擇在不久的將來成為成都次中心的雙流安家落戶。另一方面，許多中小企業(yè)尤其是發(fā)展中的民營企業(yè)進(jìn)入雙流購買辦公用房的數(shù)量會越來越多。 4、威脅（T）： 國家宏觀調(diào)控政策形成房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，特別對投資類客戶心理因素影響較大。 片區(qū)內(nèi)住宅在售項(xiàng)目較多，市場競爭激烈，可能造成部分客戶分流。 應(yīng)

58、對策略：加快開發(fā)速度與效率，以占領(lǐng)市場先機(jī)，也規(guī)避了未來時(shí)日久長后可能加大的政策面風(fēng)險(xiǎn)。不過，從目前發(fā)展態(tài)勢來看，并結(jié)合市場自身規(guī)律，只要不發(fā)生不可抗力因素影響，在未來三年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)不會出現(xiàn)大的波動。即使國家出臺嚴(yán)厲的打壓措施，由于地價(jià)的堅(jiān)持和不斷走高，房價(jià)基本無出現(xiàn)大幅下挫的可能性。五、項(xiàng)目定位分析 1購買人群分析據(jù)統(tǒng)計(jì)目前在雙流購房人中，50%來自縣外，而在東升鎮(zhèn)，外地購房者比例也在50%。在雙流及其東升鎮(zhèn)居住生活的比較優(yōu)勢，將會吸引越來越多的外地購房者。另一方面，在雙流宏觀經(jīng)濟(jì)面不斷向好的前提下，隨著雙流本地人口的增加及其購買力的增強(qiáng)，本地人的住房消費(fèi)也必將會水漲船高。同時(shí)，由于近年來

59、雙流大力加強(qiáng)舊城改造與拆遷力度，由此產(chǎn)生的被動性購房需求也將進(jìn)一步推動雙流房價(jià)的上漲。根據(jù)實(shí)地詢問發(fā)現(xiàn)，有相當(dāng)部分的農(nóng)民家庭戶在獲得數(shù)套政府安置房后，會選擇留一兩套自住而將多余的房源以較低的價(jià)格賣掉（因政府安置房屬集體產(chǎn)權(quán)），而在資金流入后，如果沒有找到更好的投資渠道，也會考慮選擇購買具有公開產(chǎn)權(quán)的商品房作為投資，另外，也不乏因?qū)φ陌仓梅康钠焚|(zhì)、配套、地段不滿意而選擇將其賣掉換買地段更好、品質(zhì)更優(yōu)、配套更完善的商品住宅的。所有這些因素的合力將對雙流房產(chǎn)開發(fā)帶來巨大的影響。目前以雙流小戶型樓盤的購買人群主要由三部分人構(gòu)成，一是本地居民，近年來雙流經(jīng)濟(jì)超常發(fā)展，本地人經(jīng)濟(jì)實(shí)力有較大提高，但相比

60、成都仍有一定距離，而目前雙流較好地段的房價(jià)與成都郊區(qū)的房價(jià)差別已不大，多數(shù)本地人還是難以承受，因而選擇購買此類樓盤總價(jià)便宜，可以承受。二是外地來此居住或投資的人。雙流將逐步成為城市副中心，與成都經(jīng)濟(jì)圈融為一休，居住環(huán)境與條件不斷改善，距成都不遠(yuǎn)，交通非常便捷，許多希望在成都安家落戶但無力購買成都較高房價(jià)商品房的外地人選擇在雙流買房居住。另外，也有許多看好雙流未來發(fā)展前景的人在這里投資置業(yè)，一可增值保值，二也可自己居住，而低總價(jià)、低首付、低月供的小戶型成為其投資的首選。三是因工作關(guān)系租住在雙流的白領(lǐng)階層，兼有投資或自住兩類。這部分人多數(shù)年齡比較年輕，雖然收入較高，但積蓄不多，同時(shí)由于年輕，有一定