房地產(chǎn)市場外匯管理政策問答

1、房地產(chǎn)市場外匯管理政策問答 新聞來源: 國家外匯管理局資本項(xiàng)目管理司 - 1、國家外匯管理局 建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知（匯發(fā)200647號(hào)）的主要內(nèi)容包括哪些？答：匯發(fā)200647號(hào)文規(guī)范的內(nèi)容既涵蓋了房地產(chǎn)一級(jí)市場外資準(zhǔn)入和管理的有關(guān)內(nèi)容，也涵蓋了境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在房地產(chǎn)二級(jí)市場買賣境內(nèi)商品房所涉及的外匯收支和匯兌管理。具體地說，匯發(fā)200647號(hào)文一方面明確規(guī)定了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)借用外債的條件、轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記以及禁止固定回報(bào)或變相固定回報(bào)等內(nèi)容。另一方面具體規(guī)定了境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)的分支、代表機(jī)構(gòu)、境外個(gè)人以及港澳臺(tái)居民和華僑在境內(nèi)購買商品房所涉及的外匯收支和匯兌管

2、理，以及已結(jié)匯的購房款因故退回和轉(zhuǎn)讓商品房所得人民幣收入購匯匯出等問題。此外，匯發(fā)200647號(hào)文還要求外匯指定銀行、各分局以及房地產(chǎn)主管部門要及時(shí)匯總本地區(qū)房地產(chǎn)外資統(tǒng)計(jì)信息，嚴(yán)格匯兌審核，加強(qiáng)部門之間的協(xié)調(diào)和配合，認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)市場外匯管理及外資準(zhǔn)入等政策法規(guī)，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)交易和匯兌環(huán)節(jié)違規(guī)違法等問題。2、匯發(fā)200647號(hào)文確定了哪些基本管理原則？答：匯發(fā)200647號(hào)文主要確定了三大基本管理原則。（一）商業(yè)存在原則。從國際經(jīng)驗(yàn)看，多數(shù)國家是對(duì)沒有商業(yè)存在的境外機(jī)構(gòu)直接在本國從事房地產(chǎn)投資是進(jìn)行一定限制的。匯發(fā)200647號(hào)文明確了商業(yè)存在的管理原則，明確了境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購買

3、非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)，并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。（二）實(shí)需自用原則。在借鑒國際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，匯發(fā)200647號(hào)文明確了對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購買商品房的條件限制，實(shí)行實(shí)需自用的原則進(jìn)行管理，即：境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)的分支、代表機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)登記地購買符合實(shí)際需要的自用的商品房，境外機(jī)構(gòu)不得直接購買境內(nèi)商品房。對(duì)于境外個(gè)人，則要求其必須滿足在境內(nèi)工作和學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年，且必須是實(shí)需自用的條件。當(dāng)然，我們也考慮到港澳臺(tái)和華僑在境內(nèi)生活的實(shí)際情況，允許其在境內(nèi)購買一定面積的商品房。但對(duì)于不符合實(shí)

4、需自用的原則，不予辦理外匯購房款的結(jié)匯手續(xù)。（三）先結(jié)匯，后入賬的原則。為了規(guī)范管理，簡化審核環(huán)節(jié)，在匯發(fā)200647號(hào)文中明確了先結(jié)匯，后入賬的原則。具體地說，不論境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)在境內(nèi)購買商品房，還是符合條件的境外個(gè)人以及港澳臺(tái)居民和華僑在境內(nèi)購買商品房，從境外直接匯入的購房款，或者使用境內(nèi)外匯賬戶內(nèi)的資金購買商品房，都需要將外匯購房款在外匯指定銀行辦理結(jié)匯后，方可將結(jié)匯后的人民幣資金劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶。上述購房外匯資金不得直接進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外匯賬戶。在匯發(fā)200647號(hào)文出臺(tái)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)常項(xiàng)目外匯賬戶保留購房款外匯收入后，再申請(qǐng)結(jié)匯的做法較為

5、普遍。對(duì)于匯發(fā)200647號(hào)文發(fā)布前，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外匯賬戶可能還保留部分出售房地產(chǎn)的外匯收入，經(jīng)外匯局核準(zhǔn)后，可以允許其辦理結(jié)匯，但匯發(fā)200647號(hào)文發(fā)布后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售給境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的商品房的收入只能是外匯購房款結(jié)匯后的人民幣收入，不得直接收取外匯購房款。3、匯發(fā)200647號(hào)文規(guī)范的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買商品房包括哪幾種？答：匯發(fā)200647號(hào)文規(guī)范的商品房不僅包括期房，還包括現(xiàn)房和二手房。4、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買期房、現(xiàn)房和二手房是否均需向外匯指定銀行提供登記證明文件？答：是的。其中，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買期房需提交房地產(chǎn)主管部門出具的商品房預(yù)售合同登記備案；購買現(xiàn)房及二手房應(yīng)提交

6、房地產(chǎn)主管部門出具的相關(guān)登記證明文件。5、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人外匯按揭貸款購房和外匯擔(dān)保人民幣貸款購房后結(jié)匯履約還貸是否允許？答：允許，但需要按照匯發(fā)200747號(hào)文的審核要求執(zhí)行，遵守先結(jié)匯后入賬的原則。6、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買商品房有無量化標(biāo)準(zhǔn)？答：根據(jù)建設(shè)部等六部委關(guān)于房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見（建住房2006171號(hào)）新聞稿的解釋，符合條件的境外個(gè)人可以購買一套商品住宅。境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)登記地根據(jù)實(shí)需自用原則購買商品房。對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人不符合自用原則購買商品房的，外匯指定銀行應(yīng)不允許其結(jié)匯。7、境外機(jī)構(gòu)如何辦理購買境內(nèi)商品房的外匯管理手續(xù)？答：境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立

7、的分支、代表機(jī)構(gòu)在注冊(cè)登記地購買符合實(shí)際需要的自用商品房應(yīng)按以下規(guī)定辦理： （一）從境外匯入購房款的，應(yīng)持以下文件向外匯指定銀行申請(qǐng)，外匯指定銀行進(jìn)行真實(shí)性審核確認(rèn)后，將購房外匯資金結(jié)匯后直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶： 1、商品房銷售合同或預(yù)售合同； 2、境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)獲準(zhǔn)設(shè)立的批準(zhǔn)文件和有效登記證明； 3、房地產(chǎn)主管部門出具的該境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)在注冊(cè)登記地購房的商品房預(yù)售合同登記備案等相關(guān)證明； 4、所購商品房符合實(shí)需自用原則的書面承諾。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)常項(xiàng)目外匯賬戶不得保留境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)境外匯入的購房款。 （二）從境內(nèi)外匯賬戶支付購房款的，應(yīng)持本條第（一）款規(guī)定的各項(xiàng)文

8、件向外匯指定銀行申請(qǐng)，外匯指定銀行進(jìn)行真實(shí)性審核確認(rèn)后，將購房結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人民幣賬戶。境內(nèi)代表機(jī)構(gòu)經(jīng)常項(xiàng)目賬戶資金不得結(jié)匯購買境內(nèi)商品房。8、境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)購買境內(nèi)商品房結(jié)匯都需要提交批準(zhǔn)文件和有效登記證明嗎？答：無需審批就可以直接設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的，只需提供分支、代表機(jī)構(gòu)工商登記證明文件；需要審批才能設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的，需要提供行業(yè)主管部門出具的批準(zhǔn)文件和工商登記證明文件。9、境外個(gè)人如何辦理購買境內(nèi)商品房的外匯管理手續(xù)？ 答：在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人，可購買符合實(shí)際需要的自住商品房，并按以下規(guī)定辦理： （一）從境外匯入購房款的，應(yīng)持以

9、下文件向外匯指定銀行申請(qǐng)，外匯指定銀行進(jìn)行真實(shí)性審核確認(rèn)后，將購房外匯資金結(jié)匯后劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶： 1、商品房銷售合同或預(yù)售合同； 2、有效護(hù)照等身份證明； 3、一年期以上的境內(nèi)有效勞動(dòng)雇傭合同或?qū)W籍證明； 4、房地產(chǎn)主管部門出具的該境外個(gè)人在所在城市購房的商品房預(yù)售合同登記備案等相關(guān)證明。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)常項(xiàng)目外匯賬戶不得保留境外個(gè)人境外匯入的購房款。 （二）從境內(nèi)外匯賬戶支付購房款的，應(yīng)持本條第（一）款規(guī)定的各項(xiàng)文件向外匯指定銀行申請(qǐng)，外匯指定銀行進(jìn)行真實(shí)性審核確認(rèn)后，將購房結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人民幣賬戶。10、港澳臺(tái)居民和華僑如何辦理購買境內(nèi)商品房的外匯管理手

10、續(xù)？ 答：港澳臺(tái)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)購買一定面積的自住商品房，并按以下規(guī)定辦理： （一）從境外匯入購房款的，應(yīng)持以下文件向外匯指定銀行申請(qǐng)，外匯指定銀行進(jìn)行真實(shí)性審核確認(rèn)后，將購房外匯資金結(jié)匯后劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶： 1、商品房銷售合同或預(yù)售合同； 2、港澳居民往來內(nèi)地通行證等有效身份證明； 3、房地產(chǎn)主管部門出具的該境外個(gè)人在所在城市購房的商品房預(yù)售合同登記備案等相關(guān)證明。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)常項(xiàng)目外匯賬戶不得保留港澳臺(tái)居民和華僑境外匯入的購房款。 （二）從境內(nèi)外匯賬戶支付購房款的，應(yīng)持本條第（一）款規(guī)定的各項(xiàng)文件向外匯指定銀行申請(qǐng)，外匯指定銀行進(jìn)行真實(shí)性審核確認(rèn)后，將購

11、房結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人民幣賬戶。11、華僑購房結(jié)匯時(shí)需提供的身份文件是什么？答：華僑可以提供由負(fù)責(zé)僑務(wù)工作部門出具的華僑身份認(rèn)定。12、境外個(gè)人是否可以委托他人辦理購房結(jié)匯？答：可以。如委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、二手房出讓方或其他人辦理，應(yīng)提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書。13、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人外匯賬戶開戶地與實(shí)際購房地不一致的，購房資金如何結(jié)匯？答：按照屬地管理原則，由房地產(chǎn)所在地外匯指定銀行負(fù)責(zé)結(jié)匯審核，禁止購房資金異地結(jié)匯。如果境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的外匯賬戶開立在異地，可以按現(xiàn)行賬戶和外匯資金劃轉(zhuǎn)管理規(guī)定先將資金劃入房地產(chǎn)所在地，再申請(qǐng)結(jié)匯。14、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人出售境內(nèi)房地產(chǎn)所得資金購匯申請(qǐng)時(shí)，是否

12、需要提交原結(jié)匯憑證？答：境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人出售境內(nèi)房地產(chǎn)所得資金購匯申請(qǐng)時(shí)，可以不需要提交原結(jié)匯憑證。15、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在匯發(fā)200647號(hào)文前，已購置并經(jīng)營的房地產(chǎn)如何辦理資金匯出？答：境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在匯發(fā)200647號(hào)文前，已購置并經(jīng)營的房地產(chǎn)的，在匯發(fā)200647號(hào)實(shí)施后可以繼續(xù)按規(guī)定將經(jīng)營所得購匯匯出。16、夫妻一方為境內(nèi)個(gè)人，另一方為境外個(gè)人的，該境外個(gè)人可以將購房外匯資金匯入對(duì)方賬戶嗎？答：可以。境外個(gè)人結(jié)匯申請(qǐng)時(shí)除提交規(guī)定材料外，還需提交證明婚姻關(guān)系的文件。17、境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人因故沒有完成商品房買賣的如何辦理資金匯出？答：境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人因故不能完成商品房

13、交易的，需將退回的人民幣購房款購匯匯出的，應(yīng)持以下文件向原結(jié)匯外匯指定銀行申請(qǐng)，外匯指定銀行進(jìn)行真實(shí)性審核確認(rèn)后，可將人民幣購房款及利息購匯劃回境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人外匯賬戶： 1、申請(qǐng)書（包括沒有完成商品房交易的原因說明）； 2、原結(jié)匯憑證； 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)或境外個(gè)人解除商品房買賣合同的證明文件； 4、房地產(chǎn)主管部門出具的境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)或境外個(gè)人取消購買商品房的相關(guān)證明。18、境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人轉(zhuǎn)讓所購商品房取得的人民幣資金如何匯出？ 答：境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人轉(zhuǎn)讓所購境內(nèi)商品房取得的人民幣資金，經(jīng)商品房所在地國家外匯管理局分支局、外匯管理部審核確認(rèn)以下文

14、件后，方可購匯匯出： （一）購匯申請(qǐng)書； （二）商品房轉(zhuǎn)讓合同； （三）房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的完稅證明文件。19、在匯發(fā)200647號(hào)文前的登記設(shè)立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)是否滿足匯發(fā)200647號(hào)規(guī)定的注冊(cè)資本與投資總額？答：在匯發(fā)200647號(hào)文前的登記設(shè)立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)仍按原規(guī)定執(zhí)行，無需增加注冊(cè)資本或變更投資總額。20、開發(fā)類外商投資房地產(chǎn)企業(yè)借用外債需要滿足哪些條件？答：除了需要滿足一般外商投資企業(yè)的外債條件外，開發(fā)類外商投資房地產(chǎn)企業(yè)借用外債還需要滿足以下條件： （一）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金全部繳付； （二）取得國有土地使用證； （三）開發(fā)項(xiàng)目資本金達(dá)到項(xiàng)目投資總額35（含）以上；

15、 （四）新設(shè)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，如果投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊(cè)資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。21、房地產(chǎn)開發(fā)以外的其他房地產(chǎn)外商投資企業(yè)舉借外債是否需要滿足匯發(fā)200647號(hào)文的條件？答：除了需要滿足一般外商投資企業(yè)的外債條件和上述第20問的答復(fù)中第（一）和（四）項(xiàng)要求外，房地產(chǎn)開發(fā)以外的其他外商投資房地產(chǎn)企業(yè)舉借外債還需要滿足以下條件： （一）取得國有土地使用證或被收購房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證； （二）收購項(xiàng)目資本金達(dá)到項(xiàng)目收購金額35（含）以上。22、如何證明外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目資本金已經(jīng)達(dá)到項(xiàng)目投資總額3

16、5？答：開發(fā)項(xiàng)目資本金達(dá)到項(xiàng)目投資總額35（含）的證明文件可以是房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地城市開發(fā)綜合管理辦公室的相關(guān)批復(fù)或所在地發(fā)展改革委等相關(guān)部門批復(fù)。23、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)等事項(xiàng)需要特別注意哪些外匯管理問題？答：境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)條款的，外匯局不予辦理外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更。24、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人可否開立外國

17、投資者專用外匯賬戶資金用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營？答：境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在外匯指定銀行開立的外國投資者專用外匯賬戶資金，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。如果需要房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，必須先設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)。但如果境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人競標(biāo)境內(nèi)土地使用權(quán)，可以由負(fù)責(zé)土地出讓的專門部門向外匯局申請(qǐng)開立外國投資者競標(biāo)土地使用權(quán)的保證類專用外匯賬戶，外方將保證金匯匯入該賬戶。25、外國投資者參與境內(nèi)土地使用權(quán)競標(biāo)時(shí)如何辦理資金劃轉(zhuǎn)？答：外國投資者在參與境內(nèi)土地使用權(quán)競標(biāo)時(shí)，可以按如下程序辦理：第一步：負(fù)責(zé)土地出讓的專門部門向外匯局申請(qǐng)一個(gè)統(tǒng)一的外國投資者競標(biāo)土地使用權(quán)的保證類專用外匯賬戶。分局初審?fù)夂髨?bào)送總局核準(zhǔn)。該賬戶的收入范圍為外國投資者匯入土地招標(biāo)、拍賣、掛牌外匯保證金，支出范圍為經(jīng)分局核準(zhǔn)將原幣劃轉(zhuǎn)至后續(xù)成立的外商投資企業(yè)外匯資本金賬戶、按原匯路匯出境外、對(duì)競標(biāo)違約的保證金結(jié)匯上繳國庫。第二步：外國投資者將保證金匯入該賬戶。分局負(fù)責(zé)對(duì)該賬戶的變更、注銷以及賬戶內(nèi)資金劃轉(zhuǎn)、匯兌管理。第三步：如果競標(biāo)失敗，經(jīng)外匯局核準(zhǔn)可將匯入外匯保證金按原匯路匯出境外；如果外國投資者違約，經(jīng)外匯局審核，開戶人對(duì)競標(biāo)違約的保證金結(jié)匯上繳國庫。如果競標(biāo)成功，外國投資者履