地產(chǎn)顧問公司業(yè)務(wù)操作流程_secret

1、地產(chǎn)顧問公司業(yè)務(wù)操作流程房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，是開發(fā)策劃、投資策劃、發(fā)展策劃、營銷策劃以及全程營銷服務(wù)的有力支撐點(diǎn)，力求在發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的過程中確保項(xiàng)目能夠完全被市場(chǎng)接受。常規(guī)研究?jī)?nèi)容主要有：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品供求總量及其結(jié)構(gòu)分析、典型競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)/樓盤營銷策略研究、片區(qū)同類項(xiàng)目普查、需求變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)等供應(yīng)、需求、產(chǎn)品、策略的調(diào)查，以及研究宏觀人口、收入、行業(yè)、政策等數(shù)據(jù)，從而對(duì)當(dāng)前整體市場(chǎng)狀況進(jìn)行描述，對(duì)未來行業(yè)趨勢(shì)進(jìn)行定性預(yù)測(cè)，對(duì)具體項(xiàng)目影響進(jìn)行分析評(píng)估，協(xié)助已進(jìn)行項(xiàng)目制訂開發(fā)決策。細(xì)分市場(chǎng)選擇和目標(biāo)市場(chǎng)需求研究 主要通過對(duì)潛在客戶的品牌和產(chǎn)品認(rèn)知、

2、使用、決策、購買、影響因素、個(gè)人和家庭社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化特征等方面的調(diào)查研究，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分和選擇目標(biāo)市場(chǎng)，同時(shí)描述目標(biāo)市場(chǎng)特征和規(guī)模。尺度的細(xì)分市場(chǎng)選擇和目標(biāo)市場(chǎng)需求研究服務(wù)，可以為項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷策略提供全面準(zhǔn)確的決策信息，是建筑設(shè)計(jì)和營銷策略賴以成功的基石。產(chǎn)品研究 產(chǎn)品質(zhì)量和功能設(shè)計(jì)在銷售促進(jìn)中的影響權(quán)重在70%以上，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品本身綜合質(zhì)素的好壞決定著銷售業(yè)績(jī)，如何針對(duì)居住行為和心理需求以及特定目標(biāo)消費(fèi)群的特殊需求，設(shè)計(jì)開發(fā)產(chǎn)品功能及環(huán)境、文化等屬性，既是房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷要求解決的問題，也是建筑學(xué)、人類學(xué)、社會(huì)學(xué)等學(xué)科研究的課題。沒有科學(xué)全面的產(chǎn)品研究結(jié)論，就不可能設(shè)計(jì)開發(fā)出滿足消費(fèi)

3、者需求的住宅產(chǎn)品，更談不上創(chuàng)造住宅建筑精品，產(chǎn)品研究向來是尺度房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的重中之重。商圈研究和商業(yè)物業(yè)定位研究 商圈研究主要為商業(yè)物業(yè)的定位和營銷策略服務(wù)，是各類百貨公司、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、連鎖商業(yè)、零售店選址和選擇經(jīng)營品種、規(guī)模的重要依據(jù)，研究?jī)?nèi)容主要有各級(jí)商圈經(jīng)濟(jì)規(guī)模測(cè)量，包括人流量、車流量、區(qū)域面積、人口密度、經(jīng)營規(guī)模等各級(jí)商圈地理環(huán)境描述，包括物業(yè)分布和道路交通狀況、城市規(guī)劃等商圈購買力和人口構(gòu)成特點(diǎn)調(diào)查，商圈內(nèi)居民消費(fèi)習(xí)慣研究商圈競(jìng)爭(zhēng)及趨勢(shì)研究，包括人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、商業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營品種及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、發(fā)展趨勢(shì)研究、商場(chǎng)功能及目標(biāo)市場(chǎng)、經(jīng)營主題的選擇、市場(chǎng)機(jī)會(huì)的探索與研究其它不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目

4、的市場(chǎng)研究 包括：工業(yè)物業(yè)的項(xiàng)目選址、區(qū)域投資比較、科技園區(qū)與各類經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)研究旅游/酒店業(yè)（風(fēng)景旅游區(qū)、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店、海島等）綜合開發(fā)研究寫字樓、智能化大廈、酒店式公寓、私立學(xué)校、私立醫(yī)院等辦公物業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究主題公園（體育休閑公園、現(xiàn)代農(nóng)莊、軍事公園、科技公園）等大型娛樂項(xiàng)目市場(chǎng)研究房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃土地是房地產(chǎn)開發(fā)的命脈 銷售價(jià)格和土地成本是項(xiàng)目投資利潤的主要決定因素，從保守的立場(chǎng)來看，土地價(jià)格以及與土地相關(guān)的費(fèi)用決定著項(xiàng)目的利潤空間和開發(fā)可行性；土地價(jià)格不僅是利潤的主要決定因素，同時(shí)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，土地位置也顯著影響項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷策略和銷售價(jià)格，因此

5、，土地購買的內(nèi)容和條件是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中最重要的決策環(huán)節(jié)投資策劃的關(guān)鍵點(diǎn)： 土地能否購買（為什么不能購買） 買來能做什么 能賺多少錢 風(fēng)險(xiǎn)有多大 地價(jià)上限應(yīng)是多少 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和規(guī)避方法投資策劃流程8步曲1.可以開發(fā)什么-在政府城市建設(shè)規(guī)劃和土地控制性規(guī)劃條件下，根據(jù)地塊自身?xiàng)l件和周邊環(huán)境，該地塊可以開發(fā)的物業(yè)類型有哪些？2.有需求嗎-初步判斷符合政策、地塊條件環(huán)境和區(qū)域形象的物業(yè)開發(fā)類型是否存在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)需求3.需求夠大嗎-雖然物業(yè)類型的需求存在，但有效需求規(guī)模和強(qiáng)度不同，在正式確定作為投資核算基準(zhǔn)的物業(yè)開發(fā)類型組合及體量之前，需要對(duì)物業(yè)需求規(guī)模和強(qiáng)度進(jìn)行測(cè)量4.能賣多少錢-在物業(yè)開發(fā)類

6、型確定之后，繼續(xù)對(duì)各類型的銷售價(jià)格進(jìn)行測(cè)量和分析，以修正物業(yè)類型組合及體量，并作為核算銷售收入的依據(jù)5.開發(fā)成本是多少-不同物業(yè)開發(fā)類型組合及體量的開發(fā)成本是多少6.開發(fā)利潤是多少-在既定物業(yè)開發(fā)類型組合及體量的條件下，根據(jù)成本比較與分析，不同方案的開發(fā)利潤是多少7.開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)有多大-在根據(jù)物業(yè)開發(fā)類型組合及體量比較分析開發(fā)成本和利潤時(shí)，不同方案的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有多大8.項(xiàng)目適合這個(gè)企業(yè)嗎-好項(xiàng)目并非適合所有的企業(yè)，單純分析項(xiàng)目的可行性而不考慮企業(yè)自身?xiàng)l件往往蘊(yùn)藏著潛在危險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策劃 要提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資利潤和降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，除土地相關(guān)因素外，主要與產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營銷策略有關(guān)，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研究與策

7、劃是產(chǎn)品設(shè)計(jì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)，也是促銷策略的核心發(fā)展策劃流程 目標(biāo)市場(chǎng)定位研究產(chǎn)品概念策劃溝通產(chǎn)品與目標(biāo)客戶的元素、途徑、策略確定產(chǎn)品符合投資目標(biāo)預(yù)期確定投資風(fēng)險(xiǎn)在能夠接受的范圍內(nèi)為產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供指導(dǎo)建議發(fā)展策劃成果目標(biāo)市場(chǎng)定位：在特定地塊規(guī)劃條件下，通過細(xì)分市場(chǎng)研究選擇目標(biāo)市場(chǎng)組合，并描述目標(biāo)市場(chǎng)的需求特征和規(guī)模，主要內(nèi)容為：市場(chǎng)細(xì)分評(píng)估規(guī)模選擇描述特征描述產(chǎn)品需求特點(diǎn)描述決策模式產(chǎn)品概念策劃：地塊和規(guī)劃對(duì)產(chǎn)品的要求目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的需求產(chǎn)品創(chuàng)新思路投資目標(biāo)對(duì)產(chǎn)品的要求產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)的收益比較產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)分析營銷策略：產(chǎn)品寫真：使用符合消費(fèi)者習(xí)慣的市場(chǎng)營銷語言，對(duì)產(chǎn)品特點(diǎn)進(jìn)行描述，簡(jiǎn)潔明

8、了的歸納產(chǎn)品市場(chǎng)形象。消費(fèi)者需求紅心：根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)特征和產(chǎn)品需求特點(diǎn)，總結(jié)描述消費(fèi)者需求*廓和重心，把消費(fèi)者需求系統(tǒng)化和層次化。溝通按鈕：尋找有效連接消費(fèi)者需求和產(chǎn)品的溝通元素，使之系統(tǒng)化并形成產(chǎn)品營銷主題，為營銷創(chuàng)意策略、媒體策略、促銷策略提供指導(dǎo)。財(cái)務(wù)分析報(bào)告：對(duì)項(xiàng)目本階段的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，提出投資分析概算報(bào)告規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書：總結(jié)發(fā)展策劃結(jié)果，擬定規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書，在常規(guī)內(nèi)容之外增加下列內(nèi)容：營銷主題產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)顧問服務(wù)也在本階段持續(xù)完成）房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃能人所不能充分利用專業(yè)的房地產(chǎn)調(diào)查和分析技術(shù)為營銷策劃服務(wù)，保障營銷策略的可行性和針對(duì)性；在營銷科學(xué)理論框架下整合