[四川]房地產(chǎn)公司六年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告(發(fā)展及職能戰(zhàn)略)

1、xx2011-2016年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告2011年 春前言本報(bào)告是在首輪報(bào)告的基礎(chǔ)上，對(duì)四川xx實(shí)業(yè)有限公司的現(xiàn)狀以及有關(guān)政策、規(guī)劃研究、行業(yè)資料分析而提出的對(duì)xx發(fā)展戰(zhàn)略的深入探討、框架思路和初步建議。本報(bào)告中的這些探討、思考和建議是根據(jù)國(guó)家政策、市場(chǎng)行情不斷完善和修正。在后續(xù)工作中不斷完善形成xx的發(fā)展戰(zhàn)略。本報(bào)告旨在拋磚引玉，歡迎同事們交流探討、匯聚集體智慧和行動(dòng)綱領(lǐng)。第三章 公司經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 （宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)市場(chǎng) ） 第四章 房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略 第五章 職能戰(zhàn)略 目錄第一章 公司愿景、理念與核心價(jià)值觀 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 戰(zhàn)略背景過去的十年（2002-2011年）十年回顧和總結(jié)、反

2、思房地產(chǎn)開發(fā)+酒店&度假村運(yùn)營(yíng)+物業(yè)服務(wù)福澤苑、福澤花園、福澤美廬、華銀美景、嘉美地房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)；近80人的專業(yè)團(tuán)隊(duì)；項(xiàng)目論證、策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、施工管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)服務(wù)、酒店及度假村運(yùn)營(yíng)。第一章 公司愿景、理念與核心價(jià)值觀 第一章 公司愿景、理念與核心價(jià)值觀xx愿景為廣大中產(chǎn)階層建造優(yōu)質(zhì)住宅和商業(yè)物業(yè)；營(yíng)造幸福生活空間和和諧社區(qū)；諦造“人才齊備、管理科學(xué)、服務(wù)勤懇、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、效益領(lǐng)先”的區(qū)域 房地產(chǎn)卓越品牌；xx理念筑您所想；誠(chéng)信卓越、精品永恒；追求陽(yáng)光下的利潤(rùn)；讓員工快樂的工作、讓客戶幸福的生活、讓股東滿意的收益；xx核心價(jià)值觀誠(chéng)信、創(chuàng)新、務(wù)實(shí)、求精未來的五年半（20

3、11-2016年）展望和機(jī)遇、挑戰(zhàn)戰(zhàn)略性生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)： 銷售收入（億元） 新項(xiàng)目或土地儲(chǔ)備2011年 （總結(jié)、思考期） 3 1個(gè)新項(xiàng)目約30畝土地2012年 （探索、調(diào)整期） 5 2個(gè)新項(xiàng)目約80畝土地2013年 （提升、成熟期） 6 3個(gè)新項(xiàng)目約100畝土地2014- 8 2個(gè)新項(xiàng)目約100畝土地2015- 9 4個(gè)新項(xiàng)目約100畝土地2016年 10 4個(gè)新項(xiàng)目約400畝土地第一章 公司愿景、理念與核心價(jià)值觀 第三章 、公司經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析（宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)市場(chǎng) ） 第四章、 地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略 第五章 、職能戰(zhàn)略 目錄第一章、 公司愿景、理念與核心價(jià)值觀 第二章、標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企

4、業(yè)：根據(jù)近5年百?gòu)?qiáng)企業(yè)實(shí)際狀況，以2008-2010年每年房地產(chǎn)銷售額均須達(dá)到3億元或銷售面積10萬(wàn)平方米為入選門檻，對(duì)全國(guó)500家房地產(chǎn)企業(yè)（集團(tuán)）的規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)性、穩(wěn)健性、融資能力、運(yùn)營(yíng)效率和社會(huì)責(zé)任等七個(gè)方面的30個(gè)指標(biāo)和其他數(shù)據(jù)信息進(jìn)行深入的分析，研究產(chǎn)生了2011中國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)企業(yè)。在百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究的基礎(chǔ)上，評(píng)價(jià)產(chǎn)生了2011中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)“綜合實(shí)力TOP10”、“規(guī)模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成長(zhǎng)性TOP10”、“穩(wěn)健性TOP10”、“融資能力TOP10”、“運(yùn)營(yíng)效率TOP10”、“年度社會(huì)責(zé)任感企業(yè)”和“百?gòu)?qiáng)之星”。第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 第二

5、章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 綜合實(shí)力TOP10（銷售額增長(zhǎng)率領(lǐng)先全行業(yè)27% ） 1 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 2 中國(guó)海外發(fā)展有限公司 3 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 4 綠地集團(tuán) 5 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 6 恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 7 龍湖地產(chǎn)有限公司 8 合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 9 金地（集團(tuán)）股份有限公司 10 北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司從銷售業(yè)績(jī)來看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)全年銷售總額達(dá)14360億元，銷售面積14488萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)45.6%、19.1%。與全國(guó)商品房銷售額18.3%的增長(zhǎng)率、銷售面積10.1%的增長(zhǎng)率相比，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額與銷售面積的增長(zhǎng)率分別領(lǐng)先27個(gè)百分點(diǎn)和9個(gè)百分

6、點(diǎn)。 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 規(guī)模性TOP10（總資產(chǎn)同比增長(zhǎng)52.1%） 1 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 2 中國(guó)海外發(fā)展有限公司 3 綠地集團(tuán) 4 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 5 恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 6 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 7 金地（集團(tuán)）股份有限公司 8 龍湖地產(chǎn)有限公司 9 北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司 10 中信房地產(chǎn)股份有限公司2010年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)52.1%的增長(zhǎng)速度引人注目，總資產(chǎn)均值達(dá)到了358.9億元，近五年的年度復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到32.6%。與之相比，凈資產(chǎn)均值為96.0億元，同比增長(zhǎng)21.8%，增速遜色于總資產(chǎn)，說明負(fù)債增長(zhǎng)仍是推動(dòng)百?gòu)?qiáng)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大的重要

7、因素。第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 中國(guó)房地產(chǎn)TOP10、百?gòu)?qiáng)企業(yè)盈利性TOP10（凈資產(chǎn)收益率接近20%） 1 中國(guó)海外發(fā)展有限公司 2 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 3 合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 4 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 5 卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司 6 上海三盛宏業(yè)投資（集團(tuán)）有限責(zé)任公司 7 杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 8 新城控股集團(tuán)有限公司 9 旭輝集團(tuán)股份有限公司 10 陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)有限公司百?gòu)?qiáng)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率（ROE）同比則有所提高，達(dá)到19.8%，提升了1.7個(gè)百分點(diǎn)，ROE的提高一方面是受益于2010年良好的銷售業(yè)績(jī)，另一方面源于百?gòu)?qiáng)企業(yè)費(fèi)用？控制能力提高，銷售管理財(cái)務(wù)？

8、三項(xiàng)費(fèi)用率較上年又下降了1.2個(gè)百分點(diǎn)。第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 中國(guó)房地產(chǎn)TOP10、百?gòu)?qiáng)企業(yè)成長(zhǎng)性TOP10（新開工面積中百?gòu)?qiáng)占了11.3%） 1 中信房地產(chǎn)股份有限公司 2 青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 3 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 4 新城控股集團(tuán)有限公司 5 重慶協(xié)信控股(集團(tuán))有限公司 6 上海景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 7 上海證大房地產(chǎn)有限公司 8 江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)有限公司 9 重慶東原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10 上海城開（集團(tuán)）有限公司2010年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)多項(xiàng)成長(zhǎng)指標(biāo)表現(xiàn)良好：房屋銷售面積同比增長(zhǎng)率領(lǐng)先全國(guó)9個(gè)百分點(diǎn)；全年新開工面積占全國(guó)房企的11.3%，占比較上年的7.

9、8%提高近4個(gè)百分點(diǎn)。 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 中國(guó)房地產(chǎn)TOP10、百?gòu)?qiáng)企業(yè) 穩(wěn)健性TOP10（百?gòu)?qiáng)預(yù)收賬款同比增長(zhǎng)33.6%） 1 中國(guó)海外發(fā)展有限公司 2 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 3 金融街控股股份有限公司 4 上海愛家豪庭房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展有限公司 5 農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 6 建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司 7 上海中房置業(yè)股份有限公司 8 福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司 9 上海市上投房地產(chǎn)有限公司 10 北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司2010年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售狀況良好，預(yù)收賬款均值達(dá)到68.7億元，較上年同比增長(zhǎng)33.6%。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為正值的百?gòu)?qiáng)企業(yè)個(gè)數(shù)由上年的81家下降到52家。

10、第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 中國(guó)房地產(chǎn)TOP10、百?gòu)?qiáng)企業(yè)融資能力TOP10（籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入增長(zhǎng)58.6%） 1 恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 2 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 3 中信房地產(chǎn)股份有限公司 4 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 5 金輝集團(tuán)有限公司 6 龍光地產(chǎn)股份有限公司 7 金地（集團(tuán)）股份有限公司 8 恒盛地產(chǎn)控股有限公司 9 天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司 10 奧宸地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司百?gòu)?qiáng)企業(yè)2010年新增銀行授信已由上年的164.9%下降到13.0%。但籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入達(dá)到了39.2億元，增長(zhǎng)高達(dá)58.6%，顯示百?gòu)?qiáng)企業(yè)仍獲得了充足的融資支持。第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 中國(guó)房地

11、產(chǎn)TOP10、百?gòu)?qiáng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率TOP10（存貨周轉(zhuǎn)率提高7個(gè)百分點(diǎn) ） 1 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 2 綠地集團(tuán) 3 金科地產(chǎn) 4 新城控股集團(tuán)有限公司 5 SOHO中國(guó)有限公司 6 鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司 7 恒盛地產(chǎn)控股有限公司 8 旭輝集團(tuán)股份有限公司 9 聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司 10 河南正商置業(yè)有限公司2010年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值同比提高3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了0.42，源于百?gòu)?qiáng)企業(yè)當(dāng)年的銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)新高；百?gòu)?qiáng)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率均值達(dá)到0.62，提高7個(gè)百分點(diǎn)。 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)百?gòu)?qiáng)之星的發(fā)展呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：(1)積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，不斷完善深化區(qū)域布局，廣泛布

12、局具有發(fā)展?jié)摿Φ亩木€城市；(2)針對(duì)不同客戶群，開發(fā)出不同檔次的產(chǎn)品來滿足消費(fèi)者的需求，致力于打造精品，為企業(yè)的發(fā)展做出突出貢獻(xiàn)。(3)在品牌打造過程中，以產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)，通過規(guī)模效應(yīng)和品牌傳播，全面提升品牌影響力，使企業(yè)品牌影響力得到了有效延伸。(4)不斷發(fā)掘自身潛力，從自身特點(diǎn)出發(fā)整合內(nèi)外部資源，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過提升產(chǎn)品質(zhì)量、優(yōu)化內(nèi)在資源、完善企業(yè)管理強(qiáng)化了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 中國(guó)房地產(chǎn)TOP10、百?gòu)?qiáng)企業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的趨勢(shì)、結(jié)論、啟發(fā)住宅開發(fā)仍是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ):萬(wàn)科“追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)，為普通人造房子”、龍湖有近六成產(chǎn)品為普通住宅、而萬(wàn)科和保利在產(chǎn)品規(guī)劃中，一直將14

13、4平方米以下的中小戶型住宅產(chǎn)品比例保持在較高水平；在對(duì)于傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)行精耕細(xì)作的同時(shí)，尋求在其他地產(chǎn)領(lǐng)域的突破已經(jīng)成為業(yè)界應(yīng)對(duì)新挑戰(zhàn)的共同選擇。 自持商業(yè)物業(yè)比重逐步增長(zhǎng)：萬(wàn)達(dá)“訂單”商業(yè)模式、只專心做住宅的萬(wàn)科也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，自持商業(yè)成為調(diào)控時(shí)“過冬的棉襖” ，但涉足商業(yè)經(jīng)營(yíng)勢(shì)必將開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈拉長(zhǎng)，對(duì)于企業(yè)的管理模式和策劃定位（商業(yè)模式）、招商、與運(yùn)營(yíng)水平都提出了更高的要求。復(fù)合型旅游度假類地產(chǎn)是未來發(fā)展主要目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、旅游繁榮的背景下，龍湖形成“山、海、湖”系列、萬(wàn)科進(jìn)軍四川南充、藍(lán)光開發(fā)峨眉山麓”峨秀湖”；復(fù)合型旅游地產(chǎn)的開發(fā)土地面積巨大，除了對(duì)開發(fā)企業(yè)區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力的要

14、求較高之外，如何保護(hù)好旅游區(qū)的文化、生態(tài)環(huán)境，是個(gè)更大課題。 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 全球標(biāo)桿Pulte Homes（帕爾迪、夢(mèng)想由建筑開始） 帕爾迪成為國(guó)內(nèi)眾多企業(yè)的學(xué)習(xí)標(biāo)桿在跨地域經(jīng)營(yíng)、土地儲(chǔ)備方式、持續(xù)盈利能力、市場(chǎng)占有率、客戶細(xì)分及關(guān)系維護(hù)等諸多方面 帕爾迪的客戶戰(zhàn)略讓客戶信任我們，讓他們終生都在購(gòu)買我們的住房！“帕爾迪的客戶細(xì)分：帕爾迪按生命階段、支付能力建立了兩大類，共有11類細(xì)分客戶。帕爾迪的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)流程標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化生產(chǎn)，25種基本設(shè)計(jì)藍(lán)圖 超越客戶體驗(yàn)的全程服務(wù)，購(gòu)房7步程序 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 2010成都樓市十大品牌企業(yè)恒大地產(chǎn)集團(tuán)成都有限公司保利（成都）實(shí)

15、業(yè)有限公司華潤(rùn)置地（成都）有限公司四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司中海興業(yè)（成都）發(fā)展有限公司花樣年實(shí)業(yè)發(fā)展（成都）有限公司上海綠地集團(tuán)成都置業(yè)有限公司龍茂房地產(chǎn)開發(fā)（成都）有限公司合景泰富地產(chǎn)成都公司 四川省國(guó)嘉地產(chǎn)有限公司（以規(guī)模和客戶滿意度作為評(píng)選的主要指標(biāo),排名不分先后）第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 2010最具成長(zhǎng)性本土企業(yè) 成都森宇實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 成都交大房產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 會(huì)展旅游集團(tuán) 大陸希望集團(tuán)家園旅游開發(fā)有限公司 四川炎華置信實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司 成都朗基地產(chǎn)有限公司 成都遠(yuǎn)鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 第三章 公司經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 （宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)市場(chǎng) ） 第

16、四章 地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略 第五章 職能戰(zhàn)略 目錄第一章 公司愿景、理念與核心價(jià)值觀 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 第三章 公司經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 3.1 宏觀環(huán)境分析 3.2 行業(yè)環(huán)境分析 3.3 SWOT分析 3.1 宏觀環(huán)境分析3.1.2 “十二五”規(guī)劃綱要3.1.3 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃3.1.4 成都世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃3.1.1 宏觀環(huán)境分析概述 3.1宏觀環(huán)境分析概述 房地產(chǎn)仍然為支柱產(chǎn)業(yè)、十二五規(guī)劃、西部大開發(fā)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移規(guī)劃政策、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)特別是高速鐵路、公路、城市軌道交通等等為xx發(fā)展提供了較多的機(jī)遇 經(jīng)濟(jì)金融稅收政策諸如房產(chǎn)稅試點(diǎn)、國(guó)家發(fā)展安居工程保障房建設(shè)政策、維護(hù)業(yè)主利益的法

17、律政策為xx發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)政策法律因素 國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期、GDP與人均可支配收入同步增長(zhǎng)、人民幣匯率升值等有利于xx發(fā)展 持續(xù)緊縮的財(cái)政和貨幣政策、市場(chǎng)加息周期內(nèi)會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)的投資、投機(jī)性需求，同時(shí)增加xx的融資、貸款成本，不利于xx發(fā)展 經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)文化因素 中國(guó)城市化進(jìn)程、城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化、居民對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的預(yù)期和消費(fèi)者生活居住方式與理念的變化都為xx公司的發(fā)展帶來了較多的機(jī)遇技術(shù)因素 國(guó)家重視環(huán)境保護(hù)、推進(jìn)節(jié)能減排，環(huán)境友好型、資源節(jié)約型開發(fā)建設(shè)，一定程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整起到了積極推動(dòng)作用，“三新”技術(shù)、綠色低碳物業(yè)可能成為影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因

18、素，特別是xx跨越式發(fā)展的突破口。 “十二五”規(guī)劃綱要看房地產(chǎn)國(guó)家層面：GDP的增長(zhǎng)7%，并強(qiáng)調(diào)努力實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步。 “加強(qiáng)綜合政策調(diào)節(jié)”，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控或成常態(tài)“加大保障房建設(shè)”，保障房建設(shè)力度空前 十二五期間共3600萬(wàn)套、今、明年分別高達(dá)1000萬(wàn)套。四川層面：成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略（西部大開發(fā)三大重點(diǎn)區(qū)域之一）、天府新區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)新川創(chuàng)新科技園啟動(dòng)；加快建設(shè)內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略高地，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。 構(gòu)建以成都為主樞紐的西部綜合交通樞紐，成綿樂城際鐵路預(yù)計(jì)2012年將正式運(yùn)營(yíng)?！胺e極將綿陽(yáng)、南充、自貢、瀘州、攀枝花、宜賓、達(dá)州、內(nèi)江等城市培育為100萬(wàn)人口以上的特大

19、城市。將德陽(yáng)、樂山、遂寧等一批地級(jí)城市培育為50100萬(wàn)人口的大城市。將一批發(fā)展條件較好的縣城培育為2050萬(wàn)人口的中等城市。”成都層面：繼續(xù)推進(jìn)世界現(xiàn)代田園城市建設(shè)，建成中西部地區(qū)“三最”現(xiàn)代特大中心城市。強(qiáng)化成都經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域合作、實(shí)現(xiàn)“縣縣通快鐵”、建設(shè)第二繞城高速、規(guī)劃第二機(jī)場(chǎng)加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，農(nóng)村土地綜合整治（地票）、舊場(chǎng)鎮(zhèn)改造、農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展，特別是11條示范線建設(shè)。3.1宏觀環(huán)境分析十二五規(guī)劃國(guó)家層面政策 方面序 號(hào)主旨預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響影響度宏觀戰(zhàn) 略方向1推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào) 整，堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi) 需戰(zhàn)略城鎮(zhèn)化推升地產(chǎn)市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)從沿海向內(nèi) 陸轉(zhuǎn)移推升內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)和

20、地產(chǎn)市場(chǎng)。*2實(shí)現(xiàn)居民收入與 經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步貧富差距可望縮小，住房消費(fèi)將進(jìn)一步 提高。*3調(diào)整優(yōu)化投資結(jié) 構(gòu)短期而言可能緩解地方政府對(duì)土地財(cái)政 的過渡依賴，但長(zhǎng)期來講地價(jià)高企問題 無(wú)法根本解決，特別是在稅收收入相對(duì) 匱乏的中西部城市。*4推進(jìn)國(guó)家運(yùn)輸通 道建設(shè)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，鐵路（特別是高速鐵 路）在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、帶動(dòng)沿線房地產(chǎn)發(fā)展 方面作用突出。*3.1宏觀環(huán)境分析十二五規(guī)劃國(guó)家層面政策 方面序 號(hào)主旨預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響影響度積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化5堅(jiān)持走中國(guó)特色 城鎮(zhèn)化道路城鎮(zhèn)化進(jìn)程從根本上鎖定了地產(chǎn)行業(yè)的 向上趨勢(shì)，特別是在中小城市。 *6實(shí)施區(qū)域發(fā)展總 體戰(zhàn)略中部“現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)交通樞紐”的定位有

21、助于本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的加速發(fā)展。*7實(shí)施主體功能區(qū) 戰(zhàn)略中部和中西部地區(qū)主要二線城市在重點(diǎn) 開發(fā)之列，地產(chǎn)市場(chǎng)將有突出表現(xiàn)。*8完善城市化布局 和形態(tài)都市圈、衛(wèi)星城、城際軌道等概念將被 強(qiáng)化，促使商業(yè)地產(chǎn)和住宅在空間布局 上的分化。*9加強(qiáng)城鎮(zhèn)化管理戶籍政策將極大地加快中小城市的城鎮(zhèn) 化進(jìn)程，帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展。 * 10完善農(nóng)村發(fā)展體 制機(jī)制可從源頭理順建設(shè)用地供應(yīng)，增加城鎮(zhèn) 建設(shè)用地供給潛力，增加農(nóng)民財(cái)富，并 推動(dòng)城鎮(zhèn)化速度加快。*3.1宏觀環(huán)境分析十二五規(guī)劃國(guó)家層面政策 方面序 號(hào)主旨預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響影響度引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康 發(fā)展11加大保障性安居 工程建設(shè)、棚改 力度，發(fā)展公租

22、 房加大對(duì)中低收入家庭的住房保障力度、 改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)是今后政府將長(zhǎng)期秉 持的政策方向，保障房占比越高，對(duì)商 品房的非市場(chǎng)化調(diào)控將越弱。*12合理引導(dǎo)住房需 求合理引導(dǎo)住房需求是政府未來政策重 點(diǎn)，信息系統(tǒng)的完善將有利于政府監(jiān)管 和調(diào)控的實(shí)施，預(yù)期對(duì)高房?jī)r(jià)地區(qū)的調(diào) 控將持續(xù)。*13加強(qiáng)稅收調(diào)節(jié)作 用房地產(chǎn)稅的推出短期內(nèi)影響房?jī)r(jià)預(yù)期， 但長(zhǎng)期而言并非用來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)；目前信 息系統(tǒng)的不完善制約了房地產(chǎn)稅推行， 故建議同時(shí)提出加快住房信息系統(tǒng) 建設(shè)。相比之下，土地增值稅對(duì)市場(chǎng)的 影響更為直接。*14強(qiáng)調(diào)要素價(jià)格管 理建議并未指出如何深化和完善地價(jià) 形成機(jī)制，預(yù)期影響有限。*15加強(qiáng)資源節(jié)約和 管理土

23、地供應(yīng)和管理制度將始終非常嚴(yán)格， 政府未來通過新的土地管理措施調(diào)控地 產(chǎn)行業(yè)是市場(chǎng)面臨的不確定性之一。*3.1宏觀環(huán)境分析十二五規(guī)劃3.1宏觀環(huán)境分析中國(guó)各區(qū)域城市群體系中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“32”格局環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)將形成三個(gè)“泛區(qū)域城市圈”，區(qū)域中心城市消費(fèi)升級(jí)，主要強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)品質(zhì)，周邊中小城市將進(jìn)入快速發(fā)展期；以武漢、鄭州、長(zhǎng)沙為核心的中部城市帶和以成都、重慶、西安為核心的西部板塊在產(chǎn)業(yè)西移和高速鐵路、公路、航空建設(shè)的推動(dòng)下將成為未來五年發(fā)展最快區(qū)域。 3.1宏觀環(huán)境分析十二五規(guī)劃環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)將形成三個(gè)“泛區(qū)域城市圈”，區(qū)域中心城市消費(fèi)升級(jí)，主要強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)品質(zhì)，周邊中

24、小城市將進(jìn)入快速發(fā)展期；以武漢、鄭州、長(zhǎng)沙為核心的中部城市帶和以成都、重慶、西安為核心的西部板塊在產(chǎn)業(yè)西移和高速鐵路、公路、航空建設(shè)的推動(dòng)下將成為未來五年發(fā)最快區(qū)域 3.1宏觀環(huán)境分析十二五規(guī)劃環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角這三大傳統(tǒng)板塊未來仍將保持活躍，并逐步形成以一線城市為中心、輻射周邊二、 三線城市的城市圈，構(gòu)成“泛區(qū)域”概念，區(qū)域中心城市強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)品質(zhì)，周邊城市強(qiáng)調(diào)居住和配套功能，商品房需求以高端改善型需求為主。 ：泛環(huán)渤海城市圈：主要覆蓋京、津、河北、遼寧、山東。中心城市北京；次中心城市天津、石家莊、沈陽(yáng)、大 連、青島；周邊主要中小城市包括廊坊、唐山、秦皇島、濟(jì)南、煙臺(tái)；此外河北的邯鄲、保定

25、、山東的淄博、 威海、日照等地級(jí)市也有望成為該區(qū)域的熱點(diǎn)城市。泛長(zhǎng)三角城市圈：主要覆蓋上海、江蘇、浙江。中心城市上海；次中心城市杭州、南京；周邊主要中小城市包 括無(wú)錫、蘇州、常州、寧波、溫州；此外江蘇的徐州、淮安、鹽城、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、泰州、浙江的嘉興、湖州、 紹興、臺(tái)州、舟山和金華也將成為該區(qū)域的熱點(diǎn)城市。泛珠三角城市圈：主要覆蓋廣東、福建、海南。中心城市廣州、深圳；次中心城市珠海、三亞、廈門；周邊主 要中小城市包括佛山、惠州、東莞、中山、福州、?？?；此外廣東的江門、湛江、茂名、汕頭、韶關(guān)、福建的 莆田、泉州也將成為該區(qū)域的熱點(diǎn)城市。3.1宏觀環(huán)境分析十二五規(guī)劃兩大次級(jí)板塊在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和高鐵建設(shè)刺

26、激下加速發(fā)展，首次置業(yè)和改善型需求重，伴隨中部崛起和西部大開發(fā)的持續(xù)推進(jìn)，中部和中西部?jī)纱蟠渭?jí)板塊將加速發(fā)展，形成未來五年房地產(chǎn)市場(chǎng)的最炙手可熱的區(qū)域：西部板塊：主要覆蓋重慶、四川、陜西。成都、重慶、西安是該區(qū)域的核心城市，其他將進(jìn)入房地產(chǎn)加速發(fā)展階段的城市有四川的瀘州、德陽(yáng)、綿陽(yáng)、樂山、宜賓、陜西的咸陽(yáng)、寶雞。中部板塊：主要覆蓋湖北、湖南、河南。武漢、長(zhǎng)沙、鄭州是該區(qū)域的核心城市，其他將進(jìn)入房地產(chǎn)加速發(fā)展階段的城市有河南的洛陽(yáng)、湖北的宜昌、襄樊、鄂州、湖南的株洲、湘潭、衡陽(yáng)、常德。3.1宏觀環(huán)境分析十二五規(guī)劃成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃將涵蓋四川15個(gè)市和重慶31個(gè)區(qū)縣，總面積20.61

27、萬(wàn)平方公里，人口9840.7萬(wàn)，GDP總量1.58萬(wàn)億元四川15個(gè)市分別為成都、德陽(yáng)、綿陽(yáng)、眉山、資陽(yáng)、遂寧、樂山、雅安、自貢、瀘州、內(nèi)江、南充、宜賓、達(dá)州和廣安。重慶31個(gè)區(qū)縣除了包括萬(wàn)州、涪陵、渝中、大渡口、江北、沙坪壩、九龍坡、南岸、北碚等23個(gè)區(qū)縣在內(nèi)的1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈外，還包含了渝東北的萬(wàn)州、梁平、豐都、開縣、墊江、忠縣、云陽(yáng)和渝東南的石柱等8個(gè)區(qū)縣。3.1宏觀環(huán)境分析成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃四川省層面3.1宏觀環(huán)境分析成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃3.1宏觀環(huán)境分析成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)域城市體系成都經(jīng)濟(jì)區(qū)3.1宏觀環(huán)境分析成都經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃3.1宏觀環(huán)境分析成都經(jīng)濟(jì)區(qū)域城市體系天府新區(qū)規(guī)劃（新川創(chuàng)新科技園）3.1宏觀環(huán)境

28、分析成都經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)合作規(guī)劃成都建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃“三步走”戰(zhàn)略近期目標(biāo): 用5-8年建成中西部地區(qū)創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市，成為城鄉(xiāng)一體化、全面現(xiàn)代化的示范區(qū)和高端產(chǎn)業(yè)集聚、生態(tài)文明建設(shè)的樣板 。中期目標(biāo): 用 20 年左右初步建成“世界現(xiàn)代田園城市”，爭(zhēng)取進(jìn)入世界三級(jí)城市行列（按照目前一般的劃分標(biāo)準(zhǔn)，阿姆斯特丹、西雅圖、休斯頓等 40 個(gè)左右城市為世界三級(jí)城市） 。遠(yuǎn)期目標(biāo): 用 30 到 50 年時(shí)間最終建成”世界現(xiàn)代田園城市”，爭(zhēng)取成為世界二級(jí)城市（目前巴黎、法蘭克福、香港、新加坡等約 20 個(gè)城市為世界二級(jí)城市）。3.1宏觀環(huán)境分析成都世界現(xiàn)代

29、田園城市規(guī)劃成都建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃成都建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃。1、全域成都規(guī)劃：“一區(qū)兩帶六走廊”；(1)、“一區(qū)”為中心城區(qū)，是城市化主要發(fā)展區(qū)和產(chǎn)業(yè)高端化的主要集聚區(qū)。 (2)、“兩帶”為龍門山、龍泉山生態(tài)旅游發(fā)展帶，既是自然生態(tài)保護(hù)帶，也是山區(qū)旅游發(fā)展帶，是成都市建設(shè)國(guó)際化旅游城市的主要承載區(qū)。 (3)“六走廊”指成青、成灌、成溫邛、成新、南部、成龍走廊。2、總體功能分區(qū)；(1)、兩帶生態(tài)及旅游發(fā)展區(qū)； (2)、優(yōu)化型發(fā)展區(qū)(3)、提升型發(fā)展區(qū)；(4)、擴(kuò)展型發(fā)展區(qū)；3、區(qū)域合作；5個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作區(qū) (1)、成德綿合作區(qū)：以裝備制造和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)合作為主； (2)、成資遂綿合作區(qū)

30、：以汽車制造和旅游產(chǎn)業(yè)合作為主； (3)、成眉樂合作區(qū)：以新材料和石化下游產(chǎn)業(yè)合作為主； (4)、 成雅、 (5)、成阿合作區(qū)：以旅游產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)合作為主。 3.1宏觀環(huán)境分析成都世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃 市域城鎮(zhèn)體系 1個(gè)特大中心城市 14個(gè)中等城市 34個(gè)小城市 150余個(gè)小城鎮(zhèn) 數(shù)千個(gè)農(nóng)村新型社區(qū)3.1宏觀環(huán)境分析成都世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃 13個(gè)市級(jí)戰(zhàn)略功能區(qū) 01 天府新城（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)）02 金融總部商務(wù)區(qū)03 東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)04 北部新城現(xiàn)代商貿(mào)綜合功能區(qū)05 西部新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)06 “198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)07 龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能

31、區(qū)08 汽車產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)09 新能源產(chǎn)業(yè)功能區(qū)10 新材料產(chǎn)業(yè)功能區(qū)11 石化產(chǎn)業(yè)功能區(qū)12 國(guó)際航空樞紐綜合功能區(qū)13 國(guó)際鐵路物流樞紐功能區(qū)3.1宏觀環(huán)境分析成都世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃十一條示范性規(guī)劃線1.北新干道示范線 2.蜀龍大道-成青金快速路-唐巴路示范線 3.成龍路-東二路-成洛路示范線 4.天府大道-東山快速路-雙黃路示5.大件路示范線6.邛崍示范線 7.光華大道-成溫邛高速-大雙路示環(huán)線8.龍門山沿線示范線 9.成青快速通道示范線 10.沙西線示范線 11.彭白路示范線3.1宏觀環(huán)境分析成都世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃區(qū)、縣市級(jí)戰(zhàn)略功能區(qū)區(qū)、縣管產(chǎn)業(yè)功能區(qū)錦江區(qū)1、東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

32、綜合功能區(qū)2、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)3、金融總部商務(wù)區(qū)1、中央商業(yè)區(qū)（東區(qū)）2、以傳媒為主的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)3、以工業(yè)設(shè)計(jì)為主的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)成華區(qū)1、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)2、東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)3、北部新城現(xiàn)代商貿(mào)綜合功能區(qū)1、以數(shù)字音樂為重點(diǎn)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)2、以裝備制造為主的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)金牛區(qū)1、北部新城現(xiàn)代商貿(mào)綜合功能區(qū)2、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)1、以綜合交通為主的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)2、火車北站客運(yùn)樞紐綜合功能區(qū)青羊區(qū)1、西部新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)2、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)1、中央商業(yè)區(qū)（西區(qū)）2、航空工業(yè)基地3、以文博為主的文化創(chuàng)

33、意產(chǎn)業(yè)區(qū)武侯區(qū)1、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)1、人民南路科技商務(wù)區(qū)2、以輕工設(shè)計(jì)及電子信息服務(wù)為主的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)3、城市商業(yè)物流配送中心高新區(qū)1、天府新城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)2、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)3、金融總部商務(wù)區(qū)新都區(qū)1、北部新城現(xiàn)代商貿(mào)綜合功能區(qū)2、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)1、機(jī)電裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)2、家具產(chǎn)業(yè)區(qū)3、西部公路物流樞紐（北區(qū)）青白江區(qū)1、龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)（金青景觀農(nóng)業(yè)旅游區(qū)）2、國(guó)際鐵路樞紐綜合功能區(qū)1、冶金建材產(chǎn)業(yè)區(qū)2、現(xiàn)代物流商貿(mào)產(chǎn)業(yè)區(qū)彭州市1、龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)（湔江河谷旅游區(qū)）2、石化產(chǎn)業(yè)功能區(qū)1、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品

34、物流區(qū)2、塑膠及服裝產(chǎn)業(yè)區(qū)都江堰市1、龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)（龍門山國(guó)際旅游集散中心、大青城旅游區(qū)）1、聚源文化創(chuàng)意綜合功能區(qū)2、健康食品產(chǎn)業(yè)區(qū)3、國(guó)家級(jí)鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)崇州市1、龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)（大青城旅游區(qū)、山地高端旅游區(qū)）1、家具及皮革產(chǎn)業(yè)區(qū)2、鄉(xiāng)村旅游區(qū)大邑縣1、龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)（西嶺雪山旅游區(qū)）1、輕工產(chǎn)品于通用機(jī)械產(chǎn)業(yè)區(qū)2、安仁文博旅游區(qū)邛崍市1、龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)（南方絲路旅游區(qū)）1、農(nóng)副食品加工及中成藥產(chǎn)業(yè)區(qū)2、精細(xì)化工業(yè)產(chǎn)區(qū)浦江縣1、龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)（浦江山水田園旅游區(qū)）1、食品飲料產(chǎn)業(yè)區(qū)2、印務(wù)包裝產(chǎn)業(yè)區(qū)

35、新津縣1、新材料產(chǎn)業(yè)功能區(qū)2、國(guó)際鐵路樞紐綜合功能區(qū)1、臨空經(jīng)濟(jì)綜合功能區(qū)2、水上運(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)3、金融后臺(tái)中心郫縣1、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)1、電子電氣設(shè)備產(chǎn)業(yè)區(qū)2、川菜產(chǎn)業(yè)基地3、教育培訓(xùn)基地4、國(guó)家級(jí)鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)溫江區(qū)1、西部新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)2、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)1、國(guó)際醫(yī)療服務(wù)中心2、通信及視聽設(shè)備產(chǎn)業(yè)區(qū)3、國(guó)家級(jí)體育產(chǎn)業(yè)基地4、國(guó)家級(jí)鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)雙流縣1、天府新城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)2、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)3、龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)（“兩湖一山”旅游區(qū)、錦繡東山旅游區(qū)）4、新能源產(chǎn)業(yè)功能區(qū)5、國(guó)際航空樞紐綜合功能區(qū)1、國(guó)

36、際體育賽事產(chǎn)業(yè)區(qū)2、臨空經(jīng)濟(jì)綜合功能區(qū)3、以動(dòng)漫為主的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)龍泉驛區(qū)1、東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)2、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)3、龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)（“兩湖一山”旅游區(qū)）4、汽車產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)（成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）1、西部農(nóng)產(chǎn)品（果蔬）物流中心2、西部公路物流樞紐（東區(qū)）金堂縣1、龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)（金青景觀農(nóng)業(yè)旅游區(qū)）2、第二機(jī)場(chǎng)規(guī)劃確定后，設(shè)立以臨空制造為主的空港經(jīng)濟(jì)功能區(qū)1、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)區(qū)3.2 行業(yè)環(huán)境分析3.2.1 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 3.2.2 行業(yè)關(guān)鍵成功要素分析 3.2.3 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 2010年全國(guó)房地產(chǎn)大勢(shì)需求：全年

37、全國(guó)商品房銷售面積和銷售額上漲價(jià)格：商品房銷售均價(jià)微跌供應(yīng)：開發(fā)投資額漲超三成，新開工面積持續(xù)回落資金來源：開發(fā)企業(yè)資金來源增速持續(xù)放緩3.2 行業(yè)環(huán)境分析3.2.1中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 2010年全國(guó)商品房銷售面積和銷售額分別同比增長(zhǎng)10.1%和18.3% ；2010年全國(guó)商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%，其中商品住宅銷售面積增長(zhǎng)8.0%，辦公樓增長(zhǎng)21.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)29.9%。 銷售額方面:全年商品房銷售額5.25萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.3%，其中商品住宅銷售額增長(zhǎng)14.4%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)用房分別增長(zhǎng)31.2%和46.3%。從區(qū)域分布來看，中西部銷售增速略高于

38、東部，北京、上海等城市銷售面積有較大幅度的萎縮。 市場(chǎng)需求將保持高速穩(wěn)定增長(zhǎng)3.2.1中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 2010年開發(fā)投資額增長(zhǎng)超三成，新開工面積增速高位運(yùn)行，持續(xù)回落 2010年，全國(guó)房地產(chǎn)投資整體增速較快，全年完成投資48267億元，同比增長(zhǎng)33.2%，新開工面積16.38億平方米，同比增長(zhǎng)40.7%，在建面積40.55億平方米，同比增長(zhǎng)26.6%。但從各月來看，前幾個(gè)月增速更快，自5、6月份起，投資增速持續(xù)小幅回落。 決定未來市場(chǎng)供應(yīng)量的先行指標(biāo)在建面積新開工面積土地購(gòu)置開發(fā)面積先行指標(biāo)顯示后續(xù)供應(yīng)增幅收窄2010年全國(guó)商品房銷售均價(jià)為5034元/平方米，同比上漲7.5%，其中商品住房

39、上漲5.9%，而2009年全年漲幅超過20%。全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比繼續(xù)上漲，同比漲幅繼續(xù)回落從土地交易價(jià)格增幅來看，地價(jià)增幅總體上大于房?jī)r(jià)增幅，帶來開發(fā)商開發(fā)毛利的收窄。2010年全國(guó)商業(yè)和居住綜合平均地面地價(jià)為4488元/m2，平均增長(zhǎng)率為10.76%；同年，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為5029元/m2，增長(zhǎng)率7.11%，地價(jià)增長(zhǎng)率比房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高3.65個(gè)百分點(diǎn)。 3.2.1中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格整體上漲，但商品房和住宅銷售均價(jià)同比漲幅繼續(xù)下行，各城市土地價(jià)格漲幅相對(duì)較大，2007年至今全國(guó)70個(gè)大中城市住宅價(jià)格同比、環(huán)比指數(shù)走勢(shì)3.2.1中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 貸款增速大

40、幅放緩，自有資金穩(wěn)步上升、利用外資提速但占比甚小2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源7.25萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增速較上月降低5.8個(gè)百分點(diǎn)。其中利用外資、自籌資金增速較快，開發(fā)商貸款和按揭貸款增速較慢。具體來看，國(guó)內(nèi)貸款12540億元，增長(zhǎng)10.3%，增速放緩14.7個(gè)百分點(diǎn)；利用外資796億元，增長(zhǎng)66.0%，增速提高7.0個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金26705億元，增長(zhǎng)48.8%，增速回落0.8個(gè)百分點(diǎn)；其他資金32454億元，增長(zhǎng)15.9%，增速降低4.5個(gè)百分點(diǎn)。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，增長(zhǎng)17.3%；個(gè)人按揭貸款9211億元，增長(zhǎng)7.6%。3.2.1中國(guó)房地產(chǎn)

41、行業(yè)現(xiàn)狀 3.2.2 行業(yè)關(guān)鍵成功要素分析戰(zhàn)略土地 綜合管理運(yùn)營(yíng)模式資金戰(zhàn)略是最關(guān)鍵因素，決定企業(yè)未來的發(fā)展方向，核心問題是明確愿景，確定近、中遠(yuǎn)期目標(biāo)及區(qū)域市場(chǎng)和產(chǎn)品定位土地和資金是戰(zhàn)略落地的兩大資源，決定了企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，核心問題是確定土地獲取的途徑，搭建有效的融資渠道運(yùn)營(yíng)模式、綜合管理、品牌是實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的基礎(chǔ)和保障，必須與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)與發(fā)展規(guī)模匹配，圍繞戰(zhàn)略目標(biāo)建立相應(yīng)的體系，核心問題是管控機(jī)制、組織機(jī)構(gòu)、權(quán)責(zé)劃分、利益分配激勵(lì)機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)控制品 牌明確的戰(zhàn)略為企業(yè)的發(fā)展指明方向明確的戰(zhàn)略能夠使房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)根據(jù)宏觀環(huán)境、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)變化和自身資源與能力等要素的變化，制定切實(shí)可行的運(yùn)營(yíng)目

42、標(biāo)與事業(yè)發(fā)展方向，確保企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)與決策的連續(xù)性及目標(biāo)一致性。3.2.2 行業(yè)關(guān)鍵成功要素分析 從土地市場(chǎng)情況來看，增加土地供應(yīng)量政策仍將持續(xù)，但土地供應(yīng)將向中低價(jià)商品房特別是保障房建設(shè)傾斜，地價(jià)將保持穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)，由于存量土地將是未來兩三年市場(chǎng)供應(yīng)的主要來源，所以國(guó)家對(duì)存量土地管理和控制將影響未來市場(chǎng)供應(yīng)的有效釋放程度，總體上說，除非國(guó)家大幅度增加土地供應(yīng)量，否則房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)中上漲。 充足高質(zhì)的土地儲(chǔ)備及高水平的土地獲取能力是衡量開發(fā)商實(shí)力、市場(chǎng)掌握力以及發(fā)展后勁的顯要標(biāo)志之一強(qiáng)勢(shì)品牌為房地產(chǎn)企業(yè)帶來超額收益，影響力度不斷增強(qiáng)房地產(chǎn)品牌包括兩個(gè)層面，一是產(chǎn)品自身的品牌，也就是項(xiàng)目本身的品牌建

43、設(shè)；二是開發(fā)企業(yè)的品牌。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化傾向的增強(qiáng)及市場(chǎng)營(yíng)銷策略的互相模仿與克隆,缺乏差異化營(yíng)銷手段的房地產(chǎn)產(chǎn)品不可避免地陷入銷售滯緩之中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代到來。近年來，全國(guó)和地區(qū)品牌房地產(chǎn)企業(yè)的品牌價(jià)值與銷售額比的平均值不斷上升，強(qiáng)勢(shì)品牌的影響力度正在逐步增強(qiáng)。房地產(chǎn)品牌溢價(jià)水平顯著提高，3.2.2 行業(yè)關(guān)鍵成功要素分析 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，資金已成為嚴(yán)重制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸，擁有了充足的資金，就相當(dāng)于擁有了充足的土地、人才和其他資源。目前國(guó)際和國(guó)內(nèi)融資渠道正快速增加，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇銀行信貸、信托、基金、資本市場(chǎng)融資、發(fā)行債券等多種融資方式。隨著人民幣不斷升值、國(guó)外資金對(duì)

44、房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注顯著增加。 自身資金的實(shí)力和運(yùn)用資本能力成為房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)核心，資本將決定房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略地位。綜合管理能力是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理能力涉及到企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的法人治理、品牌文化管理、法務(wù)管理、成本管理、項(xiàng)目管理、研發(fā)管理、人力資源管理等各個(gè)方面。管理完善、運(yùn)作專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。綜合管理能力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)易成為國(guó)內(nèi)外資本追逐的對(duì)象，提高企業(yè)拿地實(shí)力，從而成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合者。案例：萬(wàn)科在業(yè)內(nèi)以管理規(guī)范而著稱，在跨地域管理上，公司推行全國(guó)性思維和本土化運(yùn)作的有機(jī)結(jié)合；在資金管理上，公司設(shè)立統(tǒng)一的資金管理中心，統(tǒng)籌公司銀行融資和資金管理

45、；在人事管理上，公司長(zhǎng)期以來實(shí)行職業(yè)經(jīng)理計(jì)劃授權(quán)績(jī)效評(píng)估的人力資源體系，培養(yǎng)和儲(chǔ)備了一支成熟的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍；在信息管理上，通過扁平化實(shí)現(xiàn)信息的共享和快速傳遞，提高管理效率，全方位地保證了業(yè)務(wù)順利拓展。3.2.2 行業(yè)關(guān)鍵成功要素分析萬(wàn)科分權(quán)：將總部的部分管理權(quán)限下放，將總部的管理職能由轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略性，而公司的管理層也相應(yīng)地由過去的兩層變?yōu)槿龑?。?“單打獨(dú)斗”模式發(fā)展到“戰(zhàn)略合作”模式；重新完成產(chǎn)品線分類，根據(jù)產(chǎn)品的細(xì)分而設(shè)置組織結(jié)構(gòu)，以產(chǎn)品線、運(yùn)營(yíng)線、管理線、監(jiān)控線四條線來管理。通過基本市場(chǎng)運(yùn)作，信托，與國(guó)外金融機(jī)構(gòu)合作融資。穩(wěn)扎穩(wěn)打，以專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化鑄造品牌優(yōu)勢(shì) 戰(zhàn)略特征經(jīng)營(yíng)模式3.

46、2.2 行業(yè)關(guān)鍵成功要素分析成功的經(jīng)營(yíng)模式是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基本保證萬(wàn)達(dá)規(guī)模聯(lián)動(dòng)商業(yè)租戶專業(yè)開發(fā)萬(wàn)達(dá)提出了訂單地產(chǎn)這一模式，即先與合作伙伴簽訂合同，再按照其要求建設(shè)物業(yè)。 商業(yè)地產(chǎn)只租不售；商鋪在銷售之后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個(gè)方面保證不了，一是經(jīng)營(yíng)的整體性，二是經(jīng)營(yíng)的有效性。租金和住宅提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。萬(wàn)通瞄準(zhǔn)高端市場(chǎng)學(xué)習(xí)創(chuàng)新 守正出奇 住宅建設(shè)：走精而專的發(fā)展道路，保持高端住宅產(chǎn)品和服務(wù)市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。 商用物業(yè)：品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化，以北京為源頭，形成遞次性的開發(fā)狀態(tài)。土地經(jīng)營(yíng)：改傳統(tǒng)存貨式為積極儲(chǔ)備式。定制服務(wù)：“物業(yè)定制”、“物業(yè)管理”雙管齊下，完成服務(wù)于高端物業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

47、引入強(qiáng)勢(shì)的戰(zhàn)略投資伙伴，快速擴(kuò)充資本金，謀求上市。2產(chǎn)品差異化程度提高 因企業(yè)間相互模仿而導(dǎo)致產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，如何不斷創(chuàng)新而形成自己獨(dú)特的他人無(wú)法模仿復(fù)制的產(chǎn)品特征和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，培養(yǎng)不斷創(chuàng)造差異化的能力成為房地產(chǎn)企業(yè)獲得新的競(jìng)爭(zhēng)力的需要。3市場(chǎng)進(jìn)入資金壁壘提高 隨著“招牌掛”政策的措施，土地獲得成本大幅度提高，資本實(shí)力較弱的小開發(fā)商將很難再獲得開發(fā)用地，進(jìn)入門檻提高。 1市場(chǎng)需求持續(xù)增長(zhǎng) 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民生活水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位將更加重要，未來預(yù)計(jì)仍會(huì)保持穩(wěn)中有升的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。3.2.3 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)5向三、四線城市轉(zhuǎn)移 城市化進(jìn)程加快，一、二線城市土地

48、供應(yīng)日益趨緊，而三、四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展剛起步，有較大的潛在需求，成為企業(yè)擴(kuò)張的首選。6融資渠道多樣化 一系列金融新政讓“房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)Y金需求的擴(kuò)大化與傳統(tǒng)融資渠道變窄”之間的矛盾愈發(fā)凸顯，利用外資、房地產(chǎn)信托、基金、保險(xiǎn)資金、房地產(chǎn)抵押貸款的證券化等新的融資手段開始不斷運(yùn)用。 4市場(chǎng)集中度上升 由于土地、資金及人才等資源進(jìn)一步向一些實(shí)力、規(guī)模的大公司集中，小企業(yè)不斷被整合，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度進(jìn)一步上升。3.2.3 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)3.3 xxSWOT分析機(jī)遇政治經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，人均可支配收入不斷提高，商品房市場(chǎng)需求旺盛數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局自改革開放以來，我國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入一直保持穩(wěn)步

49、增長(zhǎng)。2001-2010年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)了12239元，2010年全國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到19109元。項(xiàng)目國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增幅（%）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅（%）商品房銷售增幅（%）20059.99.6200610.710.4200711.412.220089.08.420098.79.8201010.3 7.8房地產(chǎn)業(yè)仍然為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年相繼出臺(tái)了多項(xiàng)有利于房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展的調(diào)控政策。3.3 xxSWOT分析機(jī)遇2009年全國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)80407家，從業(yè)人員195萬(wàn)人，其中四川3769家，10.6萬(wàn)人。從整個(gè)行業(yè)來看，產(chǎn)業(yè)集中度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于鋼鐵、石油、通

50、訊、IT等行業(yè)。全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均開發(fā)面積不到4萬(wàn)平方米，企業(yè)規(guī)模普遍較小。作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，萬(wàn)科公司2010年銷售額逾1080億，市場(chǎng)份額2%。政府對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的關(guān)注，將保障地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)集中度低，產(chǎn)業(yè)總體競(jìng)爭(zhēng)力壓力較低中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展極大促進(jìn)了城鎮(zhèn)化水平的提高。城市建設(shè)和城市規(guī)劃得到的了很大的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用主要體現(xiàn)在舊城區(qū)改造、城市規(guī)模擴(kuò)大、道路交通的改造等方面。國(guó)內(nèi)一些省會(huì)城市及經(jīng)濟(jì)活躍地區(qū)的二、三線城市正進(jìn)入快速發(fā)展期，新城區(qū)建設(shè)、相應(yīng)的商業(yè)配套需求旺盛。地區(qū)差異為房地產(chǎn)投資和消費(fèi)帶來巨大活力，二、三線城市具有更大市場(chǎng)潛力3.3 xxSWOT分析機(jī)遇據(jù)世界銀行的

51、統(tǒng)計(jì)，人均國(guó)民收入達(dá)到1000美元是城鎮(zhèn)化的“起飛點(diǎn)”，人均國(guó)民收入在8003000美元同時(shí)也是住房消費(fèi)的旺盛期。 我國(guó)2010年城鎮(zhèn)居民可支配收入已達(dá)到19109元，人們對(duì)消費(fèi)的追求已從吃飯穿衣轉(zhuǎn)向居住。在一些發(fā)達(dá)城市，對(duì)居住品質(zhì)的要求迅速提高，不僅是滿足居住功能，對(duì)住宅戶型、裝修、小區(qū)景觀、物業(yè)等都提出更高的要求。住宅消費(fèi)已經(jīng)成為新的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中心，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品需求發(fā)生多層次、多模式變化隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和不斷成熟，已出現(xiàn)了更多的融資渠道。如：國(guó)際資本和民間資本對(duì)收益性物業(yè)的投資；股票市場(chǎng)的融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)基金融資；機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行股權(quán)投資等；國(guó)際和國(guó)內(nèi)融資渠道快速增加為地產(chǎn)企業(yè)

52、擴(kuò)大規(guī)模提供良機(jī)。多融資渠道為房地產(chǎn)提供良機(jī)3.3 xxSWOT分析機(jī)遇繼西部大開發(fā)政策之后，在2010年3月結(jié)束的“兩會(huì)”上，國(guó)家將成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，列入國(guó)家“十二五”規(guī)劃；成都成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第四極雙核之一；政策的導(dǎo)向必須通過經(jīng)濟(jì)來實(shí)現(xiàn)，而基礎(chǔ)設(shè)施的投資和改善，特別是高速鐵路、公路、城市軌道交通帶來城市化進(jìn)程的加快會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)在上述地區(qū)的發(fā)展帶來更多的機(jī)遇；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注政策導(dǎo)向，關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)板塊，提前進(jìn)行可行性分析，為進(jìn)入市場(chǎng)做好準(zhǔn)備。中國(guó)西部大開發(fā)、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃政策導(dǎo)向3.3 xxSWOT分析威脅央行2001年下發(fā)了關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的通知，特

53、別要強(qiáng)調(diào)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用等級(jí)要高，企業(yè)自有資金達(dá)到30，四證齊全才能發(fā)放貸款，貸款投向主要是支持普通商品房住宅，嚴(yán)禁個(gè)人住房貸款“零首付”，以規(guī)范商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)行為；對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金要求提高，特別是在行業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)項(xiàng)目資金主要靠銀行貸款的情況下，企業(yè)現(xiàn)金流面臨相當(dāng)大的壓力。資金需求增加，開發(fā)企業(yè)獲得資金成本增加，原有融資渠道單一房地產(chǎn)行業(yè)地域性強(qiáng)，還沒有形成能夠整合整個(gè)產(chǎn)業(yè)的特大企業(yè)，行業(yè)銷售額最大的企業(yè)市場(chǎng)份額也只有1%左右，產(chǎn)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)不夠激烈；隨著中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，越來越多的國(guó)內(nèi)、外資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，如摩根斯坦利將斥資30億美元進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，國(guó)內(nèi)家電巨頭國(guó)美、海爾、蘇寧等已經(jīng)進(jìn)入

54、房地產(chǎn)業(yè)，國(guó)資委已經(jīng)要求對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行整合，這表明行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)未將不斷加劇，中小企業(yè)面臨越來越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入門檻低，大量資本型企業(yè)會(huì)持續(xù)進(jìn)入本產(chǎn)業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)激烈度會(huì)持續(xù)增溫3.3 xxSWOT分析威脅一、二線城市市場(chǎng)空間越來越小，可開發(fā)土地已經(jīng)非常少，土地成本相對(duì)較高；一、二線城市集中了全國(guó)各大公司，實(shí)力、規(guī)模相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)；土地資金要求不斷提高，一些中小公司將無(wú)法生存，兼并重組不可避免。一、二線城市基本上處于高競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，面臨重新洗牌危機(jī)客戶不斷成熟，對(duì)于產(chǎn)品的質(zhì)量要求越來越高。由于網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，客戶與企業(yè)間的信息不對(duì)稱現(xiàn)象日益減少，客戶對(duì)產(chǎn)品的專業(yè)化了解更加深入；對(duì)于

55、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該把更多的精力放在內(nèi)部管理方面，不斷提高管理水平，提高產(chǎn)品質(zhì)量。國(guó)家政策日趨規(guī)范，客戶維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，施工單位、客戶對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)要求提高 由于在規(guī)模、品牌、待遇等方面的巨大吸引力，行業(yè)內(nèi)的高端人才會(huì)更快地流向大型企業(yè)， 強(qiáng)者愈強(qiáng)，更加速了這些企業(yè)的快速發(fā)展和擴(kuò)張；中小企業(yè)面臨土地、資金、人才多重威脅，對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理、企業(yè)文化要求更高。人才將流向大型企業(yè)，強(qiáng)者愈強(qiáng)，企業(yè)內(nèi)部管理、文化要求更高3.3 xxSWOT分析優(yōu)勢(shì)公司在多年的發(fā)展過程中，憑借獨(dú)特的企業(yè)文化，領(lǐng)導(dǎo)者的個(gè)人魅力積淀了較為豐富的政府資源。政府資源優(yōu)勢(shì)組建了一支穩(wěn)定的管理團(tuán)隊(duì)年齡結(jié)構(gòu)合理，且具備相關(guān)領(lǐng)域多年的工作經(jīng)驗(yàn)

56、；認(rèn)同企業(yè)文化，凝聚力強(qiáng)，敬業(yè)精神好；內(nèi)部合作意識(shí)強(qiáng)。管理團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)3.3 xxSWOT分析劣勢(shì)公司在融資方面主要還是依靠銀行貸款，融資渠道相對(duì)較為單一，對(duì)于現(xiàn)有項(xiàng)目的資金基本能夠保證，但如果要增大土地儲(chǔ)備，進(jìn)行市場(chǎng)的擴(kuò)張，可能在資金方面會(huì)遇到一些困難；對(duì)于其他融資方式公司目前還缺乏研究和實(shí)際運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)融資平臺(tái)較少，資金運(yùn)作能力差成都南部新城華陽(yáng)項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)初步建立了品牌，具有一定的知名度；如果公司未來要進(jìn)入全國(guó)二、三線市場(chǎng)，將會(huì)面臨如何將區(qū)域品牌整合為統(tǒng)一的公司品牌等問題；目前公司尚未形成品牌，并且在品牌的建設(shè)戰(zhàn)略及思路方面剛剛起步，還有大量的工作要做。企業(yè)品牌力量弱 現(xiàn)有項(xiàng)目集中在華陽(yáng)一地，

57、華銀美景項(xiàng)目到2011年？月已經(jīng)結(jié)束，嘉美地項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年底完工，目前公司沒有土地儲(chǔ)備；公司在獲取土地方面尚未建立有效的機(jī)制，獲得土地信息的渠道較少，如目標(biāo)地塊的選擇、測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)等都有待進(jìn)一步完善。土地儲(chǔ)備和土地獲得能力差3.3 xxSWOT分析劣勢(shì)公司尚未建立統(tǒng)一的授權(quán)體系，對(duì)子公司、項(xiàng)目部的授權(quán)只是采用臨時(shí)授權(quán)的形式，公司績(jī)效管理體系與項(xiàng)目激勵(lì)機(jī)制未有效對(duì)接，有待進(jìn)一步明確；對(duì)于如何解決人才職業(yè)生涯發(fā)展與公司發(fā)展問題需要有明確的操作方案。授權(quán)、激勵(lì)機(jī)制和人才發(fā)展平臺(tái)尚需提高公司主要包括管理本部及華銀美景、嘉美地兩個(gè)項(xiàng)目部，但在實(shí)際運(yùn)作中基本按公司的方式運(yùn)作；公司管理本部與項(xiàng)目部的職責(zé)、

58、管理模式有待于進(jìn)一步明確，并且要同公司的發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，要有利于公司擴(kuò)張；組織機(jī)構(gòu)和管理模式不清晰在股東層面，公司治理結(jié)構(gòu)是明確的，股權(quán)非常清晰；在股東和職業(yè)經(jīng)理人層面，目前尚未有實(shí)際動(dòng)作；公司治理結(jié)構(gòu)需要與時(shí)俱進(jìn)，有必要參照一些成功企業(yè)的做法，進(jìn)一步完善。公司治理結(jié)構(gòu)需要與時(shí)俱進(jìn) 成功的核心能力主要包括土地獲取得能力、融資能力、規(guī)劃設(shè)計(jì)能力、項(xiàng)目管理能力和銷售服務(wù)能力等方面；土地獲取能力、融資能力已經(jīng)單獨(dú)列出，本條所指的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要是規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理和銷售服務(wù)能力。缺少在地產(chǎn)領(lǐng)域成功的核心競(jìng)爭(zhēng)力（能力不夠鮮明）第三章 公司經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 （宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)市場(chǎng) ） 第四章 地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略 第五

59、章 職能戰(zhàn)略 目錄第一章 公司愿景、理念與核心價(jià)值觀 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 第四章 地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略4.1 戰(zhàn)略體系 4.2 戰(zhàn)略目標(biāo) 4.3 核心要素 4.4 組織運(yùn)行界面 （管控模式） 4.1地產(chǎn)戰(zhàn)略體系公司愿景核心戰(zhàn)略要素土地獲取累計(jì)土地儲(chǔ)備面積40-54萬(wàn)平米約合600-800畝資金需求儲(chǔ)備資金10-15億組織管理現(xiàn)代企業(yè)管理制度走專業(yè)化發(fā)展道路激勵(lì)機(jī)制在實(shí)現(xiàn)股東利益，達(dá)到客戶滿意的條件下，與經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的利潤(rùn)共享區(qū)域部署：四川省重慶市；獲取途徑：與有地機(jī)構(gòu)合作（土地股權(quán)），招牌掛，土地整理、舊改目標(biāo)舉措運(yùn)作方式：在保證控制權(quán)的前提下，充分運(yùn)用資金杠桿融資途徑：民間借貸，自有資本，項(xiàng)目股

60、權(quán)，上市和資本平臺(tái)公司和項(xiàng)目公司兩級(jí)管理，借助現(xiàn)有的成熟軟件建立管控體系確定核心能力和核心人才隊(duì)伍，對(duì)不同類型人才實(shí)施不同策略，利用利潤(rùn)分享機(jī)制形成利益共同體具體實(shí)施方案五年戰(zhàn)略目標(biāo)累計(jì)銷售收入：41億（基本目標(biāo)）-50億（挑戰(zhàn)目標(biāo)）“人才齊備、管理科學(xué)、服務(wù)勤懇、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、效益領(lǐng)先”區(qū)域房地產(chǎn)卓越品牌“銷售收入”41億（基本目標(biāo)）- 50億（挑戰(zhàn)目標(biāo)）4.2 地產(chǎn)戰(zhàn)略目標(biāo) 確定依據(jù)：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)空間巨大五年之后，如不能達(dá)到這個(gè)水平，一方面有可能在行業(yè)整合的過程中被淘汰掉，另一方面管理體系滯重，運(yùn)營(yíng)成本高，無(wú)法留住關(guān)鍵人才原則：團(tuán)隊(duì)特別是項(xiàng)目老總要遠(yuǎn)見、務(wù)實(shí)、堅(jiān)韌、團(tuán)結(jié)，“五年