土地評(píng)估剩余法測(cè)算表

1、土地剩余法測(cè)算過(guò)程,計(jì)算公式：,地價(jià)=開發(fā)完成后的價(jià)值-（建安綜合成本+專業(yè)費(fèi)用及各種規(guī)費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)用+管理費(fèi)+利息+利潤(rùn)+稅費(fèi)）,序號(hào),內(nèi)容,取定參數(shù),計(jì)算結(jié)果,備注,一、,開發(fā)完成后的價(jià)值V1（萬(wàn)元）,42574.1116 ,V1=B1*C1+B2*C2+B3*C3,1、,規(guī)劃總建筑面積A1（m2),96571.93,依據(jù)規(guī)劃確定,2、,可銷售房屋面積B（m2),95606.2107,A1-不可售面積(不可銷售面積包含物業(yè)管理用房有社區(qū)配套用房，按1%計(jì)),2.1,其中住宅可銷售面積B1,90806.2107,B-B2,住宅平均售價(jià)C1（元/）,3400,根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查確定,

2、2.2,其中商業(yè)用房面積B2（）,4800,依據(jù)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及待估宗地實(shí)際情況綜合確定,商業(yè)用房平均售價(jià)C2,12000,根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查確定,2.3,可銷售車位數(shù)B3（個(gè)）,594,依據(jù)類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)測(cè)算，按平均每戶130，配套一個(gè)車位，其中地上計(jì)停車位為20%.（A1/130）（1-20%）,車位銷售價(jià)C3(元/個(gè)）,100000,根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查確定,二、,土地取得稅費(fèi),0.04V,土地價(jià)值設(shè)定這V,4%,契稅,三、,銷售稅費(fèi)（萬(wàn)元）,2362.8632 ,V1*s1,兩稅一費(fèi)合計(jì)S1,5.55%,根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅、城建費(fèi)、教育費(fèi)附加合計(jì),四、,銷售費(fèi)用（

3、萬(wàn)元）,851.4822,V1*s2,廣告宣傳代理費(fèi)合計(jì)S2,2.0%,五、,土地增值稅（預(yù)征）,851.4822,V1*土地增值稅預(yù)征率,土地增值稅預(yù)征率,2.0%,浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管若干問題的規(guī)定（浙江省地方稅務(wù)局公告2010年第2號(hào)）規(guī)定，按銷售價(jià),六、,建安綜合成本（萬(wàn)元）,16363.6106 ,(1)+(2),(1),建筑安裝工程費(fèi),14432.1720 ,a1*A1+a2*地下室建筑面積,a1,地上部分建筑安裝成本單價(jià)（元/m2建筑面積）,1150,參照同類建筑物造價(jià)確定,a2,地下室建筑安裝成本單價(jià)（元/m2建筑面積）,1600,參照同類建筑物造價(jià)確定,地下室建

4、筑面積（）,20790,根據(jù)地下車位測(cè)算地下室建筑面積（地下室不計(jì)入容積率），根據(jù)類似項(xiàng)目地下車位一般面積約為30-40/個(gè)，本次按35/個(gè)設(shè)定.B3*35,(2),小區(qū)配套費(fèi),1931.4386 ,A1*b,b,小區(qū)配套費(fèi)單價(jià)（元/m2建筑面積）,200,參照同類項(xiàng)目確定,七、,專業(yè)費(fèi)用及各種規(guī)費(fèi)（萬(wàn)元）,982.8890 ,(1)+(2),(1),圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理費(fèi)等,577.2869 ,建筑安裝工程費(fèi)*費(fèi)率c,c,費(fèi)率,4.0%,(2),墻改費(fèi)、白蟻防治、散裝水泥等,405.6021 ,A1*d,d,費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）,42 ,八、,不可預(yù)見費(fèi)（萬(wàn)元）,520.395,(六）+（七

5、）*費(fèi)率e,不可預(yù)見費(fèi)率e,3%,管理費(fèi)1,管理費(fèi)2,九、,管理費(fèi)（萬(wàn)元）,357.3379+0.0208V,V+(二）+(六)+(七)+（八）*費(fèi)率g,357.3379 ,0.0208,V,管理費(fèi)費(fèi)率g,2%,投資利息1,投資利息2,十、,投資利息（萬(wàn)元）,2186.9079+0.252096V,土地使用權(quán)價(jià)值及購(gòu)買稅費(fèi)按一次性投入，開發(fā)成本按均勻投入.V+(二)*i*T+（六）+（七）+（八）+（九）*i*T/2,2186.9079 ,0.252096,V(1),正常建造期T（年）,3,參照類似規(guī)模房地產(chǎn)建造期確定,(2),年利息率i,8.0%,年利率,投資利潤(rùn)1,投資利潤(rùn)2,十一、,投資的利潤(rùn)（萬(wàn)元）,5467.2698+0.63024V,V*R*T+（二）+（六）+（七）+（八）+（九）*R*T/2,5467.2698,0.63024,V,年投資利潤(rùn)率R,20%,根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)平均投資利潤(rùn)率確定其年投資利潤(rùn)率,等式右側(cè),等式左側(cè),十二、,土地總價(jià)值V（萬(wàn)元）,650