2021年物業(yè)管理師基本制度與政策考點-房地產(chǎn)抵押管理

1、Word文檔 2021年物業(yè)管理師基本制度與政策考點:房地產(chǎn)抵押管理 2021年物業(yè)管理師考試即將開頭，為了廣闊考生能夠全面系統(tǒng)的復(fù)習2021年物業(yè)管理師考試課程，校給大家供應(yīng)了一系列關(guān)于物業(yè)管理師考試的資料，現(xiàn)將2021年物業(yè)管理師基本制度與政策考點:房地產(chǎn)抵押管理，供應(yīng)給廣闊考生，盼望對參與2021年物業(yè)管理師考試的考生有點關(guān)心！ 房地產(chǎn)抵押管理 我國進展市場經(jīng)濟以來，房地產(chǎn)抵押作為一種有效的擔保形式，得到廣泛的開展。特殊是在房地產(chǎn)開發(fā)、商品房市場和房地產(chǎn)二級市場中，運用房地產(chǎn)抵押進行貸款擔保，已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人解決資金問題的主要途徑。 房地產(chǎn)抵押的概念 抵押是擔保法規(guī)定的擔保

2、形式之一，抵押與質(zhì)押相區(qū)分，抵押是以不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)為條件的物權(quán)擔保方式，抵押人對抵押財產(chǎn)仍舊享有占有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)。擔保法規(guī)定可以作為抵押物的財產(chǎn)不只是房地產(chǎn)，還包括抵押人依法有權(quán)處分的機器、交通運輸工具，以及依法可以抵押的其他財產(chǎn)。只要是不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)占有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)的擔保方式，都屬于抵押擔保形式。 由于房地產(chǎn)具有價值量大、使用時間長、不行移動、產(chǎn)權(quán)管理嚴密等特點，因此以房地產(chǎn)作抵押物是抵押擔保中最普遍、最主要的內(nèi)容。 房地產(chǎn)抵押的一般概念 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人供應(yīng)債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣

3、所得的價款優(yōu)先受償。 其中，在房地產(chǎn)抵押一般概念下，合法的房地產(chǎn)是指已經(jīng)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房地產(chǎn)。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)供應(yīng)給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織。 房地產(chǎn)抵押的特定概念 房地產(chǎn)抵押存在兩種特定的抵押狀況與方式，一是在建工程抵押；二是預(yù)購商品房貸款抵押。 1.在建工程抵押 所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程連續(xù)建筑資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。 2.預(yù)購商品房貸款抵押a

4、 所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。 由于抵押房產(chǎn)尚未形成，貸款銀行進行按揭貸款存在著較大風險，因此，貸款銀行在實施按揭貸款中均實行著規(guī)避風險的幫助措施。貸款銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必需對購房人貸款擔當階段性的連帶保證責任，即只要購房人停止還貸，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保證代為履行購房人的一切還貸義務(wù)，直至商品房交付并取得權(quán)屬證件后，貸款銀行與購房人正式辦妥房地產(chǎn)抵押登記。同時，貸款銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售項目，必需由貸款銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)，以便對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目資金進行監(jiān)控。此外，

5、有的貸款銀行還要求按揭貸款購房人辦理貸款保險和進行公證。 二、房地產(chǎn)抵押的主要原則 （一）房地產(chǎn)抵押應(yīng)當遵循民事法律原則 抵押雙方當事人應(yīng)當依據(jù)民事法律原則確定以下事項： 1.設(shè)定房地產(chǎn)抵押時，抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當事人協(xié)協(xié)商定，雙方當事人也可以協(xié)商由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。 2.抵押權(quán)人為避開抵押房屋因患病人為損壞或自然災(zāi)難而消失的風險，要求抵押人辦理房產(chǎn)保險的，雙方當事人應(yīng)當協(xié)協(xié)商定。抵押當事人商定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?3.企業(yè)、事業(yè)單

6、位法人分立或者合并后，原抵押合同連續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和擔當。 4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當連續(xù)履行原抵押合同。 （二）房地產(chǎn)抵押中的房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當全都 建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理方法規(guī)定：以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。以依法取得的房屋全部權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必需同時抵押。 （三）抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值 房地產(chǎn)抵押是為擔保債權(quán)而建立的法律關(guān)系，因此抵押物的價值必需高于所擔保的債權(quán)，否則就無法成就所擔保的債權(quán)。依據(jù)這一原則，房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但再次抵押所擔保的債權(quán)不得超出余額部分。同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當將已經(jīng)設(shè)定過的抵押狀