稅務(wù)會(huì)計(jì)第九版第十章 土地增值稅會(huì)計(jì)

1、第十章 土地增值稅會(huì)計(jì)第一節(jié) 土地增值稅概論第一節(jié) 土地增值稅概論土地增值稅的納稅人凡是有償轉(zhuǎn)讓我國國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）產(chǎn)權(quán)，并且取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。意義：為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場的交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家收益，有必要設(shè)立土地增值稅這個(gè)新稅種。 第一節(jié) 土地增值稅概論土地增值稅的納稅范圍土地增值稅的納稅范圍是：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán);地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。所謂“轉(zhuǎn)讓”是指以出售或其他方式的有償轉(zhuǎn)讓；不包括以繼承、贈(zèng)與方式的無償轉(zhuǎn)讓。出租房地產(chǎn)行為，受托代建工程，由于產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，不屬納稅范

2、圍。第一節(jié) 土地增值稅概論土地增值稅納稅范圍的具體界定以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)地上建筑物及附著物。它分以下三種情況：出售國有土地使用權(quán)，是指土地使用者通過出讓方式，向政府繳納土地出讓金、有償受讓土地使用權(quán)后，僅對土地進(jìn)行通水、通電、通路和平整地等土地開發(fā)，不進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，然后直接將空地出售。第一節(jié) 土地增值稅概論取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造，然后予以出售,即通常所說的房地產(chǎn)開發(fā)。存量房地產(chǎn)的買賣，是指已經(jīng)建成并已投入使用的房地 產(chǎn)，其房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人。以上三種情況，均應(yīng)計(jì)算繳納土地增值稅。第一節(jié) 土地增值稅概論以繼承、 贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)因其只發(fā)生房地產(chǎn)

3、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng)的收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，不繳納土地增值稅。房地產(chǎn)出租 出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不繳納土地增值稅。第一節(jié) 土地增值稅概論房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)在抵押期間未發(fā)生權(quán)屬的變更，不征收土地增值稅，抵押期滿后，發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，繳納土地增值稅。房地產(chǎn)交換 房地產(chǎn)的交換即發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移, 交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，應(yīng)繳納土地增值稅第一節(jié) 土地增值稅概論以房地產(chǎn)投資入股進(jìn)行合資或聯(lián)營 因其收入以股息、 紅利等形式體現(xiàn)，是否繳納土地增值稅，由財(cái)政部門、 國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。房地產(chǎn)的聯(lián)建 這是以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)來換取

4、新建成房屋部分產(chǎn)權(quán)的行為，是否繳納土地增值稅，由財(cái)政部門、 國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。第一節(jié) 土地增值稅概論房地產(chǎn)的代建房行為 因其未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值稅。房地產(chǎn)的重新評估 對房地產(chǎn)重新評估后升值的，因未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，土地使用人也未取得收入，不繳納土地增值稅。 第一節(jié) 土地增值稅概論土地增值稅的稅率-超率累進(jìn)稅率土地增值稅稅率表級次增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率速算扣除率15 0%( 含) 以下30%025 0%以上至1 0 0%( 含）40%5%31 0 0%以上至2 0 0%( 含)50%15%42 0 0%以上60%35%第一節(jié) 土地增值稅概論土地增值稅的減免

5、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。因國家建設(shè)需要依法征用，收回的房地產(chǎn)。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予繳納土地增值稅。居住滿3年未滿5年的，減半繳納土地增值稅。居住未滿3年的按規(guī)定繳納土地增值稅。第一節(jié) 土地增值稅概論以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地( 房地產(chǎn)) 作價(jià)入股進(jìn)行投資作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)時(shí)，可免予繳納土地增值稅；一方出地、一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，可免予繳納土地增值稅。第一節(jié) 土地增值稅概論土地增值稅的納稅期限和納稅地點(diǎn)土

6、地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。房地產(chǎn)所在地是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的, 應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別納稅。第二節(jié) 土地增值稅的計(jì)算與申報(bào)第二節(jié)土地增值稅的計(jì)算與申報(bào)土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。 增值稅是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。其計(jì)算公式如下: 土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額 應(yīng)納稅額=土地增值額適用稅率 若土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%以上, 同時(shí)適用兩檔或兩檔以上稅率，就需分檔計(jì)算。第二節(jié)土地增值稅的計(jì)算與申報(bào)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確

7、認(rèn)貨幣收入實(shí)物收入其他收入納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格又無正當(dāng)理由的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格進(jìn)行評估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)或參照評估價(jià)格確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。第二節(jié)土地增值稅的計(jì)算與申報(bào)扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)新建房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目第二節(jié)土地增值稅的計(jì)算與申報(bào)舊房及建筑物扣除項(xiàng)目金額 舊房及建筑物扣除項(xiàng)目金額一般用評估價(jià)格。即在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí), 由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本乘以成

8、新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格應(yīng)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。土地增值額的計(jì)算 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入額減去按規(guī)定計(jì)算的扣除項(xiàng)目金額后的余額,即為計(jì)算土地增值稅的增值額。第二節(jié)土地增值稅的計(jì)算與申報(bào)應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算 土地增值稅是采用超率累進(jìn)稅率計(jì)算的。只先計(jì)算出增值率，即增值額占扣除項(xiàng)目的比例后，才能確定適用稅率，并計(jì)算應(yīng)納稅額。其計(jì)算公式如下: 增值率= 增值額/扣除項(xiàng)目金額100% 應(yīng)納稅額=(每級距的土地增值額適用稅率)根據(jù)前表的速算扣除系數(shù)，其計(jì)算公式如下:應(yīng)納稅額=土地增值額適用稅率-扣除項(xiàng)目金額速算扣除率第二節(jié)土地增值稅的計(jì)算與申報(bào)【例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商住混合樓項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目面積1000

9、平方米，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積為5000平方米，合計(jì)6000平方米。該混合樓項(xiàng)目土地成本為120萬元，房屋開發(fā)成本為600萬元, 其他費(fèi)用按比例扣除。假如該商業(yè)項(xiàng)目收入為500萬元， 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入為600萬元， 合計(jì)1100萬元，營業(yè)稅金及附加55萬元。 （有兩種計(jì)算方法可以選擇）第二節(jié)土地增值稅的計(jì)算與申報(bào)第一種方法計(jì)算: 扣除項(xiàng)目=土地成本+房屋開發(fā)成本+費(fèi)用扣除10% +加計(jì)扣除20%+稅金=120+600+(120+600)10% +(120+600)20%+55=991(萬元) 增值額=收入額-扣除項(xiàng)目金額 =(500+600)-991=109 增值率=增值額扣除項(xiàng)目金額100% =1

10、09991100%=11% 低于50%，適用30%的稅率。 由于增值率未超過20%，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目免稅。第二節(jié)土地增值稅的計(jì)算與申報(bào) 若按面積分?jǐn)傇鲋殿~, 商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)納的土地增值稅如下: 1091000600030%=5.45(萬元) 若按收入分?jǐn)傇鲋殿~, 商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)納的土地增值稅如下: 109500( 500+600)30%=14.86(萬元) 第二種方法計(jì)算: 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目金額=12050006000+60050006000+(100+500) 30%+27. 5=807. 5(萬元)(除稅金及附加外其他按面積分?jǐn)?第二節(jié)土地增值稅的計(jì)算與申報(bào)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額=600-807.

11、5=-207.5(萬元) (無增值額)商業(yè)項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額=12010006000+60010006000 +(20+100)30%+27.5=183.5(萬元)商業(yè)項(xiàng)目增值額=500-183.5=316.5(萬元)商業(yè)項(xiàng)目增值率=316.5183.5100%=172% 適用50%的稅率商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅=316.550%183.515%=130.725( 萬元)第二節(jié)土地增值稅的計(jì)算與申報(bào) 兩種方法計(jì)算結(jié)果相差懸殊。根據(jù) 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第八條規(guī)定: “ 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算?！?哪一種計(jì)算方法更符合稅法規(guī)定呢？土地增值稅的納

12、稅申報(bào)（略）第二節(jié)土地增值稅的計(jì)算與申報(bào)土地增值稅的清算土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。土地增值稅的清算條件第二節(jié)土地增值稅的計(jì)算與申報(bào)符合下列情形之一的, 納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算: 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的符合下列情形之一的, 要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算: 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目, 已轉(zhuǎn)讓第二節(jié)土地增值稅的計(jì)算與申報(bào) 的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在

13、85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 取得銷售( 預(yù)售) 許可證滿3年仍未銷售完畢的； 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。第二節(jié)土地增值稅的計(jì)算與申報(bào)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等， 發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。第三節(jié) 土地增值稅的會(huì)計(jì)

14、處理第三節(jié) 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理預(yù)繳土地增值稅的會(huì)計(jì)處理 納稅人在項(xiàng)目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本計(jì)算及其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅, 可以預(yù)繳土地增值稅。待項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算手續(xù)后, 再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 【例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司在某項(xiàng)目竣工前, 預(yù)先售出部分房地產(chǎn)而取得收入200萬元, 假設(shè)應(yīng)預(yù)繳土地增值稅20萬元; 項(xiàng)目竣工后, 工程全部收入500萬元。按稅法的規(guī)定, 該項(xiàng)目應(yīng)交土地增值稅80萬元。第三節(jié) 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理收到預(yù)收款時(shí): 借:銀行存款 2 000 000 貸:預(yù)收賬款 買主 2 000 000按稅務(wù)機(jī)關(guān)核定比例預(yù)提應(yīng)交土地增值稅時(shí): 借:遞延

15、所得稅資產(chǎn) 土地增值稅 200 000 貸:應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交土地增值稅 200 000預(yù)繳土地增值稅時(shí): 借:應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交土地增值稅 200000 貸：銀行存款 200000第三節(jié) 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理實(shí)現(xiàn)收入、 進(jìn)行結(jié)算時(shí):借:預(yù)收賬款 買主 2 000 000 銀行存款 3 000 000 貸:主營業(yè)務(wù)收入 5 000 000按土地增值稅的規(guī)定, 計(jì)算整個(gè)工程項(xiàng)目收入應(yīng)交土地增值稅時(shí): 借:營業(yè)稅金及附加 800 000 貸:應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交土地增值稅 600 000 遞延所得稅資產(chǎn) 土地增值稅 200 000繳清應(yīng)交土地增值稅時(shí)：借:應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交土地增值稅 600 000 貸:銀行存款

16、600 000第三節(jié) 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理扣除項(xiàng)目金額的會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 若企業(yè)在受讓土地使用權(quán)后，集中開發(fā)建設(shè)，一次性整體轉(zhuǎn) 讓，其扣除項(xiàng)目金額容易計(jì)算和確定。如果是分批開發(fā)建設(shè)、分次轉(zhuǎn)讓，其開發(fā)成本費(fèi)用的計(jì)算就比較復(fù)雜。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，包括外商投資房地產(chǎn)企業(yè)、 從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的股份制試點(diǎn)企業(yè)對外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)以及兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的各類企業(yè)和單位。第三節(jié) 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn), 原來是在企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬戶進(jìn)行核算和反映的。這說明是舊的或使用過的。對其扣除項(xiàng)目金額，不能以賬面價(jià)值或其凈值計(jì)算扣除， 應(yīng)以政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成

17、本乘以成新度折扣率后的價(jià)格計(jì)算扣除。第三節(jié) 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理 主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，是指在企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，其經(jīng)營收入在企業(yè)的經(jīng)營收入中占有較大比重，并且直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，既有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也有對外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)、 股份制試點(diǎn)企業(yè)和外商投資房地產(chǎn)企業(yè)等。第三節(jié) 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理在現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售情況下，采用一次性收款、房地產(chǎn)移交使用、發(fā)票賬單提交買主、錢貨兩清的，應(yīng)于房地產(chǎn)已經(jīng)移交和發(fā)票結(jié)算賬單提交作為銷售實(shí)現(xiàn)，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”等賬戶。在現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售情況下，采

18、用賒銷、分期收款方式銷售房地產(chǎn)的，應(yīng)以合同規(guī)定的收款時(shí)間作為銷售實(shí)現(xiàn)，分次結(jié)轉(zhuǎn)收入。第三節(jié) 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理商品房預(yù)售商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定, 將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。【例】主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的某房地產(chǎn)開發(fā)公司，投資開發(fā)一居住小區(qū)，因小區(qū)位置比較偏僻，開工時(shí)地價(jià)便宜，但當(dāng)小區(qū)住宅建成銷售時(shí)，附近新建地鐵站，使該地區(qū)地價(jià)上漲，小區(qū)住宅商品房由原來的2000元/平方米上升到4000元/平方米。這時(shí), 該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售第三節(jié) 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理 10000平方米住宅，按4000元/平方米計(jì)算，共計(jì)收入售房款40000000元。該住宅實(shí)際成本18

19、00元/平方米, 共計(jì)成本18000000元。對于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，由于該公司能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明（利率沒有超過銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額），按規(guī)定允許據(jù)實(shí)扣除利息支出, 企業(yè)實(shí)際發(fā)生利息支出170000元。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按規(guī)定可扣除90 0000元( 180000005%)，營業(yè)稅2000000元，城市維護(hù)建設(shè)稅140000元，教育費(fèi)附加60000元。第三節(jié) 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理 計(jì)算土地增值稅稅額。 第一步: 確定扣除項(xiàng)目金額。 扣除項(xiàng)目金額=開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本+利息支出+其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加+加計(jì)

20、20% 扣除=18 000 000+170 000+900 000+2 000000 +140 000+60 000+18 000 00020% =24 870 000(元) 第二步: 計(jì)算增值額。 增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額=40 000 000 -24 870 000=15 130 000( 元)第三節(jié) 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理第三步:計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目的比例。增值額占扣除項(xiàng)目的比例=15 130 00024 870 000100% 6 %第四步:計(jì)算土地增值稅稅額。土地增值稅稅額=15 130 00040%-24 870 0005%=6 052 000-1 243 500=4 8

21、08 500(元)第三節(jié) 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理土地增值稅的會(huì)計(jì)處理。計(jì)提土地增值稅時(shí): 借:營業(yè)稅金及附加 4 808 500 貸:應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交土地增值稅 4 808 500實(shí)際繳納土地增值稅時(shí): 借:應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交土地增值稅 4 808 500 貸:銀行存款 4 808 500第三節(jié) 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理【例】兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的某金融公司，按5 000元/平方米的價(jià)格購入一棟兩層樓房，共計(jì)2 000平方米，支付價(jià)款10 000 000元。后來，該公司沒有經(jīng)過任何開發(fā)，以9 000元/平方米的價(jià)格出售, 取得轉(zhuǎn)讓收入18 000 000元，繳納營業(yè)稅等流

22、轉(zhuǎn)稅990 000元。該公司既不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明。第三節(jié) 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理計(jì)算土地增值稅稅額第一步:確定扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 =10 000 000+10 000 00010%+990 000 =11 990 000( 元)第二步:計(jì)算增值額。增值額=18 000 000-11 990 000=6 010 000( 元)第三節(jié) 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理第三步:計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目的比例。增值額占扣除項(xiàng)目的比例=6 010 00011 990 000100%=50. 125%第四步:計(jì)算土地增值稅稅額。土地增值稅稅額=6 010 00040%-11 990 0005%=2404 000-599 500=1 804 500( 元)第三節(jié) 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理土地增值稅的