蘇州新區(qū)06年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告-secret

1、PAGE PAGE 58目 錄公司簡(jiǎn)介蘇州工業(yè)園區(qū)*投資顧問(wèn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“*(be-yond）”）成立于2006年1月，是蘇州市首家，也是唯一一家，專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)研究的機(jī)構(gòu)。公司由多年從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的專(zhuān)業(yè)人事組成，吸納了蘇州各大優(yōu)秀代理商中的市場(chǎng)精英，擁有龐大的蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資源庫(kù)。目前，雖然公司才剛剛起步，在業(yè)界還沒(méi)有一定的知名度，但*（be-yond）已與知名的代理公司和設(shè)計(jì)院達(dá)成戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，力求更好地為各大開(kāi)發(fā)商、代理商等房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)服務(wù)，為蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、可持續(xù)性發(fā)展貢獻(xiàn)一份薄力。為了更有效地提高服務(wù)水平，*（be-yond）將服務(wù)內(nèi)容更為具體化、專(zhuān)業(yè)化：以深

2、度市場(chǎng)月報(bào)作為套餐，項(xiàng)目定位報(bào)告、地塊評(píng)估報(bào)告作為點(diǎn)心，項(xiàng)目跟蹤服務(wù)、項(xiàng)目融資報(bào)告作為特色小吃，以滿(mǎn)足客戶(hù)的各種需求。*（be-yond）的優(yōu)勢(shì)在于資源和專(zhuān)業(yè)。通過(guò)多年對(duì)各大代理公司地學(xué)習(xí)和積累，以及對(duì)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)地實(shí)地調(diào)查，與專(zhuān)業(yè)人士地探討，*（be-yond）已具備全面、可靠的資源庫(kù)。除了資源，專(zhuān)業(yè)度也是*的優(yōu)勢(shì)之一，多年的市場(chǎng)研究經(jīng)驗(yàn)，造就了我們的專(zhuān)業(yè)度，為我們能更好地為客戶(hù)服務(wù)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。*（be-yond）的服務(wù)理念超前服務(wù)，您所想的就是我們所做的。我們將以全面、真實(shí)的數(shù)據(jù)為基石，站在巨人的肩膀上，對(duì)市場(chǎng)的變化做出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，以保證您的戰(zhàn)略部署準(zhǔn)確無(wú)誤。同時(shí)，您的建議就是我們

3、進(jìn)步的良藥；您的關(guān)心就是我們成長(zhǎng)的依靠，*（be-yond）熱切期待您的建議。*（be-yond）是年輕人的“天堂”。因?yàn)槟贻p，我們闖蕩；因?yàn)槟贻p，我們拼搏；因?yàn)槟贻p，我們執(zhí)著。我們堅(jiān)信：博采廣義，“新”星之火可以燎源。報(bào)告聲明*投資顧問(wèn)有限公司從2006年一月開(kāi)始提供房地產(chǎn)市場(chǎng)信息服務(wù)。收集房地產(chǎn)一線的真實(shí)數(shù)據(jù)及政府統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行整理和分析。月報(bào)主要分析的是蘇州市范圍內(nèi)的房產(chǎn)信息，區(qū)域范圍包括園區(qū)、市區(qū)、新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)。數(shù)據(jù)內(nèi)容涉及蘇州市所有在售公寓住宅，有關(guān)別墅方面的信息將以專(zhuān)題報(bào)告的形式提供。報(bào)告的主體包括政策、市場(chǎng)住宅的供應(yīng)、成交、動(dòng)態(tài)以及專(zhuān)題研究。本報(bào)告版權(quán)歸蘇州工

4、業(yè)園區(qū)*投資顧問(wèn)有限公司所有，報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源真實(shí)、可靠，并以此為分析依據(jù)。本報(bào)告未經(jīng)本公司表示許可，任何單位或個(gè)人不得復(fù)制或轉(zhuǎn)載本報(bào)告內(nèi)容，不得外傳。本報(bào)告所涉及的公司、個(gè)人資料均屬機(jī)密，受到嚴(yán)格保護(hù)；受服務(wù)單位的資料也將受到保護(hù)，受服務(wù)單位提出的申請(qǐng)內(nèi)容屬于公司機(jī)密，禁止外泄！第一部分 信息直通車(chē)壹 經(jīng)濟(jì)頻道一、4月28日起上調(diào)貸款利率；蘇州住房公積金貸款利率上調(diào)0.18% 從4月27日起，金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，存款利率保持不變。其中，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。這已是自2004年10月以來(lái)央行的第三次加息了。

5、同時(shí)，蘇州公積金貸款利率也將隨之調(diào)整：從4月28日起，個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。*路標(biāo):對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，利率調(diào)整可以說(shuō)是最有效的市場(chǎng)調(diào)整手段，利率也一直是政府控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的一把利器。本次央行再度決定上調(diào)貸款利率，暗示政府對(duì)2006年樓市政策調(diào)控的開(kāi)始。通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷2005年的陰霾以后，在2006年初開(kāi)始快速恢復(fù)，大多數(shù)城市的房地產(chǎn)又進(jìn)入了火熱時(shí)期，2005年政策的影響力逐漸被忽略，由此來(lái)看，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新一輪調(diào)控將逐漸實(shí)施，本次加息只是前奏，一系列連環(huán)拳將會(huì)接連出擊。同時(shí)*引路者認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比2004年后期，已經(jīng)成熟了很多，相

6、信本輪政策打擊的力度不會(huì)象2005年那么強(qiáng)烈。從另外一方面來(lái)看，隨著浮動(dòng)利率的一再上調(diào)（這已是繼2004年10以后第三次加息），一度受到市場(chǎng)冷落的固定利率房貸逐漸熱鬧起來(lái)，客戶(hù)接受度越來(lái)越高，但從目前狀況來(lái)看，光大和招商兩家銀行所推出的固定利率房貸的利率水平還是高于目前浮動(dòng)利率的房貸利率，影響了固定利率房貸的推廣。貳 城建規(guī)劃一、高架東延打破交通瓶頸南環(huán)高架東延將以全市首條隧道穿越獨(dú)墅湖，隧道長(zhǎng)3.46公里；北環(huán)高架東延原則同意全高架立體交叉設(shè)計(jì)方案，在星港街北延與312國(guó)道交界處設(shè)置立交互通。南環(huán)快速路東延工程可行性研究報(bào)告近日通過(guò)專(zhuān)家組評(píng)審，北環(huán)高架東延也拿出了原則方案，南北兩條高架的東延

7、將打破園區(qū)與古城區(qū)之間的交通瓶頸。 在南環(huán)快速路東延工程可行性研究報(bào)告中，東延段路線走向基本沿新機(jī)場(chǎng)路控制線路，呈東西向，在獨(dú)墅湖路段中心線有所調(diào)整。綜合考慮工程造價(jià)、施工周期、技術(shù)要求以及對(duì)周邊環(huán)境的影響等因素，這條道路采用橋隧結(jié)合方式。根據(jù)方案，南環(huán)快速路東延段西起東南環(huán)立交橋，東至獨(dú)墅湖以東，工程終點(diǎn)位于車(chē)斜路交叉口，全長(zhǎng)約7.37公里?；咀呦蛉缦拢鹘?xùn)|南環(huán)立交，采用高架形式從蘇嘉杭高速公路橋下穿過(guò)，向東連接跨越通園路、星港街、郭巷大道，高架橋長(zhǎng)3.43公里，然后在高爾夫球場(chǎng)西南側(cè)下穿，以隧道形式穿越獨(dú)墅湖、星湖街后，快速路隧道接地，隧道長(zhǎng)3.46公里，以地面形式接車(chē)斜路交叉口，地面

8、連接線0.48公里。規(guī)劃保留快速路上跨車(chē)斜路的可能。這條快速路的主線將采用雙向6車(chē)道，輔助道路則采用雙向4-6車(chē)道，其中獨(dú)墅湖隧道僅考慮快速路主線通行，輔助車(chē)道通過(guò)路網(wǎng)分流過(guò)湖。 目前，北環(huán)快速路東延工程方案雖然沒(méi)有具體敲定，但原則同意北環(huán)快速路東延工程采用高架規(guī)劃方案，其西起自官瀆里立交，向東下穿蘇嘉杭高速公路，沿312國(guó)道，在園區(qū)境內(nèi)星港街以東落地，全長(zhǎng)4.6公里，雙向6車(chē)道，并在星港街北延與312國(guó)道交界處設(shè)置立交互通。 在確保質(zhì)量和安全的前提下，按照能早則早、能快則快的要求，加快南環(huán)、北環(huán)高架東延建設(shè)步伐。南環(huán)快速路東延工程以圍堰施工進(jìn)場(chǎng)為開(kāi)工時(shí)間，力爭(zhēng)5月10日左右舉行開(kāi)工儀式；北環(huán)

9、快速路東延工程，根據(jù)火車(chē)站地區(qū)綜合改造工程規(guī)劃方案進(jìn)展力爭(zhēng)早日開(kāi)工，具體時(shí)間另行確定。*路標(biāo):長(zhǎng)期以來(lái)，蘇州城的東西連接都是城市的主動(dòng)脈，東邊的工業(yè)園區(qū)、西邊的新區(qū)，可以說(shuō)是蘇州市的兩大經(jīng)濟(jì)支柱區(qū)，兩個(gè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)非常頻繁，為了方便這個(gè)兩個(gè)區(qū)的聯(lián)系，政府也大力改善交通條件，早期完全以來(lái)干將路這條城市主干道，隨著東、南、西環(huán)高架的建成，大大提高了兩個(gè)區(qū)的交通條件。但還是存在一定的缺陷，此次高架東延的規(guī)劃將進(jìn)一步加大園區(qū)與其他區(qū)域的對(duì)接，對(duì)整體蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有很大意義。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，任何交通的變局都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的影響，此次也不例外。從南環(huán)高架東延來(lái)看，直達(dá)獨(dú)墅湖，對(duì)于雙湖板塊的房

10、地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)利好的消息。此次規(guī)劃將大大改善板塊的交通條件，不僅加大市場(chǎng)對(duì)雙湖板塊的接受度，同時(shí)還為板塊市場(chǎng)帶來(lái)更廣的市場(chǎng)客戶(hù)。而對(duì)于北環(huán)路東延的規(guī)劃來(lái)說(shuō)，情況卻有所不同。相城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直憑借較低的價(jià)格吸引著園區(qū)客戶(hù)，無(wú)奈受到交通條件的影響，部分園區(qū)消費(fèi)者還是不能接受相城區(qū)，而這此北環(huán)路東延工程正好解決了這一問(wèn)題?？上攵?，該工程的實(shí)施必將大大提高園區(qū)居民對(duì)相城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的接受度?？梢哉f(shuō)如果北環(huán)路東延工程能順利進(jìn)行，受益最大的無(wú)非是相城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。二、蘇州交通部門(mén)將耗資496億提升“城市速度” 未來(lái)5年，蘇州市民出行將更加快捷，坐車(chē)也更加方便，蘇州交通部門(mén)將耗資496億提升

11、“城市速度”：開(kāi)建錫太高速等5條高速公路；公交完成100公里的公交專(zhuān)用道這是記者昨日從蘇州交通“十一五”規(guī)劃中獲得的重要消息。 高速：新建5條高速公路 根據(jù)規(guī)劃，在未來(lái)5年中，蘇州要完成滬蘇浙高速公路江蘇段、蘇通長(zhǎng)江公路大橋南接線，以及沿江高速?gòu)埣腋蹡|互通、蘇嘉杭八坼互通等續(xù)建工程。同時(shí)開(kāi)工并建成繞城高速公路東段北延、蘇錫連接線（蘇州段）、無(wú)錫至南通高速公路（蘇錫市界至S338段）。開(kāi)工建設(shè)的還有繞城高速公路東段南延、無(wú)錫至太倉(cāng)高速公路（蘇州段）。這樣，5年后，蘇州建成高速公路出入通道10個(gè)，共70車(chē)道。其中上海方向4個(gè)，28車(chē)道；浙江方向2個(gè)，12車(chē)道；無(wú)錫方向4個(gè)，24車(chē)道；南通方向1個(gè)，

12、6車(chē)道。蘇州可以基本實(shí)現(xiàn)“15、30、60、120”的目標(biāo)，即所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)15分鐘內(nèi)就近上高速公路，蘇州中心城區(qū)30分鐘內(nèi)到達(dá)各市（縣），60分鐘交通圈覆蓋全境，2小時(shí)交通圈基本覆蓋長(zhǎng)三角城市群。 航道：開(kāi)辟旅游專(zhuān)用航線 水上旅游一直是蘇州古城的特色。在未來(lái)的5年中，蘇州將改造旅游航道72.8km。其中，參照五級(jí)航道標(biāo)準(zhǔn)改造環(huán)城河、老運(yùn)河、蘇瀏線、滸光運(yùn)河，參照七級(jí)航道標(biāo)準(zhǔn)改造蘇虞東線。航道建設(shè)與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，在提高航道景觀條件、運(yùn)輸服務(wù)水平和改善船舶條件的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)旅游客運(yùn)服務(wù)的市場(chǎng)空間。各市縣主城區(qū)周邊建成1-2個(gè)水上綜合服務(wù)區(qū)。最終，蘇州要形成“一環(huán)六射”旅游專(zhuān)用航線格局。 公交：建成1

13、00公里專(zhuān)用道 人民路上的公交專(zhuān)用道大大提高了公交車(chē)的準(zhǔn)點(diǎn)率，乘客也從中體會(huì)到了方便。在未來(lái)的5年中，蘇州要成100公里公交優(yōu)先通道的建設(shè)。 根據(jù)規(guī)劃，中心城區(qū)公交站點(diǎn)（以300m半徑計(jì)）覆蓋率達(dá)到80%；五市（縣）公交站點(diǎn)（以300m半徑計(jì)）覆蓋率不低于50%。蘇州市區(qū)力爭(zhēng)完成25個(gè)換乘樞紐的建設(shè)任務(wù)，市區(qū)新建30個(gè)公交首末站，使公交首末站總量達(dá)到100個(gè)，覆蓋蘇州城區(qū)所有的商貿(mào)中心、交通樞紐和較大型的居民小區(qū)。 *路標(biāo)：長(zhǎng)期以來(lái)，蘇州居民都受到交通條件的捆饒，堵車(chē)現(xiàn)象無(wú)處不在，嚴(yán)重打亂了居民的生活計(jì)劃。此次大力投入496個(gè)億來(lái)改善蘇州的交通條件，對(duì)于蘇州老百姓來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是意見(jiàn)大快人心的事。

14、從計(jì)劃安排來(lái)看，首先解決的是對(duì)外交通條件，新建五條高速公路，分別連接上海、無(wú)錫、浙江等地，這將突顯蘇州的中心地位，以蘇州為圓心的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)格局正式確立。由此來(lái)看，必將大大加快蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)無(wú)疑是基礎(chǔ)條件，在經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展的同時(shí)，也將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多的機(jī)會(huì)。其次開(kāi)辟的旅游專(zhuān)線，對(duì)蘇州的旅游業(yè)的發(fā)展有舉足輕重的作用。而對(duì)于蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，雖然有人間天堂的美稱(chēng)，但旅游地產(chǎn)在蘇州市場(chǎng)的發(fā)展還未真正出現(xiàn)，因此隨著旅游業(yè)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)機(jī)會(huì)就愈加成熟。最后從公交系統(tǒng)來(lái)看。對(duì)于目前蘇州居民的生活水平來(lái)看，公交車(chē)是大部分居民的出行工具，這就導(dǎo)致了普通公寓房地產(chǎn)對(duì)公交系

15、統(tǒng)的依賴(lài)性非常大，100公里的公交專(zhuān)用道的規(guī)劃建設(shè)，將變蘇州普通公寓房地產(chǎn)的市場(chǎng)格局產(chǎn)生一定的影響。三：園區(qū)東環(huán)路 東側(cè)整治范圍已經(jīng)敲定 被列入園區(qū)2006年“十大基礎(chǔ)設(shè)施工程”的東環(huán)路地區(qū)整治工程，改造范圍已經(jīng)確定，改造工程即將全面啟動(dòng)，預(yù)計(jì)年內(nèi)完成投資17億元。 園區(qū)東環(huán)路地區(qū)改造指揮部介紹，此次改造涉及的規(guī)劃范圍北起滬寧鐵路、南抵東興路，西到東環(huán)路，東至蘇嘉杭高速公路（南端延伸至通園路，北端延伸至婁門(mén)外大街與312國(guó)道交叉口），南北長(zhǎng)約5公里，東西寬0.41.5公里，總面積約6平方公里。改造的整體目標(biāo)是改善沿線居民生活、工作環(huán)境，完善道路交通路網(wǎng)，提升東環(huán)路沿線地區(qū)整體城市形象水平。 *

16、路標(biāo)：蘇州工業(yè)園區(qū)是中新兩國(guó)政府合作開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)建設(shè)10多年來(lái)，取得的成績(jī)令人矚目。但由于多方面原因，位于園區(qū)與中心城區(qū)之間的東環(huán)路兩側(cè)地區(qū)，存在布局混亂、功能混雜，市容較差、交通不夠順暢等問(wèn)題，與蘇州城市現(xiàn)代化發(fā)展要求不相稱(chēng)，為此，園區(qū)決定對(duì)該地區(qū)進(jìn)行整治、改造。而從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度來(lái)看，政府對(duì)區(qū)域的大力改造，必將給區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)。從一級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，未來(lái)該區(qū)域?qū)⒂写罅康耐恋爻鲎專(zhuān)@對(duì)于目前寸土寸金的湖西市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，定會(huì)是眾多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶的焦點(diǎn)。叁 業(yè)界關(guān)注一、外幣按揭現(xiàn)身蘇州樓市 日前，蘇州南都建屋公司攜手東亞銀行，在其在售樓盤(pán)玲瓏灣花園中開(kāi)放“外幣按揭”業(yè)務(wù)，成為蘇州目前在

17、售住宅中首個(gè)開(kāi)放此業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商與銀行聯(lián)合，共同為住蘇的外籍人士提供外幣按揭貸款，這個(gè)新鮮“出爐”的投資理財(cái)方案，在外籍客戶(hù)充足的園區(qū)樓盤(pán)是首次現(xiàn)身。 目前玲瓏灣花園已售房源中，有300多戶(hù)外籍業(yè)主，所占比例達(dá)18%左右；東亞銀行之所以選擇玲瓏灣作為蘇州園區(qū)“外幣按揭”服務(wù)首選服務(wù)對(duì)象，主要就是基于玲瓏灣項(xiàng)目充沛的外籍客戶(hù)資源。這次開(kāi)放項(xiàng)目“外幣按揭”的貸款功能，其目的不僅僅是針對(duì)外籍購(gòu)房這一細(xì)分市場(chǎng)推出的便利措施，還希望通過(guò)功能開(kāi)放，為蘇州樓市引入一種全新的、良性的房地產(chǎn)投資模式。 *路標(biāo)：隨著外資銀行大量進(jìn)駐國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，對(duì)國(guó)內(nèi)銀行的沖擊也越來(lái)越大。東亞銀行此次進(jìn)入房地產(chǎn)按揭市場(chǎng)

18、又是一個(gè)新的沖擊，打破了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)由國(guó)內(nèi)銀行獨(dú)霸的局面。而從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，部分樓盤(pán)另設(shè)外幣按揭業(yè)務(wù)對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售有很大的促進(jìn)作用，不僅對(duì)外籍人士有強(qiáng)有力的吸引力，即使對(duì)于本土人來(lái)說(shuō)，也增加了一種選擇的余地，尤其是在人民幣升值觀念越來(lái)越強(qiáng)的背景下，本土消費(fèi)者采用外幣按揭不是沒(méi)有可能的。但冷靜的看，在目前的市場(chǎng)情況下，不是所有的樓盤(pán)都適合開(kāi)辦外幣按揭業(yè)務(wù)，奉勸開(kāi)發(fā)商不要盲目效仿。相對(duì)來(lái)說(shuō)，對(duì)于玲瓏灣此類(lèi)檔次較高的樓盤(pán)，另外開(kāi)設(shè)外幣按揭業(yè)務(wù)作用才比較明顯。肆 政策法規(guī)一、國(guó)土部發(fā)布正式文本：開(kāi)發(fā)商囤積土地將被限制今后，開(kāi)發(fā)商拿到土地后不按時(shí)開(kāi)發(fā)；或挖一個(gè)坑形式上“開(kāi)工”，卻一直停工不建等長(zhǎng)期變相

19、囤積、以此來(lái)抬高房?jī)r(jià)的行為將被制止。國(guó)土資源部昨日發(fā)文，對(duì)開(kāi)發(fā)商閑置土地的行為進(jìn)行了強(qiáng)制規(guī)定，同時(shí)還明確出招杜絕開(kāi)發(fā)商變相囤積土地。該規(guī)定將于7月1日起試行。竣工時(shí)間進(jìn)行明確約定 針對(duì)開(kāi)發(fā)商的“屯地新招”，國(guó)土資源部、國(guó)家工商總局昨日聯(lián)合公布國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議示范文本(試行)。該協(xié)議對(duì)出讓土地的竣工時(shí)間、投資總額、投資強(qiáng)度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項(xiàng)目用地中非生產(chǎn)性設(shè)施用地比例等合同條件及違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定，杜絕開(kāi)發(fā)商變相囤地。為保證開(kāi)發(fā)商及時(shí)開(kāi)發(fā)利用土地，防止囤積土地，在出讓合同已約定了建設(shè)項(xiàng)目的動(dòng)工日期外，出讓合同補(bǔ)充協(xié)議第一條約定了建設(shè)項(xiàng)目的竣工時(shí)間。明確“受讓人除按照

20、出讓合同約定日期動(dòng)工建設(shè)外，還要明確同意在一定日期前完成項(xiàng)目施工建設(shè)，并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。” 約定指標(biāo)防供應(yīng)量減少 為提高土地利用效率，出讓合同補(bǔ)充協(xié)議第2、3條約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強(qiáng)度、容積率和建筑系數(shù)等指標(biāo)。受讓人不能滿(mǎn)足雙方約定的指標(biāo)的，屬于違約。第11、12、13條明確了違約方要支付違約金等責(zé)任。 國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這幾條規(guī)定主要是提高土地集約利用水平，降低項(xiàng)目對(duì)土地資源的消耗量，防止開(kāi)發(fā)商變相降低容積率“開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)”，減少供應(yīng)量。 停工一年將收土地閑置費(fèi) 為杜絕開(kāi)發(fā)商變相囤地，出讓合同補(bǔ)充協(xié)議第5、6條進(jìn)一步對(duì)閑置土地作了約定：開(kāi)發(fā)商按照合同約定日期動(dòng)工建

21、設(shè)，但已開(kāi)發(fā)建設(shè)面積占建設(shè)總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)一年的，也視為土地閑置，出讓人有權(quán)向受讓人征收土地閑置費(fèi)。 國(guó)土資源部的有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，這是為防止項(xiàng)目停工形成實(shí)際閑置問(wèn)題。而其中關(guān)于閑置土地的定義則是最新規(guī)定，此舉對(duì)于開(kāi)發(fā)商變相囤地行為將給予嚴(yán)厲制止。 *路標(biāo)：關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)土地市場(chǎng)的管理，早就有眾多相關(guān)政策出臺(tái)，最具典型的是2004年8月1日的土地大限，是政府對(duì)土地市場(chǎng)的一次大洗牌。但是在經(jīng)歷了8.1土地大限后，全國(guó)房地產(chǎn)土地市場(chǎng)依舊存在或多或少的問(wèn)題，而本次國(guó)土部發(fā)布正式文本，限制開(kāi)發(fā)商囤積土地，可以說(shuō)是對(duì)8.1土地大限的一

22、個(gè)補(bǔ)充。在本次對(duì)開(kāi)發(fā)商囤積土地的具體限制中，主要從開(kāi)發(fā)周期和總建筑面積進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定來(lái)控制開(kāi)發(fā)商的工程進(jìn)度和項(xiàng)目定位。從開(kāi)發(fā)周期來(lái)看，以前對(duì)土地市場(chǎng)只是規(guī)定開(kāi)發(fā)商在拿到土地后，必須在兩年時(shí)間內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，而忽略了對(duì)工程開(kāi)發(fā)周期的限制，這就導(dǎo)致了部分開(kāi)發(fā)商挖坑以表動(dòng)工的做法，而如今明確規(guī)定開(kāi)發(fā)周期后，開(kāi)發(fā)商投機(jī)取巧的難度加大，工程進(jìn)度一定要跟的上要求。這樣以來(lái)，對(duì)于資金壓力相對(duì)較大的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在準(zhǔn)備拿地之前，一定認(rèn)真的掂量掂量，做好精確的預(yù)算，以避免后期項(xiàng)目出現(xiàn)停工時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于建筑面積的控制來(lái)說(shuō)，為了調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，限制高檔房的供應(yīng)量，該文本規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須按照預(yù)定的最小建筑面積以上進(jìn)

23、行開(kāi)發(fā)，不能下調(diào)地塊容積率，提高樓盤(pán)檔次，打亂市場(chǎng)供求。綜合以上兩點(diǎn)來(lái)看，該正式文本的出臺(tái)主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)商而提出的，大大提高了對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求。反面來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在做出拿地的決心之前，一定要考慮清楚，做好各方面的調(diào)查和預(yù)算，保證萬(wàn)無(wú)一失。伍 市場(chǎng)動(dòng)態(tài)一、蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)土房產(chǎn)局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓成交結(jié)果編號(hào)地塊位置基地面積(平方米)最大可建筑面積(平方米)容積率用途出讓年限(年)總成交價(jià)(萬(wàn)元)樓面價(jià)(元/平方米)成交單位蘇園土掛（2006）01蘇繡路南、星桂街東8986.653919.46（+0.5）商業(yè)40145002689.21號(hào)報(bào)價(jià)人蘇園土掛（2006）02蘇繡路南、星海街東8962.3

24、62736.37商業(yè)40162002582.2園區(qū)普明貿(mào)易蘇園土掛（2006）03蘇勝路南、南施街東119901.8143882.21.2居住70341002367.0中新置地蘇園土掛（2006）04瓊姬路南、南施街東，斜塘河北121740.397392.30.8居住70346003552.6中糧上海糧油進(jìn)出口蘇園土掛（2006）05瓊姬路南、南施街西，斜塘河北33932.627146.10.8居住70126004641.6上海萬(wàn)科*路標(biāo)：本次土地出讓?zhuān)瑯I(yè)界反映最大的是上海萬(wàn)科終于在蘇州拿下了第一個(gè)地塊2006-G-05號(hào)地塊。雖然該地塊面積不大，但作為低密度的別墅用地，還是能給萬(wàn)科地產(chǎn)留下足

25、夠的發(fā)揮空間。對(duì)于萬(wàn)科在蘇州真正的首個(gè)項(xiàng)目（雖然萬(wàn)科已收購(gòu)玲瓏灣項(xiàng)目的部分股份，但終究不是從頭到尾操作的項(xiàng)目），究竟成功如何，大家都在密切關(guān)注。其次是由中新置地拿下的03號(hào)地塊，樓面價(jià)僅為2367.0元/平方米，相對(duì)于地塊周邊正在開(kāi)發(fā)的其他多層項(xiàng)目來(lái)看，該地塊的土地價(jià)格相對(duì)偏低，該地塊拿的有點(diǎn)物有超值。二、蘇州市國(guó)土資源局出讓國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)2號(hào)公告位置與規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)地塊位置編號(hào)面積用途出讓年限容積率建筑密度綠地率起拍價(jià)元/1滄浪區(qū)湄長(zhǎng)小學(xué)西、南環(huán)東路南（原匯凱紡織印染有限公司）蘇地2006-B-1號(hào)52530居住70年1.01.215%25%37%33002金閶區(qū)虎丘路30號(hào)（原工藝美院北

26、校區(qū)）蘇地2006-B-2號(hào)4498.4商業(yè)40年1.640%30%560039260.5居住70年1.030%37%25803滄浪區(qū)勞動(dòng)路20-28號(hào)（原冶金廠）蘇地2006-B-3號(hào)134771.1居住70年1.820%37%46804滄浪區(qū)長(zhǎng)吳路8號(hào)東（原煤礦機(jī)械廠）蘇地2006-B-4號(hào)8824.8居住70年1.230%37%33005金閶區(qū)辛莊西路南、蘇滸路45號(hào)（原蘇州鏈條廠、虎丘職中、虎丘中學(xué)）蘇地2006-B-5號(hào)60802.6居住70年1.325%37%36506平江區(qū)西大營(yíng)門(mén)57號(hào)西地塊（原林機(jī)廠）蘇地2006-B-6號(hào)33215.9居住70年0.835%30%48007金

27、閶物流園陽(yáng)山東路、新蓮路交叉口西側(cè)蘇地2006-B-7號(hào)80468.466881.7商業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)50年0.51.540%20%8708吳中區(qū)東吳北路東側(cè)、縣前街北側(cè)蘇地2006-B-8號(hào)10502.5商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店和辦公40年4.040%20%52509吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側(cè)、珠江路東側(cè)（東地塊）蘇地2006-B-9號(hào)17919.9商業(yè)40年2.050%20%165010吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側(cè)、珠江路東側(cè)（西地塊）蘇地2006-B-10號(hào)16692.4商業(yè)40年2.050%20%165011吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側(cè)、珠江路東側(cè)（南地塊）蘇地2006-B-11號(hào)16023.9商業(yè)40年2.050%

28、20%165012吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)竹園路北側(cè)蘇地2006-B-12號(hào)200000.5居住70年0.61.025%37%165013太湖國(guó)家旅游度假區(qū)葉山島蘇地2006-B-13號(hào)220693.2居住70年0.0940%82514相城區(qū)采蓮路東、古巷路北蘇地2006-B-14號(hào)123236居住70年1.01.515%28%37%202515相城區(qū)澄和路東、安元路南側(cè)蘇地2006-B-15號(hào)24022商業(yè)40年1.01.535%50%25%225016工業(yè)園區(qū)唯亭西區(qū)青劍湖西北角、星澄路以東蘇地2006-B-16號(hào)51540.2居住70年1.225%50%150059931.4居住70年0.830%4

29、5%74194.01居住70年0.630%45%報(bào)名時(shí)間：2006年5月22日上午9點(diǎn)起至2006年5月29日下午5時(shí)止工作日內(nèi)。拍賣(mài)時(shí)間：2006年5月31日上午9點(diǎn)整；2006年5月31日下午2點(diǎn)整。拍賣(mài)地點(diǎn)：蘇州市會(huì)議中心豐樂(lè)廳。*路標(biāo)：本次市區(qū)土地拍賣(mài)還是同以往幾年相似，安排在五月左右。但從本次拍賣(mài)的地塊來(lái)看，大多數(shù)都是地段較好的地塊，都是由于老城區(qū)的廠房拆遷而遺留的地塊，目前這些地塊周?chē)藲舛急容^旺盛，居住氛圍非常濃厚，其次這些地塊的容積率相對(duì)偏地，以聯(lián)體別墅和多層產(chǎn)品為主，可以說(shuō)是大多數(shù)蘇州老百姓熱中的產(chǎn)品類(lèi)型?？梢灶A(yù)見(jiàn)，此次拍賣(mài)的現(xiàn)場(chǎng)將會(huì)非常熱鬧，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)異常激烈，有望達(dá)到200

30、5年后的歷史新高。那么在如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)條件下，對(duì)于想拿地的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該怎么做呢？練好內(nèi)功是關(guān)鍵，作好一切準(zhǔn)備，擁有充分的市場(chǎng)調(diào)查，準(zhǔn)確的市場(chǎng)評(píng)估，才會(huì)胸有成竹，一切盡在掌握之中。三、蘇州市國(guó)土資源局出讓國(guó)有土地使用權(quán)掛牌3號(hào)公告位置與規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)地塊位置編號(hào)面積用途出讓年限容積率建筑密度綠地率起報(bào)價(jià)元/ 1吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)曉市路東段北側(cè)、映月二路西側(cè)蘇地2006-G-4號(hào)2660.7商業(yè)40年1.055%20%19502吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)曉市路東段北側(cè)，映月一路東側(cè)蘇地2006-G-5號(hào)1036.8商業(yè)40年1.055%20%19503吳中區(qū)光福鎮(zhèn)福利村四組西側(cè)花橋南路北側(cè)蘇地2006-G-6號(hào)11169

31、.4商業(yè)40年0.520%40%8254吳中區(qū)東吳南路西側(cè)（明隆大廈南側(cè)）蘇地2006-G-7號(hào)10928 建筑物7136.7商服40年3.550%20%22205吳中區(qū)天靈路北側(cè)、東吳南路東側(cè)蘇地2006-G-8號(hào)2286.7商服40年2.045%25%15006吳中區(qū)東吳南路西側(cè)（原明隆大廈西側(cè)）蘇地2006-G-9號(hào)8503.2居住70年3.520%37%22507吳中區(qū)吳山街南側(cè)、溪翔路東側(cè)蘇地2006-G-10號(hào)6202.2建筑物3274.7商業(yè)和居住40年 70年2.050%30%17708吳中區(qū)蘇嘉杭高速公路西側(cè)、東方大道南北側(cè)蘇地2006-G-11號(hào)59125.1 36191.

32、4 35983 8711.7商服40年2.0 2.0 2.0 2.0 40% 40% 45% 45%20% 20% 20% 20%10479吳中區(qū)郭巷東方大道北側(cè)蘇地2006-G-12號(hào)3000商業(yè)（加油站）40年0.625%100510吳中區(qū)郭巷通達(dá)路東側(cè)蘇地2006-G-13號(hào)3333.3商業(yè)（加油站）40年0.625%100511高新區(qū)大同路南、同禧路東蘇地2006-G-14號(hào)6800商服40年1.260%20%113812高新區(qū)龍康路東、龍昌路南蘇地2006-G-15號(hào)19948.9商業(yè)40年1.240%30%227813高新區(qū)龍康路東、龍昌路北蘇地2006-G-16號(hào)9892.7商業(yè)

33、40年1.240%30%227814工業(yè)園區(qū)唯亭西區(qū)星澄路以西蘇地2006-G-17號(hào)2799.9商業(yè)（加油站）40年0.320%75015工業(yè)園區(qū)唯亭東區(qū)葑亭大道以南、涇上街以東蘇地2006-G-18號(hào)3046.7商業(yè)（加油站）40年0.320%75016工業(yè)園區(qū)勝浦同勝路以南、界浦路以東蘇地2006-G-19號(hào)3149.7商業(yè)（加油站）40年0.320%75017工業(yè)園區(qū)婁葑新華路以北、星華街以西蘇地2006-G-20號(hào)3323.9商業(yè)（加油站）40年0.320%75018工業(yè)園區(qū)東方大道以北蘇地2006-G-21號(hào)3337商業(yè)（加油站）40年0.320%750掛牌時(shí)間：自2006年4月3

34、0日上午9點(diǎn)起至2006年5月18日下午5點(diǎn)整止(工作日內(nèi))。掛牌地點(diǎn)：本次土地掛牌地點(diǎn)設(shè)在蘇州市干將西路980號(hào)地產(chǎn)大廈8樓，蘇州市土地儲(chǔ)備中心地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)科。*路標(biāo)：除了市區(qū)大批量的土地拍賣(mài)，蘇州政府還拿出以上的小地塊商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行掛牌。但這些地塊基本上都是商業(yè)用地和加油站，雖然地塊數(shù)量較多，但由于規(guī)模都比較小，整體推出的量體也不是很大，但結(jié)合歲末年初的土地大餐和目前蘇州商業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，一場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)的革命即將爆發(fā)。第二部分 月度市場(chǎng)分析壹 月度整體市場(chǎng)分析 一、月度市場(chǎng)特點(diǎn)概述2006年四月間，蘇州整體公寓住宅供應(yīng)量為13493套，總的新推量體1638套，相比上月新增量體減少了800多套，但總

35、的成交量體有明顯上漲，總簽約量體為2716套，比三月份高出500多套。市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)良好，成交數(shù)據(jù)不減。樓市的旺季已經(jīng)到來(lái)，一般來(lái)說(shuō)，由冷淡期到旺季需要經(jīng)歷2個(gè)季度的時(shí)間，中間有一個(gè)緩沖期。2006年的旺季經(jīng)歷了2005年12月，2006年1月、二月的過(guò)渡，三月正式進(jìn)入，四月持續(xù)升溫，旺季一般的持續(xù)時(shí)間在34個(gè)月。樓市由冷變熱比較困難，但是由熱變冷時(shí)常會(huì)很突然，今年的旺季預(yù)計(jì)的持續(xù)時(shí)間到2006年6月份，于7月開(kāi)始進(jìn)入平穩(wěn)期。全市本月價(jià)格變化小，新增量體少，持續(xù)熱銷(xiāo)以前的量體，因此一般樓盤(pán)不會(huì)再做價(jià)格變動(dòng)。園區(qū)的湖濱一號(hào)開(kāi)盤(pán)，平均價(jià)格高于區(qū)域1000元/平方米，屬于市場(chǎng)特例。相城區(qū)隨著板塊抄作的

36、升溫，環(huán)境資源的充分利用，使得區(qū)域別墅市場(chǎng)價(jià)格有所上漲。其他區(qū)域的價(jià)格基本與三月份持平。各區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)中，吳中區(qū)表現(xiàn)最明顯，4月銷(xiāo)售高出三月500套左右，區(qū)域成交創(chuàng)新高，除新區(qū)外，其他各區(qū)域成交都相比三月份有小量體的上升。在良好的市場(chǎng)前提下，要保證正常的銷(xiāo)售速度，關(guān)鍵在于價(jià)格。蘇州全市的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)有半年沒(méi)有的變動(dòng)了，正由于價(jià)格的保持，使得以前的觀望客戶(hù)又重新燃起了購(gòu)房欲望，抓住客戶(hù)和穩(wěn)定價(jià)格息息相關(guān)。二、月度市場(chǎng)總體供求分析1、住宅套數(shù)總供應(yīng)物業(yè)形態(tài)月初供應(yīng)量加推量體總量體所占比例4月各時(shí)間段新增簽約量累計(jì)簽約去化率4.1-4.74.8-4.144.15-4.214.22-4.30多層19

37、37953289021.4%21327829118997133.6%小高層3492234372627.6%8220715817462116.7%高層6461416687751.0%211340285288112416.3% *路標(biāo)：本月全市成交再次上漲，其中多層增加352套，小高層基本與上月持平，高層增加198套，從各區(qū)域的產(chǎn)品形態(tài)構(gòu)成來(lái)看，小高層分布最為平均，說(shuō)明小高層的接受度越來(lái)越高，多層產(chǎn)品和高層產(chǎn)品都存在著局部的分布不平衡，因此小高層的成交狀況就代表著整體市場(chǎng)的成交狀況，本月小高層成交與上月持平，全市整體成交數(shù)據(jù)上升，主要是受到某些特殊樓盤(pán)的因素的影響，如吳中區(qū)的金楓美地、園區(qū)的湖濱一

38、號(hào)，所以，總的來(lái)看三月與四月的市場(chǎng)冷暖度相當(dāng)。從去化率看，多層的去化率最高，達(dá)到33.6%，小高層和高層的成交率相比三月也有所上升。市場(chǎng)的推量在本月有一定的緩和，也是成交率上升的原因之一。從各區(qū)域的成交來(lái)看，園區(qū)和吳中區(qū)成交最多，分別占30%和27%，相城區(qū)最低，只有12%。整體上看，各區(qū)域的成交仍比較平均，不存在焦點(diǎn)區(qū)域和冷淡區(qū)域。從數(shù)據(jù)上我們還能得到其他的信息，一是小高層的已經(jīng)完全被蘇州人所接受，從本月市區(qū)的小高層成交可以看出這一點(diǎn)；其次多層產(chǎn)品低檔化，雖然園區(qū)的多層已經(jīng)成為高檔產(chǎn)品，但是供應(yīng)量小，對(duì)整體市場(chǎng)不產(chǎn)生影響；另外，高層產(chǎn)品以園區(qū)為龍頭的布局仍無(wú)法改變。小結(jié)：本月多層、高層成交繼

39、續(xù)上漲，小高層持平，整體市場(chǎng)保持平穩(wěn)。2、面積單價(jià)供求多層（注釋?zhuān)汗?yīng)為月初供應(yīng)，以下類(lèi)同）價(jià)格（元/）面積4000以下4000-50005000-55005500-60006000-70007000以上供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化80平方米以下2013035020004002230780-90平方米22021018218683922000002701000090-100平方米1401042721358941000000117018202100-110平方米6455488565329000006001409110-120平方米101525042521

40、36024202302213000120-130平方米1197737228676237022000621620403130-150平方米1588956260237261040007406401150平方米以上5118512292266010000600104104*路標(biāo)：從上表可以看出，全市多層的供應(yīng)形式，以5000元/平方米以下為主，55006000元/平方米為供應(yīng)的真空地段。主要由于多層主要集中在吳中區(qū)、相城區(qū)、市區(qū)三大區(qū)域，吳中區(qū)和相城區(qū)的多層的平均價(jià)格在4500元/平方米左右，也就是構(gòu)成了多層的主體數(shù)據(jù)，而市區(qū)的多層價(jià)格一般高于6000元/平方米，園區(qū)的多層供應(yīng)幾乎可以忽略，不影響到產(chǎn)

41、品布局。我們重點(diǎn)研究5000元/平方米以下的多層：中大戶(hù)型供應(yīng)中，130150平方米，有418套，120130平方米供應(yīng)有347套。小面積戶(hù)型供應(yīng)中，8090平方米的面積，有406套，90100平方米供應(yīng)有353套。以上兩種供應(yīng)是5000元/平方米以下的主力面積供應(yīng)段，可以看出，大小面積供應(yīng)比較平均；我們從成交來(lái)看，中大戶(hù)型的總成交為207套，小戶(hù)型的總成交套數(shù)為395套，小戶(hù)型高于中大戶(hù)型190套左右，小戶(hù)型的需求在升級(jí)。在小戶(hù)型的成交中最為突出的為4000元/平方米左右，8090平方米的面積段，本月成交182套，新增量體有210套，從總供應(yīng)和成交的形式來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)該面積和價(jià)格段的產(chǎn)品仍存在

42、較為強(qiáng)烈的需求，可以考慮在56月份持續(xù)放量，以適應(yīng)需求。 大戶(hù)型的需求中以130150平方米面積段成交最多，本月共有128套。對(duì)于大戶(hù)型的需求，客戶(hù)追求低總價(jià)的同時(shí)，也會(huì)追求居住的舒適度，在蘇州曾經(jīng)有一段時(shí)間對(duì)多大面積的需求最為旺盛，主要為本地多世同堂的家庭購(gòu)買(mǎi)，這種需求短期內(nèi)仍將存在，因此目前還不能忽略大面積產(chǎn)品的市場(chǎng)。小結(jié)：多層供應(yīng)低價(jià)位成主體，成交中，小面積需求升級(jí)，大面積仍有存在的空間。b、小高層價(jià)格（元/）面積4000以下4000-50005000-55005500-60006000-70007000以上供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化85平方

43、米以下000674226810304501800000085-95平方米0001320180002001570600095-105平方米0002894251100040181045000000105-120平方米7032397438940182905100000120-130平方米801196321032206516301215014500130-145平方米7401049102527844558201634030000145-160平方米850161100111360161600000000160平方米以上60051760812301126020003401*路標(biāo)：從表格數(shù)據(jù)來(lái)看，小高層40

44、00元/平方米以下的供應(yīng)很少，價(jià)格開(kāi)始向5500元/平方米移動(dòng)。雖然在有些區(qū)域，多層的價(jià)格高于小高層，出現(xiàn)倒掛的現(xiàn)象，對(duì)全市而言，小高層的整體價(jià)格要高于多層。首先，從供應(yīng)來(lái)看，主力供應(yīng)仍在40005000元/平方米和50005500元/平方米兩個(gè)價(jià)格段，4000元/平方米以下和6000元/平方米以上仍為供應(yīng)的價(jià)格空白段。面積供應(yīng)中，95平方米以上各面積段分布較為平均。本月小高層的總成交與三月持平，但與三月相比又存在其特殊的地方。三月小高層的成交中，面積在95平方米以下占有較大比重，而本月成交的主力面積為95105平方米。從40006000元/平方米，各價(jià)格段都有比較理想的成交。在各區(qū)域的小高層

45、成交量體中，新區(qū)仍然領(lǐng)跑，市區(qū)上升最快，超越吳中區(qū)和園區(qū)位居第二，相城區(qū)仍然處在末尾。園區(qū)高層成交進(jìn)入穩(wěn)定期，三月份的的高成交來(lái)自小戶(hù)型的吸引。市區(qū)的小高層高成交主要來(lái)自寶石御景園，該項(xiàng)目的現(xiàn)房成交促進(jìn)較大。小結(jié)：小高層成交區(qū)域變動(dòng)較大，市區(qū)由多層的熱成交轉(zhuǎn)向小高層。c、高層價(jià)格（元/）面積4000以下4000-50005000-55005500-60006000-70007000以上供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化85平方米以下107009900144404424204400020385-95平方米000790316438561000348021100

46、295-105平方米1481630900183275713515105272423121032105-120平方米620155206252074000702806120-130平方米53032180143480869302250674011130-150平方米2233264388026779769727506093928040016150-170平方米480018501450040310918008807170平方米以上49041210733101938002905640045*路標(biāo)：高層的供應(yīng)情況相比小高層、多層，又有所不同，向更高一級(jí)的價(jià)格靠攏，主力供應(yīng)的價(jià)格段有三個(gè)區(qū)間，即4000500

47、0元/平方米段，50005500元/平方米段，55006000元/平方米段。成交的主力價(jià)格段在50005500元/平方米，成交的主力面積段在130150平方米的三房。本月的數(shù)據(jù)突破了60007000元/平方米的供應(yīng)和成交空白，該價(jià)格段以前一直是大部分樓盤(pán)無(wú)法涉及的區(qū)域，高于平均水平，卻又無(wú)法和高檔的景觀房相媲美。支撐該數(shù)據(jù)的樓盤(pán)為中海湖濱一號(hào)，以對(duì)外公開(kāi)的6600元/平方米入市，取得了另人羨慕的銷(xiāo)售比率。本月成交最為顯眼的單價(jià)和面積交叉點(diǎn)為95105平方米面積段、50005500元/平方米的價(jià)格段，該類(lèi)型產(chǎn)品仍是全市范圍內(nèi)的高需求產(chǎn)品，本月的銷(xiāo)售量體為135套，130150平方米的三房在各價(jià)格

48、段都有較為理想的成交，也說(shuō)明三房的市場(chǎng)需求也已經(jīng)在慢慢的浮出水面。從各區(qū)域的高層成交狀況來(lái)看，園區(qū)第一的地位無(wú)法動(dòng)搖，市區(qū)的高層成交相比三月有了大幅度的提高，三月市區(qū)的高層只有49成交，四月多出了73套。相城區(qū)和吳中區(qū)的高層成交也有一定的上漲，吳中區(qū)的高層成交量始終位于各區(qū)域的最后一位。小結(jié)：高層產(chǎn)品突破供應(yīng)真空，三房需求開(kāi)始顯現(xiàn)。3、戶(hù)型總價(jià)供求a、多層戶(hù)型總價(jià)一室二室三室四室供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化30萬(wàn)元以下90700000000030-40萬(wàn)元301441324253111687900040-45萬(wàn)元2180026311312978423400045-50萬(wàn)元4

49、00509192241776100050-55萬(wàn)元0004636231734360380955-60萬(wàn)元000460163166410940060-70萬(wàn)元0001021252682954410570-80萬(wàn)元000400962234180580萬(wàn)元以上000381422424407504*路標(biāo)：本月全市多層供應(yīng)仍以二室和三室為主，二室的總供應(yīng)為990套，三室的總供應(yīng)為1490套。本月多層的成交中，二室有465套，三室有431，二室的成交高于三套，成交率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于三室。從旁邊的圖表我們可以看出，二室成交的兩個(gè)熱點(diǎn)總價(jià)段為3040萬(wàn)，4045萬(wàn)，該總價(jià)主要集中在吳中區(qū)、相城區(qū)的邊緣區(qū)域，從而得知

50、，目前的蘇州市場(chǎng)上，價(jià)格因素比地理位置因素更能吸引客戶(hù)。三室的成交熱點(diǎn)總價(jià)在5560萬(wàn)之間，該總價(jià)段也是目前大眾客戶(hù)能夠接受的三室價(jià)格，低于該價(jià)格，且產(chǎn)品較好的，根本無(wú)須擔(dān)心銷(xiāo)售的問(wèn)題，高于該總價(jià)的三房多層，則需求采取一些銷(xiāo)售策略，擴(kuò)大推廣渠道，以促進(jìn)銷(xiāo)售。園區(qū)的多層由于面積大、總價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大眾的承受水平，因此銷(xiāo)售一直比較緩慢，這也為其他區(qū)域的多層定位提供了參考。小結(jié)：二室需求仍然較高，其大眾的總價(jià)接受水平在40萬(wàn)左右，三房中，大眾的總價(jià)接受水平在55萬(wàn)左右。b、小高層戶(hù)型總價(jià)一室二室三室四室供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化30-40萬(wàn)元2208118425800000040-

51、45萬(wàn)元000318426410000045-50萬(wàn)元580141970238401950050-55萬(wàn)元000152053327746200055-60萬(wàn)元00014903528532321100960-70萬(wàn)元000590269174489290670-80萬(wàn)元000201473084750280萬(wàn)元以上000300216602814907*路標(biāo)：四月份，全市小高層二室總供應(yīng)為1025套，三室總供應(yīng)為套2253套，三室高出二室一倍多，其他供應(yīng)非常少，一室戶(hù)型在三月受到關(guān)注之后，又于四月份重新淪為空白。四室的存在只局限在總價(jià)在60萬(wàn)以上的中高檔房源，總供應(yīng)相對(duì)較少，成交比例也非常低。在四月份

52、的成交中，二室成交達(dá)到262套，三室的成交314套，雖然三室總的成交量高，但是去化率卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于二室。小高層的二室的需求如多層一樣，也在慢慢上漲。三室的需求與上月保持平穩(wěn)。一室戶(hù)型在三月份已經(jīng)證明其需求存在的潛力，本月在供應(yīng)只有80套的情況下，仍有22套的成交。四室高檔房源成交率最低。小結(jié)：小高層供應(yīng)各總價(jià)段相對(duì)比較平均，戶(hù)型以三室為主，一室再次成為市場(chǎng)空白；成交二室和三室為主力。c、高層戶(hù)型總價(jià)一室二室三室四室供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化30-40萬(wàn)元21718198801800000040-45萬(wàn)元312220127162500000045-50萬(wàn)元00043314141

53、640800050-55萬(wàn)元40-142881137112325600055-60萬(wàn)元0006780154293027150160-70萬(wàn)元100311524388770121310270-80萬(wàn)元000230416247613820402880萬(wàn)元以上00098013832127136573036*路標(biāo)：本月全市高層供應(yīng)中，二室戶(hù)型有1990套，三室戶(hù)有3802套，四室戶(hù)有823套，一室戶(hù)有262套。三室、二室最多，一室最少。成交套數(shù)中，三室486套，二室530套，二室需求大于三室。一室、四室由于供應(yīng)的原因，成交少，另外總價(jià)過(guò)高的四室戶(hù)型銷(xiāo)售速度一直都比較緩慢。在對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單的描述之后，我

54、們要挖掘全市供應(yīng)最多的產(chǎn)品的最大特點(diǎn)，和發(fā)展趨勢(shì)。結(jié)合以前三個(gè)月的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，小戶(hù)型公寓一直是高層市場(chǎng)的空白，目前仍為緩解，另外，高層公寓的高檔住宅有需求，但這種需求只局限在三室戶(hù)型中，對(duì)于同總價(jià)的四室戶(hù)型，三室的成交比例要高，說(shuō)明高層高檔公寓的空間感的需求要優(yōu)于功能的需求。小結(jié)：高層成交中，二室再度上漲，一室供應(yīng)空白仍未緩解。三、月度市場(chǎng)新房?jī)r(jià)格測(cè)評(píng)*新房均值*通過(guò)對(duì)各區(qū)域新房?jī)r(jià)格的評(píng)估，全面、客觀、及時(shí)地反映樓市房?jī)r(jià)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，期望能給房地產(chǎn)投資商的投資方向提供幫助，促進(jìn)整個(gè)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)向健康、規(guī)范的方向發(fā)展。*將蘇州分為五大區(qū)域，分別是：中心城區(qū)、園區(qū)、新區(qū)、相城區(qū)和吳中區(qū)。“

55、*新房均值”將每月發(fā)布一次各區(qū)域的新房?jī)r(jià)格指數(shù)?！?新房均值”主要是通過(guò)對(duì)各區(qū)域在售樓盤(pán)的對(duì)比性分析，運(yùn)用比較法得出該區(qū)域目前的新房?jī)r(jià)格指數(shù)。2006年4月份的*新房均值分布如下：（備注：以下樣本項(xiàng)目?jī)r(jià)格均按毛坯價(jià)格計(jì)算）園區(qū)新房均值（單位：元/平方米）板塊分布物業(yè)形態(tài)板塊參考均值月度漲幅樣本項(xiàng)目湖北板塊高層5835.0490.6玲瓏灣、中海湖濱一號(hào)多層7307.70.0中海湖濱一號(hào)湖東板塊高層5303.49.7楓情水岸、湖畔天城、自由都市、歐洲城、金湖灣花園、IALA國(guó)際、東湖林語(yǔ)、第五元素多層6181.80.0伊頓小鎮(zhèn)疊加別墅8691.60.0楓情水岸湖南板塊高層5368.90.0高爾夫花

56、園、大湖城邦、湖適、和喬麗晶疊加別墅7676.80.0高爾夫花園聯(lián)體別墅8548.40.0半島華府、湖適湖西板塊高層6443.10.0天域、加城國(guó)際、湖左岸、名城映象跨塘板塊高層4181.60.0東園印象、星海時(shí)代花園婁葑板塊高層5172.80.0東振小區(qū)、天驕美地、東城世紀(jì)廣場(chǎng)、御葑庭*路標(biāo)：本月湖北板塊新房?jī)r(jià)格變化較大，其他基本上保持不變。4月份湖北板塊的玲瓏灣和中海湖濱一號(hào)都有新房推出，雖然玲瓏灣推出大面積房源，單價(jià)有所下調(diào)，但湖濱一號(hào)推出了部分湖景房，價(jià)格拉高了近1000元/平方米，在湖濱一號(hào)的帶動(dòng)下，板塊價(jià)格也有近500元/平方米的上漲。環(huán)古城區(qū)新房均值（單位：元/平方米）板塊分布物

57、業(yè)形態(tài)板塊參考均值月度漲幅樣本項(xiàng)目平江區(qū)板塊多層6770.30.0東城明月、潤(rùn)億皇朝、玄妙廣場(chǎng)聯(lián)體別墅12500.00.0庭園、江南人家滄浪區(qū)板塊高層5272.80.0金帝城市別墅、公園天下、盤(pán)門(mén)誠(chéng)品、胥江華庭、華泰家園、云庭、新康新城多層5698.113.5公園天下、盤(pán)門(mén)雅苑、奧體中心公寓、領(lǐng)秀江南、錦書(shū)清華聯(lián)體別墅9067.20.0金帝城市別墅、盤(pán)門(mén)誠(chéng)品、水景麗舍獨(dú)棟別墅11650.50.0金帝城市別墅金閶區(qū)板塊高層5702.90.0寶石御景園、虹橋世家、白蓮花園、陽(yáng)光城、金都名苑聯(lián)體別墅9056.90.0世家留園、虹橋世家、寒舍獨(dú)棟別墅14716.70.0世家留園、寒舍平江新城板塊高層4

58、739.00.0天筑、橘子國(guó)多層4902.00.0大觀名園聯(lián)體別墅7647.10.0大觀名園獨(dú)棟別墅10294.10.0大觀名園*路標(biāo)：本月環(huán)古城區(qū)各板塊新房均值的變化都不大，除了滄浪區(qū)的多層價(jià)格略有上浮之外，其他板塊保持不變。在錦書(shū)清華價(jià)格再上調(diào)100元的拉動(dòng)下，板塊多層價(jià)格上漲13.5元/平方米。新區(qū)新房均值（單位：元/平方米）板塊分布物業(yè)形態(tài)板塊參考均值月度漲幅樣本項(xiàng)目何山路板塊高層5191.40.0今日家園、清水園、大地之哥、格林花園獅山路板塊高層5633.10.0金河國(guó)際、名城花園、吳宮麗都、國(guó)際公館竹園路板塊高層4868.022.6灝景天下、陽(yáng)光假日、白領(lǐng)公寓、名馨花園、多層475

59、7.30.0陽(yáng)光假日橫山板塊高層4529.50.0山水之戀、山水華庭、蘇香名園多層4560.713.0山水之戀、新區(qū)芳鄰、山水華庭、蘇香名園*路標(biāo)：本月新區(qū)價(jià)格略有上漲，但不明顯。位于竹園路板塊的白領(lǐng)公寓價(jià)格4月開(kāi)盤(pán)價(jià)格上漲100元/平方米，拉高板塊均價(jià)22.6元/平方米；山水華庭二期開(kāi)盤(pán)價(jià)格略漲，給區(qū)域價(jià)格帶來(lái)13.0元/平方米的漲幅。吳中區(qū)新房均值（單位：元/平方米）板塊分布物業(yè)形態(tài)板塊參考均值月度漲幅樣本項(xiàng)目城南中心板塊高層4693.90.0都薈名苑多層5092.90.0嘉寶花園、吳風(fēng)雅苑、夏蓮花園滄浪新城板塊高層4631.40.0四季晶華、天辰花園、雅典世家、福星新城多層4953.30

60、.0博雅苑、盤(pán)蠡花園聯(lián)體別墅6952.40.0博雅苑吳中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊高層4274.50.0陽(yáng)光水榭、S半島多層4517.00.0陽(yáng)光水榭、生活家、都市新貴、迎春家園、麗都國(guó)際、碧水灣、S半島聯(lián)體別墅6306.30.0碧水灣獨(dú)棟別墅8008.00.0碧水灣 、泰盛綠島木瀆板塊多層3922.6-104.9棕櫚灣、瑞景苑、天平花園、金楓美地獨(dú)棟別墅9663.90.0十八島、天鄰風(fēng)景太湖板塊多層3331.60.0胥香園、金庭花園、秀涇苑聯(lián)體別墅5680.10.0胥香園、東山景園疊加別墅4892.50.0太湖緣獨(dú)棟別墅10152.20.0胥香園、太湖之星、寶島花園、碧贏谷、太湖天闋、太湖美山莊、東山景