福州某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告_secret

1、PAGE PAGE 8合肥濉溪路店可行性分析報(bào)告項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱：福建省福州市*項(xiàng)目項(xiàng)目地點(diǎn)：福州市*區(qū)*道* 占地面積：30000平方米 選址位置圖 建筑規(guī)模：總建筑面積30000平方米 其中：地上一層10000平方米 地上二層10000平方米 地上三層10000平方米 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位：不少于500輛合作方：福建省*集團(tuán)合作模式：房屋租賃合作期限：租賃期限為二十年，該租期期滿后，如無(wú)不可抗力，本合同租期自動(dòng)順延20年。九、合作條件簡(jiǎn)述：初始租金標(biāo)準(zhǔn)為一層、二層每天每平方米人民幣1.00元，三層每天每平方米人民幣0.90元。前5年租金標(biāo)準(zhǔn)不變，從第6年開(kāi)始租金標(biāo)準(zhǔn)在前五年年租金標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上遞增,

2、以5年為一期遞增一次，每期租金標(biāo)準(zhǔn)在上期租金標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上遞增5。第二章 市場(chǎng)分析福州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述城市面積及人口規(guī)模福州市總面積12961平方公里，總?cè)丝?90萬(wàn)。其中市區(qū)面積1143平方公里，人口260萬(wàn)。2、經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)情況1984年福州成為全國(guó)第二批國(guó)家歷史文化名城和全國(guó)對(duì)外開(kāi)放的14個(gè)沿海港口城市之一；1985年列為全國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革綜合試點(diǎn)城市；1990年成為全國(guó)35個(gè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超“百億元”的城市之一，1991年進(jìn)入首批“中國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)”和“城市投資硬環(huán)境40優(yōu)”城市行列；1997年城市綜合實(shí)力在全國(guó)219個(gè)市地級(jí)以上城市中居第24位。2001年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過(guò)千億元大關(guān)，

3、達(dá)1003.27億元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力名列全國(guó)省會(huì)城市前列。2002年在崗職工年平均工資13199元。城市居民居住條件繼續(xù)改善，2002年，城市居民人均居住面積13.2平方米，農(nóng)村居民人均使用生活用房面積36.25平方米。建材零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及分布福州市目前的建材市場(chǎng)容量為35億人民幣。目前福州市較大的建材市場(chǎng)有福州建材市場(chǎng)，匯多利建材市場(chǎng)，拓福裝飾建材超市等。福州建材市場(chǎng)是福州最老的一個(gè)建材攤位市場(chǎng)，代表著福州的建材行情。位于鼓樓區(qū)西二環(huán)。匯多利建材市場(chǎng)位于合江區(qū)廣達(dá)路，現(xiàn)有面積3.8萬(wàn)平方米，明年擴(kuò)張后面積達(dá)到5.5萬(wàn)平方米，有250余家經(jīng)營(yíng)商，銷(xiāo)售額1.4億。 拓福裝飾建材超市在福州有2家店，

4、分別位于合江區(qū)廣達(dá)路和*區(qū)*。于2001年開(kāi)張。由此可見(jiàn)，福州市*道附近建材市場(chǎng)10公里內(nèi)已經(jīng)初具規(guī)模，但目前大部分為攤位式市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)檔次普遍不高，難于適應(yīng)家裝市場(chǎng)的發(fā)展需求。*的興建，將提升福州建材、家裝行業(yè)的水平，更好地滿足各類(lèi)消費(fèi)者需求。目前，“百安居”、“OBI”等國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手尚未在福州設(shè)點(diǎn)。因此，我應(yīng)加快速度，搶占市場(chǎng)先機(jī)，在35億容量中占據(jù)45億的市場(chǎng)份額，就能夠影響福州建材市場(chǎng)的格局。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目定位為建材、家居倉(cāng)儲(chǔ)型超市。其中 一層：10000平方米，自營(yíng)建材超市。二層：10000平方米，家裝市場(chǎng)，出租攤位。三層：10000平方米，家裝市場(chǎng)，出租攤位。四、項(xiàng)目商圈及

5、交通分析福州城市道路系統(tǒng)由八條對(duì)外放射道路、三個(gè)環(huán)路和若干條東西向、南北向貫穿的城市干道組成。本項(xiàng)目位于福州市區(qū)的南部，屬*區(qū)，位于*道，占地45畝。在城市二環(huán)以內(nèi)，交通非常便利，屬于福州市較繁華地帶。目前有5條市內(nèi)公交線路經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目周邊設(shè)有車(chē)站。居民通過(guò)六一南路和連江南路可在十五分鐘車(chē)程以內(nèi)到達(dá)本項(xiàng)目，城市二環(huán)附近的居民可通過(guò)城市放射路在三十分鐘車(chē)程內(nèi)到達(dá)。因此，本項(xiàng)目的第一商圈是福州市二環(huán)路以內(nèi)的地區(qū)，商圈內(nèi)集中了大量的物業(yè)，80%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于本商圈內(nèi)，僅項(xiàng)目周邊就有三叉新村、公正新村等大型居住小區(qū)和寫(xiě)字樓。商圈內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力巨大，預(yù)計(jì)可占市場(chǎng)份額的70%。第二商圈是包括市轄縣、經(jīng)濟(jì)技術(shù)

6、開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)在內(nèi)的整個(gè)福州市。由于福州為福建省的省會(huì)，其交通樞紐作用十分明顯，所以本項(xiàng)目的第三商圈是福州周邊的地級(jí)市。 五、項(xiàng)目市場(chǎng)前景本項(xiàng)目地處城市較繁華地區(qū)，交通位置極其便利，而*的興建，又將極大的帶動(dòng)本區(qū)域的開(kāi)發(fā)和繁榮，形成良性互動(dòng)，提升本區(qū)域的商業(yè)氛圍和商業(yè)價(jià)值。隨著福州市招商引資力度的加大，以及將福州市建成區(qū)域性商貿(mào)物流中心戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，都將使本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有良好的商業(yè)前景。第三章 項(xiàng)目投資及建設(shè)周期項(xiàng)目投資估算本項(xiàng)目投資包括合作方和我方的共同建設(shè)投資和我方的開(kāi)店費(fèi)用兩個(gè)部分。1、合作方的建設(shè)投資本項(xiàng)目建設(shè)總投資估算為6000萬(wàn)元。其中3000萬(wàn)由合作方投入（其中2000萬(wàn)施工期

7、間打入我方帳戶，另1000萬(wàn)由合作方負(fù)責(zé)拆遷及前期工作），剩余3000萬(wàn)由我方投入。本工程由我方負(fù)責(zé)建設(shè)。我方的開(kāi)店費(fèi)用 主要包括五項(xiàng)費(fèi)用，共計(jì)2550萬(wàn)元。其中：二層、三層的精裝修費(fèi)用：200元/平方米X20000平方米=400萬(wàn)元。（2）店內(nèi)設(shè)備費(fèi)：600萬(wàn)元。（3）IT系統(tǒng)設(shè)備費(fèi)：150萬(wàn)元。（4）開(kāi)辦費(fèi)：400萬(wàn)元。（5）流動(dòng)資金：1000萬(wàn)元。二、 建設(shè)工期預(yù)計(jì)2003年6月工程開(kāi)工，2004年1月竣工交付使用。三、 預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間預(yù)計(jì)2004年第一季度開(kāi)始營(yíng)業(yè)。第四章 經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)分析年銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì)根據(jù)福州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)水平以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，預(yù)計(jì)正常年份福州*

8、一層超市部分日均銷(xiāo)售額40萬(wàn)元，年銷(xiāo)售額為1.44億元。 二、三層出租市場(chǎng)部分租金收入為1752萬(wàn)元。年經(jīng)營(yíng)成本1、 租金：1133萬(wàn)元2、 人員工資：288萬(wàn)元固定資產(chǎn)折舊：230萬(wàn)元開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)：80萬(wàn)元流動(dòng)資金貸款利息：60萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)：720萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)用：360萬(wàn)元年經(jīng)營(yíng)成本合計(jì)：2871萬(wàn)元。毛利額=14400/1.17*18%+1752*94.5%=3749萬(wàn)元凈利潤(rùn)=3749-2871=878萬(wàn)元稅后凈利潤(rùn)=878*67%=588萬(wàn)元投資利潤(rùn)率=588/2550*100%=23.06%投資回收期=（2550+3000）/（588+230+80）=6.18年第五章 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)

9、效益評(píng)價(jià)通過(guò)上述測(cè)算，本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率達(dá)23.06%，投資回收期為6.18年，具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益。社會(huì)效益評(píng)價(jià)在福州*道興建建材超市，可將這一先進(jìn)的建材裝飾材料經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)引入福州市，充分利用該地域良好的市場(chǎng)消費(fèi)環(huán)境，為在福建迅速占領(lǐng)建材消費(fèi)市場(chǎng)邁出可喜的一步。此外該店可為當(dāng)?shù)亟鉀Q300多人的勞動(dòng)力就業(yè)，每年可上繳稅收數(shù)百萬(wàn)元。作為一種先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，它不但可提升當(dāng)?shù)亟ú难b飾材料零售的檔次，也將對(duì)當(dāng)?shù)刂苓吔?jīng)濟(jì)的發(fā)展起著不可低估的帶動(dòng)作用。結(jié)論：在福州*道興建建材超市連鎖店切實(shí)可行，具有良好的發(fā)展前景。附件：租房模式（標(biāo)準(zhǔn)店）經(jīng)濟(jì)分析綱要一. 開(kāi)店總投資1.市場(chǎng)裝修費(fèi)用：200元/平方米2.店內(nèi)設(shè)備費(fèi)：660元/平方米（賣(mài)場(chǎng)面積）3.IT系統(tǒng)費(fèi)用：120-150萬(wàn)元4.開(kāi)辦費(fèi)：300-400萬(wàn)元5.流動(dòng)資金：1000萬(wàn)元 二. 年經(jīng)營(yíng)成本估算1.租金：按合同計(jì)算2.人員工資：超市銷(xiāo)售額的2.5%，（1.5萬(wàn)元/人X人數(shù)）3.固定資產(chǎn)折舊：按5年直線法折舊4.開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)：按5年攤銷(xiāo)5.流動(dòng)資金貸款利息：年利率按6%6.物業(yè)管理費(fèi)：一般按0.5元/平方米.天計(jì)算7.經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)：按超市銷(xiāo)售額的2%8.上