重慶某上市地產(chǎn)客服案例

1、案例一2010年，黃女士購買了某小區(qū)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會成立于2010年10月，同年11月，業(yè)主委員會與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2011年6月份起，黃女士將該商品房出租給萬某一家使用。從11年10月份開始，黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由實(shí)際使用人萬某交付，并告知物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)遭拒絕，萬某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。你認(rèn)為他們倆誰應(yīng)該支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？說明理由。點(diǎn)評:處理結(jié)果：物業(yè)管理?xiàng)l例第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同

2、的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。理由如下：向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。業(yè)主可在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。本案中出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。案例二某業(yè)主私自在住宅樓梯走廊下空間砌墻，并上鎖據(jù)為己有，這種行為是否違法，應(yīng)如何處理：參

3、考答案： 這種行為違反了物業(yè)管理?xiàng)l例第五十一條規(guī)定：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。按照條例第六十六條規(guī)定，應(yīng)由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1000元以上1萬元以下的罰款，所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。案例三我的房子透寒兩年了，多次維修好，我找物業(yè)公司，他們說只負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，所以我決定不交物業(yè)費(fèi)。我能否要求物業(yè)公司動(dòng)用維修基金修理我的房子？點(diǎn)評:參考答案： 物業(yè)公司與開發(fā)商是兩個(gè)獨(dú)立的法人單位，各自財(cái)務(wù)獨(dú)立，各自承擔(dān)民事責(zé)任，物業(yè)公司不應(yīng)對

4、房屋質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主不能用拒交物業(yè)費(fèi)的方式來發(fā)泄不滿。維修基金是業(yè)主自己的錢，如果房屋實(shí)在質(zhì)保期內(nèi)，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商（建筑商）來維修，如果過了質(zhì)保期，則可以要求用維修基金來修。案例四李女士是某小區(qū)業(yè)主，近期又在別處購買了一套住宅，目前這套住宅短期內(nèi)賣不出去，空著又可惜，李女士決定將這套住宅出租，于是來到管理處詢問，業(yè)主出租自己的房屋時(shí)，應(yīng)該注意什么？如果房屋出租了，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰交納？如果你是接待人員，應(yīng)將如何回答。點(diǎn)評:參考答案： 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定。物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交

5、納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。案例五徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢剛剛裝修好的新房，被樓上住房跑水搞得衛(wèi)生間、廚房和客廳部分屋頂起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說物業(yè)公司的工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題。但是徐先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。他詢問：如果對物業(yè)服務(wù)不滿意，是否可以不交納物業(yè)管理費(fèi)？點(diǎn)評:分析：業(yè)主混淆了不同的法律關(guān)系。因房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主和開發(fā)商基于房屋買賣合同系而產(chǎn)生的合同關(guān)系，開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵而導(dǎo)水管跑水致使業(yè)主受到損失，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。樓上業(yè)主過失行為導(dǎo)致

6、跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過錯(cuò)導(dǎo)致了樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。物業(yè)管理公司在此案例中只涉及對受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部位不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所含蓋的服務(wù)范圍而屬于特殊的物業(yè)服務(wù)范圍，該部分的維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒有理由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。點(diǎn)評:結(jié)論：業(yè)主以對管理服務(wù)不滿意為由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際上是混淆了業(yè)主與小區(qū)物業(yè)管理委員會之間的權(quán)利關(guān)系。依據(jù)法律和法規(guī)的規(guī)定或約定，任意一個(gè)業(yè)主無權(quán)對物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)的使用和管理以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異議。物業(yè)公司并不

7、只為某一個(gè)業(yè)主或幾個(gè)業(yè)主單獨(dú)提供服務(wù)，而是基于開發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會的委托，為整個(gè)小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對一的合同關(guān)系，而是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。案例六 某物業(yè)管理企業(yè)將所有住宅小區(qū)的樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位100余平方米出租給他人設(shè)攤經(jīng)營。住宅小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，在購房時(shí)，已將該公共部分?jǐn)側(cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e之中，對此公共部位擁有使用權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將公共部位讓與他人經(jīng)營是一種侵權(quán)行為，業(yè)主委員會一紙?jiān)V狀將物業(yè)管理企業(yè)告上法庭。物業(yè)管理企業(yè)作為住宅小區(qū)的管理者，有權(quán)將樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位出租給別人

8、經(jīng)營。你作一個(gè)法官該如何判決并說出理由。點(diǎn)評:分析： 判決結(jié)果：某物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將公共部位出租經(jīng)他人經(jīng)營，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。判決被告停止侵權(quán)，返還非法所得，賠償損失。 理由：物業(yè)管理?xiàng)l例第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。本案中電梯旁共用部位的經(jīng)營權(quán)，屬于該共用部分有關(guān)的業(yè)主。如果與全體業(yè)主有關(guān)，物業(yè)的經(jīng)營就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定，如果只與一部分業(yè)主有關(guān)，則只需要征得相關(guān)性業(yè)主的同意。案例七 業(yè)主

9、林某裝修完居住一個(gè)月發(fā)現(xiàn)墻面及樓板有多處明顯的裂痕，而且這些裂痕有逐漸擴(kuò)大的跡象，于是找到開發(fā)公司要求進(jìn)行檢測和維修?？蓭讉€(gè)月過去了，開發(fā)公司并沒有派人檢查，也沒有給林某一個(gè)說法，于是找到物業(yè)管理企業(yè)，要求進(jìn)行檢測和維修。物業(yè)管理企業(yè)稱房子仍在保修期內(nèi)，質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商來負(fù)責(zé)。業(yè)主林某沒辦法，就拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，前后主有半年多。物業(yè)企業(yè)無奈之下將林某告上法庭。訴稱：業(yè)主林某無正當(dāng)理由，故意不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，請求判處林某補(bǔ)交拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按規(guī)定繳納相應(yīng)的滯納金。業(yè)主林某答辯：開發(fā)公司交付的房子存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題、我們已向開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)多次提出檢查、維修的要求，但兩家企業(yè)均不給予答復(fù)。

10、開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是父子關(guān)系，以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式來作為抗辯的理由是合理合法的。說明理由。點(diǎn)評:分析：判決結(jié)果：小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主林某之間的物業(yè)管理合同關(guān)系合法有效，林某應(yīng)當(dāng)依約交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。林某與開公司之間的房屋質(zhì)量問題屬于林某與開發(fā)商之間的房屋買賣合同關(guān)系，可以另行起訴，與本案不是同一法律關(guān)系。理由：物業(yè)管理?xiàng)l例第三十一條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。”本案所提問題屬于房屋質(zhì)量問題，與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容無關(guān)，業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用屬違法行為。應(yīng)判決補(bǔ)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并繳納相應(yīng)的滯納金。案例八 1998年3月30日夜，罪犯黃坷、馮俊杰從后門進(jìn)入深

11、圳筆架山莊小區(qū)，潛入3棟104房內(nèi)，伺機(jī)作案。1998年4月4日晚，業(yè)主明某在3棟104房內(nèi)被罪犯殺害。兩名罪犯后被人民法院判處死刑。2001年4月16日，明某家人向深圳羅湖區(qū)人民法院起訴，狀告小區(qū)物業(yè)管理公司合同違約，并索賠約百萬余元。如果你是法官，將會怎樣判決？請簡述理由。點(diǎn)評:分析：判決結(jié)果：駁回原告業(yè)主家屬的全部訴訟請求。理由：物業(yè)管理公司對筆架山莊的全體業(yè)主及非業(yè)主使用人尤其本案中的被害人的人身、財(cái)產(chǎn)安全，不負(fù)有法定、合同約定的義務(wù)，亦不負(fù)有附隨義務(wù)。物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主

12、人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”。所以，物業(yè)管理公司是否應(yīng)對其管理區(qū)域內(nèi)人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)，應(yīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同確定。案例九 2001年8月，某物業(yè)管理公司，將其所轄的大廈拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主告上法庭。原告稱，該大廈住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月0.30元/平方米建筑面積，但被告自99年1月起一直拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，為此，請求法院判令被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及滯納金。被告辯稱：被告從未與原告簽訂任何形式的委托服務(wù)合同，原告與業(yè)主委員會簽訂的合同無效，其收費(fèi)屬于單方行為。同時(shí)又稱，物業(yè)管理公司只收錢不服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量差，管理混亂，不符合對等原則，甚至交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)無正規(guī)發(fā)票。如果你是法官，將會怎樣判決？請簡述理由。點(diǎn)評:分析：判決結(jié)果：物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主所在大廈進(jìn)行物業(yè)服務(wù)符合物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有國家行政職能部門的批復(fù)，收費(fèi)行為合法。被告入住小區(qū)后，享受了原告的物業(yè)服務(wù)，必須支付相應(yīng)的費(fèi)用。理由：1、物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同?！币虼?，物業(yè)管理公司不必也