深圳某大型綜合體項(xiàng)目提案

1、*推廣策略第一部分 區(qū)域篇 第二部分 市場(chǎng)篇第三部分 創(chuàng)作篇第四部分 執(zhí)行篇目 錄假日酒店喬治西頓希爾頓酒店迪卡儂、富森美家宜家家居深圳茂業(yè)集團(tuán)高端商業(yè)及酒店中航時(shí)尚購(gòu)物中心及酒店海洋樂(lè)園歌劇院1、區(qū)域優(yōu)勢(shì)：依據(jù)規(guī)劃天府新城的城市建設(shè)定位：科技城南、商務(wù)城南、國(guó)際城南、時(shí)尚城南、宜居城南。依據(jù)規(guī)劃高新區(qū)將通過(guò)10個(gè)國(guó)際化載體的打造，率先實(shí)現(xiàn)天府新城國(guó)際化。10個(gè)以上五星級(jí)酒店，修有人造沙灘的海洋館，還有約1800座歌劇院、2萬(wàn)平米的現(xiàn)代藝術(shù)館，未來(lái)的城南將充滿時(shí)尚。新城將以總部商務(wù)園、金融后臺(tái)園 、企業(yè)總部園、創(chuàng)新孵化園、天府新城中央公園、天府軟件園后備區(qū)等6個(gè)重要特色園區(qū)為載體，打造宜業(yè)宜居

2、的24小時(shí)“不夜城”。 2、區(qū)域氣質(zhì)：城南作為成都市傳統(tǒng)的“富人區(qū)”和城南國(guó)際新城的大力發(fā)展，城南 高新區(qū)已成為電梯豪宅最為集中的區(qū)域。從現(xiàn)有的電梯豪宅分布區(qū)域上看，50%的電梯豪宅項(xiàng)目集中在城南高新區(qū)內(nèi)；城南新城城市建設(shè)的日益完善，大批實(shí)力企業(yè)紛紛入駐，為區(qū)域提供了大量高收入群體。進(jìn)一步增強(qiáng)了城南“富人區(qū)”的城市地位。隨著地價(jià)升高和市場(chǎng)細(xì)分需求，區(qū)域內(nèi)電梯豪宅房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)得到釋放，并有了有利的市場(chǎng)基礎(chǔ)。3、區(qū)域繁華：與城南建筑符號(hào)繁華都會(huì)坐標(biāo)新益州廣場(chǎng)為鄰，桐梓林片區(qū)，成熟歐洲風(fēng)情商業(yè)街，外籍人士常聚地。歐尚、宜家購(gòu)物，享受生活方便快捷，地鐵1號(hào)線2010年即將開(kāi)通，出入自由，將帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展

3、。位置優(yōu)勢(shì)建立 第二部分：市場(chǎng)篇樓盤名稱*灣樓盤位置高新區(qū)城南神仙樹(shù)建筑形態(tài)18層電梯占地面積96畝建筑面積29.3萬(wàn)平方米總戶數(shù)2064戶面積區(qū)間80-200平方米綠化率25%容積率3物管公司中海物業(yè)物管費(fèi)用1.6元/平方米*灣項(xiàng)目以大圍合組團(tuán)規(guī)劃、奢尺園林景觀、主流舒適居家戶型、完善配置成就城南低密高尚社區(qū)。 園林及規(guī)劃特色戶型:二室兩廳一衛(wèi)建筑面積:82.00米戶型:二室兩廳一衛(wèi)(有兩個(gè)贈(zèng)送面積)建筑面積:82.00米暢銷戶型項(xiàng)目名稱面積區(qū)間推出量銷售量占比均價(jià)推廣賣點(diǎn)*灣82-1201746154488.43%7800元/平米地段+品牌30-40有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的城南為其主力客群。內(nèi)環(huán)改善居

4、住環(huán)境的也占較大部分；業(yè)主多為其項(xiàng)目的品牌、環(huán)境、規(guī)模、產(chǎn)品本身所打動(dòng)；客戶來(lái)源現(xiàn)場(chǎng)包裝項(xiàng)目名稱推廣媒體版面推廣主題推廣內(nèi)容*灣公交站牌南三環(huán)內(nèi),神仙樹(shù)現(xiàn)享城市繁華形象戶外廣告南三環(huán)內(nèi),神仙樹(shù)現(xiàn)享城市繁華形象樓盤名稱疊翠峰樓盤位置高新區(qū)桐梓林南，站華路北（法國(guó)歐尚斜對(duì)面） 建筑形態(tài)酒店式精裝公寓占地面積占地20.8畝，建筑面積總建筑面積約6.3萬(wàn)總戶數(shù)753套精裝公寓面積區(qū)間戶型：45-150平 綠化率25%容積率2、5物管公司廣州寧駿物管費(fèi)用3.8元/平方米面積區(qū)間推出量占比均價(jià)推廣賣點(diǎn)45-15075357.24%9500元/平米地段+精裝疊翠峰推廣表現(xiàn)推廣表現(xiàn)樓盤名稱和記黃埔南城都匯樓盤

5、位置南城都匯位于高新區(qū)站華路至南三環(huán)路外側(cè) 建筑形態(tài)16層高層占地面積1980畝建筑面積面積約250萬(wàn)平方米 總戶數(shù)15000戶面積區(qū)間80-200平米綠化率45%容積率1.89物管公司家利物業(yè)物管費(fèi)用2.0元/平方米和記黃埔南城都匯推廣表現(xiàn)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目賣點(diǎn)訴求定位推廣語(yǔ)*灣高新區(qū)神仙樹(shù)片區(qū)，占地96畝，建筑面積29.3萬(wàn)平方米，2064戶，18層電梯，容積率3.住，主力戶型80-120平米，均價(jià)7800元/平米。1、中海品牌、老城南地段、據(jù)守紫荊、神仙樹(shù)、國(guó)際城南三大頂級(jí)商圈資源交匯中心。2、國(guó)際：新會(huì)展中心形成國(guó)際交流強(qiáng)力磁場(chǎng)、五國(guó)領(lǐng)事區(qū)同時(shí)規(guī)劃布局3、科技：天府軟件園、高新孵

6、化園領(lǐng)銜西南科技革新，世500強(qiáng)企業(yè)早已紛沓展位。交通：五縱三橫的立體交通網(wǎng)、2010年地鐵1號(hào)線全面竣工使用，賦予城南經(jīng)濟(jì)生活雙收益。4、生活：商業(yè)、農(nóng)貿(mào)、教育醫(yī)療一并規(guī)劃，區(qū)域統(tǒng)籌日益完善成熟。5、生態(tài)：城南第一配套市政公園的新益州公園即將開(kāi)園、眾多市政規(guī)劃生態(tài)綠化帶。南三環(huán)內(nèi)，神仙樹(shù)現(xiàn)享城市繁華疊翠峰高新區(qū)桐梓林南站華北路，735套酒店式精裝公寓，占地20.8畝，建筑面積6.3萬(wàn)平米，戶型區(qū)間45-150平米，均價(jià)9500元/平米1、鉑金價(jià)值體系:國(guó)際城南，海闊世界級(jí)租客（世界500強(qiáng)匯集，外商企業(yè)500余家，國(guó)際會(huì)展，7、8坐五星級(jí)酒店，5、6個(gè)市政公園，近10個(gè)國(guó)際商業(yè)中心，歌劇院、

7、海洋公園已印證了國(guó)際城南的地位。2、國(guó)際獨(dú)立式公寓六大創(chuàng)新，引航成都：首創(chuàng)國(guó)際獨(dú)立式公寓升級(jí)五星 酒店，定制精裝豪配，自然交互園林，雙景公園優(yōu)享自然，五星級(jí)翡翠精英會(huì)所，五星級(jí)服務(wù)私人保密機(jī)制。3、鉑金價(jià)值體系：地鐵上蓋，未來(lái)5年將增值三成，銜接桐梓林與國(guó)際城南CBD，扼守地鐵1號(hào)線新益州站口。合景泰富， 成都，城南1號(hào)作品南城都匯南三環(huán)外側(cè)高新區(qū)站華路，占地1980畝，占地面積約250萬(wàn)平方米，15000戶，戶型區(qū)間80-200平米，均價(jià)7600元/米1、世界500強(qiáng)，榮耀巨獻(xiàn)，地鐵1號(hào)線高新站配套完善2、精英教育圈，培育新生代：3所幼兒園，2所小學(xué)，1所中學(xué).3、會(huì)所專家，4000平方米大

8、型豪華會(huì)所。4、與新益州廣場(chǎng)為鄰，歐尚、宜家、仁和、美美九大世界級(jí)品牌匯聚購(gòu)物提升生活便捷。5、桐梓林生活圈配套成熟，提升生活品味。中軸之上，大城崛起項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤賣點(diǎn)分析 第三部分：創(chuàng)作篇優(yōu)勢(shì)S劣勢(shì)W發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 搶占機(jī)會(huì)1、黃金地段：銜接桐梓林片區(qū)扼守國(guó)際城南CBD地段，地鐵1號(hào)線、5縱三橫立體交通。2、國(guó)際城南：區(qū)域認(rèn)同感高，國(guó)際城南海闊世界級(jí)租客世界500強(qiáng)匯集，外商企業(yè)500余家，國(guó)際會(huì)展，10來(lái)個(gè)五星級(jí)酒店，5、6個(gè)市政公園，近10個(gè)國(guó)際商業(yè)中心，益州公園生態(tài)自然悠然自享，歌劇 院、黃金地段投資客首選之地。2、生活配套完善：歐尚、宜家、迪卡儂、富森美家、仁和、美美等10來(lái)個(gè)商場(chǎng)近在咫

9、尺、學(xué)校、銀行、醫(yī)療、統(tǒng)一規(guī)劃，配套完善。3、多元化復(fù)合型產(chǎn)品：面積90-120 +SOHO酒店+辦公=居家+投資的產(chǎn)品滿足各種人群的需求。4、圍合式規(guī)劃、戶戶觀景、小區(qū)游泳池，享受濃厚居住氛圍1、本項(xiàng)目臨三環(huán)路較近的產(chǎn)品，比較嘈雜，灰塵較多。2、項(xiàng)目建筑密度較高3、菜市場(chǎng)、幼兒園基本生活配套暫時(shí)缺乏1、強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的區(qū)域內(nèi)的獨(dú)特性2、強(qiáng)調(diào)城市繁華的生活方式；3、強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的產(chǎn)品創(chuàng)新特色，打動(dòng)目標(biāo)消4、費(fèi)客群強(qiáng)調(diào)地鐵1號(hào)線的便利性，升值地鐵物業(yè)機(jī)會(huì)O威脅T1、國(guó)際城南的發(fā)展機(jī)遇2、隨著區(qū)域的成熟，500強(qiáng)企業(yè)的進(jìn)駐，周邊商場(chǎng)的云集，潛在市場(chǎng)需求。3、周邊中海、和記黃埔、合景泰富、藍(lán)光等知名開(kāi)發(fā)商共同

10、開(kāi)發(fā)市場(chǎng)4、*灣、疊翠峰均接近尾盤，區(qū)域供應(yīng)量逐漸遞減。5、地鐵1號(hào)線2010年11月開(kāi)通。將帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。宏觀調(diào)控政策影響區(qū)域內(nèi)同內(nèi)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)1、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化威脅；2、強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)拽住地鐵開(kāi)通時(shí)機(jī)；3、快速推進(jìn)填補(bǔ)市場(chǎng)空白4、充足的周邊商業(yè)資源；5、國(guó)際城南500強(qiáng)企業(yè)資源占據(jù)區(qū)域先發(fā)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目SWOT分析 解 讀 通過(guò)項(xiàng)目地塊的swot分析，與國(guó)際城南城市核心的稀缺價(jià)值地段，一方面要強(qiáng)調(diào)未來(lái)的國(guó)際商圈居住價(jià)值，另一方面強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品規(guī)劃與繁華地段的組合優(yōu)勢(shì)，城市繁華深處，在城市與繁華之上，出世與入世之間、自由切換；1、城南板塊的投資+改善居住需求人群2、成都市區(qū)投資+改善居住需求人群3、高

11、新區(qū)中高層管理人員、國(guó)際商圈生意人4、二、三級(jí)城市高收入人群核心利益：更新?lián)Q代的升級(jí)性購(gòu)房核心利益：針對(duì)住宅投資是潛在需求，居住還是最重要（看重區(qū)域價(jià)值及國(guó)際商圈生活氛圍），但關(guān)鍵是看怎么引導(dǎo)。核心利益：項(xiàng)目?jī)r(jià)值（區(qū)域價(jià)值及國(guó)際生活氛圍帶來(lái)的高附加值）本案的地段價(jià)值及產(chǎn)品實(shí)質(zhì)（90-120平米住宅戶型，SOHO酒店及寫字樓）決定客群是以投資型+自住的人群，主要源自于為：核心利益：投資居住兩相宜 客戶群簡(jiǎn)析但我們不建議將“投資”作為推廣的主要調(diào)性，而是強(qiáng)調(diào)居住氛圍和居住品質(zhì)，在住宅推出的階段，對(duì)項(xiàng)目投資價(jià)值加以引導(dǎo)。賣點(diǎn)的再梳理1、國(guó)際城南：會(huì)展中心，五星級(jí)酒店，市政公園，益州公園、歌劇院、投

12、資客首選之地。2、雙核地段：銜接桐梓林片區(qū)扼守國(guó)際城南CBD地段，地鐵1號(hào)線、5縱三橫 立體交通。3、國(guó)際生活場(chǎng)：法國(guó)歐尚、迪卡儂、瑞典宜家、荷蘭 GTC、富森美家、仁 和、美美百貨4、多元空間：90-120 SOHO酒店+辦公+純住宅。學(xué)校、銀行、醫(yī)療配套 滿足投資和居住。5、下一站春天：2010年地鐵開(kāi)通/ 開(kāi)往春天的地鐵 / 生活找到幸福方向關(guān)鍵詞解讀 站在城市的高度，去論證一種稀缺。如王家衛(wèi)電影華麗背后的深邃，位于三環(huán)內(nèi)核心區(qū)域的這片稀缺領(lǐng)域，印證了一個(gè)城市不可復(fù)制的發(fā)展歷史。 3分鐘桐梓林 2分鐘宜家 望桐梓林 踞宜家 領(lǐng)銜城南國(guó)際商圈 世界生活場(chǎng) 正如我們從項(xiàng)目中感悟到的那樣：繁華

13、普通平常，城市彌足珍貴。我們以城市的名義將它好好收藏。 地產(chǎn)價(jià)值定律：地段、地段、地段、還是 地段； 幾乎新城南的房子全是在賣地段，我們的地段又有何獨(dú)特性？我們的地段是現(xiàn)在，而非未來(lái)，對(duì)城南發(fā)展價(jià)值的透支！我們的地段是可見(jiàn)的繁華，當(dāng)下即能享受！城南國(guó)際都會(huì).桐梓林.地鐵物業(yè)項(xiàng)目定位國(guó)際給生活帶來(lái)了什么？國(guó)際的包容、時(shí)尚、魅力、璀璨、動(dòng)感、休閑、品質(zhì)等等特質(zhì)，吸引著關(guān)注他的人，國(guó)際化區(qū)域就是一個(gè)特別的區(qū)域，居住在這個(gè)領(lǐng)域的人都享有特權(quán)，是一切利好的表率我們也就沿著城市的方向，融入世界，融入那別有一番風(fēng)情的國(guó)際生活。 *毗鄰國(guó)際城南中心都會(huì)，銜接桐梓林經(jīng)典成熟住區(qū)， 宜家、歐尚、新加坡凱德、荷蘭G

14、TC、蘇寧、深圳茂業(yè)、中航購(gòu) 物、鉑仕紫荊、伊藤建立在此，國(guó)際的，才是生活的，在國(guó)際區(qū) 域里的人們享受到的不僅是生活圈外的各項(xiàng)特權(quán)。 *，只為享受生活和繁華而生。更有桐梓林的繁華生活 富人聚焦群，商業(yè)街來(lái)自米蘭的時(shí)尚風(fēng)潮等等 我們將城南國(guó)際的精華濃縮在此， 我們將城市生活的精彩還原于此。 城南國(guó)際商圈.生活春天廣告語(yǔ) 城南國(guó)際商圈詮釋國(guó)際商圈：宜家、歐尚、新加坡凱德、荷蘭GTC、蘇寧、深圳茂業(yè)、中航購(gòu)物、鉑仕紫荊、 伊藤建立在此，精彩國(guó)際生活由此展開(kāi)。國(guó)際商務(wù)：世界500強(qiáng)匯集，外商企業(yè)500余家，國(guó)際會(huì)展，10來(lái)坐五星級(jí)酒店，國(guó)際化 載體的打造，率先實(shí)現(xiàn)天府新城國(guó)際化。國(guó)際開(kāi)發(fā)商：來(lái)自于新加

15、坡的實(shí)力開(kāi)發(fā)商。 生活春天詮釋春天標(biāo)志著百草新生大地如茵，繁花似錦，鳥(niǎo)語(yǔ)花香天，是向上的，是動(dòng)態(tài)的，是詩(shī)意，是色彩斑斕的，春天對(duì)于城市、區(qū)域、品牌、消費(fèi)者都折射出宏大的意義，已經(jīng)超越于一個(gè)單純的季節(jié)，成為一種精神標(biāo)志。是*的核心人文主張！ 第四部分：執(zhí)行篇第一階段：導(dǎo)入期（2010.3月初2010.5）策略核心：借國(guó)際城南區(qū)域價(jià)值，拔高項(xiàng)目營(yíng)銷高度，項(xiàng)目形象高調(diào)入市第一階段整合推廣優(yōu)勢(shì)建立現(xiàn)場(chǎng)氛圍包裝及導(dǎo)示（銷售中心、樣板間 ）建立項(xiàng)目周邊導(dǎo)視系統(tǒng)，截流高新區(qū)、站華路、南延線電梯豪宅消費(fèi)群及部分高端物業(yè)消費(fèi)群1、高新區(qū)、站華路燈桿旗廣告2、歐尚、宜家戶外導(dǎo)視立牌3、交通指示牌4、根據(jù)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)（

16、售樓部、園林示范區(qū)、樣板間開(kāi)放、開(kāi)盤），可在宜家、歐尚 設(shè)置階段性落地戶外行架，加強(qiáng)導(dǎo)視。5、借時(shí)代晶科、疊翠峰、翠屏灣、譽(yù)峰、城南1號(hào)、南城都匯的宣傳攻勢(shì)，建立項(xiàng) 目有效導(dǎo)視系統(tǒng)，有效截流客戶話題方向：全成都，向春天出發(fā)！*，城南國(guó)際商圈核心，大勢(shì)啟市1、提升產(chǎn)品知名度：通過(guò)產(chǎn)品推介會(huì)的形式，將*產(chǎn)品信息，更多更廣泛的傳遞至 目標(biāo)受眾中，吸引更多公眾的“眼球”。從而達(dá)到開(kāi)盤前銷售的目的。2、提升品牌知名度：通過(guò)本次活動(dòng)的媒介報(bào)道，提升社會(huì)公眾對(duì)*產(chǎn)品的關(guān)注度， 擴(kuò)大品牌知名度，使更多目標(biāo)客戶和潛在客戶從此次活動(dòng)增加對(duì)*項(xiàng)目的關(guān) 注，為項(xiàng)目銷售打下良好的公關(guān)影響力。3、為銷售打下基礎(chǔ)：通過(guò)本次

17、活動(dòng)，使目標(biāo)受眾進(jìn)一步感受*的產(chǎn)品內(nèi)涵，影響目標(biāo)客戶，增加潛在客戶及品牌美譽(yù)度。最終為銷售打下基礎(chǔ)。4、凡在*買房的客戶均可享受在富森美家、宜家、歐尚等商場(chǎng)VIP打折卡（開(kāi)盤前與周邊各大商家進(jìn)行聯(lián)動(dòng)）開(kāi)盤前媒介組合：報(bào)紙、戶外、雜志、公交站臺(tái)、短信、網(wǎng)絡(luò)、框架廣告第一階段產(chǎn)品推介會(huì)活動(dòng)核心報(bào)廣：氣質(zhì)篇+地段篇關(guān)鍵詞：城市區(qū)域價(jià)值 國(guó)際商圈 居住氛圍時(shí)間：3月起，開(kāi)盤前話題方向：1、*，五分鐘國(guó)際生活圈桐梓林成熟富人區(qū)歐尚、宜家、迪卡儂、富森美家和GTC廣場(chǎng)城南國(guó)際購(gòu)物商圈兩大生活圈地，*城南應(yīng)世而現(xiàn)。2、城南國(guó)際商圈核心居住的春天，從現(xiàn)在開(kāi)始桐梓林富人區(qū)成熟地標(biāo)區(qū)位地鐵一號(hào)線，串聯(lián)國(guó)際城南居住

18、的未來(lái)*，大勢(shì)呈現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)未來(lái)的完美居住。3、*，引領(lǐng)國(guó)際生活步行時(shí)代與桐梓林銜接，生活品質(zhì)自不言而喻。城南國(guó)際購(gòu)物商圈核心地，世界的生活場(chǎng)坐擁兩重圈地，游刃在繁華與繁華之上第一階段策略推廣優(yōu)勢(shì)建立城南國(guó)際商圈，生活春天背靠桐梓林經(jīng)典成熟住區(qū)坐看國(guó)際城南未來(lái)繁華云起*，從過(guò)去，到現(xiàn)在，直至未來(lái)見(jiàn)證城市半個(gè)世紀(jì)繁華脈絡(luò)相承*，五分鐘國(guó)際生活圈無(wú)論在上海、北京、倫敦感受一個(gè)城市的繁華，選擇地鐵1號(hào)線總沒(méi)有錯(cuò)成都的繁華導(dǎo)向線，一路南下，旖旎盛開(kāi) *，綻放1號(hào)線最繁華端從桐梓林經(jīng)典住區(qū)到宜家購(gòu)物商圈你的5分鐘生活圈，你的CBD區(qū)步行時(shí)代城南國(guó)際商圈居住的春天，從現(xiàn)在開(kāi)始三年前，宜家、歐尚選擇了這里兩年前

19、，新加坡凱德、荷蘭GTC選擇了這里一年前，蘇寧、深圳茂業(yè)、中航購(gòu)物、鉑仕紫荊、伊藤選擇了這里當(dāng)不知道如何選擇時(shí)不妨選擇大勢(shì)所趨，水到渠成*，只為繁華而生即刻起，領(lǐng)銜國(guó)際城南中心生活第一階段形象推廣 第二階段：開(kāi)盤強(qiáng)銷期（5月7月）策略核心：迅速消化前期累計(jì)客戶，營(yíng)造熱銷話題品牌的提升階段，2期預(yù)告 ，限量版緊急狀態(tài)話題方向：是時(shí)候了，去春天吧！桐梓林 地鐵旁 IKEA對(duì)面 一站式生活社交區(qū)1、與周邊商業(yè)聯(lián)合在歐尚、宜家等內(nèi)刊刊登項(xiàng)目廣告，在人流量大的桐梓林商場(chǎng)派發(fā)項(xiàng)目資料或設(shè)置臨時(shí)小型巡展，拓展新客源2、高新區(qū)企業(yè)專場(chǎng)推介會(huì)與成都高新區(qū)管委會(huì)合作，分批組織企業(yè)客戶，開(kāi)展小型項(xiàng)目推介會(huì)。（尤其注重內(nèi)刊雜志廣告）核心物料：項(xiàng)目樓書、戶型單張、小型春天禮品第二階段拓展客戶線組織活動(dòng)：第三階段：持續(xù)銷售期（2010年